4 infos à connaître sur la location meublée en indivision

Posséder un bien en indivision est une situation courante, souvent incontournable… toujours inconfortable !

Classiquement, l’indivision d’un bien immobilier s’obtient à la suite d’une succession, d’un divorce, ou encore d’une donation. Ainsi, si l’on n’a pas bien préparer l’aspect juridique de la transmission de son patrimoine immobilier, on se retrouve très rapidement propriétaire d’un bien en indivision.

Pas beaucoup d’avantages à ce statut… mais qu’en est il exactement ?

Et quelles déclinaisons pour la location meublée ?

1/ Indivision = frais comptables survitaminés

frais comptables et indivision non déductible des impôts

Comment multiplier les frais d’expert comptable ? En multipliant les indivisions !

Dans le cas d’une indivision, le bien est considéré comme appartenant à une entité juridique séparée de celle de chacun des indivisaires.

Il bénéficie ainsi d’un numéro SIRET distinct de celui de vos autres investissements locatifs en locations meublées, que vous pourriez posséder en nom propre ou via une société foncière.

Concrètement, dans le cas de la location meublée, il vous faudra ouvrir un dossier spécifique chez votre expert comptable préféré… avec les frais qui vont avec.
En plus, les coûts liés à l’expert comptable ne peuvent pas donner lieu à une réduction d’impôt, comme pour un appartement meublé que vous posséderiez en direct.

Et oui, une indivision est une personne morale et seules les personnes physiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quand on vous disait que l’indivision, c’est pas terrible ;=D

 

2/ Indivision en meublé = papiers spécifiques pour les impôts et loterie

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En France, la paperasse n’est jamais loin mais avec un appartement meublé en indivision, cela peut devenir très compliqué ! Et vos interlocuteurs au centre des impôts ne pourront peut être pas vous garantir une fiabilité à 100% de leurs conseils !

La fiscalité de la location meublée en indivision a ses particularités…

Pour commencer, la déclaration de votre activité meublée indivise doit se faire via un formulaire de déclaration spécifique, le Fcmb.

Ce formulaires est à enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce et est intitulé « déclaration d’exploitation en commun » et porte aussi le code cerfa n°11924-01.

Dans l’en tête, il faut ajouter « indivision » à la main pour que le greffe indentifie bien qu’il s’agit d’une location meublée et pas d’une activité commerciale classique.

Il est également conseillé d’associer un POi par indivisaire (le POi est le formulaire de déclaration classique pour une location meublée). Cela permettra d’identifier précisément les différents indivisaires en donnant les coordonnées de chacun.
Si vous déménagez, il faudra remplir un P2 Cmb.

Tout cela est également une loterie car seul un des indivis sera reconnu par l’administration fiscale.

Il est choisi on ne sait trop comment, probablement un peu au hasard, ou alors celui dont le nom apparaît le premier ?

Dans tous les cas, l’heureux élu sera le référent de l’administration fiscale et recevra tous les avis d’imposition (Taxe foncière, CFE, etc…), ainsi que les redressements si il y a lieu…

 

3/

 

 

 

 

 

 

 

En conclusion, si possible évitez d’entrer dans le régime juridique de l’indivision. Mieux vaut prévenir que guérir.

L’indivision entraîne des frais comptables que l’on pourrait éviter et des tracasseries à n’en plus finir en cas de sortie de différent entre propriétaires indivis.
Sinon, deux solutions sont possibles.

Vous pouvez établir une convention d’indivision afin de bien clarifier les droits et devoirs de chacun.

Vous pouvez également racheter ou vendre une part pour qu’il n’y ait plus qu’un propriétaire !

Car même si la loi prévoit que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision », dans la pratique une action en justice peut prendre des années…

 

Et vous avez vous un bien immobilier en indivision ?
Partagez votre expérience dans les commentaires ci-dessous

 

 

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34 Commentaires

  1. Bonjour ,
    Mariés depuis 30 ans sous le régime de séparation de bien et ayant acquis 2 biens lmnp meublés de tourisme classés å 50 /50 en 2001 et 2010,nous souhaitons les déclarer maintenant en micro bic à 71 % car le réel n est plus intéressant pour nous (Pas d amortissements )Notre notaire nous propose de mettre ces 2 biens dans la communauté ,n ayant plus besoin du régime de séparation de biens car nous sommes à la retraite .Pourrons nous à ce moment là declarer nos revenus Lmnp en micro bic ?
    Merci

    • Bonjour
      Oui en effet, cela paraît logique
      Avez vous envisagé de vendre pour racheter d’autres biens et bénéficier à nouveau du régime réel ?

  2. Mon fils et ma fille ont acheté (VEFA) un logement EHPAD. L’immeuble est en cours de construction. Ils sont donc en indivision. L’expert-comptable leur avait parlé de micro BIC mais je vois qu’ils seront de droit sous le régime du réel simplifié. Quelle est la différence ? Quelle incidence fiscale ? Pour l’ouverture de leur compte sur Impôts.gouv doivent-ils opter pour le mode simplifié ou le mode expert ?

    • Merci pour votre commentaire et votre intérêt !

      Le simplifié est suffisant pour de faibles revenus et un nombre de blés limités

      Le principal intérêt est de pouvoir amortir le bien ce qui gomme une très grandes partie des revenus
      Le recours à un expert comptable est recommandé

      La résidence est gérée ?

  3. Bonjour et merci pour cet article
    Je souhaite me lancer avec un ami proche dans cette grande aventure qu’est l’acquisition d’un bien, sa rénovation, et sa location en meublé soumis au régime BIC au réel simplifié (pour profiter des avantages fiscaux)
    Vous semblez déconseiller dans votre article la forme juridique de l’indivision (frais de comptable qu’on ne peut faire passer en charge ou amortissement, etc.)
    Y a t’il d’autre forme juridique qui permettrait de profiter du BIC au réel simplifié tout en investissant a 2 (sans lien de parenté)?
    Par rapport a la « loterie » au niveau de l’administration fiscale, cela signifie t’il que la totalité du bien sera comptée dans le patrimoine d’un seul des indivis par rapport aux seuils de l’impot sur la fortune immobilière (on y est pas encore, mais bon ca peut compter si on réussi bien et qu’on multiplie les biens)
    Merci d’avance pour vos réponses

    Pierre

    • Merci pour votre commentaire et votre intérêt !

      Pour l’ifi, il ne sur pas rêver 🙂 c’st Uniquement valabl pour les charges et taxes « courantes »

      Dans votre cas, l’indivision semble en effet incontournable ou alors passer par une Societe complètement (sas ou sarl)

      Pour de la courte durée ou de l’an location classique à l’annee ?

      Cordialement

  4. Bonjour,

    J’ai hérité d’une maison à 17 ans avec mon frère, aujourd’hui avec 10 ans de plus nous avons commencé un peu à l’aveugle des locations types airbnb. Nous cherchons juste à couvrir nos charges, mais qu’en est il de ce que nous devons faire fiscalement? La ville où notre bien se trouve fait moins de 6000 habitants, mais en quelques mois on a vu une belle rentabilité finalement. Merci d’avance pour votre attention 🙂

    • Bonjour Gauthier,

      Merci pour votre intérêt dans le blog Eldorado Immobilier
      Où vous situez vous exactement et quelle est votre revenu annuel avec la location?
      cela peut changer pas mal de choses 😉

      Voici dores et déjà des articles références qui vous aideront :

  5. Bonjour,
    votre article est très intéressant ; il est très difficile d’avoir des informations fiables.
    Je suis déjà propriétaire d’un appartement que je déclare en LMNP (je possède un n°SIRET). Nous achetons avec mon ami (mariage prévu en juin 2019) un appartement que nous souhaitons déclarer sous le régime LMNP ; le centre de gestion que j’ai contacté m’a dit que celui-ci serait en indivision => pourrons-nous modifier ce régime lorsque nous serons mariés ? devons-nous bien, comme vous le décrivez, déposer un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?
    Que voulez-vous dire par frais d’expert-comptable boostés avec le régime de l’indivision ?
    Bien cordialement,

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt dans le blog !

      Si vous le pouvez évitez l’indivision
      Entre conjoints c’est normalement possible, essayez de voir si vous pouvez anticiper étant donné que vous avez déjà fixé les modalités administratives du mariage

      Sinon l’indivision vous demandera un nouveau siret et surtout une double comptabilité à part, avec des frais d’expert comptable qui ne peuvent pas etre déduis de votre IR

      À mon avis ça vaut le coup de harcèler un peu notaire et expert comptable pour faire reconnaître votre situation.

      Qu’en pensez vous ?

  6. Bonjour
    nous possédons en indivision un bien que nous proposons en location meublée de tourisme. Nous sommes 18 indivisaires. Nous réfléchissons actuellement à une nouvelle forme juridique. En attendant nous n’avons toujours pas déclaré auprès du greffe notre activité. Chacun entre nous déclare sa part aux impôts.
    Nous avons besoin d’un numéro de SIRET , nous voulons donc faire cette déclaration au plus tôt sans attendre la création de la sci que nous projetons.
    – savez-vous s’il faut inscrire tous les indivisaires ? formulaire fcbm
    – quelles conséquences fiscales pour chacun d’entre nous ?
    – D’après vos explications un seul indivisaire serait choisi ?

    merci de vos précisions et conseils

    • Bonjour

      Oui vous avez bien compris la situation
      Si vous ne faites pas du lobbying auprès des services fiscaux et si ceux ci ne vous entendent pas ce sera l’un dès indivisaire qui sera choisi… il faudrait’ mieux qu’il s’entendes bien avec les autres !!

      Mais dites moi 18 indivisaires c’est gerable ?
      C’est un bien énorme pour vous rapporter quand même un peu à chacun ?

  7. Bonjour,
    Je souhaite acheter un bien avec 2 autres personnes. Nous ferions probablement de la LMNP. Peut on profiter de la niche fiscale de la LMNP en régime réel ? C’est à dire d’amortir le bien et de ne pas être pénalisé en cas de revente ?

    J’ai bien compris les subitilités de la SCI à l IS mais j’ai vraiment du mal à comprendre l’imposition pour la LMNP en indivision. Merci de votre réponse

    • Bonjour

      Oui tout à fait c’est d’ailleurs les intérêts principaux de la déclaration au réel 🙂

      Vous allez louer à l’année ou en courte durée ?

      À tres vite

  8. Bonjour,
    Votre article sur l’indivision est très intéressant.
    Nous avons fait construire une maison avec mes 2 frères suite à la donation d’un terrain par nos parents qui serait devenu non constructible (Loi ALLUR) si non construit.
    Pour cela nous avons fait un prêt pour lequel nous sommes tous caution solidaire.
    Cette maison est destinée à être louée en location saisonnière. Elle a été livrée fin juillet 2017 et nous avons eu l’opportunité de la louer sur une période de 9 mois. Du coup nous avons fait un contrat de location en meublé mais pas d’autres démarches. A vous lire nous devrions nous déclarer en tant qu’indivision et obtenir un numéro de siret ?
    C’est un peu compliqué. J’avais compris que les règlements des loyers seraient répartis entre nous 3, charge à chacun de déclarer sa part. Ce n’est visiblement pas ça.
    Merci pour votre éclairage

    • Bonjour!

      Merci pour votre message, vous vous posez de bonnes questions 😉

      Pour louer en meublé, vous devez effectivement déclarer votre activité conformément aux démarches indiquées dans l’article sur l’indivision ci-dessus
      Les impôts désigneront arbitrairement un responsable parmi vous, qui sera destinataire notamment de la CFE et de la Taxe Foncière

      En ce qui concerne la location saisonnière, vous utiliserez le numéro de siret obtenu pour déclarer votre activité auprès de la mairie et de l’office de tourisme

      Enfin, vous déclarez chacun vos revenus séparément pour payer l’impôt sur le revenu

      Cela vous paraît plus explicite?

      Bien à vous

  9. Bonjour,
    Je me permets de demander votre avis, j’ai acheté avec ma compagne ( pacsée) un appartement en indivision 50/50, que nous louons en saisonnier, je l’ai déclaré en marie en tant que location meublé de tourisme aunsi qu’au tribunal de grief, j’ai fait établir un classement de meublé de tourisme par un professionnel dans le but d’obtenir un abattement fiscal de 71% en micro-bic, or les impôts viennent de me contacter en m’indiquant qu’il n’était pas possible de beneficier du micro bic en indivision, mais seulement du micro foncier ou du régime réel simplifié. Pouvez vous m’éclairer? Merci d’avance!

    • Bonsoir

      Merci pour votre intérêt

      Déjà il doit être possible de requalifier l’indivision pour un nom propre si vous êtes pacsé

      Et ensuite le reel simplifie est plus intéressant dans presque 90% des cas

      Je vous conseille de vérifier concrètement sur la base de vos données chiffrées avec un expert comptable qualifié dans le meublé

      Si vous avez besoin je vous donnerais des coordonnés en MP

      Bien à vous

  10. Bonjour et merci pour votre blog et cet article fort interressant.
    Je viens de faire l’acquisition d’une maison avec un ami en indivision (50/50) que nous louons en meuble.
    Premiere question, que veut dire la subtilite entre Société de fait et Société en participation?
    Seconde question: Je viens d’acquérir d’autres bien en nom propre (100%). Dois je obtenir un nouveau numéro d’identification? Dois je remplir a nouveau le Cerfa 11921*04 en indiquant  » avez-vous deja exercé une activité non salarié » oui ou non? comme j’ai deja la maison en indivision?
    Merci encore pour l’aide apportée sur ce blog et je suis sur que ma question interessera d’autres internautes!

    • Bonjour André,

      Félicitations pour votre projet et merci pour votre commentaire intéressant !

      Il n’y a pas vraiment de différence pour le type de société, mais il vaut mieux éviter la société de fait car cela veut dire que vous n’êtes pas complètement carré juridiquement

      Vous devez effectivement avoir une déclaration pour vos biens en nom propre et une autre pour l’indivision
      Pareil pour les frais de comptable d’ailleurs, de même que pour les comptes

      Le formulaire pour l’indivision est différent de celui pour un bien en nom propre (POi)

      Vous louez à l’année en meublé? dans quelle région?

  11. bonjour,
    j’ai déjà un numéro siret pour une activité LMNP

    j’ai acheté en indivision à 50/50 avec ma compagne deux autres petits appartements, donc d’après cet article on doit déposé un formulaire POi par personne + un formulaire cerfa11924-01 qui donneront lieu à un nouveau SIRET ?

    mais si par exemple on exploite un appartement en meublé longue durée et un autre en courte durée > faut il déposé deux fois le dossier au greffe pour obtenir 2 SIRET ?

    un expert comptable me dit d’obtenir 2 siret pur deux activités différentes :
    – activité meublé longue durée
    – activité meublé courte durée
    est ce possible ?

    et avoir 2 comptes bancaires séparées pour les deux activités , pour justifier les seuils de recettes etc..

    merci !
    est ce possible ?

      • bonjour,

        Nous sommes ni mariés , ni pacsés > donc c’est bien une indivision ?!

        Moi de mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP > donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ?

        et un expert comptable me dit de faire carrément deux formulaires cerfa 11921-01 pour deux activités différentes ( avec de comptes bancaires séparés )
        – un siret pour une activité longue durée
        – un siret pour une activté courte durée

        qu’en pensez vous ?

        merci!

        • J’en pense qu’il vous faut changer d’expert comptable 🙂

          Plus sérieusement il n’a pas tord. Cela vous permettrait de clarifier les choses pour tout le monde

        • re !

          (De mon coté j’ai déja un numéro siret LMNP car je fais de la location meublé longue durée avec un bien dont je suis seul propriétaire)

          J’ai acheté deux apparts à 50/50 avec ma compagne ( ni marié , ni pacsé )

          >> donc il faut faire une déclaration via formulaire cerfa 11924-01 pour obtenir un numéro siret pour notre indivision je pense ??

          >> j’aurai donc un siret pour moi et un siret pour les deux apparts que j’ai acheté 50/50″ avec ma copine ?

          merci

        • Sur le principe c’est bien cela

          Toutefois, rapprochez vous de plusieurs experts comptables spécialistes du meublé pour voir si au moins pour un, la situation peut passer avec voter site actuel (à mon avis, oui)

  12. Bonjour
    Merci pour votre excellent article.
    J ai une question.
    Je suis dans une indivision en meublé avec mon ex femme et dans une indivision meublé avec ma nouvelle compagne avec qui nous avons une déclaration commune des impôts sur le revenu.
    Puis je cumuler les deux indivisions (notamment si l’une sort un résultat d’exploitation positif et l autre négatif) au sein de mon foyer fiscal?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt !

      Oui vous pouvez tout à fait cumuler les deux
      Les deux indivisions sont considérées chacune comme une personne morale avec une comptabilité séparée

      Vous louez aussi des biens ou vous envisagez d’en louer ?

      Bien à vous

  13. Bonjour,
    Je me permets de vous solliciter concernant l’indivision et concernant la suite.
    Question en tant que co-héritier de 2 appartements dans résidence étudiante avec service suite décès de notre papa en février 2018.
    Pas de crédits.
    1 en sensi bouvard acheté en 2011. Reste 1 an pour arriver au 9 ans.
    1 en LMNP avec amortissement sur 30 ans acheté en 2017.

    Donc : En 2018 nous devrons déclarer fiscalement les revenus 2018 :
    – de notre père (2 mois)
    – de l’indivision (pdt durée succession = max 6 mois ou jusqu’à revente des biens)
    – de la personne qui reprend les appartements (sauf si revente)
    Aussi, dans le cadre succession :
    – Est-ce que nous allons avoir des pénalités car le sensi bouvard s’arrête au bout de 8 ans et pas 9 (décès) ?
    – Est-ce que un des héritier peut reprendre la location en LMNP sous régime de l’amortissement après succession sur la base de l’estimation du notaire ? Est-ce que cela fonctionne pour les 2 biens cités si-dessus ?

    Merci de vos lumières.

    • Bonjour
      En première analyse je dirais que comme vous reprenez la suite il n’y a pas de problème particulier
      Je vous invite à expliquer les détails a un expert comptable spécialisé dans le meublé pour avoir tous les tenants et aboutissants de votre situation
      Je peux vous conseiller des experts comptables en ligne compétents si vous avez besoin

      Bien à vous

  14. Merci pour votre explication sur l’indivision que je n’avais trouve nulle par ailleurs. Je souhaite savoir comment y remédier.

    • Bien content d’avoir pu vous aider 🙂

      Pour y remédier, vous pouvez consulter cet article

      cela répond à votre attente?

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