Bonus Gratuit : Optimisation fiscale : Devez vous Créer une société pour gérer votre location ? (top astuces)
C’est peu flou pour les propriétaires de locations meublées : ils ont un numéro de SIRET mais le statut de loueur en meublé est tout de même une activité civile.
Du coup la question de la TVA se pose et vous angoisse peut être, à moins que vous n’y voyiez une potentielle opportunité.
Nos experts comptables sont très clairs : une location meublée n’est pas assujettie à la TVA, et il n’y a pas de possibilité d’option. Toutefois, si votre activité relève de la parahotellerie, ou de la location saisonnière gérée, vous êtes soumis à la TVA et c’est là que résident tous les enjeux.
TVA et exonérations dans la location meublée
| Loyer issu de … | TVA ou pas TVA (et quel taux ?) |
| Location meublée à l’année | Exonération de TVA |
| Location vide ou nue à l’année | Exonération de TVA (possibilité de TVA en option) |
| Location de meublé touristique (classé ou non) classique (type Airbnb) | Exonération de TVA |
| Location de parking seul | TVA si loyer annuel > 34 900€ (franchise de base) |
| Location de parking en même temps qu’une location d’appartement ou maison | Exonération de TVA |
| Location de meublé de tourisme avec prestations de parahotellerie ( petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge et accueil des locataires) | TVA taux réduit de 10% |
| Hôtels classés | TVA taux réduit de 10% |
| Location meublée dans résidences de tourisme classées, EHPAD, résidence étudiante | TVA taux réduit de 10% et 5,5% pour un EHPAD |
| Location d’un local commercial | TVA à 20% |
| Sous location saisonnière via un contrat de location commercial | TVA taux réduit de 10% |
| Location d’une salle des fêtes | TVA à 20% |
| SCI, SARL, SAS (location à usage d’habitation) | Exonération de TVA |
| Campings, hôtels de plein air, terrains aménagés | TVA taux réduit de 10% |
| Sous location professionnelle | TVA 20% |
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1/ Quand la TVA est-elle appliqué en location meublée ?
Lorsque, en tant que propriétaire, vous exploitez une activité de location meublée, vous louez un local d’habitation, et à ce titre, vous êtes exonéré de TVA.
Nous verrons un peu plus loin que ce n’est pas si simple, mais c’est le principe général.
Le fait de ne pas être soumis à la TVA présente le gros avantage de ne pas devoir la facturer à vos locataires, dans les loyers… qui a déjà vu une quittance de loyer avec un taux de TVA ?
Le gros inconvénient toutefois, repose sur l’investisseur immobilier, qui ne veut pas obtenir le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qu’il a payé sur l’acquisition du bien immobilier, ainsi que sur les fournitures et la main-d’œuvre des éventuels travaux.
Néanmoins, certains propriétaires de location meublée sont assujettis à la déduction fiscale.
Il s’agit :
- des locations meublées saisonnières qui relèvent du régime de la para hôtellerie
- de la location meublée gérée, principalement, dans les résidences de tourisme
Aurélie Durand, spécialiste en gestion locative chez Immoplus, souligne l’importance de la TVA dans le secteur de la location meublée :
“Comprendre la TVA est un élément crucial pour tout propriétaire de location meublée. En maîtrisant ses rouages, vous pouvez optimiser votre rentabilité et gagner en sérénité.” – Aurélie Durand, Experte en gestion locative, Immoplus
Ces articles sur Eldorado Immobilier vous aideront à aller plus loin:
Le guide complet pour investir dans la location saisonnière
Quelles conditions pour être soumis à la TVA ?
Le fait pour un propriétaire de meubler son bien avant de le louer ne lui permet pas de prétendre à la récupération de la TVA sur l’acquisition de l’immeuble ou sur les travaux.
En effet, selon le Code Général des Impôts, seul le loueur qui apporte au locataire des prestations et conditions d’hébergement similaires à celles données par des établissements hôteliers peuvent soumettre les loyers à la TVA.
2/ Le statut de loueur en meublé et la TVA sont-ils compatibles?
C’est là surtout que le bât blesse.
Et que vous devez avoir une stratégie claire.
Sur le principe, si vous devez payer de la TVA, c’est que vous relevez du régime de la para hôtellerie, ce qui est exclusif de la location meublée.
En d’autres termes, vous devez choisir entre les deux, et tomber dans le régime de la para hôtellerie, vous enlève immédiatement les bénéfices de la location meublée
D’un point de vue plus juridique, la location meublée relève de la location de locaux d’habitation,
tandis que la para hôtellerie relève de l’activité de service
A noter, qu’il est toutefois possible pour un propriétaire de cumuler à la fois le recours à la TVA, et le statut de loueur en meublé.
Pour cela, il doit confier son bien immobilier en gestion un exploitant, qui remplit lui-même les conditions
3/ Sous quelles conditions un propriétaire relève-t-il du statut para hôtelier ?
Les loueurs en meublé sont assujettis à la TVA s’ils relèvent du statut de la para hôtellerie.
La loi est assez claire à ce sujet.
Pierre Dubois, expert en fiscalité immobilière au Cabinet ABC, nous offre un regard optimiste sur la gestion de la TVA :
“La TVA n’est pas une taxe à redouter, mais plutôt une opportunité à saisir. En la gérant efficacement, vous pouvez transformer votre location meublée en un véritable générateur de profits.”
– Pierre Dubois, Consultant en fiscalité immobilière, Cabinet ABC
4/ Trois Services Para-Hôteliers pour Réussir votre Offre
Voici la liste des services qui vont relever de la para-hotellerie :
- la réception des voyageurs, même si ce n’est pas en personne
- la fourniture du linge de maison
- la fourniture d’un service de petit-déjeuner
- le nettoyage régulier des locaux
Par ailleurs, la jurisprudence est abondante sur le régime de la para hôtellerie (source BOI)
C’est assez rigolo, la jurisprudence va plutôt dans le sens de supprimer le recours à la para hôtellerie, et de reclasser le propriétaire dans le régime de la location meublée classique, car il s’agit de TVA et c’est sensible pour les services fiscaux (énormément de fraudes à la TVA)
La plupart des propriétaires de location meublée ont peur de tomber dans le régime de la para hôtellerie, mais l’administration fiscale le considère comme particulièrement intéressant… ce n’est peut-être pas pour rien… à vous d’y réfléchir !
Alors, que dit la jurisprudence ?
5/ Des prestations para hôtelières proposées en option
Ainsi, la doctrine administrative admet que les prestations susmentionnées peuvent être simplement proposées,
mais il faut toutefois que le propriétaire ou l’exploitant soit en mesure de fournir effectivement l’ensemble des services proposés à l’intégralité de ses clients,
si ils en font la demande (cf BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912).
6/ Offrir des Conditions Hôtelières Professionnelles
Ainsi, il est souvent cité l’exemple d’un arrêt en conseil d’État du 5 février 2009 (CE n° 30 70 77, huitième et troisième SS, société Distex)
Cette résidence étudiante a été requalifiée, car elle proposait un service de distribution automatique petit-déjeuner, et que le nettoyage mensuel des chambres était facturé en suce du loyer classique
le conseil d’État en a conclu que l’exploitation n’était pas digne d’un hôtel professionnel
7/ Check list pour relever de la para hotellerie et à la TVA
Au fur et à mesure de l’évolution de la jurisprudence, on peut retenir les critères suivants à remplir :
les conditions proposées aux locataires :
- les services sont inclus dans l’offre de location
- les services sont fournis à la demande
- les tarifs sont clairement identifiés
- la clientèle est parfaitement informée
l’accueil :
- est-ce un accueil physique ou téléphonique ?
- Quels sont les horaires d’accès à l’accueil
- Y a-t-il un local dédié à l’accueil
- combien de personnes sont employées pour l’accueil, et pour quelle durée?
hostellerie
nettoyage des locaux :
- quel est le type de nettoyage proposé ?
- Quelle est la fréquence de nettoyage ?
- combien de personnes sont employées pour quelle durée, pour le nettoyage ?
Fourniture de petit-déjeuner
- combien de personnes sont employées et pour quelle durée, pour servir le petit déjeuner ?
- Le petit déjeuner est servi en salle ?
- Quel est le mobilier et le matériel à disposition pour fournir ce petit déjeuner ?
- Quel est le nombre de places disponibles, cela correspond-il au nombre de personnes pouvant être hébergées ?
- Quelles sont les horaires d’ouverture ?
8/ Quelles démarches doit effectuer un propriétaire vis-à-vis de la TVA?
L’assujettissement à la TVA, nécessite le recours au régime de la para hôtellerie, ainsi que le respect d’une procédure administrative formalisée :
- En premier lieu, le propriétaire doit souscrire une déclaration d’existence quinze jours maximum après le commencement de son activité. Cela se fait auprès du service imposition des entreprises (SIE)
- Ensuite, il vous faut formaliser votre renonciation à la franchise de base de TVA issue de l’article 293 F du code général des impôts. En effet, en dessous d’un revenu de 82 000 €, vous pouvez être exonéré de TVA. Votre objectif étant de pouvoir la déduire, il vous faut renoncer à cette franchise de base.
- Par souci de clarté, il est toujours recommandé de confirmer à votre SIE de rattachement cette renonciation au régime de la franchise de base, par courrier recommandé avec accusé de réception, séparée du reste des autres démarches
- Par ailleurs, pendant toute la durée de vos locations, vous devez délivrer une facture mentionnant la TVA pour chacun de vos loyers
- vous devez également établir une déclaration de chiffre d’affaires, en fonction des caractéristiques applicables au régime que vous choisissez : soit le régime simplifié de TVA, soit le régime réel normal
- ensuite, vous devez bien évidemment régler la TVA,
- et demander le cas échéant le remboursement de crédit TVA
Etant donné la complexité de la déclaration, nous vous recommandons de passer par votre expert-comptable pour réaliser ces opérations
9/ Quels Taux de TVA pour votre Location Saisonnière ?
Optimiser la Déduction de la TVA pour les Charges Locatives
Vérifiez votre éligibilité à la TVA : Assurez-vous que votre activité de location meublée est soumise à la TVA. Cela est généralement le cas si vous offrez des services para-hôteliers ou si vos recettes dépassent le seuil de la franchise en base de TVA.
Optez pour la taxation à la TVA : Si votre activité n’est pas automatiquement assujettie à la TVA, vous pouvez opter pour le paiement de la TVA afin de pouvoir récupérer la TVA sur vos achats et charges. Cette option doit être déclarée auprès de l’administration fiscale.
Collectez et conservez les factures : Pour chaque charge locative sur laquelle la TVA est appliquée, assurez-vous de recevoir une facture détaillée mentionnant la TVA. Conservez ces factures pour justifier les déductions de TVA lors de vos déclarations fiscales.
Calculez la TVA déductible : La TVA sur vos charges locatives est déductible à condition qu’elle soit directement liée à votre activité taxable. Calculez le montant de la TVA que vous pouvez déduire en fonction des taux applicables et des dépenses réelles.
Déclarez la TVA : Déclarez régulièrement votre TVA collectée et déductible via les formulaires prévus par l’administration fiscale. La déduction de la TVA s’effectue généralement lors de la déclaration périodique de TVA (mensuelle, trimestrielle ou annuelle, selon votre régime).
Gérez les régularisations : En cas de changement d’usage du bien ou de modification dans les conditions de location, des régularisations de TVA peuvent être nécessaires. Suivez les règles fiscales pour ajuster les déductions de TVA précédemment effectuées.
Consultez un expert : Les règles de TVA peuvent être complexes, en particulier dans le secteur immobilier. Il est conseillé de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste spécialisé pour optimiser les déductions de TVA et respecter les obligations légales.
Taux intermédiaire de TVA à 10 %
Si la location de vos locaux d’habitation meublée est assujettie à la TVA, le taux à retenir est celui de 10 %.
Il s’applique donc sur les loyers
Il s’agit du taux intermédiaire de TVA
la fourniture de petit-déjeuner relève également du taux à 10 % de TVA
Taux classique de TVA à 20 %
Par ailleurs, les prestations para hôtelières fournies en plus de l’hébergement classique relèvent généralement du taux normal.
Il s’agit plus particulièrement :
- de la fourniture de linge de maison
- du service de nettoyage des locaux
Taux réduit de TVA à 5,5 %
il s’agit principalement des résidences données en gestion, pour:
- les personnes handicapées,
- les maisons de retraite,
- les foyers,
- les EHPAD…
TVA et emplacements de stationnement
lorsque vous louez un stationnement en même temps que votre location, le taux de TVA applicable est de 20 %
Si vous louez des parkings seuls, il y a toutefois une franchise en dessous de 32 000 € de loyers perçus annuellement
Pour aller plus loin dans votre projet d’investissement, téléchargez le :
Guide complet pour investir dans la location courte durée
Alors, TVA ou pas TVA, que préférez-vous ?
régime para hôtelier ou LMNP?
Comment appliquer les règles de la TVA pour les locations meublées
L’application des règles de la TVA pour les locations meublées peut sembler complexe, mais il existe plusieurs étapes à suivre pour y parvenir.
Tout d’abord, les propriétaires doivent déterminer leur statut en matière de TVA, qu’il s’agisse d’un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Ensuite, ils doivent déterminer si leur activité est soumise à la TVA ou non, en fonction de différents critères tels que la durée de location et le montant des loyers perçus.
Enfin, ils doivent appliquer le taux de TVA approprié et tenir des registres comptables précis pour se conformer aux règles fiscales en vigueur.
Il est fortement recommandé aux propriétaires de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans les locations meublées pour éviter tout risque d’erreur et de pénalités fiscales.
10/ Optimisation de la TVA pour les LMNP
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) assujetti à la TVA et ainsi déduire la TVA payée lors de l’acquisition de biens et services liés à votre activité locative, vous devez satisfaire à au moins trois des critères suivants :
- Offrir la possibilité de servir le petit déjeuner pour tous les locataires, que ce soit directement dans les unités locatives ou dans un espace dédié à la consommation sur place au sein de la propriété ;
- Assurer le nettoyage des espaces locatifs de façon régulière, indépendamment de la demande des clients pour ce service ;
- Mettre à disposition le linge de maison nécessaire pour tous les locataires durant leur séjour ;
- Fournir un service d’accueil pour les clients, qui peut être délégué à un tiers et réalisé dans un lieu séparé du logement loué, ou être effectué via un système d’accueil numérique.
TVA : Scénarios Particuliers pour Meublés Non Professionnels
En plus du secteur para-hôtelier, le Code général des impôts (Article 261 D, 4°) stipule que la TVA s’applique également dans les situations suivantes :
- Les services d’hébergement fournis dans les hôtels de tourisme classés ou dans les villages de vacances reconnus ;
- Les services d’hébergement dans les résidences de tourisme classées, destinées à accueillir des touristes et louées sous un contrat de location d’au moins neuf ans à un ou plusieurs opérateurs engagés dans la promotion touristique à l’international ;
- La location de biens immobiliers, qu’ils soient nus ou meublés, à des exploitants d’établissements d’hébergement comme les EHPAD ou les résidences étudiantes, à condition que l’activité de ces exploitants réponde aux critères de taxation à la TVA énoncés précédemment.
11/ L’application de la TVA sur le logement, un inconvénient ?
L’assujettissement à la TVA peut être un inconvénient, car cela augmente le montant du loyer supporté par le locataire, mais également un avantage, car cela permet au propriétaire de déduire la TVA de l’ensemble des dépenses afférentes au logement mis en location et, le cas échéant, de se faire rembourser le solde éventuellement négatif de TVA.
12/ Comment optimiser la TVA pour votre location meublée ?
Pour optimiser la TVA pour votre location meublée, vous pouvez suivre ces conseils :
- Choisir le régime fiscal adapté : Déterminez si le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel est plus avantageux pour votre situation. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire pour charges, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien immobilier.
- Opter pour la TVA si avantageux : Si vos recettes annuelles excèdent le seuil de la franchise en base de TVA (82 800 € en 2023 pour les locations meublées), vous serez automatiquement soumis à la TVA. Toutefois, il peut être avantageux d’opter volontairement pour la TVA avant d’atteindre ce seuil pour récupérer la TVA sur les achats et investissements.
- Récupération de la TVA : Si vous êtes assujetti à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA payée sur vos achats, travaux et services liés à l’activité de location meublée. Assurez-vous de conserver toutes les factures justificatives.
- Suivre les évolutions législatives : Les lois fiscales évoluent régulièrement. Restez informé des dernières modifications qui peuvent impacter la gestion de la TVA sur votre location meublée.
- Consulter un expert-comptable : Un expert-comptable peut vous aider à optimiser votre situation fiscale, à choisir le régime fiscal le plus avantageux, et à gérer les obligations déclaratives liées à la TVA.
13/ Remboursement TVA location meublée non professionnel:
Le remboursement de la TVA pour une location meublée non professionnelle est possible sous certaines conditions.
Pour que les propriétaires puissent bénéficier de ce remboursement, ils doivent être assujettis à la TVA, ce qui signifie généralement:
- qu’ils offrent des services para-hôteliers
- ou que leur activité de location dépasse les seuils de franchise de la TVA.
L’assujettissement à la TVA est une condition préalable pour prétendre au remboursement.
Cela implique que le propriétaire a fait le choix, ou se trouve dans l’obligation, de collecter la TVA sur les loyers perçus.
Cette option peut être volontairement choisie pour permettre la récupération de la TVA sur les investissements et les charges liées à l’activité de location.
Une fois assujetti à la TVA, le propriétaire peut récupérer la TVA payée sur les dépenses et investissements liés à la location meublée.
Les dépenses éligibles comprennent:
- les travaux de rénovation,
- l’achat de mobilier,
- ou les services liés à l’activité de location.
Il est crucial de conserver toutes les factures et justificatifs qui démontrent que la TVA a été payée sur ces dépenses, car ils serviront de base pour la demande de remboursement.
Pour obtenir le remboursement, le propriétaire doit déclarer la TVA collectée sur les loyers ainsi que la TVA payée sur les dépenses à travers ses déclarations périodiques.
Si la TVA déductible est supérieure à la TVA collectée, il en résulte un crédit de TVA que le propriétaire peut demander à se faire rembourser.
Le processus de déclaration et de remboursement exige une rigueur comptable; les déclarations de TVA doivent être remplies avec précision et dans les délais impartis.
En cas de crédit de TVA, une demande spécifique de remboursement peut être nécessaire, selon la législation en vigueur et les procédures de l’administration fiscale.
Témoignages:
“En tant que fiscaliste spécialisé dans l’immobilier, je conseille souvent à mes clients propriétaires de location meublée de se renseigner sur les régimes de TVA applicables à leur activité. Cela peut être un moyen efficace de réduire les coûts fiscaux et d’augmenter la rentabilité de leur investissement immobilier. Il est important de bien comprendre les règles et de s’assurer de respecter toutes les obligations fiscales.” Maxime L.
Témoignages utilisateurs :
- “J’étais perdu quant à la TVA pour ma location meublée, mais après avoir lu cet article, j’ai pu mieux comprendre les règles et savoir comment les appliquer à ma situation. Merci !” Caroline G.
- “J’ai fait appel à une société de gestion locative pour m’aider à gérer ma location meublée et ils m’ont aidé à mettre en place un régime de TVA. Cela a vraiment aidé à réduire mes coûts fiscaux et à améliorer la rentabilité de mon investissement immobilier.”Thomas M.
Sources:
Voici 10 sources fiables pour étayer l’article sur le thème de la location meublée et TVA :
- Site officiel du service public : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23267
- Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006314414/
- Bulletin officiel des finances publiques : https://www.impots.gouv.fr/portail/bulletins-officiels?field_bon_thematique_tid=123
- La chambre des métiers et de l’artisanat : https://www.cma-france.fr/
- Les Echos : https://www.lesechos.fr/
- Bercy Infos Entreprises : https://www.economie.gouv.fr/recherche-resultat?search_api_views_fulltext=Bercy+Infos+Entreprises+
- Fiscalimmo : https://www.fiscalimmo.com/
- Journal Officiel de l’Union Européenne : https://eur-lex.europa.eu/search.html?scope=EURLEX&text=Journal+Officiel+de+l%27Union+Europ%C3%A9enne&lang=en&type=quick&qid=1713254419482
- Legisocial : https://www.legisocial.fr/
- Infogreffe : https://www.infogreffe.fr/
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Quelle TVA pour LMNP ?
Le loueur en meublé n’est pas assujetti à la TVA à part en sous location professionnelle, s’il fournit des services de para hôtellerie, ou s’il loue un parking séparément du logement.
Quel est le taux de TVA applicable en cas de location meublée d'un logement ?
Si vous êtes dans un des cas ci-dessous et que vos loyers sont assujettis à la TVA, le taux qui est appliqué est un taux de TVA réduit de 10%.
Bonjour,
Nous avons créée une SASU pour sous location professionnelle meublée, le comptable me dis que nous ne sommes pas assujettie à la TVA et moi je pense que si par rapport à une formation que j’ai suivie. Pouvez-vous m’éclairer ? Merci beaucoup de votre réponse
Bonjour
La réponse du comptable est un peu surprenante.
Il doit pouvoir justifier cela sur des bases réglementaires
Pouvez vous lui demander de vous les transmettre ?
Cordialement
bonjour comment et ou doit on faire svp la déclaration d’existence pour la recupération d’un code de TVA en tant que location d’appartement entre particulier ??? merci bcp
Bonjour,
J envisage de créer ma conciergerie pour encaisser 100% des loyers de mon appartement environ 33000e, et me reverser en tant que propriétaire Maxi 23 000,pour rester en lmnp, et garder le reste du CA au dessus de ce seuil en commission pour la conciergerie, qui aura en charge la mise en loc, la gestion du bien et le ménage.
Je précise que je ne peux pas créer de sci à cause de la règle de compensation dans ma ville qui me bloque. D où l’astuce de créer ma conciergerie.
La conciergerie sera t elle assujetti à tva et si oui qu’elle taux ?
Sur les loyers de Airbnb ? sur sa commission qui reste dans ses caisses après avoir reversé la part du propriétaire ? Ou non assujetti ?
Merci pour votre aide
C’est plutôt malin.
Mais probablement pas assez en case de contrôle fiscal attention
Je vous conseille d’en profiter de faire de la conciergerie pour d’autres propriétaires également
Pour la TVA ce sera sur les prestations de service
Vous me tenez au courant ? À très vite
Bonjour et merci pour ce post, je suis en train de créer love room, qui est un hébergement de courte durée loué à des couples avec proposition d’option comme les repas ou de la déco bougies, pétalle de rose… , je vais avoir un investissement immobilier, des travaux et aussi un besoin en équipement plutôt important.
En ayant ce gros investissement de départ est il intéressant d’être assujetti à la TVA vu que mes clients seront uniquement des particuliers ?
Bonjour
Excellente idée de plus en plus prisée, vous allez donc proposer des services complémentaires en upsell ?
Si ce n’est pas le cas, vous n’avez pas intérêt à être assujetti à la TVA, cela augmentera artificiellement votre prix si vous facturez à des particuliers (on vois mal des entreprises réserver ce type d’hébergement ;))
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour ,
Vous i montez en société où vous rester en nom propre?
Cela va dépendre de votre situation personnelle !
Bonjour Pierre,
J’ai justement une Conciergerie qui propose les 4 services requis par l’administration fiscale.
Un futur propriétaire me pose deux questions simples :
– quelle est la durée d’engagement à louer dans le système para-hôtelier après avoir récupérer la TVA sur son achat ?
– doit il encaisser directement tous ses revenus ou la Conciergerie peut-elle le faire pour lui à travers notre mandat de gestion ?
Merci d’avance pour votre avis sur la question.
Cordialement
Bonjour Lionel
De mémoire, je dirais 9 ans minimum
la conciergerie peut encaisser ses revenus et le retribuer ensuite
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Est-ce qu’une société qui loue des biens en courte durée, qui ne réunie pas les critères pour basculer dans l’activité para-hôtelière, a la possibilité de conserver la franchise de TVA sur son activité quelque soit son CA ou est-ce que le seuil de 82 k€ (qui est passé à 85 800 € pour 2020) est un seuil d’assujettissement obligatoire à la TVA ? Si oui, la TVA de 10% serait applicable au tarif de la nuitée (hors prestations de service) ?
Bonjour
Je ne suis pas expert comptable, je peux donc me fourvoyer
Mais pour ma part, je ne parlerai pas de franchise de TVA
Simplement, votre société réalise des prestations sans TVA, elle ne doit pas pas reverser de TVA
En tous cas, rien à voir avec les seuils
Cdt
Merci Pierre,
On ma communiqué la référence suivante: “Les locations de logements meublés ou à usage d’habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d’option (article 261 D 4° du CGI°)”
Ce qui signifie manifestement que quel que soit le CA, si l’activité n’est pas assimilable à de la para-hôtellerie, il n’y a pas lieu de collecter de la TVA. Effectivement ce n’est pas de la franchise de TVA dont il s’agit mais de la non collecte.
Toutefois je me demande si une fois le seuil de CA dépassé s’il est possible de récupérer la TVA payée sur les factures de fournitures et services liées à l’activité
J’y ai pensé 🙂
Si vous ne collectez pas la TVA, vous ne pouvez la déduire non plus !
Je re-poste au bon endroit: La Poste et la SNCF ne collectent pas la TVA sur leurs ventes et récupèrent bien celles de leurs dépenses non ? Il y a des TVA à 20, 10, 5.5, 2, 0%,…
N’est ce pas la TVA applicable à l’activité qui détermine la TVA à collecter ? Si la société ne prend pas l’option de la franchise de TVA, la facturation indique une TVA non applicable pour les séjours. La société n’en collecte pas sur l’activité de location meublé mais en paye sur ses factures = crédit de TVA.
Pourquoi ne pourrait t’elle pas récupérer ce crédit ?
La SNCF n’a pas pour objet social de louer des logements 🙂
Bonjour Pierre,
Pourquoi pour un investisseur immobilier, il serait plus judicieux de ne pas obtenir le remboursement de la TVA qu’il a payé sur l’acquisition du bien immobilier, ainsi que sur les fournitures et la main-d’œuvre des éventuels travaux?
Merci pour votre message.
Vous avez raison de vous poser ce type de question mais la réponse est plus complexe qu’elle en a l’air 😉
Si vous jonglez avec la tva vous êtes une société et par conséquent vous êtes redevable de la plus value professionnelle à la revente.
Cela peut annuler complètement les économies réalisées auparavant.
Ensuite vous devrez facturer la tva face qui grèvera vos loyers. Car vous l’allez pas louer en HT, les locataires n’étant pas assujettis à la TVA dans l’immense majorité des cas.
Ensuite, en fonction des situations vous avez de bonnes chances de relever du régime para hôtelier et donc de sortir du cadre de la location meublée et de son imposition favorable .
La prudence s’impose donc
Qu’en pensez vous ?
Bonjour, Et merci pour cet article.
J’ai une SCI existante qui récupère la TVA et la facture sur des loyers à 20% sur d’autres locaux. Cette SCI a construit 3 petits logements meublés pour de la location saisonnière.
Quel est votre conseil pour la location de ces logements saisonniers meublés :
* Location directe avec la SCI avec TVA à 10%
* création d’une LMNP (<23000€ de loyers)
Merci pour vos conseils.
Cordialement
Bonjour
Il me paraît dommage d’avoir à appliquer une tva qui va grever votre chiffre d’affaire car vous allez héberger des particuliers et non des professionnels qui récupèrent la tva
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Je suis bien d’accord !
Par contre puis-je créer une LMNP pour la location alors que les maisons sont la propriété de la SCI ?
Est-ce que la SCI peut ”donner” la gestion à la LMNP ?
Merci encore pour vos conseils.
Bonjour
Merci pour votre message !
oui, dans l’hypothèse où vous intégrer que le LMNP = vous même 🙂
Bien à vous et à très vite
Bonjour Pierre ,
Tout d’abord merci pour votre site fort intéressant.
J’ ai actuellement 2 appartements que je loue en lmpn et micro bic .
Je suis en train d’ acheter un 3 eme appartement qui est actuellement sous gestion P&V jusqu a fin avril 2020 et ensuite je compte l’ exploiter en lmnp . Le loyer serait d ‘environ 4000 € avec 10% de tva . Je me demande ou déclarer ce nouveau montant ? Micro bic avec abattement de 50%?
Merci d ‘avance
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Faites une simulation en déclarant au réel simplifie cela devrait être très positif pour vous 🙂
À très vite
Bonjour,
super articles et commentaires! j’ai une question sur le BOI 10-10-50-20 N50 et la notion d’exploitant, plus précisément « Lorsqu’un exploitant fait appel à un tiers pour l’exécution de tout ou partie des prestations para hôtelières, sa prestation d’hébergement demeure soumise à la TVA dès lors (i) qu’il est seul responsable vis-à-vis des clients de la prestation para hôtelière fournie et (ii) qu’il perçoit directement la totalité du prix au moyen d’une note établie sous son nom commercial. »
Questions posées
Le recours à un sous-traitant est-il suffisant pour refuser l’assujettissement ?
Dans quelles conditions l’exploitant peut-il recourir à la sous-traitance ?
J’ai pu lire différents articles sur l’assujettissement de la TVA de para hôtellerie (services…), cependant je n’ai rien trouvé sur un point particulier, l’exploitant qui fait appel à un tiers (conciergerie) doit percevoir directement la totalité du prix au moyen d’une note établie sous son nom commercial
Imaginons une société d’exploitation « exploitant » qui sous-traite à une conciergerie l’accueil, remise des clés, blanchisserie, nettoyage régulier… tout en conservant la responsabilité vis-à-vis du client final.
Pour conserver son assujettissement, la société d’exploitation devra obligatoirement facturer (en son nom commercial) toutes les prestations d’hébergement en incluant les services mais également encaisser le règlement directement auprès du client.
Le client ne devra réaliser en aucun cas un paiement à la conciergerie pour les prestations d’hébergement incluant les services (nettoyage, y compris la commission de la conciergerie…) ? ou la commission de la conciergerie peut elle être payée directement par le client à la plateforme en ligne?
Le paiement du client peut-il transité par une plateforme de paiement indépendante à la conciergerie avant d’arriver sur le compte bancaire de l’exploitant ?
Dans le cas contraire l’administration pourrait logiquement effectuer un rappel de TVA sur les charges d’exploitation de la société d’exploitation en justifiant que la notion d’exploitant n’est pas remplie par la non perception directe de la totalité du prix.
merci
Bonjour, j’ai un appartement à Paris que je souhaite louer pour de courte durées.
Si j’opte pour régime parahôtelier et propose des services comme le ménage, le pdj et le linge aux conditions requises par le régime parahôtelier), serai-je bien dispensé de numéro d’enregistrement demandé par la Ville et pourrai-je louer ce bien tout au long de l’année ?
De plus, pourrai-je bien récupérer la TVA sur les fournitures et autres prestations de service utilisées pour cette activité ?
Bonjour
C’est plutôt malin comme réflexion !
Dans ce cas vous êtes bien sûr soumis à la TVA dans les deux sens : vous la facturez et vous devez la récupérer
cela peut être pénalisant pour vos clients particuliers (les entreprises ce n’est pas fondamental car la TVA est neutre pour elle)
Pouvez vous nous en dire plus sur votre projet ?
C’est intéressant !
A très vite
Bonjour,
Pour garder le statut de LMNP, il n’est possible de dépasser 23 000e annuel de CA, si non, nous sommes obligés de passer en LMP ou régime de la para-hôtellerie, pour conserver le régime de la par-hotellerie sans TVA, il ne faut pas dépasser 82000e de CA ?. Donc, par exemple, si on 100 000e de CA, on est obligé de passer au régime de la para hôtellerie et de la TVA ? Ai-je bien tout compris ? Merci pour votre réponse, Cordialement
Bonjour
A mon sens c’est une interprétation , pas une réalité
Bien à vous
Bonjour M. PIERRE
Merci pour cet article fort intéressant.
Je suis LMNP au régime Micro-BIC et propose 3 des 4 services pour passer en para hostellerie. Ai je bien compris que pour ce faire, il faut bien renoncer au Micro-BIC et passer au régime réel simplifié ?
Cordialement
Bonjour Eric,
Et surtout intégrer la TVA dans votre gestion.
Etes vous prêt pour cela ?
bien à vous
Bonjour ,
Nous avons une dizaine d’hébergement (chalets, studios et chambres ) nous avons crée une SARL en para hotellerie. Notre surprise, un controle fiscal sur 2016 et 2017, juque là pas de soucis, uniquement sur la facturation , en effet nous faisons une facturation classique en indiquant les dates de séjours.
Ma question : devons-nous avoir un logiciel de facturation obligatoirement.
Merci
Bonjour
Les normes comptables ont en effet évolué et l’utilisation d’un logiciel est quasi incontournable pour de la para hotellerie (la TVA, c’est sensible…)
Bien à vous
Bonjour,
nous venons d’acheter un mobil home dans un camping 4 étoiles à Sète, nous sommes assujetti à la tva et de ce faite je voudrais savoir si je doit appliquer une tva sur les factures de location? si oui, de combien? dois-je faire mention sur ma facture si je suis assujetti à la tva?
MERCI
Bonjour Patricia,
Merci pour votre message et bravo pour votre projet
Il faudrait analyser pourquoi vous êtes assujetti à la TVA
Peut être pouvez vous sortir de ce système ?
Ensuite, si vous êtes assujetti, vous devez relever du régime hôtelier, la TVA de 10% est applicable
Bien à vous
Bonjour,
Une question :
l’arrêt de la CAA de Marseille peut il préciser le statut entre loueur en meublé ou para hôtelier ?
Le simple fait de récupérer la TVA en direct sur une activité saisonnière de courte durée fait il basculer le loueur dans la para hôtellerie perdant ainsi les avantages du statut de lmnp ?
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000030787453&fastReqId=2055489140&fastPos=1
Merci pour votre avis. Salutations
La réglementation en vigueur reste valable
La jurisprudence peut la faire évoluer, mais il faut qu’elle soit constante
Bien à vous
Merci pour cet article. Je loue mon RDC en LMNP de tourisme classé pour séjours courte durée. Savez-vous s’il m’est permis de proposer mon logement à des entreprises pour loger des collaborateurs en mission (TVA 0%) ?
Merci.
Yves
Bonjour Yves
Merci pour votre message
C’est tout à fait possible en effet
Mais du coup êtes vous assujetti à la TVA ?
Bonjour Pierre
merci pour cette réponse. Concernant la TVA je pensais facturer avec 0%.
ah ok 🙂
Bonjour,
Merci pour votre article, je suis un investisseur débutant géographiquement pas loin de chez vous, je vais prendre plaisir à lire vos autres articles
Merci !
A très vite
Bonsoir,
vous écrivez :
les conditions proposées aux locataires :
” les services sont inclus dans l’offre de location
les services sont fournis à la demande
les tarifs sont clairement identifiés
la clientèle est parfaitement informée “.
Pour répondre aux exigences, suffit-il dans ce cas, dans le contrat de location meublée signé par le client, de clairement mentionner les services (nettoyage et linge notamment), d’indiquer leur prix (apparemment je comprends qu’il n’est pas nécessaire qu’ils soient gratuits) et bien sûr leur disponibilité “sur demande” ?
Question subsidiaire : l’assujettissement à TVA est-il possible pour de la location “longue durée” (9 mois) ? je pense notamment à de la location de studios meublés pour des étudiants.
merci pour votre retour
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Vous savez l’utilisation de la TVA est à manier avec précaution, ce n’est pas toujours si intéressant !
Je pense qu’une mention dans le contrat et accessible en ligne sur votre site internet fera l’affaire
Concernant une location à l’année, à moins de fournir des prestations hotellières chaque jour, vous ne pouvez pas être assujetti à la TVA
donc dans les faits cela me semble pas possible
Qu’en pensez vous ?
BONJOUR ,
j’ai acquis un bien LMNP occasion en 2015 assorti d’un premier bail avec une société hôtelière dans je collecte la TVA sur les loyers, le bail n’a pas été renouvelé par le gestionnaire(uniquement pour certain lot), je continu donc l’exploitation en meuble classique , dois je toujours facturer la TVA sur les loyers jusqu’à atteindre les 20 ans pour ne pas avoir à rembourser une partie de l’exonération de TVA sur l’achat de l’appartement neuf dont a bénéficié le propriétaire précédent ,ou bien du fait que cette rupture d’exploitation en para hôtellerie n’est pas de mon fait puis je m’extraire de cette option TVA sans dommage
Bonjour Hubert,
Il faut savoir rester modeste, je n’ai pas été confronté à cette situation car je préfère largement investir en direct pour des questions de rentabilité
Votre situation est celle dans laquelle je n’aimerais pas me retrouver avec une résidence gérée 🙂
En première analyse, je dirais que vous ne pouvez plus de fait facturer la TVA si vous n’avez pas de gestionnaire qui assure des prestations para hôtelières, et que vous gérez en direct
J’avertirais donc mon SIE préféré pour l’informer de la situation et indiquer que je sors du dispositif TVA pour repasser en LMNP classique
Je vous conseille tout de même fortement de contacter un expert comptable spécialisé dans le meublé, qui vous fera un topo sur la jurisprudence pour pouvoir orienter votre choix de manière juridiquement sécurisée
Souhaitez vous que je vous fasses passer des coordonnées ?
Je compte sur vous pour nous tenir au courant des réponses qui vous seront apportées, cela m’intéresse fortement 😉
Bonne continuation
Bonjour,
Si ma SARL de famille achète un bien, meublé, et que, pour le mettre en location, elle passe par un gestionnaire, la TVA sera donc de 10% ?
Je parle d’un bien meublé mais sans service, mais au lieu que la société le loue elle-même, ne serait-ce pas plus avantageux de passer par un gestionnaire (comme avec les résidences avec service en somme). Comme ça le bien devient assujetti à la TVA alors qu’en meublé simple il ne l’est pas …
Bien Cordialement,
Morgan
Bonjour
Vous avez une SARL de famille LMNP? il y a plusieurs statuts
Le montage que vous proposez est limite, il peut fonctionner mais aussi être retoqué
A mon sens vous devriez contacter un comptable ou un fiscaliste expert de la jurisprudence dans ce domaine avant de vous lancer
Je peux vous conseiller des coordonnées au besoin
Bien cordialement
Beaucoup d’interprétations erronées. Il convient de lire avec rigueur la Législation. Les prestations annexes doivent être incluses dans le prix de la location. Cela est clairement indiqué dans le 120 du BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, souvent inconnu des intervenants. Le 30 et 40 du BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, indiquent aussi que les prestations doivent être offertes (donc gratuitement) et non proposées !!! En fait, Il suffit de consulter les annonces de location sur les plateformes (Abritel, etc…). Dès lors où il est indiqué que la fourniture des draps ou autre prestation est en supplément, nous sommes en présence d’une location exonérée de TVA. l’Administration Fiscale ne pourra pas remettre en cause cette exonération.La location ne sera à la TVA que si l’annonce indique que trois prestations sont incluses dans le prix. Je rappelle qu’il n’y a pas d”option possible. Si vous faites savoir aux Services fiscaux que vous offrez les prestations pour récupérer la TVA sur votre achat, vous devez aussi le faire savoir à votre clientèle. Dans le cas contraire vous auriez une fausse déclaration. La question d’avoir les moyens de fournir les prestations (§40) ne concerne que les loueurs qui au préalable annoncent offrir les prestations (1ere condition). Il faut offrir les prestations ET les rendre dans des conditions similaires à l’hôtellerie. Si la première condition n’est pas remplie il est inutile de se pencher sur la suite du §40 du BOI précité, puisque la location es td’office exonérée de TVA. Il y a beaucoup à dire sur la Jurisprudence, mais ce serait trop long. Notez toutefois que dans la Jurisprudence ne figurent que des dossiers qui prêtent à interprétations et qui bien souvent ont été mal motivés.
Bonjour
Merci d’avoir pris le temps de détailler votre pensée et de l’étayer avec des références juridiques précises
Nous disons la même chose
Plus concrètement, pour prendre un exemple sur la partie “prix” de votre commentaire
Lorsque vous louez une voiture, vous attendez vous à avoir le GPS, les sièges enfants, la garantie tous risques, deux conducteurs supplémentaires… pour le même tarif que la réservation de base que vous avez retenue? Je ne pense pas 😉
Concernant la TVA, vous décrivez le même mécanisme que celui exposé dans l’article
en un peu plus obscur et juridico-juridique, mais l’essentiel y est…
Pour la jurisprudence, il y a plusieurs orientations d’une manière générale
Soit le jugement d’un cas isolé, isolé dans le sens d’une situation unique ou mal motivée, et ce jugement ne peut être généralisé
Mais, si le jugement est similaire à un autre jugement, qui lui même est similaire à un jugement sur un cas identique, etc…
dans ce cas, on parle de jurisprudence constante, et pour simplifier, cette jurisprudence acquière un peu “force de loi”… jusqu’à ce qu’une autre jurisprudence aille en sens inverse et qu’elle soit suivi dans d’autres affaires
Vous êtes expert comptable ou très impliqué dans la location meublée ?
Vos retours d’expérience m’intéressent
Plusieurs EC consultent le blog et l’enrichissent, vous êtes libre de faire le même
Bien à vous
Super article! Je réfléchis justement aujourd’hui avec mon comptable à passer en société pour récupérer la TVA car j’ai des travaux assez important à effectuer dans une bien qui va être diviser en 5 appartements, je te dirai quand il m’aura fait un retour !
Oui cela peut être une bonne idee
Attention toutefois à la plus valeur à la revente car le calcul change beaucoup