Vous vous lancez dans la colocation ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir pour réussir et avoir une haute rentabilité. Des astuces utiles
Comment bien choisir sa colocation ? Quel bail de location meublée faut-il choisir ? Et que doit contenir ce dernier ? Les risques d’impayés sont-ils évités avec la colocation? Comment éviter les disputes entre colocataires ?
En matière de colocation, comme pour tout investissement locatif, passer de la théorie à la pratique requiert quelques préparations et précautions à prendre en amont. Découvrez nos conseils et astuces pour vivre paisiblement et rentablement votre colocation.
Cet article s’adresse bien sûr aux investisseurs qui se bougent, mais également aux locataires. En effet, chacun doit avoir la vision de l’autre pour proposer l’offre la plus adaptée et respectueuse pour l’autre. L’immobilier des propriétaires qui se bougent, c’est toujours gagnant – gagnant !
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Ce que vous devez savoir avant d’entreprendre une colocation
Quelles sont les précautions à prendre avant de louer en colocation ?
En effet, on ne se lance pas dans la colocation sans avoir pris toutes ses précautions.
N’oublions pas que ce mode de location consiste à ce que deux personnes (ou plus), généralement étrangères l’une à l’autre, cohabitent ensemble dans un seul et même appartement.
Plus globalement, l’investissement locatif, même très rentable en meublé n’est pas à prendre à la légère. Voici quelques ressources sur Eldorado Immobilier qui vous aideront :
Immeuble de rapport : comment investir à haute rentabilité ?
5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif
Quelles précautions à prendre dans le cas où vous êtes propriétaire de coloc ?
Si vous êtes propriétaire, sachez que, contrairement aux idées reçues, la colocation est le moyen le plus sûr de ne pas avoir de loyers impayés, avec la location meublée en courte durée (puisque vous faites payer avant le séjour…).
Depuis la mise en place de Visale, la caution locative garantie par l’Etat à destination des jeunes travailleurs ou étudiants, louer à plusieurs étudiants assure même une sécurité financière de plus.
Pourquoi parler d’étudiant ?
Car la colocation est le mode de location privilégié des étudiants et que ces derniers sont une majorité à la privilégier.
Cela dit, rien ne vous empêche à opter pour la colocation même si vous n’êtes pas dans une zone à étudiants.
En effet, les seniors, les jeunes travailleurs, les personnes isolées ont de plus en plus recours à la colocation qui est le moyen de maîtriser son loyer tout en ayant de grandes surfaces de vie à disposition et en ayant une vie sociale épanouie.
Quelles précautions à prendre dans le cas où vous êtes locataire ?
Si vous êtes locataire, vous devez bien évidemment vous assurer d’avoir des affinités avec votre colocataire et un mode de vie commune. Ces deux conditions sont indispensables pour une colocation paisible et durable.
Vivre à plusieurs implique aussi de faire quelques concessions. Définissez vos priorités au moment de la recherche d’appartements ainsi que les critères moins importants.
D’un point de vue administratif, il faut vous assurer que le propriétaire accepte les colocations et que votre nom figure bel et bien sur le bail. Attention cependant à la gestion des baux solidaires. Si il y a un seul bail pour tous les colocataires, si l’un d’entre eux refuse de payer, les autres doivent s’exécuter à sa place…
Comment bien choisir sa colocation ?
En tant que propriétaire, investisseur, vous devez sélectionner l’appartement idéal pour que les colocataires puissent à la fois avoir des espaces qui préservent leur intimité tout en ayant des espaces communs agréables et si possible insonorisés… Comme pour tout investissement, beaucoup de cases à cocher 🙂
Lors de votre recherche de colocation, restez pragmatique !
Pensez d’abord au côté pratique et confortable de votre colocation avant d’imaginer le bien atypique de vos rêves.
Même si vous avez le coup de cœur pour un appartement, ne sacrifiez en aucun cas les éléments suivants :
- Une chambre individuelle pour chaque colocataire. Attention : un canapé dans le salon n’est pas considéré comme une chambre à coucher 🙂
- Les critères de base pour un logement décent et louable sont :
- 9m² de surface minimum selon l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002
- une hauteur sous plafond de 2.2m ou 20m3 de volume utilisable
- Un espace commun ;
- Une cuisine relativement spacieuse ;
- Optionnel : des toilettes séparées, plus pratiques au quotidien. Cela valorisera votre bien.
Comment bien choisir ses colocataires ?
Pour commencer, vous devez bien connaître la personnalité, les goûts et le mode de vie de vos colocataires. C’est là que la définition de votre profil type ou de votre personae est important.
Pour plus d’infos :
Marketing location saisonnière : 4 leçons ETONNANTES apprises de nos CONCURRENTS
Votre arme fatale : l’expérience voyageurs
Si c’est un inconnu, plusieurs rencontres en amont seront nécessaires.
Le choix du bon colocataire n’est pas une tache anodine. Vous allez avec lui semer les germes d’une colocation qui vit bien, toute seule, le paradis du rentier.
En effet, lorsque l’un des colocataires va partir, ce sont les autres qui pourront choisir le remplaçant pour vous. ça roule tout seul !
Alors autant semer les bonnes graines au départ !
Comme lors d’un entretien d’embauche, n’hésitez pas à aborder certaines questions telles que :
- budget,
- les horaires de travail,
- la cigarette,
- les animaux domestiques,
- la fréquence de sortie et de réception d’invités
- ou encore le temps d’occupation de la salle de bain.
(bon ne posez pas trop de questions non plus, sinon vous allez faire fuir tout le monde!)
Quel contrat de colocation devriez-vous choisir ?
Pour officialiser la colocation, propriétaire et locataires doivent signer un bail de location meublée. Ce document juridique indispensable définit :
- La durée du bail (d’un an minimum pour un meublé, trois ans pour un non meublé) ;
- Les obligations du bailleur et des colocataires, un préavis en cas de rupture du contrat (un mois minimum pour un meublé, 3 mois pour un non-meublé) ;
- Une clause de solidarité (idéal pour les propriétaires, moins pour les locataires ;))
Voici un exemple gratuit à télécharger maintenant :
À ce propos, faut-il louer en meublé ou vide ?
Concernant le bien en lui-même, le bail précise :
- La surface habitable ;
- La description des lieux et leurs usages ;
- Les équipements privatifs et les accessoires.
Enfin, sur le plan financier, le document indique le montant du loyer hors charges ainsi que le montant du dépôt de garantie.
Pour plus d’infos sur le dépôt de garantie :
21 questions sur les cautions et dépôts de garantie pour votre location saisonnière
Dépôt de garantie Airbnb : comment ça marche ? Un paiement facile ?
Colocation : quel bail choisir ?
Pour aller un peu plus loin dans les aspects juridiques, notez qu’en colocation, il existe deux types de baux :
-
Le bail commun solidaire :
Pour le bail solidaire, un seul contrat est signé, avec clause de solidarité. Tous les colocataires sont sur un pied d’égalité et profitent des mêmes allocations qu’un locataire seul.
Le bail commun solidaire est avantageux pour le propriétaire, car comme son nom l’indique, ce bail oblige les résidents à payer le loyer d’un des colocataires si celui-ci ne le fait plus.
Notez que même si l’un des colocataires quitte la colocation, la loi ALUR prévoit une « solidarité » jusqu’à six mois après la rupture dudit bail.
-
Le bail individuel :
Ce bail prévoit un contrat par colocataire, sans clause de solidarité. La rupture de bail est plus simple, sans obligation de trouver un remplaçant pour le locataire. Ce choix est toutefois beaucoup plus rare, car moins avantageux pour le propriétaire.
Attention, ne pas confondre clause de solidarité et caution solidaire. Cette dernière engage une personne extérieure à régler le loyer et les charges dues par un locataire s’il ne peut pas les payer.
Colocation : qui paie quoi ?
Les colocataires peuvent décider librement de la gestion ainsi que la répartition des dépenses quotidiennes.
En revanche, la gestion commune d’autres factures est obligatoire.
J’entends par là :
- le paiement du loyer,
- du dépôt de garantie,
- de la caution solidaire,
- la taxe d’habitation,
- l’assurance habitation
- et la contribution à l’audiovisuel public en font partie.
Important : Il est plus simple que les colocataires s’assurent chez le même assureur.
Car le pire arrive souvent, il faut savoir y remédier sereinement. et ‘lavoir anticipé..
Marché de la colocation
Les cibles de la colocation
Les étudiants ne sont pas seulement intéressés par la colocation pour son prix attractif ou pour faire la fête !
Il existe aujourd’hui une véritable tendance à la vie en communauté et à la colocation.
La plupart des gens recherchent une colocation pour lutter contre l’isolement (par exemple, un jeune travailleur qui s’installe seul dans une nouvelle ville) ou pour trouver une ambiance conviviale.
Selon une étude, 45 % des colocataires sont des étudiants , 54% sont des actifs et 1% des retraités.
Chaque année, le nombre de colocations en France augmente de 30 à 40% !
La demande est donc très forte et c’est la raison pour laquelle il faut s’intéresser à ce type d’investissement.
Villes pour la colocation
La stratégie de la colocation ne fonctionnera pas partout comme l’investissement locatif. Il faut choisir l’une des deux catégories de villes suivantes :
- Villes étudiantes : Choisissez dans ce cas des emplacements proches des transports en commun et des centres universitaires. Le garage n’est pas un critère obligatoire, mais assurez-vous qu’il y a des commerces à proximité immédiate.
- Des villes pour les jeunes professionnels : Investissez dans un logement proche des transports en commun et si possible pas trop loin des parkings. Vous devez être proche des principaux centres d’emploi de la ville. Dans ce segment de locataires, n’hésitez pas à monter légèrement en gamme ( une salle de bains supplémentaire, une cuisine entièrement équipée, etc.)
Les avantages relatifs à la colocation
Colocation : quels avantages pour les locataires ?
Louer plus grand et partager les frais
La colocation vous permet effectivement de louer un bien plus grand que si on louait seul pour un prix moindre.
Étant donné que le prix est divisé par le nombre de personnes présent dans la colocation, vous pouvez cibler des appartements plus spacieux, dans un quartier au le mobilier est élevé ou bien dans le centre-ville.
De plus, il n’y a pas que le loyer qui est partagé, mais également toutes les charges ainsi que les frais tel les factures (internet, télévision, électricité…etc.) ainsi que les réparations diverses.
Rencontrer des gens différents et complémentaires
La colocation permet également de s’intégrer plus facilement dans une nouvelle ville lors des études supérieures ou l’obtention d’un nouveau poste de travail, car elle facilite les rencontres.
Colocation : Les avantages pour le propriétaire
Une meilleure rentabilité
Le principal avantage de la colocation est que ce type de logement peut se louer légèrement au-dessus des prix du marché. De plus, il y a très peu de carence locative, car ce type de bien est de plus en plus recherché.
Si un des colocataires décide de quitter le logement, les autres trouvent rapidement un nouvel occupant pour le remplacer et le propriétaire n’a donc pas à s’en occuper, ce qui est un avantage indéniable.
Pour aller plus loin sur les subtilités d’un calcul de rentabilité réussi :
Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres
Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif
La clause de solidarité assure les loyers
En ce qui concerne le paiement du loyer, il existe des clauses de solidarité qui permettent aux propriétaires de se retourner vers tous les colocataires en cas d’impayé.
Cela vous garantit de toucher chaque mois le loyer demandé.
Possibilité d’exonération d’impôt
Deux cas.
Si vous louez une partie de votre résidence principale il est possible que vous soyez exonéré d’impôts sur les revenus locatifs. Pour cela, il vous faudra respecter les trois conditions suivantes :
- La pièce louée doit être meublée ;
- Cette location doit être la résidence principale de votre locataire ;
- Le loyer appliqué doit rester sous le plafond fixé par l’administration fiscale.
Ou alors, vous utilisez le mécanisme de la déclaration au réel en utilisant les amortissements, d’où l’intérêt de louer en meublé.
Cf : Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique
Colocation : Risque et Inconvénients
Les locations locatives
Le premier ennemi de l’investisseur est la location saisonnière.
Même si vous avez le meilleur rendement locatif du monde, si vous n’avez pas de locataires pour payer votre loyer, votre rendement sera nul.
La colocation est un projet qui présente plus de rotation qu’un projet de location traditionnel.
Si vous faites une erreur dans la mise en œuvre du projet par exemple mauvais emplacement, rénovation insuffisante…, vous risquez de constaté une très forte vacance locative qui remettra en cause la validité de votre investissement locatif.
La complexité du projet
Un appartement en colocation est un projet compliqué à mettre en place.
D’une part, vous devez veiller à respecter la législation en termes de surface (loi Alur) mais aussi encadrer toutes les étapes du projet immobilier.
Dès que vous commencez à chercher un bien, vous devez sélectionner des appartements ou des maisons adaptés à la colocation en fonction de surface habitable, de nombre et de taille des pièces.
Et vous devez aussi rénover, aménager et meubler le projet pour en faire un appartement en colocation. Une salle de bain peut suffire pour deux colocataires. S’il y en a plus, cela commencera à se compliquer…
La dégradation du bien immobilier
Les colocataires restent 1 an en moyenne dans votre maison ou dans votre appartement , A chaque changement de locataire, votre bien se dégrade un peu plus.
En effet, moins un locataire reste longtemps dans l’appartement, moins il sera soucieux avec les équipements (il suffit de regarder les dégradations importantes dans les locations Airbnb pour s’en rendre compte !)
Un investissement de plus en plus plébiscité
La Colocation a de nombreux avantages , Par conséquent, ce type de projet attire de plus en plus d’investisseurs et la concurrence devient de plus en plus rude.
Nos conseils et astuces pour bien vivre sa colocation
Instaurer des règles de conduite
Pensez à définir, de manière explicite, les droits et devoirs de chaque colocataire. Vous pouvez mettre en placer (et signer) une convention de colocation qui va régir les règles de vie et de répartitions des tâches, des charges et dépenses au sein de l’espace de vie.
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette convention permet d’établir les bases de relations claires et bien définies évitant ainsi les litiges entre les colocataires.
Tenir régulièrement des comptes pour bien partager les frais (locataires)
Les problèmes de paiement des loyers et des charges sont souvent la cause de mésentente entre colocataires. Ne négligez donc pas la tenue des comptes.
Un simple cahier ne retraçant le montant du loyer par personne, le total des charges par mois, les produits d’entretien…etc., facilitera la bonne gestion de votre colocation.
Afficher les emplois du temps de chacun (locataires)
Connaitre l’emploi du temps de vos colocataires vous permet, en effet, de mieux vous adapter aux rythmes de chacun. Cela vous permet surtout de savoir et de prévoir qui sera là et à quel moment.
Une astuce conviviale et pratique pour organiser les repas en commun, les sorties ou les soirées entre colocataires ou encore qui sera présente pour accueillir le facteur.
Établir un planning des tours des tâches ménagères (locataires)
À qui le tour ? Qui fait quoi ? Qui lave quoi ? Ménage journalier, hebdomadaire ou mensuel ?
À vous de trouver votre rythme, le principal étant de fixer un programme pour faciliter l’organisation de chacun et surtout garantir l’hygiène de votre intérieur.
Mettre en place un pot commun pour les soirées (locataires)
Une des règles de la réussite de votre colocation, c’est le partage. L’organisation d’une soirée est plus facile à plusieurs surtout quand les problèmes de remboursement ne gâchent pas la fête.
Mettez en place un pot commun en fixant une somme jugée suffisante pour couvrir l’achat des aliments qui composent l’apéro.
Organiser une réunion des colocataires
Vous n’êtes pas sans savoir que la communication reste le meilleur allié de la colocation. Malgré les plannings chargés et serrés de chacun des colocataires, vous devez trouver un moment pour vous réunir.
Ce petit débriefing régulier permettra à chacun de donner son avis et son ressenti sur la colocation et de soulever quelques problèmes pour rapidement les résoudre.
Choisir le bon type de bail
La colocation est un projet gagnant !
Il existe deux types de contrats de location lorsque vous souhaitez partager un appartement :
- Le bail individuel ou collectif.
- Le bail individuel
Pour chaque bail, vous avez des avantages et des inconvénients.
Se démarquer de la concurrence
Faire des travaux de qualité pour se démarquer de la concurrence.
Si nécessaire dans la décoration, il faut faire appel à un décorateur d’intérieur pour avoir une colocation prisée et remarquable.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
En conclusion sur la colocatation et bonus
Vous voilà désormais paré pour vous lancer dans la colocation. Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous savez ce qu’il vous reste à faire?
Avez-vous déjà eu des colocataires ? Comment avez-vous vécu l’expérience ?
Vous êtes libre de partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous, ce sera très utile à la communauté des propriétaires qui se bougent !
Et le bonus ?
Si vous envisagez d’investir dans la colocation, nous avons un partenaire.
Il OFFRE un coaching de 30 minutes aux propriétaires qui se bougent, d’une valeur de 300 € !!
c’est sans engagement bien sûr 🙂
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Bonjour Pierre,
Merci pour cet article. J’espère pouvoir participer à la formation prochainement.
En tant que propriétaire, pour trouver des bons locataires, j’utilise surtout Facebook .
Un site très pratique que j’utilise aussi c’est Appartoo. Il y a beaucoup d’annonces de chambres en colocation à Paris et dans toute l’île de France.
Good luck ! 🙂