Que vous soyez un investisseur chevronné ou un débutant qui tremble à l`idée de faire un faux pas, cet article est votre guide ultime pour éviter les pièges et maximiser vos gains.

Prêt à découvrir comment optimiser la revente de votre bien en LMP sans y laisser des plumes ?

Pour maximiser vos gains fiscaux lors de la revente en LMP, privilégiez une détention longue (exonération totale après 30 ans), optimisez les amortissements pour réduire la valeur nette comptable, et choisissez le régime réel pour déduire un maximum de charges et d’amortissements.

Statut LMP et ses Implications sur la Revente

Définition et Critères du Statut LMP

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), c’est un peu comme rejoindre un club VIP de l’investissement locatif, mais avec quelques conditions à remplir.

Pour y accéder, il ne suffit pas d’avoir des biens en location meublée.

Il faut d’abord que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

En gros, la location meublée doit être votre principale activité.

Ah, et n’oubliez pas de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), car sans cette petite formalité, c’est retour à la case LMNP !

Avantages Fiscaux du LMP

D`abord, vous pouvez imputer les déficits de votre activité de location meublée sur vos autres revenus.

Ensuite, contrairement à ce que l`on pourrait croire, les revenus locatifs sous LMP ne sont pas soumis à la TVA, sauf cas particuliers.

Les plus-values réalisées en LMP sont considérées comme des plus-values professionnelles, imposées selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaires annuel hors taxes est inférieur à 90 000 €, comme le précise l’article 151 septies du Code Général des Impôts. Pour des chiffres d’affaires compris entre 90 000 € et 126 000 €, une exonération partielle est applicable, conformément aux dispositions de l’article 238 quindecie

Pour ceux qui hésitent à vendre leur bien LMP, le témoignage de Florence apporte un éclairage précieux.

« Lors de la revente de mon premier bien en LMP, j’ai réalisé à quel point l’optimisation des amortissements pouvait faire toute la différence. J’ai travaillé étroitement avec mon expert-comptable pour maximiser les amortissements sur les meubles et les équipements, ce qui a réduit significativement la valeur nette comptable de mon bien. En conséquence, ma plus-value imposable a été bien inférieure à mes prévisions initiales. Grâce à cette stratégie, j’ai économisé près de 25 000 € en impôts lors de la revente. »

Revente : LMP vs LMNP, Quel Statut Choisir ?

Pour choisir entre la revente en LMP et LMNP, il faut évaluer les différences fiscales et d’imputation des déficits.

En LMP, les plus-values sont professionnelles et bénéficient d’un abattement selon la durée de détention, avec possibilité d’exonération totale sous certaines conditions.

Les déficits peuvent être imputés sur l’ensemble des revenus, offrant une réduction fiscale significative.

En revanche, en LMNP, les plus-values sont imposées comme celles des particuliers, avec un abattement progressif dès la 6e année et une exonération totale après 22 ans.

Les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de location meublée.

Concernant la TVA, le LMP offre une exonération sauf cas spécifiques, tandis que le LMNP n’est généralement pas soumis à la TVA, sauf pour certains types de meublés de tourisme.

Fiscalité des Plus-Values en LMP lors de la Revente

Les plus-values professionnelles sont calculées en soustrayant la valeur nette comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements cumulés) du prix de vente.

En cas de revente après moins de 2 ans de détention, les plus-values sont considérées à court terme et ajoutées au revenu imposable, taxées selon la tranche marginale d’imposition.

Pour une détention supérieure à 2 ans, les plus-values à long terme peuvent bénéficier d’un abattement pour durée de détention, ou même d’une exonération totale si les critères sont respectés

Calcul des Plus-Values en LMP

Calculer la plus-value en LMP, c’est un peu comme préparer une recette : il faut les bons ingrédients et les bonnes proportions.

La formule magique ? Prix de vente – Valeur nette comptable.

En clair, on prend le prix auquel vous vendez votre bien et on soustrait la valeur d’achat diminuée des amortissements cumulés.

Eh oui, ces fameux amortissements qui, au fil des années, grignotent la valeur de votre bien aux yeux du fisc.

Par exemple, imaginez que vous ayez acheté un appartement à 200 000 €, et que vous ayez amorti 90 000 € sur plusieurs années. Si vous le revendez à 230 000 €, le calcul de la plus-value se fait comme suit :

• Prix de vente : 230 000 €
• Valeur nette comptable : 200 000 € (prix d’achat) – 90 000 € (amortissements) = 110 000 €
• Plus-value : 230 000 € – 110 000 € = 120 000 €

Vous voilà avec une plus-value de 120 000 €. Simple, non ? Allez, suivez-nous pour comprendre comment cette plus-value va être imposée selon la durée de détention de votre bien.

Imposition des Plus-Values : Court Terme vs Long Terme

Alors, comment l’administration fiscale voit-elle votre belle plus-value ? Tout dépend de combien de temps vous avez gardé votre bien avant de le revendre.

Plus-Value à Court Terme

Si vous avez gardé votre bien pendant moins de 2 ans, votre plus-value est dite “à court terme”.

Et là, pas de cadeau : cette plus-value est intégrée à votre revenu imposable selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).

C’est un peu comme si le fisc disait : “Vous avez été pressé, alors on se sert d’abord !”

Plus-Value à Long Terme

En revanche, si vous avez été patient et que vous avez gardé votre bien plus de 2 ans, vous avez droit à la “plus-value à long terme”.

Celle-ci bénéficie d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) à hauteur de 30 %. Ce PFU se divise en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Moins douloureux, n’est-ce pas ?

Pour y voir plus clair, imaginons deux scénarios :

• Scénario 1 – Court Terme : Vous vendez au bout d’un an et la plus-value de 120 000 € est ajoutée à vos revenus. Si votre TMI est de 30 %, vous payez 36 000 € d’impôts sur cette plus-value.
• Scénario 2 – Long Terme : Vous attendez trois ans avant de vendre. Avec le PFU à 30 %, vous payez 36 000 €, mais cette fois-ci en impôts fixes et prélèvements sociaux, sans risque de grimper dans une TMI plus élevée.

Imposition des Plus-Values Professionnelles en LMP

Pour les biens sous statut LMP, les plus-values sont traitées comme des plus-values professionnelles, imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la plus-value est intégrée aux revenus et taxée selon la tranche marginale d’imposition.

En revanche, pour une détention supérieure à 2 ans, les plus-values à long terme bénéficient d’un taux réduit avec possibilité d’abattement ou d’exonération en fonction de la durée de détention et du chiffre d’affaires, tel que défini par l’article 151 septies du Code Général des Impôts.

Amandine propriétaire LMP depuis 8 ans :

« Après avoir choisi le régime réel dès le début, j’ai systématiquement optimisé les charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. Au moment de la revente, j’ai bénéficié d’une exonération partielle des plus-values grâce à une détention de plus de 5 ans et un chiffre d’affaires en dessous du seuil requis. Cette approche m’a permis de réinvestir dans un autre projet immobilier sans la charge fiscale attendue. Ce niveau d’optimisation, je ne l’aurais jamais atteint sans une compréhension fine des subtilités fiscales du LMP. »

Amandine

Simulateur Plus-Value de Cession Immobilière

Stratégies d’Optimisation Fiscale pour la Revente LMP

Exonérations et Abattements Disponibles

Vous pouvez bénéficier d’exonérations totales ou partielles sur les plus-values, mais sous certaines conditions.

Pour une exonération totale, vous devez avoir exercé votre activité de LMP depuis plus de 5 ans, avec un chiffre d`affaires annuel (hors taxes) inférieur à 90 000 €.

Et pour ceux qui préfèrent jouer la carte de la patience, il existe aussi des abattements en fonction de la durée de détention du bien.

Par exemple, un abattement de 10 % par an est accordé à partir de la cinquième année de détention, menant à une exonération totale après 15 ans.

Pour ces types de biens, l`exonération totale s’applique sous les 250 000 € de plus-value, et au-delà, c`est une exonération partielle.

Techniques pour Réduire l’Imposition des Plus-Values

Choisir le bon régime fiscal, c`est un peu comme choisir entre une balade en vélo ou en voiture : tout dépend du chemin que vous voulez parcourir et du temps que vous avez devant vous.

Le régime réel permet de déduire les charges et amortissements, ce qui réduit la valeur nette comptable et donc, la plus-value taxable à la revente.

C`est un peu comme si vous aviez un joker fiscal en main, qui vous permet d`économiser sur la facture finale. Moins la valeur nette est élevée, moins la plus-value sera imposée à la revente.

Conseils d’Experts pour Maximiser les Avantages Fiscaux

Rien de tel que les conseils d’un expert pour peaufiner votre stratégie !

Prenons le cas de Marie, une investisseuse avisée qui a réussi à réduire son imposition en jouant intelligemment avec les régimes fiscaux et les amortissements.

« J’ai choisi le régime réel dès le début et j’ai maximisé mes amortissements sur les premières années, » raconte-t-elle. « Quand j’ai revendu après 7 ans, ma plus-value était bien en dessous des prévisions, et j’ai économisé des milliers d’euros en impôts. »

De même, Jean, fiscaliste expérimenté, recommande de bien analyser son chiffre d’affaires chaque année pour rester en dessous des seuils d’exonération.

« Chaque euro compte, » dit-il. « Il vaut mieux parfois limiter ses revenus locatifs pour maximiser les abattements et atteindre l’exonération totale à long terme. »

Découvrez l’expérience d’Alexandra pour sa revente LMP.

« Pour la revente de mon bien LMP, j’ai choisi le régime réel, optimisé les déductions et atteint une exonération partielle des plus-values, ce qui a réduit la fiscalité au moment de la vente. »

— Alexandra, propriétaire LMP.

Lire aussi : Statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel (tableau synthèse)

Comprendre le régime fiscal LMP

LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)

Implications des Changements Réglementaires sur la Revente en LMP

Évolutions Législatives Récemment Adoptées

Les lois fiscales, c’est un peu comme les prévisions météo : ça change tout le temps, et il vaut mieux s’y préparer !

Ces dernières années, les modifications de la loi de finances ont apporté leur lot de surprises pour les investisseurs en LMP.

Par exemple, le taux d’imposition des plus-values à long terme a été ajusté avec l’introduction du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %, qui inclut 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce changement a été instauré par l’article 28 de la Loi de Finances pour 2018, visant à simplifier et alléger la fiscalité pour les investisseurs.

Autre point clé, les critères d’éligibilité pour les exonérations et abattements ont été précisés. Désormais, pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values, vous devez exercer l’activité de LMP depuis au moins 5 ans et respecter des seuils de chiffre d’affaires.

Ces critères ont été définis dans l’article 151 septies du Code Général des Impôts, qui précise les conditions et abattements applicables en matière de plus-values pour les loueurs en meublé professionnels.

Les seuils de revenus pour les exonérations partielles ont aussi été ajustés, impactant directement vos stratégies de revente. Ces ajustements sont notamment détaillés dans la Loi de Finances pour 2020.

Ces évolutions montrent bien que l’anticipation et la connaissance des lois fiscales en vigueur sont essentielles pour éviter les mauvaises surprises et optimiser votre fiscalité lors de la revente.

Mais ne vous inquiétez pas, on est là pour vous guider à travers cette jungle réglementaire !

Prévoir et S’adapter aux Changements Fiscaux

Pour ajuster vos stratégies d’investissement, pensez à réaliser régulièrement des simulations fiscales, surtout lorsque des changements législatifs sont en cours. Cela vous permettra de réajuster votre approche, que ce soit en reportant une vente, en changeant de régime fiscal ou en maximisant certains abattements avant qu’ils ne disparaissent.

La fiscalité en LMP est un domaine en constante évolution, mais avec les bons outils et les bonnes informations, vous pouvez non seulement vous adapter, mais aussi en faire un atout majeur de votre stratégie d’investissement.

Conclusion

Entre les avantages fiscaux, les exonérations, et les stratégies d`optimisation, les opportunités sont nombreuses pour maximiser vos gains.

En restant informé et en adaptant vos stratégies, vous pouvez transformer chaque nouvelle règle en opportunité.

Faites vos simulations en temps réel avec notre outil de calcul et optimisation des plus values en location meublée. 

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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FAQ :

Quelles sont les conditions pour bénéficier d'une exonération sur les plus-values en LMP ?

Pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values en LMP, le bien doit être détenu depuis au moins 5 ans, et le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser 90 000 €. Une exonération partielle est possible si le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 €​

Comment la durée de détention impacte-t-elle l'imposition des plus-values en LMP ?

La durée de détention influence fortement l’imposition des plus-values. Pour une détention de moins de 2 ans, la plus-value est imposée comme un revenu courant. Au-delà de 2 ans, un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % s’applique, décomposé en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux​

Quels frais peuvent être déduits lors de la revente d’un bien en LMP ?

Les frais d’acquisition (frais de notaire, travaux de rénovation éligibles) et les frais de vente (comme les diagnostics techniques et les commissions d’agence) peuvent être déduits du prix de vente pour réduire le montant imposable de la plus-value​

Peut-on revendre un bien en LMP avant la fin du bail commercial?

Oui, il est possible de revendre un bien en LMP avant la fin du bail commercial, mais il faut être attentif aux conditions spécifiques, notamment si le bien bénéficie du dispositif Censi-Bouvard, qui impose un remboursement des avantages fiscaux en cas de revente anticipée​

Quels sont les impacts fiscaux d'une revente LMP avant 5 ans ?

Revendre avant 5 ans peut entraîner la perte des abattements progressifs sur les plus-values, et vous devrez également potentiellement rembourser une partie de la TVA récupérée si les conditions du dispositif fiscal ne sont plus remplies​

Comment choisir le bon moment pour revendre un bien en LMP ?

Il est crucial de surveiller les tendances du marché immobilier et d’analyser la rentabilité potentielle pour l’acheteur. Une revente au renouvellement du bail ou après une période de hausse des prix peut maximiser vos gains​