Ouvrir une conciergerie Airbnb en 5 étapes (+ Top 6 Astuces)

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Comment ouvrir une conciergerie et profiter du développement de la location courte durée entre particulier type Airbnb ?

Découvrez ici la méthode pas à pas.

Voici une synthèse pour vous permettre de mettre le pied à l’étrier. Ensuite la lecture complète de l’article est indispensable pour vous donner toutes les clefs de la réussite.

Les 5 étapes pour ouvrir une conciergerie Airbnb :

  • étude de marché fine (concurrence, tarifs, commentaires)
  • décidez quels services proposer (check in, ménage, réparations)
  • décidez comment facturer (pourcentage des réservations ou forfait)
  • trouver des partenaires fiables (artisans, ménage)
  • peaufinez les contrats et obtenez la carte professionnelle G de gestion immobilière
  • proposez une simulation qui rassure les clients

ensuite, dans la 2ème partie de l’article vous trouverez 6 Astuces et Conseils pour parfaitement réussir en tant que manageur de location saisonnière type Airbnb. En bref :

6 Conseils Pour Réussir et Faire Prospérer Votre Conciergerie :

  1. Comprenez (vraiment) le marché de la location saisonnière
  2. Créez une routine de maintenant (parfaitement huilée)
  3. Peaufinez votre stratégie marketing
  4. Investissez dans des outils de gestion utiles
  5. Un service client parfait
  6. Fixez un prix bien dosé


Le secteur de la location saisonnière est jeune, mais sa croissance a été explosive.

Cet impressionnant développement a conduit à une présentation de la location courte durée comme étant à la portée de tous, y compris de créer sa propre conciergerie, comme une reconversion professionnelle comme une autre.

C’est tout simplement faux. C’est le mythe des startup…

Ce n’est pas un effort pour vous dissuader d’ouvrir une conciergerie. C’est un effort pour vous préparer.

Diriger avec succès une entreprise de gestion de locations de vacances peut être extrêmement lucratif, c’est vrai.

Avez vous déjà pensé à ouvrir une conciergerie pour location saisonnière ?

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Mais le fait est que vous allez entrer dans un monde où la concurrence est féroce.

N’y allez pas en pensant que c’est aussi facile que de poster quelques annonces Airbnb pour le compte de vos voisins, puis de laisser les profits et le cash flow rentrer sur votre compte en banque.

Avant de vous lancer, c’est comme un investissement locatif dans l’immobilier que vous avez déjà probablement fait, vous devez disposer d’une étude de marché solide, un business plan.

Pour vous aider, Eldorado Immobilier a développé ce simulateur d’étude de marché qui utilise le Big Data des plateformes de réservation en ligne comme Booking, Abritel, Airbnb ou gîtes de france.

De plus, vous devez développer vos compétences en marketing appliqué à la location saisonnière, en relisant ces articles par exemple dans un premier temps. C’est ce que nous allons vous aider à faire aujourd’hui.

Combien gagnent les gestionnaires immobiliers sur Airbnb ? (conciergerie Airbnb)
D’après les dernières données sur l’emploi au niveau national, un gestionnaire de conciergerie Airbnb peut gagner un salaire annuel moyen de 32 000 €, soit 19€ de l’heure. Pour les débutants, le revenu est autour du SMIC.

Combien cela coûte-t-il de donner un Airbnb en gestion ?
Les frais de gestion sont généralement un pourcentage du loyer brut perçu, mais certains gestionnaires de biens locatifs qui facturent un forfait mensuel. Les tarifs varient selon les villes, mais la plupart des conciergeries facturent 10 % à 20% du loyer mensuel pour la gestion d’une maison ou d’un appartement.

Qu’est-ce qu’une conciergerie ?

Ouvrir une conciergerie Airbnb en 5 étapes
Une conciergerie Airbnb est une entreprise qui s’occupe de la gestion de locations saisonnières pour le compte d’un propriétaire

Une conciergerie consiste à superviser et à administrer des propriétés de location saisonnière pour le compte des propriétaires, en s’occupant :

La personne qui s’occupe de la gestion d’une location saisonnière est responsable de toute une série d’opérations quotidiennes visant à offrir une expérience exceptionnelle aux clients et à assurer le bon fonctionnement d’une activité de location courte durée.

La gestion des locations courte durée exige de consacrer beaucoup de temps à la communication avec les clients et au marketing des propriétés, bien plus que la gestion immobilière traditionnelle.

Les gens réservent plus souvent des locations saisonnières pour leurs vacances, de sorte que les conciergeries de locations saisonnières s’attachent également à offrir une expérience de premier ordre aux clients.

Cela contraste avec une agence de gestion immobilière classique, car la plupart des gens louent des propriétés en longue durée ou à l’année pour y vivre et non pour y passer des vacances.

Qu’est-ce qu’un concierge ?

Un concierge est une personne ou une entreprise spécialisée dans l’assistance personnelle ou tout autre service d’assistance tel que :

  • la gestion du ménage, ,
  • le transport,
  • la planification des voyages et des vacances, etc.

Et fournit ces services personnalisés à ses clients (généralement des clients fortunés) à un prix variable.

L’idée est de faire gagner du temps au client en effectuant ses tâches routinières ou spécialisées.

Qu’est ce qu’une conciergerie Airbnb ?

Les propriétaires qui ont loué leur appartement ou leur maison sur Airbnb peuvent laisser à un concierge la gestion de leurs locations. 

Pendant un court séjour, le propriétaire peut tout laisser au concierge privé, qui pourra gérer  la réception et la communication en générale. 

La conciergerie Airbnb agit en tant que professionnel et assure une excellente prestation.

Les services proposés par la conciergerie d’Airbnb  sont variés. 

Tout d’abord, faire appel à un concierge Airbnb consiste à mettre en place des annonces pour votre appartement ou votre maison, comme la mise en avant des photos de votre logement pour le louer plus rapidement. 

Aussi, la conciergerie d’Airbnb pourra s’occuper des clients potentiels, en procédant à la réservation, à l’état des lieux et aussi au ménage et à l’inventaire des équipements fournis. 

La conciergerie d’Airbnb peut aussi s’occuper des dépannages si besoin et donner des conseils touristiques aux voyageurs. 

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Que propose un service de conciergerie ?

Il y a plusieurs rôles à jouer en tant que gestionnaire d’une conciergerie pour location saisonnière qui propose des prestations plus variées qu’il n’y paraît, c’est donc à vous de décider de votre niveau d’implication.

Si vous commencez à fournir un service complet de gestion et à gérer tout le travail vous-même, votre entreprise pourrait s’effondrer lorsque vous commencerez à prendre plus de clients.

C’est en effet le drame de beaucoup de startups de l’immobilier, elles grossissent trop vite, elles n’arrivent plus à suivre et le service client se dégrade. Comme il s’agit d’une composante essentielle de leur réussite, elles s’écroulent.

Par contre, si vous décidez de n’offrir que des services de marketing, vous risquez de limiter considérablement votre capacité d’expansion.

Il faut donc trouver un juste milieu pour trouver comment ouvrir une conciergerie Airbnb avec succès.

Comme une conciergerie privée est une startup de la location saisonnière, vous trouverez de l’inspiration dans cette compilation des 41 startup qui sont les plus dynamiques dans ce secteur, et comment Airbnb a hacké sa croissance.

Toutefois, ne vous faites pas trop de nœuds au cerveau, vous pouvez commencer avec une idée des services que vous allez proposer, et ajuster ensuite en fonction du retour de vos clients.
L’important est d’avancer pas à pas, ce que l’on appelle la méthode Lean Startup, qui est désormais largement démocratisée.

service de conciergerie
Le service de conciergerie couvre les besoins quotidiens des clients, c’est à la fois leur force et leur faiblesse

Avant que vous ne puissiez vous décider, vous pouvez aller plus loin en regardant ces services étonnants proposés par des conciergeries Airbnb.

1 . Entretien courant du gîte, appartement ou maison

En règle générale, une société de gestion de location de vacances gèrent séparément l’entretien périodique et l’entretien sur appel suite à un incident.

La plupart des entreprises choisissent de confier ce service à des :

  • plombiers (voyez comment nous avons géré de multiples dégâts des eaux en même temps !),
  • électriciens,
  • entreprises d’aménagement paysager locales, etc.

Si vous décidez pour devenir concierge pour particulier dans la location courte durée et par suite de réaliser ces prestations en interne, il faut avoir une taille suffisante en nombre de propriétés gérées et assurez-vous d’embaucher des employés formés et certifiés pour ces travaux techniques.

2 . Entretien ménager

L’essor d’Airbnb a créé un certain nombre de prestations parallèles, dont l’une d’entre elles est le service de nettoiement adapté à la location saisonnière.

Bien sûr, il y avait des services d’entretien ménager existants dans le passé, mais ceux qui s’adressent spécifiquement aux entreprises de type Airbnb sont disponibles avec une très grande marge de manœuvre pour s’adapter très rapidement aux changements, réservations de dernière minute et réclamations des clients.

Les services qu’utilisent les conciergeries airbnb comprennent que les réservations vont et viennent rapidement et que vous devez faire une impression parfaite sur chaque client, c’est ce que nous appelons l’expérience voyageurs.

société de conciergerie-comment créer
La façon dont vous gerez vos propres équipes est primordiale pour un service de conciergerie

Bon nombre de conciergeries ne font d’ailleurs pas l’impasse sur des services professionnels de nettoyage du linge, de pressing et également de dépôt/récupération des clés, ce qui permet de rencontrer les locataires en personne (la plupart du temps).

Si vous décidez de réunir votre propre équipe de nettoyage, assurez-vous qu’ils comprennent que la ponctualité et la rigueur sont des qualités essentielles à la survie de votre conciergerie privée.

3 . Service de check in et check out

C’est un rôle très exposé, alors vous (ou la personne qui travaille pour vous) avez intérêt à être une personne sociable et agréable.

Vous serez chargé d’accueillir les invités pour chaque réservation.

L'accueil des locataires donne la première impression de l'hébergement, il est donc absolument capital d'être agréable et avenant avec les voyageurs
L’accueil des locataires donne la première impression de l’hébergement, il est donc absolument capital d’être agréable et avenant avec les voyageurs

Normalement, l’accueil des locataires, cela signifie simplement rencontrer les voyageurs au moment de leur arrivée, de procéder à la remise de clés et les familiariser avec le gîte (faire le tour du propriétaire). Egalement de procéder à l’état des lieux.

Certaines conciergeries pour location courte durée proposent des services de prise en charge et de retour avec des navettes pour aller à la gare ou à l’aéroport. Ce sera particulièrement apprécié, voir incontournable, pour créer une conciergerie de luxe.

Cela relève des services d’une conciergerie, mais devrait s’accompagner d’un supplément de prix.

Se battre sur les prix n’est jamais la meilleure solution.

4 . La gestion de la technologie

Certaines conciergeries offrent l’installation d’améliorations technologiques aux propriétaires qui leur confient leurs annonces (c’est bien sûr principalement valable pour les conciergeries de luxe).


Ces équipements supplémentaires pour location courte durée sont notamment des :

  • serrures électroniques,
  • systèmes de sécurité,
  • routeurs WiFi,
  • etc.

Consultez ici comment choisir la bonne cociergerie Airbnb si vous voulez trouver des idées inspirantes à ce sujet.

5 . Assurance pour location saisonnière

Certaines conciergeries étendent leurs services en proposant des polices d’assurance.

C’est quelque chose qui nécessiterait des conseils juridiques et un soutien financier pour être mis en place, alors attendez un peu si vous n’en êtes qu’à vos débuts.

Mettez l’accent sur vos services :

6 . Marketing de location courte durée

L’épine dorsale de votre activité lorsque vous allez ouvrir votre conciergerie Airbnb est votre capacité à assurer un flux sain de réservations pour vos clients.

Vous n’avez pas envie d’attirer des masses de prostituées, ou autres mafieux qui vont saccager l’appartement et détruire votre réputation.

Selon le type de contrat que votre conciergerie passe avec les clients, vos revenus sont également liés à votre capacité à louer bien et aux meilleurs tarifs, vous avez donc intérêt à avoir de l’expérience sur le marketing lié à la location courte durée !

comment créer un service de conciergerie
La difficulté de maîtriser le marketing pour faire face à la concurrence, est l’un des principaux facteurs qui décident les propriétaires à s’engagent avec une société de conciergerie type airbnb

Voici une liste de services de marketing typiques qui intéresseront vos clients et la rentabilité de leur investissement immobilier :

  • Mise en place de l’annonce sur les plateformes de réservation en ligne (création, édition, maintenance)
  • Photographies professionnelles de la propriété (pour les 40 meilleurs conseils photos pour votre gîte, c’est dans cet article sur Eldorado Immobilier)
  • Gestion des réservations : parfois développement d’un site web pour location courte durée et mise en place d’un biais d’apport pour de la réservation directe
  • Services de promotion des annonces…

7. Offrir des Équipements /avantages inattendus

« Surprise et plaisir », désormais un mot à la mode dans les services client de style concierge. 

Les équipements et avantages inattendus sont le chemin le plus rapide vers le cœur d’un client. 

Pourquoi? Quand quelqu’un nous fait nous sentir remarqué et spécial, nous n’oublions jamais. 

Les hôtels ont toujours excellé dans ce domaine.

8. Effectuez des actes de gentillesse au hasard

Naturellement, nous voulons que l’expérience client se déroule sans accroc, mais ça arrive. Un grand concierge intervient pour remédier à la situation sans qu’on le lui demande. 

L’objectif est de développer un engagement émotionnel si fort entre le personnel de l’hôtel et leurs clients qu’un client n’envisagerait pas de séjourner ailleurs, même s’il en a la possibilité.

9. Offrir une meilleure expérience client numérique

Les entreprises qui préconisent un service client numérique souhaitent éloigner les clients des agents en direct afin de réduire le coût par interaction, les orientant plutôt vers des FAQ déroutantes et des bases de connaissances sans issue.

Quel contrat proposer lorsque vous ouvrez votre conciergerie ?

En général, les sociétés de conciergerie et de gestion locative en général auront deux types de contrats à proposer aux propriétaires de locations courte durée :

Ce dernier est probablement celui qui deviendra la règle dans quelques années en raison de sa simplicité et du sentiment de sécurité procuré aux propriétaires immobilier.

Le modèle basé sur des commissions implique parfois des frais fixes pour des services tels que le nettoyage et l’entretien, puis un pourcentage du montant des réservations.

Les pourcentages de commission d’une conciergerie Airbnb varient entre 15% et 40% (20 à 25 % en moyenne).

Les modèles garantis offrent aux propriétaires un paiement fixe chaque mois.

Ces statuts juridiques sont parfois avantageux, mais souvent moins qu’en étant plus dynamique.

Ce système proposé par certaines conciergeries rappelle celui proposé pour les investissements locatifs clef en main en location meublée LMNP type résidence de tourisme, résidence étudiante ou EPAHD.

Selon vos compétences en matière de recherche de clients et de négociation, ce système pourrait s’avérer beaucoup plus lucratif pour votre nouvelle conciergerie et vous permettra de ne pas passer par la cas galère qui fait renoncer la plupart des créateurs de conciergeries pour location de vacances…

Pour les propriétaires, elle permet d’augmenter leur revenu mensuel sans avoir à se soucier des variations saisonnières, et donc de ne pas redouter la basse saison.

Qu’est-ce qu’une équipe de conciergerie ?

un concierge aide les clients en effectuant diverses tâches telles que la réservation de restaurants, la réservation d’hôtels, l’organisation de services de spa, la recommandation de points chauds pour la vie nocturne, la réservation de transports (comme un taxi, des limousines, des avions, des bateaux, etc.), la coordination service de portier.

Pour ouvrir une conciergerie airbnb, il faut des partenaires

Après avoir sollicité l’aide de divers gestionnaires de location de vacances pour identifier les pires erreurs qu’un créateur de conciergerie privée peut faire, la réponse la plus fréquente a été la suivante :

Ne vous lancez pas seul pour monter une conciergerie airbnb.

Cela s’applique aussi bien à l’auto entrepreneur concierge airbnb pour quelques propriétaires, qu’aux plus grosses structures avec une société destinée à gérer des centaines d’annonces.

Alors que certains créateurs d’entreprise ont tendance à tout garder pour eux et à ne rien déléguer, pour différentes raisons, plus ou moins bonnes, il est assez courant que pour ce lancer, les entrepreneures travaillent avec des « free lance ».

L’avantage, c’est que vous pouvez ainsi bénéficier du statut d’auto entrepreneur tout en ayant accès à des entreprises établies et expérimentées qui sont bien équipées et qui peuvent évoluer avec vous tout en vous apprenant beaucoup.

Selon la taille de votre portefeuille d’annonces de location saisonnière, il se peut que vous n’ayez besoin que de quelques entrepreneurs indépendants pour commencer, surtout en ce qui concerne l’entretien.

Cependant, le nettoyage est une exigence plus lourde, et récurrente.

Vous pouvez recourir soit à plusieurs auto entreprises (micro entrepreneur) que vous coordonnez , soit une société spécialisée dans le ménage qui fera ce travail pour vous.

société de conciergerie
Le coeur de metier de concierge airbnb consiste à mettre en place une relation privilégiée avec la clientèle

Quelles que soient vos intentions initiales, il est fortement recommandé de faire des recherches et d’établir un répertoire des entreprises locales à qui passer des contrats.

A tout le moins, vous pouvez les approcher, pour avoir déjà établi une relation pour quand vous aurez besoin de leurs services :

  • soit en cas d’urgence (gagner leur confiance est vraiment utile dans ces cas !)
  • soit lorsque votre conciergerie se développe et que vous avez besoin de plus de personnel

Point juridique important : assurez vous que les auto entrepreneurs qui travaillent pour vous aider à ouvrir votre conciergerie ne travaillent pas que pour vous.

Sinon leur contrat de travail peut être requalifié et vous devrez vous acquitter des cotisations sociales. C’est normal, mais ça peut faire mal si cela n’entre pas en compte dans votre business plan !

A ce sujet, vous aurez probablement cette question de la part des propriétaires, nous y répondons dans cet article sur Eldorado Immobilier : passer par une conciergerie, es-ce que cela exonère des cotisations sociales du SSI ?

Juridique, responsabilité et attestation pour ouvrir sa conciergerie

Afin d’assurer la protection de votre entreprise , il est recommandé de consulter un conseiller juridique lors de la rédaction des contrats avec les clients. (les hôtes, pas les locataires de vos hôtes)

N’oubliez jamais que même si vous être autoentrepreneur, vous gérez une véritable entreprise, avec la fierté qui va avec mais aussi avec les contraintes.

Une conciergerie Airbnb, même en auto entreprise, est une entreprise, anticipez, soyez sérieux juridiquement, et souriez!
Une conciergerie Airbnb, même en auto entreprise, est une entreprise, anticipez, soyez sérieux juridiquement, et souriez!

Vous devez limiter autant que possible vos responsabilités lorsque vous prenez le contrôle de la propriété privée de quelqu’un d’autre.

Pour ce faire, vos contrats clients et vos contrats de location (pour les clients) doivent être rédigés par un professionnel.

Autre problème juridique à régler : une carte G, gestion, de professionnel immobilier semble incontournable.
Vous en saurez plus sur cet aspect juridique avec cet article : Tout sur la relation entre carte professionnelle et conciergerie.

Assurez-vous de valider ce point avant d’offrir vos services.

Les conditions légales pour créer une conciergerie

Dans une activité de conciergerie, l’aspect juridique n’est pas à prendre à la légère.

1 – Où commencer ?

Avant toute chose, il faut identifier votre société et pour cela vous aurez besoin d’un code APE (Activité Principale Exercée).

Le code APE sera défini par les services de l’INSEE lors de l’immatriculation de la société en fonction du libellé de l’objet social dans les statuts.

Plusieurs codes APE peuvent être compatibles avec votre activité de conciergerie, tel que : 

  • le code 9607Z – autres services personnels, 
  • code 9700Z – activité des ménages en tant qu’employeurs,
  • ou encore code 6820A – location de logements.

Quel est le meilleur statut juridique à avoir quand on est seul et que l’on souhaite sous-traiter une partie des prestations ?

Concernant votre statut juridique, si vous gérez votre conciergerie seul, et que vous souhaitez sous-traiter une partie des prestations, la création d’une société par action simplifiée est idéale. 

Cette forme de société est intéressante pour les créateurs de start-ups qui songent à faire entrer des investisseurs dans leur capital.

Le dirigeant aura le statut de « salarié assimilé ».

2 – Et la carte G ?

La carte G est une carte professionnelle qui vous donne l’autorisation de recevoir les montants :

les loyers, 

les charges, 

les indemnités d’occupation, 

les prestations 

et les cautions

Par rapport à la conciergerie, posséder une carte G dépend des prestations que vous proposez et surtout des modalités des prestations.

Selon les articles de la loi, toute personne physique ou morale effectuant des opérations portant sur le bien d’autrui : concerne la gestion immobilière, titulaire d’une carte professionnelle.

Mais toutefois, il est possible de gérer les biens sans que vous ayez besoin d’être titulaire d’une carte G, en laissant les plateformes de réservations en ligne gérer vos annonces.

Selon la loi, ils sont considérés comme des services d’intermédiation entre un propriétaire et un locataire puisqu’ils offrent des services de logement à courte durée, tout en fournissant également un certain nombre de services complémentaires.

En ce qui concerne l’offre de services ou de produits supplémentaires pendant le séjour de vos locataires, la carte G n’est en aucun cas nécessaire.

C’est pour cela que le sujet de carte G est encore très vaste et en pleine évolution, il est difficile de répondre par oui ou non, car cela dépend des prestations proposées. 

3 – Et comment sont les conditions générales de vente ?

Bien sûr, dans une activité de conciergerie, vous devez rédiger des conditions générales de vente. 

Les conditions générales de vente sont le contrat liant une société à ses clients, donc qui vous lie à vos locataires. 

Elles doivent être consultables et transmises sur un support durable avant la conclusion du contrat, et les clients doivent les accepter. 

En général, les CGV doivent contenir les éléments suivants : 

  • Les étapes du processus d’achat
  • Les caractéristiques des services proposés
  • Le prix
  • Les conditions de paiement
  • L’existence ou non d’un droit de rétractation
  • Les droits et obligations de chacune des parties
  • Une clause de médiation
  • Obligations d’information en matière de vice caché ou conformité selon les prestations proposées.

Pour votre conciergerie, vous devez rédiger un contrat entre le propriétaire du bien immobilier avec qui vous travaillez afin d’établir :

  • l’objet de la prestation, 
  • les obligations et responsabilité de chacune des parties, 
  • les conditions financières, 
  • les clauses relatives aux différends éventuels 
  • etc.

4 – Et quels sont les frais que je dois payer ?

  • Les frais d’immatriculation de la société

Les frais d’immatriculation sont :

le frais de greffe 59 € 

et les frais de publicité légale sont entre 150 € et 200 € .

Il faudra également penser aux frais relatifs à la souscription d’une assurance

professionnelle.

– Pour la création de la société

  • Pour la création d’une société basique, le forfait est de 650 € HT incluant toutes les formalités.
  • Et pour la création d’une société plus personnalisés, le forfait peut être compris entre 800 € HT et 1.200 € HT en fonction du travail à réaliser, incluant toutes les formalités.

– Pour la rédaction du CGV (Condition Général de Vente)

Pour la rédaction de CGV, le forfait peut être compris entre 800 € HT et 1.500 € HT.

– Pour la rédaction du contrat entre le concierge et son client

Concernant la rédaction d’un contrat entre le concierge et le client propriétaire, le forfait peut être compris entre 800 € HT et 1.500 € HT.

– Pour la rédaction de Statuts

Les honoraires sont forfaitaires pour ce type de mission.

Et voilà, une fois que vous avez bien suivi ces conditions, vous êtes prêt juridiquement pour lancer votre activité. 

Votre conciergerie mérite une étude de marché pour survivre

La viabilité de votre entreprise dépend de votre capacité à évaluer correctement le tarif à la nuitée d’une propriété en tant que location courte durée.

Surtout si vous allez offrir un modèle de contrat garanti.

Tout d’abord, vous devez faire une étude de marcher pour évaluer la concurrence et son évolution. Et mettre en place un plan marketing.

Pour cela, vérifiez sur Airbnb, Booking.com, Abritel, et dans l’idéal tous les sites de ce top 50 et ces 8 concurrents directs de Airbnb. Cela va vous permettre de monter votre business plan en ligne.

  • Combien d’annonces sont proposées ?
  • Leur calendrier de réservations est il complet ?
  • Y a-t-il déjà des hôtels dans votre région ?
  • Est-ce que votre région a des attractions touristiques majeures à proximité ?

Vous avez également la possibilité d’utiliser le simulateur d’étude de rentabilité qui réalise pour vous votre business plan très rapidement grâce aux données du Big Data.

Cet outil a aidé nombre de propriétaires et gestionnaires à élaborer des modèles de business plan efficaces sur le long terme.

Combien coûte une conciergerie Airbnb ?

En moyenne, un service de gestion Airbnb coûte 20% du tarif par nuit.

A cela s’ajoutent les frais fixes qui s’ajouteront à chaque réservation et qui sont destinés à couvrir les frais logistiques.

Ces frais fixes sont généralement répercutés sur les clients.

Cependant, un bon service de gestion est un service qui donne envie de revenir, et surtout redonne du cash aux clients. .

Imaginons par exemple que votre appartement se loue 110 € la nuit en moyenne avec un taux d’occupation de 70 %.

Vous déléguez votre annonce à un service de gestion qui remplace vos photos par des photos plus professionnelles, fait en sorte que votre annonce apparaisse sur plusieurs plateformes, etc. et arrive ainsi à augmenter le prix de la nuit jusqu’à 120 € et le taux d’occupation jusqu’à 80 %.

Vos revenus locatifs passeraient de 2 310 € à 2 880 € par mois, soit 2 360 € compte tenu de la commission pour le service de gestion, ce qui signifie que vous gagnez plus d’argent sans même avoir à vous soucier de la gestion !

L’arme secrète pour ouvrir une conciergerie avec succès

Vous avez maintenant fait le tour des interrogations que vous devez avoir pour créer une conciergerie airbnb qui ait une chance d’être très rentable, en tous cas, sur le papier.

Quelle est la dernière étape ?

Il vous suffit de vous armer de votre arme secrète avant de commencer à engranger les clients qui vous confient la gestion de leur propriété : une offre irrésistible de crédibilité : une technique d’évaluation des loyers fiable.

société de conciergerie Airbnb
Les sociétés de conciergerie s’adaptent selon les besoins des propriétaires.

C’est pour cela que l’étude de marché que vous allez mener initialement doit être la plus minutieuse possible, car elle a en fait deux objectifs :

  • Tout d’abord, il vous permettra de ne pas monter une conciergerie pour vous apercevoir au bout de 6 mois que cela ne fonctionne pas du tout, et n’est ni rentable pour vous, ni pour le propriétaire
  • Deuxièmement, l’établissement de statistiques et de projections précises est également un excellent outil de marketing pour vendre un contrat

En effet, si vous démontrez aux propriétaires que vous allez leur rapporter 3 fois plus que ce qu’ils gagnent eux même, ils n’auront aucun mal à accepter votre taux de commission, et ils vous régleront même avec plaisir !

Les clients voudront savoir comment vous êtes arrivé aux chiffres que vous leur présentez. Dire que vous avez un bon pressentiment ne vous mènera pas très loin.

Alors, comment s’y prendre pour obtenir ces chiffres ?

Essayez les simulateurs Eldorado Immobilier.

Alors, comment ouvrir une conciergerie en 5 étapes ?

Pour ouvrir une conciergerie avec succès, les étapes suivantes sont essentielles :

  • une étude de marché le plus fine possible (concurrence, tarifs, commentaires)
  • décidez quels services proposer (check in, ménage, réparations)
  • décidez comment facturer (pourcentage des réservations ou forfait)
  • trouver des partenaires fiables (artisans, ménage)
  • peaufinez les contrats et obtenez la carte professionnelle G de gestion immobilière
  • proposez une simulation qui rassure les clients

Pour aller plus loin :

vous êtes libre de consulter la stratégie NINKASI, pour vous permettre d’optimiser votre projet de sous location professionnelle.

Vous devez également avoir bien en tête ces 6 facteurs de succès lorsque vous créez votre conciergerie :

Questions souvent posées FAQ

Comment se rémunère une conciergerie ?

Une conciergerie prend un commission (importante) sur chaque réservation, ou fonctionne au forfait.
Découvrez le mode de fonctionnement précis d’une conciergerie dans cet article clair et détaillé.

Comment créer un service de conciergerie ?

Il est essentiel de suivre les étapes suivantes pour créer votre conciergerie avec succès :
– une étude de marché la plus fine possible
– choisir les services que vous allez proposer
– décider votre mode de facturation (% ou forfait)
– …. tout ce que vous devez savoir dans cet article

Quel code APE pour une conciergerie ?

Les activités d’une conciergerie sont souvent peu précises. Plusieurs codes APE peuvent être utilisés, notamment 7022Z (conseil pour les affaires), ou 9609Z (autres services personnels)

Quels sont les services d'une conciergerie ?

Chaque conciergerie offre un service variable allant du marketing à la gestion complète en totale délégation.
Les détails dont vous avez besoin sont dans cet article.

Qu’en pensez vous ?

Envisagez vous de monter une conciergerie Airbnb ?
Si oui, dites moi dans quel secteur dans les commentaires ci-dessous

Si non, dites moi ce qui vous freine

Je pourrai ainsi vous aider au mieux, quelle que soit la situation

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

66 réponses

  1. gilles dit :

    Bonjour Pierre,
    Merci pour le contenu partagé.
    Je souhaiterais savoir si votre livre est disponible en format papier? Mes recherches ont été infructueuses jusqu’à présent.
    Merci par avance pour votre réponse.
    Bien à vous,
    Gilles.

  2. Thibault dit :

    Bonjour Pierre,

    Merci pour votre article.

    Je loue actuellement des appartements meublés en longue durée en statut LMNP et souhaiterait passer l’un d’entre eux en saisonnier. Ceci va entrainer le paiement de cotisations URSSAF pour l’ensemble des biens que je loue en meublé, et ne serait donc pas intéressant.
    Afin d’optimiser ma fiscalité, pensez-vous qu’il soit intéressant de créer sa propre société de Conciergerie et de lui louer le bien en question, en vue de l’exploiter en saisonnier ?
    Merci,

  3. LEMEUNIER dit :

    Bonjour Pierre,
    Je vous suis depuis plus d’un an maintenant, et vous remercie pour tous les sujets abordés très rassurant. Vous m’avez aidé en quelque sorte à prendre des décisions importante pour mon entreprise.
    j’ai créé ma conciergerie courant 2018 j’ai commencé par proposer des prestations similaires à celles que vous partagez, telles l’accueil et la sortie, un état des lieux succinct ou plus élaboré suivant les demandes de mes clients, le nettoyage des lieux, en faisant moi-même le ménage et depuis 2 ans maintenant le recrutement d’extra.
    Cette année (grâce ou à cause de la situation sanitaire), j’ai eu le temps de revisiter mon site (pas encore fini à mon goût) ce qui m’a value de doubler ma clientèle, et d’approcher une clientèle plus exigeante sur leur besoin de prestation et notamment de prendre en charge l’enregistrement de leur annonce sur la plateforme airbnb. Je suis donc en réflexion pour cette prestation, inscrite comme indépendante à une agence immobilière, je n’ai pas encore les années d’expérience qui me permettrait d’obtenir la carte G ni Bac+3 !
    C’est très frustrant d’avoir toutes les compétences de gestionnaire, et de ne pas avoir la possibilité de les mettre en pratique, de les offrir en toute tranquilité.
    j’ai lu qu’il était possible d’exercer sans cette carte si je passe exclusivement par des sites tels que Airbnb ou abritel ? Et que je n encaisse pas directement les loyers, pouvez-vous me le confirmer ?
    En vous remerciant encore

  4. Golmard sarah dit :

    Bonjour Pierre ,

    merci pour toutes ces informations précieuse !!
    j’ai crée ma conciergerie il y a quelques mois sans avoir certains éléments dont vous parlez ici (de cursus hôtellerie restauration je n’ai pas la carte G, je me renseigne actuellement pour l’obtenir.)

    j’ai lancé ce projet par passion et finalement vite dépassée par la demande , le marché prometteur sur la ville de Dijon, de la concurence mais je me spécialise seulement dans le coeur ville et me laisse le choix de rentrer le bien ou non en fonction des critères.

    j’ai crée mon site , mon logo mon nom mais je souhaiterai passer le niveau au dessus 🙂

    En revanche je rencontre un problème de logistique calendaire :planning.

    Comment votre épouse fait elle pour avoir une vue d’ensemble toutes plateformes confondues, sur les locations par biens par date nombre de personnes heures check in check out ?cela me gagnerait un temps fou pour moi et les personnes avec qui je travaille pour le ménage par exemple.

    merci Pierre j’ai commandé le GUIDE 🙂
    au plaisir d’échanger vous êtes qqn de passionnant 🙂 et je suis preneuse du site de conciergerie de votre épouse , non pas pour copier (même si on ne copie que les meilleurs 🙂 mais pour m’en inspirer 🙂 )

    très belle journée ,
    Sarah

  5. Kaissen dit :

    bonjour savez vous ou je peux avoir une liste des tariff des concierge existant pour que menage svp et check in check out

  6. dep dit :

    Bonjour,
    Comment trouvez des propriétaires en Corse Plaine Orientale pour les chek in/out, ménage/courses.

  7. HAMEON dit :

    Est ce que l’activité de conciergerie exercée par une SARL serait soumise à TVA ?
    Merci et super article !

    • Pierre dit :

      Merci Frédéric pour votre message et pour votre intérêt !
      Vous devrez être prudent car en effet sur le principe, toute société est soumise à TVA !
      quel type de structure envisagez vous de monter ?
      A très vite

  8. Caroline dit :

    Bonjour suite à l article très intéressant merci je souhaiterais créer une conciergerie pour le bien qui est au nom de mon conjoint afin de faire des charges du point de vue de ses revenus et moi me créer un revenus supplémentaire vu que je m en occupe en plus de mon activité et comme ça réduire mon activité salarié est ce que c est possible ?

  9. Rémi dit :

    Merci pour votre réponse ! (Je n’ai pas réussi à répondre à votre commentaire)
    Dernière question haha, y’a t-il un abonnement pour chaque plateforme (Airbnb, Abritel etc…) relié au Channel manager ?
    Si oui, comment trouver les tarifs ?
    Merci par avance…

  10. Rémi dit :

    Bonjour, tout d’abord très bon article !
    Afin de réaliser mon étude de marché je n’arrive pas à estimer (même approximativement) le nombre de location qu’il est possible de gérer seul en supposant que je délègue évidemment le ménage. Je ferai donc seulement un service de commercialisation, gestion des arrivées/départs et états des lieux entrée/sortie. Je suppose que les locataires arrivent tous plus ou moins aux mêmes heures, seul je me demande donc comment s’organiser ?
    De plus, existe t-il des logiciels spécifiques à la location courte durée évitant donc de publier les annonces une à une sur tout les sites (Airbnb, Abritel etc…)
    Désolé pour toutes ces questions et merci d’avance 🙂

  11. Jean-Claude dit :

    Bonjour Pierre, beaucoup de personnes intéressées par ce sujet. La question de la carte G revient souvent. A juste titre, en effet, si poursuites les sanctions sont sévères, l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 Euros d’amende. En réalité les conciergeries sont dans une sorte de no man’s land juridique. Elle peuvent facilement se trouver soumises à la loi Hoguet qui régit les professions immobilières. La limite est le niveau de leur intervention. Et avoir la carte G n’est pas simple à avoir. Sachant qu’à celle-ci peut s’ajouter le besoin d’avoir la carte mention prestations touristiques. La subtilité pour se passer de la carte prestation touristique est facile à mettre en oeuvre mais si on ne la connaît pas, en cas de contrôle, c’est la catastrophe.

    Et tout cela coûte cher en assurance. Pour commencer en conciergerie il vaut mieux « border » son activité et éviter les écueils qui peuvent amener à être requalifié en professionnel de l’immobilier sinon les coûts sont dissuasifs. Et encore une fois, les conditions pour avoir la carte G sont strictes.

    Je réfléchis à proposer une formation à ce sujet en tant qu’ancien agent immobilier et aidant mon épouse dans la gestion de sa conciergerie. 😉

  12. Gaëlle dit :

    Bonjour Pierre,
    Bravo pour vos articles qui sont très intéressants 🙂 ! Je gère depuis 3 ans ma Conciergerie Airbnb sur Tahiti, mais on ne m’a jamais réclamé la carte G. Savez vous si elle est nécessaire ici dans les POM ? Merci par avance pour votre réponse.

  13. Julien dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison que je loue en gîte en Auvergne et j’aimerais en déléguer la location au moins en partie à une conciergerie. Avez-vous rédiger un article sur « Comment bien choisir sa conciergerie » ?

    Merci
    Et bravo pour vos articles !

  14. VOISIN dit :

    Bonjour Pierre,
    Je souhaite lancer mon entreprise de conciergerie Airbnb,
    si j ai bien compris il est conseillé d avoir une carte G afin d étendre mes possibilités sur de la gestion locative. Par contre il est possible d exercer sans cette carte si je passe exclusivement par des sites tels que Airbnb ou abritel? Et que je n encaisse pas directement les loyers? ou je peux les encaisser et ensuite les reverser aux propriétaires?
    L immobilier n est pas mon activité actuellement, par contre j avais un appartement que je gérais à 100% en Airbnb en plus de mon travail ( d’où cette idée de création d entreprise) , par contre a 37 ans je ne me vois pas suivre de nouveau une formation sur 3 ans …J espere que n ayant pas de cartes G ou T cette activité reste possible car j ai bien avancé dans mon etude de marché et mon previsonnel et je suis motivé a 100%…

    • Pierre dit :

      Bonjour Pierre-François
      je dirais que pour sécuriser votre activité, si celle ci vient à vraiment marcher, il faudra essayer de vous en doter, et ce sera bon pour votre crédibilité également
      A très vite

  15. Patricia dit :

    Bonjour,
    J’envisage de créer une activité de conciergerie, suite à un changement professionnel. J’ai été titulaire de la carte pro pour l’activité de syndic, mais avait au précédemment la carte gestion, il n’y aura donc pas de souci pour cela. Ma question concerne bien entendu la prospection et le prévisionnel à réaliser. Dans ma région c’est plutôt vers le gîte que le Rbnb qu’il faut se tourner. J’ai les contacts pro pour la sous traitance de l’entretien exerçant encore à ce jour un métier de gestionnaire de copro. J’ai besoin de savoir comment mener ma prospection, car pour la gestion je n’aurai pas de souci, pour les contacts techniques ( plombier, électricien, espaces verts ..) non plus, mais j’ai quelques lacune sur le côté commercial. Que me conseillez vous ?

  16. Yseult CLARET dit :

    Bonjour Pierre,
    Ca y est j’ai lancé ma conciergerie! 🙂 les statuts sont presque déposés et ma page facebook est créée et commence à avoir des vues…il me reste cependant une problématique à résoudre, peut-être pourrez-vous m’aider?
    Il s’agit d’un problème de comptabilité…en effet comme vous le savez airbnb ne fait pas de facture présentant les loyers perçus mais du coup comment puis-je les enregistrer sans justificatifs et ensuite les faire apparaitre dans la facture que je fais au propriétaire vu que 80% est reversé au propriétaires….enfin dans c’est un sac de nœud et je ne m’en sors pas!!! Pourriez-vous m’aider svp?
    Je vous remercie 🙂
    A très bientôt
    Yseult

  17. walter decrock dit :

    Bonjour Monsieur,

    Dans le cadre d’un plan de départ volontaire au sein de mon actuel entreprise Air France, j’ai en projet de travailler dans une activité de conciergerie , telle que votre entreprise propose.

    Je suis actuellement agent de maîtrise d’encadrement au sol et dirige des équipes de vente en agence Air France en ville comme en comptoir aéroport.

    En activité secondaire, je gère à Paris avec un ami des locations Air b and B ( mon. Appartement en banlieue inclu..), avec le ménage et entretiens des appartement ainsi que les check in et check out classiques et l’accueil chaleureux des locataires de tous horizons.

    De surcroît, j’ai des aptitudes personnelles et passionnées de jardinier, que je voudrais mettre à profit dans ce projet de conciergerie, avec entretien des jardins, comme des piscines ou petits bricolages.

    Je suis un régulier et un enthousiaste des Landes, venant régulièrement en vacances à Seignosse et Hossegor, tant pour la beautés des sites et le tourisme que pour y voir de nombreux amis installés dans la région. Je compte donc m’installer sur place.

    Je suis en rapport avec des agence locales de conciergerie pour voir si rachat de franchise possible ou partenariat….cest cher mais cela permettrait de profiter dune reputation deja aquise…

    ou trouver le petit plus en auto entrepeneur et me lancer en demarchant a lancienne tous les proprietaires nombreux de residences secondaires explosant la bas … cela semble encore dément et un peu leger comme demarche mais bcp de locaux ou de gens du coin me disent que cela petu marcher.

    Je vous remercie de l’attention que vous pourriez apporter à cette demande un peu hors « cadre, mais qui ne tente rien n’a rien dit on !

    Cordialement

  18. Article très bien expliqué. Généralement l’on se demande quel est l’intérêt de faire appel aux service d’une conciergerie.
    Comme réponse je pense que le temps que vous investissez dans l’entretien de votre logement ainsi que la gestion de son annonce sur Airbnb peut en effet être rentabilisé ailleurs. Cela fait combien de temps que vous n’avez pas invité votre compagne au cinéma ? Au restaurant ? Que vous n’avez pas rendu visite à vos parents ? N’êtes pas sortis avec vos meilleurs amis du boulot ?
    Grâce à une conciergerie, ces choses dont vous vous privez par souci de rentabilité de votre logement sur Airbnb sont tout à fait réalisables. En effet, selon des chiffres récoltés par des instituts d’analyse métriques, en moyenne pour un logement à Paris, l’hôte peut gagner jusqu’à 7 heures de temps par semaine. En province, cela va encore plus loin, pouvant atteindre 12 heures gagnées par semaine.

  19. Robillard dit :

    Bonjour, je suis sur le projet d’ouvrir une conciergerie mais si je souhaite aussi travailler avec Air bnb quelles où je me renseigne et vers qui?

    Merci

    • Pierre dit :

      Bonjour Hélène
      Félicitations pour votre projet .
      Rien ne vous empêche de travailler avec Airbnb 🙂
      Quel est votre souci concrètement ?
      À très vite

      • Robillard dit :

        Bonjour Pierre,
        Merci !!
        Si par la suite je veux un partenariat avec Airbnb quelles sont les démarches à suivre?
        bien à vous, Hélène

        • Pierre dit :

          Pour avoir un partenariat avantageux, il faut déjà avoir une sacrée taille de conciergerie, et probablement travailler en exclusivité avec eux

  20. abrantes dit :

    Bonjour je souhaiterais ouvrir une conciergerie dans le calvados comment faire

  21. HILLION dit :

    Bonjour,
    Je suis actuellement agent co en agence immobilière et j’ai développé un service de locations saisonnière. Je souhaiterais aujourd’hui voler de mes propres ailes en créant une conciergerie, mais je voudrais être certainement que légalement j’en ai la possibilité en auto-entreprise, dans un 1er temps et surtout s’il faut la carte G ou un diplôme en particulier. Pourriez vous m’éclairer ?
    De plus, si cela est possible, qui en caisse le montant des réservations ? Le concierge ? et il reverse l’argent au propriétaire sans sa commissions, ou cela doit il fonctionner autrement ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement,
    Françoise

    • Pierre dit :

      Bonjour Françoise
      Je vais prochainement organiser un déviant sur le sujet.
      Sur le principe vous êtes entre deux eaux au niveau de la légalité et vous encaissez les loyers en effet
      À très vite

  22. Pellegrino dit :

    Bonjour j’aimerais monter une consiergerie en Guyane

  23. CHERFILS dit :

    Bonjour ,
    Expert Hotellier depuis 30 ans, je sui sinteressé par ouvrir une conciergerie sur le MAROC , Sud Maroc, ou j’accompagne déja des résidences de Villas, à louer

  24. Cerquant dit :

    Bonjour
    Je serais intéressée pour ouvrir une conciergerie en lien avec notre agence immobilière qu’elles sont les premières démarches nous sommes situés en Normandie entre Caen et Cabourg
    Merci de vos conseils
    Dominik

  25. Armin & Edita dit :

    Bonjour Pierre et merci pour tout les conseils que tu nous donne via ton site , c’est vraiment un travail extraordinaire et j’espère sincèrement que tu va continuer avec tout ca 🙂 . Avec ma femme on gère le menage de 4 appartements de nos 3 clients .On a vraiment envie de monter une société de conciergerie de la courte durée sur Annecy ( Haute Savoie) car on se rend compte que nos clients n’ont pas le temps de gérer leurs appartements comme il faut . Étant donné qu il y’a deja pas mal des conciergeries dans notre ville , est ce que vous pensez qu’on peut réussir a se faire une place si on respecte
    tes 5 étapes ? Merci d’avance et a bientôt 😉
    Armin & Edita

    • Pierre dit :

      Bonjour et merci pour votre intérêt

      Il y a toujours de la place si l’on se démarque et propose un meilleur service que les autres 😉

      L’histoire est pleine de marchés saturés où un nouveau venu est arrivé et a raflé la mise

      Relisez par exemple nos étude de cas sure Airbnb 😉
      Tout ce que devriez savoir sur Airbnb et que vous ignorez (étude de cas)

      A très vite

    • Aurelie dit :

      Bonjour
      Je me renseigne pour ouvrir une conciergerie. Je pense que dans mon cas le mieux est d’être Auto entrepreneur pour commencer mais je chercher à échanger avec des personnes qui sont déjà dans le même cas que moi. Merci par avance pour votre futur aide . J

      • Pierre dit :

        Merci pour votre message !

        Rejoignez le Cercle Privé, vous pourrez échangez avec d’autres pros bienveillants !

        A très vite

      • Melody P. dit :

        Bonjour Pierre,
        Je n’arrive pas à trouver quel type d’entreprise ou de société créer pour ouvrir une conciergerie (SA, SARL, SASU, Micro-entreprise… c’est assez flou pour moi) pouvez vous m’éclairer sur ce point ? Sachant que je n’ai pas de carte G, et que je compte me lancer seule dans l’aventure (possibilité d’avoir de l’aide de la famille/délégation des ménages).

        Merci beaucoup !

  26. Michael dit :

    Article intéressant mais gros point noir:
    – Obtenir la carte G, donc devenir Agent Immobilier: n’est pas aussi facile que ça.
    Attention: on ne peut pas être agent immobilier et avoir une auto-entreprise, c’est illégal.

    • Pierre dit :

      Comment faites vous du coup Michael ?

      A mon sens, mais ce n’est qu’une interprétation non confrontée aux faits
      Il s’agit d’abord d’analyser le marché et de se lancer
      ensuite, la carte G c’est quand le business prend de l’ampleur

    • Pierre dit :

      Concernant votre site, pensez à le passer en https via un certificat SSL c’est indispensable pour votre visibilité web

      A très vite

      • Sonia dit :

        Ayant une auto entreprise depuis 2ans de nettoyage, je m’occupe déjà des locations saisonnières pour une agence et je fais aussi d d’la conciergerie de particulier. Nous habitons sur les côtes charentaises en plein tourisme, j’ai un plombier sous la main, mon conjoint est bilingue et redoutable tout ce qu’il touche technologie.

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