4 infos à connaître sur la location meublée en indivision

Posséder un bien en indivision est une situation courante, souvent incontournable… toujours inconfortable !

Classiquement, l’indivision d’un bien immobilier s’obtient à la suite d’une succession, d’un divorce, ou encore d’une donation. Ainsi, si l’on n’a pas bien préparer l’aspect juridique de la transmission de son patrimoine immobilier, on se retrouve très rapidement propriétaire d’un bien en indivision.

Pas beaucoup d’avantages à ce statut… mais qu’en est il exactement ?

Et quelles déclinaisons pour la location meublée ?

1/ Indivision = frais comptables survitaminés

frais comptables et indivision non déductible des impôts

Comment multiplier les frais d’expert comptable ? En multipliant les indivisions !

Dans le cas d’une indivision, le bien est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle de chacun des indivisaires.

Il bénéficie ainsi d’un numéro SIRET distinct de celui de vos autres investissements locatifs en locations meublées, que vous pourriez posséder en nom propre ou via une société foncière.

Concrètement, dans le cas de la location meublée, il vous faudra ouvrir un dossier spécifique chez votre expert comptable préféré… avec les frais qui vont avec.
En plus, les coûts liés à l’expert comptable ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt, comme pour un appartement meublé que vous posséderiez en direct.

Et oui, une indivision est une personne morale et seules les personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quand on vous disait que l’indivision, c’est pas terrible ;=D

2/ Indivision en meublé = papiers spécifiques pour les impôts et loterie

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En France, la paperasse n’est jamais loin mais avec un appartement meublé en indivision, cela peut devenir très compliqué ! Et vos interlocuteurs au centre des impôts ne pourront peut être pas vous garantir une fiabilité à 100% de leurs conseils !

La fiscalité de la location meublée en indivision a ses particularités…

Pour commencer, la déclaration de votre activité meublée indivise doit se faire via un formulaire de déclaration spécifique, le Fcmb.

Ce formulaires est à enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce et est intitulé “déclaration d’exploitation en commun” et porte aussi le code cerfa n°11924-01.

Dans l’en tête, il faut ajouter “indivision” à la main pour que le greffe indentifie bien qu’il s’agit d’une location meublée et pas d’une activité commerciale classique.

Il est également conseillé d’associer un POi par indivisaire (le POi est le formulaire de déclaration classique pour une location meublée). Cela permettra d’identifier précisément les différents indivisaires en donnant les coordonnées de chacun.
Si vous déménagez, il faudra remplir un P2 Cmb.

Tout cela est également une loterie car seul un des indivis sera reconnu par l’administration fiscale.

Il est choisi on ne sait trop comment, probablement un peu au hasard, ou alors celui dont le nom apparaît le premier ?

Dans tous les cas, l’heureux élu sera le référent de l’administration fiscale et recevra tous les avis d’imposition (Taxe foncière, CFE, etc…), ainsi que les redressements si il y a lieu…

3/

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Une imposition avantageuse sur les plus values pour les indivis

Il faut bien qu’il y ait au moins un avantage à être en indivision !

Si l’un des indivisaires rachète la part d’un autre indivisaire, il n’y a pas de taxation sur la plus value.
Et comme la taxation en immobilier est soumis à la limite du confiscatoire, cela peut faire une différence énorme.

Seuls les frais de partage de 2.5% sont dus.

Par contre, le recours à un notaire de bout en bout de la procédure de vente est conseillée. Les actes sous seing privé sont à éviter car potentiellement trop fragiles juridiquement.

4/ Une solution pour les couples en union libre

Dans une indivision vous êtes tenus par les autres indivis, votre destin locatif est lié pour le meilleur et ... pour le pire !

Dans une indivision vous êtes tenu par les autres indivis, votre destin locatif est lié pour le meilleur et … pour le pire!

Posséder un bien en indivision permet de donner un contour juridique à un bien acquis par deux personnes dont l’union n’a pas été formalisée.

Par contre, le risque en cas de séparation, est que l’un des deux indivis s’occupe intégralement de louer le bien et de le gérer au quotidien, quand l’autre ne fais qu’encaisser 50% des loyers (qui lui sont dus)…

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En conclusion, si possible évitez d’entrer dans le régime juridique de l’indivision. Mieux vaut prévenir que guérir.

L’indivision entraîne des frais comptables que l’on pourrait éviter et des tracasseries à n’en plus finir en cas de sortie de différent entre propriétaires indivis.
Sinon, deux solutions sont possibles.

Vous pouvez établir une convention d’indivision afin de bien clarifier les droits et devoirs de chacun.

Vous pouvez également racheter ou vendre une part pour qu’il n’y ait plus qu’un propriétaire !

Car même si la loi prévoit que “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”, dans la pratique une action en justice peut prendre des années…

Et vous avez vous un bien immobilier en indivision ?
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4 infos à connaître sur la location meublée en indivision
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Pierre

110 commentaires

  1. Bonjour,
    Mon épouse et moi possédons un appartement que nous louons meublé et déclarons au réel.
    Mon épouse vient d’hérité, avec sa soeur, d’un appartement et chacune possède 50% de cet appartement. Quid de la déclaration des revenus pour ce bien ?

    Doivent-elles demander un SIRET pour l’indivision et déclarer les revenus séparément ? Ou mon épouse peut-elle utiliser le SIRET du LMNP actuel et déclarer 50% des revenus ?

    D’avance merci pour votre aide.

    • Bonjour Damien,

      merci pour votre passage sur Eldorado Immobilier 😉

      Elle ne pourra pas en effet utiliser le même SIRET car l’indivision est une entité juridique propre

      Il lui faudra donc créer un autre compte LMNP

      Bien à vous

  2. Bonjour,

    Merci pour votre excellent article.
    Nous sommes maries (separation de biens) depuis peu et avons acheter un appartement (a concurrence de la moitie en pleine propriete).
    Nous louons l’appartement meubles.
    Faut-il s’enregistrer avec un P0i ou FCMB?

    De plus, si nous achetons un deuxieme appartement et que nos revenus locatifs augmentent a + 23000 euros ( nous n’avons pas d’autres revenus en France),
    serait-il preferable d’etre en indivision pour diviser les revenus et rester en dessous du seuil ?

    Merci !

    • Bonjour Mélissa
      merci pour votre intérêt !
      Malheureusement l’indivision ne divise pas vos revenus 😉
      Cela crée une personne morale à part entière, à qui s’applique le seuil
      Etant donné que vous êtes marié le P0i semble parfaitement adapté
      Bien à vous

      • Merci!

        Il y a t il une simple solution pour acheter un deuxieme appartement (revenus +23000) et ne pas basculer en lmp?

        Bien a vous,

        • Aujourd’hui rien ne s’y oppose
          Demain cela risque d’être incontournable
          Ceci dit le statut LMP est très avantageux également !

  3. Bonsoir,

    Moi et ma femme venons de faire une offre d’achat ce jour pr un bien immobilier que nous souhaitons mettre en LMNP au réel simplifié.
    Nous allons nous marier en Octobre 2019. Devrons-nous faire obligatoirement une indivison pour déclarer notre futur bien ? (Dc FCMB, 2 P0i…) ou pourrons faire une déclaration classique ? (1 P0i à mon nom uniquement). Merci. Votre site est très intéressant.

    • Bonjour Fabien
      Merci pour votre intérêt !
      Ce serait dommage de partir sur une indivision pour si peu de temps d’autant plus dans la date du mariage est actée 🙂

  4. Bonjour

    Mon compagnon et moi même venons d’investir dans un appartement en indivision 50/50. Nous ne sommes ni marié, ni pacsé et mon compagnon vit en Afrique du Sud. Nous souhaitons mettre en location meublé l’appartment sur airbnb pour la saison estivale. Je pensais déclarer 50% des locations et lui 50% mais je suis un peu perdue avec tout ce que je viens de lire dans les commentaires. Comment devons-nous déclarer ces locations ?
    Serait-il plus simple que nous soyons pacsé ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    • Bonjour Laure

      Merci pour votre intérêt pour eldorado immobilier !

      Oui c’est sûr que tout serait plus simple si vous étiez pacse… mais ce n’est pas exclusivement une décision fiscale 😉

      Vous pouvez sinon passer par une sci (avec le souci de la plus value professionnelle en cas de revente), ou rester comme cela ce qui vous placera sous le régime de l’indivision.
      Dans ce cas c’est un de vous deux (au pif…) qui sera l’interlocuteur uniqu pour l’administration fiscale, charge à lui de faire le nécessaire auprès de l’autre.

      Cela vous éclaire?
      Bien à vous

  5. Bonjour, J’ai une maison et un studio sur une cour en indivision le tout acheté ensemble. Le studio et la maison sont-ils considérés comme ma résidence principale malgré qu’ils soient séparés par la cour qui m’appartient en indivision? Je loue le studio, mais les impôts considèrent que le studio meublé n’est pas dans ma résidence principale car non attenant, et n’a pas à être exonéré d’impôts

    • Bonjour Jean Paul, la décision de l’administration fiscale semble logique à priori.

      Tout est sur la même parcelle cadastrale ou ce sont plusieurs parcelles ?

      A très vite

  6. Bonjour Pierre,

    Je m’apprête à remplir mon 1er P0i et je me pose une question : mettre le nom de l’un ou l’autre des époux (bien acheté en étant mariés sans contrat) sur le P0i a-t-il une quelconque incidence, en cas de décès notamment ? Merci pour votre aide 🙂

    • Bonjour

      Merci pour votre commentaire 🙂
      Vous avez raison de vous poser ces questions

      Cela dépend surtout de votre régime matrimonial : marié, pacs, indivision ?

      Bien à vous

  7. Bonjour,
    Comme le message précédent, nous sommes un couple pacsé et nous allons démarrer une activité en LMNP avec notre bien acquis en indivision (25/75 environ). Néanmoins, l’idée est bien sûr de partager les frais et recettes à parts égales. J’aimerais donc déclarer en nom propre via le p0i et éviter le FCMB. Est-ce bien possible? Mon comptable me conseille d’avoir l’accord au préalable de mon service des impôts, mais mes demandes restent sans réponse…
    D’avance merci.

    • Bonjour

      Votre comptable devrait pouvoir vous renseigner …

      À mon sens vu que vous êtes pacse, l’indivision n’a pas lieu d’être

      Cordialement

  8. Bonjour Pierre,
    Avec ma compagne, nous sommes pacsés (indivision), et nous avons acheté un appartement 40/60 (% acté par le notaire). Nous voulons louer cet appartement en meublé, au réel. Doit-on créer un FCMB ou P0i ?
    Est-il vrai que le Micro BIC 50 est inaccessible en cas d’indivision ?
    La gestion du non meublé en LMNP au réel est-il réellement infaisable sans expert comptable ?
    Est-il vrai qu’en indivision nous ne pouvons pas adhérer au CGA ?
    Merci pour votre aide à toutes ces questions !

    PS: très bon article !

    • Bonjour

      A valider avec votre notaire, mais est étant Pacsé vous pouvez probablement vous raccrocher aux branches et passer en POi

      Le micro BIC… pourquoi, mais pourquoi 😉

      Passez au réel. C’est tout à fait faisable sans expert comptable, mais es-ce vraiment le meilleur moyen d’utiliser votre temps… ?

      Vous pouvez bien sur adhérer à un CGA, mais ce ne sera pas déductible en cas d’indivision.

      Merci et à très vite !

  9. Bonjour ,déja merci pour toute vos réponses !

    je recherche le meilleur moyen de m’associer avec un ami.
    Pour acheter une maison
    Pour de la location courte duree à l’année. (type air B and B)
    Secteur 77

  10. Bonjour Pierre,
    Bravo pour tous vos conseils.
    Mon mari et moi nous sommes mariés l’an dernier en “séparation de biens”.
    A titre personnel j’ai acheté avant notre mariage un appartement que je loue en meublé depuis plusieurs années.
    Nous venons d’acheter un appartement en commun 50/50 pour le mettre en location meublée gérée en commun.
    Pour ce denier, peut on le rattacher à mon LMNP comme nouveau bien ou mon marié doit il en avoir 1 qui lui est propre ou doit on faire une déclaration en indivision ?
    En vous remerciant

    • Bonjour Christelle,

      Merci pour votre intérêt et bravo pour votre projet !

      Vous êtes mariés, donc l’indivision n’est pas utile

      Cordialement

      • Bonjour Pierre,
        Merci pour votre réponse, nous n’allons donc pas choisir l’indivision.
        Je possede 1 SIRET pour l’appartement que je loue, pour l’appartement en commun, peut on déclarer l’appartement en commun sur mon SIRET (pour avoir 1 SIREN spécifique), et déclarer les revenus de cet appartement à 50% sur chaque déclarant que nous sommes, même si le nom de nom mari n’apparait pas comme LMNP. Ou fait il qu’il fasse un moi LMNP pour cet appartement en commun ?
        Bien cordialement

        • Bonjour Christelle,

          Si votre statut est marié ou pacsé, vous devez avoir un LMNP pour votre couple et … c’est tout
          C’est le couple qui déclare et paie les impôts

          Bien cordialement

  11. Bonjour Pierre,
    Je suis pacsé, on est en imposition commune avec ma compagne. On vient d’acheter un appartement à 50/50 pour faire du meublé. Je viens de m’inscrire au greffe avec le formulaire P0i au réel simplifié à mon nom. Fallait-il que je déclare aussi ma compagne ? Est-ce que je peux exploiter seul ? Fallait-il faire plutôt le formulaire Fcmb ?
    Merci pour la réponse.

    • Bonjour Eric,

      du moment que vous êtes pacsé, il s’agit du même foyer fiscal donc aucun souci
      pas de Fcmb surtout 🙂
      A très vite

  12. Bonjour,
    j’ai lu votre article très intéressant, ainsi que tous les commentaires et réponses, mais malgré tout, je reste dans le flou.
    Nous sommes deux amis, associés, qui investissons ensemble en LMNP. Nous achetons actuellement un bien, en indivision 50/50, dont les loyers globaux annuels générés en recette ne dépasseront pas 12000 euros.

    1) Si j’ai bien compris, nous sommes de fait, obligé de passer au réel car pas de micro Bic possible dans ce cas d’indivision (et cela, même si l’abattement de 50% en micro Bic est plus intéressant)

    2) Vu la complexité de la déclaration au réel, nous souhaitons faire appel à un cabinet d’expertise comptable spécialisé + adhésion à un CGA qui a priori est obligatoire quand on passe par un cabinet comptable.
    Mes questions : Ces démarches doivent-elles être effectuées individuellement par chaque indivisaire ? ( double prestations comptables , et double adhésions CGA), ou bien, vu qu’ il sagit d’un seul bien immo, une seule prestation comptable et une adhésion suffisent.
    Ces frais comptables ne pourront donc pas être déduit en charge du fait de l’indivision ?
    J’avoue que j’ai du mal à comprendre pourquoi, mais surtout je me demande s’il existe alors d’autres charges que nous ne pourront pas déduire du fait de l’indivision ou si seuls les frais comptables sont concernés ?

    Un grand merci pour le temps que vous passez à répondre à nos interrogations et à partager vos connaissances !
    Bien cordialement.

    • Bonjour

      Merci pour votre message et bravô pour votre projet !

      Un seul de vous représenter avec l’indivision et aura les démarches à faire.
      Le réel devrait normalement être plus intéressant que le micro bic, refaites les calculs pour bien vérifier 🙂

      Bien à vous

  13. Bonjour Pierre,
    Nous venons mon épouse et moi d’acheter un appartement qu nous allons louer en meublé aux frais réels. Nous sommes mariés depuis 30 ans au régime de participation aux acquèts et l’acte de vente indique une indivision 50/50.
    Peut-on déclarer notre activité au greffe avec le formulaire POi ou notre contrat de mariage nous oblige-t-il à déclarer avec le formulaire FCMB, et toutes les complications qui s’en suivent… ?

    • Bonjour Thomas
      Nous sommes nous même aux acquets, heureux de voir que nous ne sommes pas les seuls au monde 🙂
      Vous n’êtes évidemment pas en indivision, étant mariés, c’est donc un Poi classique que vous devez renvoyer
      Bien à vous

  14. Bonjour
    Nous avons acheté avec mon mari un appartement pour le mettre en LMNP mais avec un gros manque de conseils, je n’ai pas fait de déclaration pour le SIRET.
    Cet achat date de septembre 2017mais après moult travaux nous ne l’avons mis en location qu’en septembre 2018.
    Ma question est pour remplir le document de demande SIRET, j’aimerai que ce soit fait à nos deux noms , est ce que cela est possible et si oui ou peut on mettre le deuxième nom.

    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse

    • Bonjour

      Merci pour votre message
      Il s’agit d’un document uniquement fiscal, du coup un seul nom doit être indiqué …bien à vous

  15. Bonjour Pierre,

    Merci pour tous ces conseils! Ils m’aident énormément.
    Mon conjoint et moi souhaiterions nous lancer dans l’investissement locatif pour préparer notre retraite. Pourriez-vous répondre à quelques questions qui me tracassent? En effet, j’ai quelques doutes sur le statut à adopter.

    Nous avons fait une offre d’achat sur un studio qui est actuellement loué meublé.
    Le locataire actuel à prévu de partir fin septembre (dans 5 mois environ). Nous serons donc obligés de reprendre le bail actuel.
    Actuellement, nous ne sommes ni mariés, ni pacsés. Nous allons donc certainement acheter en indivision.

    Quel(s) serai(en)t votre(s) conseil(s) pour optimiser notre investissement ?
    – Devrions-nous continuer de louer meublé à l’issu du bail du locataire actuel? Passer en en location nue?
    – Devrions-nous penser à nous pacser avant d’acheter? (ça me paraît un peu court)
    – Avez-vous une fourchette de tarifs d’expert comptable? J’ai vu beaucoup de choses en faisant des recherches sur internet et c’est assez compliqué de savoir ce qui est raisonnable.

    Si nous nous pacsons après avoir acheter le bien et fait la déclaration au greffe du tribunal, pourrons-nous revenir sur un statut de bien non-indivis?

    Un énorme merci, d’avance, pour le temps que vous souhaiterez nous accorder.
    Excellente soirée / journée

    • Bonjour et merci de votre intérêt pour vous aider à y voir plus clair dans votre projet !

      Le meublé restera plus avantageux, car vous pouvez déclarer les loyers au réel et amortir les murs
      C’est sur que l’indivision n’est pas idéal, vous pacser serait mieux mais bon (il faut le faire avant), je ne rentre pas dans les ménages 😉
      pour les experts comptables les 2/3 du montant sont déduis de votre impot sur le revenu. Je vous envoie les coordonnées d’un EP à bon rapport qualité prix

      Qu’en pensez vous ?
      A très vite

      • Merci pour votre réponse si rapide!

        J’ai un peu du mal à comprendre comment on peut amortir les murs d’un studio datant de plus de 40 ans déjà. Avec tout ce que j’ai lu sur le sujet, ça reste toujours un mystère.

        Je ne comprends pas trop concernant la déduction des 2/3 du coût de l’expert comptable des impôts sur le revenu. Dans votre article, il est bien stipulé que ce n’est pas possible en indivision, non?
        C’est d’ailleurs ce que j’avais lu sur d’autres sources.

        Merci pour les coordonnées de l’EP, je vais lui envoyer un mail pour premier contact… Étant donné que nous avons appris ce soir que notre offre a été acceptée par le vendeur!
        L’option pacs semble compromise…
        Très bonne soirée

        • Bonsoir

          En fait, ce n’est pas l’ancienneté du bien immobilier qui compte mais à la date à laquelle vous l’avez acquis.
          Ainsi, un appartement de 60 ans qui a eu 3 propriétaires successifs peut très bien avoir été amorti 3 fois 🙂

          En effet, je parlais du cas général pour l’expert comptable. Pour l’indivision, ce sont des frais qui sont seulement déductibles de vos loyers.

          Super bonne nouvelle pour votre projet en tous cas !

          Très bonne soirée et à très vite

    • Bonjour . Propriétaire d un bien indivision 60 %nous Marie et 40 @ pour ma fille qui vit a l étranger aux émirats et non soumis au régime d imposition en France . Nous louons en meuble à des étudiantes un loyer de 700 euros . Quel sera le prélèvement en % sur les bénéfices fait par les impôts ? Merci de votre aide .

      • Bonjour

        Merci pour votre message.
        L’indivision représente une entité à part entière d’un point de vue fiscal, peu importe la composition de l’entité.
        L’administration fiscale va choisir un hasard un des membres indivis pour lui envoyer toutes les “factures” et ensuite les indivis s’arrangeront entre eux…

        Cordialement

  16. Bonjour,
    Nous avons un appartement commun en indivision avec mon compagnon. Nous ne sommes ni pacsés, ni mariés. Il a acheté une maison et nous avons déménagé. J’ai loué notre appartement en location meublée. Il ne veut pas s’en occuper, ni toucher les loyers, no payer de charges.
    Je pensais déclarer en micro bic, mais viens de vous lire et apparemment c’est impossible. que peut-on faire pour que je gère seule ce lieu ?
    merci d’vance pour votre réponse .

    • Bonjour

      Bienvenue sur eldorado immobilier !

      Si vous êtes propriétaires indivis quoi qu’il arrive vous êtes tous deux à la fois bénéficiaire et redevables vis à vis de la gestion de l’appartement.

      Vous pouvez toutefois écrire au SIE dont vous dépendez pour demander à être la référente pour la gestion de l’appartement.

      Concernant la déclaration, généralement le réel simplifié est nettement plus intéressant

      A tres vite

  17. Bonjour Pierre,

    Nous vous suivons depuis un petit moment, mais nous sommes passé à coté de ces infos …

    En effet nous avons achetés 2 appartements en indivision pour faire de la location courte durée. Maintenant qu’ils sont lancés et que cela rapporte, je me tourne près d’un comptable qui me soulève le souci de l’indivision…
    Puis je vois votre article! Quel dommage de ne pas l’avoir vu avant!

    Que me conseillez-vous pour limiter la casse? Est il possible de se revendre chacun 50% des appartements afin d’être mono propriétaire chacun d’un appart? Mais cela engendre à nouveau un acte notarial ?…

    Restons nous comme cela et nous ferrons différemment pour les suivants?

    Comment optimiser du coup?

    Merci pour vos réponses

    • Bonjour

      Merci pour votre message et désolé pour vos péripéties !

      Ce n’est pas très grave non plus

      Les deux options que vous proposez sont valables. Faites le calcul et voyez quelle est la plus intéressante financièrement

      Vous avez déjà commencé à regarder ?

      Bien à vous

  18. Hello,
    super blog et article!!!
    je souhaite acheter 3 appartements à Toulouse pour faire du LMNP pour de la ocation à l’année au régime réél avec ma compagne (pacsée) et on sera à 50/50.

    un petit quizz pour vous :):

    devrons nous payer 2 fois les frais de comptables?
    devrons-nous faire une déclaration séparée ou commune?
    sommes nous en indivision en meublé?
    aurons-nous un référent via la loterie?

    quels conseils pouvez vous me donner comme en etant la meilleur stratégie?

    Au plaisir de vous lire

    • Hello Nicolas,

      Merci pour message très sympathique !

      ok, je relève le défi du quizz 🙂

      D’abord le Pacs, ce n’est pas de l’indivision!
      Vous pouvez donc faire une seule fois en commun

      Qu’entendez vous par “référent via la loterie” ?

      la meilleure stratégie est de commencer aujourd’hui et de vous mettre à la place de vos locataires

      A très vite

  19. bonjour,
    tout d’abord merci de cet article même si je ne suis pas sur d’avoir tout compris à part que je vais devoir contacter un expert comptable si j’ai tout situé
    mon mari et ma belle soeur suite au décès de leur grand mère hérite d’une maison qu’il souhaite conserver en indivision. il n’y a pas de prêt dessus, elle n’ai pas louable en l’état à l’année et pour le moment il souhaite juste la loué quelque nuit sur des sites tels Air BnB ou le bon coin afin de permettre le financement de deux trois bricoles afin de la garder en l’état. si les nuitées de locations ne depasse pas 750€/an faut il quand même tout déclarer à un expert comptable meme si cela est non imposable d’après les site que j’ai parcouru?
    est il préférable qu’il se mette en SCi ou qu’il reste comme deux propriétaire en indivision?
    je suis désolé de mes questions qui sont moins pointu que d’autre personnes plus calées mais je suis la seule actuellement dans la famille a me posée des questions.
    je vous remercie d’avance.
    cordialement

    • Bonjour !

      Vous avez complètement raison de vous poser des questions 🙂

      C’est comme cela que l’on avance !

      Avec de très petits revenus pas besoin expert comptable.

      Mais sur du moyen terme les questions à à vous poser sont es ce que vous envisagez de revendre le bien ? À quel terme ?

      Cela permetta d’apporter des réponses plus précises

      Bien. À vous

  20. Bonjour pierre , je suis en indivision avec mes parents sur un appartement et fille unique et sur le point de le louer saisonnièrement, après de multiples travaux remis à neuf , par le biais d’une agence de conciergerie . Comment faire pour le déclarer en meublé de tourisme ? Merci

    • Bonjour !

      Vous devez envoyer le formulaire et de débit d’activité « spécial indivision » et faire passer un organisme agréé part atour France pour le classement .

      Mais es ce utile de le classer dans votre situation ?

      Bien à vous

  21. Bonjour Pierre,
    Nous sommes sur le point d’acheter un bien, mon beau-père, mon mari et moi-meme de 26 m². Mon beau-père souhaite en faire un pied à terre pour lui pour quelques semaines par an.
    Notre stratégie avec mon mari est différente, nous y voyons une valeur patrimoniale à plus long terme.
    Durant les périodes où mon beau-père ne sera pas là, nous pensons le louer en bail mobilité à des étudiants étrangers. Nous allons donc le meubler.
    Quel status juridique nous conseillerez-vous? Une SCI ou une indivision? Mon beau-père a actuellement une part en indivision avec ses frères et soeurs, nous allons l’acheter aux autres indivis. Au final, nous anticipons des parts de 30% pour mon beau-père et les 70% pour mon mari et moi-meme.

    Un enorme merci pour votre retour sur la question

    • Bonjour!

      Merci pour votre intérêt et pour votre message 🙂

      L’indivision n’est pas vraiment le montage le plus conseillé
      Souvent dans votre situation, on pars sur une sarl de famille, à valider avec un expert comptable qualifié qui auscultera votre situation précise.
      Cet article vous permettra d’en savoir plus :

      A très vite

  22. Bonjour Pierre,

    Et merci pour cet article qui éclaicit par mal de points !
    Une question, nous avons signé le 3 janvier 2019 chez le notaire et avons acheté quelques fournitures de travaux fin décembre 2018.
    D’après vous est-il mieux de faire une liasse fiscale cette année (sans revenus 2018) où je suis sure de pouvoir faire passer les fournitures achetées fin 2018 ?
    Merci de votre réponse 🙂

      • Merci pour votre retour, c’est que ce que la plupart des gens me disent mais sans être surs… et les impôts ont du mal à me donner la réponse !

        • Tracez tout avec le service des impôts.

          Parfois il y a de la mauvaise foie, ou des ordres reçus à la limite de la légalité.
          Parfois, ils sont particulièrement compétents.
          Parfois ils sont largués car arrivés depuis d’autres services qui n’ont rien à voir avec le schmilblick…

          bref il faut de tout pour faire un monde 🙂

      • En effet, il faut de tout pour faire un monde 🙂
        Par précaution je vais mettre sur mon formulaire Fcmb une date de début au 23 décembre 2018 et faire ma liasse fiscale cette année, sans revenus. Cela est-il d’ailleurs possible, de faire une liasse fiscale sans revenus ?
        Merci !

        • C’est même recommandé 🙂
          En tous cas sans bénéfices !

          Mais la déclaration ne se fait pas sur l’année civile !

  23. Bonjour,

    OK évitons l’indivision. Mais si je suis seul propriétaire du bien et que c’est mon épouse qui est sur le P0i, est-ce que cela ne pose pas un souci ?

    En cas de régime au réel peut elle apporter à l’actif un bien qu’elle ne possède pas ? (régime séparation de biens) Et si oui comment ?

    Merci

      • Ah d’accord même en séparation de biens, autant pour moi.

        Par contre qu’un époux exploite un bien possédé par l’autre, ça ne pose pas de souci particulier d’un point de vue administratif ou fiscal ?

        • Le SIE ne se pose pas ces questions…
          Ils vont choisir un de vous deux arbitrairement pour être responsable fiscalement de l’exploitation du bien
          Après ce qui se passe en coulisse, ne les intéresse pas trop, tant que vous payez à la fin !

          Cela répond à votre question ?

          Bien à vous

  24. Bonjour,
    J ai acheté avec mon frère deux appartements en indivision, ils sont classés en meublé de tourisme et nous générons plus de 25000€ par an. On m a dit de déclarer en régime réel, avec bilan comptable, mais je souhaiterais être sûre qu il s’ agit de la meilleure solution fiscale. Merci beaucoup pour votre aide.
    Cordialement

    • Bonjour

      C’est effectivement souvent la meilleure option, surtout si vous avez des intérêts d’emprunts à déduire des revenus.
      Ceci dit, un expert comptable vous fera les deux simulations : au réel et et avec l’abattement de 71% pour meublé de tourisme, vous serez donc précisément fixé !

      Cordialement

      • Bonjour Pierre,
        Si on fait classer son bien pour que les voyageurs payent moins de taxe de séjour, est-ce qu’on peut quand même bénéficier du deficit au réel des 1eres années? ou est-ce qu’on est obligé d’avoir les 71% d’abattement?

        Merci pour la réponse et votre site

        • Bonjour Caroline

          Oui, vous pouvez tout à fait rester au réel, c’est indépendant !
          Ouf 🙂

          Vous allez passer à l’acte du coup ?

          Bonne journée

  25. Bonjour,
    Merci pour votre article. Très utile.

    Je souhaite acheter avec ma conjointe (nous ne sommes ni marié, ni pacsé) un bien en LMNP. Un comptable m’a indiqué que c’est possible et que la déclaration ne diffère pas vraiment par rapport a une déclaration faite dans le cas d’un couple marié ou pacsé. La seule différence selon lui, c’est que ses frais ne sont pas déductibles (450€/an quand même). Info ou intox ?

    Enfin, n’y a t’il pas la possibilité de mettre la gérance sous un seul nom sachant que l’on vit sous le même toit ? Histoire d’éviter tous les tracas que vous citez ?

    Merci pour votre aide

    • Bonjour merci pour votre intérêt

      En effet, votre expert a raison faut que les 450€ C’est plutôt par personne…

      Ensuite l’administration fiscale va choisir arbitrairement un référent

      Cela répond à vos interrogations ?
      Vous voulez plutôt partir sur de la location à l’année ou pour louer en courte durée ?

      Bien à vous

      • Merci Pierre.
        Il m’indiquait un forfait de 450€ pour le “couple” et non par personne. Je confirmerai tout de meme pour éviter toute mauvaise surprise et je vais comparer avec d’autres cabinets.
        La location courte durée (type Airbnb ?) est financièrement très intéressante, mais si je comprends bien, on est limité en durée (4 mois il me semble) et donc pas possible de louer toute l’année.. Du coup, on a pas d’autres choix que de louer à l’année.

        • Bonsoir
          Le tarif me paraît bas, vérifiez que l’expert comptable en question maîtrise bien la fiscalité de la location meublée…
          Pour la courte durée, les 120 jours, ce sont pour les résidences principales et paris
          es-ce votre cas ?

  26. Bonjour, j’ai du mal avec la signification du mot “indivision”. Si on achète à 50/50 en étant mariés, le bien est-il considéré en indivision ?

    Concernant le formulaire POi, devons-nous renseigner nos 2 noms obligatoirement ou un seul des 2 suffit ? Avantage/inconvénient à faire l’un ou l’autre ?

    Enfin, sur la déclaration d’impôts, devons-nous indiquer les revenus locatifs dans la case des 2 (à 50/50) ou bien d’un seul de nous 2 ? Avantage/inconvénient à faire l’un ou l’autre ?

    Merci pour votre aide précieuse.

    • Bonjour

      Question récurrente 🙂
      En étant marié vous êtes tous deux considérés comme une seule personne (une seule « entité »), une seule action est donc à prevoir

      • Super merci ! Et donc 1 seul POi mais au nom des 2 ou d’un seul ? Et lorsque l’on déclare les revenus, peu importe si c’est déclaré dans la colonne du déclarant 1 ou du déclarant 2 ?

  27. Bonjour Pierre ,
    merci pour votre article très intéressant .
    je veux me lancer avec 2 amis à acheter un immeuble de rapport et on veut bénéficier du statut LMNP ( amortissement et exonération à la vente après 25 ans ) .
    quel statut SVP on peut avoir afin de bénéficier chacun des avantages LMNP.

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt

      Peut être mélangez vous les status LMNP et LMP qui ont chacun des avantages et inconvénients

      Vous pouvez vous référer à cet article pour plus de précisions

      Qu’en pensez vous ?

  28. Bonjour ,
    Mariés depuis 30 ans sous le régime de séparation de bien et ayant acquis 2 biens lmnp meublés de tourisme classés å 50 /50 en 2001 et 2010,nous souhaitons les déclarer maintenant en micro bic à 71 % car le réel n est plus intéressant pour nous (Pas d amortissements )Notre notaire nous propose de mettre ces 2 biens dans la communauté ,n ayant plus besoin du régime de séparation de biens car nous sommes à la retraite .Pourrons nous à ce moment là declarer nos revenus Lmnp en micro bic ?
    Merci

    • Bonjour
      Oui en effet, cela paraît logique
      Avez vous envisagé de vendre pour racheter d’autres biens et bénéficier à nouveau du régime réel ?

  29. Mon fils et ma fille ont acheté (VEFA) un logement EHPAD. L’immeuble est en cours de construction. Ils sont donc en indivision. L’expert-comptable leur avait parlé de micro BIC mais je vois qu’ils seront de droit sous le régime du réel simplifié. Quelle est la différence ? Quelle incidence fiscale ? Pour l’ouverture de leur compte sur Impôts.gouv doivent-ils opter pour le mode simplifié ou le mode expert ?

    • Merci pour votre commentaire et votre intérêt !

      Le simplifié est suffisant pour de faibles revenus et un nombre de blés limités

      Le principal intérêt est de pouvoir amortir le bien ce qui gomme une très grandes partie des revenus
      Le recours à un expert comptable est recommandé

      La résidence est gérée ?

  30. Bonjour et merci pour cet article
    Je souhaite me lancer avec un ami proche dans cette grande aventure qu’est l’acquisition d’un bien, sa rénovation, et sa location en meublé soumis au régime BIC au réel simplifié (pour profiter des avantages fiscaux)
    Vous semblez déconseiller dans votre article la forme juridique de l’indivision (frais de comptable qu’on ne peut faire passer en charge ou amortissement, etc.)
    Y a t’il d’autre forme juridique qui permettrait de profiter du BIC au réel simplifié tout en investissant a 2 (sans lien de parenté)?
    Par rapport a la “loterie” au niveau de l’administration fiscale, cela signifie t’il que la totalité du bien sera comptée dans le patrimoine d’un seul des indivis par rapport aux seuils de l’impot sur la fortune immobilière (on y est pas encore, mais bon ca peut compter si on réussi bien et qu’on multiplie les biens)
    Merci d’avance pour vos réponses

    Pierre

    • Merci pour votre commentaire et votre intérêt !

      Pour l’ifi, il ne sur pas rêver 🙂 c’st Uniquement valabl pour les charges et taxes « courantes »

      Dans votre cas, l’indivision semble en effet incontournable ou alors passer par une Societe complètement (sas ou sarl)

      Pour de la courte durée ou de l’an location classique à l’annee ?

      Cordialement

  31. Bonjour,

    J’ai hérité d’une maison à 17 ans avec mon frère, aujourd’hui avec 10 ans de plus nous avons commencé un peu à l’aveugle des locations types airbnb. Nous cherchons juste à couvrir nos charges, mais qu’en est il de ce que nous devons faire fiscalement? La ville où notre bien se trouve fait moins de 6000 habitants, mais en quelques mois on a vu une belle rentabilité finalement. Merci d’avance pour votre attention 🙂

    • Bonjour Gauthier,

      Merci pour votre intérêt dans le blog Eldorado Immobilier
      Où vous situez vous exactement et quelle est votre revenu annuel avec la location?
      cela peut changer pas mal de choses 😉

      Voici dores et déjà des articles références qui vous aideront :

  32. Bonjour,
    votre article est très intéressant ; il est très difficile d’avoir des informations fiables.
    Je suis déjà propriétaire d’un appartement que je déclare en LMNP (je possède un n°SIRET). Nous achetons avec mon ami (mariage prévu en juin 2019) un appartement que nous souhaitons déclarer sous le régime LMNP ; le centre de gestion que j’ai contacté m’a dit que celui-ci serait en indivision => pourrons-nous modifier ce régime lorsque nous serons mariés ? devons-nous bien, comme vous le décrivez, déposer un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?
    Que voulez-vous dire par frais d’expert-comptable boostés avec le régime de l’indivision ?
    Bien cordialement,

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt dans le blog !

      Si vous le pouvez évitez l’indivision
      Entre conjoints c’est normalement possible, essayez de voir si vous pouvez anticiper étant donné que vous avez déjà fixé les modalités administratives du mariage

      Sinon l’indivision vous demandera un nouveau siret et surtout une double comptabilité à part, avec des frais d’expert comptable qui ne peuvent pas etre déduis de votre IR

      À mon avis ça vaut le coup de harcèler un peu notaire et expert comptable pour faire reconnaître votre situation.

      Qu’en pensez vous ?

  33. Bonjour
    nous possédons en indivision un bien que nous proposons en location meublée de tourisme. Nous sommes 18 indivisaires. Nous réfléchissons actuellement à une nouvelle forme juridique. En attendant nous n’avons toujours pas déclaré auprès du greffe notre activité. Chacun entre nous déclare sa part aux impôts.
    Nous avons besoin d’un numéro de SIRET , nous voulons donc faire cette déclaration au plus tôt sans attendre la création de la sci que nous projetons.
    – savez-vous s’il faut inscrire tous les indivisaires ? formulaire fcbm
    – quelles conséquences fiscales pour chacun d’entre nous ?
    – D’après vos explications un seul indivisaire serait choisi ?

    merci de vos précisions et conseils

    • Bonjour

      Oui vous avez bien compris la situation
      Si vous ne faites pas du lobbying auprès des services fiscaux et si ceux ci ne vous entendent pas ce sera l’un dès indivisaire qui sera choisi… il faudrait’ mieux qu’il s’entendes bien avec les autres !!

      Mais dites moi 18 indivisaires c’est gerable ?
      C’est un bien énorme pour vous rapporter quand même un peu à chacun ?

  34. Bonjour,
    Je souhaite acheter un bien avec 2 autres personnes. Nous ferions probablement de la LMNP. Peut on profiter de la niche fiscale de la LMNP en régime réel ? C’est à dire d’amortir le bien et de ne pas être pénalisé en cas de revente ?

    J’ai bien compris les subitilités de la SCI à l IS mais j’ai vraiment du mal à comprendre l’imposition pour la LMNP en indivision. Merci de votre réponse

    • Bonjour

      Oui tout à fait c’est d’ailleurs les intérêts principaux de la déclaration au réel 🙂

      Vous allez louer à l’année ou en courte durée ?

      À tres vite

  35. Bonjour,
    Votre article sur l’indivision est très intéressant.
    Nous avons fait construire une maison avec mes 2 frères suite à la donation d’un terrain par nos parents qui serait devenu non constructible (Loi ALLUR) si non construit.
    Pour cela nous avons fait un prêt pour lequel nous sommes tous caution solidaire.
    Cette maison est destinée à être louée en location saisonnière. Elle a été livrée fin juillet 2017 et nous avons eu l’opportunité de la louer sur une période de 9 mois. Du coup nous avons fait un contrat de location en meublé mais pas d’autres démarches. A vous lire nous devrions nous déclarer en tant qu’indivision et obtenir un numéro de siret ?
    C’est un peu compliqué. J’avais compris que les règlements des loyers seraient répartis entre nous 3, charge à chacun de déclarer sa part. Ce n’est visiblement pas ça.
    Merci pour votre éclairage

    • Bonjour!

      Merci pour votre message, vous vous posez de bonnes questions 😉

      Pour louer en meublé, vous devez effectivement déclarer votre activité conformément aux démarches indiquées dans l’article sur l’indivision ci-dessus
      Les impôts désigneront arbitrairement un responsable parmi vous, qui sera destinataire notamment de la CFE et de la Taxe Foncière

      En ce qui concerne la location saisonnière, vous utiliserez le numéro de siret obtenu pour déclarer votre activité auprès de la mairie et de l’office de tourisme

      Enfin, vous déclarez chacun vos revenus séparément pour payer l’impôt sur le revenu

      Cela vous paraît plus explicite?

      Bien à vous

  36. Bonjour,
    Je me permets de demander votre avis, j’ai acheté avec ma compagne ( pacsée) un appartement en indivision 50/50, que nous louons en saisonnier, je l’ai déclaré en marie en tant que location meublé de tourisme aunsi qu’au tribunal de grief, j’ai fait établir un classement de meublé de tourisme par un professionnel dans le but d’obtenir un abattement fiscal de 71% en micro-bic, or les impôts viennent de me contacter en m’indiquant qu’il n’était pas possible de beneficier du micro bic en indivision, mais seulement du micro foncier ou du régime réel simplifié. Pouvez vous m’éclairer? Merci d’avance!

    • Bonsoir

      Merci pour votre intérêt

      Déjà il doit être possible de requalifier l’indivision pour un nom propre si vous êtes pacsé

      Et ensuite le reel simplifie est plus intéressant dans presque 90% des cas

      Je vous conseille de vérifier concrètement sur la base de vos données chiffrées avec un expert comptable qualifié dans le meublé

      Si vous avez besoin je vous donnerais des coordonnés en MP

      Bien à vous

  37. Bonjour et merci pour votre blog et cet article fort interressant.
    Je viens de faire l’acquisition d’une maison avec un ami en indivision (50/50) que nous louons en meuble.
    Premiere question, que veut dire la subtilite entre Société de fait et Société en participation?
    Seconde question: Je viens d’acquérir d’autres bien en nom propre (100%). Dois je obtenir un nouveau numéro d’identification? Dois je remplir a nouveau le Cerfa 11921*04 en indiquant ” avez-vous deja exercé une activité non salarié” oui ou non? comme j’ai deja la maison en indivision?
    Merci encore pour l’aide apportée sur ce blog et je suis sur que ma question interessera d’autres internautes!

    • Bonjour André,

      Félicitations pour votre projet et merci pour votre commentaire intéressant !

      Il n’y a pas vraiment de différence pour le type de société, mais il vaut mieux éviter la société de fait car cela veut dire que vous n’êtes pas complètement carré juridiquement

      Vous devez effectivement avoir une déclaration pour vos biens en nom propre et une autre pour l’indivision
      Pareil pour les frais de comptable d’ailleurs, de même que pour les comptes

      Le formulaire pour l’indivision est différent de celui pour un bien en nom propre (POi)

      Vous louez à l’année en meublé? dans quelle région?

  38. bonjour,
    j’ai déjà un numéro siret pour une activité LMNP

    j’ai acheté en indivision à 50/50 avec ma compagne deux autres petits appartements, donc d’après cet article on doit déposé un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?

    mais si par exemple on exploite un appartement en meublé longue durée et un autre en courte durée > faut il déposé deux fois le dossier au greffe pour obtenir 2 SIRET ?

    un expert comptable me dit d’obtenir 2 siret pur deux activités différentes :
    – activité meublé longue durée
    – activité meublé courte durée
    est ce possible ?

    et avoir 2 comptes bancaires séparées pour les deux activités , pour justifier les seuils de recettes etc..

    merci !
    est ce possible ?

      • bonjour,

        Nous sommes ni mariés , ni pacsés > donc c’est bien une indivision ?!

        Moi de mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP > donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ?

        et un expert comptable me dit de faire carrément deux formulaires cerfa 11921-01 pour deux activités différentes ( avec de comptes bancaires séparés )
        – un siret pour une activité longue durée
        – un siret pour une activté courte durée

        qu’en pensez vous ?

        merci!

        • J’en pense qu’il vous faut changer d’expert comptable 🙂

          Plus sérieusement il n’a pas tord. Cela vous permettrait de clarifier les choses pour tout le monde

        • re !

          (De mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP car je fais de la location meublé longue durée avec un bien dont je suis seul propriétaire)

          J’ai acheté deux apparts à 50/50 avec ma compagne ( ni marié , ni pacsé )

          >> donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ??

          >> j’aurai donc un siret pour moi et un siret pour les deux apparts que j’ai acheté 50/50″ avec ma copine ?

          merci

        • Sur le principe c’est bien cela

          Toutefois, rapprochez vous de plusieurs experts comptables spécialistes du meublé pour voir si au moins pour un, la situation peut passer avec voter site actuel (à mon avis, oui)

  39. Bonjour
    Merci pour votre excellent article.
    J ai une question.
    Je suis dans une indivision en meublé avec mon ex femme et dans une indivision meublé avec ma nouvelle compagne avec qui nous avons une déclaration commune des impôts sur le revenu.
    Puis je cumuler les deux indivisions (notamment si l’une sort un résultat d’exploitation positif et l autre négatif) au sein de mon foyer fiscal?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt !

      Oui vous pouvez tout à fait cumuler les deux
      Les deux indivisions sont considérées chacune comme une personne morale avec une comptabilité séparée

      Vous louez aussi des biens ou vous envisagez d’en louer ?

      Bien à vous

  40. Bonjour,
    Je me permets de vous solliciter concernant l’indivision et concernant la suite.
    Question en tant que co-héritier de 2 appartements dans résidence étudiante avec service suite décès de notre papa en février 2018.
    Pas de crédits.
    1 en sensi bouvard acheté en 2011. Reste 1 an pour arriver au 9 ans.
    1 en LMNP avec amortissement sur 30 ans acheté en 2017.

    Donc : En 2018 nous devrons déclarer fiscalement les revenus 2018 :
    – de notre père (2 mois)
    – de l’indivision (pdt durée succession = max 6 mois ou jusqu’à revente des biens)
    – de la personne qui reprend les appartements (sauf si revente)
    Aussi, dans le cadre succession :
    – Est-ce que nous allons avoir des pénalités car le sensi bouvard s’arrête au bout de 8 ans et pas 9 (décès) ?
    – Est-ce que un des héritier peut reprendre la location en LMNP sous régime de l’amortissement après succession sur la base de l’estimation du notaire ? Est-ce que cela fonctionne pour les 2 biens cités si-dessus ?

    Merci de vos lumières.

    • Bonjour
      En première analyse je dirais que comme vous reprenez la suite il n’y a pas de problème particulier
      Je vous invite à expliquer les détails a un expert comptable spécialisé dans le meublé pour avoir tous les tenants et aboutissants de votre situation
      Je peux vous conseiller des experts comptables en ligne compétents si vous avez besoin

      Bien à vous

  41. Merci pour votre explication sur l’indivision que je n’avais trouve nulle par ailleurs. Je souhaite savoir comment y remédier.

    • Bien content d’avoir pu vous aider 🙂

      Pour y remédier, vous pouvez consulter cet article

      cela répond à votre attente?

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