Airbnb et impôts : comment déclarer vos revenus ? (Judicieusement…)

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La location courte durée, que ce soit via Airbnb, une autre plateforme de réservation en ligne ou en direct est un paradis fiscal… mais qui ne vous exonère pas de déclarer vos revenus et donc de payer les impôts qui vont avec (si jamais il en reste).

Découvrez ce que vous devez savoir pour déclarer vos loyers Airbnb judicieusement.

Payer des impôts, oui c’est normal.

En payer trop, c’est être un pigeon, et je suis certain que vous n’êtes pas d’accord pour payer plus que ce que vous devriez…

Ce qu’il faut retenir sur les régimes fiscaux

  MICRO BIC RÉEL
PLAFOND Revenus bruts inférieurs à 70 000€ Aucun
BÉNÉFICE IMPOSSABLE Abattement :   71 % pour une location meublée de tourisme classée ou une chambre d’hôtes  50 % pour les autres types de location Revenus bruts Frais de charges
DÉCLARATION FISCALE N°2042 C PRO Montant des revenus sur la ligne 5ND Formulaire 2031SD Montant des revenus dans le formulaire 2042 C Pro 5NA

Pour aller plus loin : Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité magique de la location courte durée

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Sous quel régime déclarer vos revenus Airbnb ?

Afin d’y voir plus clair, nous allons voir en détail les différents régimes existants et la particularité de chacun (avantages et défauts), afin de vous aider à faire un choix judicieux.

Le régime juridique de la location Airbnb

Comme pour toutes entrées d’argent, les revenus perçus suite à la location de votre maison ou appartement doivent être déclarés à l’administration fiscale via votre déclaration annuelle de revenus.

Pour ce faire, il vous faudra dans un premier temps identifier la catégorie juridique de votre revenu.

Si vous louez votre bien via Airbnb, celui-ci doit être meublé.

Dans ce cas votre revenu appartient au régime :  Bénéfices Industriels et Commerciaux et vous devrez être déclaré en tant que Loueur Meublé Non Professionnel ( LMNP).

À ne surtout pas confondre avec des revenus fonciers qui correspondent à la location non meublée uniquement ! (location nue)

Voici un comparateur des deux régimes, si vous en avez besoin, vous allez voir à quel point la différence est monumentale !

Le régime fiscal de la location Airbnb

En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes, à savoir :

  • Le régime « Micro BIC »
  • Le régime « Réel »

Voyons à quoi correspondent ces deux régimes, et comment savoir lequel est plus avantageux pour vous.

Le régime Micro BIC

Pour bénéficier de ce régime, vous ne devrez pas dépasser les 70 000€ de revenus bruts (hors exception pour les locations meublées sous le statut « meublé de tourisme » ou « chambres d’hôtes »)

Comment calculer votre revenu brut ? (chiffre d’affaire)

Afin de savoir si vous pouvez bénéficier de ce régime, il vous faudra au préalable déterminer votre revenu brut.

Mais comment procéder ?

Le revenu brut correspond aux revenus nets auquel s’ajoutent les frais (Ex. : frais de ménage) et les charges (ex : frais de plateforme 3%).

Vous bénéficierez ensuite d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant déclaré.

Le montant minimum de l’abattement est fixé à 305€, ce qui signifie qu’en dessous de ce montant, vous êtes entièrement exonéré d’impôt.

Toutefois, même exonéré, vous vous devez de déclarer ce revenu !

Attention l’abattement doit correspondre au montant des frais et charges que vous avez supportés.

D’où l’importance de veiller à bien déclarer vos revenus bruts et non nets ! Le montant net sera imposé au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Concrètement ce que cela signifie :

Cas n° 1 : Vous louez votre résidence et votre revenu est de 290 €. Le montant étant inférieur aux 305€ de l’abattement, vous serez donc exonéré d’impôts.

Cas n° 2 :  Votre location vous a permis d’obtenir 7 000 € de loyer auquel s’ajoutent 1 000 € de frais de ménage facturés aux locataires.  Sur ce total de 8 000 € est déduite la commission Airbnb de 3% soit 800€. C’est donc un versement de 7 200 € que vous percevrez de la plateforme.

Attention à ne pas faire d’erreur et à déclarer à l’administration fiscale, les 8 000€.

Comme vous n’avez pas atteint les 70 000€ bruts de revenu, il vous est possible de prétendre au régime Micro BIC

Allons plus loin, en déclarant vos 8 000 € vous allez bénéficiez des 50% d’abattement. Soit 8 000 / 2 = 4 000€

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30% (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €), vous serez imposé à 30% puis à 17,2% pour le taux des prélèvements sociaux.

  • 4 000 x 30% = 1 200 €
  • 4 000 x 17,2% = 688 €

____________________________

Le montant total de votre imposition sera de 1 888 €

Déclaration de revenus Airbnb au régime réel

Cette fois il vous faudra déclarer le montant net de frais et charges que vous avez perçu.

Afin d’effectuer votre déclaration, vous devrez vous munir du formulaire annexe 2031-SD téléchargeable sur le site du gouvernement.

Ce formulaire vous permettra de calculer le montant à reporter sur votre déclaration de revenus. Ce montant net sera ensuite imposé au barème progressif correspondant aux différentes tranches d’imposition (14%, 30%, 41 % et 45% ) de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (6 à 17,2%).

Information complémentaire :

La seconde tranche d’imposition du barème progressif de l’impôt sur le revenu est passée à 11 % pour l’imposition des revenus perçus en 2020.

Concrètement ce que cela signifie :

Airbnb et impôts
Sortez vos calculettes, les choses sérieuses commencent ici !

Vous avez perçu 7 000 € de loyer avec votre location Airbnb + 1 000 € de frais de ménage facturé aux locataires. On déduit les 3% de commission Airbnb ce qui vous fait un total de 7 200 € versé sur votre compte par la plateforme.

Il vous faudra déclarer 8 000 € lors de votre déclaration de revenus. Vous pourrez toutefois y déduire les 800 € (3% de charge Airbnb). Ce qui revient à 7 200 € soumis au barème progressif de l’impôt ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30% (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €), vous serez imposé à 30% puis à 17,2% pour le taux des prélèvements sociaux.

  • 7 200 x 30% = 2 160 €
  • 7 200 x 17,2% = 1238,40 €

____________________________

Le montant total de votre imposition sera de 3 398,40 €

Location Airbnb : Comment choisir son régime ?       

Maintenant que vous maîtrisez les différents régimes, il est important de savoir lequel est le plus pertinent pour vous, en fonction de votre situation financière et du nombre de parts que vous déclarez.

Toutefois le choix est-il réellement possible pour vous ?

Car pour prétendre au régime Micro BIC il vous faudra déclarer moins de 70 000 € brut.

Pour déclarer vos revenus Airbnb le régime Micro BIC est plus avantageux pour vous, si vos charges sont inférieures à l’abattement de 50%. Si ce n’est pas votre cas, vous aurez tout intérêt à opter pour le régime réel.

Quels sont les frais et charges en location ?

On retrouve dans les frais et charges les catégories suivantes :

  • Frais généraux : frais de gestion, taxe foncière, intérêts.
  • Les frais de plateforme Airbnb (3%)
  • Les amortissements
  • Les provisions pour charges
  • Les charges de personnel
  • Les primes d’assurances
  • Et toutes autres charges de gestion courante : entretien, réparations

Dans notre précédent exemple, le choix du régime Micro BIC est plus judicieux, car le montant de l’impôt est de 1 888 € en Micro contre 3 398 € au régime réel.

Comment remplir votre déclaration de revenus Airbnb ?

Vous avez calculé le montant de votre revenu issu de la location de votre propriété sur Airbnb et toute autre plateforme de réservation en ligne, et vous avez maintenant identifié le régime le plus adapté à votre situation.

Il ne vous reste donc plus qu’à remplir votre déclaration de revenus et à savoir dans quelles cases déclarer tout ça.

Déclaration de revenus Airbnb sous le régime Micro BIC

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel vous devrez utiliser la déclaration 2042 C PRO pour déclarez vous revenus.

Ne vous fiez pas à son nom, il s’agit bien d’un formulaire PRO à utiliser pour votre déclaration.

Vous devrez alors vous reporter aux cases 5ND, 5OP et 5PD pour renseigner vos revenus bruts et réincorporer les frais de ménage.

Le choix de la case se fait en fonction du déclarant et de la personne qui perçoit le revenu.

Par exemple le déclarant 1 5ND, le 2e 5OP et 5PD pour la personne à charge.

Déclaration de revenus Airbnb sous le régime réel

Pour votre déclaration vous devrez utiliser le formulaire 2031-SD.

Attention celui-ci doit être envoyé en mai au plus tard à votre Service d’Impôts des Entreprises (SIE).

Après avoir calculé sur la ligne 4 du formulaire le montant à déclarer, vous devrez le reporter en case 5NA à 5PK sur la déclaration 2042 C PRO.

Avec le régime réel, vous avez la possibilité de faire certifier vos comptes par un Organisme de Gestion Agréé (CGA).

Ceci est vivement recommandé, et si toutefois vous souhaitez vous en passer, sachez que vos bénéfices nets se verront majorés de 25%.

Il est important de savoir que ce formulaire est complexe, n’hésitez pas à faire appel à un expert comptable pour vous aider à le compléter.

Si vous n’en avez pas, nous pouvons vous conseiller, laissez simplement un commentaire ci-dessous.

Location Airbnb / courte durée et exonérations d’impôts

En louant votre résidence principale, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les revenus générés.

Pour rappel, est appelé « résidence principale », votre lieu de résidence durant plus de 8 mois de l’année.

L’exonération s’applique à la location et la sous-location si :

  • Vous louez de manière saisonnière : location à la journée, semaine, ou mois (tourisme)
  • Les loyers perçus au titre de cette location doivent être « raisonnables ». L’administration fiscale publie une à deux fois par an un plafond en deçà duquel le loyer est dit raisonnable.
  • Cette année le plafond annuel de loyer en Île-de-France est de 190 € par mètre carré de surface habitable. Ces montants sont hors charges.

Il faut savoir qu’en tant que loueur, si vous ne respectez pas ces plafonds, vos revenus seront alors taxés au régime Micro BIC si vos recettes sont inférieures à 70 000 € par an.

Concrètement cela signifie que si vous louez une pièce de votre résidence principale en chambre d’hôtes pour 400 € à l’année.

Vous serez exonéré d’impôts sur ce montant, et vous n’aurez donc rien à déclarer.

Toutefois si vous louez un bien immobilier pour un revenu locatif de 2 000€ à l’année, il vous faudra vous acquitter de l’impôt sur le revenu suivant le revenu que vous aurez préalablement choisi.

Attention à ne pas miser sur cet avantage fiscal qui est pour l’heure maintenu, mais qui risque de disparaître.

Mise en situation : Location type Airbnb et choix des régimes fiscaux

Meublé de tourisme classé

Votre bien à louer est un meublé ? oui c’est logique jusque là.

Savez-vous que si vous déclarez vos revenus au régime Micro BIC, le régime meublé de tourisme classé vous permet de bénéficier d’un abattement de 71% au lieu de 50%.

En parallèle, à ce titre le plafond passe de 70 000 € à 170 000 €.

Attention toutefois à vous assurer d’avoir bien fait la demande auprès d’un organisme agréé par l’état pour classer en meublé de tourisme votre bien.

Le classement en meublé de tourisme est une démarche proactive, payante, et valable pour une durée de 5 ans.

Pour rappel, afin de pouvoir prétendre à ce classement votre location devra répondre à 112 critères répartis en plusieurs grandes catégories :

  • l’équipement,
  • le service et l’accessibilité
  • et le développement durable.

En tant que propriétaire vous devez faire une demande en mairie en complétant le formulaire n° 14004*04 puis vous devrez contacter l’organisme de votre choix parmi ceux accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) disponible sur le site Atout France ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

À la suite de la visite du meublé, l’organisme transmet au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté modifié du 2 août 2010 publié au Journal officiel du 8 mai 2012 :

  • Le rapport de contrôle
  • La grille de contrôle complétée par l’organisme évaluateur
  • Une proposition de classement

À partir de là le loueur dispose de 15 jours pour approuver ou faire appel de la décision de classement en meublé de tourisme. Passé ce délai, le classement est jugé comme acquis.

Régime des chambres d’hôtes

Ce régime vous permet également de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 71% et d’un plafond de 170 000 €.

Il faut savoir que le régime chambres d’hôtes est différent dans la location meublée classique.

Pour prétendre au régime des chambres d’hôtes, vous devrez :

  • Déclarer au préalable votre activité de chambres d’hôtes auprès de votre mairie.
  • Être présent pour accueillir les locataires
  • Votre location devra donner accès à une salle de bain et un w.c. privatifs
  • Vous devrez compléter la location par des prestations complémentaires comme le petit déjeuner, le linge de maison…

Pour rappel : Si vos revenus perçus à la suite de votre activité de chambre d’hôtes ne dépassent pas les 760€ TTC par an, vous pourrez alors bénéficier de l’exonération d’impôt évoquée dans le précédent chapitre.

Expériences Airbnb et Impôts

La plateforme de réservation en ligne initialement réservée à la location de meublés de tourisme, vous permet de proposer une expérience unique organisée par vos soins en tant qu’hôtes (11 conseils pour réussir, ici)

En quelques mots il s’agit d’un événement en petite comité, animé par des propriétaires passionnés par leur activité ou leur région.

Les expériences Airbnb offrent une immersion totale aux vacanciers.

On retrouve des expériences du type :

  • Visite des endroits peu touristiques
  • Récolte de fruits et légumes
  • Découverte de l’artisanat local
  • Faire le marché
  • Arpenter les petites rues
avis sur airbnb

Du côté légal, une expérience Airbnb est une prestation de service rémunérée.

Vous devrez donc penser à déclarer vos revenus. 

Dans ce contexte vous pourrez être imposé en tant que :

ceci dépendra de la nature de l’activité que vous exerez.

Pour le BIC :

  • Si dans votre activité une dimension matérielle ou manuelle prédomine.
  • Moyen humain ou matériel

Pour le BNC :

  • Caractère intellectuel prédominant
  • Pas ou peu de moyen matériel
  • Toutes activités non classées en BIC

En cas de doute, sachez qu’il vous est possible de contacter l’administration fiscale par courrier en leur demandant de statuer sur votre activité.

Par administration fiscale, nous entendons le SIE dont vous dépendez, service d’information des entreprises.

À partir de ce moment, vous pourrez alors statuer entre le régime Micro BIC, Micro BNC ou régime réel comme vu précédemment.

Qu’en est-il des cotisations sociales ?

En tant qu’hôtes vous devrez vous affilier à un régime de sécurité sociale en fonction du montant de vos revenus.

  • Revenu inférieur à 70 000 € : Le régime micro social s’applique avec un taux forfaitaire de 22 %
  • Revenu supérieur à 70 000 € : Le régime de la déclaration contrôlée s’applique et vous devrez effectuer une déclaration sociale des indépendants (DSI).

Un barème est appliqué sur le revenu réalisé et déclaré, à cela s’ajoute les contributions sociales (CSG et CRDS) dues pour un taux global de 9,7%.

Expériences Airbnb : Comment déclarer ses revenus ?

Si vous avez des revenus générés par les expériences airbnb, vous avez la possibilité d’opter pour le régime Micro BIC ou LMNP réel.

Pour le Micro BIC :

  • Montant brut des revenus perçus (CA hors taxes) avec un abattement de 50 %
  • Le montant après abattement est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu
  • Montant à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, à récupérer ici

Pour le régime réel du LMNP ou du LMP :

  • Calculez votre bénéfice : Montants perçus nets de frais et de charges. C’est sur ce dernier montant que vous serez imposé
  • Il faudra compléter le formulaire 2031 SD afin de calculer le montant de vos revenus nets de frais de charges
  • Ce dernier est ensuite à reporter sur le formulaire 2042 C PRO


Cela répond à vos interrogations ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer au niveau supérieur

✅Airbnb paie des impôts ?

Il y a quelques cas où un invité d’Airbnb peut avoir à payer une taxe. Certains hôtes sont tenus par leur réglementation locale de facturer une taxe. Nous leur recommandons d’inclure la taxe dans le prix de la réservation, mais certains peuvent exiger que la taxe soit payée directement lors de l’enregistrement.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment éviter les impôts sur Airbnb ?

Location de courte durée en franchise d’impôt. Si vous ne louez que rarement, vous avez la possibilité d’éviter de payer des impôts sur les revenus locatifs. …
Obtenez des conseils fiscaux. …
Réclamez toutes vos déductions Airbnb. …
Amortissez vos biens. …
Rapprochez votre formulaire 1099-K. …
Tenez des registres de l’utilisation de vos biens. …
Conservez vos reçus.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Est-ce que Airbnb paie des taxes municipales ?

Dans les régions où Airbnb a passé des accords avec les gouvernements pour collecter et remettre des taxes locales au nom des hôtes, Airbnb calcule ces taxes et les collecte auprès des hôtes au moment de la réservation. Airbnb remet ensuite les taxes perçues à l’autorité fiscale compétente au nom des hôtes.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Comment payer taxe de séjour sur Airbnb ?

Airbnb doit mettre en place une collecte automatique de la taxe de séjour, dont le tarif est inclus dans le montant de la réservation.
Une fois son compte Airbnb paramétré correctement, un propriétaire n’a rien à faire (à part contrôler les montants…), de même que les locataires.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Où payer la taxe de séjour ?

Les voyageurs doivent payer la taxe de séjour au propriétaire, qui doit la reverser directement aux collectivités territoriales pour mettre en place des actions sur le tourisme.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

✅Qu’est-ce que les frais de service Airbnb ?

Une redevance vous est demandée par Airbnb pour l’utilisation de leur service. Un client paiera entre 5 et 15 % selon le volume de la réservation, tandis que les hôtes paieront 3 % de frais de service.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 commentaires

  1. Bonjour Pierre,

    Merci beaucoup pour cet article très bien expliqué, cela permet de s’y retrouver !
    Une question cependant, est-ce que les cotisations sociales s’appliquent si on loue sa résidence principale ?
    Merci par avance pour votre réponse et pour votre travail !

    • Bonjour Anne
      Merci pour votre message et pour votre intérêt !
      La différence avec la résidence principale est une exonération d’imposition des loyers si vous ne dépassez pas le plafond fixé annuellement par décret
      Cela répond à votre interrogation ?
      À très vite

  2. Bonjour
    Merci pour tous vos conseils utiles.
    Toutefois, j’ai relevé une erreur dans le calcul des frais Airbnb :
    “Cas n° 2 : Votre location vous a permis d’obtenir 7 000 € de loyer auquel s’ajoutent 1 000 € de frais de ménage facturés aux locataires. Sur ce total de 8 000 € est déduite la commission Airbnb de 3% soit 800€.”
    Ils sont de 3%+TVA soit si on touche 8000€, les frais Airbnb seront de 298 €.
    Petite précision par ailleurs, dans le cas d’une déclaration au réel, les frais déductibles au-delà de 500€ sont considérés comme des amortissements (donc déductibles sur plusieurs années), ce qui réduit encore l’intérêt de cette option.
    Cordialement
    Evelyne Baron

  3. Bonjour Pierre,
    Et surtout merci pour ces rappels très complets, fort utiles pour ceux qui démarre ; on a tendance à s’enthousiasmer en lançant son activité, et renvoyer l’officialisation et l’approche de la déclaration des impôts, qui vous rattrape très vite.
    Une suggestion complémentaire : pour se déclarer et s’inscrire en LMNP, il faut remplir l’imprimé PO i “Déclaration de début d’activité” (Exercice d’une activité non salariée indépendante) à déposer auprès du Tribunal de Commerce ; les recettes antérieures à cette date d’inscription, seront déclarées comme de la location nue !, fortement imposées.

  4. Bonjour à tous,
    Merci à Pierre pour cet article qui montre une nouvelle fois que même si l’hebergement est bien équipé, une simple demande de classement d’une étoile, est un investissement très rentable.
    Bonnes réservations,

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