Location meublée et hôtel : quels avantages, quelle fiscalité, quels points communs?

Bonus Gratuit : Le Guide Complet de la réglementation pour la location saisonnière

Location meublée et hôtel, les points et les différences sont souvent flous dans l’esprit des locataires,

et bien souvent aussi dans l’esprit des propriétaires

Cela entraîne des confusions qui se traduisent dans les commentaires,

mais également au niveau fiscal, pour les propriétaires et investisseurs négligeants…

Qui de la location meublée ou de l’hôtel sort vainqueur du match de la fiscalité avantageuse et des réductions d’impôts?

Quelle comparaison possible entre hôtel et location meublée en courte durée, saisonnière ou LCD (c’est tout pareil mais on aime bien donner plusieurs noms à la même chose ;))

Ce n’est un secret pour personne.

La location meublée de courte durée est une activité lucrative qui se développe à vitesse grand V et qui est extrèmement appréciée des voyageurs

Cf ce sondage très clair

Nous pratiquons bien sûr nous aussi la location courte durée sur Eldorado Immobilier…  et on adore !

Suite logique de cet engouement pour la location saisonnière,

mais aussi des restrictions à la location type Airbnb dans certaines villes,

les investisseurs immobiliers se sont également tournés vers l’hôtellerie et

commencent à disprupter le modèle de l’hôtel classique.

Voici quelques articles intéressants pour vous aider à investir :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Investir dans l’immobilier locatif: 10 erreurs à éviter avant d’investir dans la location meublée

Comment et Où investir pour une location courte durée ultra rentable?

Que représente réellement un hôtel par rapport à une location meublée en courte durée?

Existe-t-il une différence réelle entre la location meublée courte durée et un hôtel ?

C’est ce que nous allons voir pour que tout soit plus clair!

Voici des articles sur Eldorado Immobilier qui complètent cet article sur la location meublée et le régime hôtelier :

Location meublée et TVA. 9 infos à connaître sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie

Comment éviter la requalification de votre location meublée en para hôtellerie ou location nue ?

Location meublée et hôtel : des définitions pour poser les bases

Location meublée, location meublée saisonnière : définition

Il ne faut pas tout confondre location meublée et hotel.

Une location meublée désigne une location à l’année, qui correspond aux critères ci-dessous

Désormais, de plus en plus, le terme location meublée, est employé en référence à la location d’un hébergement de particulier à particulier, pour de courtes durées.

C’est-à-dire :

• Location à courte durée,
• Location saisonnière
• Location meublée touristique
• LCD
• …

Propriétaires comme vacanciers ne savent plus quelle dénomination utiliser 😉

Quelle est la définition d’une location meublée en courte durée ?

Conformément à la loi Hoguet,

qui régit les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et en vue de l’article 1er-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 :

« Est considérée comme une location saisonnière la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. »

Ceci dit et pour simplifier les choses,

le législateur a préféré regrouper toutes ces appellations sous le terme plus général de meublé de tourisme.

Le Meublé de Tourisme est donc le titre officiel de votre hébergement si vous souhaitez exercer l’activité de la location à courte durée.

Dans ce cas, qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Selon l’article D-6324-1 du Code du Tourisme,

Le meublé de tourisme est défini comme étant un hébergement (maison ou appartement) meublé, à la différence de la location à nue, destinée à la location (à la journée, à la semaine ou au mois) et dont la clientèle est passagère (ne pouvant pas y élire leur domicile principal).

Bien sûr, comme son nom ne l’indique pas : le meublé de tourisme n’a pas vocation à uniquement accueillir des touristes. Ce serait trop simple 😉

En tant que propriétaire de meublé de tourisme,

vous pouvez évidement louer votre meublé à une clientèle professionnelle ou toute autre personne de passage qui n’y élit pas domicile.

Idem pour la location saisonnière,

les termes sont encore une fois trompeurs,

car vous avez tout à fait le droit de louer en saisonnier ou toute l’année si vous le désirez.

C’est pour cela que le terme de location courte durée ou LCD est de plus en plus utilisé comme jargon pour les propriétaires

L’hôtel de tourisme est un établissement commercial qui offre un service d’hébergement en chambre ou en appartement meublé à une clientèle passagère dont la location est journalière.

Hôtel : définition

Qu’est-ce qu’un hôtel ?

Qu’es-ce qui distingue location meublée et hotel ?

Un établissement touristique ?

Là encore la langue française est riche

Car un hôtel ce n’est pas uniquement cela

Je dis ça, car le terme hôtel peut avoir d’autre signification.

L’hôtel est également défini comme étant une grande maison en ville,

la demeure d’une personne de qualité ou d’un personnage éminent.

L’hôtel peut être aussi un édifice abritant un établissement public tel que l’hôtel des polices,

l’hôtel des postes ou encore l’hôtel de ville qui n’est autre que la mairie d’une ville d’une importance capitale.

Ce qui nous intéresse sur Eldorado immobilier est bel et bien l’hôtel de tourisme, évidemment

Alors, qu’est-ce qu’un hôtel de tourisme ?

Conformément à l’article D-311-4 du code du tourisme,

L’hôtel de tourisme est un établissement commercial

qui offre un service d’hébergement en chambre

ou en appartement meublé à une clientèle passagère dont la location est journalière,

hebdomadaire ou encore mensuelle sans y élire domicile (sauf exception).

L’hôtel assure un service de prise en charge complet et un entretien quotidien (régulier) des chambres,des lits, du linge…etc.

C’est en fait la différence majeure, visible, entre location meublée et hôtel, ce qui fait le lien est le régime de la para hôtellerie

Cet élément est caractéristique de la définition de l’hôtellerie et la différencie d’autres catégories d’hébergements (résidence de tourisme, meublé de tourisme…),

car en plus de l’hébergement,

l’hôtel propose également à ses clients d’autres services tels que:

• La restauration,
• Le room service,
• Un espace bien-être,
• Une piscine,
• Des équipements sportifs…etc.

Certains hôtels, pour ne pas dire la majorité désormais,

proposent des services de location de salle de réunion,

incitant ainsi les professionnels à y tenir des congrès ainsi que des conférences.

Mais la frontière entre location meublée et hôtel tend à devenir de plus en plus floue, dans la mesure où chacun de ces deux modes d’hébergement progresse pas à pas vers les spécificités de l’autre

Location meublée et hôtel, où est la réelle différence ?

Location meublée et hôtel : caractéristiques qui les distinguent

Sur le plan juridique

Sur le plan juridique et indépendamment des revenus générés par la location desdits biens meublés, les loueurs en meublée peuvent bénéficier de deux statuts, à savoir :

• Le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP)
• Le loueur en meublée non professionnel (LMNP)

Pour tout savoir sur ces statuts :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

LMNP : les 12 avantages du statut LMNP

Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?

Sur le plan fiscal

Location meublée : réduction du revenu imposable

Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue.

Ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable.

L’ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d’entretien, de réparation…etc.),

et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues.

Attention toutefois, pour plus de détails, car ce n’est pas si simple dans la vraie vie! :

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP / LMNP) pourra déduire les droits de mutation acquittés lors de l’achat:

• soit immédiatement,
• soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.

Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat).

Voici le mécanisme complet qui est décrit ici :

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

Un régime de plus-values avantageux, celui des particuliers

Le LMP et LMNP sont soumis au régime des plus-values des particuliers.

Pas de diminution de la valeur du bien suite aux amortissements et donc imposition limitée sur la plus-value

Une exonération potentielle d’impôt sur la fortune ou IFI

En tant que bien « professionnel »,

le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune (IFI).

Attention toutefois, l’administration exige que l’activité de loueur en meublé soit exercée à titre principal.

.

Pour aller plus loin : en parlant d’impôt sur la fortune, voici des articles sur Eldorado Immobilier qui pourraient vous intéresser:

Airbnb et impôts : comment déclarer vos revenus ? (Judicieusement…)

10 conseils pour éviter l’IFI impôts sur la fortune immobilière en location meublée (ou payer l’IFI quand même!)

Location meublée et fiscalité : la TVA

Avec une résidence gérée, la récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’un des principaux avantages fiscaux mis en avant pour vanter le statut de loueur en meublé

Dans la plupart des cas, vous pouvez ainsi récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat.

Mais bien entendu, il y a le revers de la médaille : la rentabilité n’est pas au rendez-vous et vous dépendez du gestionnaire à qui vous avez confié mandat

Location meublée et hôtel : Hôtel, hôtellerie, principaux avantages et différences avec la location meublée

Sur le plan juridique

L’activité d’hôtellerie est une activité commerciale qui nécessite une immatriculation au registre du commerce et des sociétés,

sauf le cas particulier des commerçants autoentrepreneurs qui bénéficient d’une dispense d’immatriculation, mais ce ne peut être que provisoire

Cette activité peut être exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle commerciale ou d’une société de forme commerciale (société à responsabilité limitée, société anonyme, société par actions simplifiées…).

Les entreprises concernées doivent déclarer leur début d’activité,

leurs principales modifications et leur cessation d’activité auprès du centre de formalités des entreprises géré par la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente.

Sur le plan fiscal

Les investisseurs en hôtellerie relèvent d’un régime d’imposition des bénéfices commerciaux soit au titre de l’impôt sur le revenu,

soit au titre de l’impôt sur les sociétés.

Dans le cadre du régime de l’impôt sur le revenu, les entreprises peuvent relever :

• Exercice d’activité unique :
  • Soit du régime des microentreprises, s’il s’agit d’entreprises individuelles dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 80 000 € environ
    Selon ce régime fiscal, le résultat fiscal est déterminé de façon simplifiée par l’application d’un abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes avec un minimum d’abattement de 305 €.
    Ce seuil est en principe réévalué chaque année.
  • Soit d’un régime réel d’imposition des bénéfices commerciaux, de plein droit ou par option, avec la tenue d’une comptabilité en partie double permettant de déterminer le résultat réel de l’activité exercée.
    Dans le cadre du régime de l’impôt sur les sociétés, les entreprises font application d’un régime réel d’imposition des bénéfices commerciaux.
• Exercice d’activités mixtes :
  C’est le cas des entreprises qui exercent deux activités connexes.

Dans ce cas, le régime microentreprise n’est applicable que si son chiffre d’affaires global annuel n’excède pas 80 000 € et si le chiffre d’affaires annuel afférent aux prestations de services ne dépasse pas 32 600 €.

Hôtellerie et fiscalité : les bénéfices industriels et commerciaux

Comme mentionné préalablement,

L’exploitation d’un hôtel est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Ainsi les règles générales en la matière vont s’appliquer (provisions, amortissements, rattachement des produits, plus-values…)

On compte toutefois un certain nombre de règles particulières.

Les investissements hôteliers peuvent faire l’objet d’un amortissement dégressif. Cela concerne aussi bien les biens immobiliers que le matériel.

En outre, les immeubles construits les ZRR ou les ZRU (ou acronymes équivalents en fonction des évolutions de la politique de la ville) peuvent faire l’objet d’un amortissement exceptionnel égal à 25% du prix de revient.

Hôtel et fiscalité : réductions et crédits d’impôt

Les investissements productifs neufs ainsi que les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’hôtel réalisés en outremer ouvrent droit à une réduction d’impôt.

Hôtellerie et fiscalité : la TVA

Le taux intermédiaire (10%) s’applique aux prix de la pension et de la demi-pension dans un hôtel.

Le taux normal s’applique toutefois à la part relative aux boissons alcoolisées.

Hôtel et cotisations sociales

Les personnes non salariées qui exercent une activité d’hôtellerie doivent être affiliées au régime social des indépendants (RSI), désormais DSI, avec vocation d’intégrer le régime général à terme.

À ce titre, elles doivent acquitter des cotisations pour les différentes branches sociales assurance maladie, assurance vieillesse, allocations familiales…

et bénéficient des « prestations » correspondantes.

Les salariés employés dans le cadre d’entreprises qui exercent une activité d’hôtellerie sont affiliés au régime général de la sécurité sociale

et relèvent de la convention collective nationale du 30 avril 1997 des hôtels, cafés, restaurants (HCR).

Location meublée et hôtel, quels sont les points communs ?

Bien sûr, il y a un point commun évident : l’hébergement d’une clientèle passagère

Mais ce n’est pas le seul point en commun entre la location meublée et l’hôtellerie.

Les deux dépendent désormais du régime social des indépendants (RSI).

Pour être au top des infos sur le régime social des indépendants (RSI) :

Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?

Les deux activités génèrent également des bénéfices non négligeables et bénéficient d’une fiscalité,

certes distincte, mais avantageuse, quoique le lobby hôtelier puisse dire…

Autant la location meublée que l’hôtellerie peuvent être exercées en tant qu’activité principale ou secondaire.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pour conclure sur les points communs et différences entre location meublée et hôtel

• je dirai que la location meublée et hotel présentent quelques différences techniques,
• administratives ou encore réglementaires,
• mais le principe des deux activés reste le même

Et les domaines commencent à converger fortement

L’hôtel est il l’avenir de la location saisonnière, avec une réglementation favorable à la clef ?

Location meublée et hôtel, même combat ?

Pensez vous délaisser un jour la location meublée pour passer à l’hôtellerie?

N’hésitez pas à relever les différences ou les similitudes entre les deux activités qui ne figurent pas dans cet article, dans les commentaires ci-dessous

Bonus Gratuit : Le Guide Complet de la réglementation pour la location saisonnière