Changement de destination et location saisonnière meublée

Le changement de destination et la réglementation de la location meublée de courte durée vous pose question ? 

Vous avez un projet d’investissement locatif pour un meublé de tourisme mais vous ne savez pas si vous devez demander un changement de destination ni comment faire ?

Les évolutions de la réglementation de la location courte durée vous inquiètent et vous voulez en savoir plus pour rester dans la légalité?

Votre appartement ou votre maison loué en meublé de tourisme est il concerné par le changement de destination ?

En quoi consiste le changement de destination ?

 

 

Si vous vous posez ces questions en tant que propriétaire,

vous avez une bonne démarche,

surtout si vous êtes en phase d’investissement locatif

 

Car rien de sert de courir, il faut partir à point pour devenir riche 🙂

 

Toutes questions sont donc à se poser lorsque l’on décide de mettre son logement à louer en courte durée aux touristes

 

On parle souvent de vacanciers,

Mais nous rappelons aux propriétaires qu’une location à courte durée s’adresse aussi aux :

  • VRP,
  • aux ouvriers d’entreprises en déplacement,
  • mais aussi aux familles qui se rapprochent,
  • aux gens qui font construire leur maison, etc, etc…

 

La réglementation de la location saisonnière est peu connue et nous entendons tout et rien à ce sujet

Pour vous aider :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

Cet article va vous en apprendre un peu plus sur la nécessité ou pas de demander un changement de destination pour votre location meublée avant de pouvoir recevoir des clients en courte durée.

 

 

 

 

Définition de la location saisonnière en France : rappel des bases juridiques

 

 

Un bref rappel de la location saisonnière,

il s’agit de recevoir des personnes de passage dans son logement meublé pour une durée maximale de 90 jours sans possibilité de renouvellement.

 

 

location saisonnière en France

Il est fortement recommandé de vous former sur les techniques d’investissement et la réglementation avant de vous lancer tête baissée pour investir dans la location courte durée
Optimiser la fiscalité, les changements de destination et les déclarations administratives vous fera économiser beaucoup de temps et d’argent par la suite lorsque vous exploiterez votre location meublée de tourisme

 

 

Avec les plateformes comme Airbnb, Abritel ou encore Booking,

beaucoup de propriétaires veulent se lancer dans cette voie qui offre beaucoup d’opportunités comparées à la location classique.

 

 

En complément, articles sur Eldorado Immobilier vous intéresseront :

Nouvelle annonce Airbnb? Comment booster votre annonce airbnb à coup sûr en tête des classements?

Comment hacker l’algorithme de Booking.com ? 7 stratégies marketing pour positionner votre annonce en numéro un sur Booking

 

 

Toutefois,

lorsque vous décidez de vous lancer dans la location saisonnière,

il est nécessaire de suivre quelques étapes au niveau administratif avant de pouvoir commencer à recevoir des clients

en toute sérénité

 

N’oubliez pas que même si on peut dire que l’utilisation des plateformes sur internet pour louer son logement est encore récente

en France, il y a maintenant des lois pour la régir.

 

 

Parmi les étapes à suivre avant de louer,

il y a la demande de changement de destination ou changement d’usage selon le cas.

 

La réglementation qui régit les locations courte durée est méconnue des propriétaires qui souhaitant souvent uniquement arrondir leurs fins de mois en louant leur appartement à la semaine, au  week-end ou pour une simple nuitée

Mais, nous n’aimons pas laisser de place à l’amateurisme

Car le non-respect de la législation sur les meublés de tourisme peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 € (et voire au-delà dans certains cas)

 

Il est donc intéressant de faire un point sur les obligations on non de changement de destination, notamment :

  • à Paris et
  • dans les départements limitrophes de Paris,
  • ainsi que dans les grandes agglomérations
  • et autres zones officiellement qualifiées de « tendues ».

 

 

changement de destination et location saisonnière

Pour passer de lieu d’habitation à location meublée touristique ou location saisonnière, vous aurez parfois besoin d’effectuer un changement de destination

 

 

 

 

Changement de destination ou changement d’usage pour votre location meublée ?

 

 

 

Le changement d’usage d’une location meublée

 

 

Pour passer d’un usage d’habitation à de la location meublée en courte durée, dit touristique ou location saisonnière, si une formalité administrative est à prévoir,

il s’agit de demander un changement d’usage de son logement

 

changement usage hôtelier

Un changement d’usage peut être prescrit pour adapter votre location meublée au régime hôtelier

 

 

Ceci est applicable dans les communes de plus de 200 000 habitants comme en particulier :

  • Paris,
  • Marseille,
  • Bordeaux,
  • Lyon,
  • Nantes,
  • ..

 

 

Mais également dans d’autres villes plus ciblées, soit définies expressément par la réglementation, voir à la libre appréciation du Maire de la commune en question.

Ainsi :

  • Les communes des Hauts-de-Seine,
  • Du Val-de-Marne,
  • Et de Seine-Saint-Denis

S’inscrivent dans le schéma de demande de changement d’usage, en vertu

de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 qui a ajouté un dernier alinéa à l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lequel:

 

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

 

 

Notez bien toutefois, qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer un changement d’usage lorsque vous avez recours occasionnellement à la location meublée de courte durée.

Par contre, les locations répétées de courtes durées,

sont considérées comme un usage hôtelier et non plus de l’habitation.

Il n’y a pas de précisions quant à la période de référence pendant laquelle la répétition révèle un changement d’usage.

 

 

Pour aller plus loin dans la compréhension de ces réglementations :

Je vous mets le lien vers une carte qui reprend toutes les réglementations spécifiques de la location meublée de tourisme à chaque ville en France, c’est ici

Location meublée et TVA. 9 infos à connaître sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie

 

 

 

 

Le changement de destination de voire location meublée courte durée

 

 

Passons maintenant au changement de destination

 

Le changement de destination est le fait de faire passer un appartement ou maison d’un type de construction à un autre type,

par exemple changer un garage en lieu d’habitation,

et ceci d’une manière définitive.

 

Si vous envisagez donc de retaper votre grand garage pour en faire un studio à louer,

il vous faudra entreprendre cette démarche de changement de destination avant de pouvoir le mettre en location.

 

Concernant la location saisonnière, le changement de destination est applicable pour passer d’une destination d’habitation à une destination commerciale

 

Pour ce dernier cas,

il peut même être exigé un permis de construire si le changement est accompagné de modifications telles que :

  • des structures porteuses,
  • de la façade du bâtiment,
  • de l’emprise au sol
  • et de la surface du plancher.

 

changement usage location meublée

Devez vous vraiment demander un changement de destination pour faire du meublé de tourisme?

 

 

Il faut bien noter que les demandes de changement d’usage ou de changement destination ne sont pas obligatoires pour tous les propriétaires.

 

 

changement d’usage ou de changement destination : Les villes et régions concernées

 

 

Si vous êtes propriétaire dans les lieux qui suivent,

vous serez dans l’obligation de faire une demande de changement de destination ou d’usage avant de vous lancer dans la location saisonnière :

  • Paris
  • Les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
  • Les communes avec plus de 200 000 habitants
  • Les communes de plus de 50 000 habitants, à condition que le Conseil Municipal ou l’Établissement Public de Coopération intercommunale (EPCI) compétent décide de mettre en place une procédure d’autorisation de changement d’usage.

Il est à noter que même pour ces secteurs géographiques en France,

les propriétaires qui décident de louer leur logement en location saisonnière

n’ont pas besoin de faire la demande de changement d’usage

 

Si c’est leur résidence principale qu’ils mettent à la location saisonnière, dans une limite de 120 jours par an maximum

 

 

 

Les démarches à effectuer pour obtenir un changement d’usage

 

 

Pour obtenir un changement d’usage,

il faut une autorisation préalablement délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble, après avis du maire.

 

Il existe trois types d’autorisations :

  • L’autorisation d’usage mixte est délivrée à une personne qui exerce une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale.

 

  • L’autorisation de changement d’usage à titre personnel est donnée à une personne pendant la durée durant laquelle celle-ci utilise le local pour ses activités.

 

  • L’autorisation de changement d’usage à caractère réel permet de transformer définitivement un lieu d’habitation en un local destiné au commerce ou à une activité professionnelle.
    • Cette autorisation conduit à un changement de destination du lieu.

 

 

changement de destination et location saisonnière

Concernant l’autorisation de changement d’usage pour ouvrir une location saisonnière, il existe une exception pour la ville de Paris

 

 

 

Le cas particulier de Paris, le paradoxe de la location saisonnière dans le 1e pays touristique du monde

 

À Paris en particulier,

l’autorisation de changement d’usage pour ouvrir une location saisonnière est délivrée à titre personnel et le propriétaire doit suivre un principe appelé compensation.

 

Pour une autorisation de changement d’usage accordée,

il faudra que le propriétaire loueur propose un autre local de son propre patrimoine avec la même superficie

qui devra être utilisée exclusivement comme lieu d’habitation.

 

Cette manœuvre permet d’équilibrer la superficie utilisée pour l’habitation avec la superficie utilisée dans un but commercial.

 

Mon avis sur la réglementation pour les meublés de tourisme à Paris :

Location courte durée : Interdiction justifiée à Paris ?

 

 

 

La location d’un résidence principale, une exception au changement de destination

 

L’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art 9 introduit une exception dans le cas de la location en courte durée d’une la résidence principale

En effet, l’article L. 631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation précise en son dernier alinéa

 

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

 

On en déduit donc que si le bailleur décide de louer sa résidence principale, il ne sera pas nécessaire de faire une demande d’autorisation pour de la location de courte durée.

 

Cependant, il est bon de se demander comment est définie la résidence principale.

 

Pour cela on rappel l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 selon lequel

 

 

« la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

 

 

En cas de location de courte durée de votre résidence principale inférieure à quatre mois de l’année, aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est donc nécessaire.

 

 

Bien connaître la réglementation est une étape indispensable avant de pouvoir commencer à recevoir les vacanciers.

 

Alors, n’oubliez pas de vous conformer aux différentes règles et régulations pour éviter les problèmes et réussir dans votre projet d’investissement locatif avec succès et sans difficultés

 

Des questions ?
Vous êtes libre de les poser dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec les propriétaires qui se bougent !

 

12 Commentaires

  1. Bonjour Pierre
    Qu’en est il des biens qui ne sont ni dans des communes de plus 50 000 habitants, ni dans le 75,92,93 ou 94 mais qui sont tout de même en zone tendue ? Dans ce cas le changement d’affection n’est pas obligatoire si j’ai bien compris ?
    Merci d’avance pour votre réponse et merci pour ce blog qui est vraiment top !

    • Merci Jean Jacques !

      Ne vous embêtez pas, posez la question innocemment à votre EPCI (l’urbanisme est désormais géré principalement à l’échelle intercommunale)

      Si ils ne savent pas, foncez 🙂

  2. Bonjour,
    Je suis LMNP et fais de la location meublée touristique dans un meublé de tourisme depuis plusieurs années. Je m’occupe personnellement de l’ensemble de la prestation, je n’ai pas d’autre activité professionnelle.
    Suite au changement d’usage réel (avec compensation) imposé récemment par la mairie, mon local d’habitation (meublé de tourisme) va devenir un local commercial. En cas de cession, je ne serai plus soumise alors au régime des plus values des particuliers mais des professionnels (avec la réintégration des amortissements!). Très dissuasif! Qu’en pensez-vous?
    Merci
    Cordialement

    • Bonjour

      Dans quelle ville vos biens sont ils situés du coup ?

      Vous avez tout intérêt à repasser en local à usage d’habitation avant de vendre en effet 🙂

      À tres vite
      Pierre

  3. Bonjour, merci pour ce super article !
    Nous avons effectué un changement d’usage.
    Devons nous créer une micro entreprise afin de payer moins d’impôts sur les bénéfices de la location courte durée ?

    • Bonjour
      ok merci 😉
      faites nous part de votre témoignage !
      Dans quelle ville et pour quel type de bien avez vous fait le changement d’usage ?

      Pour optimiser la fiscalité, il vaut mieux commencer par déclarer au réel
      Avez vous déjà franchi cette étape ?

      Bien à vous

  4. Bonjour cher Pierre,
    Je me pose exactement la même question que Jordan!
    Auriez-vous la gentillesse de bien vouloir aussi me transmettre les coordonnées d’un expert comptable qualifié dans le domaine, je vous prie? (beaucoup d’expert comptables ne connaissent pas assez les détails des lois, hélas…)
    Un grand merci d’avance,
    Bien cordialement,
    Charlotte

    • Bonjour Chère Charlotte

      Je comprends tout à fait la problématique et je serais heureux de vous faire partager le résultat de mes test 🙂

      Je vous envoie les coordonnées en message privé

      Par contre vous avez probablement faire une coquille dans la rédaction de votre mail, je ne sais pas si ça va vous parevnir
      N’hésitez pas à relaisser un commentaire avec un nouveau mail dans ce cas

      Bien cordialement

  5. Merci pour cet article intéressant…j’ai une question concernant la division d’une grande maison individuel en appartement dans le but de faire des meublés de touriste. Si l’on continue à vivre dans la maison, est elle toujours notre résidence principale? Doit on appliquer la règle énoncée précédemment concernant la garage? Qui peut me renseigner pour ce type de question? Merci beaucoup pour votre aide

    • Bonjour

      Vous pouvez en effet justifier que cela reste votre habitation principale

      Toutefois si la surface que vous louez est plus importante que celle que vous occupez cela peut poser question

      Je vous conseille de vous rapprocher d’un expert comptable qualifié sur la location meublee

      Je peux vous donner des coordonnées au besoin

      Quelle est votre question excatement concernant le garage ?

      Bien à vous

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