Location meublée et TVA. 9 infos à connaître sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie

Location meublée : avec ou sans TVA?

La TVA s’applique-t-elle à votre location meublée ?

Sous quelles conditions votre location en courte durée tombe dans la para hôtellerie?

Quel taux de TVA pour votre location meublée ?

Un taux de TVA réduit est-il possible pour de la location meublée ?

 

Quelle différence pour l’application de la TVA entre  :

  • résidences de tourisme,
  • para hôtellerie,
  • location meublée de longue durée,
  • et location meublée de courte durée ?

 

 

TVA location meublée assujetti

Grand débat : un propriétaire de location meublée est il assujetti à la TVA? quelles conséquences ?

 

 

Parmi les grands débats qui animent le petit monde de la location meublée, en particulier concernant la location meublée en courte durée, TVA revient régulièrement.

Elle fait peur aux propriétaires qui devraient la facturer, et en parallèle, cette TVA fait également peur à l’administration fiscale qui n’a pas vraiment envie qu’un propriétaire puisse déduire la TVA de ses achats,

et a donc fixé des barrières strictes entre le régime de para hôtellerie la TVA est applicable pour un propriétaire de location meublée, et le régime de location meublée classique, qu’ils soient en location meublée professionnelle (LMP), en location meublée non professionnelle (LMNP)

 

 

Si vous voulez des éclaircissement sur le régime de TVA applicable votre location meublée, cet article est fait pour vous

 

 

 

 

1/ Dans quelles conditions la TVA est-elle applicable pour la location meublée ?

 

 

Lorsque, en tant que propriétaire, vous exploitez une activité de location meublée,

vous louez un local d’habitation,

et à ce titre, vous êtes exonéré de TVA.

 

 

Nous verrons un peu plus loin que ce n’est pas si simple, mais c’est le principe général.

 

Le fait de ne pas être soumis à la TVA présente le gros avantage de ne pas devoir la facturer à vos locataires, dans les loyers…

qui a déjà vu une quittance de loyer avec un taux de TVA ?

 

Le gros inconvénient toutefois, repose sur l’investisseur immobilier,

qui ne veut pas obtenir le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qu’il a payé

sur l’acquisition du bien immobilier, ainsi que sur les fournitures et la main-d’œuvre des éventuels travaux.

 

 

Néanmoins, certains propriétaires de location meublée sont assujettis à la TVA.

 

TVA para hotellerie

Basculer dans la para hôtellerie rend un propriétaire assujetti à la TVA

 

Il s’agit :

  • des locations meublées saisonnières qui relèvent du régime de la para hôtellerie
  • de la location meublée gérée, principalement, dans les résidences de tourisme

 

 

Ces articles sur Eldorado Immobilier vous aideront à aller plus loin:

Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

 

 

 

2/ Le statut de loueur en meublé et la TVA sont-ils compatibles?

 

C’est là surtout que le bât blesse.

Et que vous devez avoir une stratégie claire.

 

Sur le principe, si vous devez payer de la TVA, c’est que vous relevez du régime de la para hôtellerie, ce qui est exclusif de la location meublée.

 

En d’autres termes, vous devez choisir entre les deux, et tomber dans le régime de la para hôtellerie, vous enlève immédiatement les bénéfices de la location meublée

 

D’un point de vue plus juridique, la location meublée relève de la location de locaux d’habitation,

tandis que la para hôtellerie relève de l’activité de service

 

A noter, qu’il est toutefois possible pour un propriétaire de cumuler à la fois le recours à la TVA, et le statut de loueur en meublé.

 

bail gestionnaire location meublee

Passer un bail de gestion pour votre location meublée permet de cumuler assujettissement à la TVA (et donc la déduire), ainsi que le statut de loueur en meublé

 

Pour cela, il doit confier son bien immobilier en gestion un exploitant, qui remplit lui-même les conditions

 

 

 

3/ Sous quelles conditions un propriétaire relève-t-il du statut para hôtelier ?

 

Les loueurs en meublé sont assujettis à la TVA s’ils relèvent du statut de la para hôtellerie.

 

La loi est assez claire à ce sujet.

 

4/ Pour relever de la para hôtellerie, il faut proposer pour votre hébergement, trois des quatre services para hôteliers suivants :

  • la réception, même si ce n’est pas en personne, de chacun de vos voyageurs
  • la fournitures du linge de maison
  • la fourniture d’un service de petit-déjeuner
  • le nettoyage régulier des locaux

 

par ailleurs, la jurisprudence est abondante sur le régime de la para hôtellerie.

C’est assez rigolo, la jurisprudence va plutôt dans le sens de supprimer le recours à la para hôtellerie, et de reclasser le propriétaire dans le régime de la location meublée classique, car il s’agit de TVA et c’est sensible pour les services fiscaux (énormément de fraudes à la TVA)

La plupart des propriétaires de location meublée ont peur de tomber dans le régime de la para hôtellerie, mais l’administration fiscale le considère comme particulièrement intéressant… ce n’est peut-être pas pour rien… à vous d’y réfléchir !

 

Alors, que dit la jurisprudence ?

 

 

5/ Des prestations para hôtelières qui peuvent être simplement proposées en option

 

Ainsi, la doctrine administrative admet que les prestations susmentionnées peuvent être simplement proposées,

mais il faut toutefois que le propriétaire ou l’exploitant soit en mesure de fournir effectivement l’ensemble des services proposés à l’intégralité de ses clients,

si ils en font la demande (cf BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912).

 

 

6/ Des conditions similaires à celles proposées par les hôtels professionnels

 

Ainsi, il est souvent cité l’exemple d’un arrêt en conseil d’État du 5 février 2009 (CE n° 30 70 77, huitième et troisième SS, société Distex)

Cette résidence étudiante a été requalifiée, car elle proposait un service de distribution automatique petit-déjeuner, et que le nettoyage mensuel des chambres était facturé en suce du loyer classique

le conseil d’État en a conclu que l’exploitation n’était pas digne d’un hôtel professionnel

 

 

 

7/ Check list des cases à cocher pour relever de la para hotellerie et être assujetti à la TVA

 

Au fur et à mesure de l’évolution de la jurisprudence, on peut retenir les critères suivants à remplir :

 

les conditions proposées aux locataires :

  • les services sont inclus dans l’offre de location
  • les services sont fournis à la demande
  • les tarifs sont clairement identifiés
  • la clientèle est parfaitement informée

 

l’accueil :

  • est-ce un accueil physique ou téléphonique ?
  • Quels sont les horaires d’accès à l’accueil
  • Y a-t-il un local dédié à l’accueil
  • combien de personnes sont employées pour l’accueil, et pour quelle durée?

 

 

petit dejeuner para hotellerie

Le petit déjeuner est un élément particulièrement sensible dans la qualification entre location meublée classique et para 

hostellerie

nettoyage des locaux :

  • quel est le type de nettoyage proposé ?
  • Quelle est la fréquence de nettoyage ?
  • combien de personnes sont employées pour quelle durée, pour le nettoyage ?

 

Fourniture de petit-déjeuner

  • combien de personnes sont employées et pour quelle durée, pour servir le petit déjeuner ?
  • Le petit déjeuner est servi en salle ?
  • Quel est le mobilier et le matériel à disposition pour fournir ce petit déjeuner ?
  • Quel est le nombre de places disponibles, cela correspond-il au nombre de personnes pouvant être hébergées ?
  • Quelles sont les horaires d’ouverture ?

 

 

 

 

8/ Quelles démarches administratives doit effectuer un propriétaire vis-à-vis de la TVA ?

 

L’assujettissement à la TVA, nécessite le recours au régime de la para hôtellerie, ainsi que le respect d’une procédure administrative formalisée :

 

demarches TVA location meublee

Ne prenez pas peur, mais prenez quand même votre courage à deux mains pour vous lancer dans la comptabilité TVA… je sais de quoi je parle!!

 

  • en premier lieu, le propriétaire doit souscrire une déclaration d’existence quinze jours maximum après le commencement de son activité. Cela se fait auprès du service imposition des entreprises (SIE)
  • ensuite, il vous faut formaliser votre renonciation à la franchise de base de TVA  issue de l’article 293 F du code général des impôts. En effet, en dessous d’un revenu de 82 000 €, vous pouvez être exonéré de TVA. Votre objectif étant de pouvoir la déduire, il vous faut renoncer à cette franchise de base.
  • Par souci de clarté, il est toujours recommandé de confirmer à votre SIE de rattachement cette renonciation au régime de la franchise de base, par courrier recommandé avec accusé de réception, séparée du reste des autres démarches
  • Par ailleurs, pendant toute la durée de vos locations, vous devez délivrer une facture mentionnant la TVA pour chacun de vos loyers
  • vous devez également établir une déclaration de chiffre d’affaires, en fonction des caractéristiques applicables au régime que vous choisissez : soit le régime simplifié de TVA, soit le régime réel normal
  • ensuite, vous devez bien évidemment régler la TVA,
  • et demander le cas échéant le remboursement de crédit TVA

 

Etant donné la complexité de la déclaration, nous vous recommandons de passer par votre expert-comptable pour réaliser ces opérations

 

 

 

9/ Quels sont les taux de TVA applicable pour la location meublée saisonnière ?

 

taux tva location meublee

Quel taux de TVA lorsqu’elle est applicable à votre location meublée

Taux intermédiaire de TVA à 10 %

 

Si la location de vos locaux d’habitation meublée est assujettie à la TVA, le taux à retenir est celui de 10 %.

Il s’applique donc sur les loyers

Il s’agit du taux intermédiaire de TVA

 

la fourniture de petit-déjeuner relève également du taux à 10 % de TVA

 

 

Taux classique de TVA à 20 %

 

Par ailleurs, les prestations para hôtelières fournies en plus de l’hébergement classique relèvent généralement du taux normal.

 

Il s’agit plus particulièrement :

  • de la fourniture de linge de maison
  • du service de nettoyage des locaux

 

 

Taux réduit de TVA à 5,5 %

 

il s’agit principalement des résidences données en gestion, pour:

  • les personnes handicapées,
  • les maisons de retraite,
  • les foyers,
  • les EHPAD…

 

 

TVA parking stationnement

La plupart des propriétaires de parkings ignorent qu’ils sont soumis à la TVA…

 

 

TVA et emplacements de stationnement

 

lorsque vous louez un stationnement en même temps que votre location, le taux de TVA applicable est de 20 %

Si vous louez des parkings seuls, il y a toutefois une franchise en dessous de 32 000 € de loyers perçus annuellement

 

 

 

Pour aller plus loin dans votre projet d’investissement, téléchargez le guide complet pour investir dans la location courte durée

PDF téléchargeable gratuitement ci-dessous :

 

 

 

Alors, TVA ou pas TVA, que préférez-vous ?

régime para hôtelier ou LMNP?

Location meublée et TVA. 9 infos à connaître sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie
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Pierre

31 commentaires

  1. Bonjour Pierre ,
    Tout d’abord merci pour votre site fort intéressant.
    J’ ai actuellement 2 appartements que je loue en lmpn et micro bic .
    Je suis en train d’ acheter un 3 eme appartement qui est actuellement sous gestion P&V jusqu a fin avril 2020 et ensuite je compte l’ exploiter en lmnp . Le loyer serait d ‘environ 4000 € avec 10% de tva . Je me demande ou déclarer ce nouveau montant ? Micro bic avec abattement de 50%?
    Merci d ‘avance

    • Bonjour
      Merci pour votre intérêt !
      Faites une simulation en déclarant au réel simplifie cela devrait être très positif pour vous 🙂
      À très vite

  2. Bonjour,
    super articles et commentaires! j’ai une question sur le BOI 10-10-50-20 N50 et la notion d’exploitant, plus précisément « Lorsqu’un exploitant fait appel à un tiers pour l’exécution de tout ou partie des prestations para hôtelières, sa prestation d’hébergement demeure soumise à la TVA dès lors (i) qu’il est seul responsable vis-à-vis des clients de la prestation para hôtelière fournie et (ii) qu’il perçoit directement la totalité du prix au moyen d’une note établie sous son nom commercial. »

    Questions posées
    Le recours à un sous-traitant est-il suffisant pour refuser l’assujettissement ?
    Dans quelles conditions l’exploitant peut-il recourir à la sous-traitance ?

    J’ai pu lire différents articles sur l’assujettissement de la TVA de para hôtellerie (services…), cependant je n’ai rien trouvé sur un point particulier, l’exploitant qui fait appel à un tiers (conciergerie) doit percevoir directement la totalité du prix au moyen d’une note établie sous son nom commercial

    Imaginons une société d’exploitation « exploitant » qui sous-traite à une conciergerie l’accueil, remise des clés, blanchisserie, nettoyage régulier… tout en conservant la responsabilité vis-à-vis du client final.
    Pour conserver son assujettissement, la société d’exploitation devra obligatoirement facturer (en son nom commercial) toutes les prestations d’hébergement en incluant les services mais également encaisser le règlement directement auprès du client.
    Le client ne devra réaliser en aucun cas un paiement à la conciergerie pour les prestations d’hébergement incluant les services (nettoyage, y compris la commission de la conciergerie…) ? ou la commission de la conciergerie peut elle être payée directement par le client à la plateforme en ligne?
    Le paiement du client peut-il transité par une plateforme de paiement indépendante à la conciergerie avant d’arriver sur le compte bancaire de l’exploitant ?
    Dans le cas contraire l’administration pourrait logiquement effectuer un rappel de TVA sur les charges d’exploitation de la société d’exploitation en justifiant que la notion d’exploitant n’est pas remplie par la non perception directe de la totalité du prix.

    merci

  3. Bonjour, j’ai un appartement à Paris que je souhaite louer pour de courte durées.
    Si j’opte pour régime parahôtelier et propose des services comme le ménage, le pdj et le linge aux conditions requises par le régime parahôtelier), serai-je bien dispensé de numéro d’enregistrement demandé par la Ville et pourrai-je louer ce bien tout au long de l’année ?
    De plus, pourrai-je bien récupérer la TVA sur les fournitures et autres prestations de service utilisées pour cette activité ?

    • Bonjour

      C’est plutôt malin comme réflexion !

      Dans ce cas vous êtes bien sûr soumis à la TVA dans les deux sens : vous la facturez et vous devez la récupérer

      cela peut être pénalisant pour vos clients particuliers (les entreprises ce n’est pas fondamental car la TVA est neutre pour elle)

      Pouvez vous nous en dire plus sur votre projet ?

      C’est intéressant !

      A très vite

  4. Bonjour,
    Pour garder le statut de LMNP, il n’est possible de dépasser 23 000e annuel de CA, si non, nous sommes obligés de passer en LMP ou régime de la para-hôtellerie, pour conserver le régime de la par-hotellerie sans TVA, il ne faut pas dépasser 82000e de CA ?. Donc, par exemple, si on 100 000e de CA, on est obligé de passer au régime de la para hôtellerie et de la TVA ? Ai-je bien tout compris ? Merci pour votre réponse, Cordialement

  5. Bonjour M. PIERRE
    Merci pour cet article fort intéressant.
    Je suis LMNP au régime Micro-BIC et propose 3 des 4 services pour passer en para hostellerie. Ai je bien compris que pour ce faire, il faut bien renoncer au Micro-BIC et passer au régime réel simplifié ?
    Cordialement

  6. Bonjour ,
    Nous avons une dizaine d’hébergement (chalets, studios et chambres ) nous avons crée une SARL en para hotellerie. Notre surprise, un controle fiscal sur 2016 et 2017, juque là pas de soucis, uniquement sur la facturation , en effet nous faisons une facturation classique en indiquant les dates de séjours.
    Ma question : devons-nous avoir un logiciel de facturation obligatoirement.
    Merci

    • Bonjour

      Les normes comptables ont en effet évolué et l’utilisation d’un logiciel est quasi incontournable pour de la para hotellerie (la TVA, c’est sensible…)

      Bien à vous

  7. Bonjour,
    nous venons d’acheter un mobil home dans un camping 4 étoiles à Sète, nous sommes assujetti à la tva et de ce faite je voudrais savoir si je doit appliquer une tva sur les factures de location? si oui, de combien? dois-je faire mention sur ma facture si je suis assujetti à la tva?
    MERCI

  8. Merci pour cet article. Je loue mon RDC en LMNP de tourisme classé pour séjours courte durée. Savez-vous s’il m’est permis de proposer mon logement à des entreprises pour loger des collaborateurs en mission (TVA 0%) ?
    Merci.
    Yves

  9. Bonjour,

    Merci pour votre article, je suis un investisseur débutant géographiquement pas loin de chez vous, je vais prendre plaisir à lire vos autres articles

  10. Bonsoir,
    vous écrivez :
    les conditions proposées aux locataires :
    ” les services sont inclus dans l’offre de location
    les services sont fournis à la demande
    les tarifs sont clairement identifiés
    la clientèle est parfaitement informée “.
    Pour répondre aux exigences, suffit-il dans ce cas, dans le contrat de location meublée signé par le client, de clairement mentionner les services (nettoyage et linge notamment), d’indiquer leur prix (apparemment je comprends qu’il n’est pas nécessaire qu’ils soient gratuits) et bien sûr leur disponibilité “sur demande” ?
    Question subsidiaire : l’assujettissement à TVA est-il possible pour de la location “longue durée” (9 mois) ? je pense notamment à de la location de studios meublés pour des étudiants.
    merci pour votre retour

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt

      Vous savez l’utilisation de la TVA est à manier avec précaution, ce n’est pas toujours si intéressant !
      Je pense qu’une mention dans le contrat et accessible en ligne sur votre site internet fera l’affaire
      Concernant une location à l’année, à moins de fournir des prestations hotellières chaque jour, vous ne pouvez pas être assujetti à la TVA
      donc dans les faits cela me semble pas possible
      Qu’en pensez vous ?

  11. BONJOUR ,
    j’ai acquis un bien LMNP occasion en 2015 assorti d’un premier bail avec une société hôtelière dans je collecte la TVA sur les loyers, le bail n’a pas été renouvelé par le gestionnaire(uniquement pour certain lot), je continu donc l’exploitation en meuble classique , dois je toujours facturer la TVA sur les loyers jusqu’à atteindre les 20 ans pour ne pas avoir à rembourser une partie de l’exonération de TVA sur l’achat de l’appartement neuf dont a bénéficié le propriétaire précédent ,ou bien du fait que cette rupture d’exploitation en para hôtellerie n’est pas de mon fait puis je m’extraire de cette option TVA sans dommage

    • Bonjour Hubert,

      Il faut savoir rester modeste, je n’ai pas été confronté à cette situation car je préfère largement investir en direct pour des questions de rentabilité
      Votre situation est celle dans laquelle je n’aimerais pas me retrouver avec une résidence gérée 🙂

      En première analyse, je dirais que vous ne pouvez plus de fait facturer la TVA si vous n’avez pas de gestionnaire qui assure des prestations para hôtelières, et que vous gérez en direct
      J’avertirais donc mon SIE préféré pour l’informer de la situation et indiquer que je sors du dispositif TVA pour repasser en LMNP classique

      Je vous conseille tout de même fortement de contacter un expert comptable spécialisé dans le meublé, qui vous fera un topo sur la jurisprudence pour pouvoir orienter votre choix de manière juridiquement sécurisée

      Souhaitez vous que je vous fasses passer des coordonnées ?

      Je compte sur vous pour nous tenir au courant des réponses qui vous seront apportées, cela m’intéresse fortement 😉

      Bonne continuation

  12. Bonjour,

    Si ma SARL de famille achète un bien, meublé, et que, pour le mettre en location, elle passe par un gestionnaire, la TVA sera donc de 10% ?

    Je parle d’un bien meublé mais sans service, mais au lieu que la société le loue elle-même, ne serait-ce pas plus avantageux de passer par un gestionnaire (comme avec les résidences avec service en somme). Comme ça le bien devient assujetti à la TVA alors qu’en meublé simple il ne l’est pas …

    Bien Cordialement,
    Morgan

    • Bonjour

      Vous avez une SARL de famille LMNP? il y a plusieurs statuts

      Le montage que vous proposez est limite, il peut fonctionner mais aussi être retoqué

      A mon sens vous devriez contacter un comptable ou un fiscaliste expert de la jurisprudence dans ce domaine avant de vous lancer
      Je peux vous conseiller des coordonnées au besoin

      Bien cordialement

  13. Beaucoup d’interprétations erronées. Il convient de lire avec rigueur la Législation. Les prestations annexes doivent être incluses dans le prix de la location. Cela est clairement indiqué dans le 120 du BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, souvent inconnu des intervenants. Le 30 et 40 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, indiquent aussi que les prestations doivent être offertes (donc gratuitement) et non proposées !!! En fait, Il suffit de consulter les annonces de location sur les plateformes (Abritel, etc…). Dès lors où il est indiqué que la fourniture des draps ou autre prestation est en supplément, nous sommes en présence d’une location exonérée de TVA. l’Administration Fiscale ne pourra pas remettre en cause cette exonération.La location ne sera à la TVA que si l’annonce indique que trois prestations sont incluses dans le prix. Je rappelle qu’il n’y a pas d”option possible. Si vous faites savoir aux Services fiscaux que vous offrez les prestations pour récupérer la TVA sur votre achat, vous devez aussi le faire savoir à votre clientèle. Dans le cas contraire vous auriez une fausse déclaration. La question d’avoir les moyens de fournir les prestations (§40) ne concerne que les loueurs qui au préalable annoncent offrir les prestations (1ere condition). Il faut offrir les prestations ET les rendre dans des conditions similaires à l’hôtellerie. Si la première condition n’est pas remplie il est inutile de se pencher sur la suite du §40 du BOI précité, puisque la location es td’office exonérée de TVA. Il y a beaucoup à dire sur la Jurisprudence, mais ce serait trop long. Notez toutefois que dans la Jurisprudence ne figurent que des dossiers qui prêtent à interprétations et qui bien souvent ont été mal motivés.

    • Bonjour

      Merci d’avoir pris le temps de détailler votre pensée et de l’étayer avec des références juridiques précises

      Nous disons la même chose

      Plus concrètement, pour prendre un exemple sur la partie “prix” de votre commentaire
      Lorsque vous louez une voiture, vous attendez vous à avoir le GPS, les sièges enfants, la garantie tous risques, deux conducteurs supplémentaires… pour le même tarif que la réservation de base que vous avez retenue? Je ne pense pas 😉

      Concernant la TVA, vous décrivez le même mécanisme que celui exposé dans l’article
      en un peu plus obscur et juridico-juridique, mais l’essentiel y est…

      Pour la jurisprudence, il y a plusieurs orientations d’une manière générale
      Soit le jugement d’un cas isolé, isolé dans le sens d’une situation unique ou mal motivée, et ce jugement ne peut être généralisé
      Mais, si le jugement est similaire à un autre jugement, qui lui même est similaire à un jugement sur un cas identique, etc…
      dans ce cas, on parle de jurisprudence constante, et pour simplifier, cette jurisprudence acquière un peu “force de loi”… jusqu’à ce qu’une autre jurisprudence aille en sens inverse et qu’elle soit suivi dans d’autres affaires

      Vous êtes expert comptable ou très impliqué dans la location meublée ?

      Vos retours d’expérience m’intéressent
      Plusieurs EC consultent le blog et l’enrichissent, vous êtes libre de faire le même

      Bien à vous

  14. Super article! Je réfléchis justement aujourd’hui avec mon comptable à passer en société pour récupérer la TVA car j’ai des travaux assez important à effectuer dans une bien qui va être diviser en 5 appartements, je te dirai quand il m’aura fait un retour !

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