Coliving : Réglementation, Fiscalité et Stats (avant de vous lancer)

Le co-living est une nouvelle tendance de l’habitat qui se situe à mi-chemin entre la colocation et la location courte durée.

Qu’est-ce que le coliving ?

Le coliving c’est une forme moderne de logement qui mèle habitat et mode de vie, où les résidents partagent un espace de vie et un ensemble d’intérêts, de valeurs et/ou d’intentions dans l’esprit de l’économie du partage.

Ainsi, le coliving offre deux types d’espaces aux colivers : un espace privatif sous forme de location meublée, et un lei de vie commun avec des services (accès Internet, salle de jeux, buanderie…)

Les services classiques disponibles dans un coliving sont :

  • Le ménage régulier
  • la fourniture du linge de maison
  • un service de conciergerie
  • assurance habitation
  • abonnement Internet et électricité

C’est un peu pour le monde de l’immobilier ce que l’espace de coworking pour le travail.

Le concept de coliving et son essor initial a été déclenché à la suite de la méga tempête Sandy en octobre 2012, où les gens avaient été obligés de trouver des solutions pour se loger après la destruction de leur résidence principale.

Cette nouvelle forme de logement plaît particulièrement aux groupes d’amis, entre 25 et 35 ans, qui sont à la recherche d’un lien social autour de valeurs communes.

Cette nouvelle forme d’habitation trouve son origine dans nos modes de vie, avec :

  • l’éclatement des foyers familiaux,
  • l’augmentation des prix de l’immobilier
  • la difficulté d’obtenir un crédit immobilier sans CDI
  • Le développement de l’économie collaborative ou du partage
  • et la volonté de bénéficier d’un maximum de confort malgré ces contraintes

Le coliving en France fait encore ouvrir des yeux ronds à la plupart des gens et reste embryonnaire, mais il s’est déjà largement démocratisé aux États-Unis, qui regroupent près de 50 % du total d’espaces de coliving au monde (Le reste se répartit entre l’Asie à 30 % et l’Europe à 20 %).

Les incertitudes juridiques au sujet du colis sont fortes, en l’absence de réglementation claire.

Cela devrait se préciser au fil du temps car il s’agit vraiment de l’un des rares bouleversements marquants de votre façon d’habiter, le plus important depuis l’apparition de Airbnb.

Les enjeux sont synthétisés dans le tableau suivant, vous êtes ensuite libre de poursuivre la lecture pour avoir tous les détails dont vous devez connaître la teneur avant de vous lancer :

Problème juridiqueSolution juridique
BailBail de location meublée à l’année avec facturation séparée de prestations
Destination du bien immobilierVérifier le règlement de copropriété pour que la destination habitation et commerce / hôtellerie soit autorisée
FlexibilitéSimilaire à celle d’un bail en meublé à l’année
Aides au logementPossible avec un bail classique

Gageons que la pandémie a récemment frappé le monde soit le juge de paix pour déterminer si le coliving (et la colocation) résisteront ou non à la distanciation sociale et la vie collective… surveillons les levées de fonds et les millions d’euros investis par les institutionnels et grands promoteurs immobiliers dans le secteur, ainsi que dans le coworking et la colocation.

Coliving = flou juridique

Étant donné que le coliving se situe à la croisée des chemins de plusieurs modes d’occupation de locaux, il se situe également la croisée des chemins de plusieurs réglementations spécifiques.

Un bail d’habitation classique en location meublée…

De manière générale, la durée moyenne de l’occupation d’un coliving est de 10 mois.

Il ne s’agit donc pas d’un bail de location courte durée, type meublé de tourisme, mais une location à l’année classique définie par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR.

Du coup, le côté flexibilité du coliving est restreint réglementairement, mais donne droits aux aides aux logement (APL).

Il ne peut être vu que du point des locataires (les colivers ?), qui peuvent quitter le logement quand il le souhaite sous réserve du respect du préavis de un mois.

Du côté du bailleur, du propriétaire, il ne peut pas dénoncer le bail sauf circonstances particulière, avant un an.

Certains avancent que le coliving pourrait relever de la réglementation des locaux commerciaux, mais étant donné que les espaces sont destinés à l’habitation à usage de résidence principale, et que les espaces communs ne sont que des espaces communs et donc des éléments accessoires à la location, cette analyse semble quelque peu hasardeuse juridiquement.

mais qui tombe sous le coup de la législation des ERP…

Étant donné que les espaces communs sont accessibles à tous, ainsi qu’à des personnes extérieures, ils peuvent relever à ce moment-là de la réglementation relative aux établissements recevant du public, ou ERP.

… Avec des prestations de services de para hôtellerie

La fourniture de services, comme le ménage régulier l’accueil en personne lors de l’arrivée (et donc lors de l’état des lieux), ainsi que la fourniture de linge de maison, constituent des prestations para hôtelières, avec une réglementation bien spécifique, et l’intégration de la TVA dans les loyers.

Quel est la solution juridique pour le coliving ? (pour le bail)

Alors nous écrivons ces lignes, c’est le flou le plus total, l’État assurant même, via le ministère de la cohésion des territoires, être « dans une phase d’observation».

En entendant un cadre juridique spécifique pour ce type d’habitation, le plus raisonnable est de distinguer deux parties dans le bail.

Utiliser un bail d’habitation de location meublée classique à l’année, comme socle de la relation contractuelle entre le propriétaire, ou le gestionnaire, et les locataires.

Les prestations de services font ensuite l’objet d’un avenant, ou de prestations facturées séparément.

Et au niveau urbanisme, comment faire ?

L’urbanisme est particulièrement réglementé en France, et les propriétaires de location saisonnière à Paris savent bien qu’il existe plusieurs destinations pour un bien immobilier, et notamment habitat et commerce, qui sont deux choses bien séparées.

Il faut obtenir une autorisation pour changer la destination d’un bien immobilier, et passé d’une catégorie à l’autre.

C’est codifié à l’article R151-27 du code de l’urbanisme et c’est plus ou moins facile en fonction de la ville où vous vous situez.

Mais où se situe le problème avec le coliving ?

Et bien, d’un côté, les locaux sont à usage d’habitation, en tant que résidence principale, mais d’un autre côté, les locaux sont d’usage commercial ou hébergement hôtelier et touristique, pour la partie prestations de services.

En fonction de la manière dont est rédigé Le règlement de copropriété dans laquelle se situe un espace de coliving, cela pourrait poser une difficulté, et nécessité un changement de règlement de copropriété, toujours difficile à obtenir. Vous trouverez les conditions pour y parvenir ici.

Quel est le profil des colivers ? (et ce qu’ils recherchent)

D’après une étude très complète menée par BNB Paribas, le besoin en coliving concerne principalement les grandes métropoles, avec l’impossibilité pour les étudiants et les autos entrepreneurs, à trouver un logement qui soit à la fois abordable et corresponde à leurs critères.

Les besoins dans un espace de coliving

Un coliver type recherche :

  • un logement abordable de petite taille
  • proche des transports en communs
  • proche des lieux de vie et commerces
  • un espace de vie avec équipements et animations
  • l’état du logement est un critère secondaire

En termes d’équipements et d’espace de vie, ce qui est recherché dans un coliving :

  • du mobilier
  • une salle de bains privative ou commune
  • de l’équipement est emménagé
  • une connexion Internet
  • un service de conciergerie (intervention propriétaire pour toute réparation)
  • une buanderie
  • les activités multimédias, salle de jeux, salle de sport
  • dans une moindre mesure : des soirées à thème et des animations collectives

Le profil type du coliver

Trois profils se dégagent, tous voulant mêler flexibilité et mode de vie.

Étudiant ou début de vie professionnelle

  • entre 18 et 24 ans
  • revenus d’environ 8000 € par an
  • loyer par mois : 400 €
  • besoin d’un logement de court terme, pour l’année étudiante

Jeunes actifs

  • entre 25 et 35 ans
  • revenus d’environ 25 000 € par an
  • loyer de 500 € euros par mois
  • les jeunes actifs besoin de lieux de vie sur le moyen terme, afin de lancer son activité professionnelle, ou dans le cadre d’une mission qui peut changer au niveau géographique

Jeunes seniors

  • entre 55 et 64 ans
  • Revenus d’environ 31 000 € par an
  • le loyer mensuel de 400 € par mois, 400 € par mois, tout en étant déjà propriétaire à côté
  • Besoin d’un logement de manière transitoire, en recherche de location transitoire pour débuter sa nouvelle vie

Finalement, les profils sont assez similaires à ceux des colocataires (jeunes actifs, étudiants et seniors), quand on en juge de par les statistiques :

Répartition des âges des colocataires en France. Source Insee
Répartition des âges des colocataires en France. Source Insee

Une explosion de la demande

Ce type de profil est en constante augmentation, ce qui fait du coliving un produit immobilier d’avenir :

Evolution du nombre de création d'entreprises individuelles en France
Evolution du nombre de création d’entreprises individuelles en France (source : Insee)
Evolution du nombre d'étudiants en France (source : Menser)
Evolution du nombre d’étudiants en France (source : Menser)

Et vous, que pensez vous du coliving ?

Pourriez vous l’utiliser ou y investir ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 commentaires

  1. Bonjour Pierre,
    Merci pour ce partage. A l’exception des services de type salle de sport ou lieux/activités premium, et service de conciergerie je ne vois pas vraiment de différence avec la colocation….

  2. J’ai pratiqué une sorte de coliving dès 1991, effectivement compliqué de faire les baux, mais dans l’ensemble cela c’est bien passé. Espace privé chambre ou studio, espace commun cuisine laverie, Sdb, fourniture eau, elec, chauffage, mais pas le nettoyage
    J’ai connu aussi la coopérative habitat le terrain est à la coopérative, les maisons sont propriété des personnes, le chauffage est collectif, il y a parties communes, laveries, cases congélateur, etc

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