Ouvrir une conciergerie airbnb en 5 étapes (méthode pas à pas)

Le secteur de la location saisonnière est jeune, mais sa croissance a été explosive.

Cet impressionnant développement a conduit à une présentation de la location courte durée comme étant à la portée de tous, y compris de créer sa propre conciergerie.

C’est tout simplement faux. C’est le mythe des startup…

Ce n’est pas un effort pour vous dissuader d’ouvrir une conciergerie. C’est un effort pour vous préparer.

Diriger avec succès une entreprise de gestion de locations de vacances peut être extrêmement lucratif, c’est vrai.

Avez vous déjà pensé à ouvrir une conciergerie pour location saisonnière ?

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Mais le fait est que vous allez entrer dans un monde où la concurrence est féroce.

N’y allez pas en pensant que c’est aussi facile que de poster quelques annonces Airbnb pour le compte de vos voisins, puis de laisser les profits et le cash flow rentrer sur votre compte en banque.

Avant de vous lancer, c’est comme un investissement locatif dans l’immobilier que vous avez déjà probablement fait, vous devez disposer d’une étude de marché solide, un business plan.

Pour vous aider, Eldorado Immobilier a développé ce simulateur d’étude de marché qui utilise le Big Data des plateformes de réservation en ligne comme Booking, Abritel, Airbnb ou gîtes de france.

De plus, vous devez développer vos compétences en marketing appliqué à la location saisonnière, en relisant ces articles par exemple dans un premier temps. C’est ce que nous allons vous aider à faire aujourd’hui.

Que propose un service de conciergerie ?

Il y a plusieurs rôles à jouer en tant que gestionnaire d’une conciergerie pour location saisonnière, c’est donc à vous de décider de votre niveau d’implication.

Si vous commencez à fournir un service complet de gestion et à gérer tout le travail vous-même, votre entreprise pourrait s’effondrer lorsque vous commencerez à prendre plus de clients.

C’est en effet le drame de beaucoup de startups de l’immobilier, elles grossissent trop vite, elles n’arrivent plus à suivre et le service client se dégrade. Comme il s’agit d’une composante essentielle de leur réussite, elles s’écroulent.

Par contre, si vous décidez de n’offrir que des services de marketing, vous risquez de limiter considérablement votre capacité d’expansion.

Il faut donc trouver un juste milieu pour trouver comment ouvrir une conciergerie Airbnb avec succès.

Comme une conciergerie est une startup de la location saisonnière, vous trouverez de l’inspiration dans cette compilation des 41 startup qui sont les plus dynamiques dans ce secteur, et comment Airbnb a hacké sa croissance.

Toutefois, ne vous faites pas trop de nœuds au cerveau, vous pouvez commencer avec une idée des services que vous allez proposer, et ajuster ensuite en fonction du retour de vos clients.
L’important est d’avancer pas à pas, ce que l’on appelle la méthode Lean Startup, qui est désormais largement démocratisée.

service de conciergerie
Le service de conciergerie couvre les besoins quotidiens des clients, c’est à la fois leur force et leur faiblesse

Avant que vous ne puissiez vous décider, vous pouvez aller plus loin en regardant ces services étonnants proposés par des conciergeries Airbnb.

1 . Entretien courant du gîte, appartement ou maison

En règle générale, une société de gestion de location de vacances gèrent séparément l’entretien périodique et l’entretien sur appel suite à un incident.

La plupart des entreprises choisissent de confier ce service à des :

  • plombiers (voyez comment nous avons géré de multiples dégâts des eaux en même temps !),
  • électriciens,
  • entreprises d’aménagement paysager locales, etc.

Si vous décidez pour devenir concierge pour particulier dans la location courte durée et par suite de réaliser ces prestations en interne, il faut avoir une taille suffisante en nombre de propriétés gérées et assurez-vous d’embaucher des employés formés et certifiés pour ces travaux techniques.

2 . Entretien ménager

L’essor d’Airbnb a créé un certain nombre de prestations parallèles, dont l’une d’entre elles est le service de nettoiement adapté à la location saisonnière.

Bien sûr, il y avait des services d’entretien ménager existants dans le passé, mais ceux qui s’adressent spécifiquement aux entreprises de type Airbnb sont disponibles avec une très grande marge de manœuvre pour s’adapter très rapidement aux changements, réservations de dernière minute et réclamations des clients.

Les services qu’utilisent les conciergeries airbnb comprennent que les réservations vont et viennent rapidement et que vous devez faire une impression parfaite sur chaque client, c’est ce que nous appelons l’expérience voyageurs.

société de conciergerie-comment créer
La façon dont vous gerez vos propres équipes est primordiale pour un service de conciergerie

Bon nombre de conciergeries ne font d’ailleurs pas l’impasse sur des services professionnels de nettoyage du linge, de pressing et également de dépôt/récupération des clés, ce qui permet de rencontrer les locataires en personne (la plupart du temps).

Si vous décidez de réunir votre propre équipe de nettoyage, assurez-vous qu’ils comprennent que la ponctualité et la rigueur sont des qualités essentielles à la survie de votre conciergerie.

3 . Service de check in et check out

C’est un rôle très exposé, alors vous (ou la personne qui travaille pour vous) avez intérêt à être une personne sociable et agréable.

Vous serez chargé d’accueillir les invités pour chaque réservation.

L'accueil des locataires donne la première impression de l'hébergement, il est donc absolument capital d'être agréable et avenant avec les voyageurs
L’accueil des locataires donne la première impression de l’hébergement, il est donc absolument capital d’être agréable et avenant avec les voyageurs

Normalement, cela signifie simplement rencontrer les voyageurs au moment de leur arrivée, de leur fournir les clés et les familiariser avec le gîte (faire le tour du propriétaire).

Certaines conciergeries pour location courte durée proposent des services de prise en charge et de retour avec des navettes pour aller à la gare ou à l’aéroport. Ce sera particulièrement apprécié, voir incontournable, pour créer une conciergerie de luxe.

Cela relève des services d’une conciergerie, mais devrait s’accompagner d’un supplément de prix.

Se battre sur les prix n’est jamais la meilleure solution.

4 . La gestion de la technologie

Certaines conciergeries offrent l’installation d’améliorations technologiques aux propriétaires qui leur confient leurs annonces (c’est bien sûr principalement valable pour les conciergeries de luxe).


Ces équipements supplémentaires pour location courte durée sont notamment des :

  • serrures électroniques,
  • systèmes de sécurité,
  • routeurs WiFi,
  • etc.

Consultez ici comment choisir la bonne cociergerie Airbnb si vous voulez trouver des idées inspirantes à ce sujet.

5 . Assurance pour location saisonnière

Certaines conciergeries étendent leurs services en proposant des polices d’assurance.

C’est quelque chose qui nécessiterait des conseils juridiques et un soutien financier pour être mis en place, alors attendez un peu si vous n’en êtes qu’à vos débuts.

Mettez l’accent sur vos services :

6 . Marketing de location courte durée

L’épine dorsale de votre activité lorsque vous allez ouvrir votre conciergerie Airbnb est votre capacité à assurer un flux sain de réservations pour vos clients.

Vous n’avez pas envie d’attirer des masses de prostituées, ou autres mafieux qui vont saccager l’appartement et détruire votre réputation.

Selon le type de contrat que votre conciergerie passe avec les clients, vos revenus sont également liés à votre capacité à louer bien et aux meilleurs tarifs, vous avez donc intérêt à avoir de l’expérience sur le marketing lié à la location courte durée !

comment créer un service de conciergerie
La difficulté de maîtriser le marketing pour faire face à la concurrence, est l’un des principaux facteurs qui décident les propriétaires à s’engagent avec une société de conciergerie type airbnb

Voici une liste de services de marketing typiques qui intéresseront vos clients et la rentabilité de leur investissement immobilier :

  • Mise en place de l’annonce sur les plateformes de réservation en ligne (création, édition, maintenance)
  • Photographies professionnelles de la propriété (pour les 40 meilleurs conseils photos pour votre gîte, c’est dans cet article sur Eldorado Immobilier)
  • Gestion des réservations : parfois développement d’un site web pour location courte durée et mise en place d’un biais d’apport pour de la réservation directe
  • Services de promotion des annonces…

Quel contrat proposer lorsque vous ouvrez votre conciergerie ?

En général, les sociétés de conciergerie et de gestion locative en général auront deux types de contrats à proposer aux propriétaires de locations courte durée :

Ce dernier est probablement celui qui deviendra la règle dans quelques années en raison de sa simplicité et du sentiment de sécurité procuré aux propriétaires immobilier.

Le modèle basé sur des commissions implique parfois des frais fixes pour des services tels que le nettoyage et l’entretien, puis un pourcentage du montant des réservations.

Les pourcentages de commission d’une conciergerie Airbnb varient entre 15% et 40% (20 à 25 % en moyenne).

Les modèles garantis offrent aux propriétaires un paiement fixe chaque mois.

C’est parfois avantageux, souvent moins qu’en étant plus dynamique.

Ce système proposé par certaines conciergeries rappelle celui proposé pour les investissements locatifs clef en main en location meublée LMNP type résidence de tourisme, résidence étudiante ou EPAHD.

Selon vos compétences en matière de recherche de clients et de négociation, ce système pourrait s’avérer beaucoup plus lucratif pour votre nouvelle conciergerie et vous permettra de ne pas passer par la cas galère qui fait renoncer la plupart des créateurs de conciergeries pour location de vacances…

Pour les propriétaires, elle permet d’augmenter leur revenu mensuel sans avoir à se soucier des variations saisonnières, et donc de ne pas redouter la basse saison.

Pour ouvrir une conciergerie airbnb, il faut des partenaires

Après avoir sollicité l’aide de divers gestionnaires de location de vacances pour identifier les pires erreurs qu’un créateur de conciergerie peut faire, la réponse la plus fréquente a été la suivante :

Ne vous lancez pas seul pour monter une conciergerie airbnb.

Cela s’applique aussi bien à l’auto entrepreneur concierge airbnb pour quelques propriétaires, qu’aux plus grosses structures avec une société destinée à gérer des centaines d’annonces.

Alors que certaines ont tendance à tout garder pour eux et à ne rien déléguer, pour différentes raisons, plus ou moins bonnes, il est assez courant que pour ce lancer, les entrepreneures travaillent avec des “free lance”.

L’avantage, c’est que vous pouvez ainsi bénéficier du statut d’auto entrepreneur tout en ayant accès à des entreprises établies et expérimentées qui sont bien équipées et qui peuvent évoluer avec vous tout en vous apprenant beaucoup.

Selon la taille de votre portefeuille d’annonces de location saisonnière, il se peut que vous n’ayez besoin que de quelques entrepreneurs indépendants pour commencer, surtout en ce qui concerne l’entretien.

Cependant, le nettoyage est une exigence plus lourde, et récurrente.

Vous pouvez recourir soit à plusieurs auto entreprises que vous coordonnées, soit une société spécialisée dans le ménage qui fera ce travail pour vous.

société de conciergerie
Le coeur de metier de concierge airbnb consiste à mettre en place une relation privilégiée avec la clientèle

Quelles que soient vos intentions initiales, il est fortement recommandé de faire des recherches et d’établir un répertoire des entreprises locales à qui passer des contrats.

A tout le moins, vous pouvez les approcher, pour avoir déjà établi une relation pour quand vous aurez besoin de leurs services :

  • soit en cas d’urgence
  • soit lorsque votre conciergerie se développe et que vous avez besoin de plus de personnel

Point juridique important : assurez vous que les auto entrepreneurs qui travaillent pour vous aider à ouvrir votre conciergerie ne travaillent pas que pour vous.

Sinon leur contrat de travail peut être requalifié et vous devrez vous acquitter des cotisations sociales. C’est normal, mais ça peut faire mal si cela n’entre pas en compte dans votre business plan !

A ce sujet, vous aurez probablement cette question de la part des propriétaires, nous y répondons dans cet article sur Eldorado Immobilier : passer par une conciergerie, es-ce que cela exonère des cotisations sociales du SSI ?

Juridique, responsabilité et attestation pour ouvrir sa conciergerie

Afin d’assurer la protection de votre entreprise , il est recommandé de consulter un conseiller juridique lors de la rédaction des contrats avec les clients. (les hôtes, pas les locataires de vos hôtes)

N’oubliez jamais que même si vous être autoentrepreneur, vous gérez une véritable entreprise, avec la fierté qui va avec mais aussi avec les contraintes.

Une conciergerie Airbnb, même en auto entreprise, est une entreprise, anticipez, soyez sérieux juridiquement, et souriez!
Une conciergerie Airbnb, même en auto entreprise, est une entreprise, anticipez, soyez sérieux juridiquement, et souriez!

Vous devez limiter autant que possible vos responsabilités lorsque vous prenez le contrôle de la propriété privée de quelqu’un d’autre.

Pour ce faire, vos contrats clients et vos contrats de location (pour les clients) doivent être rédigés par un professionnel.

Autre problème juridique à régler : une carte G, gestion, de professionnel immobilier semble incontournable.
Vous en saurez plus sur cet aspect juridique avec cet article : Tout sur la relation entre carte professionnelle et conciergerie.

Assurez-vous de valider ce point avant d’offrir vos services.

Votre conciergerie mérite une étude de marché pour survivre

La viabilité de votre entreprise dépend de votre capacité à évaluer correctement le tarif à la nuitée d’une propriété en tant que location courte durée.

Surtout si vous allez offrir un modèle de contrat garanti.

Tout d’abord, vous devez faire une étude de marcher pour évaluer la concurrence et son évolution.

Pour cela, vérifiez sur Airbnb, Booking.com, Abritel, et dans l’idéal tous les sites de ce top 50 et ces 8 concurrents directs de Airbnb.

  • Combien d’annonces sont proposées ?
  • Leur calendrier de réservations est il complet ?
  • Y a-t-il déjà des hôtels dans votre région ?
  • Est-ce que votre région a des attractions touristiques majeures à proximité ?

Vous avez également la possibilité d’utiliser le simulateur d’étude de rentabilité qui réalise pour vous votre business plan très rapidement grâce aux données du Big Data.

L’arme secrète pour ouvrir une conciergerie avec succès

Vous avez maintenant fait le tour des interrogations que vous devez avoir pour créer une conciergerie airbnb qui ait une chance d’être très rentable, en tous cas, sur le papier.

Quelle est la dernière étape ?

Il vous suffit de vous armer de votre arme secrète avant de commencer à engranger les clients qui vous confient la gestion de leur propriété : une offre irrésistible de crédibilité : une technique d’évaluation des loyers fiable.

société de conciergerie Airbnb
Les sociétés de conciergerie s’adaptent selon les besoins des propriétaires.

C’est pour cela que l’étude de marché que vous allez mener initialement doit être la plus minutieuse possible, car elle a en fait deux objectifs :

  • Tout d’abord, il vous permettra de ne pas monter une conciergerie pour vous apercevoir au bout de 6 mois que cela ne fonctionne pas du tout, et n’est ni rentable pour vous, ni pour le propriétaire
  • Deuxièmement, l’établissement de statistiques et de projections précises est également un excellent outil de marketing pour vendre un contrat

En effet, si vous démontrez aux propriétaires que vous allez leur rapporter 3 fois plus que ce qu’ils gagnent eux même, ils n’auront aucun mal à accepter votre taux de commission, et ils vous régleront même avec plaisir !

Les clients voudront savoir comment vous êtes arrivé aux chiffres que vous leur présentez. Dire que vous avez un bon pressentiment ne vous mènera pas très loin.

Alors, comment s’y prendre pour obtenir ces chiffres ?

Essayez les simulateurs Eldorado Immobilier.

Alors, comment ouvrir une conciergerie en 5 étapes ?

Pour ouvrir une conciergerie avec succès, les étapes suivantes sont essentielles :

  • une étude de marché le plus fine possible (concurrence, tarifs, commentaires)
  • décidez quels services proposer (check in, ménage, réparations)
  • décidez comment facturer (pourcentage des réservations ou forfait)
  • trouver des partenaires fiables (artisans, ménage)
  • peaufinez les contrats et obtenez la carte G de gestion immobilière
  • proposez une simulation qui rassure les clients

Qu’en pensez vous ?

Envisagez vous de monter une conciergerie Airbnb ?
Si oui, dites moi dans quel secteur dans les commentaires ci-dessous

Si non, dites moi ce qui vous freine

Je pourrai ainsi vous aider au mieux, quelle que soit la situation

3 commentaires

  1. Article intéressant mais gros point noir:
    – Obtenir la carte G, donc devenir Agent Immobilier: n’est pas aussi facile que ça.
    Attention: on ne peut pas être agent immobilier et avoir une auto-entreprise, c’est illégal.

    • Comment faites vous du coup Michael ?

      A mon sens, mais ce n’est qu’une interprétation non confrontée aux faits
      Il s’agit d’abord d’analyser le marché et de se lancer
      ensuite, la carte G c’est quand le business prend de l’ampleur

    • Concernant votre site, pensez à le passer en https via un certificat SSL c’est indispensable pour votre visibilité web

      A très vite

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