15 techniques pour remplir votre gîte pendant la basse saison

C’est bizarre ;=D, mais la plupart des demandes de coaching que nous recevons de la part de propriétaires de gîtes ou d’hôtels vise à leur permettre de louer plus, de remplir leur établissement, en basse saison.

Il est d’ailleurs communément admis sur les forums de locations de vacances, ou pour les grands organismes comme les Gites de France, que le taux d’occupation est faible en basse saison. “Heureusement qu’il y a la haute saison pour se rattraper et payer les charges”.

Que nenni, car il est tout à fait possible d’avoir un taux d’occupation excellent en basse saison (pour nous cela veut dire >90%).
Comme c’est une problématique qui revient souvent, nous avons compilé les 8 conseils qui nous semblent les plus efficaces.

1/ Définissez la basse saison de votre location saisonnière

Cela peut paraître trivial, mais il faut bien commencer par le commencement.
Et la notion de basse saison varie en fait énormément.

calendrier a compléter en basse saison pour location courrte durée

Le calendrier est compliqué à remplir en basse saison… Mais êtes vous déjà certain de bien cerner ce qu’est la basse saison pour votre gîte ?

Pas seulement sur une zone géographique, mais aussi sur le type de gîte que vous proposez.
Par exemple, dans la Lubéron en Provence :

  •  la saison basse ira de septembre à mai pour un gîte basique
  •  mais sera beaucoup plus réduite dans le cas d’une location plus luxueuse pouvant attirer des parisiens aisés hors saison touristique classique.

Pour définir votre saison basse, commencez par tenir un registre des demandes de locations que vous recevez au jour le jour.
Votre (vos) saison(s) basse(s) sont les périodes où vous n’avez aucune demande. Pas terrible…

Vous pouvez étendre la notion de basse saison aux périodes où vous avez du mal à remplir les semaines  complètes et à celles où vos locataires potentiels ne sont pas prêts à payer le prix de la haute saison.

Plus vous serez précis dans la définition de votre basse saison personnelle, plus vous serez apte à vous adapter au mieux et donc à rentabiliser votre location courte durée entre particuliers. C’est un  conseil simple, mais néanmoins un excellent conseil en investissement locatif

location courte durée des bases de donnée sur les locataires pour mieux s'adapter

Plus votre base de données d’informations sur vos voyageurs, vos locataires potentiels sera étoffée plus vous pourrez en tirer d’informations et mieux vous pourrez adapter votre location de courte durée à votre marché local

En allant plus loin, vous allez probablement remarquer que même lorsque vous vous considérez en basse saison, vous avez en fait certains jours que vous pouvez considérer en haute saison car ils font l’objet d’une forte demande… c’est souvent le cas des week ends.

Pensez aussi aux événements particuliers et aux manifestations qui ont lieu à proximité de votre appart ou hotel pendant la saison basse.

Ne baissez pas trop vos prix à ce moment là, ce ne sera pas la peine… et ce serait dommage pour votre rentabilité !

2/ Définissez qui est votre locataire type pour la basse saison

Vous avez probablement bien en tête le locataire idéal pour votre gîte.

Par exemple, pour le dernier appartement que nous avons mis en locations, il s’agit d’un couple avec enfants qui souhaite passer une semaine dans notre région touristique.

Donc ok, vous avez ciblé un profil type. Mais êtes vous certain que cela va coller avec la basse saison ?

Vous vous doutez de la réponse… c’est non…

Il faut donc ouvrir votre vision et vous adapter. Pourquoi ne pas cibler:

  • les ouvriers des entreprises du bâtiment qui travaillent dans votre ville?
  • Et les cadres des grands groupes implantés à proximité, qui voyagent régulièrement de site en site ?
  • Et les retraités du nord qui recherchent un peu de soleil ou du calme ?
chmabre d hote doit s'adapter pour pouvoir réserver plus et louer plus

Faites fi de vos préjugés et envisagez vos locataires potentiels sous un autre angle. Diversifier vos locataires permettra de louer plus

Reprenez vos contrats de location de l’année précédente et faites le point sur le profil des locataires qui ont loué votre gîte pendant la basse saison. Vous aurez peut être des surprises.

Notez que rien n’est plus dur à s’enlever de la tête que les préjugés ! Soyez donc vigilants sur ce point.

Posez vous également la question du biais par lequel vous avez reçu la réservation : plateforme de location saisonnière collaborative type Airbnb ? Grosse machine type Booking ?  Sites plus confidentiels comme Clefvacances ou Abritel ? Appel en direct suite à la recommandation d’un autre client ?

En résumé, commencez par comprendre QUI vous êtes susceptible d’accueillir en basse saison. Vous pourrez ensuite disposez de toutes les informations pour vous adapter au mieux et optimiser votre taux d’occupation et donc votre rentabilité.

Vous pouvez tout à fait adapter le marketing de votre location saisonnière en fonction de la saison.

Pensez aux stations de ski. Elles mettent en avant la neige et les sports de glisse l’hiver, et à contrario les randonnées et la nature verte et sauvage l’été… Inspirez vous en !

3/ Le prix n’est pas la variable d’ajustement automatique

Oui, bien entendu, il vous faut baisser vos prix.
Mais à la lumière du travail que vous avez mené précédemment, vous savez désormais que vous pouvez maintenir des prix hauts certains jours, notamment pendant les événements et les week ends.

Ensuite, revêtez votre tenue d’agent secret ;=D
Allez voir ce que vos concurrents font, et quels prix ils affichent.
Nous vous conseillons de faire un tour sur Airbnb, Abritel et le Bon coin pour vous faire une bonne idée d’ensemble.

la location saisonniere est un secteur concurrentiel

Mettez vous dans la peau d’un agent secret et espionnez, analysez, les prix de vos concurrents durant la basse saison

Repérez une dizaine d’annonces similaires aux vôtres, avec des commentaires corrects, et qui ont un calendrier de réservations assez rempli.
Ce sont des locations de vacances qui fonctionnent bien et sur lesquelles vous pouvez prendre exemple.
Essayez de comprendre leur stratégie au niveau des prix.

De quel pourcentage baissent-ils leurs prix par rapport à la haute saison ? 40% ? 50 % ? Les prix des week ends sont ils plus élevés ?

Faites des tests en changeant les dates auxquelles vous souhaitez réserver et étudiez comment les prix varient.
Testez également le prix des hôtels, là encore avec Booking, ou encore Hotel.com.

Sur Airbnb, vous pouvez également regarder les suggestions de prix fournis par leur algorithme.
Toutefois, personnellement nous trouvons que ces suggestions sont vraiment très basses.

Ce qui est important, c’est de croiser les informations pour en pas partir bille en tête.
Vous découvrirez peut être que vos concurrents maintiennent des prix corrects pendant toute la basse saison et ont donc une rentabilité bien meilleure que la vôtre ! Faites des tests, et vous saurez ;=D

4/ Baissez la durée minimum de vos séjours

En juillet et août, vous avez tout intérêt à être strict sur les durées de séjours et à n’accepter que des réservations du samedi au samedi.

En effet, c’est entré dans les mœurs, tout le monde réserve une semaine complète durant le pic de fréquentation de la période estivale.

Si vous ne prenez que quelques jours de réservation, voire pire, un long week end du vendredi au lundi, vous risquez bien de perdre deux semaines de locations. Et pendant la haute saison, c’est vraiment c’est dommage.

Par contre, en dehors de cette période et plus spécialement en basse saison, vous vous devez d’être plus souple.

Les habitudes de réservations sont moins stéréotypées et une tendance lourde est à la diminution de la durée des séjours.

rentabiliser et optimiser la location courte durée de votre chambrehote

Ne restez pas un dinosaure de la location saisonnière ! Adaptez vous aux nouvelles demandes des voyageurs pour rentabiliser votre gîte

Certes cela vous demandera plus d’intendance (ménage, check in, check out…), mais vous pourrez vos consoler en mettant un tarif différent entre la semaine (votre tarif normal de basse saison) et le week end (tarif plus élevé se rapprochant de la haute saison).

Cette modulation des tarifs, combinée à un taux d’occupation plus élevé devrait booster sérieusement votre rentabilité locative !

5/ Rendez attractifs les jours de semaine

Encore une fois, nous ne nous inquiétons pas trop pour les week ends.

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Le lundi tout est permis… les autres jours de la semaine aussi

Mais vous aurez plus de difficultés les jours de semaine classiques.

Une bonne technique est de proposer 1 nuit gratuite pour 3 nuits réservées.
Cela permet d’éviter de baisser trop votre prix puisque bien sûr vous gardez le tarif haute saison comme tarif de base…

6/ Modifiez l’agencement de votre gîte

Si vous louez un gîte avec plusieurs chambres, vous avez dû constater qu’il est plus difficile de louer à des groupes durant la basse saison.
Pour vous adapter, deux options peuvent être envisagées :

  • Fermer l’accès à certaines chambres pour réduire la taille du gîte et le rendre plus attractif pour les couples ou du moins les plus petits groupes. Cela vous permet en parallèle de diminuer vos frais (ménage, draps, casse, chauffage…), ce qui compense en partie les prix plus modérés que vous allez pratiquer
  • Vous pouvez également faire de la colocation et louer chaque chambre indépendamment
  • chambre de location de vacances
  • Ne pas donner l’accès à une chambre destinée aux enfants par exemple limitera vos frais et élargira votre base de clients potentiels pour un prix plus bas

Ainsi, vous pourrez accueillir les couples sans leurs enfants, alors que vous avez plus intérêt à pouvoir recevoir les enfants durant l’été…

7/ Créez des packages associés à votre location de vacances

Un autre bon moyen pour éviter de trop baisser vos prix pendant la basse saison est de garder le même prix… tout en proposant plus de services en même temps.

un package pour votre gite

Tout le monde aime les cadeaux et les offres spéciales. Associez la réservation de votre gîte avec un package et vous risquez de plaire aux voyageurs…

Si vous avez un prix de location assez élevé, pourquoi ne pas offrir un repas dans un restaurant par exemple ? Si vous affichez une photo du restaurant en question, avec une ambiance chaleureuse, cela peut pousser certains clients à réserver chez vous.

Vous pouvez bien entendu étendre la plage de propositions :

  • un massage gratuit dans un spa à proximité de votre hôtel
  • une place de stationnement gratuite
  • un billet d’entrée dans une des attractions intéressants dans les environs de vos gîtes
  • des billets à tarif réduit pour un événement local : foire, spectacle, etc…

8/ Investissez dans un hammam ou un jacuzzi

Encore une technique pour adapter votre location saisonnière à la basse saison : ajouter des meubles ou autres équipements dans votre logement.

Cela le rendra plus attractif par rapport aux autres.

un hamma ou un jacuzzi dans votre location de courte durée

ça fait rêver non ? vos locataires aussi sauteront sur votre annonce si vous proposez un jacuzzi

L’équipement le plus emblématique pour atteindre cet objectif est le jacuzzi.
Les jacuzzis figurent invariablement dans les listes d’équipements qui font la différence dans les locations de courte durée. Ils évoquent une notion de luxe qui plaît beaucoup.

9/

Contactez de précédents locataires de votre gîte

Prenez les choses en main. Quand les clients ne viennent pas à vous… allez vers les clients !

Pour cela, ayez bien conscience qu’un travail en amont est indispensable, à savoir collecter l’adresse e-mail de chaque client de votre location courte durée.
C’est assez simple en fait. Il suffit de demander à vos hôtes de mettre leur e-mail quand ils remplissent le contrat de location… et voilà le tour est joué.

C’est important, car si vous avez conclu la réservation avec une plateforme de location saisonnière comme Airbnb ou Booking, ils fournissent une adresse e-mail temporaire. Avec cette adresse, vous ne pourrez pas relancer vos locataires quelques mois plus tard. Prendre leur mail réel est donc très important.

un email ets fondamental pour une location courte durée ou un hotel

Il est important d’avoir l’e mail des personnes qui sont passées par votre gîte

Ensuite se pose la question du contenu de l’e-mail…
Et bien revenez aux points précédents de cet article sur comment louer plus pendant la basse saison et offrez leur une réduction ou un package.

Cela pourra attirer quelques visiteurs pour réserver votre appartement… et c’est toujours ça de prix, sans grand effort.

Bien entendu, votre retour sur investissement sera d’autant plus élevé que vos précédents visiteurs peuvent revenir facilement chez vous. Ainsi, si vous êtes dans la campagne d’une grande agglomération, ce sera beaucoup plus facile que si vous êtes dans le Queyras et que votre clientèle vient généralement de Paris pour se ressourcer…

10/ Demandez à vos précédents locataires de vous recommander… et trouvez le moyen pour les inciter à le faire !

Prenons l’exemple d’une location saisonnière aux Antilles, en Guadeloupe.

Vos précédents locataires ne vont généralement pas revenir tous les ans. Le trajet coût cher et aller aux Antilles est plutôt un projet ponctuel qui n’a pas vacation à se renouveler.
Il vous sera donc difficile de faire revenir vos précédents visiteurs pour quelques nuits, sous prétexte que vous leur proposez une petite réduction sur l’entrée de la réserve naturelle à proximité de votre gîte…

Mais dans ce cas, vous pouvez quand même tirer votre épingle du jeu.
Demandez plutôt à vos précédents locataires (toujours par e-mail donc), de recommander votre location saisonnière auprès de leurs amis et de leurs connaissances… et là vous démultipliez les personnes que vous pouvez cibler.
En plus, ces nouvelles personnes, dont vous n’avez jamais entendu parler, eux, ils entendent parler de votre appartement ou de votre maison, en bien et ils n’iront probablement même pas vous comparer à la concurrence.

Super cool, non ?

Pour plus d’impact, vous pouvez demander à vos précédents locataires de vous recommander, et en échange vous pouvez leur envoyer une jolie boîte de chocolats, un photo encadrée pour leur rappeler la destination, etc…

11/ Contactez les gens qui vous ont demandé des renseignements mais n’ont pas réservé votre appartement

Une fois que vous avez épuisé votre liste de précédents locataires… contactez ceux qui ont souhaité réserver chez vous mais que vous avez du refuser par manque de disponibilités, et également ceux qui vous ont contacté mais n’ont finalement pas donné suite.

Cette méthode peut rapidement porter ces fruits.
En effet, vous avez déjà été en contact avec ces personnes et vous avez établi une relation de confiance avec eux lors de vos échanges.

Proposez leur le package ou la réduction que vous avez créé, dans un bel e-mail qui donne envie d’être lu.
Evitez toute relance ou texte abusivement agressif. Le marketing a ses limites et si vous ne voulez pas faire fuir les gens, restez soft !

Rappelez bien que vous avez déjà échangé avec eux, afin qu’ils ne vous classent pas comme un spammeur.

12/ Mettez à jour vos annonces sur les plateformes de location saisonnière

Pensez à adapter vos photos à la saison.

mettez à jour vos photos en fonction des saisons

En hiver, mettez une photo de sports d’hiver, cela permettra au voyageur de mieux se projeter dans votre location

Montrez à quel point votre propriété est belle durant la basse saison.

Si vous êtes en hiver, une photo sous la neige peut faire un meilleur effet qu’une photo avec des cerisiers en fleurs, que vos clients potentiels sauront de toutes façons qu’ils ne les verront pas…
Mettez également vos descriptions à jour, ainsi que votre photo de profil.
N’oubliez pas également de mettre régulièrement votre calendrier à jour.
Cela vous démarque de la concurrence qui ne prend pas le temps de le faire, mais cela améliore aussi votre positionnement dans les annonces.
En effet, les grande plateformes comme Airbnb, Abritel, Wimdu, etc… valorisent les annonces qui sont régulièrement mises à jour.

Bien sûr, mettez vos tarifs à jour et affichez vos offres spéciales et vos packages.

13/ Essayer le site web de niche adapté à la location saisonnière

En basse saison vous aurez probablement un peu plus de temps pour faire des tests.

Pourquoi ne pas créer un site internet pour promouvoir votre location saisonnière, sur un segment très particulier de clientèle : une niche.

Vous pouvez également vous inscrire sur une plateforme de réservation dédiée. Il en existe pour tous les goûts ;=D

Prenons l’exemple des animaux familiers.
La plupart des gîtes, et quasiment tous les hôtels et chambres d’hôtes n’acceptent pas les animaux de compagnie.
si vous les acceptez, mettez cela en valeur ne créant un site internet dédié, par exemple “Gîte Lubéron animaux bienvenus”.
Vous serez sur un secteur beaucoup moins concurrentiel que “Gîte Lubéron” tout court et vous aurez beaucoup plus de chances d’apparaître dans de bonnes places sur Google pour les gens qui recherchent ce type de location.
Bien ciblé, ce type de site de niche peut avoir un impact énorme et vous apporter beaucoup, beaucoup de clients.

Bien entendu, l’imagination est sans limite dans ce domaine. Vous pouvez par exemple vous adresser :

  • aux cyclistes
  • aux coureurs à pied
  • aux handicapés
  • aux personnes allergiques aux ondes electromagnétiques
  • aux familles avec enfants en bas âge
  • aux végétariens…

C’est sans limite dans la mesure où vous proposez bien entendu un service qui va avec (un endroit pour garer un vélo en sécurité par exemple si vous vous adressez aux cyclotouristes)

14/ Ecrivez un article de blog pour votre location de vacances

Si vous avez votre propre site internet, vous voudrez probablement (et vous aurez intérêt), à le mettre à jour pour indiquer toutes vos adaptations à la basse saison (tarifs, packages, etc…).
Profitez en pour écrire un article où vous vantez les mérites de votre destination en dehors de la haute saison.
Faites un brainstorming sur ce qui est vraiment attractif pendant cette période. Au besoin, contactez votre office de tourisme pour vous aider à avoir de l’inspiration.

Après, vous pouvez écrire un article de blog sur votre site, du type :

  • “7 activités géniales dans le Queyras pendant l’hiver”
  • ou “15 choses à faire uniquement l’hiver dans le Lubéron”
  • ou encore “3 raisons de visiter la Guadeloupe pendant la saison des pluies”

Partager cet article sur les réseaux sociaux (Twitter, Facebook, …) et envoyez le par mail à vos anciens locataires.
Utilisez de préférence un autorépondeur type MailPoet ou MailChmip car avec une adresse de messagerie classique vous serez considéré comme spammeur si vous envoyez des mails à plus de 10 personnes à la fois, ou si vous envoyez plusieurs fois le même contenu.

15/ Contactez les organisateurs des manifestations proches de votre gîte

Cela va sûrement vous pousser en dehors de votre zone de confort, mais le jeu en vaut la chandelle.
Prenez vous en main, passez des coups de fil, envoyez des mails aux organisateurs des événements dans votre région.

Ils seront probablement flattés de votre intérêt et relayeront vos coordonnées si on les sollicite pour un hébergement.

Vous pouvez également leur proposer une offre spéciale ou VIP.

Peu de propriétaires de chambre d’hôtes ou d’hôtels feront cette démarche.

Cela vous démarquera à coup sûr et c’est une tactique qui peut être très payante.

Voilà, nous avons résumé les 15 stratégies de location saisonnière qui nous semblent les plus efficaces pour combler votre calendrier de réservations pendant la basse saison.

Vous pouvez aller plus loin avec le cours gratuit pour améliorer votre annonce sur Airbnb :

Avez vous d’autres techniques ?

partagez les dans les commentaires ci-dessous

Au plaisir de vous lire !

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15 techniques pour remplir votre gîte pendant la basse saison
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Pierre

8 commentaires

  1. Merci pour tous ces conseils ! vraiment ! Je suis esthéticienne masseuse alors je voudrais essayer de faire un pack romantique pour la st Valentin mais comment annoncer le prix car les voyageurs mettent une fourchette dans leur recherche.

    • Bonjour !

      Il faut qu’ils puissent lire votre descriptif c’est le plus important .
      Ensuite les avantages de vos prestations doivent faire oublier le tarif.
      Mettez un tarif d’appel pour les filtres, avec plusieurs options ensuite.

      Qu’en pensez vous ?

  2. Merci pour cet article très fourni, et riche en information qu’on ne trouve qu’ici. Je vais appliquer certaines des clés que vous avez évoqué pour booster mes locations saisonnières.

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