Le Ménage dans un Airbnb : ce que vous devez savoir (en 2020)

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Pendant des années, les frais de ménage d’une location de vacances servaient d’alibi à une augmentation artificielle du coût à la nuitée (ne faites pas l’innocent, vous y avez pensé :)).

La Commission Européenne a mis de l’ordre dans ces pratiques liées plus généralement aux frais de service Airbnb et impose désormais un affichage intégral du tarif à la nuitée dès la recherche d’un hébergement par un voyageur (et non plus en fin de réservation).

Toutefois, les frais de ménage sont un élément nécessaire pour l’activité des propriétaires. 

Dans cet article, nous allons vous présenter la synthèse de notre expérience et de nos recherches et vous verrez successivement :

  • Qui doit faire le ménage, ce que vous pouvez attendre des locataires
  • Comment calculer les frais de ménage (avec des exemples)
  • Comment intégrer ces frais dans votre compte Airbnb
  • la fiscalité à prendre en compte
  • Ce qu’il faut faire si vous avez oublié de faire le ménage (et que les locataires ne sont pas contents…)

En effet, la propreté d’une location saisonnière est plus que jamais un critère essentiel qui apparaît dans les commentaires des voyageurs, et un des coûts principaux d’une gestion réussie.

Le ménage est évidemment indispensable après le départ des locataires, même les plus propres et respectueux, et il a un coût.

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Qui doit faire le ménage dans une location Airbnb ?

Vous êtes locataire et la réponse vous paraît évidente ?

C’est que vous avez probablement besoin de lire la suite 😉

De mauvais habitudes ont été prises par certains locataires, essentiellement sur Airbnb d’ailleurs : ils considèrent qu’il n’ont pas besoin de faire le ménage après leur séjour dans une location courte durée.

Après tout, “le propriétaires est là pour ça et il est payé pour.”

Alors oui, le ménage est compris dans les locations Airbnb, c’est la règle (quasi) généralisée aujourd’hui.

Il n’y a guère qu’à la montagne et dans d’autres secteurs où l’offre est largement supérieure à la demande, que les propriétaires, généralement via des gestionnaires qui font office de conciergerie, peuvent se permettre d’exiger que les locataires fassent parfaitement le ménage au moment du check -out, sous peine de prélever la caution.

ménage location saisonnière
le savoir faire et l’oeil averti « location saisonnière » sera toujours nécessaire

Mais ce n’est pas une raison pour laisser l’appartement comme une porcherie…

A l’opposé de cette situation, certains locataires veulent enlever les frais de ménage Airbnb car ils veulent eux même rendre l’appartement parfaitement propre.

Ces locataires sont convaincus qu’ils sont des fées du logis et vont réaliser un ménage parfait, dans les règles de l’art, comme détaillé dans cet article.

Ils sont probablement sincères, et il n’y a pas de raison de mettre leur parole en doute.

Mais quoi qu’il arrive :

Le passage d’une femme de ménage missionnée par l’hôte est toujours nécessaire pour vérifier et enlever ce qui peut rester et choquer les locataires suivants, comme le fameux cheveu dans le siphon de douche ou l’eau sale de la serpillière qui reste dans l’évier…

Avec la location saisonnière, chaque erreur, chaque oubli se paie cash dans les commentaires.

Alors, maintenant que nous sommes convaincus que le ménage doit être pris en charge par l’hôte dans tous les cas de figure, comment le calculer au juste prix ? (le ménage, pas l’hôte)

Comment calculer les frais de ménage d’une location meublée ou airbnb ?

Le montant des frais de ménage sur Airbnb ne reflète pas toujours la vraie valeur de la prestation.

Il s’agit le plus souvent d’un « complément » car une partie du coût du ménage est inclus dans le montant de la nuitée.

D’ailleurs, le tarif à la nuitée ne devrait pas à mon sens faire apparaître une partie liée au ménage.

C’est un héritage du temps où un propriétaire pouvait donner l’impression que son gîte était moins cher que les concurrents, alors que ce n’était qu’un tarif d’appel, avant la comptabilisation des frais de service airbnb 😉

Classiquement, le coût d’un ménage dans une location courte durée est de 1,30 € / m²

Bien sûr, il ne s’agit que d’une moyenne qui varie fortement en fonction des équipements de l’appartement et surtout du niveau de propreté réel que vous obtenez.

Pour vous donner une idée plus précise et vous permettre de vous projeter dans votre propre appartement ou maison, nous avons traduit cela sous forme de tableau :

Surface / Type d’appartement Coût d’une prestation de ménage
Studio 25 m²  30 – 45 €
T2 de 50 m² (une chambre) 60 – 75 €
Grand appartement de 120 m² 110 – 180 €
Villa de 200 m² 250 – 300 €

Tarif d’une femme de ménage de location saisonnière pour le nettoiement d’une location type Airbnb, avec les charges sociales (gloups)

Ce tableau vous montre que pour établir le montant d’une caution pour votre location saisonnière vous devez prévoir large, au moins 3 fois les frais de ménage, afin de pouvoir couvrir les dégâts éventuels.

Cette synthèse pourra aussi vous servir pour votre location meublée à l’année, afin d’établir un forfait de ménage qui entrera en compte dans le calcul de la caution au moment de rendre l’appartement.

Certains propriétaires facturent des frais de ménage en fonction du nombre de personnes hébergées.

Ce système est compliqué, car comment faites vous pour facturer des frais pour voyageur supplémentaire qui ne serait pas déclaré dans la réservation  initiale de Airbnb ?

Et puis, tous les voyageurs n’occasionne pas tous les mêmes frais de nettoiement.

Pour être un peu extrême, je préfère héberger des voyageurs avec un animal de compagnie, plutôt qu’une famille avec des enfants en bas âge !

Comment pouvez vous transmettre une simulation de prix pour chacune de ces situations ?

Il faut prévoir un forfait de ménage identique pour tous, et comme souvent vous allez économiser car les voyageurs rendent le logement propre, cela viendra compenser lorsque vous aurez vraiment beaucoup de travail.

Pour aller plus loin sur les frais de service Airbnb, cliquez sur cet article de référence.

Comment ajouter des frais de ménage dans mon compte Airbnb ? (tuto pas à pas)

C’est très facile… dès que l’on sait où chercher 😉

Allez dans Mes Annonces Airbnb

Allez dans Mes Annonces Airbnb

Puis cliquez sur Tarif

tarif airbnb

Ensuite, vous scrollez vers le bas et cliquez sur Frais standard et autres frais et Modifier

Ensuite, vous scrollez vers le bas et cliquez sur Frais standard et autres frais / Modifier

Puis votre entrez vos frais de ménage .

Voilà, c’est fait, trop face..

Comment devez vous gérer les frais de ménage d’un point de vue fiscal ?

Les frais de ménage airbnb (ou autres évidemment) doivent être intégrés au calcul des loyers que vous percevez.

Il s’agit d’un revenu comme un autre, pour lequel vous payez :

  • l’impôt dans la catégorie BIC, si vous louez en nom propre via le statut de loueur en meublé, LMNP ou LMP
  • ou à l’impôt des sociétés si vous avez choisi cette alternative.

Pour aller plus loin sur la fiscalité de la location meublée, cliquez sur cet article.

Ce sont des charges déductibles, malgré ce que certains experts comptables peuvent dire (sur quelles bases réglementaires peuvent ils dire l’inverse, je lance un appel à témoins!).

Pour le paiement du personnel de ménage, que vous avez déclarés bien entendu, vous devenez de fait leur employeur, avec des cotisations sociales à acquitter.

Ce problème est réglé pour les particuliers employeurs (lorsque vous employez une personne pour faire des travaux dans votre résidence principale) : paiement en CESU pour le ménage, le Chèque Emploi Services Universel.

Mais le CESU n’est pas préconisé pour le ménage d’une location saisonnière car justement il ne s’agit pas d’une résidence principale et vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal indu en l’utilisant.

tese femme de ménage

Vous pouvez alors vous tourner vers le TESE, qui fonctionne sur le même principe et est quasi aussi facile à gérer. Voici le lien vers le portail officiel.

Quels conseils pour bien faire le ménage

Le nettoyage d’un appartement airbnb, c’était la base pour avoir de bons commentaires.

Ce n’est plus le cas.

Maintenant c’est la base pour ne pas avoir de trop mauvais commentaires :)(et après on se plaint que les frais de service augmentent sans cesse!)

Le premier conseils que je peux donner avec l’expérience est de rationaliser et automatiser le ménage, car une erreur est si vite arrivée… et se paie cash.

Le locataire qui vient de trouver un cheveux sur son lit s’en fiche que l’appartement ait été nickel les 364 autres jours de l’année.

Il va être furax et les locataires furax… laissent des commentaires !

Alors, commencez par faire une fiche de ménage pour votre location saisonnière, que vous allez transformer en check list ménage à destination du personnel de nettoiement qui s’occupe de votre location.

Nous vous avons créé des check list modifiables à télécharger ici.

Ensuite, nous avons compilé nos conseils propreté dans deux des articles les plus lus sur le blog eldorado immobilier et que vous devriez consulter :

Comment faire un ménage parfait dans votre location courte durée ?

Grand nettoyage de printemps : ce que vous devez savoir pour le réussir

Que faire si le locataire arrive et que ménage n’est pas fait ?

On ne vas pas se mentir, ça arrive !

Et à moi aussi, je vous rassure (pas souvent hein:))

Et c’est quasiment toujours ma faute et dû à une erreur de communication.

Alors, comment on gère cela ?

Si les locataires appellent pour le signaler, je leur propose de leur rembourser le montant des frais de ménage Airbnb, et je cale avec eux un horaire de passage pour un nettoiement approfondi.

Quelle horreur le ménage n'est pas fait dans mon Airbnb ! (comment gérez vous cette situation ?)
Quelle horreur le ménage n’est pas fait dans mon Airbnb ! (comment gérez vous cette situation ?)

C’est en partie d’objet de cet article qui détaille les cas où je vous conseille de rembourser les locataires.

Il m’est d’ailleurs déjà arrivé, après avoir réagir rapidement, présenté mes plus plates excuses, etc, etc, d’obtenir un commentaire 5 étoiles car les locataires étaient ravis de ma réaction, donc tout n’est pas perdu !

Bon, dans l’autre situation, si les locataires n’appellent pas… ça va être chaud dans les commentaires…

Questions les plus souvent posées sur les frais de ménage Airbnb

C’est quoi les frais de service ?

Airbnb prélève des frais sur le montant de chaque réservation. Le voyageur paie entre et 6 et 12% tandis que le propriétaire cède 3% des loyers.

Quels sont les frais sur Airbnb ?

Airbnb prélève des frais à la fois sur le voyageur et sur l’hôte. L’addition des deux fait un total entre 15% et 20% de commission.

Comment ajouter des frais de ménage sur Airbnb ?

Il faut aller dans l’onglet tarifs, et ensuite tarifs supplémentaires. Vous avez alors accès au bouton modifier qui vous permet d’entrer un tarif pour le ménage.
Cet article vous présente un tutoriel complet pas à pas.

Combien coûte un ménage sur Aibnb

En moyenne 1.5€ / m².
Vous trouverez tout ce que vous devez savoir et un tableau synthétique dans cet article sur Eldorado Immobilier.

Comment se faire rembourser les frais de service Airbnb ?

Les frais de service sont remboursables dans les mêmes conditions qu’une annulation de réservation. Ils ne peuvent pas être remboursés séparément. Vous pouvez tenter le coût en accédant au centre de résolution des problèmes de Airbnb et en cliquant sur l’onglet « Demander de l’argent ». Mais dans ce cas, il faut le justifier évidemment !

Et vous, comment gérez vous la propreté de votre location courte durée ?

Mettez vous des frais de ménage ?

Prenez vous une caution ?

Vous êtes libre de nous faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

13 commentaires

  1. Bonsoir un locataire rbnb doit il laisser une maison sale ou comme il la trouvé .
    Poubelle vide
    Wc nettoyer
    Vaisselle propre
    Car souvent on me dit je paie un forfait ménage donc je doit rien faire
    0pour moi il doit exister un minimum de propreté

    • Je n’ai pas tout compris à votre remarque ?
      vous voulez dire est-ce qu’un locataire doit laisser propre ?
      si il ne le fait pas vous pouvez prendre sur sa caution

  2. D’après vous quand on loue sa résidence principale en location saisonnière le Césu de la femme de ménage est possible ? Je ne trouve pas de texte là dessus

    • Le cesu a mon sens ne peut être utilisé que pour son usage personnel.
      Après, on joue sur l’épaisseur du trait

  3. Bonjour,
    Merci Pierre pour vos lumières sur tous ces sujets différents.
    Et si l’on ne passe pas par une centrale de réservation, un tiers (Conciergerie ou femme de ménage en micro par exemple) peut il systématiquement intervenir il facture et encaisse directement à notre client.
    Chaque métier sa facturation, pas de sous traitance mais juste un partenariat, donc un contrat de location et un contrat ménage et draps.
    Pas de marge sur ces prestations là, mais au moins la garantie que ça soit fait correctement à chaque fois.
    Qu’en pensez vous Pierre ?

  4. Bonjour Pierre
    encore merci pour ce nouvel article, la précision, et la régularité!

    J’avais été sur le site TESE pour voir si je pouvais embaucher ma voisine avec ce système. Mais leur simulations proposent comme si c’était des contrats, avec un minium dd’heure à effectuer. Je leur ai envoyé un mail pour leur expliquer que cela pouvait allait de 1heure par mois à 30h par mois, bien loin d’un contrat mi-temps! et savoir comment ça se passait dans ce cas là, et avoir des infos concernant sa déclaration d’impot avec sa petite retraite. Je ne voudrais pas qu’elle passe un seuil en faisant qlq heures de ménage! Je n’ai pas eu de réponse de leur part depuis 15 jours 🙂
    Je vais peut-être lui conseiller d’ouvrir sa petite entreprise en micro! Quel serait le plus intéressant pour elle à votre avis?

  5. Bonjour, très interessant votre article car je me posais des questions. Oui, je demande 30€ de ménage pour 53 m2. Ce qui représente la moitié des frais avec votre barème. J’ai essayé de mettre ces frais dans le prix de la nuité, mais je n’avais plus de réservation. C’est moi qui fait le ménage sinon je n’ai plus de bénéfice. Et je m’en trouve bien car je sais que tout est impeccable et je peux dormir tranquillement. Mais je n’ai qu’un appartement en location ! Oui je demande une caution élevée : 900€. Et dans le livret d’accueil je mets le prix des meubles et objets (tout est neuf et j’ai les factures) en précisant que la caution sera utilisée si les objets sont détériorés. Ça responsabilise les locataires.

    • Bonjour
      Merci pour votre retour et votre intérêt !
      J’ai une approche inverse pour la caution 😉
      A très vite

      • Intéressant, ce sujet sur les cautions! Que voulez-vous dire, Pierre, par une approche inverse pour la caution? La caution que vous demandez est très basse car le mobilier dans vos appartements est de peu de valeur?☺️ Merci pour votre retour !

  6. Deux petites précisions sur la déductibilité des frais de ménage :

    1- ce n’est pas le montant facturé au client qui est déductible mais le coût réel de la prestation y compris charges sociales payé à la femme de ménage ou le montant de la facture de la société de nettoyage.

    2- pour ceux qui louent une partie de leur logement les heures effectuées pour le nettoyage de la partie louée doivent faire l’objet d’une déclaration particulière car elles ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour les emplois à domicile.

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