Comment concilier location meublée et IFI Impôt sur la Fortune Immobilière?

Vous souhaitez optimiser ou carrément éviter de payer l’impôt sur la fortune immobilière ?

Vous vous demandez si vous êtes assujettit à l’IFI ?

Vous êtes en quête du meilleur moyen pour ne pas être imposé sur vos loyers ?

Location meublée et IFI, que devez-vous en retenir ?

 

 

Si vous vous posez toutes ces questions, sachez que vous êtes tombé au bon endroit, car nous allons y répondre via cet article.

 

 

 

 

 

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Vous saurez tout sur l’IFI

 

Définition

 

Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

 

Elle consiste à sortir les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l’ISF pour ne conserver que les valeurs immobilières. Autrement dit, supprimer 49% de l’assiette de l’ISF.

 

 

calcule de IFI

Les modalités du calcule de l’IFI est identique à celui de l’ISF avec six tranches d’imposition différentes.

 

Comment est calculée l’IFI ?

 

Les modalités de calcul de l’IFI sont les mêmes que pour l’ISF.

Le montant de l’IFI brut est obtenu en application d’un barème.

 

Le mécanisme de la décote, applicable aux patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, est conservé.

Dans le cadre du calcul de l’ISF, la décote s’applique comme suit :

17 500 € – 1,25% de la valeur nette imposable du patrimoine.

 

Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF.

Il est composé de six tranches d’imposition auxquelles des taux allant de 0 à 1,5% sont appliqués.

Le seuil d’entrée dans l’ISF, fixé à 1,3 million d’euros, n’a pas été touché lui non plus.

 

Sont ainsi redevables de l’IFI les personnes physiques qui résident en France et qui, au 1 er janvier de l’année en cours, possèdent au niveau du foyer fiscal (c’est-à-dire avec leurs enfants mineurs et leurs conjoints):

 

  • Un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros
  • Ainsi que celles qui détiennent un patrimoine immobilier situé en France d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros,
  • Et ce, sans pour autant résider sur le territoire français.

 

 

Notez bien que le patrimoine immobilier s’entend par foyer fiscal et comprend notamment :

 

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements ainsi que leurs dépendances (garage, parking, cave…etc.)
  • Les bâtiments classés monument historique
  • Les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018
  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)
  • Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

 

À noter que les imparités bénéficient d’un régime spécifique : les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l’étranger les 5 dernières années ne sont,

pendant les 5 années qui suivent leur retour,

imposables à l’IFI que sur leurs biens situés en France.

 

 

 

À combien est estimé le seuil d’entrée dans l’IFI ?

 

À partir de combien est-on assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière ? Le seuil d’entrée dans l’IFI est estimé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable.

 

 

Quels sont les biens compris dans l’assiette de l’IFI et ceux qui en sont exclus ?

 

Tous les biens immobiliers de l’assujetti à l’IFI et des membres du foyer fiscal entrent dans son patrimoine taxable, idem pour les parts de SCI, SCPI ou OPCI.

 

Concernant la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l’actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l’IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière.

 

À noter toutefois que les redevables n’ont pas à prendre en compte l’immobilier possédé indirectement lorsqu’ils détiennent moins de 10% du capital de la société (plafond apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable).

 

 

Sont en revanche exclue de la base imposable, entre autres :

  • Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle de l’assujetti
  • Les biens immobiliers affectés à une activité de location meublée professionnelle
  • Les actions foncières cotées, qui n’entrent finalement pas non plus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, à condition, toutefois, que l’assujetti à l’IFI détienne moins de 5% du capital
  • Les OPCVM « traditionnelles » ainsi que les fonds d’investissement alternatifs sont également exonérés d’IFI si les actifs immobiliers pèsent moins de 20% de l’actif total
  • Les exonérations partielles dont bénéficiaient les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupement foncier agricoles dans le cadre de l’ISF sont par ailleurs maintenues.

 

Info bonus :

Comme pour l’ISF, la résidence principale conserve son abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018.

Cela signifie que seulement 70 % de sa valeur est taxable au titre de l’IFI.

 

résidence principale

La résidence principale conserve son abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018.

 

 

Location meublée et IFI, ce que vous devez savoir

 

Pour les loueurs en meublé, le régime change apparemment assez peu.

Les propriétaires de location meublée doivent être taxés à l’IFI comme ils l’étaient à l’ISF.

Mais, car il y a toujours un, mais, la manière dont le texte est rédigé laisse libre cours à l’interprétation.

 

 

Le loueur en meublé exerçant l’activité de location meublée à titre individuel

 

Pour les loueurs en meublé, il est prévu un régime de faveur pour les exploitants individuels qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

 

Il faut donc que l’activité de location meublée soit bénéficiaire et que les bénéfices de l’activité soient supérieurs aux autres bénéfices professionnels du foyer fiscal.

 

Ce régime d’exonération reprend deux des trois conditions de l’exonération ISF, à savoir :

 

  • Que les recettes de location meublée soient supérieures à 23 000 € ;
  • Que le revenu net de l’activité de location meublée soit supérieur aux autres revenus professionnels.

 

Seule, la condition d’inscription au registre du commerce a été annulée.

Il faut avouer que cette condition était, pour le moins qu’on puisse dire, aberrante,

car la location meublée est une activité civile.

 

Elle sera sans doute supprimée également en matière d’impôt sur le revenu et un recours au Conseil Constitutionnel est en cours sur l’obligation d’inscription au registre du commerce en matière d’impôt sur le revenu.

 

Faisons une interprétation littérale du texte, dans ce cas,

il faudrait également que l’exploitant individuel exerce son activité principale dans son entreprise de location meublée.

En tout cas c’est ce que prévoit le cas, même si l’intention du législateur parait tout autre.

 

Info bonus :

Le loueur en meublé professionnel dont les revenus d’activité sont déficitaires ou nuls reste assujetti à l’IFI.

 

 

location meublée

Les propriétaires de location meublée doivent être taxés à l’IFI comme ils l’étaient à l’ISF.

 

Le loueur en meublé exerçant l’activité de location meublée au travers d’une société

 

Quant aux personnes exerçant l’activité de location meublée par l’intermédiaire d’une société de personnes ou d’une société de capitaux,

le texte légal prévoit, tacitement, que l’exonération n’est possible que si elles remplissent les conditions de droit commun en matière d’exonération des locaux affectés à l’activité principale.

 

Le texte n’impose pas les conditions de chiffre d’affaires ou de revenus qui s’appliquent aux exploitants individuels,

mais il faut respecter nécessairement les conditions de droit commun de l’exonération de l’activité principale prévu aux I à IV de l’article 975 du CGI.

 

A contrario, sont taxables à l’IFI, les propriétaires ayant le statut de loueur en meublé non professionnel.

 

 

Résoudre l’équation IFI et Statut LMP et LMNP

 

  • Statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Admettons que vous êtes titulaire d’un statut de loueur en meublé professionnel (LMP), dans ce cas, tous les biens immobiliers que vous louez en meublé sont considérés comme des biens professionnels, et de ce fait, sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.

 

Ceci dit, et comme vous pouvez vous en douter, tout le monde n’est pas éligible au statut de loueur en meublé professionnel.

 

Pour pouvoir l’obtenir, vous devez remplir certaines conditions particulières, à savoir :

 

  • Il faut qu’un membre (au minimum) de votre foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • La location meublée doit générer plus de 23.000 € de recette annuelle par foyer
  • Le total des recettes générées par la location meublée doit dépasser la somme de tous les revenus déclarés par le foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

 

Êtes-vous éligible au statut de LMNP ? Pour le savoir, je vous propose de lire notre article à ce propos.

 

 

Important : Notez que vos biens immobiliers ne sont pas considérés comme professionnels tant qu’ils génèrent un déficit foncier.

 

 

  • Statut de Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP)

Quant à ceux qui ont opté pour le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, la question ne se pose même pas.

 

Le loueur en meublé non professionnel est considéré comme un particulier, vous êtes donc assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière.

 

exonération de l’Impôt sur la Fortune immobilière

Il est possible de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la Fortune Immobilière sur certaines conditions.

 

Qui a droit à l’exonération de l’Impôt sur la Fortune immobilière ?

 

Pour pouvoir être exonérés d’IFI, les revenus imposables de l’activité de location meublée devront être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faite des pensions retraites.

 

L’exonération d’IFI pour les biens en location meublée pourra être difficile à obtenir pour l’exploitant qui perçoit d’autres revenus d’activité professionnelle.

 

Sauf si ces derniers sont inférieurs aux revenus imposables au titre de la location meublée.

 

En revanche, l’exonération d’IFI devrait être plus facile à obtenir pour les exploitants de locations meublées retraités.

 

En effet, les pensions retraites étant exclues du calcul du seuil des 50%

il sera donc plus facile à atteindre.

 

Mais attention tout de même aux exploitations non bénéficiaires qui ne pourront donc pas bénéficier de l’exonération d’IFI.

 

En application des règles comptables propres aux BIC,

l’activité de location meublée peut générer un bénéfice imposable nul.

 

Dans une telle situation,

il ne sera pas possible de respecter le critère du seuil de 50% et l’exploitant ne pourra pas bénéficier de l’exonération d’IFI.

 

 

Et vous ? Êtes-vous imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

N’hésitez pas à nous partager votre expérience à ce sujet

4 Commentaires

  1. Bonjour,

    Je suis à la recherche d’un expert comptable (en ligne pourquoi pas) qui pourrait répondre à des questions techniques sur le statut LMNP (amortissement, …)
    Pourriez-vous m’indiquer quelqu’un de confiance sur la région parisienne (val de marne) ?
    Merci par avance.
    Bien cordialement

  2. Bonjour,
    N’Y a-t-il pas confusion ici entre recette (chiffre d’affaire) et bénéfices (résultat de l’activité!)? Cette distinction est d’une importance cruciale !
    Emma

    • Bonjour Emma

      Merci de faire part de vos interrogations

      Peut être y a t il une formulation dans l’article qui induit en erreur car il y a plusieurs choses à différentier avec les seuils de recettes et bénéfices, entre imposition et exonération possible

      Pour l’imposition à l’ISF, elle est valable dès que vous bénéfices ne sont pas nuls et que vous avez le patrimoine qui va avec sans les exonérations du statut LMP

      Le seuil de recettes de 23 000€ déclenche quant à lui l’affiliation au DSi, ex RSI

      Vous en saurez plus avec ces articles :

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