Bonus Gratuit : Guide complet – La fiscalité magique de la location meublée – astuces d’un Master Investisseur

Vous avez un projet d’investissement locatif pour un meublé de tourisme mais vous ne savez pas si vous devez demander un changement de destination ni comment faire.

La réglementation de la location saisonnière est peu connue et nous entendons tout et rien à ce sujet

70 % des propriétaires ne sont pas au courant des démarches nécessaires pour un changement de destination avant de commencer leur activité de location saisonnière

Pour transformer votre logement en meublé de tourisme, obtenez une autorisation en mairie en 2 étapes simples et assurez-vous de respecter les règles locales pour éviter des amendes jusqu’à 50 000 € :

• Demandez un changement d’usage
• Déclarez le bien comme hébergement touristique

Location Saisonnière en France : Règles Juridiques

Un bref rappel de la location saisonnière,

il s’agit de recevoir des personnes de passage dans son logement meublé pour une durée maximale de 90 jours sans possibilité de renouvellement.

Optimiser la fiscalité, les changements de destination et les déclarations administratives vous fera économiser beaucoup de temps et d’argent par la suite lorsque vous exploiterez votre location meublée de tourisme

Avec les plateformes comme Airbnb, Abritel ou encore Booking,

beaucoup de propriétaires veulent se lancer dans cette voie qui offre beaucoup d’opportunités comparées à la location classique.

En complément, articles sur Eldorado Immobilier vous intéresseront :

• Nouvelle annonce Airbnb? Comment booster votre annonce airbnb à coup sûr en tête des classements?
• Comment hacker l’algorithme de Booking.com ? 7 stratégies marketing pour positionner votre annonce en numéro un sur Booking

Toutefois, lorsque vous décidez de vous lancer dans la location saisonnière, il est nécessaire de suivre quelques étapes au niveau administratif avant de pouvoir commencer à recevoir des clients en toute sérénité

N’oubliez pas que même si on peut dire que l’utilisation des plateformes sur internet pour louer son logement est encore récente en France, il y a maintenant des lois pour la régir.

Parmi les étapes à suivre avant de louer, il y a la demande de changement de destination ou changement d’usage selon le cas.

La réglementation qui régit les locations courte durée est méconnue des propriétaires qui souhaitant souvent uniquement arrondir leurs fins de mois en louant leur appartement à la semaine, au  week-end ou pour une simple nuitée

Mais, nous n’aimons pas laisser de place à l’amateurisme

Car le non-respect de la législation sur les meublés de tourisme peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 25 000 € (et voire au-delà dans certains cas)

Il est donc intéressant de faire un point sur les obligations on non de changement de destination, notamment :

• à Paris et
• dans les départements limitrophes de Paris,
• ainsi que dans les grandes agglomérations
• et autres zones officiellement qualifiées de « tendues ».

Changement de Destination vs. Usage

Changement d’Usage pour Location Meublée

Pour passer d’un usage d’habitation à de la location meublée en courte durée, dit touristique ou location saisonnière, si une formalité administrative est à prévoir, il s’agit de demander un changement d’usage de son logement

Ceci est applicable dans les communes de plus de 200 000 habitants comme en particulier :

• Paris,
• Marseille,
• Bordeaux,
• Lyon,
• Nantes,
• ..

Mais également dans d’autres villes plus ciblées, soit définies expressément par la réglementation, voir à la libre appréciation du Maire de la commune en question.

Ainsi :

• Les communes des Hauts-de-Seine,
• Du Val-de-Marne,
• Et de Seine-Saint-Denis

S’inscrivent dans le schéma de demande de changement d’usage, en vertu de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 qui a ajouté un dernier alinéa à l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation selon lequel:

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Notez bien toutefois, qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer un changement d’usage lorsque vous avez recours occasionnellement à la location meublée de courte durée.

Par contre, les locations répétées de courtes durées, sont considérées comme un usage hôtelier et non plus de l’habitation.

Il n’y a pas de précisions quant à la période de référence pendant laquelle la répétition révèle un changement d’usage.

Pour aller plus loin dans la compréhension de ces réglementations :

Je vous mets le lien vers une carte qui reprend toutes les réglementations spécifiques de la location meublée de tourisme à chaque ville en France, c’est ici

Location meublée et TVA. 9 infos à connaître sur le lien entre TVA, location meublée et para hôtellerie

Changement de Destination pour Location Meublée

Passons maintenant au changement de destination

Le changement de destination est le fait de faire passer un appartement ou maison d’un type de construction à un autre type, par exemple changer un garage en lieu d’habitation, et ceci d’une manière définitive.

Si vous envisagez donc de retaper votre grand garage pour en faire un studio à louer, il vous faudra entreprendre cette démarche de changement de destination avant de pouvoir le mettre en location.

Concernant la location saisonnière, le changement de destination est applicable pour passer d’une destination d’habitation à une destination commerciale

Pour ce dernier cas, il peut même être exigé un permis de construire si le changement est accompagné de modifications telles que :

• des structures porteuses,
• de la façade du bâtiment,
• de l’emprise au sol
• et de la surface du plancher.

Il faut bien noter que les demandes de changement d’usage ou de changement destination ne sont pas obligatoires pour tous les propriétaires.

Changement d’usage ou de changement destination : Les villes et régions concernées

Si vous êtes propriétaire dans les lieux qui suivent, vous serez dans l’obligation de faire une demande de changement de destination ou d’usage avant de vous lancer dans la location saisonnière :

• Paris
• Les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
• Les communes avec plus de 200 000 habitants
• Les communes de plus de 50 000 habitants, à condition que le Conseil Municipal ou l’Établissement Public de Coopération intercommunale (EPCI) compétent décide de mettre en place une procédure d’autorisation de changement d’usage.

Il est à noter que même pour ces secteurs géographiques en France, les propriétaires qui décident de louer leur logement en location saisonnière n’ont pas besoin de faire la demande de changement d’usage

Si c’est leur résidence principale qu’ils mettent à la location saisonnière, dans une limite de 120 jours par an maximum

Pourquoi Changer la Destination pour une Location Saisonnière ?

Le changement de destination devient essentiel lorsque l’on souhaite adapter un bien immobilier à une nouvelle utilisation qui n’est pas celle pour laquelle il a été initialement conçu.

Les revenus locatifs peuvent augmenter de 50 % en moyenne après un changement de destination réussi pour les locations saisonnières.

Pour les propriétaires de locations saisonnières, cette démarche est souvent nécessaire afin de se conformer aux réglementations locales et d’optimiser l’usage de leur bien pour des activités touristiques.

Irène S., partage :

« Habiter dans une petite ville m’a épargné certaines complications administratives rencontrées dans les grandes agglomérations. La mairie a été très coopérative, et l’ensemble des démarches pour le changement de destination a pris seulement 2 mois. Depuis, ma maison est louée toute l’année. »

Voici quelques cas typiques et exemples concrets où le changement de destination est requis :

Transformer Résidence Principale en Meublé de Tourisme

Lorsqu’un propriétaire décide de louer sa résidence principale pour des séjours courts, comme des locations sur Airbnb ou Booking, un changement de destination peut être exigé par les réglementations locales.

Cela est particulièrement vrai dans les grandes villes ou zones tendues où les autorités cherchent à encadrer l’offre de locations saisonnières pour éviter la pénurie de logements longue durée.

Gabriella D., explique :

« Lorsque j’ai voulu transformer mon appartement en location touristique à Paris, j’ai dû naviguer à travers un dédale administratif. Grâce à une autorisation de changement de destination obtenue après 3 mois de démarches, j’ai pu augmenter mes revenus locatifs de 40 %. C’est un processus complexe, mais le jeu en vaut la chandelle. »

Convertir un Local Commercial en Logement Touristique

Si un propriétaire souhaite convertir un local commercial (comme un bureau ou un magasin) en logement destiné à la location touristique, un changement de destination est nécessaire.

Cette transformation doit souvent s’accompagner d’une autorisation d’urbanisme, et parfois d’une compensation, comme l’achat de droits de commercialité, selon la réglementation en vigueur dans la commune concernée.

Changer d’Usage pour Biens en Copropriété

Dans les immeubles en copropriété, les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en meublé de tourisme doivent vérifier les règlements de copropriété.

Si le bien est actuellement destiné à un usage résidentiel classique, un changement de destination pourrait être requis pour permettre la location à court terme.

Les démarches doivent inclure l’accord des copropriétaires et, parfois, des ajustements au règlement de copropriété.

Comment Obtenir un Changement de Destination ?

Pour transformer un bien immobilier en location saisonnière, un changement de destination est souvent nécessaire.

Voici les étapes essentielles à suivre pour mener à bien cette démarche.

Étape 1 : Vérifiez les Règles Locales

La première étape consiste à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune.

Le PLU définit les règles d’utilisation des sols et précise les types de destinations autorisées pour chaque zone.

Pour vérifier si le changement de destination est autorisé, rendez-vous à la mairie ou consultez le PLU en ligne sur le site web de votre commune.

Il est crucial de s’assurer que votre projet respecte les contraintes locales, telles que les restrictions sur la transformation de locaux d’habitation en commerces ou les exigences spécifiques pour certaines zones, comme les centres-villes historiques ou les zones protégées.

En 2023, plus de 30 % des demandes de changement de destination ont été refusées en raison d’incompatibilités avec le PLU

Étape 2 : Démarches Administratives

Une fois la vérification des règles locales effectuée, vous devez obtenir une autorisation d’urbanisme.

Selon l’ampleur des travaux et le type de changement, cette autorisation peut prendre la forme d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire.

• Déclaration Préalable de Travaux :

Cette démarche est souvent suffisante pour les modifications mineures qui n’affectent pas les structures porteuses du bâtiment ou ne modifient pas l’aspect extérieur.

Vous devez remplir un formulaire spécifique et le déposer à la mairie, accompagné des plans de votre projet.

• Permis de Construire :

Si votre projet implique des modifications importantes, telles que des changements de façades, d’emprise au sol, ou des travaux affectant la structure du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.

Cette démarche est plus complexe et nécessite de fournir des documents détaillés, y compris les plans de masse, les coupes du bâtiment, et des illustrations de l’état futur de la construction.

Dans les deux cas, assurez-vous de compléter correctement les documents requis et de fournir toutes les informations demandées pour éviter des retards dans le traitement de votre demande.

Étape 3 : Délais et Coûts du Changement

Le délai de traitement varie selon le type de demande.

Pour une déclaration préalable, comptez généralement un délai d’un mois.

Pour un permis de construire, le délai est plus long, autour de deux à trois mois, voire plus si des consultations supplémentaires sont nécessaires, comme celles des Architectes des Bâtiments de France dans les zones protégées.

En termes de coûts, une déclaration préalable de travaux est généralement gratuite, mais des frais peuvent s’appliquer pour certaines démarches ou en fonction de la complexité du dossier.

Le permis de construire, quant à lui, peut engendrer des frais administratifs et éventuellement des taxes d’aménagement, dont le montant dépend de la taille du projet et de la localisation du bien.

Les coûts peuvent varier de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon les spécificités du projet et la région.

Thierry F., donne son avis :

« Je n’avais pas anticipé les délais liés au changement de destination. La vérification du PLU et l’obtention de l’autorisation d’urbanisme ont pris près de 6 mois, retardant le lancement de ma location saisonnière. Cela m’a appris l’importance de bien planifier à l’avance. »

Location Résidence Principale : L’Exception aux Règles

L’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015 – art 9 introduit une exception dans le cas de la location en courte durée d’une la résidence principale

En effet, l’article L. 631-7-1 A du Code de la Construction et de l’Habitation précise en son dernier alinéa

« Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

On en déduit donc que si le bailleur décide de louer sa résidence principale, il ne sera pas nécessaire de faire une demande d’autorisation pour de la location de courte durée.

Cependant, il est bon de se demander comment est définie la résidence principale.

Pour cela on rappel l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 selon lequel

« la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

En cas de location de courte durée de votre résidence principale inférieure à quatre mois de l’année, aucune autorisation préalable de changement d’usage n’est donc nécessaire.

Bien connaître la réglementation est une étape indispensable avant de pouvoir commencer à recevoir les vacanciers.

Alors, n’oubliez pas de vous conformer aux différentes règles et régulations pour éviter les problèmes et réussir dans votre projet d’investissement locatif avec succès et sans difficultés

Des questions ?

Vous êtes libre de les poser dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec les propriétaires qui se bougent !

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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FAQ

Qu'est-ce qu'un changement de destination pour une location saisonnière ?

Le changement de destination consiste à modifier l’usage d’un bien immobilier, par exemple, passer d’une habitation classique à une location touristique. Cette transformation nécessite souvent une autorisation d’urbanisme pour être conforme aux réglementations locales.

Quelles sont les démarches pour un changement de destination ?

Les démarches incluent la consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour vérifier la faisabilité, le dépôt d’une demande d’autorisation auprès de la mairie, et l’obtention des documents nécessaires comme le permis de construire ou la déclaration préalable.

Est-il obligatoire de demander une autorisation pour un changement de destination ?

Oui, l’autorisation d’urbanisme est obligatoire pour tout changement de destination. Elle assure que le projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la zone concernée.

Combien coûte un changement de destination ?

Les coûts varient selon la complexité du projet et les frais administratifs locaux. En moyenne, les frais peuvent inclure le coût des études préalables, les taxes locales, et les éventuels honoraires de professionnels (architectes, notaires).

Quels sont les délais pour obtenir une autorisation de changement de destination ?

Les délais peuvent varier, mais il est généralement recommandé de prévoir entre 2 à 6 mois pour l’ensemble du processus, incluant la préparation des documents et l’attente de l’autorisation

Quelle est la différence entre un changement d'usage et un changement de destination ?

Le changement d’usage concerne l’activité réalisée dans le bien (ex. : d’habitation à bureau), tandis que le changement de destination modifie la fonction principale du bâtiment (ex. : d’habitation à commerce). Les deux nécessitent des autorisations spécifiques.