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Posséder un bien en indivision meublée est une situation courante, parfois incontournable… souvent inconfortable !

En tant que propriétaire immobilier expérimenté, j’ai eu l’occasion de gérer plusieurs biens en indivision, y compris des locations meublées. J’ai pu constater à quel point ce domaine peut être à la fois passionnant et complexe.

Au fil de mon parcours, j’ai appris à composer avec les particularités de l’indivision et à tirer parti des opportunités qu’elle offre.

Dans cet article vous allez comprendre facilement les conséquences d’une indivision en location meublée et vous saurez si vous devez choisir ce statut en fonction de votre situation personnelle.


Classiquement, l’indivision lmnp ou lmp (louer en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel) d’un bien immobilier s’obtient à la suite d’un événement subi :

  • une succession,
  • un divorce,
  • ou encore d’une donation.

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En complément pour vous aider à choisir le bon statut pour votre location meublée, voici un tableau de synthèse sur le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en meublé non profesionnel) 

  LMP   LMNP
Conditions
Les revenus de la location meublée doivent être :supérieurs à 23.000 € TTC par an + >à vos autres revenus
Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire
Catégorie d’imposition IRBICBIC
Frais adhésion CGARéduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)
IFIExonération si conditions réunies : recettes > 23.000 €Exonération si conditions réunies : recettes > 23.000 €

Qu’est-ce que l’indivision en location meublée ?

Avantages de l’indivision en LMNPInconvénients de l’indivision en LMNP
Mutualisation des coûts et des risquesRisque de conflits
Partage des frais d’entretien, des charges locatives etLes décisions unanimes peuvent entraîner des tensions
des coûts de travaux, utile pour les gros investissements.entre copropriétaires.
Diversification du patrimoineComplexité administrative
Permet d’acquérir des biens immobiliers sans immobiliserLa gestion du bien en indivision nécessite plus de démarches
tout son capital, favorisant une stratégie deadministratives et une bonne connaissance des procédures.
diversification patrimoniale.
Avantages fiscaux du LMNPDifficultés de sortie
Possibilité de défiscalisation des revenus locatifs,Vendre sa part peut être compliqué si un copropriétaire
avec une bonne gestion fiscale de l’indivision.désire se retirer de l’indivision.

L’indivision est un cadre juridique où plusieurs individus possèdent conjointement des parts dans un ou plusieurs biens, étant ainsi co-propriétaires selon leur apport financier, qu’il soit égal ou non. 

Lorsqu’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) est en indivision, il est la propriété commune de plusieurs personnes. 

Chaque co-propriétaire, ou indivisaire, détient des droits sur le bien et est responsable de sa gestion collective, dans le respect de la législation applicable. 

Néanmoins, les décisions majeures doivent être prises de manière unanime. 

L’indivision peut résulter d’un choix délibéré, par exemple lorsque plusieurs individus décident d’acquérir ensemble un bien, ou bien survenir suite à un événement juridique tel qu’une succession ou une séparation.

Lorsque deux personnes mariées ou pacsées acquièrent un bien immobilier neuf sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) et qu’elles déclarent leurs revenus ensemble, il est possible d’établir l’activité en nom propre au nom de l’un des membres du couple fiscal.

Daniel P., âgé de 55 ans, partage son expérience de la gestion d’une propriété en location meublée en indivision, une décision initialement teintée d’hésitation mais qui s’est révélée être fructueuse 

  • “Au début, j’hésitais à me lancer dans la location meublée en indivision avec mes cousins. Mais après avoir pris conseil auprès d’un expert, nous avons sauté le pas et nous ne regrettons rien ! C’est une source de revenus confortable et une manière de valoriser notre patrimoine familial.” – Daniel P., 55 ans

Indivision meublée = Frais comptables survitaminés

Location meublée en indivision : 17 infos essentielles
Comment multiplier les frais d’expert comptable ? En multipliant les indivisions !

Dans le cas d’une indivision, le bien immobilier que vous louez est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle de chacun des indivisaires.

Une location meublée en copropriété bénéficie ainsi d’un numéro SIRET obligatoire et distinct de celui de vos autres investissements locatifs en locations meublées, que vous pourriez posséder en nom propre ou via une société foncière.

Concrètement, dans le cas de la location meublée, il vous faudra ouvrir un dossier spécifique chez votre expert comptable préféré… avec les frais qui vont avec.
En plus, les coûts liés à l’expert comptable pour une copropriété en lmp ou lmnp ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt, comme pour un appartement meublé que vous posséderiez en direct.

Et oui, une indivision est une personne morale et seules les personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quand on vous disait que l’indivision, c’est pas terrible ;=D

Pour aller plus loin :

Comment gérer un bien en indivision ? Il est possible de ne rien faire et l’administration fiscale désigne aléatoirement un interlocuteur parmi les indivis. Les indivis peuvent également désignent un gérant et une convention d’indivision. Ou encore sortir de l’indivision par le rachat des parts entre indivis.

Indivision en meublé = la loterie de l’administration fiscale

Indivision en meublé
En France, la paperasse n’est jamais loin mais avec un appartement meublé en indivision, cela peut devenir très compliqué ! Et vos interlocuteurs au centre des impôts ne pourront peut être pas vous garantir une fiabilité à 100% de leurs conseils !

La fiscalité de la location meublée en indivision a ses particularités…

Quelles démarches pour une déclaration en location meublée en indivision? (pas à pas)

Pour commencer, la déclaration de votre activité meublée indivise doit se faire via un formulaire de déclaration spécifique, le Fcmb.

Ce formulaires est à enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions et est intitulé “déclaration d’exploitation en commun” et porte aussi le code cerfa n°11924-01 .

Vous pouvez le télécharger ici en 1 clic.

Dans l’en tête du cerfa, il faut ajouter “indivision” à la main pour que le greffe identifie bien qu’il s’agit d’une location meublée et pas d’une activité commerciale classique.

En effet, pour rappel les loyers issus de votre location meublé est à déclarer aux impôts dans les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, exactement comme pour une activité commerciale classique.

Il est également conseillé d’associer un POi par indivisaire (le POi est le formulaire de déclaration classique pour une location meublée, vous pouvez le télécharger en 1 clic ici).

Cela permettra d’identifier précisément les différents indivisaires en donnant les coordonnées de chacun.


Si vous déménagez, il faudra remplir un formulaire P2 Cmb qui déclare la modification d’une entreprise.

Tout cela est également une loterie car seul un des indivis sera reconnu par l’administration fiscale.

Il est choisi on ne sait trop comment, probablement un peu au hasard, ou alors celui dont le nom apparaît le premier sur le formulaire Fcmb ?

Dans tous les cas, l’heureux élu sera le référent de l’administration fiscale et recevra tous les avis d’imposition (Taxe foncière, CFE, etc…), ainsi que les redressements si il y a lieu…

Comment gérer un bien meublé en indivision ?

Les personnes détenant des parts du bien meublé sont appelées indivis.

Elles sont tenues de gérer ensemble le bien, selon les règles légales de l’indivision (voir tableau ci-dessous).

Actes conservatoiresActes d’administrationActes de disposition
QUOIActes permettant de conserver le bien
Ex : travaux
Actes de gestion courante
Ex : conclure un bail

Actes les plus importants
Ex : vente du bien
QUITous les indivisaires sont autorisés à passer ces actesTous les indivisaires doivent être informés. L’accord de 2/3 des parts est nécessaire afin de passer ces actesL’unanimité est nécessaire. Dans certains cas, le juge peut autoriser la vente si au moins 2/3 des parts sont d’accord

Résumé des démarches pour déclarer un meublé en indivision

Les démarches de déclaration d’une une location meublée en indivision sont :

  • formulaire Fcmb
  • SIRET obligatoire
  • formulaire P0i
  • déclaration en mairie si meublé de tourisme
  • formulaire P2cmb en cas de déménagement

Formulaire FCMB : Comment bien le compléter en indivision

  • Identifiez la raison de votre déclaration : Si vous créez, modifiez ou cessez l’activité de location en indivision, vous devrez le renseigner au formulaire.
  • Renseignez les caractéristiques de votre bien : en particulier l’adresse du bien
  • Identifiez-vous : Sur un seul et même formulaire, il vous faut renseigner les informations de chaque membre de l’indivision (nom, prénom, adresse), s’ils deviennent co-exploitants du bien (nouveau) ou s’ils en partent (partant).
  • Choisir le régime fiscal de l’activité: Les revenus locatifs en indivision ne pourront pas être soumis au régime du micro-BIC ou à la déclaration au réel.

Entre indivis meublé : pas d’imposition sur les plus values

Il faut bien qu’il y ait au moins un avantage à être en indivision !

Si l’un des indivisaires rachète la part d’un autre indivisaire, il n’y a pas de taxation sur la plus value.
Et comme la taxation en immobilier est soumis à la limite du confiscatoire, cela peut faire une différence énorme.

Seuls les frais de partage de 2.5% sont dus.

Par contre, le recours à un notaire de bout en bout de la procédure de vente est conseillée. Les actes sous seing privé sont à éviter car potentiellement trop fragiles juridiquement.

L’indivision est une solution pour les couples en union libre

Location meublée en indivision : 17 infos essentielles
Dans une indivision vous êtes tenu par les autres indivis, votre destin locatif est lié pour le meilleur et … pour le pire!

Posséder un bien en indivision permet de donner un contour juridique à un bien acquis par deux personnes dont l’union n’a pas été formalisée.

Par contre, le risque en cas de séparation, est que l’un des deux indivis s’occupe intégralement de louer le bien et de le gérer au quotidien, quand l’autre ne fais qu’encaisser 50% des loyers (qui lui sont dus)…

Comment acheter ou investir simplement en union libre ou entre concubins? L’indivision est le statut juridique par défaut et la solution la plus simple car elle ne nécessite aucun formalisme pour l’achat d’un bien immobilier entre deux personnes.


Location meublée en indivision et PACS, comment ça marche ?

Que vous soyez pacsés ou mariés, votre situation est la même, vous pouvez exploiter votre location meublée en commun sans avoir à recourir à l’indivision.

Vous pouvez acheter en nom propre, au nom de votre couple pacsé. A vous ensuite de définir si vous achetez et louez à 50-50 (classique), ou pas.

Quel statut a une indivision en cas de PACS ? L’achat d’un bien en copropriété entre deux personnes pacsées revient juridiquement au régime marital classique de la communauté réduite aux acquets.

Indivision en location meublée et micro BIC : es-ce possible ?

Avec une location meublée en indivision, le régime micro BIC n’est pas accessible. C’est le régime réel qui doit être retenu (réel ou réel simplifié).

Ceci dit, ce n’est pas un réel problème, dans le sens où le choix du micro BIC n’est quasiment jamais la meilleur option fiscale à retenir.
En fonction de votre situation, faites plutôt vos calculs :

  • au réel, en prenant en compte les amortissements (c’est magique)
  • ou en bénéficiant de l’abattement de 71% après avoir fait classé votre bien immobilier en meublé de tourisme

Pour aller plus loin : le régime micro BIC (a t il un quelconque intérêt ?), le classement en meublé de tourisme (opportunités fiscales à saisir !)

indivision-meuble-fiscalite
L’indivision est rarement le meilleur moyen de serrer votre budget. C’est un peu bête car c’est justement l’intérêt principal de la location meublée !

Location meublé de tourisme et indivision : quelles spécificités ?

Une location saisonnière type Airbnb, et même une colocation, ce ne sont que des sous catégories de la location meublée.


Par conséquent, pour déclarer une location meublée de tourisme en indivision, il faut remplir le formulaire Fcmb, puis le POi de début d’activité.

Il faudra en outre s’acquitter de la taxe de séjour.

Location meublée non professionnelle en indivision, spécial?

Que vous soyez LMPN, loueur en meublé non professionnel, ou LMP, loueur en meublé professionnel, tout est exactement pareil pour vos démarches en indivision et tout est pareil par rapport à une exploitation en nom propre de votre investissement locatif.


Par contre les deux statuts sont fiscalement différents, vous pouvez les comparer ici.

Quelle fiscalité pour la location meublée en indivision ?

L’impôt d’une location meublée en indivision est similaire à la location meublée en nom propre, mais avec des contraintes et un avantage :

  • pas possible à une déclaration en micro BIC,
  • frais d’expert comptable et de contre de gestion agréé CGA non déductibles de l’impôt sur le revenu,
  • un seul des indivis est interlocuteur de l’administration fiscale
  • mais pas d’impôt en indivision meublée sur la plus value pour une vente entre indivis

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…

Déficit BIC et location meublée : une opportunité fiscale ?

Pour le LMNP, le déficit ne peut être pris en compte que pour les autres biens loués en meublé, et non pas pour le revenu global du propriétaire. Les déficits sont reportables pendant, sauf si vous faites en sorte que ce soient les amortissements qui engendrent le déficit (conseillé).

Par contre, créer un déficit fiscal est une opportunité dans le cas du recours au LMP, ou statut de loueur en meublé professionnel.

indivision-meublé-micro-bic
Créer une société est une alternative souvent avantageuse à l’indivision.

Dans ce cas, les déficits créés par l’exploitation de votre investissement locatif meublé, et donc en BIC, peuvent être imputés sur vos revenus globaux et donc venir les déduire, et par la même réduire votre impôt sur le revenu ou votre IFI impôt sur la fortune immobilière.

Pour aller plus loin sur ces sujets techniques mais très utiles : réduire votre IFI grâce à la location meublée et les avantages du statut LMP.

LMNPLMP
ConditionsPas de seuil minimumRevenus annuels > 23 000 € / an
Récupération de TVAPossiblePossible
FiscalitéBICBIC + imposition sur les bénefices
Abattement forfaitaire50%50 % + 17 500€ pour les logements neufs
CFENonOui, en tant que professionnel
Cotisation socialesNonOui, en tant que professionnel
ComptabilitéssimplifiéeDouble entrée obligatoire + Bilan a

Quelle alternative à l’indivision pour louer en meublé ?

Si vous êtes dans une situation où l’indivision pour votre location meublée semble incontournable, pensez à créer une société pour gérer votre investissement locatif.

Un large choix de sociétés est possible, et ne pensez pas en priorité à la SCI (Société Civile Immobilière), qui est rarement le meilleur choix associée à une location meublée :

  • Si vous investissez ou héritez en famille, pensez à la SARL de famille.
  • Si vous investissez entre amis, avec un achat en indivision puis une mise en location, pensez à la SAS de location meublée ou à la SARL.

Vous trouverez toutes les réponses à vos questions pour gérer vos locations via une société avec cet article de référence sur Eldorado Immobilier.

Quels sont les risques éventuels de l’indivision ?

Dans le cadre d’une indivision, les indivisaires sont considérés comme solidaires face aux éventuelles dettes qui pourraient apparaître, à proportion de leur quote-part.

De plus, une bonne partie des décisions relatives au bien devront être prises à la majorité des indivisaires, voire à l’unanimité pour les plus importantes.

Cette situation peut s’avérer complexe à gérer en cas de désaccord important entre les indivisaires, ce qui peut être plus probable dans le cas d’une indivision réunissant de nombreux indivisaires. 

D’autant que, dans le cas du décès de l’un d’entre eux, les parts reviennent aux héritiers de l’indivisaire, ce qui contribue à augmenter le nombre de co-indivisaires.

Conseils pratiques pour trouver des partenaires d’indivision

Pour se lancer dans la location meublée en indivision, il est important de trouver des partenaires d’indivision et de savoir gérer efficacement la location.

Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à trouver des partenaires d’indivision et à gérer efficacement votre location :

  • Recherchez des partenaires d’indivision dans votre entourage ou dans des groupes d’investisseurs immobiliers.
  • Déterminez les rôles de chacun au sein de l’indivision (gestionnaire, financier, etc.) pour éviter les malentendus.
  • Rédigez un contrat d’indivision pour formaliser les règles de gestion de la location.
  • Faites appel à des professionnels pour vous aider à gérer la location (agence immobilière, comptable, avocat).
  • Mettez en place des processus efficaces pour la gestion des réservations, des entrées et des sorties des locataires, ainsi que pour la maintenance et l’entretien du bien.

En suivant ces conseils pratiques, vous pourrez vous lancer dans la location meublée en indivision en toute sérénité.

Comment revendre des parts d’indivision en LMNP ?

Stratégies pour se désengager d’un bien meublé en indivision

Pour résoudre une situation d’indivision, les co-propriétaires disposent de plusieurs options :

Premièrement, ils peuvent procéder à la vente du bien meublé et répartir les recettes selon leur quote-part respective.

Deuxièmement, si l’indivision inclut plusieurs biens meublés, il est possible de les distribuer entre les co-propriétaires.

Par ailleurs, un co-propriétaire désirant sortir de l’indivision de manière individuelle a la faculté de céder sa quote-part à un autre co-propriétaire ou à une tierce partie.

En cas de conflit insoluble sur cette cession, l’affaire peut être portée devant les tribunaux.

Lors de la vente de parts à une personne extérieure à l’indivision, le co-propriétaire vendeur doit informer les autres membres de son intention de vendre, en précisant le prix, les termes de la vente, et l’identité de l’acheteur potentiel. 

Il est important de noter que les autres co-propriétaires ont la priorité pour acquérir cette part, disposant d’un délai d’un mois après la notification pour proposer de racheter la part aux conditions initialement offertes.

Éviter la plus-value sur les LMNP partagés : une approche stratégique

Dans un contexte de LMNP partagé, le traitement fiscal de la plus-value est identique à celui d’une entreprise individuelle, suivant ainsi les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers.

Lors de la cession d’un bien détenu en commun, chaque co-propriétaire doit payer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondant à sa quote-part de la plus-value réalisée.

Il est important de souligner que les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement progressif pour les particuliers, permettant une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

LMNP et LMP : les options fiscales à connaître pour la location meublée en indivision

Dans le cadre de la location meublée en indivision, il est important de comprendre les différentes options fiscales disponibles pour optimiser votre investissement. 

L’une de ces options est le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et de récupérer la TVA sur le bien immobilier acquis. 

Il existe également le statut LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, qui offre des avantages fiscaux encore plus importants, mais qui nécessite de remplir certaines conditions, telles qu’un montant minimum de revenus générés par la location meublée. 

Il est donc essentiel de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque option fiscale pour choisir celle qui convient le mieux à votre situation et maximiser votre rentabilité.

Stratégies efficaces pour gérer une LMNP en indivision

En droit, on identifie trois niveaux d’actions juridiques pour la gestion d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) en copropriété :

  • Actes de conservation : Ces actions incluent les travaux nécessaires au maintien du bien en bon état. Chaque copropriétaire peut réaliser ces actes sans nécessiter l’accord des autres.
  • Actes d’administration : Ces actes englobent la gestion quotidienne, tels que la signature de contrats de location et les travaux d’entretien. Ils exigent d’informer tous les copropriétaires et d’obtenir l’approbation des deux tiers des parts, une proportion pouvant être possédée par un seul copropriétaire.
  • Actes de disposition : Ces actions, comme la vente du bien, ont un impact significatif sur celui-ci et requièrent l’accord de tous les copropriétaires. Cependant, un juge peut approuver la vente avec le consentement des deux tiers des parts dans certaines situations.

Bien que cette forme juridique puisse engendrer des instabilités, elle n’est généralement pas favorisée par les juristes. 

Pour une gestion optimisée, il est conseillé de formaliser une convention d’indivision, permettant à un copropriétaire désigné de gérer la copropriété avec des prérogatives claires. 

Cette convention peut aussi définir le devenir des parts en cas de décès d’un copropriétaire. Il est important de souligner que la rédaction de cette convention doit impérativement être faite par un notaire.

Comment sortir de l’indivision ?

L‘article 815 du code civil stipule que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué”.

Pour sortir d’une indivision, il est possible de :

  • négocier à l’amiable une vente du bien immobilier entre indivis ou avec un extérieur
  • recourir à un juge du tribunal de grande instance en l’absence d’accord…

Mais c’est long et difficile si pas d’accord amiable… 🙂

C’est pour cela aussi que ce régime est considéré comme à éviter.

Témoignages:

Témoignage d’expert :

“Je suis Vincent R., conseiller en gestion de patrimoine. J’encourage vivement mes clients à opter pour une location meublée en indivision car c’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un complément de revenu régulier. Cela permet également de réduire les impôts grâce au régime LMNP ou LMP.”

Témoignages de clients satisfaits :

  1. Anne-Marie D. a opté pour une location meublée en indivision avec ses enfants pour leur permettre de bénéficier d’un revenu complémentaire tout en se constituant un patrimoine immobilier.
  2. Jean-Pierre M. a choisi la location meublée en indivision pour profiter d’un logement de qualité à un prix avantageux et pouvoir investir dans d’autres projets.

En conclusion sur l’indivision en location meublée lmp ou lmnp

Si possible évitez d’entrer dans le régime juridique de l’indivision. Mieux vaut prévenir que guérir.

L’indivision entraîne des frais comptables que l’on pourrait éviter et des tracasseries à n’en plus finir en cas de sortie de différent entre propriétaires indivis.
Sinon, deux solutions sont possibles.

Vous pouvez établir une convention d’indivision afin de bien clarifier les droits et devoirs de chacun.

Vous pouvez également racheter ou vendre une part pour qu’il n’y ait plus qu’un propriétaire !

Car même si la loi prévoit que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”, dans la pratique une action en justice peut prendre des années…

Sources: 

Voici 10 sources fiables pour étayer l’article sur la location meublée en indivision :

  1. Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042137545/
  2. Service-public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34336
  3. Legisocial : https://www.legisocial.fr/actualites-social/1657-impot-location-meublee-indivision.html
  4. Le Revenu : https://www.lerevenu.com/immobilier/impots/location-meublee-comment-declarer-vos-revenus
  5. Capital.fr : https://www.capital.fr/immobilier/location-meublee-comment-declarer-ses-revenus-1338903
  6. Bercy-info.com : https://www.bercy-info.com/impots/location-meublee/indivision
  7. Les Echos : https://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/location-meublee-un-regime-favorable-138957
  8. Fiscalité & Patrimoine : https://fiscalitepatrimoine.com/location-meublee-impot-indivision/
  9. Investissement-locatif.com : https://www.investissement-locatif.com/location-meublee-en-indivision/
  10. Seloger : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/conseils-achat/indivision-avantages-et-inconvenients-article-32251.html

Questions souvent posées par les lecteurs de Eldorado

Comment déclarer un LMNP en indivision ?

Pour déclarer LMNP en indivision, vous devez obligatoirement déclarer le début d’activité via le formulaire P0i (cerfa N° 11921).

Qui doit percevoir les loyers en indivision ?

Les loyers sont perçus par l’ensemble des indivis. Dans les faits un responsable est désigné pour gérer les affaires courantes, prendre les décisions de gestion et échanger avec l’administration fiscale.

Comment déclarer une indivision au greffe ?

Pour déclarer une indivision, il faut se rendre au greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions dont l’appartement dépend, et après le dépôt des pièces requises un numéro SIRET pour indivision est attribué au bien meublé.

Comment déclarer un revenu locatif en indivision ?

Les revenus d’un bien en indivision sont répartis entre les coïndivisaires au prorata de leurs droits dans le bien en indivision. 

Comment déclarer un bien en indivision ?

Pour déclarer un bien en indivision , il est nécessaire d’avoir un numéros de SIRET pour l’indivision et de faire une déclaration au nom de l’indivision.

Comment rajouter un bien en LMNP ?

Pour rajouter un bien en LMNP vous devez juste remplir le formulaire P2P4i qui sera envoyé au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) 

Quel est le statut d’une indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, par parts égales ou inégales, sur un même bien ou groupe de biens, sans que la part de chacun de ces propriétaires indivis soit physiquement identifiable.

Comment gérer un immeuble en indivision ?

Voici quelques étapes à suivre pour gérer un immeuble en indivision :

  1. Voir ensemble les actes administratifs
  2. Mettez-vous d’accord sur les actes conservatoires.
  3. Effectuez les actes de disposition.
  4. Entendez-vous sur la jouissance du bien immobilier.
  5. Établissez une convention d’indivision.

Comment louer un terrain en indivision ?

Pour louer un terrain en indivision, il suffit d’établir une convention d’indivision, et de désigner un mandataire commun .

Qui doit payer les travaux dans une maison en indivision ?

Les travaux dans une maison en indivision sont à la charge du locataire. Et  en cas de détérioration du bien indivis par sa faute, l’indivisaire paye les travaux de réparation, sans remboursement.

C’est quoi une convention d’indivision ?

La convention d’indivision est un contrat qui a pour but de faciliter la gestion des biens , le paiement des dépenses entre indivisaires et d’éviter les conflits.

Comment fonctionne l’indivision ?

Après un décès, la succession du défunt est en indivision, s’il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées.

Quelles sont les charges déductibles d’une location meublée ?

Les charges déductible d’une location meublées sont :

  • Les frais d’établissement
  • Les frais d’entretien et de réparation 
  • Les impôts locaux 
  • Les frais de gestion et d’assurances 
  • Les intérêts d’emprunt 

Comment immatriculer un LMNP en indivision ?

Pour immatriculer un LMNP en indivision il suffira de remplir le formulaire P0i avec le nom de l’indivisaire sous le statut lmnp pour le compte du foyer fiscal.

 Comment sortir un bien de l’indivision ? 

Il existe plusieurs moyens pour sortir un bien de l’indivision :

  • La vente des biens meublés et le partage des fonds en fonction des parts détenues par chaque indivisaire ; 
  • La vente d’une part du bien indivis à un tiers ou à un indivisaire ; 
  • Le partage des biens meublés entre les indivisaires, s’il s’agit d’un lot de biens meublés. 

Quel régime fiscal pour un LMNP en indivision ?

Dans un LMNP en indivision, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime fiscal offre des avantages fiscaux intéressants aux propriétaires du bien. 

Qui est imposable à la taxe foncière en cas d’indivision ?

Chaque indivisaire est imposable à la taxe foncière en cas d’indivision en fonction de sa part dans l’indivision.

Quel nom pour une indivision ?

L’indivision permet à plusieurs personnes d‘être propriétaires d‘un même bien. Elle peut être définie comme une copropriété, une propriété collective.


Et vous avez vous un bien immobilier en indivision ?

Vous avez des questions complémentaires ?
Vous êtes libre de participer et partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous

Bonus : Formulaire P0i : Comment le Remplir ? (début d’activité + vidéo) – Eldorado



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu'est-ce qu'une indivision ?

L’indivision est le statut juridique par défaut pour gérer en commun un patrimoine après une succession. Il est généralement provisoire, en attendant le partage entre les indivis. Tous les propriétaires indivis ont exactement les mêmes droits sur le bien qu’ils possèdent collectivement.
Cliquez ici maintenant pour aller plus loin…

Qui peut vivre dans un appartement ou une maison en indivision ?

Si un des indivis occupe le logement possédé en commun par une indivision, l’article 815-9 du code civil l’oblige à verser une indemnité d’occupation aux autres indivis.
Cliquez ici maintenant pour aller plus loin…

Comment sortir de l'indivision ?

L’indivision est un statut transitoire et l’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Sur le principe, il suffit qu’un des indivisaires demande le partage de la succession. En pratique, un jugement est souvent nécessaire.
Cliquez ici maintenant pour aller plus loin…

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Il faut remplir le formulaire FCMB de début d’activité, spécifique à la gestion d’une indivision.
Cliquez ici maintenant pour aller plus loin…

Qui perçoit les loyers de l'indivision ?

Les indivis choisissent librement lequel d’entre eux gèrera les loyers. A défaut de désignation d’un gérant, l’administration fiscale désigne aléatoirement son interlocuteur redevables des différents impôts et taxes.
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Quelles conséquences fiscales pour un bien en indivision ?

Louer en meublé en indivision impose de recourir à un SIRET et une déclaration de liasse fiscale spécifique FCMB à l’indivision qui est une personne morale à part entière. Les autres inconvénients de l’indivision sont nombreux :
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Quel statut a une indivision en cas de PACS ?

L’achat d’un bien en indivision entre deux personnes pacsées revient juridiquement au régime marital classique de la communauté réduite aux acquets.
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Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Il faut remplir le formulaire FCMB de début d’activité, spécifique à la gestion d’une indivision.  Il s’agit du cerfa n°11924-01“déclaration d’exploitation en commun”.

Qui perçoit les loyers dans une indivision ?

Les indivis choisissent librement lequel d’entre eux gèrera les loyers. A défaut de désignation d’un gérant, l’administration fiscale désigne aléatoirement son interlocuteur redevables des différents impôts et taxes.

Quelles conséquences fiscales pour un bien en indivision ?

Louer en meublé en indivision impose de recourir à un SIRET et une déclaration de liasse fiscale spécifique FCMB à l’indivision qui est une personne morale à part entière. Les autres inconvénients de l’indivision sont nombreux.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Dans les 15 jours après la première mise en location, l’activité de loueur en meublé est déclarée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche du bien ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions, via le formulaire cerfa Fcbm. Un numéro SIRET est attribué à l’indivision.

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  1. Bonjour et merci pour cet article très clair !
    Ma soeur et moi avons acheté un appartement à la montagne que nous souhaitons mettre en location saisonnière et nous voulons le déclarer en meublé de tourisme. J’ai deux questions :
    – y a t-il un intéret à ce que nous nous mettions en indivision ?
    – lorsque nous sommes en indivison pouvons-nous bénéficier de l’abatemment de 71% pour les meublés en tourisme ?
    merci d’avance !

    1. Bonjour Justine
      merci pour votre message et pour votre intérêt
      généralement l’indivision n’est jamais la meilleure solution 😉
      mais en tous cas vous pouvez tout de même bénéficer de l’abattement
      a très vite

  2. Bonjour,

    En indivision si choisir le régime micro-BIC n’est pas possible, cela signifie qu’il est impossible de bénéficier de l’abattement de 71% pour un meublé classé puisque c’est un cas particulier du micro-BIC ?

    Cordialement

  3. Bonjour mon mari et moi sommes mariés sous le regime de la separation de biens . Nous sommes proprietaires a 50/50 de notre residence principale achetee en nom propre . Nous avons 2 enfants de 19 et 16 ans .
    Nous nous appretons a acheter un appartement pour le louer en lmnp. Nous aimerions dans le meme temps constituer un patrimoine pour kos enfants . Devons nous acheter en sci ? Si oui pouvons nous quand meme beneficier du statut de lmnp et de ses avantages fiscaux Ou faut il choisir un autre montage ? Merci
    Connaissez vous un expert comptable specialisé lmnp sur marseille ? Merci

  4. Bonjour,

    Merci pour votre excellent article.
    Je me permets de vous solliciter pour un projet d’achat immobilier et location meublée que je souhaite monter avec mon compagnon. Nous sommes en union libre.
    Nous avions retenu a priori un achat en indivision. Mais à la lecture de votre article, je vois que c’est rarement une solution choisie. Que me conseillez-vous? Je suis de formation comptable et financière et dans mon jeune temps j’ai tenu des comptas de SARL donc l’aspect comptable ne m’effraie pas.
    Bien à vous

  5. Bonjour
    Merci pour votre article
    A ce jour je suis propriétaire d’une résidence secondaire avec mon frère dont nous avons récupéré la propriété au décès de nos parents, nous sommes donc en indivison 50/50 pour de la location meublée non professionnelle ce qui nous impose de déclarer au réel simplifié. La maison est louée ponctuellement à l’année sur des courtes durées (via booking par exemple° puis mon frère et moi en jouissons également. J’ai bien compris que les charges peuvent être déduites des loyers perçus, cependant proportionnellement à la durée d’occupation par des locataires sur l’année comptable (au prorata), jusque là tout va bien. Par contre je bloque intellectuellement sur la dotation d’amortissement à pouvoir déduire par rapport à la valeur du bien. Cela serait dommage de ne pas l’impacter pour gommer l’imposition
    Quid de la base d’amortissement, valeur lors de la succession dans acte notarial ou estimation à ce jour ? Doit on éclater la valeur du terrain de la valeur du batiment pour l’amortissement (si oui sur quelle base de répartition ???)
    et pour finir ma plus grosse difficulté, pour bénéficier de l’amortissement je dois inscrire le bien à l’actif, cependant le % d’occupation des locataires variant d’une année à l’autre (15% / 20% / 30%…), au terme du plan d’amortissement le bien ne sera pas totalement amorti ?????????
    J’ai essayé de consulter les impôts mais bien entendu, sont doués pour collecter l’impôt mais pour répondre à une question “simple”, on vous dit que ce n’est pas de leur ressort…
    Pouvez vous m’éclairer dans mon cas si j’ai bien droit à déduire une dotation aux amortissements dans mon cas , si oui sur quelle base et comment la calculer au regard du % d’occupation des locataires

      1. Bonjour
        Merci pour votre réponse
        Je peux donc amortir à 100% le bien sur 25 ans même si j’ai un usage privé du bien à presque 80% chaque année (occupation privée + vacante), la partie location représentant environ 20% par an
        Je vais être en déficit chaque année
        les locations annuelles s’élèvent entre 5 et 10k€ par an
        rien que l’amortissement va couvrir à lui même les recettes

        1. Bonjour si vous utilisez réellement le bien et ne le mettez jamais a la location c’est différent.
          Vous devez passer par un prorata

  6. Bonjour,

    Nous souhaitons accueillir des étudiants en locations meublées chez ma mère. Nous nous demandons quel formulaire de création de Siret compléter :

    Lors du décès de mon père, une succession a eu lieu. Enfants(3), nous avons certaines parts en nue propriété, et notre mère a 100% usufruit de la maison. Elle a un mandat tacite pour exercer l’activité de location. (En détails : notre mère a 5/8eme en pleine propriété et 3/8eme en usufruit, donc 100% l’usufruit si je ne me trompe pas.)

    Savez-vous si elle doit créer un numéro de SIRET en son propre nom (formulaire P0i) ou si nous devons plutôt créer ce numéro SIRET en tant qu’indivision (formulaire FCMB).

    Je vous remercie sincèrement pour votre aide précieuse.

    Cordialement,

    Nicolas

  7. Bonjour, et un grand bravo pour ce site riche en informations!

    Je suis en indivision avec ma soeur (50/50) sur un bien que nous louons en LNMP. Les declaration P0i et FCMB sont faites (nous avons SIREN) le , mais je me pose une question au sujet de la declaration fiscale.

    Suffit-il de reporter 50% du resultat net dans nos declarations d’impots respectives? Fautil il utiliser la section ” RÉPARTITION DES BÉNÉFICES ET DES DÉFICITS DES SOCIÉTÉS” de la 2031? afin de faire le lien entre les deux indivisaires et la personne morale qu’est l’indivision?

    Merci

    Stephane

      1. Vous ne pouvez bénéficier du régime micro BIC (50% du chiffre d’affaire) en indivision et êtes obligé d’être au régime réel.

  8. Bonsoir,
    Je vous remercie pour votre article qui est très intéressant et complet, c’est une vraie mine d’informations !
    mais une interrogation reste encore:
    Je viens d’acheter un appartement pour faire de la location meublée non professionnelle. Cet achat s’est fait à 50/50 avec mon mari et nous sommes mariés sous le régime de la séparation de bien tout en ayant une déclaration de revenus commune (donc un seul foyer fiscal).
    Nous devons faire notre déclaration d’ici 15 jours au tribunal de commerce afin de déduire les frais de notaire et les travaux que l’on va effectuer.
    Avant de lire votre article, je pensais que nous devions faire cette déclaration en indivision en remplissant le FCMB (pour avoir un Numéro SIRET pour l’indivision) et 2 P0i : un pour moi, un pour mon mari.
    Mais en le lisant et en lisant les questions posées qui suivent votre article, et surtout les réponses que vous données, je ne sais plus…
    Donc ma question est la suivante : dans notre cas (acquisition à 50/50 et mariés en séparation de biens avec un seul foyer fiscal), devons-nous déclarer notre LMNP en indivision pour bénéficier de 100% des avantages fiscaux du régime LMNP ?
    ou une déclaration simple P01 suffit ? Ne risque-t-on pas alors de n’avoir que 50% des avantages fiscaux?
    Merci d’avance pour votre réponse.

  9. Bonjour,

    Pouvons-nous bénéficier du remboursement 2/3 des frais de comptable grâce au CGA lorsque nous sommes au régime réel en indivision et pacser ?
    merci 🙂

  10. Bonjour, je suis pacsé avec mon conjoint, nous sommes dans le régime de la séparation de biens. Mon conjoint a inscrit sont activité de LMNP en micro et veut maintenant passer en réel doit-on corriger et faire une indivision ? si oui Comment ?
    Une fois qu’il y’a radiation et puis création d’une indivision entre personnes physiques doit on corriger des amortissements antérieurs ?
    Merci d’avance pour vos réponses

      1. Merci pour votre réponse, et pour les amortissements antérieurs lié à l’activité de mon conjoint si jamais on décide de prendre l’indivision, doit-on les corriger ?

  11. je suis en indivision avec mes frères et soeurs sur une LMNP depuis plusieurs années. L’indivision a un SIRET et les résultats sont déclarés en BIC réel (cerfa 2031…)
    un de mes frères vient de décéder, que convient il de faire ?
    faut il “clore” le siret actuel car de 5 indivisaires nous passons à 4 et en demander un autre pour les 4 indivisaires restants ? ou alors conserver le siret actuel et, pour les déclarations de résultats futures, chaque indivisaire déclarera 25% du résultat au lieu de 20%
    merci

    1. Bonjour
      merci pour votre message et pour votre intérêt
      J’ai bien peur que cela soit un peu plus compliqué.
      Votre frère va être remplacé car ses héritiers au sein de l’indivision.
      Ce qui va fractionner encore un peu plus la propriété…
      A très vite

  12. Bonjour Pierre,
    Merci pour ces articles très complets et instructifs !

    J’ai lu en détails les commentaires ci-dessous et votre article, mais je me permets quand même de vous poser deux questions.

    Je fais référence aux messages d’Alexandre et Camille ci-dessous, ma situation étant un mélange de deux citées.

    Je suis propriétaire avec ma soeur en Indivision (50/50) d’une maison de famille héritée de nos parents décédés que nous louons en LMNP quelques semaines l’été pour amortir les charges de maison.
    Nous avons déclaré les revenus 2020 en micro-bic (n’étant pas au courant de l’exception de l’indivision), notre SIE nous demande maintenant de corriger et de passer au réel en remplissant les liasses 2031 et 2033-*-SD (notre siren est déjà créé).
    Sans parler de la complexité des tableaux à remplir pour les non-initiés à la comptabilité et des frais d’expertise comptable et d’adhésion à un CGA, le réel ne nous apporterait aucun avantage car nous étions dans le cadre d’une succession (donc rien à amortir).

    Dans notre cas, le principe évoqué par Alexandre, à savoir une certaine souplesse en distinguant la propriété de l’exploitation, serait-il possible en fournissant un POi correctif ne déclarant que l’un des deux et par conséquent de rester en micro bic ?
    Si ce n’est pas possible, notre seule solution de replis resterait-elle de classer notre location en « meublé de tourisme » afin d’obtenir un abattement de 71% dans le régime réel ?

    Avec mes remerciements,
    Cordialement,

    Guillaume

    1. Bonjour Guillaume
      Merci pour votre message et votre intérêt !
      A priori je vous conseille de passer par votre expert comptable ou d’en prendre un
      il fera les calculs pour vous
      mais les 71% peuvent parfois être intéressants aussi
      A très vite

      1. Bonjour,
        Merci beaucoup pour votre retour rapide.
        J’aurais une dernière question si vous le permettez : je ne trouve pas d’information qui restreindrait l’amortissement du bien immobilier à partir de sa valeur actuelle dans le cadre de la succession. Pour résumer, il n’est pas obligatoire qu’il s’agisse d’un investissement par un achat classique ? On peut aussi amortir un bien issu d’un héritage direct en indivision ?

        Bonne journée.

      2. Bonjour Pierre,
        merci pour tous les excellents conseils qui sont accessibles librement sur le site.

        Nous avons avec mon épouse crée une activité LMNP au réel il y a 3 ans. A l’époque notre comptable nous a déclaré en indivision sans nous expliquer les conséquences (pas de déduction fiscale de leur propres frais). Aujourd’hui la situation se complexifie car le comptable nous explique que nous devons nous inscrire au régime général de la Sécurité sociale ce qui va générer des gros prélèvements, surtout à partir de la 2ème année. J’avais pourtant compris que nous pouvions nous inscrire au régime SSI qui semble bien plus favorable puisque se calculant sur l’assiette des revenus et non du Chiffre d’affaires. Notre activité étant déficitaire, pouvez-nous dire pourquoi il ne serait pas possible de le faire ? et nous indiquer la démarche à suivre éventuellement. Merci mille fois par avance. Olivier.

        1. Bonjour Olivier,

          Merci pour votre message.
          Au vu de ce que vous me dites, commencez par changer de comptable !

          vous pouvez changer de régime fiscal, et bien sur vous n’avez pas de cotisations si vous êtes déficitaire
          A très vite

  13. Bonjour, merci pour tous ces articles c’est une vraie mine d’informations.

    Mon compagnon a son LMNP en nom propre (1 appart) et j’ai également un LMNP en nom propre (3 apparts).
    Nous avons acheté cette année une maison dont l’étage sera notre RP et le RDC un appart en location meublée. Suivant cet achat, nous nous sommes pacsés en séparation de biens.
    Pour l’appart du RDC en location, j’ai déjà envoyé le formulaire FCMB pour créer l’indivision.

    Au travers des différents commentaires je comprends:
    1/ Qu’il aurait été possible de ne pas créer l’indivision et de simplement rattacher ce nouveau bien à un de nos LMNP existants ?
    2/ Qu’il est toujours possible d’envoyer le POi en mentionnant un seul exploitant afin de ne pas avoir le régime fiscal imposé (réel/BIC) et de pouvoir bénéficier de la réduction des frais d’expert comptable sur nos revenus salariés en adhérant à un CGA ?
    (je n’ai pour l’instant pas fait l’adhésion au CGA car je ne voyais pas l’intérêt en indivision)

    Merci pour vos lumières 🙂

    1. Bonjour merci pour votre message et pour votre intérêt !
      En effet vous avez eu de bonnes infos vous pouvez revenir encore en arrière et ce sera beaucoup plus rentable pour vous.
      À très vite

      1. Bjr merci pour votre retour. J’ai eu entre temps qqun de mon cabinet d’expert comptable JD2M qui m’a indiqué qu’étant donné que nous sommes en séparation de biens c’est bien l’indivision qui s’applique mais que je pouvais néanmoins demander l’accord à mon SIE pour déclarer en nom propre. Pensez-vous qu’il me faut demander cet accord ?

        Quand vous dites “revenir” en arrière il s’agit bien de cesser le LMNP en indivision en revoyant le FCMB et en indiquant la même date de création pour la suppression ?

        1. Bonjour Magalie,
          L’indivision est toujours une mauvaise solution 😉
          Par contre, en nom propre comment faites vous avez votre conjoint pour avoir des parts chacun ?
          A très vite

  14. bonsoir,
    J ai vraiment besoin de vos conseils
    J ai acheté un appartement avec ma compagne (50/50), nous sommes pacses et nous avons une seule déclaration fiscal pour le foyer
    J ai déclaré ce bien en nom propre avec le formulaire POi en juillet

    Suis je dans la l’égalité ?
    Puis je avoir des problèmes avec les impôts ?
    Accepterons ils que j amortisse intégralité du bien et non pas la moitié ?

    Je vous remercie infiniment

      1. Ce n’est pas parce que deux personnes sont en indivision sur un bien qu’elles sont tenues de l’exploiter en indivision ce qui est peu judicieux car il interdit d’opter pour le régime micro.

  15. Bonjour Pierre,

    Votre article (qui est bien détaillé) adopte une position très ferme sur les obligations liées l’indivision d’une LMNP (déclaration et régime fiscal).

    Pourtant, il me semble qu’il existe une certaine souplesse lorsqu’on distingue 2 choses:
    * propriété
    * exploitation

    Et je me retrouve dans l’exemple suivant:
    Un bien dont la propriété est en indivision (50/50 pour un couple pacsé communauté de biens) mais l’exploitation (et déclaration P0i) entièrement effectuée par l’un des deux.

    Dans ce contexte, (d’après plusieurs sources), le régime fiscal n’est pas imposé et les avantages liés aux CGA sont possibles.

    Partagez-vous cet avis ?

  16. Bonjour Pierre,

    Merci pour toutes les informations!

    J’ai une petite question, nous avons acheté un appartement en concubinage (donc, en indivision) et il faut maintenant qu’on enregistre notre activité avec la greffe tribunal. Depuis l’achat (mais après la mise en location de l’appartement) on s’est pacsé. Est ce que on doit remplir le formulaire p01 ou FCMB? (On veut éviter d’avoir un statut d’indivision si possible!)

    Bonne journée,
    Cordialement,
    Aleeza

  17. Bonjour,

    Nous avons acheté avec ma compagne un Bien LMNP en 2017 soumis a censi bouvard avec bail commercial. (en individion)
    Aujourd’hui nous sommes en instance de séparation… Et allons donc logiquement revendre.
    Pouvez vous me dire ce que cela implique au niveau de la TVA que nous avions récupéré ainsi que pour la réduction fiscale perçu ces dernières année?
    Un grand merci pour votre réponse

    1. Bonjour Romain,
      Le meilleur conseil que je puisse vous donner je pense est d’étudier la possibilité de continuer à exploiter le bien en indivision.
      Les conséquences fiscales risquent d’être lourdes sinon…
      Bien à vous

  18. Bonjour,
    Un grand merci pour cette mine d’informations !
    Je me permets de vous faire part de mes interrogations ; suite à une donation-partage, mon conjoint et moi sommes propriétaires en indivision avec mes parents d’une maison ; pour être tout à fait exacte, nous avons racheté la moitié de la maison à mon oncle et mes parents sont toujours usufruitiers de la moitié de la maison qui appartenait à mon père).
    Nous avons aménagé une partie pour de la location courte durée. Je comprends donc que nous n’avons qu’une option fiscale en indivision, celle du régime réel. Régime qui prévoit de pouvoir déduire toutes les charges du montant des revenus avant imposition. Quid des charges et amortissements dans notre cas ? charges,crédit, travaux, etc… devons nous les comptabiliser au prorata de la surface qui sera louée en meublé ? sachant que fiscalement la maison est identifiée dans sa globalité, incluant la partie que nous souhaitons louer.
    Pourriez-vous m’éclairer sur ce point ? merci !

    1. Bonjour Charlotte,

      Vous n’êtes pas exactement dans une indivision au sens classique mais dans une situation de démembrement.
      Vous avez la nue propriété et donc être propriétaires du bien, vous pouvez l’exploiter seuls

      Bien à vous

      1. Bonjour Pierre,
        Merci beaucoup pour votre retour ! cette réponse va simplifier grandement nos projets ;
        Bien cordialement

  19. Bonjour Pierre,

    Moi et ma compagne on a acheté il y déjà plusieurs année notre residence principale en indivision 50/50. Après qu’on s’est marié (en separation de bien) et qu’on est passé toutefois en declaration commune, on a démenagé et décidé de commencer une location meublée. J’ai donc rempli, en suivant vos conseils (si je les ai bien compris), un formulaire P0i (je me suis mis comme seul exploitant et je n’ai pas renseignée ma femme en co-exploitant dans la section 9 “DECLARATION RELATIVE A L’EXPLOITATION EN COMMUN” du P0i.
    Déjà prémiere question: est-ce que ceci etait la bonne demarche ?
    Deuxieme question: lorsque on déclare les revenus, il y a bien deux colonnes pour moi et ma femme pour les revenus non meublées. Dois je le diviser 50/50 pour moi et elle ou bien, le mettre toutes sous mon nom, vu que l’exploitant du P0i c’est moi ?

    Merci par avance de votre aide et pour votre article très utile

    1. Bonjour !

      Merci pour votre message et pour votre intérêt

      Concernant l’indivision c’est le formulaire Fcbm qu’il vous faut remplir.
      toutefois, il vous sera très utile de faire évoluer votre statut car concrètement vous n’êtes plus en indivision.

      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

  20. Bonjour,

    Merci pour votre article et votre travail.

    Je me permets de vous solliciter concernant l’indivision et ma situation.

    Avec ma compagne nous avons acheté un bien à 50/50 et nous nous sommes Pacsé quelques mois après. Aujourd’hui nous voudrions monter un statut de LMNP en le rattachant à l’un de nous deux, en nom propre. Cependant le comptable avec lequel nous échangeons actuellement ne veut pas valider notre dossier si nous ne sommes pas en indivision, sans apporter clairement de raison à cela.
    Pensez-vous que nous devrions suivre ses conseils, ou plutôt partir en nom propre, si le fait de s’être pacsé après l’achat ne rend pas cela impossible.

    Je vous remercie,
    Allan

  21. Bonsoir
    Merci beaucoup pour cet article.
    Je souhaiterai vous poser une question svp nous avons acheté en indivision avec mon mari trois appartements que nous avons transformé en meublés de tourisme et ce dernier en a acheté un quatrième en son nom propre. Le poi est à son nom. L’exploitation a été gérée par tous les deux pendant des années avec déclaration des revenus moitié moitié déclarant 1 et 2 sur le même foyer fiscal. Nous sommes en instance de divorce et il a fermé le sien du jour au lendemain me privant d’une partie des revenus. Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Puis je prétendre à un dédommagement pendant le temps de la procédure pour privation de revenus ou non puisque je n’apparais nulle part ? mon avocat pour l’instant est dans le doute. À vous lire … merci infiniment

    1. Bonsoir Sophie (Ophélie ?)
      Je serai plutot dans la même optique que votre avocat sur le principe, mais cela va être complexe et c’est le juge qui décidera.
      ce que je peux vous conseiller c’est de tracer avec des courriers les manques vous avez afin de pouvoir le produire comme preuve, de harcèlement par exemple
      Bone courage

  22. Bonjour,

    Je suis en indivision sur un appartement de deux pièces avec mes parents suite au décès de mon frère en 09/2019. 1/4 ma mère, 1/4 mon père et 1/2 moi ce dernier a été évalué à 147.500€. J’ai des frais de succession de 24000€ est-ce que ces derniers sont à prendre en compte dans la base amortissable en LMNP. D’autre part mon père vient de décédé en février j’ai reçu sa part en héritage et ma mère ma fait donation de sa part cet appartement j’en suis pleinement propriétaire maintenant. Je ne sais plus comment faire à présent sous quel statut déclarer ce bien fiscalement en 2020 et les années qui suivent. Ce bien est loué en meublé depuis 04/2020.
    Si vous pouvez me conseiller ce serait bien aimable de votre part.

    Merci pour votre passion que vous partagez avec vos lecteurs.

    Balicot.

  23. Bonjour,

    Je viens de lire votre article très intérressant. Je suis mariée sous régime séparation des biens.
    Nous avons acheté à 50/50 un appartement à destination LMNP (avec bailleur tourisme)
    Le cabinet d’expertise comptable nous a déclaré en indivision. Le notaire nous a jamais parlé des différentes possibilités.
    Je me pose la question à savoir si nous avons été bien conseillé par l’un ou l’autre. (aucun souvernir de discussion sur les différentes possibilités)
    Qu’en pensez-vous?

      1. Bonjour,

        Le mariage en séparation de biens est la plupart du temps prévue pour protéger les biens de chacun.
        C’est pour cette raison que l’indivision est prévue par le législateur pour les régimes en séparation de biens dans le cas du LMNP.
        Il existe bien une tolérance fiscale pour que le LMNP soit déclaré par un seul avec POi et non le CMB.
        On voit bien la limite de cette tolérance lors de divorce ou de mésentente dans le couple par la suite.
        Voilà pourquoi les experts-comptables ne s’aventurent pas à proposer cette tolérance fiscale.
        Dans mon cas, je propose les 2 possibilités après avoir écrit à mes clients (couple marié en séparation de biens) qu’il existe un risque si future mésentente.
        Le conseil exige de mettre à plat toutes les possibilités avant de choisir l’indivision ou non.

        1. Bonjour Emmanuelle
          Merci pour votre message.
          En cas de divorce, je ne vois pas trop en quoi l’indivision pourrait être une option intéressante par rapport au LMNP classique ?
          Du coup, comme l’indivision est moins intéressante fiscalement, c’est le POi classique qui l’emporre
          Qu’en pensez vous ?
          A très vite

  24. Très intéressant…
    Si je peux me permettre : je ne suis pas complètement d’accord sur le fait que ce n’est pas grave si le microbic n’est pas possible en indivision. Certes le réel est plus intéressant fiscalement… mais provisoirement. En effet au bout de X années quand il y a moins (voire plus du tout) d’amortissements… il vaut mieux passer en micro. Du coup à mon sens c’est un vrai problème que ça ne soit pas possible.
    C’est précisément pour cette raison qu’avec mon conjoint nous allons rattacher nos 3 logements meublés à mon SIREN existant (j’exploite déjà mes 2 logements achetés seule), plutôt que créer un autre SIREN d’indivision.
    Voilà, c’était juste pour donner mon point de vue avec une vision à long terme…
    mais bon il est vrai que d’ici là les règles du jeu auront sans doute changé 🙂

  25. Bonjour Pierre,
    Voici ma question : Un conjoint officiellement séparé et non encore divorcé, faisant sa déclaration de revenu seul et ayant la jouissance d’un bien commun, peut-il amortir seul dans son BIC en LMNP l’intégralité du bien indivis ?
    Cordialement,
    Dominique

  26. Bonjour,
    merci pour cette article très intéressant qui répond à beaucoup de questions !
    Malgré tout, j’ai un doute qui subsiste dans le cadre d’un couple pacsé, qui possède à part égale un bien immobilier, géré par un seul exploitant.
    Est-ce que cet exploitant amortit la totalité de la valeur de bien, ou bien 50% ? Autrement dit, peux-t-il amortir une part qui ne lui appartient pas ?
    Merci par avance pour cet éclaircissement

  27. Bonjour Pierre

    Merci pour toutes les informations dans votre site du web. C’était déjà très valable pour moi de découvrir la complexité des taxes françaises.

    Ma copine et moi (nous ne sommes pas mariés ou pacsés) avons signé nous deux un compromis de vente pour un appartement neuf et nous voulons obtenir le statut LMNP et récupérer la TVA. Est-ce que c’est mieux de marier avant l’acte notarié et remplir un seul formulaire P0i? Ou ça n’importe pas? Aussi, est-ce qu’il y a une différence pour les étrangers? Nous sommes belges et non-résidents en France.

    Merci bien de votre retour !

  28. Bonjour Pierre,
    Merci pour ces articles très complets !

    Je me permets de vous poser une question à laquelle je ne trouve pas réponse….(j’ai interrogé les impôts qui me renvoient vers un lien qui ne m’aide pas vraiment…).

    Je suis propriétaire avec ma soeur en Indivision d’une maison que nous souhaitons louer en location saisonnière.

    Pouvons-nous bénéficier du régime micro-bic forfaitaire et classer notre location en “meublé de tourisme” afin d’obtenir un abattement de 71% ?

    Si c’est le cas alors c’est une bonne nouvelle, et si non, pensez-vous qu’il soit dès lors utile de faire classer notre bien ?

    Avec mes remerciements,
    Bien à vous,

    Camille

  29. Bonjour,
    J’ai lu les commentaires mais j’ai tout de même une question. Je suis actuellement en indivision avec un ami. Nous avons acheté un bien il y a un an avec pas mal de travaux. nous pensions être sous le régime LMNP (selon l’estimation que nous avions fait des loyers potentiels au début du projet) mais nous allons peut être passer sous le statut LMP… Après travaux nous nous apercevons que sur un année complète nous allons percevoir plus 23000 euros de recettes (loyers et charges…). L’autre condition pour passer sous le régime LMP est que les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal… Ma question est sur quel montant devons nous nous baser:
    soit la somme de nos 2 revenus fiscal de référence
    soit la moyenne de nos 2 revenus fiscales de références
    soit le revenu fiscale de chacun

    Merci d’avance pour votre éclaircissement.

    Bien à vous

    1. Bonjour Merci pour votre message intéressant.
      S’agissant d’une indivision, il s’agit d’une entité juridique à part entière.
      Du coup le passage au statut LMP est un flou juridique à ma connaissance.
      Soit votre service des impôts considère que l’indivision est une entité moral en tant que tel et donc avec son imposition propre, soit il considère que cela relève de chacun de vous et ce sont vos revenus individuels qui comptent.
      Mais dans ce cas, le seul est à 46 000 €, soit 23 000 € chacun
      Bien à vous

  30. Bonjour,
    Je suis en train d’acheter un appartement pour faire de la location meublée non professionnelle. Cet achat se fait à 50/50 avec ma compagne et nous sommes pacsés. Faut il remplir un POi ou FCMB ?
    Aussi, l’appartement sera probablement libre pendant 3 mois chaque année. Comment faire pour avoir une activité Airbnb en plus ?
    D’avance merci pour réponses
    Cordialement,

  31. Bonjour
    Non la déclaration au réel n est Pas top car on a fait beaucoup de travaux mais c était il y a deux ans déjà
    Et donc à part les intérêts d emprunt a déduire …
    On est sur la côte le rendement locatif est bon
    Cordialement

  32. Bonjour
    Est ce que mon ami le père de mes enfants peut me donner l exploitation du bien a titre gratuite pour que je le déclare seule à recevoir les revenus pour déclarer en micro foncière

    Merci

    Cordialement

    1. Bonjour
      Vous devez regarder précisément votre situation avec un expert comptable, pour ne pas tomber dans l’abus de bien social !
      Vous me tenez au courant ?
      A très vite

  33. Bonjour
    Nous avons une maison en indivision et ne sommes pas mariés mais tout va bien
    Couple avec enfants depuis plus de 20 ans
    Nous avons commencé la location meublée abnb et en direct Depuis juillet 2020
    Et nous sommes classés tourisme
    J avais l intention de déclarer en micro bic pour bénéficier de 71% d exonération
    Et divisé en deux les revenus locatifs
    Et je viens de lire dans vos articles que ce n etait Pas possible Le régime bic
    Quelle est la meilleure solution ?
    Merci

  34. Bonjour Pierre, tout d’abord merci beaucoup pour vos articles et vidéos! Nous avons acheté un appartement que nous avons mis en location meublé. Nous sommes mariés sous le régime de participation aux acquets (contrat de mariage). Compte tenu du régime j’ai cru lire que nous sommes obligé de faire une déclaration en FCMB. Mais je lis tout et son contraire…quel est votre avis? Par ailleurs nous allons sans doute récupérer ce bien d’ici 2 ans.. y vivre quelques années…puis le relouer. Pensez-vous que cela reste pertinent de faire une déclaration au réel simplifié malgré tout? bien à vous

    1. Bonjour Dorian, le réel simplifié sera probablement le plus avantageux en effet, mais ne faites pas l’économie de faire des simulations au préalable.
      Comme vous êtes mariés, pas besoin de faire une indivision, surtout pas 🙂
      A très vite

  35. Bonjour,
    Je vous remercie pour votre article qui est très intéressant.
    Je possède une maison meublée de tourisme en indivision avec mon frère à répartition égale, sous le régime LMNP, dont j’ai financé à 100% des travaux d’embellissement.
    Je m’interroge à propos de la répartition des revenus entre nous deux suite au delta créé par le financement des travaux.
    Devenons-nous partagér à 50-50 les revenus issus des locations ou bien est-il possible de créer une répartition proportionnelle aux montants des investissements par chacun ?
    Merci d’avance pour votre retour
    Bien cordialement

  36. Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article très intéressant !
    Ma question ne relève peut-être pas de votre expertise, mais je la tente quand même :
    J’ai le statut de LMNP depuis 2014 pour trois biens acquis seule en 1998 et deux biens acquis en indivision (50/50) avec mon conjoint en 2008 et 2010. Nous nous sommes mariés après ces acquisitions, en 2012, sous le régime de la séparation de biens.
    C’est moi qui suit exploitante en LMNP pour ces 2 biens en indivision dont j’ai financé seule les travaux.
    Je suis actuellement en procédure de divorce pour faute. Il me réclame une prestation compensatoire basée sur mes revenus bruts de LMNP.

    Ma question est la suivante : quel est mon revenu “légal” ?
    – revenu brut avant les charges incompressibles liées à mon activité ?
    – revenu net après imputation des charges d’exploitation, impôts et charges financières ?
    – ou revenu après les charges précitées et les amortissements ? qui est un déficit dans mon cas.
    J’espère que vous pourrez éclairer ma lanterne !
    Bien à vous

    1. Bonjour Agnès,
      je suis navré pour votre situation, et je vais essayer de vous donner mon avis, qui n’est pas du tout celui d’un expert dans le domaine.
      Mais les revenus sont les revenus imposables à mon sens
      imaginez que vous soyez à la tete d’une entreprise classiques, est-ce que cela aurait un sens que votre prestation compensatoire soit basée sur le chiffre d’affaire ?
      bon courage

  37. Bonjour Pierre,
    Merci pour votre article et vos réponses de qualité ! J’ai acheté un bien avec ma compagne (pacsés) à 50/50 que nous louons depuis quelques mois en meublé. J’ai déclaré cette activité en remplissant un formulaire P0i.
    Notre comptable me recommande toutefois de déclarer l’activité au nom de l’indivision. Le fait que l’activité LMNP soit déclarée en mon nom ou au nom de l’indivision a-t-il une incidence sur la part du bien (valeur des murs) qui pourra être amortie (100 % ou 50%) ?
    Merci pour votre réponse
    Bien à vous,

  38. Bonjour Pierre,
    Dommage que nous ne sommes pas tombés sur votre site avant de faire notre demande de SIRET, car il contient beaucoup d’informations.

    Nous avons acheté un bien en commun 50/50 que nous avons mis en location meublé en indivision, car nous étions pas marié à cette époque.
    Nous nous sommes marriés depuis et nous voudrions sortir du status d’indivision.

    Serait-il possible d arrêter la location en meublé, et refaire une demande pour d’un nouveau numéro de SIRET ultérieurement?
    Dans ce cas là, est-ce qu’il y a des démarches à suivre pour dissoudre le premier numero de SIRET?

    Aussi, sous le status d’indivision, pour les déclaration d’impots puis-je tout déclarer sous mon, vu que nous vivons sous le même toit? (Nous ne vivons pas en France)
    Cordialement
    Loïc

  39. Bonjour,

    Je vous remercie pour cet article très complet.

    Avec ma compagne nous venons d’acheter un appartement en indivision (50/50), que nous louons sous le régime LMNP.
    Nous prévoyons de nous pacser sous peu. Nous n’avons pas encore déclaré notre activité. Le fait d’avoir signé l’acte authentique sans être pacsés pose-t-il problème ?
    Ma compagne ayant déjà un appartement en LMNP et déclarant au réel, est-il possible de déclarer ce nouvel appartement sous son numéro de SIRET ?

    Merci beaucoup pour votre aide.

  40. Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’un bien que nous souhaiterions mettre en location saisonnière.
    Le “Nous” est composé de moi-même, ma femme quote part 50% et notre fille quote part 50%.
    Après avoir lu de nombreux articles sur le web, je viens de découvrir vos articles d’une précision chirurgicale. Maintenant je suis plus que perdu.
    Nous avions opter pour une LMNP en indivision au régime réel. Nous souhaitions amortir un maximum de charges pour ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
    Pour le moment nous n’avons fais aucune démarche administrative, mais ce qui semblerait se profiler c’est ce que vous notez dans votre article :
    Résumé des démarches pour déclarer un meublé en indivision
    Les démarches de déclaration d’une une location meublée en indivision sont :
    Formulaire Fcmb , SIRET obligatoire ,formulaire P0i, déclaration en mairie si meublé de tourisme; formulaire P2cmb en cas de déménagement

    Dans le compromis de vente, il est indiqué :
    FACULTE DE SUBSTITUTION
    L’ACQUEREUR pourra se substituer, à titre gratuit, toute personne physique ou morale, mais sous réserve qu’il reste solidairement tenu, avec le substitué, des obligations nées des présentes, jusqu’à la réitération par acte authentique.

    1ère question : N’est-il pas trop tard pour éviter l’indivision ?
    2ème question : S’il n’est pas trop tard, que nous conseillerez-vous ?

    A savoir, cette achat a été effectué avec notre fille car nous souhaitons qu’elle commence à investir dans l’immobilier. Nous avions prévu de lui revendre nos quote par d’ici 5 ans. Sans notre association, elle n’aurait pu acheter. Elle à 20 ans et un CDI depuis 8 mois. Enfin c’est ce que nous avons cru…jusqu’à prendre des informations sur l’investissement immobilier et comment convaincre les banque.

    Merci de votre réponse. Cordialement

  41. Bonjour

    J’ai parcouru attentivement votre article et j’ai apprécié son niveu de détail, que je n’ai pas retrouvé ailleurs.

    J’étudie avec ma famielle (mère + soeur) la possibilité d’acquérir une residence secondaire avec pour finalité d’en jouir pendant les vacances et weekends.

    Le genre de bien que nous avons en vue génére des charges annuelles conséquentes (plus de 6000 eur estimés) et nous envisageons la location meublée courte durée afin de les absorber.
    Je me pose donc la question du régime et de la structure juridique.

    Mes contraintes sont:
    – possibilité de déduire les charges/frais des loyers
    – ne pas charger notre imposition individuelle en cas de bénéfices (ce qui n’est pas notre objectif prioritaire)
    – transmettre à nos enfants avec un minimum d’imposition
    pouvoir jouir du lieu sans tomber dans “l’abus de bien sociaux”
    – minimiser l’imposition sur la plus value lors d’une éventuelle revente.

    Après étude des différentes formes de société et régimes fiscaux, il me semble que l’indivision est la formule la plus adaptée.
    La SCI IS pose le probleme de la jouissance gratuite du bien, et de l’imposition sur la plus value,
    – La SARL de famille semble complexe au niveau de la transmission et pose le probleme du RSI. ( Qu’en est il de l’imposition sur les plus values?Régime des particuliers?)
    – L’indivision me semble donc la plus adaptée, mais j’ai quelques questions:
    – Vous mentionnez l’exonération d’impôt sur les plus value lors du rachat de part, qu’en est il lors de la revente du bien? bénéficie t on des abattements du régime des particuliers?
    – Quelles sont les charges déductibles (apparemment les frais de comptables sont exclus. Y a t il d’autres exclusions?)
    – le classement meublé de tourisme comporte–il des avantages si on est au LMNP réel? A ce propos, vu le niveau de loyer qu’on envisage, l’amortissement n’est pas indispensable, ce qui me rassure dans le choix du régime LMNP, attendu que tout le monde semble s’accorder sur sa proche disparition. Avez vous une opinion la dessus: Quid de “l’après”?

    Merci d’avance pour vos réponses, et bravo pour votre site

  42. Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article.
    Nous un couple (en union libre à ce jour) et sommes en train d’acquérir un premier bien immobilier pour un investissement locatif (touristique, en Bretagne) dans lequel nous nous rendrons également 4 à 5 semaines par an en vacances. Je lis de nombreux articles mais je n’arrive pas à savoir quelle est le statut le plus adapté à notre situation : LMNP, indivision ou SCI? Comment puis-je le déterminer? Quels sont les critères à étudier? Pensez-vous pouvoir m’aider? En vous remerciant par avance, Bien à vous, Cordialement, Manuelle

    1. Bonjour
      Merci pour votre message
      Oui j’ai fait une synthèse qui pourra vous aider
      Tapez dans Google : eldorado immobilier créer une société et vous y aurez accès 🙂
      À très vite

  43. Bonjour,

    En 2003, j’ai acquis en indivision (à hauteur de 10%) un terrain à bâtir. Mon ex concubin était lui propriétaire en indivision à 90%.
    Courant 2005 nous avons achevé la construction d’une maison qui a été mis en location vide. Je détiens uniquement des factures des matériaux de ladite construction, puisque c’est notre famille qui s’est occupée de la main d’oeuvre gracieusement.
    Après notre séparation, en 2015, il a été procédé à une opération de liquidation et de partage d’indivision chez le notaire : je suis devenue à 100% la seule propriétaire de ce bien que j’envisage aujourd’hui de louer en location meublée (LMNP).

    Quelle base de valeur dois-je prendre en compte pour déterminer l’amortissement de cette éventuelle LMNP au régime réel ?

    1) est ce celle de 2003 (date d’acquisition initiale mais en indivision et qu’à 10%) auquel cas la valeur est uniquement les frais de notaire étant donné que le terrain n’est pas amortissable ?

    2) celle à l’achèvement de la construction en 2005, le cas échéant peut-on prendre en compte uniquement les factures de matériaux en plus des frais d’acte d’acquisition de 2003 ?

    3) celle de 2015 lorsque je suis devenue à 100% seule propriétaire (après déduction de la valeur du terrain non amortissable) ? une estimation de valeur au jour de l’acte avait été prise en compte pour le paiement des droits et taxes réglés pour cet acte

    4) ou enfin dois-je refaire estimer par agence le bien à la date de la mise en LMNP. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4813-PGP.html :480
    Les immeubles appartenant à l’exploitant soumis à un régime de bénéfice réel mais non inscrits au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.
    Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan ou sur l’annexe n° 2033 A (CERFA n° 10956) en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle. C’est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels. »

    D’avance merci de votre réponse

    1. Bonjour Séverine,
      vous devez utiliser la dernière valeur connue
      refaire une estimation est possible et sera à votre avantage, les prix ne baissent pas 🙂
      Bonne continuation et à très vite

  44. Bonjour Pierre,

    Merci infiniment pour votre article qui apporte de nombreuses informations essentielles !

    Je suis dans le cas où avec mon conjoint (nous sommes pacsés) nous avons acheté un bien avec ma belle-soeur qui est en LMNP depuis le 1er Février. Si j’ai bien compris, nous devons envoyer un unique formulaire FCMB en mentionnant indivision puis un P0i pour ma belle-soeur et un P0i pour mon conjoint et moi, c’est bien cela ?
    Comment devons nous procéder pour la déclaration aux impôts ? Il y a une liasse fiscal unique ? Nous sommes à parts non égales (40 – 60).

    C’est une première pour nous et souhaitons gérer cela sans expert comptable, nous sommes dans le flou …

    Merci d’avance pour vos réponses !

    1. Bonjour
      Merci pour votre message !
      L’indivision est une personne morale et toutes les démarches se font donc de manière unique pour le compte de l’indivision.
      Ensuite chacun des indivis déclare ses revenus séparément de son côté
      Bien à vous et à très vite

  45. Bonjour Pierre,
    Je vous remercie pour votre article.
    Est-il possible au sein d’un même foyer fiscal (couple pacsé) de déclarer deux régimes d’exploitation différents pour 2 biens distincts exploités distinctement par un membre du couple :
    – un bien en LMNP, régime micro-bic (déclarant 1)
    – un bien en LMNP, régime réel simplifié (déclarant 2)?
    Je vous remercie pour votre réponse.

  46. Bonjour,
    Je suis propriétaire sur Paris avec ma mère. Elle a 55%, j’ai 45%.
    Cet appartement est ma résidence principale mais ce n’est pas la résidence principale de ma mère qui habite à Lyon. Nous ne sommes pas sur les mêmes déclarations fiscales.
    J’ai loué 5 semaines mon appartement parisien (résidence principale) sur Airbnb.
    Puis-je déclarer ces revenus au réel (avec amortissement?) tout seul de mon côté? Je paye les charges, reçois les revenus et ma mère est d’accord pour ne rien percevoir! J’ai déjà un siret avec un autre bien locatif en LMNP à Paris que je déclare avec amortissement..Puis je prendre être seul à déclarer les revenus airbnb? puis je utiliser les amortissements sur ce bien?

    Autre point si on est obligé de déclarer chacun 40 et 60 chacun de son côté car on n’est pas sur la même déclaration fiscale, n’y aura t il pas un problème vis à vis de la mairie qui demandera à ma mère pourquoi elle déclare des revenus LMNP d’airbnb sachant que ce n’est pas sa résidence principale et que c’est à Paris (ce qui est interdit pour elle et légal pour moi…).

  47. Bonjour,

    J’ai hérité avec ma sœur, en avril 2019, de 3 appartements loués meublés . Nous n’avons pas encore fait de déclaration FCMB, ni de POi.
    Est il trop tard pour obtenir ce numéro de SIRET pour faire la déclaration 2020 ?
    Doit on déclarer au réel ou au réel simplifié. Quelle est la différence ?
    Si nous n’obtenons pas de numéro de SIRET à temps, que se passera t il ?

    Merci d’avance pour vos réponses et bravo pour ce blog !

    1. Bonjour Florence,

      Il n’est jamais trop tard pour régulariser 🙂

      Le réel et le réel simplifié n’ont que peu d’écart comptable et pas du tout en termes d’intérêt

      Bien à vous

  48. Bonjour merci pour votre article très bien construit.
    Je viens vers vous car ma compagne et moi même (non pacsé, ni marié ) avons acquéri le 14 février 2020 un maison dans laquelle nous sommes en train d’effectuer de lourds travaux de rénovation et de division en 8 lots.
    Nous étions parti pour le LMNP en indivision eu réel simplifié.
    Pensez vous que fiscalement parlant cela serait la meilleure solution ?
    Déduction des travaux , meubles , assurance , intérêt de crédit , etc…

  49. Bonjour Pierre et merci pour votre article très intéressant qui m’a été conseillé sur un forum.
    Nous rencontrons deux problèmes, pourriez-vous nous éclairer?

    1) Nous avons mis en location occasionnelle meublée notre résidence principale sur airbnb (achetée en indivision 60/40, couple pacsé sous le régime de la séparation des biens). On nous avait indiqué qu’on ne pouvait faire une déclaration au réel (abus de droit de mettre sa résidence principale à l’actif), donc nous l’avons fait classer en meublé de tourisme, remplit le p0i au nom de mon conjoint uniquement sous le régime micro, déclarer les revenus (déclaration commune mais revenus airbnb dans la case de mon conjoint).
    -> Votre article indique LM en indivision suppose déclaration au réel. Comment faire dans notre cas car réel est perçu comme abus de droit?
    -> Aurions nous dû remplir le FCMB et nous déclarer comme co-exploitant puis pro-ratiser les revenus générés dans la déclaration aux impôts? Si oui, faut-il revenir en arrière ou modifier cela pour les années futures?

    2) Nous achetons un studio le 30/04 pour faire de la LMNP de courte durée. Achat en indivision (99% moi, 1% mon conjoint, c’était uniquement pour obtention du prêt) car je serai l’unique exploitante (frais à ma charge et loyers pour ma part). Dans ce cas, puis-je remplir uniquement un p0i au régime réel à mon nom et déclarer fiscalement les revenus en mon nom ou doit-on ajouter ce meublé au numéro SIRET de mon conjoint (ce qui dans ce cas poserait le problème d’avoir un bien en micro et un bien réel ce qui est si j’ai bien compris impossible)?

    Voilà l’impasse dans laquelle nous sommes, je vous remercie très sincèrement pour vos précieux conseils.

    1. Bonjour
      Merci pour votre message

      Qui vous a parlé d’abus de droit ?
      Très étonnant…

      Oui vous devez remplir le formulaire FCMB pour votre indivision
      Pour les impots ce qui compte c’est que les sommes soient déclarées
      ils prennent au hasard un des indivisaires et ne s’adressent qu’à lui
      vous pouvez déclarer ensuite selon le prorata réel que vous touchez chacun

      En tant qu’indivision vous devez déclarer comme une indivision…
      Après c’est une prise de risque calculée, à vous de voir !

      A très vite

  50. Bonsoir,
    Deux questions:
    1) nous avons une résidence en indivision avec mes 2 frères; nous louons une partie de cette résidence en location meublée de tourisme; pouvons nous y affecter la totalité des charges ou faut il établir un prorata ?
    2) nous louons depuis un an environ; nous n’avons fait aucune déclaration, ni siret, ni POI, etc. Comment récupérer le coup pour être dans les regles ?

  51. Bonjour PIerre,

    J’ai hérité d’un appartement avec mon frère à 50/50 et je souhaiterais faire une LMNP. Dois-je obligatoirement passer par une indivision malgré les contraintes qui entourent ce choix pour une LMNP ?

    Je vous remercie.

    Vincent

  52. Bonjour Pierre,
    Tout d’abord un grand merci pour toutes ces réponses qui me permettent de gagner en compétences sur le sujet.

    Ma question est simple :

    Je possède déjà un bien en nom propre en LMNP.
    Je déclare donc la liasse fiscale 2031 et 2033, puis report sur 2042 c PRO.

    J’envisage de passer en location meublé un bien détenu en indivision avec ma soeur.
    J’ai bien compris les tenants et les aboutissants de ce qu’implique l’indivision en LMNP.

    Une question subsiste : Pour ce bien en indivision, avec donc une comptabilité séparé de mon premier bien en meublé, puis je reporter sur ma 2042 c pro le résultat fiscal de mon indivision avec le résultat fiscal de mon bien en nom propre ? Cumul des deux résultats sur la même case (déficit ou bénéfice selon le résultat global des deux biens).

    En parallèle ma soeur reporte sa quote part de l’indivision sur sa 2042 C pro ?

    merci d’avance pour votre retour

    Lionel

    1. Bonjour Lionel,
      Il faut séparer les deux biens de A à Z
      Considérez l’indivision comme une personne morale, et donc c’est une personne différente avec une déclaration fiscale différente
      Bien à vous

      1. Oui mais Lionel demande comment on reporte le résultat final puisque les deux doivent être reportés sur la même case en étant des liasses fiscales séparées… J’ai le même problème.
        J’ai un appartement en indivision et un appartement en nom propre. Je fais la somme des deux pour le report en 2042 C PRO?

        1. Bonjour,

          La réponse à cette question m’intéresse. Avez vous eu votre réponse?
          J’ai compris d’aprés cet article qu’une liasse fiscale particulière à l’indivision doit être faite. Mais comment répertorier cela sur sa liasse fiscale LMNP perso? Puisqu’à priori les résultats doivent s’ajouter..

          Merci à ceux qui s’y connaissent!

        2. Bonjour Mel,

          merci pour votre commentaire
          oui, en effet, vous calculez votre quote part et vous le reportez sur votre déclaration
          a très vite

  53. Bonjour
    En location meublée comment détermine t’on les seuils applicables à l’assujétissement au SSi (Rsi) Au niveau de l’entité ou bien au prorata pour chacun des indivisaires ?

    1. Excellente question, merci de l’avoir posée 🙂

      Etant donné que :
      1/ l’indivision est une personne morale, peu importe le nombre d’indivisaires
      2/ que l’administration fiscale ne considère qu’un seul des indivis comme bénéficiaire

      Le seul à considérer est donc celui pour une seule personne

      A très vite

  54. Bonjour,

    Mon compagnon et moi avons acquis un bien à 50-50 il y a quelques mois que nous avons mis en location saisonnière l’été dernier. Nous allons nous pacser dans les mois à venir. Nous sommes en train d’acheter un deuxième appartement. Est-ce que le fait d’etre pacsé permet de pouvoir louer le premier appartement en nom propre ?
    Dois-je remplir une déclaration pour signaler le début d’activité ou je dois simplement déclarer les revenus sur ma déclaration d’impots au printemps ? Je pensais déclarer seule les revenus du couple pour la location de meublé mais je ne suis pas sûre que ce soit la solution la plus “légale”.
    Merci d’avance pour votre aide,

      1. Bonjour,

        Merci pour votre réponse, après être allée poser des questions à la chambre des metiers et de l’artisanat à qui je suis rattachée pour mon activité professionnelle, ils m’ont dit de remplir le formulaire P2 cmb pour ajouter ma nouvelle activité, est-ce la même chose que le POi ? Merci d’avance pour votre aide

  55. Bonjour Pierre,
    Ça fait un moment que je suis votre blog et email. Je voudrais d’abord vous remercier pour tous vos conseils généraux et utiles!
    Avec mon mari on a débuté notre activité de LMNP (à l’année) l’année dernière, j’ai pris un comptable en ligne via Google, qui m’a pas du tout expliqué cette différence de régime (indivision ou en nom propre), du coup malheureusement on se trouve maintenant en indivision moi et mon mari pour 2 appartements…Je voudrais vous demander: 1. Pour l’achat entre individus comment ça se passe? (c’est pour qu’on évite de payer les frais de comptable non déductible dans les années à venir). 2. Auriez vous des bons comptable en location meublée à nous conseiller? on en a vraiment besoin (pour l’année prochaine du coup car on a déjà payé en ligne pour celui via google).
    Merci beaucoup!

    1. Merci pour votre intérêt et votre retour sympathique !

      Pour éviter l’indivision il est possible de passer par une société sarl ou sci.

      Je vous passe des coordonnées .
      Quel était le prestataire qui vous a fait défaut ?

      A tres vite
      Pierre

  56. Bonjour Pierre,

    Tout d’abord bravo pour le site, sur lequel j’ai trouvé plusieurs informations rares !
    Voici notre cas concret pour le moins complexe :
    Mr et Mme possèdent chacun un bien LMNP en micro bic (nous faisons partie des rares cas pour qui ce régime est plus intéressant !).
    Mr et Mme achètent ensemble un bien supplémentaire en indivision, donc obligatoirement au régime réél. Précision : déclarations de revenus PAS communes.
    Sommes-nous obligés de passer tous nos biens LMNP au réel, ou est-il possible d’avoir chacun un bien en nom propre en micro bic, plus un bien en indivision au réel ?
    Dans le cas contraire, est-il possible d’imputer le déficit du bien au réel sur l’impôt des biens en micro bic ?

    Merci par avance

  57. Bonjour, et merci pour vos articles.
    J’occupe un bien indivis dont je suis propriétaire avec mon ex époux.
    Je souhaite ouvrir une chambre d’hôtes dans une des pièces de ce bien.
    Merci faut-il l’accord de Monsieur, et serai-je jobligée de partager tous les revenus avec lui alors que je serai seule à gérer cette location ?
    Quelle qualification pour cette location ?
    En vous remerciant …

    1. Bonjour
      Oui en effet vous devez tout partager. En plus il se peut que ce soit lui qui reçoive les avis d’imposition .
      Si c’est vous, vous devrez faire le nécessaire pour récupérer les sommes. Sortir de l’indivision semble être une option plus que raisonnable à envisager…

  58. Bonjour,
    Ma conjointe et moi (non pacsé ni marié)
    possédons un 1er appartement en LMNP depuis avril 2019 et allons bientôt acquérir un 2ème appartement que nous mettrons également en LMNP.
    Nous sommes donc dans le cas de l’indivision/réel simplifié et voudrions savoir si les charges non déductibles dans la déclaration d’impôt ne concerne que ceux de l’expert comptable? ou d’autres charges sont concernées?
    Merci d’avance pour votre retour.

  59. bonsoir je possède actuellement deux appartements en indivision avec ma compagne .nous avons l intention de nous marier en 2020 je voulais savoir si avec le mariage nous sortions de l indivision automatiquement ou s il fallait faire des démarches car nous ne voulons plus être en indivision et surtout si c est possible merci

    1. Bonsoir

      Ce qui est sûr c’est que ce ne sera pas automatique
      Si vous faites un contrat de mariage, profitez en pour faire le point précis avec votre notaire sur cet aspect patrimonial essentiel

      Bien à vous

  60. Bonjour,

    Merci pour ces infos précieux.

    J’ai un premier bien acheté tout seul déclaré en LMNP à mon nom uniquement.

    Je souhaite déclarer un second bien en LMNP mais pour un bien acheté en 50/50 avec mon conjoint.
    Sachant que nous sommes mariés sous le régime de séparation de biens, pourriez-vous svp nous dire comment procéder pour déclarer ce second bien?
    Faut-il remplir le formulaire P0i pour une première déclaration et obtenir un nouveau SIREN/SIRET ?
    Faut-il plutôt utiliser le formulaire P2P4i pour une modification (garder le même SIREN mais changer de SIRET) ? Si oui, est-ce qu’on met le second bien à mon nom uniquement ou on pourrait rajouter également mon conjoint?

    Merci par avance,

  61. Bonjour,
    Nous sommes un couple (non marié ni pacsé) nous venons tout juste d’acquérir un terrain en vue d’une construction d’une maison en LMNP à 50/50.
    Je dois faire ma déclaration de début d’activité à partir du jour du passage du notaire, afin de récupérer les frais de notaire(réél simplifié). Mais je sais pas encore si je fais une seule déclaration POi pour moi (et donc je déclare le tout à 100%), soit un seul exploitant ou je fais deux déclarations en indivision.
    Sachant que nous avons pour projet plus tard de se pacsé ou marié…
    Merci pour votre réponse

    1. Bonjour
      A priori l’indivision semble la seule option à moins que vous ne vous constituiez en société
      Posez la question à votre notaire pour savoir si vous vous mariez ensuite, si vous pouvez verser cette indivision dans le pot commun
      cela me semble faisable, mais je ne maîtrise pas toutes les subtilités de la loi à ce niveau 😉
      Tenez moi au courant de sa confirmation ou non!
      Bien à vous

  62. Bonjour
    je suis propriétaire en indivision 50% / 50% avec mon frère
    nous louons la maison de vacances 3 semaines par an
    pour uniquement entretenir la maison et payer les charges nous avons déclaré la location en mairie comme il se doit
    on nous menace de payer une amende si nous ne faisons pas une micro bic
    il y a obligation de prendre un comptable pour 3 semaines de location ce qui n’est pas possible car trop onéreux
    que faut il faire ???
    nous ne sommes pas loueur professionnel
    la loterie fiscale nous tombe dessus
    nous sommes très inquiets
    Que proposez nous de faire ? Faut il déclarer la maison en meublé tourisme par un professionnel mais je viens de lire ? ou en réel comme on le souhaite mais le fisc refuse
    mon frère et moi nous ne savons plus quoi faire
    pourriez vous s’il vous plaît nous éclairer sur la démarche à suivre si l’on veut louer 3 semaines par an ?
    je vous remercie

    1. Bonjour

      Merci pour votre intérêt

      La durée de location n’a pas d’importance, toutefois vous êtes libre de choisir de déclarer au réel.
      Qui vous a dit le contraire ??

      Cordialement

  63. Bonjour, tout d’abord je vous remercie pour toutes ces précieuses informations.
    Mon père envisage de donner en indivision à ma sœur et moi-même une maison que nous souhaitons exploiter en location meublée. J’ai compris que l’indivision n’était pas l’idéal . Que pourrions-nous nous faire de mieux ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

    1. Bonjour

      Merci pour votre intérêt !

      A voir bien sûr avec votre expert comptable ou notaire en fonction de votre situation précise.

      A priori la sarl de famille ou le démembrement sont des pistes intéressantes pour votre situation

      A tres vite

  64. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre site qui permet d’y voir plus clair.
    Ma compagne et moi-même ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous avons acheté en indivision un appartement (50/50) que nous louons en LMNP. J’ai fait une déclaration P0i à mon nom. Si je comprends bien vos commentaires sur cette page, nous aurions dû nous enregistrer en FCMB.
    Que doit-on faire et quelles risques?
    1) Rester ainsi car l’impôt sera payé de toutes les façons et rattaché à mon nom
    2) Se pacser
    3) Demander un annule/remplace du P0i vers le FCMB
    Merci d’avance pour votre retour

    1. Bonjour
      Vous avez contourné la réglementation sans le savoir 😉
      Les solutions 2 et 3 sont celles que l’on peut légalement recommander !
      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

  65. Bonjour,
    Mariés sous le régime de la séparation des biens, mon mari et moi nous apprêtons à acheter 2 gites destinés à la location saisonnière de courte durée.
    D’après ce que qui nous a été dit par le notaire, nous sommes donc en indivision à 50/50 pour cette acquisition, nous ne sommes pourtant qu’un seul foyer fiscal… Nous allons opter pour le régime du réel simplifié et faire appel à un expert comptable, est il possible d’obtenir de l’administration fiscale de pouvoir déduire les frais de comptable dans cette configuration? Et si oui, comment faire? Existe-t-il un modèle de courrier ou une astuce dans l’établissement du POi?
    Merci pour votre éclairage,
    Cordialement

  66. Bonjour,
    Notre maman nous a légué d’abord en nue-propriété et ensuite à 50/50 par la succession à son décès un appartement en bord de mer à mon frère et moi,(sa soeur).
    Nous avons pris un compte joint pour les frais lis à cet appartement. Mon frère étant retraité peut souvent l’occuper je n’y vois aucun inconvénient, mais il veut absolument le prendre pendant ma seule période de congés j’occupe seulement trois semaines par an l’appartement. Je dois obligatoirement passer par ma nièce qui s’occupe de ses papiers (il ne souhaite pas me parler) que dois faire si lorsque j’arriverai pour mes vacances il occupe l’appartement je travaille encore et mes congés sont posés depuis un certain temps sans pour cela pouvoir les changer de dates. Ma nièce profite aussi de l’appartement quelques semaines par an, depuis 2018 sa fille (ma petite nièce) en profite aussi elle fait ses études pas loin et retourne à l’appartement pendant les week-end je ne vois pas d’inconvénients si cela peut lui être utile. Mais je souhaiterais profiter moi aussi simplement de ce lieu trois semaines par an. Que puis je faire si je ne peux accéder à l’appartement en arrivant. Ou dois je rester chez moi et renoncer à mes vacances ensuite ce sera tous les ans pareil. Ma nièce m’a fait le coup de prêter l’appartement à ses amis pendant ma période de vacances il y a deux ans, j’ai été obligée de louer un autre appartement en arrivant. Merci beaucoup de votre réponse.

    1. Ce sont les joies de l’indivision 🙂

      Vous êtes loin d’être un cas isolé avec ce type de difficulté
      Un accord amiable ou une vente du bien sont les solutions les plus raisonnable

  67. Bonjour Pierre,
    Avec mon compagnon nous sommes pacsés au régime de la séparation des biens. Nous avons acquis ensemble 2 biens (l’un avant et l’autre après s’être pacsés à environ 50 / 50 les 2 et comptons bien poursuivre !). D’après notre comptable l’indivision s’impose (cerfa fcmb). Quelles seront les conséquences si nous décidons de faire une déclaration P0i tout de même (contrôle fiscal, redressement??) ? Quelles sont les réductions fiscales auxquelles nous n’aurions plus accès en fcmb ? Pourquoi notre comptable s’obstine ainsi ?

    1. Bonjour
      En effet, c’est un risque à prendre… à vous de voir
      c’est vrai que votre situation actuelle ne nécessite pas l’indivision, mais votre comptable ne peut pas vous proposer autre chose que de respecter la loi stricto sensu !!
      en cas d’indivision les frais, notamment comptables, ne sont pas déductibles, c’est très dommage
      Bien à vous

  68. Bonjour, merci pour cet article.

    Moi et ma conjointe on a acheté un bien en indivision 50/50, pendant qu’on etait pacsés(regime separation des biens). Nous nous sommes ensuite marié, sans contrat de mariage (donc regime de la communauté réduite aux acquêts).

    Le bien est mis en LMNP, deja déclaré au réel, en indivision. Par contre, nous voudrions changer de regime, et passer au micro-BIC*. Mais la loi dit que l’indivision oblige le regime réel.

    Vu qu’à ce jour nous sommes mariés, pensez-vous que le regime LMNP micro-BIC serait aussi accepté par les impôts? Si oui, comment leur expliquer ?

    PS. D’apres un notaire, nous ne peux pas sortir de l’indivision, car tous nos fonds sont communs, donc l’achat de la part de ma femme n’aurait pas de sens.

    •Raison de vouloir le micro-BIC: pas beaucoup de charges deductible (car la LMNP a démarrée 1 an après le pret bancaire d’achat+travaux, donc frais non-deductibles d’apres le comptable), donc le micro-BIC serait plus interessant, avec un abatement de 50%.

    1. Bonjour

      Pour l’indivision le montage pour en sortir risque d’être compliqué en effet avec un rachat de parts. Il faudra faire une simulation avec un expert comptable.

      Pour le régime si vous louez en saisonnier adoptez plutôt dans ce cas le classement en meublé de tourisme qui vous ouvre les portes a un abattement de 71%

      Qu’en pensez vous ?

      1. Merci pour votre reponse.

        >>Pour l’indivision le montage pour en sortir risque d’être compliqué en effet avec un rachat de parts.
        “compliqué”, mais vous voyez un moyen ? L’achat de part est le seul moyen disponible pour sortir de l’indivision (et garder le bien)?
        L’indivision est censé etre un regime temporaire, sans contrainte de rester.

        >>Il faudra faire une simulation avec un expert comptable.
        Oui, les chiffres pour le regime le plus avantageux n’ont pas encore été confirmés (car mon comptable est en congé). J’ai fais juste des estimations moi-même, et à priori le micro-BIC et plus avantageux.

        >>Pour le régime si vous louez en saisonnier adoptez plutôt dans ce cas le classement en meublé de tourisme qui vous ouvre les portes a un abattement de 71%.
        Le bien est un appartement pres de Paris. De plus, nous sommes devenus non-residents(UK), donc la gestion est plus simple avec des longues durées de location.

        1. Bonjour

          Oui cela passe par un rachat de parts

          Il est vraiment très surprenant que le micro bic soit le régime le plus avantageux

          Avez vous pris en compte l’amortissement du bien pour la simulation au réel ?

          Bien à vous

  69. Bonjour,
    Mon épouse et moi possédons un appartement que nous louons meublé et déclarons au réel.
    Mon épouse vient d’hérité, avec sa soeur, d’un appartement et chacune possède 50% de cet appartement. Quid de la déclaration des revenus pour ce bien ?

    Doivent-elles demander un SIRET pour l’indivision et déclarer les revenus séparément ? Ou mon épouse peut-elle utiliser le SIRET du LMNP actuel et déclarer 50% des revenus ?

    D’avance merci pour votre aide.

    1. Bonjour Damien,

      merci pour votre passage sur Eldorado Immobilier 😉

      Elle ne pourra pas en effet utiliser le même SIRET car l’indivision est une entité juridique propre

      Il lui faudra donc créer un autre compte LMNP

      Bien à vous

  70. Bonjour,

    Merci pour votre excellent article.
    Nous sommes maries (separation de biens) depuis peu et avons acheter un appartement (a concurrence de la moitie en pleine propriete).
    Nous louons l’appartement meubles.
    Faut-il s’enregistrer avec un P0i ou FCMB?

    De plus, si nous achetons un deuxieme appartement et que nos revenus locatifs augmentent a + 23000 euros ( nous n’avons pas d’autres revenus en France),
    serait-il preferable d’etre en indivision pour diviser les revenus et rester en dessous du seuil ?

    Merci !

    1. Bonjour Mélissa
      merci pour votre intérêt !
      Malheureusement l’indivision ne divise pas vos revenus 😉
      Cela crée une personne morale à part entière, à qui s’applique le seuil
      Etant donné que vous êtes marié le P0i semble parfaitement adapté
      Bien à vous

      1. Merci!

        Il y a t il une simple solution pour acheter un deuxieme appartement (revenus +23000) et ne pas basculer en lmp?

        Bien a vous,

        1. Aujourd’hui rien ne s’y oppose
          Demain cela risque d’être incontournable
          Ceci dit le statut LMP est très avantageux également !

  71. Bonsoir,

    Moi et ma femme venons de faire une offre d’achat ce jour pr un bien immobilier que nous souhaitons mettre en LMNP au réel simplifié.
    Nous allons nous marier en Octobre 2019. Devrons-nous faire obligatoirement une indivison pour déclarer notre futur bien ? (Dc FCMB, 2 P0i…) ou pourrons faire une déclaration classique ? (1 P0i à mon nom uniquement). Merci. Votre site est très intéressant.

    1. Bonjour Fabien
      Merci pour votre intérêt !
      Ce serait dommage de partir sur une indivision pour si peu de temps d’autant plus dans la date du mariage est actée 🙂

  72. Bonjour

    Mon compagnon et moi même venons d’investir dans un appartement en indivision 50/50. Nous ne sommes ni marié, ni pacsé et mon compagnon vit en Afrique du Sud. Nous souhaitons mettre en location meublé l’appartment sur airbnb pour la saison estivale. Je pensais déclarer 50% des locations et lui 50% mais je suis un peu perdue avec tout ce que je viens de lire dans les commentaires. Comment devons-nous déclarer ces locations ?
    Serait-il plus simple que nous soyons pacsé ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. Bonjour Laure

      Merci pour votre intérêt pour eldorado immobilier !

      Oui c’est sûr que tout serait plus simple si vous étiez pacse… mais ce n’est pas exclusivement une décision fiscale 😉

      Vous pouvez sinon passer par une sci (avec le souci de la plus value professionnelle en cas de revente), ou rester comme cela ce qui vous placera sous le régime de l’indivision.
      Dans ce cas c’est un de vous deux (au pif…) qui sera l’interlocuteur uniqu pour l’administration fiscale, charge à lui de faire le nécessaire auprès de l’autre.

      Cela vous éclaire?
      Bien à vous

  73. Bonjour, J’ai une maison et un studio sur une cour en indivision le tout acheté ensemble. Le studio et la maison sont-ils considérés comme ma résidence principale malgré qu’ils soient séparés par la cour qui m’appartient en indivision? Je loue le studio, mais les impôts considèrent que le studio meublé n’est pas dans ma résidence principale car non attenant, et n’a pas à être exonéré d’impôts

    1. Bonjour Jean Paul, la décision de l’administration fiscale semble logique à priori.

      Tout est sur la même parcelle cadastrale ou ce sont plusieurs parcelles ?

      A très vite

  74. Bonjour Pierre,

    Je m’apprête à remplir mon 1er P0i et je me pose une question : mettre le nom de l’un ou l’autre des époux (bien acheté en étant mariés sans contrat) sur le P0i a-t-il une quelconque incidence, en cas de décès notamment ? Merci pour votre aide 🙂

    1. Bonjour

      Merci pour votre commentaire 🙂
      Vous avez raison de vous poser ces questions

      Cela dépend surtout de votre régime matrimonial : marié, pacs, indivision ?

      Bien à vous

  75. Bonjour,
    Comme le message précédent, nous sommes un couple pacsé et nous allons démarrer une activité en LMNP avec notre bien acquis en indivision (25/75 environ). Néanmoins, l’idée est bien sûr de partager les frais et recettes à parts égales. J’aimerais donc déclarer en nom propre via le p0i et éviter le FCMB. Est-ce bien possible? Mon comptable me conseille d’avoir l’accord au préalable de mon service des impôts, mais mes demandes restent sans réponse…
    D’avance merci.

  76. Bonjour Pierre,
    Avec ma compagne, nous sommes pacsés (indivision), et nous avons acheté un appartement 40/60 (% acté par le notaire). Nous voulons louer cet appartement en meublé, au réel. Doit-on créer un FCMB ou P0i ?
    Est-il vrai que le Micro BIC 50 est inaccessible en cas d’indivision ?
    La gestion du non meublé en LMNP au réel est-il réellement infaisable sans expert comptable ?
    Est-il vrai qu’en indivision nous ne pouvons pas adhérer au CGA ?
    Merci pour votre aide à toutes ces questions !

    PS: très bon article !

    1. Bonjour

      A valider avec votre notaire, mais est étant Pacsé vous pouvez probablement vous raccrocher aux branches et passer en POi

      Le micro BIC… pourquoi, mais pourquoi 😉

      Passez au réel. C’est tout à fait faisable sans expert comptable, mais es-ce vraiment le meilleur moyen d’utiliser votre temps… ?

      Vous pouvez bien sur adhérer à un CGA, mais ce ne sera pas déductible en cas d’indivision.

      Merci et à très vite !

  77. Bonjour ,déja merci pour toute vos réponses !

    je recherche le meilleur moyen de m’associer avec un ami.
    Pour acheter une maison
    Pour de la location courte duree à l’année. (type air B and B)
    Secteur 77

  78. Bonjour Pierre,
    Bravo pour tous vos conseils.
    Mon mari et moi nous sommes mariés l’an dernier en “séparation de biens”.
    A titre personnel j’ai acheté avant notre mariage un appartement que je loue en meublé depuis plusieurs années.
    Nous venons d’acheter un appartement en commun 50/50 pour le mettre en location meublée gérée en commun.
    Pour ce denier, peut on le rattacher à mon LMNP comme nouveau bien ou mon marié doit il en avoir 1 qui lui est propre ou doit on faire une déclaration en indivision ?
    En vous remerciant

      1. Bonjour Pierre,
        Merci pour votre réponse, nous n’allons donc pas choisir l’indivision.
        Je possede 1 SIRET pour l’appartement que je loue, pour l’appartement en commun, peut on déclarer l’appartement en commun sur mon SIRET (pour avoir 1 SIREN spécifique), et déclarer les revenus de cet appartement à 50% sur chaque déclarant que nous sommes, même si le nom de nom mari n’apparait pas comme LMNP. Ou fait il qu’il fasse un moi LMNP pour cet appartement en commun ?
        Bien cordialement

        1. Bonjour Christelle,

          Si votre statut est marié ou pacsé, vous devez avoir un LMNP pour votre couple et … c’est tout
          C’est le couple qui déclare et paie les impôts

          Bien cordialement

  79. Bonjour Pierre,
    Je suis pacsé, on est en imposition commune avec ma compagne. On vient d’acheter un appartement à 50/50 pour faire du meublé. Je viens de m’inscrire au greffe avec le formulaire P0i au réel simplifié à mon nom. Fallait-il que je déclare aussi ma compagne ? Est-ce que je peux exploiter seul ? Fallait-il faire plutôt le formulaire Fcmb ?
    Merci pour la réponse.

  80. Bonjour,
    j’ai lu votre article très intéressant, ainsi que tous les commentaires et réponses, mais malgré tout, je reste dans le flou.
    Nous sommes deux amis, associés, qui investissons ensemble en LMNP. Nous achetons actuellement un bien, en indivision 50/50, dont les loyers globaux annuels générés en recette ne dépasseront pas 12000 euros.

    1) Si j’ai bien compris, nous sommes de fait, obligé de passer au réel car pas de micro Bic possible dans ce cas d’indivision (et cela, même si l’abattement de 50% en micro Bic est plus intéressant)

    2) Vu la complexité de la déclaration au réel, nous souhaitons faire appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé + adhésion à un CGA qui a priori est obligatoire quand on passe par un cabinet comptable.
    Mes questions : Ces démarches doivent-elles être effectuées individuellement par chaque indivisaire ? ( double prestations comptables , et double adhésions CGA), ou bien, vu qu’ il sagit d’un seul bien immo, une seule prestation comptable et une adhésion suffisent.
    Ces frais comptables ne pourront donc pas être déduit en charge du fait de l’indivision ?
    J’avoue que j’ai du mal à comprendre pourquoi, mais surtout je me demande s’il existe alors d’autres charges que nous ne pourront pas déduire du fait de l’indivision ou si seuls les frais comptables sont concernés ?

    Un grand merci pour le temps que vous passez à répondre à nos interrogations et à partager vos connaissances !
    Bien cordialement.

    1. Bonjour

      Merci pour votre message et bravô pour votre projet !

      Un seul de vous représenter avec l’indivision et aura les démarches à faire.
      Le réel devrait normalement être plus intéressant que le micro bic, refaites les calculs pour bien vérifier 🙂

      Bien à vous

  81. Bonjour Pierre,
    Nous venons mon épouse et moi d’acheter un appartement qu nous allons louer en meublé aux frais réels. Nous sommes mariés depuis 30 ans au régime de participation aux acquèts et l’acte de vente indique une indivision 50/50.
    Peut-on déclarer notre activité au greffe avec le formulaire POi ou notre contrat de mariage nous oblige-t-il à déclarer avec le formulaire FCMB, et toutes les complications qui s’en suivent… ?

    1. Bonjour Thomas
      Nous sommes nous même aux acquets, heureux de voir que nous ne sommes pas les seuls au monde 🙂
      Vous n’êtes évidemment pas en indivision, étant mariés, c’est donc un Poi classique que vous devez renvoyer
      Bien à vous

  82. Bonjour
    Nous avons acheté avec mon mari un appartement pour le mettre en LMNP mais avec un gros manque de conseils, je n’ai pas fait de déclaration pour le SIRET.
    Cet achat date de septembre 2017mais après moult travaux nous ne l’avons mis en location qu’en septembre 2018.
    Ma question est pour remplir le document de demande SIRET, j’aimerai que ce soit fait à nos deux noms , est ce que cela est possible et si oui ou peut on mettre le deuxième nom.

    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse

  83. Bonjour Pierre,

    Merci pour tous ces conseils! Ils m’aident énormément.
    Mon conjoint et moi souhaiterions nous lancer dans l’investissement locatif pour préparer notre retraite. Pourriez-vous répondre à quelques questions qui me tracassent? En effet, j’ai quelques doutes sur le statut à adopter.

    Nous avons fait une offre d’achat sur un studio qui est actuellement loué meublé.
    Le locataire actuel à prévu de partir fin septembre (dans 5 mois environ). Nous serons donc obligés de reprendre le bail actuel.
    Actuellement, nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous allons donc certainement acheter en indivision.

    Quel(s) serai(en)t votre(s) conseil(s) pour optimiser notre investissement ?
    – Devrions-nous continuer de louer meublé à l’issu du bail du locataire actuel? Passer en en location nue?
    – Devrions-nous penser à nous pacser avant d’acheter? (ça me paraît un peu court)
    – Avez-vous une fourchette de tarifs d’expert comptable? J’ai vu beaucoup de choses en faisant des recherches sur internet et c’est assez compliqué de savoir ce qui est raisonnable.

    Si nous nous pacsons après avoir acheter le bien et fait la déclaration au greffe du tribunal, pourrons-nous revenir sur un statut de bien non-indivis?

    Un énorme merci, d’avance, pour le temps que vous souhaiterez nous accorder.
    Excellente soirée / journée

    1. Bonjour et merci de votre intérêt pour vous aider à y voir plus clair dans votre projet !

      Le meublé restera plus avantageux, car vous pouvez déclarer les loyers au réel et amortir les murs
      C’est sur que l’indivision n’est pas idéal, vous pacser serait mieux mais bon (il faut le faire avant), je ne rentre pas dans les ménages 😉
      pour les experts comptables les 2/3 du montant sont déduis de votre impot sur le revenu. Je vous envoie les coordonnées d’un EP à bon rapport qualité prix

      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

      1. Merci pour votre réponse si rapide!

        J’ai un peu du mal à comprendre comment on peut amortir les murs d’un studio datant de plus de 40 ans déjà. Avec tout ce que j’ai lu sur le sujet, ça reste toujours un mystère.

        Je ne comprends pas trop concernant la déduction des 2/3 du coût de l’expert comptable des impôts sur le revenu. Dans votre article, il est bien stipulé que ce n’est pas possible en indivision, non?
        C’est d’ailleurs ce que j’avais lu sur d’autres sources.

        Merci pour les coordonnées de l’EP, je vais lui envoyer un mail pour premier contact… Étant donné que nous avons appris ce soir que notre offre a été acceptée par le vendeur!
        L’option pacs semble compromise…
        Très bonne soirée