Louer en Direct Sans Airbnb, Booking etc… (en 5 étapes)

Guide Secret : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (la n°5 est vraiment géniale)

La plupart des propriétaires et gestionnaires de locations de vacances démarrent leur activité en mettant des annonces sur des sites tels que:

  • Airbnb
  • Abritel / HomeAway
  • Booking.com

C’est logique d’un point de vue marketing : ces plateformes sont très connues et le risque de se planter est faible.

Elles touchent des millions de clients potentiels chaque mois.

De plus, l’aspect de ces sites transforme les visiteurs en invités.

Quant au risque, vous ne payez pas de frais de marketing tant que votre location courte durée n’a pas généré une réservation.

Tout le monde y gagne ?

Malheureusement, un nombre croissant de propriétaires et de gestionnaires sont totalement dépendants des sites d’annonces de locations de vacances pour leurs réservations, même après s’être établis sur leur marché locatif.

Quel est donc le problème ?

N’avons-nous pas dit que c’était une situation gagnant-gagnant ?

La vieille expression qui consiste à mettre tous ses œufs dans le même panier me vient à l’esprit.

Si quelque chose se passe mal avec votre plateformes de réservation en ligne préférée, vous perdez votre source de revenus.

Ce n’est pas comme si c’était déjà arrivé plusieurs fois, comme nous l’expliquons dans cet article sur Eldorado Immobilier : le jour où Airbnb a abandonné ses hôtes “chéris”.

Nous allons examiner ici les inconvénients d’une dépendance excessive à l’égard des sites de location de vacances, mais surtout ce que vous pouvez faire pour devenir indépendant de ces sites.

Guide Secret : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (la n°5 est vraiment géniale)

Les inconvénients des sites d’annonces de locations de vacances

Louer en Direct Sans Airbnb, Booking etc… (en 5 étapes)
Le tarif d’une annonce est marginal, voire infime, par rapport aux revenus générés par la location saisonnière

Tout d’abord, prenons un peu de recul et examinons ce qu’est réellement un site d’annonces de locations de vacances.

Supprimez les médias, le marketing, l’image de marque et la technologie de pointe.

En fin de compte, vous vous retrouvez avec une société “normale”

Et les entreprises agissent dans l’intérêt de leurs actionnaires ou de leurs propriétaires, pas nécessairement dans le vôtre.

Dans cette perspective, voici quelques uns des inconvénients des sites de location saisonnière :

  • Frais de service et commissions : Ce n’est pas une surprise. Ils fournissent un service, et vous le payez.
  • Aucune chance de générer une clientèle récurrente : Si le client a une expérience 1 étoile, le site n’aura pas de commission s’il fait la promotion de ce bien et que le client ne réserve pas. Ils concentrent donc leur énergie sur le retour du client sur la plateforme, et non sur des propriétés spécifiques.
  • La petite décision d’un géant peut être dévastatrice pour une petite entreprise : Le meilleur exemple de ce concept s’est concrétisé lors de la pandémie COVID-19. Dans un effort pour protéger leur marque et leur réputation à long terme, les principaux acteurs ont annoncé qu’ils autoriseraient les annulations sans frais pour les invités. Les annulations sont montées en flèche. C’est une bonne chose pour les sites et les clients, mais cette mesure a anéanti des mois entiers de revenus pour des milliers d’hôtes.

Malgré certains inconvénients, les sites de location de vacances en valent toujours la peine, parfois.

Avant de poursuivre, il est important de préciser que les sites de location de vacances ne sont pas des sociétés géantes sans cœur, bien au contraire.

Airbnb, Vrbo et d’autres ont créé puis développé une industrie dont nous profitons tous aujourd’hui.

Ils sont également en première ligne lorsqu’il s’agit de changer les idées fausses des politiciens locaux et nationaux selon lesquelles les locations saisonnières rendent le prix de l’immobilier inabordable et génèrent des nuisances à n’en plus finir.

De plus, le volume de voyageurs potentiels que les plateformes de réservation attirent est indéniable.

Ainsi, malgré les efforts déployés pour devenir indépendants de ces sites, tout propriétaire de location saisonnière vacances en expansion aura toujours besoin que ces sites du top 50 de ceux qui ont le plus de trafic, qu’ils génèrent une partie de ses revenus locatifs.

Notre objectif est d’atteindre l’indépendance en diversifiant et en prenant le contrôle de la commercialisation de votre de location saisonnière vous-même.

Indépendance locative grâce à la distribution multicanal

Les propriétaires de locations saisonnières les plus prospères maximisent leurs revenus et réduisent le nombre de logements vacants en devenant indépendants d’un ou deux grands portails d’annonces de locations de vacances.

Ils le font par le biais de la distribution multicanal qui comporte deux éléments principaux :

  • L’expansion de la présence de leur annonce sur le plus grand nombre possible de sites de référencement
  • La Création d’un site web de réservation directe pour attirer les réservations indépendantes

Les sites de réservation directe offrent également aux propriétaires et aux gestionnaires deux avantages supplémentaires.

En supposant que votre activité de loueur en meublé de tourisme offre à ses clients une expérience supérieure, ces derniers sont susceptibles de :

  • Revenir pour de futures vacances (réservations répétées / récurrentes)
  • Parler de votre location à leurs amis et à leur famille (réservations par références – bouche à oreille)

Ce qui est bien avec les réservations directes, répétées et par recommandation, c’est que les propriétaires ou les gérants des locations de vacances ne versent pas de commissions à un tiers.

Pour être juste, il y a des coûts associés à la création, à la maintenance et à la mise en valeur par le référencement d’un site internet de réservations en direct.

En fin de compte, les commissions économisées peuvent ne pas être de purs profits dans votre poche.

Cependant, sachez qu’avec un site de réservation directe, vous avez réduit votre dépendance vis-à-vis des sites d’annonces de locations de vacances.

Si, tout à coup, l’un de ces géants de la technologie fait faillite ou prend une décision qui menace votre gagne-pain, une partie de vos revenus est toujours assurée.

Cinq étapes pour devenir indépendant

Nous avons examiné les avantages de la diversification de votre stratégie d’acquisition de réservations en tant que concept.

Mais à quoi cela ressemble-t-il en pratique ? Voici les cinq étapes :

1. La phase de lancement – mettre en place vos annonces de location de vacances

Concentrez-vous sur la fourniture des meilleures informations à vos invités pour les aider à prendre la décision de réserver votre hébergement et pas celui du voisin.

Préparez d’abord votre annonce de location de vacances pour votre site web.

C’est là que vous avez le plus de liberté créative.

Les annonces peuvent ensuite être copiées/collées sur les sites d’annonces de location de vacances lorsque vous créez des comptes.

Nous vous recommandons ce qui suit :

  1. Au moins 20 photos professionnelles à haute qualité. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel
  2. Au moins 400 mots de contenu descriptif et créatif. Faites imaginer aux gens à quel point il serait étonnant de rester chez vous.
  3. Créez des comptes sur toutes les grandes plateformes et référencez vos biens. Il s’agit principalement d’un processus de copier/coller.
  4. Répondez rapidement aux demandes des visiteurs. Cela vous aide à obtenir vos premières réservations. Mais surtout, un temps de réponse rapide est l’une des mesures que les sites de location de vacances utilisent pour vous classer en tête des recherches de clients.
  5. Dépensez de l’énergie pour obtenir des commentaires 5 étoiles pour vos propriétés dès que possible ! Envisagez même de baisser votre prix juste pour obtenir des réservations, ce qui vous permettra d’obtenir un grand nombre d’avis.

2. La phase de stratégie de marque – définir votre identité et vos caractéristiques uniques

Cette deuxième phase consiste à faire un peu d’introspection et à trouver ce qui rend votre patrimoine immobilier attrayant et unique.

Vous construirez votre site de réservation directe autour de cette identité, alors prenez votre temps.

Voici quelques moyens créatifs de trouver l’identité de votre activité de location courte durée :

  • Lire les commentaires des clients sur les sites de location de vacances. Les clients commenteront ce qu’ils ont aimé de la propriété.
  • Recherchez des conciergeries en locations de vacances et voyez ce qu’elles font en matière de stratégie de marque et de marketing.
  • Invitez des amis et des membres de votre famille pour un séjour hors saison ou pour combler une vacance locative.

3. La phase de construction – mettre en place et faire fonctionner ce site internet

Maintenant que vous avez des descriptions en or pour vos annonces, des images et des marques sur lesquelles vous pouvez vous concentrer, il est temps de tout rassembler en créant un site web personnalisé.

En ce qui concerne les sites de réservation directe de locations de vacances, vous avez deux possibilités :

  • Bricolage : les constructeurs par glisser-déposer pour débutants comme Wix facilitent plus que jamais la création d’un site web de base.
  • Externalisation : si vous disposez du budget nécessaire, le recours à un expert pour la construction d’un site sur mesure vous permettra d’économiser du temps et de l’énergie. Avec un meilleur résultat à terme.

Si vous optez pour cette solution, assurez-vous que le webmaster vous laisse de la documentation sur la façon d’ajouter des annonces ou de modifier des images/du texte.

Au fil des ans, vous ajouterez probablement des propriétés à votre portefeuille d’hôte ou expérimenterez différentes stratégies de marketing.

Vous ne voulez pas toujours retourner chez le même prestataire pour de légères modifications.

4. La phase de communication – faire savoir qui vous êtes et où vous trouver

Les plateformes d’annonces de locations de vacances ont leur propre trafic web vers les annonces de leurs sites.

Mais lorsqu’il s’agit de votre site de réservation directe, vous devrez générer votre propre trafic.

C’est un inconvénient et un coût important si vous faites tout faire à un prestataire. Et ce sera du basique / classique, donc sans réel résultat efficace.

Heureusement, générer du trafic vers votre site de réservation directe n’est pas aussi compliqué que vous le pensez.

Il y a deux tactiques sur lesquelles vous devrez vous concentrer :

  • Réseaux sociaux : l’utilisation des médias sociaux pour le marketing des locations de vacances n’a pas besoin d’être compliquée pour être efficace. Concentrez-vous d’abord sur Instagram.

C’est une plateforme parfaite pour le secteur de la location de vacances car elle est très populaire.

Si vous avez les photos, il suffit d’en poster régulièrement quelques-unes.

Regardez ce que vos concurrents utilisent pour les hashtags et imitez leur tactique.

Pour ce qui est des photos créatives, demandez à votre photographe d’en prendre quelques-unes pour les réseaux sociaux lorsqu’il est déjà sur place pour les photos de la liste.

Vous paierez un peu plus cher pour votre forfait photo, mais au moins, c’est une chose de moins à craindre.

Nous avons quelques exemples avec des résultats extraordinaires parmi les membres du Cercle Privé.

  • Optimisation pour les moteurs de recherche (SEO) : il faudra quelques mois pour que votre site génère du trafic.

Les moteurs de recherche doivent le trouver et comprendre de quoi il s’agit.

Pour accélérer le processus, vous pouvez utiliser ce qu’on appelle le SEO.

Si vous cherchez le terme “SEO” sur Google, vous trouverez de nombreux articles de blog, des guides pratiques et des conseils.

En vérité, à moins que vous ne soyez sur un marché concurrentiel ou que vous ne puissiez pas générer de trafic après quelques mois, ne dépensez pas votre argent durement gagné pour des services d’optimisation.

Concentrez-vous plutôt sur les principes fondamentaux de l’optimisation des moteurs de recherche, qui sont:

  1. Utiliser le terme “[ville/région] location de vacances” dans au moins un en-tête sur chaque page
  2. Inclure le même terme dans le texte ordinaire aussi souvent que possible sans en compromettre la lisibilité.

Avec notre expérience sur Eldorado Immobilier et maintenant plusieurs dizaines de sites web et plusieurs centaines de milliers de visiteurs par mois, nous avons développé une méthode unique et ultra efficace que nous mettons à votre disposition, la méthode CASSAS.

5. La phase de rationalisation et d’automatisation – facilitez-vous la vie, à vous et à vos invités !

Maintenant que vos propriétés se trouvent sur tous les principaux canaux de locations de vacances et que vous obtenez du trafic vers votre site de réservation, il est temps de vous détendre, n’est-ce pas ?

Pas si vite.

Avec toutes ces annonces actives sur autant de canaux, les réservations vont commencer à se multiplier.

Vous vous retrouverez rapidement face à un défi pour arriver à suivre.

Sans les bons outils, voici ce que vous devrez faire lorsque vous effectuerez une réservation :

Cet organigramme nous donne des cauchemars, mais c’est une réalité à laquelle beaucoup de propriétaires de locations saisonnières sont confrontés.

Heureusement, vous pouvez synchroniser vos calendriers, soit vous même, soit en passant par un Channel Manager.

Un Channel Manager bien choisi vous permet également ajuster vos tarifs sans vous connecter à différents sites web (ce qui permet de mettre en place une stratégie de Yield Management), de centraliser les communications avec les clients.

Vous êtes maintenant beaucoup plus indépendant que jamais

Avec des prospects provenant de différentes plates-formes de location de vacances ainsi que d’un site de réservation, vous avez mis fin à votre dépendance excessive à une ou deux entreprises technologiques géantes.

Vous utilisez également la technologie pour automatiser et rationaliser vos opérations quotidiennes liées à l’exploitation de votre location courte durée. 

Ces revenus supplémentaires de temps, d’énergie et de revenus peuvent désormais être consacrés à l’expansion de votre patrimoine et aux nouveaux investissements immobiliers

Bonne chance et n’oubliez pas que Eldorado Immobilier est là pour vous aider sur le chemin.

A lire aussi: Parité tarifaire pour louer en directe: Voici ce qui est vital de…



Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

Guide Secret : 13 astuces pour apprendre à louer en direct (la n°5 est vraiment géniale)

Est-il rentable de posséder une location saisonnière ?

Investir dans une location saisonnière ne garantit certainement pas que vous deviendrez riche rapidement, mais cela peut être une source de revenus lucrative. … Selon une étude du marché de la location à court terme HomeAway, le propriétaire moyen qui loue une résidence secondaire perçoit plus de 30 000 euros par an en revenus locatifs.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Qu’est-ce qui est le mieux pour les propriétaires Airbnb ou Abritel?

Comme le Abritel/ Vrbo concerne plutôt les séjours en famille, le site n’accepte que des propriétés entières et n’autorise pas les annonces pour les espaces communs de quelque nature que ce soit. Bien que les deux sites proposent des locations de courte durée, Vrbo est plus adapté aux séjours plus longs et Airbnb est une excellente option pour ceux qui recherchent des voyages plus courts.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Comment devenir propriétaire d’une location saisonnière ?

En créant votre activité : Guide de l’investisseur
Étape 1 : Créer un business plan
Étape 2 : Préparer la propriété à louer pour les invités.
Étape 3 : Fixer un prix acceptable.
Étape 4 : Mettez en ligne votre annonce
Étape 5 : Gérer les réservations et les demandes de renseignements.
Étape 6 : Entretenir votre location courte durée
Vous êtes prêt à lancer !
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Les propriétaires de locations de vacances négocient-ils ?

Négociez le prix de votre Airbnb
C’est souvent possible. Comme de nombreux tarifs de location de vacances, les prix sur Airbnb peuvent parfois être négociés. Avant de faire une réservation, contactez l’hôte par un courriel poli pour vous renseigner sur la possibilité d’une réduction.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Peut-on se faire arnaquer sur Airbnb ?

Encore une autre escroquerie impliquant un utilisateur de Airbnb qui a été escroqué de l’argent en raison d’une escroquerie de phishing. Dans ces cas, la “garantie de location” ne vaut rien car elle ne garantit pas que les propriétaires ne seront pas escroqués.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 commentaires

  1. Le projet est très intéressant mais j’ai une réserve, le SEO est très compliqué. Cela prend des heures et le travail est récurrent. Le secteur est concurrentiel et les mots clés sont limités. On ne pourra jamais concurrencer Airbnb ou Booking. C’est ce qui me retient de créer un site internet.

    • Bonjour Catryn, la strategie n’est pas d’essayer de concurrencer Airbnb ou Booking mais de vous servir d’eux. Quelques petites techniques et astuces comme par exemple un bon nom de domaine et pourquoi pas l’indication d’offres particulières aux clients fideles reservées sur votre site, peuvent attirer la curiosité du visiteur de votre annonce. Il ne manquera pas de vous retrouver sur internet pour economiser les frais de services des gros Otas. Ensuite, c’est à votre site d’entrer en piste pour le séduire. Pierre donne beaucoup de conseils pour cela. Ne restez pas trop dépendante d’eux mais utilisez simplement leur vitrine pour faire venir les visiteurs sur votre site je vous encourage egalement à ne pas vous ré-enchaîner avec des offres à abonnement mais plutôt à choisir une solution où vous êtres proprietaires de votre site sans avoir à payer tous les mois pour ça. Pensez WordPress bon courage à vous tous

    • Bonjour Catryn

      Concernant le SEO, vous avez raison… et pas raison…
      c’est du travail c’est sûr
      mais une fois que vous avez débuté, vous arrivez vite à créer votre place au soleil, car les autres se sont arrêtés avant (c’est dur pour eux aussi au début :))
      Qu’en pensez vous ?

  2. Bonjour Pierre
    Merci pour cet article, je vais remettre à jour un peu mes annonces malgré beaucoup de boulot pro. Les vacances de Noël sont signes de vacances d’été et de rêves .

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.