Conciergerie Airbnb : lisez ceci avant de faire votre choix ! (guide complet)

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Je suis propriétaire d’un meublé destiné à la location saisonnière,  dois-je confier la gestion de mon bien à une conciergerie airbnb ?

Dans cet article, je vous explique dans le détail, quels sont les avantages, les tarifs, et les inconvénients à déléguer la gestion de location courte durée.

La conciergerie est elle le seul moyen de se “libérer du temps” lorsque l’on est un propriétaire de location saisonnière ?

Sondage (dites moi pourquoi dans les commentaires pour que je puisse vous aider au mieux, et parce que je suis curieux…) :

Passer par une conciergerie est il envisageable pour vous ?

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Qu’est-ce qu’une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie airbnb est une société qui s’occupe de toute la gestion courante d’une location saisonnière pour le compte du propriétaire. Cela comprend l’accueil des locataires, le check out, le ménage et les actions du quotidien en lien avec votre location courte durée.

Autrement dit, une conciergerie pour Airbnb va prendre en charge la gestion, de A à Z, des tâches liées à votre meublé de tourisme, à savoir :

  • l’accueil des locataires, que l’on appelle le check in,
  • le ménage,
  • la gestion du départ des voyageurs, le check out,
  • la mise à jour de vos annonces (parfois la création),
  • la communication avec les voyageurs,
  • la gestion des soucis du quotidien (appel d’un plombier suite dégât des eaux, coupure du wifi …etc.)

Ainsi, passer pour un concierge pour Airbnb peut sembler le graal utile de automatisation de votre location courte durée.

concergerie airbnb gain de temps
Le gain de temps promis par les conciergeries pour location saisonnière est il rentable et efficace ?

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Attention: usage impropre d’une marque…

On entend souvent parler d’une conciergerie “Airbnb”.

Il est important de préciser que cette appellation est impropre, car ce type de sociétés opèrent sur une multitude de plateformes telles que Booking, Abritel et autres.

Dans ce cas, il s’agit davantage d’une appellation marketing, dont les gens se souviennent le plus.

Pour ne pas tomber dans la confusion, il vaudrait mieux parler de conciergerie pour location courte durée ou location saisonnière.

Les avantages d’une conciergerie pour location type Airbnb

Pourquoi les propriétaires adorent les conciergeries ?

Pour gagner du temps !

Les entreprises qui offrent ces services mettent en avant plusieurs avantages décisifs, qui sont alléchants si vous louez sur Airbnb ou toutes les autres plateformes de location saisonnière en ligne comme Booking, Tripadvisor ou Abritel.
Mais ne faites pas l’erreur d’en rester là et lisez jusqu’au bout pour vous faire un avis éclairé, et dites moi ce que vous en pensez dans les commentaires.

La conciergerie Airbnb assure la logistique pour vous

Louer en courte durée, même en automatisant le processus, cela reste quand même un travail avec le stress qui va avec.
Les étapes pouvant mal de passer ou être contraignantes sont légion :

  • le ménage,
  • changer les draps
  • renseigner les clients potentiels aussi vite que possible,
  • accueillir les voyageurs dans la location airbnb et remettre les clés, parfois à des heures indues ou dépanner les locataires qui ont des soucis avec la boîte à clefs ou avec la serrure connectée…
une conciergerie pour gérer votre location saisonnière
La conciergerie privée a ses avantages et ses inconvénients mais dans tous les cas externalisez le ménage, les pros sont meilleurs que vous 😉

Le service conciergerie airbnb permet de :

  • Assurer le check-in à l’agence ou sur place (signature des contrats, remise des clés, fourniture des draps et du linge de maison, d’un akit bébé…etc.)
  • Assister le locataire pendant tout son séjour (renseignements, interventions techniques, plomberie, électroménager…etc.)
  • Procéder au check-out lors du départ (état des lieux, récupération des clés, ménage éventuel).

Pourquoi perdre son temps à faire et refaire toutes ces corvées à longueur de journée, lorsqu’on peut le déléguer à une conciergerie privée ?

A noter que vous pouvez d’ailleurs créer votre propre petite conciergerie airbnb personnelle, toutes les étapes sont détaillées pas à pas dans la formation Elite du club VIP, et vous avez un premier aperçu des stratégies d’automatisation dans cet article en libre accès sur Eldorado Immobilier : 16 techniques qui marchent vraiment pour automatiser votre gîte.

La concierge airbnb haut de gamme pour location saisonnière de luxe

En plus de la remise des clés, un service de conciergerie haut de gamme comprend la préparation du logement ainsi que la réalisation du fameux livret d’accueil ou de bienvenue.

Qu’est-ce qu’un Livret d’accueil ?

C’est un livre, un véritable manuel d’entretien de la maison, une sorte de :

  • Guide de fonctionnement des appareils électroménagers et du multimédia
  • Outil informatif donnant le code wifi (vos locataires feront une crise de nerf si ils ne trouvent pas le précieux sésame dans la seconde, des contacts utiles, des bons plans ou encore des horaires de ramassage des poubelles)

Vous pouvez télécharger un exemple ici :

Convivial, ce livre de la maison est indispensable, et toujours très apprécié des locataires, mais souvent délaissé par les propriétaires, car il est très fastidieux à écrire et mettre en page soi-même.

Les propriétaires apprécient donc que le « concierge » s’en charge !

Avant de vous lancer dans la location saisonnière vous devriez lire ces articles:

Quelle assurance choisir pour votre location saisonnière?

Location saisonnière : 5 techniques ninja pour améliorer votre annonce en 5 minutes chrono

Le service de conciergerie : un service à la carte

Avec des services à la carte ou des formules attractives, le retour sur investissement est quasi immédiat.

Obtenir un résultat professionnel agréable pour vos locataires

Les actions que réalise une conciergerie privée sont professionnelles, plus soignées et plus abouties.

Déléguer la gestion d’une location saisonnière à un organisme professionnel se ressent à l’intérieur de votre location, et ce, pour le plus grand bonheur de vos locataires.

Ces derniers seront, d’ailleurs, plus enclins à vous attribuer une bonne note et à parler de vous à leur entourage pour les encourager à louer votre propriété.

Vous n’êtes pas sans savoir que votre e-réputation joue un rôle conséquent dans votre réussite.

La conciergerie, utile pour votre location meublée
Ce n’est jamais tout rose, la conciergerie a également ses inconvénients

Professionnaliser la gestion de votre location courte durée

Faire appel à une société de conciergerie revient à faire appel à une équipe de professionnels qui loue des nuitées toute la journée et qui donc vous offrent leurs compétences professionnelles.

Pour ce faire, la conciergerie gère toutes les tâches logistiques que vous devriez faire vous même ou déléguer à une personne de confiance… mais pas que !

Optimiser vos annonces pour s’adapter à une concurrence féroce

Une bonne conciergerie s’occupe également de l’optimisation de vos annonces :

  • création des annonces et/ou optimisation des annonces existantes,
  • la prise de photographies parlantes
  • communication intelligente et efficace avec les voyageurs pour augmenter les chances de bons commentaires

Et il est vrai que si votre annonce est plutôt moyenne, les conciergeries privées mettent en valeur votre bien par des conseils sur un ameublement moderne et chaleureux, une décoration soignée et des clichés photographiques professionnels.

Cette dernière prestation permet à elle seule de générer jusqu’à 30 % de revenus supplémentaires. C’est d’ailleurs dans l’ADN de Airbnb, dont vous pouvez découvrir l’histoire ici sur Eldorado Immobilier.

Mutualiser le coût d’outils informatiques parfois onéreux

Par ailleurs, les conciergeries utilisent des outils informatiques (accessibles par ailleurs à tous les propriétaires via un abonnement de 20 à 100 € par mois), en particulier :

  • un channel manager pour synchroniser les calendriers des différentes annonces et éviter les sur booking (deux réservations pour le même appartement et la même période)
  • un outil de tarification dynamique pour adapter automatiquement vos tarifs à la nuitée par rapport à la concurrence (ces solutions présentent des statistiques qui montrent une augmentation moyenne du revenu des hôtes de 10 à 20 %)

Les inconvénients de passer par une conciergerie Airbnb pour son gîte

Une conciergerie qui gère votre location saisonnière de A à Z ? Je suis sûr que je vous ai (presque) convaincu 😉

La conciergerie privée
Alors c’est une bonne idée ou pas ?

Mais maintenant je retourne ma veste car il n’y a pas que des avantages à ce type de service.

Vous avez besoin de les connaître avant de franchir le pas.

Regardez aussi la FAQ ci-dessous sur les conciergeries pour locations de vacances, elle fourmille d’informations utiles pour vous aider.

La conciergerie vous fait perdre l’hospitalité

Les locataires aiment avoir une relation de proximité avec les propriétaires.

C’est ce que nous appelons sur Eldorado Immobilier, l’expérience voyageurs, vous en saurez beaucoup plus ici, c’est une arme fatale pour cartonner avec la location courte durée.

En effet, en tant que propriétaire, vous aurez toujours une anecdote sur l’histoire du logement, les raisons qui vous ont poussées à acheter et louer ce gîte…etc.

Même si vous ne voyez pas les locataires en personne, ce lien joue beaucoup pour obtenir d’excellents commentaires.

En passant par un service de conciergerie pour gérer votre location saisonnière, vous perdez votre relation avec le monde réel.
Vous voyez, cette déconnexion que vous reprochez à nos dirigeants ? Vous ne voulez sûrement pas devenir comme ce que vous critiquez !

Es-ce que conciergerie rime avec fin de l'hospitalité ?
Es-ce que conciergerie rime avec fin de l’hospitalité ?

Parce que choisir la location saisonnière comme investissement locatif n’est certainement pas qu’une question de rendement locatif, c’est aussi une question de relationnel.

Et c’est cette combinaison qui vous permettra de devenir riche en vous épanouissant.

A mon sens l’un ne va pas sans l’autre.

Si vous ne souhaitez pas ou n’avez pas le temps d’accueillir en personne les locataires, ce n’est pas un souci, nous avons ces ressources pour vous aider :

Le concierge fait du standardisé pour louer votre meublé

L’équipe qui offre un service de conciergerie airbnb, aussi compétente et volontaire soit elle, est limitée par le temps (comme vous en fait…).

Elle voudra mettre en place des processus reconductibles dans toutes leurs locations sans tenir compte de leurs spécificités.

Par ailleurs, le concierge ne saura pas répondre avec précision, du moins sans vous consulter, sur des questions techniques, d’accessibilité…etc.

Les demandes risquent de traîner, au détriment des réservations et des commentaires. Si un problème ou une demande n’est pas gérée au pied levé, le travail s’envole.

Ainsi, le service de conciergerie applique des recettes toutes faites sans les optimiser pour votre bien .

Personne ne louera votre bien aussi bien que vous.

Vous serez toujours la personne la plus à même pour répondre de manière pertinente aux questions de vos locataires, car vous connaissez parfaitement, et mieux que quiconque, votre bien ainsi que son environnement immédiat.

Si vous mouillez la chemise, vous obtiendrez généralement un meilleur taux d’occupation et une meilleure rentabilité locative qu’en passant par une conciergerie Airbnb.

Et le cash flow va suivre car vous allez à la fois :

  • économiser les honoraires de la conciergerie, de l’ordre de 20% du montant des réservations
  • mais aussi louer plus cher, car pour optimiser le taux de remplissage sans effort, les conciergeries ont tendance à louer moins cher que le prix du marché…

Pour savoir précisément combien vous pouvez louer votre location courte durée, le simulateur d’étude de marché parfait basé sur le Big Data sera parfait pour vous !

Certes, vous allez devoir apprendre à :

  • Adapter votre prix en fonction de la demande,
  • Créer un blog et site internet pour louer en direct,
  • Optimiser votre annonce comme un Méga Hôte
  • Trouver des personnes de confiance pour le ménage…

Mais une chose est sûre, personne ne louera votre bien aussi bien que vous.

Le jeu n’en vaut il pas la chandelle ?

Vous êtes libre d’aller plus loin en rejoignant la formation Elite et la méthode Eldorado pour apprendre à créer votre propre conciergerie airbnb personnelle !

C'est qui le meilleur pour louer plus ? C'est vous ;)
C’est qui le meilleur pour louer plus ? C’est vous 😉

Il faut intervenir rapidement en cas de problème

Un radiateur électrique qui ne fonctionne plus ou encore un disjoncteur qui saute, nombreuses sont les raisons pour lesquelles votre locataire peut avoir un souci au beau milieu de la nuit.

Il n’est pas certain qu’en passant par une agence de conciergerie, qui aura probablement la capacité de mandater un artisan, dépannera votre locataire aussi rapidement que vous.

N’oubliez jamais : être réactif est fondamental dans le secteur de la location saisonnière !

Et pour cela, vous n’avez aucunement besoin d’être sur place. Quelle différence entre :

  • habiter à 1 minute de votre gîte et appeler les locataires pour les rassurer, puis un artisan pour intervenir
  • et
  • habiter à 10 000 km de votre gîte et appeler les locataires pour les rassurer, puis un artisan pour intervenir

Je n’en vois aucune 😉 parfois vous vous mettez des barrières qui n’ont pas lieu d’être !

Vous n’êtes plus votre propre boss

Vos décisions, vos orientations ont un réel impact sur votre activité de loueur en meublé touristique.

Lorsque vous vous occupez de la gestion quotidienne de votre location saisonnière, vous pouvez dire non à un client qui ne vous convient pas.

Vous pouvez dire non à un client qui négocie un tarif trop à la baisse ou s’il chipote sur une phrase du contrat de location qui ne lui plaît pas.

À ce propos, découvrez comment fixez le prix de sa location courte durée pour éviter les mauvais locataires.

Et puis c’est un moyen d’être entrepreneur libre, sans vraiment prendre de risques.

Chose qui est impossible lorsque vous déléguez complètement la gestion de votre location saisonnière à une agence de conciergerie privée, même si cette dernière est là pour vous servir et alléger votre emploi du temps.

En étant votre propre chef, vous prenez vos décisions en connaissance de cause et vous ne dépendez de personne.

Faut-il faire appel à une conciergerie ?

Mon expérience dans la location saisonnière tend à montrer que la gestion locative saisonnière est ultra-répétitive si vous vous en occupez vous-mêmes.

Je dois avouer que le fait de cumuler des journées de boulot avec ce type d’activité est quasiment intenable, surtout si vous avez une vie de famille à côté.

C’est probablement votre cas à vous.

Par conséquent et après réflexion (en l’occurrence étudier les avantages et les inconvénients d’une telle démarche), je dis que faire appel à une conciergerie peut s’avérer être une bonne solution.

Si vous souhaitez donc continuer à investir dans l’immobilier sans vous épuiser tout en bénéficiant des avantages de la location en courte durée, notamment, le régime fiscal favorable du LMNP, passez par une conciergerie pour la gestion de votre location saisonnière.

Maintenant que vous avez cerné le type de services que propose la conciergerie privée, que vous avez connaissance des nombreux avantages et inconvénients que présente cette solution, que pensez-vous du fait de passer de la gestion de sa location saisonnière à autrui ?

Et vous franchissez le pas :

Quelle conciergerie Airbnb choisir ?

Il y en a tellement !

Et dans différentes niches du grand secteur de la location saisonnière. Par exemple, vous avez la possibilité de trouver :

  • une conciergerie airbnb avec services à la carte
  • une conciergerie airbnb avec des revenus garantis, à la manière d’une résidence de service type appart City

Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons travaillé pour vous sur Eldorado Immobilier 🙂

Le guide complet pour bien choisir votre conciergerie

et la liste complète des conciergeries airbnb avec mon avis, pour faire de la location courte durée dans les villes suivantes :

Les astuces que vous devriez connaître pour sélectionner une conciergerie

Posez des questions pointues et observez les réponses ! Si les retours sont professionnelles, vous serez probablement entre de bonnes mains.

Quelles questions ?

Demandez à voir les conditions générales (et étudiez les)

Personne ne lit les conditions générales d’un site et pourtant, elle recèlent parfois des pépites qui font peur…

Notamment, allez chercher :

  • si vous avez le droit d’accueillir en direct des locataires qui sont déjà passé par la conciergerie,
  • si vous pouvez modifier votre annonce sur airbnb
  • et sur quelles plateformes de location de vacances est présente chaque société de gestion de location.

Combien allez vous louer ma location de courte durée ?

Si vous louez un appart ou une maison en location de courte durée, estimez vos revenus locatifs pour savoir combien vous pourriez gagner.
Ensuite, déduisez les frais et commissions annoncés par l’agence de gestion de location saisonnière que vous avez sélectionné et décidez si avec cette perte de revenu vous louez votre logement en direct ou pas.

Le but du jeu reste quand même de gagner de l’argent, et plus qu’avec une location meublée classique louée à l’année. La gestion locative coûte.

Pour avoir une idée très précise de combien vous pourriez gagner, vous pouvez utiliser le simulateur de rentabilité que j’ai mis en place, basé sur le Big Data des grandes plateformes de location de courte durée.

Page de garde du rapport qui vous est remis avec chaque simulation d’étude de marché

Vous allez obtenir :

  • la tarif à la nuitée moyen que vous allez atteindre
  • le revenu annuel de votre location
  • le taux d’occupation

Pour accéder au simulateur de revenus airbnb, cliquez ici.

Testez une annonce déjà crée par la conciergerie Airbnb

La plupart des conciergeries d’adressent aux débutants souhaitant louer en courte durée et donc proposent un pack qui inclus la création de l’annonce pour votre location airbnb et même parfois un site web.

Demandez à voir des exemples pour :

  • juger par vous même si le travail vous plaît
  • utilisez le simulateur gratuit de qualité d’annonce airbnb pour juger le travail de création et gestion d’annonce. il vous dire si il s’agit d’une annonce de qualité.
  • utilisez un outil seo comme Alexa ou SemRush pour avoir une idée (inexacte mais c’est une idée globale) si le site web qu’ils ont créé attire des visiteurs ou pas

Faites un tableau comparatif des prestations et frais des agences de gestion locative

Listez les prestations et les frais qui sont indispensables selon vous et comparez les offres entre elles avec un tableau excel, comme nous l’avions fait ici pour les channel manager.

Voici une liste (non) exhaustive pour vous aider :

  • gestion complète ou partielle
  • check-in, ménage airbnb et linge ou pas la gestion du linge de maison
  • capacité d’accueil limitée ?
  • luxe ou standard
  • l’annonce est sur combien de plateformes en ligne
  • comment font ils pour accueillir les voyageurs ?
  • nombre de location sur airbnb dans leur portefeuille de gestion airbnb
  • font ils aussi de la moyenne durée ?

Quel tarif pour une conciergerie Airbnb ?

Le tarif moyen pour une conciergerie Airbnb est de 20% du montant de chaque réservation. Un forfait est parfois proposé à la surface, en général autour de 100€ pour le check in, check out et le ménage.

Toutefois, les tarifs peuvent fortement varier en fonction des prestations.
D’ailleurs, gardez bien en tête que les prestations sont la clef pour bien choisir.
Par exemple, Luckey a été rachetée par Airbnb et se consacre uniquement à cette plateforme. Donc si vous louez aussi sur Booking, Abritel ou en direct, ça peut être un peu gênant…

Vous devez également que les salaires dans une entreprise de conciergerie airbnb sont peu élevée et que l’activité est souvent peu rentable si le portefeuille de propriétés n’est pas assez important pour mutualiser les prestations à grande échelle.


C’est une des raisons pour lesquelles il y a beaucoup de rachats / fusions dans le secteur.
Faites une petite recherche Google avant de finaliser votre comparatif entre deux conciergeries qui sont peut être les mêmes au final 😉

Par exemple, Guestready a racheté Bnblord il y a quelques années.

Synthèse de l’article et foire aux questions

Quels avantages de passer par conciergerie ?

– une gestion complète à la place du propriétaire
– possibilité d’une gestion locative haut de gamme
– des prestations à la carte
– un résultat professionnel

Quels inconvénients de passer par une conciergerie ?

– perte de l’hospitalité
– standardisation
– va au plus facile et décide à la place du propriétaire
– coût important

Comment choisir une conciergerie ?

– Etudiez les conditions générales
– Faites une simulation de combien vous devriez gagnez
– Passez au simulateur de qualité d’annonce une annonce airbnb déjà faite par chaque conciergerie
– Faites un tableau comparatif et soyez clair sur les prestations que vous voulez absolument

Quel est le tarif d’un service de conciergerie ?

Classiquement 20% du montant des réservations pour une prestation standard check in, ménage, gestion du linge de maison.

Faites-vous appel à des professionnels pour qu’ils se chargent des taches récurrentes et chronophages ?

Avez-vous noté une quelconque différence dans votre quotidien ?

Il manque une ville dans le listing ? Dites le nous, nous y travaillerons !

Dites-nous tout.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 commentaires

  1. Bonjour
    Je lis beaucoup de vos articles qui sont très intéressants. merci
    Je voudrais savoir s’il existe une application pour la gestion des calendriers lorsqu’on loue sur plusieurs plateformes ?
    Cordialement

    • Bonjour Catherine

      Merci pour votre retour positif !
      Oui cela existe, et sous de multiples formes :
      – format ICal
      – Channel Manager
      – Applications spécifiques pour sites web

      Quel système correspond le mieux à votre profil ?

      Bien à vous

  2. Bonjour,

    Je vous remercie pour cet article très éclairant…. Je suis moi même à la recherche du meilleur rapport qualité prix pour une conciergerie sur Strasbourg mais je vois que cette ville n’est encore dans votre listing. En espérant que vous aurez le temps de vous y pencher un jour ?

  3. j’utilisais bnbsitter qui a fermé, j’ai finalement gardé des contacts avec les indépendants qui travaillaient avec eux. je garde la main sur l’annonce et je fais confiance à des concierges locaux. j’économise ainsi sur le prix de de la conciergerie avec un service équivalent.

    • Hello Shilom

      merci pour votre témoignage intéressant !

      pouvez vous nous détailler les tarifs des petites conciergeries locales et les différences de services avec feu BnbSitter ?

      A très vite

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