Booking.com : grosse arnaque ou eldorado pour la location saisonnière entre particuliers ?

Booking.com est un des mastodontes de la réservation de chambres d’hôtel en ligne.

bboking com est le site de plateforme de réservation le plus efficacfe pour la location saisonnière

Logo du site de réservations Booking.com

Malgré une réputation sulfureuse et des procès perdus face à des hôteliers exaspérés, il est possible de mettre votre location saisonnière destinée aux particuliers en ligne sur leur site .

Alors, faut-il tenter l’aventure ?

D’un fonctionnement rebutant au premier abord, mais aussi au second, etc… le site de Booking.com est aux antipodes de ses concurrents directs en matière de location de gîtes, chambres d’hôtes ou de simples appartements.

Tout est axé sur le confort du client, les commissions énormes du site, et … pas grand chose pour le bailleur.
Pourtant, cette plateforme de réservation en ligne est une machine de guerre qui peut vous remplir votre calendrier de réservations en un rien de temps.

Booking a un référencement incroyablement efficace…

Le site de réservation hôtelière bénéficie surtout d’une histoire dans un milieu pourtant très récent.

Du coup, son implantation, sa réputation sont mondiales

De plus, la stratégie de Booking est d’acheter des quantités phénoménales d’espaces publicitaires pour toujours apparaître en excellente position des requêtes les plus fréquemment tapées par les voyageurs et vacanciers dans les moteurs de recherche.

location saisonnière entre particuliers booking au top

Booking est une machine de guerre pour votre location entre particuliers

Vous pouvez faire le test avec « hotel pas cher + votre ville« , c’est immanquable !

Cela marche aussi pour toutes les requêtes tapées spontanément « hotel + ville » ; « location vacances + ville », etc…

Par conséquent, en référençant votre appartement ou votre maison sur le site, vous avez une quasi certitude de louer facilement car vous avez une visibilité énorme.

Autre grand avantage de ce site : la présence de commentaires des anciens clients. Le processus de validation des commentaires est difficilement contournable, contrairement à d’autres sites comme Tripadvisor, ce qui donne une crédibilité importante à Booking.

Les clients potentiels vont se référer à ces avis positifs ou négatifs et cela va les aider à décider s’ils réservent votre logement.

Génial tout ça, Booking semble donc être un eldorado pour la location saisonnière.

 

Pourquoi le titre parle-t-il d’arnaque alors ?

 

… payé par des commissions incroyablement élevées

Booking vous met en relation avec des clients potentiels du monde entier, il est donc normal et logique que vous leur versiez une commission.

les commissins de booking sont très élevées pour des locations saisonnières entre particuliers

Avec Booking.com, ce qui est sûr, c’est de passer à la caisse…

Mais bon, le problème est qu’elle est de l’ordre de 17% et que c’est tout juste énorme par rapport aux autres opérateurs du secteur de la location de courte durée (même si certains se rattrapent en faisant payer à la fois le locataire et le bailleur, mais cela a quand même le mérite de rendre la facture plus indolore)

Ces sommes sont en bonne partie réinvesties pour obtenir de bons référencements, CQFD, la boucle est bouclée

Ok, c’est cher, mais Booking vous permet de louer plus, et il y a certainement des services associés offerts au bailleur pour lui simplifier la vie, donc ça va quand même ?

 

Des conditions générales très défavorables pour le bailleur de courte durée

Le plus gros problème est que Booking vous considère juste comme une vache à lait. La comparaison n’est pas anodine car si on fait le parallèle avec le monde agricole, vous avez d’un côté l’agriculteur qui fait le job, mais qui a un peu de mal à s’en sortir financièrement, et de l’autre côté le distributeur et les intermédiaires qui se gavent en se contentant d’exposer votre travail aux gens.

Et bien, c’est même pire pour la location saisonnière entre particuliers : celui qui fait tout et qui ne reçoit pas grand chose, c’est vous ! En plus, vous n’êtes pas payé par Booking : le site ne gère absolument pas les transactions d’argent, sauf pour lui.

Pendant longtemps, le site a même exigé contractuellement que vous proposiez votre logement à la réservation moins cher sur Booking que n’importe où ailleurs, y compris sur votre site personnel ! Quand on se souvient du montant de la commission, on comprend qu’une action en justice ait été menée et gagnée par les hôteliers.

Mais il reste encore plein de clauses abusives dans les conditions générales que vous signez.

 

Les 5 défauts les plus pénalisants de Booking.com

Selon notre point de vue et nos expériences, malheureusement bien peu agréables avec ce site

 

1/ la réservation instantanée, sans aucune possibilité de contrôle

Lorsque qu’un voyageur réserve votre logement, c’est acté directement, sans vous demander votre avis.

Le voyageur a le droit ensuite d’annuler, mais pas vous.

Imaginez : un imprévu vous oblige à partir (décès familial, examen…) : que faites-vous ?

 

la gestion du calendrier pour les locations de vacances est fondamentale

La réception risque d’être vide si vous vous êtes emmêlé les pinceaux dans vos réservations…

 

2/ le risque de sur-réservation (ou double réservation) et de pénalisation par Booking

Vous avez vraiment intérêt à maintenir constamment votre calendrier de réservation à jour sur Booking.com

Le site est tellement efficace qu’il suffit parfois de quelques minutes pour vous planter car quelqu’un aura réservé automatiquement votre

les réservations de votre location de vacances ou de courte durée doit être optimisé

Le site est tellement efficace que le chrono tourne très vite !

logement sur Booking alors que vous venez de le faire également sur une autre plateforme de réservation… et là, vous êtes dans le stress car il n’y a aucune pitié. Si vous ne parvenez pas à pleurnicher de manière suffisamment convaincante sur l’un ou l’autre des sites concernés, vous risquez bien d’être radié, de prendre un commentaire négatif automatique, et de payer la différence de prix entre votre logement et celui de substitution que Booking se chargera de prendre pour votre clients lésés.

Si vous lisez ces lignes et que vous n’avez pas encore de gîte ou de chambre d’hôte, cela vous paraît peut être un peu gros, mais nous pouvons vous assurer que ces doubles réservations sont une réelle source de stress au quotidien et que cela va vraiment très vite.

Par exemple, la semaine dernière, nous avons reçu une réservation pour juillet 2016 (dans un an) dans une maison que nous avons en Provence. Nous louons cette maison en ce moment en saisonnier, pour rentabiliser le délai de vacance entre deux locations à l’année.

Comme le site de Booking donne d’office un calendrier d’un an ouvert à la location, la date butoir change chaque jour. Nous avons donc été « piégés » car les gens voulaient réserver juste un an plus tard et nous n’avions pas pu fermer les réservations jusque là.

Nous avons expliqué la situation aux locataires à 12h14. Ils l’ont très bien comprise et ont annulé à 12h23.

Le temps de nous connecter sur le site de Booking pour fermer les réservations manuellement, il était 12h24. A ce moment là, un SMS a sonné sur le téléphone : « Nouvelle réservation Booking » ! Pour la même date, un an plus tard !!!

Nous avons dû réexpliquer la même chose aux nouvelles personnes…  vous comprenez maintenant pourquoi le site Booking est source de stress.

 

3/ Trop de contrôles et de précautions, c’est juste ingérable

A chaque connexion depuis un autre ordinateur que votre ordinateur de bureau, ou depuis votre smartphone, il faut à chaque fois taper son numéro de téléphone, recevoir un SMS, taper le code, et enfin accéder à l’interface de réservations.

interface de booking extranet pour réservations de locations saisonnière

Au bout de 10 fois; ça rend dingue…

 

C’est juste too much.
D’autant plus que Booking ne propose aucune application pour gérer ses réservations ! Il faut se connecter sur le site web classique.

Cela fait partie des retards technologiques importants de Booking, qui mèneront probablement à sa perte de popularité et d’efficacité.

 

 

4/ Une interface à la limite de l’inutilisable et de l’incompréhensible

Nous mettons au défi le béotien sur le site de Booking de trouver comment réaliser les opérations aussi basiques que capitales pour son business, comme :

– demander un acompte pour valider une réservation : c’est bien caché dans l’onglet « disponibilités » qui sert normalement exclusivement à gérer votre calendrier de réservations

site et plateforme de réservation de locations de vacances et hitels entre particuliers booking com n'est pas intuitif

Pour demander un acompte sur Booking, le chemin d’accès est plutôt biscornu

 

– mettre un coût supplémentaire à partir de 3 personnes : il faut aller dans infos générales/hébergements…, super intuitif. Sachez qu’avec Booking, les prix sont obligatoirement dégressifs : le prix que vous indiquez est un prix maximum, pour 5 personnes par exemple si votre logement peut en accueillir 5. Booking applique ensuite une forte décote si le voyageur qui réserve vient à 4, 3, 2 ou seul. A vous de calculer le bon pourcentage pour retomber sur vos pieds lorsque vous louez pour deux clients, sinon vous risquez de leur laisser la nuitée pour 5 ou 10€ ;=D

 

– voir vos réservations : quoi de plus basique ? et bien non, ils ont réussi à faire super compliqué pour ça aussi. Il faut lancer une recherche avec des dates précises pour avoir un listing

 

– consulter une nouvelle réservation : vous recevez un mail et/ou un SMS, sans aucune indication utile. Il vous faut vous connecter sur votre intranet austère personnel et nous avons vu comme c’est la galère.

 

5/

 

 

 

En conclusion, Booking.com, de part ses abus liés à sa position dominante, se rapproche plus de l’arnaqueur que du partenaire sur lequel vous appuyer pour améliorer le taux de remplissage de votre location saisonnière. Mais il est dommage de s’en passer complètement tellement il est efficace pour vous permettre de louer plus.

Nous vous conseillons de n’utiliser Booking.com qu’en appoint, lorsque vous avez une seule date ou une courte période à combler. La meilleure méthode étant pour cela de fermer tout votre calendrier à la réservation, pour n’ouvrir au compte goutte que les dates qui vous intéressent.

 

 

 

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Pierre et Gwen – Eldorado Immobilier

 

 

Pierre et Gwen

88 Comments

  1. Bonjour
    Je suis en train de paramétrer mon compte Booking, j’ai quelques questions :
    – à la rubrique « activités » faut-il mettre les activités que l’on peut faire sur place (par exemple planche à voile car mon logement est près de la mer) ou celle que JE propose (dans ce cas « planche à voile » car j’organise des balades ou je propose des planches) ?
    – si on ne passe pas par le paiement booking et qu’on n’accepte pas la CB (je suis un particulier), on n’a pas d’autre choix que les espèces ? on ne peut pas faire chèque, paypal ou autre paiement alternatif ?

    • Bonjour Stephane

      Parlez des deux pour les activités.
      Plus vous en direz mieux ce sera !

      Vous pouvez vous faire payer par chèque ou virement ou éventuellement en espèces
      Il vous suffit de le préciser au locataire et cela convient très bien
      Personne ne nous a jamais planté car nous n’acceptons par la carte bleue 🙂

      Avez vous d’autres questions ?

      Cordialement

      • Merci pour votre réponse.
        Mais je ne propose (encore) aucune activité (les exemples que je citaient n’étaient que des hypothèses) ; en tant que locataire, il me semble que je serais un peu perdu car Booking ne permet pas de distinguer entre ce qui est proposé par le loueur et ce qu’on peut trouver dans les environs.
        Comment géreriez-vous cette possible confusion ?
        Bien à vous
        Stéphane

        • En fait les gens qui réservent pas booking n’y passent que très peu de temps.
          Je doute fort que le facteur « activités proposées » soit déterminant.
          À moins que vous n’ayez quelque chose d’exceptionnel chez vous ou à proximité

          Vous pensez à quoi comme activité exactement qui pourrait attirer des locataires?

        • Je suis un lecteur assidu de votre site et j’ai cru comprendre qu’il fallait se distinguer de nos concurrents ! j’avais donc pensé lister toutes les activités alentours (randonnées, cheval, plongée, planche à voile, kite, vélo…)

        • Bonjour Stéphane

          Merci de votre intérêt !

          Vous avez raison c’est une bonne démarche de lister tout ce qu’il est possible de faire dans les environs de votre location.
          Cela aidera les locataires potentiels à se projeter

          Avez vous une attraction majeure dans les environs à mettre en valeur et sur laquelle vous appuyer ?

  2. Bonjour Vincent. Nous venons de mettre notre site sur Abritel en payant l’abonnement annuel + le bon coin.
    J’ai également fait la demande chez booking mais suis en attente d’approbation or je viens de me rendre compte de la commission qu’ils prennent et qu’en plus, il faut leur verser une garantie de 3 locations !!!! Que me conseilleriez-vous ?
    un grand merci

  3. Bonjour,

    Votre article est tres interessant, je suis un particulier j’ai mon bien sur booking, un locataire me demande une facture, que doit-je faire ?
    Une facture avec mon nom en émetteur et le nom du client en destinataire le tout en HT? Merci d’avance pour votre reponse.

    Ismael

  4. Bonjour Pierre et Gwen,

    Tout d’abord, merci pour vos conseils sur Booking. Vous avez dit dans votre commentaire du 24/10/2016, que vous avez opté pour le paiement par Booking. Comment vous avez fait, car j’ai demandé plusieurs fois cette prise en charge de paiement, mais Booking m’a répondu qu’ils ne font pas….

    Merci

    Lalou

    • Bonjour Lalou,

      Merci de votre visite !

      C’est toute la joie de travailler avec booking…

      En ce moment ils ne font plus de nouvelles acceptations en paiement par booking.
      Ils disent que c’est parce qu’ils sont victimes d’arnaques à la carte bleue.
      Et que cela leur coûte trop cher.

      Le seul truc c’est que les autres plateformes Airbnb, abrité, Wimdu… utilisent aussi les paiements par carte blueue:)

      En tout état de cause booking bel et bien bloque les nouvelles inscriptions ce qui est très dommage car si vous n’avez pas le moyen d’accepter la carte bleue les acomptes sont très difficiles à assurer…

      A bientôt

      • Merci pour votre réponse !

        Finalement, j’ai opté le paiement par carte bancaire en envoyant un lien au client par l’intermédiaire de Payfacile qui prend 2,4% et 50cts et ça marche pou le moment. On verra pour la suite…

        Lalou

  5. bonjour je viens de lire qq message bien interessents moi j ai un gros probleme avec booking explique nous avons a l instant ou je vous ecris des polonais qui son au gite depuis le 1er fevrier reservation fait par booking il devait partir le 10 fevrier ne voyant pas les affaire bouges j ai telephoner a booking pour qu il contacte la personne car se son des polonais qui travail dans la region donc il on eu la personne prolongation du sejour jusqu au 17 fervrier 2017 dimanche matin booking n envois reservation annuler et les polonais sont dans le gite je telephone a booking il me dise que c est eu qui on annuler car la carte n est passer j ai demander qu il appelle la personne chose faite la personne va vous payer casch booking a reouvert les nuitees du 12 au 17 fevrier et les polonais sont toujour la mais je vais avoir par booking 56 euros pour une nuitee et rien d autre car pour le payant je dois me debroullier je pense qu il ne sont pas dans leur droit de nous laisser comme ça j ai envie d aller porter plaite contre eux car je ne sais meme pas si je vais etre payer par le loueur j ai une photocopie de la reservation dites moi qq recour je peux avoir merci par avance
    cordialement eliane

    • Bonjour

      Soyons clairs vous ne pouvez rien contre booking.com
      Leur site en france à ete officiellement jugé comme non responsable des réservations
      Vous devrez donc vous attaquer à la maison mère, en Irlande il me semble.

      De toutes façons c’est vous qui louez et êtes donc juridiquement responsable

      Ce que vous pouvez faire c’est porter plainte contre vos locataires pour squatte.
      Vous devez dire qu’ils occupent le logement sans titre depuis moins de deux jours, sinon vous devez engager une procédure d’expulsion classique.
      La durée d’une telle procédure dure souvent plus d’un an…

      Tenez nous au courant et bon courage
      Pierre

  6. Booking le Beste
    Nous gérons depuis 2 ans un lots d appartements (3 studios ) en Normandie (ville de 50milles habitants sur la cote) d’opale dans un immeuble hyper centre de la ville . Location saisonnière classique avec Abritel et Leboncoin . Nous nous sommes placés sur le marché de la location à petit prix sur des logements refaits à neuf (parquet massif , douche à l’italienne ,canapé lit système rapido haut très bonne qualité ).
    Abritel tarif ouvert avec 1 an sur le calendrier ( tarif de base et spéciale à la saison Pas de réservation automatique )
    Leboncoin tarif ouvert avec deux mois sur le calendrier (fait au fur et à mesure )
    Airbnb tarif au mois (pas de réservation automatique )
    La répartition des locations il y a 15 jours était cela :
    Hors saison d’été et des ponts . (environ 30€ la nuits .)
    Leboncoin 90% airbnb 10% abritel 0% (durée des location de 4 à 2 jours )
    (faire :Mail avec le contrat de location , Le recevoir par la poste avec le chèque de réservation , Mail de réception du chèque , mail demande règlement un mois avant , Le recevoir par la poste avec le chèque de réservation , Mail de réception du chèque du solde et message d’arrivée , Recevoir le client et faire la sortie du client )
    Gros travail pour PETIT valeur mais nous avons un tôt de remplissage conséquent (850€ de CA BRUT en moyenne par mois sur 1 an )
    Saison d’été et des ponts . (environ 40€ la nuits .)
    Leboncoin 50% abritel 50% (durée des location de 7 jours )
    Même travail pour ce qui est avant l arrivée des locataires mais moins de contrats et plus chers.
    Nous sommes inscrits sur Booking le 10/01/2017 (création pour un appartement ) , le courrier avec le code de mise en ligne l appartement arrive 10 jours plus tard. Site en ligne le 20/01/2017 .
    Nous avons mis 3 jours à comprendre et paramètre le site comme nous le voulions pour ne pas avoir des réservations qui ne nous conviennent pas (1nuits ).
    Location week end mini 2 jours et semaine mini 4 jours , Ouverture sur 1 mois(que le mois de février attention période de vacances scolaires pour la zone de Paris ) et le calendrier n est jamais ouvert sans notre accord .
    Nous avons augmentés le prix de la nuits hors saisons à 39€ à la place de 30€.
    Conclusion
    100% de réservation par Booking et au 09/02/2017 déjà 11 semaines de complètes sur 4 semaines et 3 appartement (soit 12 semaines )
    Rien à faire après que l accueil des clients et leur sortie.
    Faire très ATTENTION pour paramétrer votre appartement
    Nous avons pris les options suivantes :
    Paiement à la réservation de toutes la somme (annulation du client impossible ) même s’il ne vient pas (nous avons eu le cas .
    Le calendrier est fermé en permanence ( Nous l’ouvrons quand nous voulons )
    Choix du nombre de jours minimums de location.
    Pour le moment que du bonne heureux (rappel 3 jours pour comprendre le site et faire très attention quand vous ouvrée des dates de rentrer le bon prix et la bonne durée minimum de location )
    Bon courage

      • Bonjour
        Déjà merci pour la somme d’infos que vous mettez gratuitement sur ce site .
        Pour répondre à votre question
        Vous demandez le paiement de 100% de la somme à l’avance ?Oui
        Lors de la création de l’établissent , j’ ai coché « annulation stricte  » donc de mémoire remboursement 100% 60 jours avant et 50% 30 jours avant et dans délais de rétractation en dessous  » Aucun  »
        J ouvre le calendrier bloquer en continu que 1 mois avant .
        Donc les personnes ne peuvent peu faire marche arrière .J ai le problème avec une cliente qui avait réservé sur Booking et en direct .
        Elle a payé le prix sur Booking malgré son annulation et Booking a retiré sa commission pour que je puisse recevoir la cliente en direct .
        Tout les fonds arrivent directement sur Booking

  7. Bonjour Gwen et pierre,
    Un immense merci pour cet article qui m’a bien éclairée mais effrayée aussi. 🙁
    Je loue actuellement ma maison au bord de la mer par Abriel et suis très mécontente du site car leur mode de référencement est calamiteux et leur insistance à me faire passer en mode réservation instantanée (à la commission au lieu de frais fixes) relève du harcèlement!
    Je suis dans un petit village sur une île, bien en dessous du prix du marché et bénéficie des 5 étoiles à tous les commentaires. Malgré cela, même en tapant le nom du dit petit village, ma maison n’arrive qu’après toutes les maisons du département! Plus rien à voir avec l’île! Je ne loue donc pas assez souvent. Quel voyageur se rend en 50ème page pour trouver sa location?
    Je pense donc m’orienter vers un autre site mais j’ai peur de ne pas m’en sortir avec Booking.
    De plus, vous dites que Booking s’adresse essentiellement à des gens en déplacement professionnel, or là il s’agit d’une maison de vacances louée pour 7 nuits.
    Auriez-vous d’autres sites à me conseiller?
    Je vous remercie infiniment.
    Nathalie

    • Hello Nathalie,

      Merci pour le commentaire !

      Oui dans votre cas Booking n’est pas forcément le plus approprié. Quoique cela ne vous coûte rien d’essayer.
      Fixez bien des le début vos conditions (1 semaine minimum)
      Concernant Abritel pour nous c’est une vraie plaie car nous recevons plein de demandes par ce biais mais vraiment très peu de réservations. Par contre nous sommes à la commission et ils nous incitent à passer en paiement à l’année.. comme quoi 😉

      Vous pouvez essayer de louer directement sur le bon coin ou via Airbnb.

      Après sur du moyen terme la solution idéale pour vous semble être d’avoir votre site internet.
      En effet comme vous êtes sur une petite île avec peu de concurrence vous allez facilement arriver à vous référencer efficacement pour avoir des réservations en direct sans trop d’efforts.

      Qu’en pensez-vous ?

      Bien à vous

      • Merci pour votre réponse très intéressante!
        Mais comment les gens vont-ils venir sur mon site si j’en crée un?
        Et sur Abritel, comment faites-vous pour ne pas arriver en 50eme page?
        Comment se fait-il que des maisons situées à l’autre bout du département arrivent avant la mienne? Je ne comprends pas.
        Parfois je ne réussis même pas à trouver ma maison. 🙁

        Mille fois merci!

        • Hello !

          Les voies d’Abritel sont impénétrables… Certaines annonces sont mises en avant selon les propres critères d’Abritel : nombre de réservations que vous avez conclues sur les site, délai de réponse, délai de mise à jour du calendrier, … humeur du matin 🙂
          Classiquement, il faut répondre positivement à un maximum de gens (donc avoir votre calendrier à jour)
          Nous vous conseillons aussi de poser carrément la question à Abritel en leur disant que vous envisagez de vous désinscrire… ils vous répondront aimablement !

          Du coup, vous arrivez quand même à avoir des réservations, même en arrivant en 50ème page de résultats ?

          Pour votre site internet, vous allez publier des articles sur votre site.
          Ces articles contiennent des mots clefs, qui sont identifiés par Google qui vous met en avant.
          Si d’autres sites pointent vers vous, vous êtes également bien référencés.

          Cela a l’air compliqué comme ça mais c’est finalement très simple une fois expliqué.
          Nous proposons en ce moment la formation pour créer vous même votre site web, expliqué pas à pas.
          Vous pouvez jeter un œil dans la rubrique formation.

          Sinon, vous pouvez aussi trouver des prestataires qui vous le livrent clef en main.
          Mais bien sûr ce n’est pas le même budget 🙂

          Bien à vous

  8. Bonjour à tous les deux et merci pour vos conseils et discussions que je découvre ici et là sur la toile 😉
    Si je comprends l’intérêt de l’accueil personnel lié au check in, j’envisage une stratégie de check-in automatique (en rapport avec ma cible) tel qu’on pourrait le retrouver dans un hôtel lorsque l’on arrive tard. Vous avez d’ailleurs testé l’astuce du coffre à clés 😉
    Dans un tel cas, comment peut-t’on faire pour les formalités liées eu check-in (contrat état/des lieux) ? Les hôtels ne font pas de contrat ni d’état des lieux donc est t’il simplement possible d’établir un pré-contrat par mail/SMS ou tout simplement préciser des CGV au moment de la réservation ?
    Comment faites vous pour vos réservations booking quand personne n’est là pour accueillir ?
    Bien à vous

    • Hello Vincent !

      Merci pour ton retour

      Le mieux est de tout faire avant l’arrivée des voyageurs : contrat et CGV
      Pour Booking nous avons opté pour le paiement par Booking, du coup nous n’avons pas à être présents car c’est Booking qui s’occupe de tout 🙂
      Comme Airbnb

      Tu as combien de gîtes ? Dans quel secteur ?

      A bientôt

      • Je suis en Normandie. Pour l’instant, je n’ai que du locatif classique ainsi qu’un local à usage professionnel. Je souhaite tenter ma chance sur le saisonnier car il me semble avoir détecté une anomalie entre l’offre/demande dans mon secteur 😉 Je suis en pleine négociation sur un immeuble de rapport sur lequel je souhaiterais créer 4/5 lots (entre 25 et 35m²) pour les mettre tous, à terme, en location saisonnière. Je souhaiterais tester dans un premier temps mon marché avec 2 lots, ajuster mon offre en fonction des premiers retours et surtout mettre mon système à l’épreuve avant de mettre l’immeuble en full LS ! Evidemment, tous mes calculs de rentabilité se basent sur de la location nue/meublée classique pour retomber sur mes pattes au cas où le succès n’e serait pas au rdv ou que je n’arrivais tout simplement pas à suivre la cadence… Sans avoir passé le cap de la formation, je (re)vis, (re)bois et (re)mange immobilier depuis quelques semaines (annonces, blogs, Youtube,…) et peaufine ma stratégie. Comme beaucoup de personnes en activité (je suis salarié), le temps est un bien précieux et de plus en plus rare, raison pour laquelle je souhaite mettre en place un check-in/out automatisé et déléguer au maximum la gestion courante. Mon réseau est en place (maître d’oeuvre/entreprises travaux et gestion du bien au quotidien), reste plus qu’à conclure une bonne affaire dans un emplacement propice !
        J’ai épluché les différentes phases du processus et les outils existants (gestionnaire de calendriers, communication automatisée avec les partenaires pour la gestion des locations, templates pour le séquençage de communication avec les clients,…), je suis en train de devenir un geek de la location saisonnière 🙂
        Quel bonheur de découvrir des articles de qualité comme les vôtres ! Merci pour votre travail et je n’exclue pas la possibilité d’une formation pour niveau intermédiaire 😉
        Pour en revenir au sujet, j’ai choisi d’intégrer Booking comme précieux allié plutôt qu’à chercher à le contourner (du moins tant que mon futur site web et réseau de clients ne me permettent de conclure en dehors de la plateforme 😉 ). Mon business plan location saisonnière intègre systématiquement 17% de commission sur le CA dans mon calcul de charges. Je préfère toujours avoir une vision pessimiste dans mes hypothèses de calcul plutôt que de faire des plans sur la commette. La cerise sur le gâteau n’en sera que meilleure 😛
        Allez maintenant on arrête de réfléchir et on se jette à l’eau !

        • Hello Vincent !

          Wow !!

          J’adore ton dynamisme et ta façon d’aller de l’avant 🙂
          Tu as une bonne méthode également : tu te formes avant de te lancer, c’est exactement ce qu’il faut faire.
          Tu te prémunis également contre le risque d’échec, c’est nickel.
          A ta disposition pour du coaching pour t’aider à te transcender et cartonner en location saisonnière.

          Tu peux dores et déjà passer en phase de test.
          Tu postes une annonce sur le bon coin et airbnb avec les caractéristiques d’un appartement que tu souhaites créer, avec le prix que tu veux mettre.
          Tu fais ensuite le bilan sur les stats et les appels.
          Tu verras tout de suite si cela fonctionne.

          Mais je ne me fais aucun souci, la location saisonnière fonctionne de partout et avec de l’entrain pas de problème.

          Nous travaillons sur un article traitant de l’automatisation (une vidéo en fait). C’est un sujet tabou mais passionnant.
          Avec Gwen nous sommes comme toi : peu de temps disponible donc il faut aller à l’essentiel.

          Pour Booking, excellent allié pour boucher les trous ou pour avoir un de tes logements dédiés à ce mode de réservation.

          Tu nous tiens au courant de tes négos ?

          A bientôt
          Pierre

        • Bonjour,
          Résultat du chiffrage de l’ensemble des travaux lundi prochain, l’heure de l’offre est proche 🙂 Après, je ne m’enflamme pas (ou plus) je n’en suis pas à mon 1er propriétaire qui se vexe de mon offre… J’ai beau viser au plus juste avec une offre bien argumentée (montant précis des travaux, montant des loyers,…), la plupart d’entre eux n’ont pas (ou refuse de prendre) conscience de ce que peut coûter une rénovation même modeste.
          Mon souci pour mon test de marché c’est que je vise une clientèle majoritairement professionnelle. Mon secteur étant à mon sens moyennement attrayant d’un point de vue touristique, le test d’une annonce sur le Boncoin ou Airbnb ne me donnera pas malheureusement pas grand chose car je pense que les professionnels utilisent peu ces canaux pour réserver (sauf pour séjourner plus longtemps qu’une ou 2 nuits)… Un test sur Booking aurait été le top. Mais là, je vais avoir des problèmes 🙂

        • Hello Vincent,

          Il est normal que certaines de vos offres soient refusées ou que des propriétaires se vexent, c’est la vie !
          Les gens ont souvent du mal à comprendre que s’ils veulent vendre à un investisseur, le prix est fondamental.

          Vous allez effectivement avoir des problèmes si vous faites un test réel sur Booking 🙂
          Par contre, ce que vous pouvez faire est d’aller voir les autres annonces sur Booking et scruter les commentaires : dates, durée de séjour, remarques…
          Tous ces éléments constituent une base intéressante pour une étude de marché et savoir si votre appartement peut être attractif

          Qu’en pensez vous ?

        • Tout à fait d’accord sur l’approche, j’ai bien épluché toutes les plateformes existantes (dont Booking) et ce que j’ai découvert m’a donné très envie de me lancer !

        • Hello

          Bon fonces alors !

          Au pire tu peux aussi louer à l’année en meublé si tu n’y arrives pas en saisonnier.
          Mais vu qu’il y a des hôtels dans le coin avec un peu de marketing tu vas arriver sans problème à remplir ta location

          Tu nous tiens au courant ?

        • Bonjour,
          Je reviens vers vous après quelques temps. Le projet est toujours dans les tuyaux, la négociation est en cours… Comme vous le savez, je suis en plein casse-tête pour savoir sur quel statut partir depuis que le RSI veut rentrer dans la partie.
          J’ai une petite question: comment se passe concrètement la partie contrat et état des lieux avec Booking (et Airbnb) ? La personne qui réserve accepte de facto le contrat ? Un état des lieux en présence des 2 parties peut-être évité ?

        • Vincent, c’est sympa de vous revoir sur le blog!

          Si vous avez peur du RSI, créez une SAS ou une SARL familiale et on en parle plus 🙂

          Nous avons peut être tord de le voir ainsi, mais nous considérons en effet que l’acceptation de la réservation vaut contrat.
          Ensuite, nous transmettons un état des lieux précisant que si aucune remarque n’est faite dans les 24h il est considéré comme accepté sans réserve

          Du coup, nous nous passons parfois d’état des lieux

          Mais après à vous de voir, il s’agit peut être d’une prise de risque de tout le monde ne veut pas accepter !

          A bientôt

  9. Bonjour,

    Après être tombé sur votre blog j’ai eu très peur de commencer avec booking, étant bien habitué de Airbnb.
    Je pense que votre article n’est plus à jour, car booking propose un peu le même système que airbnb, paiement géré par le site, restrictions annulation, fixer les prix qu’on souhaite, synchronisation des autres calendriers…
    Blocage du calendrier, très important. Voici 1 mois que j’ai commencé, le seul inconvénient est le paiement le mois suivant.
    Ergonomie simple et plus aisée que Abritel par exemple, et bien plus marketing que Housetrip qui n’attire aucun client!
    Pour moi les 2 « gros  » du marché sont Airbnb et BOOKING.

    Hélène

    • Hello Hélène,

      Merci pour votre commentaire, c’est intéressant de débattre.

      Que ce soit bien clair, nous ne disons pas autre chose que vous sur le fond.
      pour nous Booking est une machine de guerre, encore nettement plus performante que Airbnb.
      Ce qui est vraiment gênant c’est que vous ne pouvez pas choisir vos clients, contrairement aux autres plateformes.
      Vous savez cet article a été beaucoup vu et Booking nous a contacté, après quelques échanges ils ont rapidement amélioré quelques points de blocage.
      Toutefois, la synchronisation ne fonctionne pas avec Google (Calendar) notamment, et seulement pour quelques hébergeurs en importation.
      Leur application Pulse a des capacités très limitées, vous ne pouvez pas tout paramétrer avec.

      Simplement, vous auriez tord de ne pas utiliser Booking.
      Mais soyez très prudente, sinon vous verrez la foudre s’abattre sur vous si vous avez une sur réservation, en particulier en mode paiement par booking 🙂

      Ce serait intéressant d’en savoir un peu plus sur votre hébergement pour voir comment optimiser vos réservations.
      Dans quelle région êtes vous ? Pouvez vous mettre un lien vers une de vos annonces ?

      Bien à vous

    • Bonjour Hélène,

      Je suis sur Booking depuis 8 mois, et j’ai demandé qu’il gère le paiement, mais il m’a répondu que c’est pas possible !!!! Comment vous avez fait ?

      Lalou

  10. bonjour pierre et gwen ,
    tout d abord merci pour cet article très instructif
    je voudrais vous demander un eclaircissement en ce qui concerne le problème de la capacité d accueil ,je n ai pas bien saisi votre réponse et je préfére avoir toutes les données en mains avant ma collaboration avec ce requin.
    par exemple,j ai un gite pour 4 personnes, comment éviter de le voir bradé si il est loue par un couple ou une personne seule ?
    que vouliez vous dire par ajouter un cout supplémentaire a partir de 3 personnes
    merci par avance
    bien cordialement
    estelle

    • Bonjour Estelle,
      Merci pour vos compliments et votre intervention cela fait plaisir !
      En fait vous avez la possibilité soit d’avoir un prix constant quelque soit le nombre de personnes que vous hébergez (4 ou moins), ou alors vous pouvez choisir d’avoir un décote par personne en moins, avec un pourcentage. Par exemple, 15% de réduction par personne en moins.
      Si vous optez pour cette solution vous devez être vigilants car 15% plus 15% cela fait plus de 30%
      Veillez également à ce que la décote ne soit pas prise en compte pour mois deux personnes sinon une personne seule risque de dormir quasi gratuit chez vous !
      Faites bien vos calculs avant de vous lancer et gardez vous un pense bête pas très loin quand vous fixez vos tarifs.
      Par exemple si vous entrez un tarif de 99€ pour 4 personnes vous devez avoir en tête combien cela fait si seulement deux personnes réservent.
      Cela vous paraît plus clair ?
      A bientôt sur le blog

      • bonjour Pierre et Gwen
        merci beaucoup pour cette réponse rapide et oui c est bien plus clair
        si on a le choix entre une décote et un tarif fixe,c est bien plus rassurant et je vais pouvoir m atteler a cette inscription qui m enchante moyennement,des aujourd hui
        merci encore
        bonne journée a vous 2
        estelle

  11. Attention avec booking qui met les calendriers de réservations à jour sans tenir compte des « mises à jour » effectuées par l’établissement. Résultat le planning booking a des places disponibles alors que vous avez bien mis à jour votre planning et stipuler que de telle date à telle date aucune réservation n’était possible chez vous. Pour faire court l’établissement n’est pas autorisé à louer en dehors de booking qui ne regarde que ses propres mises à jour et pas celles du propriétaire et ensuite Booking vous facture des frais d’annulation prétextant avec une ENORME MAUVAISE FOI qu’il y avait des disponibilités de location chez vous pour des périodes que vous aviez bien cochées « COMPLET ». Problème informatique rencontré de la connexion extranet où il aura fallu que j’attende 3 jours pour me connecter à cause d’un BUG INFORMATIQUE, le pire est que le personnel booking était persuadé que cela provenait de moi, j’ai mis 1 mois avant de m’inscrire chez eux et j’ai dû avoir une trentaine de personnes au téléphone dont 3 m’ont raccroché au nez sans appel dès les premières minutes.

    • Oui, il faut être particulièrement persévérant avec ce site pour obtenir quoi que ce soit .
      De notre côté nouvelle galère en cours, nous venons de passer au paiement par Booking. En gros booking fait payer les locataires directement et ensuite vous reverse l’argent. Cela évite les annulations intempestives…
      Seul problème, booking ne nous a pas reversé les loyers…
      Des heures de telephone en perspective

  12. Bonsoir,

    Je viens de faire le payement par booking pas directement avec les clients. qu’est ce que vous pensez pour le payement tardive de 1 mois des fois plus, après le séjour des clients. Quand je téléphoné plusieurs personnel de booking on m’a répondue que c’est pareil pour toutes les hôtellerie et location saisonnière. Est ce que c’est votre cas aussi ?
    Merci,
    Sahondra.

    • Hello Sahondra,
      Merci pour votre commentaire.
      Déjà, je vais peut être vous décevoir en vous disant que vous avez de la chance !
      En effet, Booking.com a un nouveau programme de paiement en direct des hôtels et propriétaires de gîtes… mais il a rencontré tellement de succès qu’ils ont énormément de mal à le mettre en place. Vous faites donc partie des heureux propriétaires qui bénéficient de ce programme.
      Pour le délai de paiement, c’est encore un autre inconvénient de Booking. Ils profitent de leur position dominante pour avoir des délais importants.
      Ce sera difficile d’y changer quoi que ce soit… à part de changer de plateforme de réservation !
      Vous louez uniquement par Booking ou vous utilisez d’autres sites ?
      Vous êtes propriétaire/gérant de quel hôtel et dans quel secteur ?
      Bien à vous
      Pierre

  13. Bonsoir,

    je viens de changer le payement virement par booking. Est ce que c’est normale qu’ on me paye que 1 mois 7 jours après le séjour des clients chez moi ? quand je mange au restaurant ou je dors dans un hôtel je paye mon repas des que je termine à l’ hôtel c’est pareil. S’ il vous plais est ce que vous aussi on vous paye Plus d’ un mois après le passage des client ? par ce que les personnels de booking m’avais dit que c’est pour toutes les propriétaire comme ça.

    Merci,
    Sahondra.

    • Re
      Si Booking le fait alors ce n’est pas officiel.
      C’est bien à vous de déclarer l’intégralité de vos revenus non seulement aux impôts mais aussi à la mairie pour la taxe de sejour.
      Après si vous envisagiez de passer du « côté obscur », sachez que c’est tout à fait inutile et que vous pouvez très bien etre parfaitement en règle et ne pas être imposé sur vos loyers.
      Découvrez comment en vous inscrivant à la newsletter qui vous permet d’accéder au statut de membre VIP (gratuit) bien à vous

      • Bonjour Pierre et Gwen merci de vos réponses, je viens de m’inscrire à la newsletter 🙂 pour le calendrier je n’ai pas bien compris vos explications, justement je loue en été donc quels seront les soucis?

        • Hello Jean-Jacques,
          Merci beaucoup pour l’inscription !
          Avez vous reçu l’e-book ? certains de nos lecteurs nous font part de soucis à ce niveau.
          Justement, pour votre location l’été c’est juste parfait ;=D

      • Bonjour, une question concernant la TVA, j’ai remarqué que les factures booking sont sous le régime de l’autoliquidation, mais en ma qualité de particulier je n’ai pas de numéro de TVA, du coup dois je la déclarer et si oui comment ???

        • Bonjour Jean Jacques et Annie,

          Concernant la TVA vous n’y êtes pas assujettis.
          Mais attention tout de même car si votre activité peut être requalifiée en para hôtelière, vous serez redevables de la TVA… et la frontière est parfois mince en fonction des pratiques que nous pouvons avoir.

          En effet, pour être considéré comme para hôtelier, il faut réunir trois des items suivants :
          – fournir un petit dej
          – offrir le nettoyage des locaux
          – fournir du linge de maison
          – assurer la réception (même par voie électronique…)
          Du coup, nous ne fournissons plus le linge de maison ;=D

          Après il faut y réfléchir globalement car la TVA est à 5.5%
          Cela peut valoir le coup d’être assujetti et donc ensuite de ne pas payer la TVA sur les fournitures !

          Il faut raisonner global

          Quand à Booking, no comment !

  14. Bonjour, comment fait-on pour ouvrir et fermer le calendrier pour éviter cette histoire de résa un an à l’avance? Je souhaiterais mettre mon appartement en location juste pour l’été! Merci de votre aide

    • Bonjour
      Il faut le faire manuellement et surveiller régulièrement pour voir si de nouvelles dates se débloquent.
      Mais le souci vient souvent de très fortes demandes en été donc comme vous louez pendant cette période vous ne devriez pas être trop embêté . A moins que vous soyez dans une station de sports d’hiver et alors les vacances scolaires seront un autre point de vigilance .
      Si votre location d’été fonctionne , vous envisagez de vous lancer à l’année ?
      Bien à vous

    • bonjour je suis un particulier quel statut doi je prendre svp je loue un appartement sur booking j offre plus le petit dejeuner si c est mieux pour les impot
      merci

      • Bonjour Jean-Jacques,

        Le statut qui vous convient à priori le mieux est celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
        Vous devez vous enregistrer au greffe du tribunal de commerce via un formulaire P0i

        Nous vous déconseillons d’offrir le petit déjeuner si vous visée est simplement fiscale.
        En effet, votre activité pourra alors se rapprocher fortement d’une activité para hôtelière.
        Vous seriez alors soumis à facturation de la TVA

        Pouvez vous nous en dire plus sur votre localisation, les caractéristiques de l’hébergement que vous louez ?
        Et nous mettre un lien vers votre annonce ?

        Cela nous permettra d’affiner notre réponse et nos conseils

        Bien à vous et à très bientôt
        P&G

  15. Bonjour,

    Très bien votre article 😉
    J’ai voulu me desinscrire de Booking.com ou j’avais mis deux appartements. Ça a été très très long et très difficile de trouver la façon de me desinscrire sur le site, après plusieurs mails, et ils m’ont téléphoné pour me relancer.
    Je signale que je me suis desinscrits car vraiment les commissions oui elles sont énormes et on est obligé d’accepter le réservation. Merci pour l’idée du calendrier à ouvrir et fermer, je n’y avais pas pensé.
    Donc un excellent tuyau !
    Bien cordialement,
    Nicolas

    • Merci de partager votre expérience Nicolas
      C’est intéressant
      Bien contents d’avoir pu vous donner une petite astuce ;=D
      Envisagez vous de retourner sur Booking.com du coup ?
      Bien à vous

  16. Il semble donc bien que je ne sois pas le seul à me plaindre de Booking !

    Il y a environ un mois j’ai réservé une chambre d’hôtel à Budapest. Mon compte a été rapidement débité !

    Suite à un contretemps j’ai été obligé d’annuler cette réservation. Mes mails restent sans suite et aucun remboursement en vue 🙁

    Ce sera certainement la dernière fois que je ferai appel à eux !

    • Hello !
      Pour le coup, nous ne sommes pas du même avis que vous… car de l’autre côté de la barrière ;=D
      Pour l’hébergeur, une annulation c’est potentiellement beaucoup de perte car il a peut être refusé d’autres personnes pour vous accueillir, et si finalement vous ne venez pas…
      Avec Airbnb ce sera la même chose et si vous passez en direct, vous perdrez votre acompte.
      C’est la vie !

  17. Excellent article !!!

    Et tellement vrai 🙁

    Je gère plusieurs appart hotel à Metz, et je fais comme vous : je ferme le calendrier puis j’ouvre les nuitées à la dernière minute.

    Je rejoins également le problème du client « qui pense avoir payé sur le site », résultat des courses, en arrivant à l’appartement, lorsque je demande le paiement, le client pense qu’il va payer 2 fois. C’est relativement gênant comme situation !

    À cette liste j’ajouterai également :

    – Une fois référencé sur Booking, ces derniers achètent les mots clé de votre établissement sur Google Adwords. De ce fait, lorsqu’un client cherche votre établissement sur le net il tombe d’abord sur le lien Booking au lieu de votre propre site internet.

    – Pour les location d’appart hôtel ou de séjour longue durée, mes clients aiment bien avoir un premier contact téléphonique. Or sur Booking vos coordoonées sont invisibles, au cas où vous effectuiez la transaction en dehors de leur site et que les 17% leur échappe !

    – Il vous faut un logiciel pro vendu par votre banque pour prélever les cartes des clients. Sans cela, aucun paiement ni aucun acompte est prélevé par Booking, si le client ne se présente pas c’est tant pis pour vous !

    • Merci pour ton commentaire Paul, tes éléments complémentaires sont tout à fait exacts également !
      On peut aussi ajouter qu’ils ont uns système de communication interne archaïque et quelque peu contre productif.
      En ce moment, nous réglons le souci d’une personne qui n’est pas venue au dernier moment dans un de nos apparts.
      il a fallu batailler pour que Booking valide l’annulation du fait du client… mais ils nous ont quand meme facturé les frais
      Nouvel appel, ok ils nous remboursent… résultat ? Nous venons de recevoir une nouvelle facture du moment du remboursement promis… mais c’est à nous de payer ;=D

  18. Bonjour,
    Tout ce qui est dit ici est vrai, mais je pense qu’une autre manière d’aborder les choses est possible :

    1. Si booking est le leader et qu’il est si efficace, autant se baser sur lui et le faire de manière exclusive, ça évite les problèmes.

    2. S’il est efficace et s’il est si cher, autant monter ses prix jusqu’à trouver la résistance, et donc intégrer la comm booking dans son offre => booking se gave mais c’est indolore pour moi alors quelle importance ?

    3. Si booking est si efficace, quelle importance d’avoir un « no show » ? Au pire, on perd une journée si le séjour est de longue durée et on re-remplis le reste.

    J’expérimente cette stratégie depuis un moment et pour l’instant, je suis très largement gagnant par rapport à l’incroyable temps perdu à renseigner mes pages sur AirBnB, Homeway, Trip Advisor … et payer pour des labels qui se sont tous révélés inefficaces.

    Je précise que pour l’instant, je n’ai qu’une seule chambre.

    En fait, tout celà est une question de mentalité : Booking est une réussite indéniable mais nous ne sommes pas prêts à payer pour en partager les bénéfices.

    Je connais un joli proverbe indien pour ça : « Si tu veux connaitre les univers et les dieux, accroches ton char à une étoile ».

    Cheers.

    • Bonjour Eric,
      Ce n’est pas la capacité à attirer les clients qui est critiquée.
      Booking.com est une machine de guerre qui amène plein de voyageurs, donc il est normal qu’ils prennent une commission.
      Ce qui ne va pas c’est plutôt la relation de dominant-dominé qu’ils entretiennent avec les hébergeurs.
      Il y a plein de ratés avec Booking mais ce n’est pas grave. Mais quand c’est vous, ils vous allument !
      Pour votre stratégie du tout Booking, c’est tout à fait possible, MAIS :
      – vous aurez plus de petites réservations de courte durée, donc il faut suivre derrière au niveau logistique
      – si vous avez des commentaires négatifs, si Booking vous exclut (ça peut arriver très vite), vous êtes complètement mal car vous dépendez d’un seul site
      Qu’en penses tu ?

      • Salut Pierre,
        Pour la relation dominant-dominé, je n’ai pas ce sentiment. C’est une grosse boite qui est bien obligée de définir des réponses standards face à tout un tas de cas particuliers, il est impossible de faire du cas par cas.

        On les a eus plusieurs fois au téléphone et on voit bien qu’ils cherchent la solution dans le cadre de ce qui leur est imposé.

        Pour l’instant, zéro ratés nous concernant et 10/10 pour tous les avis postés, donc je ne peux pas dire comment ça se passe quand on se rate.
        Notre principale préoccupation, c’est d’éviter les doublons avec nos clients directs, et là oui c’est chaud car ça va très vite.

        Pour autant, je pense qu’on bénéficie de tous les contentieux passés avec booking (dont la fin de l’exigence d’exclusivité) qui les ont « adoucis ».

        Et au fait, un point de détail à ne pas négliger : 10% des clients booking nous cherchent sur internet pour réserver en direct, juste parce qu’ils savent qu’on gagne plus de cette manière.

        Mieux : environ 30% des clients booking (les déplacements affaires) nous disent qu’ils réserveront directement la fois suivante.

        La clé, c’est la satisfaction absolue du client que nous cultivons. Très curieusement, il semble que ça se retourne contre booking. Mais bon, je crois que c’est inclus dans leurs calculs !

        Eric.

  19. Bonjour, quand je lis vos commentaires sur Booking.com j’ai l’impression que vous racontez ma vie.
    Pour cette première location saisonnière de 3 gites, j’ai compris que cette activité que je croyais « pépère » est plutôt un calvaire surtout grâce à Booking. En revanche, il faut bien admettre que ce site reste de très loin le plus efficace en comparaison des 4 autres avec lesquels je travaille. Petite précision également concernant la clientèle Booking que je trouve particulièrement pénible. Pour moi, l’avenir serait plutôt sans Booking avec un calendrier synchronisé efficace. Bien cordialement

    • Bonjour,
      Merci pour votre témoignage, c’est tout à fait ce que nous avons vécu également !
      Difficile toutefois de se passer de booking pour passer au delà des 80-90% de réservations
      Bien à vous

  20. Bonsoir Pierre et Gwen,

    Contente de voir un article qui ne vante pas Booking.com! J’ai fait de la location saisonnière quelques mois avec l’un de mes appartements parisiens, il était sur Airbnb (nickel) et sur booking… J’ai détesté! Tout d’abord comme vous le citez, la commission est énorme (pour moins de service que Airbnb) et surtout le fait de ne pas pouvoir refuser une réservation! su coup je me suis retrouver dans la situation de ne pas pouvoir honorer un séjour, et j’ai dû pas mal pleurnicher pour ne pas avoir à payer la différence du relogement de la personne… Bref, si je refaisais de la location saisonnière, je ne mettrai pas mon appartement sur ce site!

    A bientôt

  21. Bonjour, Merci pour ce billet, fort intéressant. J’ai une question: Peut-on publier son annonce en tant que particulier sur booking sans être déclaré « meublé de tourisme » à la mairie? Nous devons comme sur tous les autres sites de location (airbnb..) déclarer nos revenus dans le régime BIC, Est-ce bien cela ?!

    • Bonjour Fred,
      Vous pouvez tout faire, mais il y a la réglementation…
      Votre meublé doit être déclaré en mairie, pas nécessairement être classé en meublé de tourisme
      Les revenus sont bien à intégrer en BIC

  22. Bonjour

    Un particulier peut mettre son appartement en location sur booking.com. Il me semblait que ce n’était réservé qu’aux professionnels?
    Est-ce que cela a changé?
    Merci d’avance de votre réponse
    Cordialement

    • Bonjour Christine,
      beaucoup de gens croient que Booking est réservé aux professionnels… à tord !
      vous pouvez tout à fait y faire référencer votre bien en tant que particulier
      Bien cordialement

  23. bonjour Pierre et Gwen,
    Votre article est vraiment intéressant car il donne vraiment un avis avisé et réaliste de la situation sur Booking.com, je suis d’accord avec la description mais… j’ai un autre vécu avec le site de réservation.

    Je suis jeune investisseur et j’ai testé le site et cela a été très concluant, je m’explique:
    – Les personnes m’ont rendu l’appartement propre voire nickel, je leur ai laissé le choix de faire le ménage ou pas, dans tous les cas ils ne l’ont pas pris. Dorénavant je vais l’imposer car je veux que se soit TOUT le temps nickel… 😉
    – Je n’avais que cette plateforme de réservation
    – Il est vrai que la commission est chère, mais ils ont rempli le planning pour l’été (99%), alors que « Airbnb » (= 3 réservations)
    – Leur interface n’est pas intuitive, je l’accorde, mais après plusieurs coups de fil… on arrive à mieux cerner leur fonctionnement.

    Le seul point négatif, par rapport à Airbnb, c’est qu’il y a un échange d’argent… et j’ai pris le risque d’attendre le client pour qu’il paye (je n’ai jamais eu de problème de paiement).

    Je viens de découvrir votre blog, et je vais vous suivre dorénavant afin de partager les expériences…

    Michael
    Investisseur et peut être futur blogueur!!

    • Hello Michael,
      La situation que vous décrivez correspond tout à fait aux bons côtés de Booking
      Vous avez une très bonne idée d’exiger de faire le ménage, l’hygiène est vraiment un élément essentiel de la réussite
      Bonne journée

  24. Bonjour,

    Excellent article qui reflète bien l’usage de Booking ; une plateforme indispensable pour accroître son taux d’occupation et pourtant un site qui laisse une sensation de se faire raquetter sans pouvoir dire grand chose.
    Reste la solution de céder aux chantages et de n’utiliser que ce site pour éviter les doublons.
    Egalement, je suis intéressé par la plateforme Kigo, qui gère l’ensemble des sites de réservation en temps réel (moyennant une jolie somme encore). Cette dernière solution est plutôt réservé à un usage plus intensif que les premiers investissements.

    • Jean,

      merci pour ton retour sur l’article, ça fait plaisir

      n’utiliser que Booking pour ses réservations me semble risqué car d’expérience, la clientèle est plutôt en déplacements professionnels, sur des périodes courtes. Souvent aussi les gens se croient malheureusement à l’hôtel et laissent tout en vrac ;=D
      pour nous, Booking sert simplement à boucher les trous, de manière très efficace (trop ?!)

      nous avons essayé Xotelia de notre côté, fonctionne plutôt bien. c’est 20€/mois jusqu’à 3 locations

  25. Bonjour Pierre/Gwen,

    Vous mettez que « Booking ne propose aucune application pour gérer ses réservations ». Il y a celle-ci qu’ils mettent pourtant en avant sur leur sit (Pulse)

    En ce qui concerne les paiements, si vous êtes aussi sur Abritel/HomeAway, rien ne vous empeche, lorque vous avez une reservation sur Booking.com, de la rajouter dans votre calendrier d’Abritel manuellement et ensuite d’envoyer une demande de paiement au vacancier comme s’il avait reserve par Abritel. D’un point de vue cout, cela revient au meme voire moins cher car la commission d’Abritel pour les paiement tourne autour de 3% je crois alors qu’avec PayPal c’est legerement plus cher (a verifier). De toutes facons vous etes obliges de mettre votre calendrier d’Abritel a jour apres avoir recu une reservation de Booking.com donc autant faire d’une pierre 2 coups.

    Anthony.

    • Hello Anthony,
      Effectivement Booking vient de sortir leur nouvelle application « Pulse » spécialement dédiée aux propriétaires
      nous la testons : le chargement est rapide, l’interface agréable, gain de temps certain
      côté points négatifs, les actions sont limitées (pas de possibilité de signaler un no show pour l’instant) et il faut se déconnecter/reconnecter pour changer de gîte ou appartement
      mais c’est un bon début qui comble un retard important par rapport aux concurrents

      Pour la stratégie via Abritel, cela semble un peu compliqué et onéreux (commission sur commission) ;=D

  26. Bonjour Anthony,

    ton message est très intéressant.

    Nous supposons que tu synchronise tes différents calendriers avec une exportation iCal, ce qui n’est malheureusement pas possible avec Booking. Il existe des logiciels qui synchronisent tous les principaux sites, nous en testons actuellement deux qui marchent bien, mais c’est payant ;=D de l’ordre de 20€/mois

    pour le paiement, après divers tâtonnements nous demandons aux étrangers un paiement par paypal, c’est rapide et sécurisant. Si le vacancier ne paie pas, il faut rappeler Booking, prouver que la personne ne répond pas et ensuite ils annulent la réservation.
    Mais pour cela il faut bien paramétrer les conditions de paiement sur le site de Booking car sinon, vous ne pouvez rien demander et c’est la surprise le jour J…

    Merci

  27. Bonjour,

    Si le paiement ne se fait pas pas l’intermédiaire de booking.com comment faites-vous? J’imagine que vous n’attendez pas le jour d’arrivée des vacanciers pour qu’ils vous payent en liquide? Si ce sont des vacanciers français, vous pouvez toujours leur demander de faire un virement bancaire a l’avance par contre qu’en est-il des vacanciers étrangers (hors zone euro par exemple)?

    En ce qui concerne le calendrier de réservation, pourquoi ne le synchronisez-vous pas automatiquement avec les autres calendriers des sites que vous utilisez? Par exemple je suis sur Abritel, HouseTrip et AirBnB et les calendriers sont synchronises automatiquement pour justement éviter les double-réservations. Est-ce que ce n’est pas possible de le faire avec booking.com?

    Merci,

    Anthony.

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