Faut-il louer en meublé ou vide ? Le Match LMNP / LMP vs location nue

Faut-il louer en meublé ou vide ? Quelle est la formule la plus rentable pour les propriétaires ? La plus économe en temps de gestion ? Quelle fiscalité est la plus avantageuse ? Bref, location meublée ou vide, qui remporte le match? (spoiler, la location BIP gagne haut la main, vous le découvrirez au fil de cet article de référence sur Eldorado Immobilier)

Se lancer et investir dans l’immobilier locatif c’est avant tout choisir au départ son camp entre la location vide ou meublée. Alors, outre les questions relatives à la nature du bail et à la réglementation, la décision tient aussi au rendement locatif. L’idée est donc de savoir quel est le type de location qui offre la meilleure rentabilité pour vous permettre de construire un beau patrimoine et devenir rentier.

Etes vous plutôt location meublée ou location nue ?

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À ce propos, la location meublée est généralement considérée comme plus rentable que la location vide. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable.

Ceci dit, la location vide présente également quelques avantages et surtout moins de “risques” que pour le propriétaire de location meublée.

Quel risque ? Celui de changer un peu trop souvent de locataire et de prendre le risque de ne pas en retrouver… C’est une chance pour certains propriétaires qui vont en profiter pour booster leur rentabilité en louant en courte durée, mais une plaie pour d’autres, qui sont allergiques au changement… ou au contact avec les locataires 😉 (ou comme moi aux visites, quelle perte de temps…).

Prise de risque = plus de rentabilité ? C’est ce que nous allons découvrir.

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La location meublée est prêt à l’emploi et peut plus facilement déclencher un coup de coeur car les locataires se projettent immédiatement dedans. La location nue est plus classique et consensuelle. Au moins la déco ne peut pas faire fuir un locataire potentiel…

Location meublée et location vide, le Battle

Bien que la location vide soit moins rentable, elle amène cependant une meilleure sécurité quant à la perception des loyers. Ce qui réduit également les frais de gestion et d’entretien qui sont dus à chaque renouvellement de bail (sans parler de l’ameublement).

La location meublée, elle, est un peu plus risquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. De plus, le nombre de locataires intéressés par une location meublée est plus limité et carrément faible pour les grandes surfaces où les familles déménagent généralement avec leurs propres meubles.

Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Location vide et location meublée : Qu’en est-il de la rentabilité ?

La fourniture du mobilier est un service et tout service se paie.

À qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide.

Par conséquent, la location meublée présente une meilleure rentabilité locative brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) que la location vide.

Quant à la rentabilité nette de la location, si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n’oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d’imposition et de l’impact des différents régimes fiscaux.

En d’autres termes, c’est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d’un investissement locatif en location vide comme en location meublée.

Et c’est là que la location meublée prend vraiment l’avantage, grâce au système de l’amortissement.

Location vide et location meublée : quelle fiscalité est plus avantageuse ?

Ce n’est donc plus un secret, la location meublée présente une fiscalité plus favorable que la location vide.

En meublé, les propriétaires-bailleurs optent généralement pour le statut LMNP, mais le LMP est bien aussi. Voici une comparaison entre Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP et Loueur en Meublé Professionnel LMP. Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous serez imposé sur la moitié de vos loyers.

Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous allez pouvoir pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement.

L’idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour que ces dernières baissent au maximum et disparaissent complètement. Un mécanisme qui réduit votre base imposable, par conséquent, votre imposition.

La comptabilité, cela rebute au premier apport, mais les gains sont tellement énormes au niveau des impôts et il est tellement facile et peu onéreux de déléguer cette tâche que vous auriez tort de vous en priver (nous pouvons vous conseiller sur le cabinet comptable spécialisé à rechercher)

Les frais en location vide et en location meublée

Lorsque vous louez vide, vous fournissez une maison ou un appartement en bon état d’usage, conforme aux normes de santé, de sécurité et d’hygiène.

En location meublée, c’est identique, sauf que vous devez ajouter les meubles et l’équipement au prix du logement.

Attention : Il ne vous suffira pas de fournir une table, des chaises et un lit. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et y vivre en amenant simplement sa valise. Le détail des équipements d’une location meublée est précisé dans un décret de 2015 issu de la loi ALUR.

Notez que les éléments de confort sont en outre très appréciés (lave-vaisselle, lave-linge, télévision…etc.) ou encore ceux de loisirs (WiFi, console de jeux…etc.).


Dans cet article sur Eldorado Immobilier, vous verrez comment obtenir des équipements très recherchés, à faible coût.

Si vous visez une clientèle haut de gamme, comme les chefs d’entreprise et les cadres supérieurs, vous devrez offrir une prestation de grand standing. Dans ce cas, l’addition peut facilement grimper.

Pour aller plus loin faites cette simulation chiffrée pour comparer factuellement location nue et location meublée.

Comment passer de la location vide à la location meublée ? Ce n’est pas compliqué, mais vous devez respecter certaines normes.

L’ameublement de la location meublée et la location vide

Les meubles à fournir en location meublée

Pour que votre logement soit considéré comme meublé, il doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire.

Découvrez la liste des meubles indispensables pour une location dite meublée.

Vous devez donc prendre en compte le coût d’achat de ces meubles. La différence de loyer, avec la location vide, est d’environ 10%. Si vous l’équipez de mobilier haut de gamme, la marge sera plus grande, de 15 à 20%, voire plus pour du très haut de gamme.

Astuce Bonus : Pour vous faire une idée des loyers en meublé, il suffit de regarder les annonces de locations meublées dans le voisinage.

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Une liste précise de meubles et équipements est à inclure obligatoirement dans une location meublée, ce qui est beaucoup plus contraignant que pour la location nue

Il vous faudra également penser au fait que lorsque les meubles ou équipements électroménagers que vous aurez fournis aux locataires seront usés en cours de bail, ce sera à vous de les remplacer. C’est donc une dépense supplémentaire.

Comme pour le logement lui-même, ce qui est à réparer ou à rénover du fait de la vétusté reste à la charge du bailleur.

Vous n’êtes pas sans savoir qu’en meublé, il y a une forte rotation de locataires plus, encore plus importante qu’en location vide, ce qui accélère généralement l’usure normale du temps.

Ceci dit, vous devez garder en tête que la rentabilité de la location meublée couvre amplement ces dépenses. Voyez-le comme un investissement à long terme.

Pour booster davantage votre rentabilité, pensez à la location saisonnière, cette dernière est encore plus avantageuse !

Les meubles à fournir en location vide

Meublé une location vide ? N’est-elle pas censée être vide ?

Cela ne veut pas dire qu’en location vide vous ne pouvez pas équiper votre logement de certains équipements basiques.

Nombreux sont les bailleurs qui proposent des cuisines équipées avec les gros appareils électroménagers indispensables ou encore avec un canapé-lit ou une armoire.

Notez que la location reste qualifiée de vide tant que le logement n’est pas intégralement équipé comme il doit l’être en meublé.

L’intérêt, c’est de rendre la location plus attractive, et donc de trouver plus facilement un locataire. Si vous louez, par exemple, un studio en dernier étage sans ascenseur, c’est plus simple pour le locataire de s’y installer.

C’est stratégique !

Location meublée et la location vide: le comparatif complet

  • La durée du bail

En location meublée, la durée du bail est fixée à 1 an minimum, ou 9 mois en location étudiante (dans le cas d’un logement loué en tant que résidence principale).

En location vide, la durée du bail est fixée à 3 ans minimum (renouvelable par tacite reconduction).

  • Le dépôt de garantie

Dans la location meublée, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer (hors charges).

Quant à la location vide, le dépôt de garantie est fixé à 1 mois de loyer (hors charges).

  • Le loyer

Dans la location meublée, le loyer est un peu plus élevé pour tenir compte des meubles.

Cependant, dans la location vide, le loyer est un peu plus bas mais le locataire doit se meubler lui même .

  • Le congé et préavis

Dans la location meublée, le locataire dispose de 1 mois de préavis.

Quant à la Location vide, le locataire dispose de 3 mois (1 mois sous conditions, notamment dans les zones tondues).  

  • Le régime fiscal

La location meublée dépend du régime Micro BIC qui vous offre 50 % d’abattement forfaitaire sur les revenus, soit jusqu’à 70 000 €.

Il relève également du Régime réel, et ce, au-delà du seuil de 70 000 € ou sur option, toutes les charges sont déductibles + amortissement de la valeur du bien.

Location vide quant à elle relève du régime Micro foncier qui vous offre 30% d’abattement forfaitaire sur les revenus, soit jusqu’à 15 000 €.

Il relève également du Régime réel, et ce, au-delà du seuil de 15 000 € de loyer ou sur option, toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers.

Location meublée ou vide : comparatif résumé des deux statuts

Critère de choixLocation meubléeLocation vide
Durée du bail1 an ou 9 mois3 ans
Dépôt de garantie2 mois1 mois
Montant du loyer30% supérieur avec meublesinférieur
Délai de préavis1 mois1 ou 3 mois
FiscalitéMagiqueConfiscatoire

Alors, faut-il louer en meublé ou vide ?

La rentabilité n’est que l’un des points à prendre en compte pour décider de louer en vide ou en meublé.

La location meublée est le régime le plus souvent choisi pour des petites ou des moyennes surfaces destinées à accueillir des locataires sur des durées relativement courtes (étudiants, salariés en mutation professionnelle, touristes…etc.). Ou alors pour louer en courte durée.

La plus grande souplesse du bail meublé et une fiscalité plus attractive offrant de nombreux avantages :

  • Une diminution du revenu locatif imposable ;
  • Une diminution du revenu global possible en LMP;
  • Une gestion intelligente des plus-values ;
  • Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière en LMP ;
  • Une transmission facilitée

Pour autant, la location vide reste intéressante : moins de turn-over des locataires, et moins de charges d’entretien.

Néanmoins, la location meublée reste tout de même l’option la plus rentable et fiscalement plus intéressante, bien qu’elle soit soumise à des contraintes matérielles.

Quelle que soit la formule que vous aurez sélectionnée, gardez en une en tête pour obtenir une rentabilité, il faut louer, ce qui implique d’être en phase avec le marché locatif comme avec les moyens financiers des locataires. Une règle d’or qui vaut aussi bien pour la location vide que pour la location meublée.

Conclusion sur le match location vide vs location meublée :

Faut-il louer en meublé ou vide ?

Bien que je sois tenté de vous dire que cela dépend de vos objectifs locatifs, je dois tout de même admettre que la location meublée reste la meilleure formule.

Et vous ? Que pratiquez vous ? Quel est votre retour d’expérience ?

Etes vous passé d’une location vide à une location meublée ?

Faut-il louer en meublé ou vide ? Le Match LMNP / LMP vs location nue
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Pierre

7 commentaires

  1. petite question. J’ai acquis un immeuble en SCI à l’IS. Puis je avoir un appartement en meublé saisonnier? Mon expert comptable dit non…..Mon Conseiller en gestion de patrimoine dit oui….Lequel dois je virer? 🙂

    • 😉

      Quoi qu’il arrive il y a une tolérance pour 10% de meublé
      mais dans l’absolu avec une SCI à l’IS c’est possible même si ce n’est peut être pas la forme juridique la plus adaptée

      Qu’en pensez vous ?

  2. bonjour
    le gros point fort est en effet la fiscalité au régime réel.
    avant, en nu, je payais environ 50% d’impôts sur mes revenus locatifs et désormais en meublé au régime réel … 0% tout en touchant toujours les mêmes loyers.
    quant à la comptabilité c’est hyper simple avec les sites en ligne qui existent.
    ma seule question est : pourquoi ne l’ai je pas fait plus tôt !
    la réponse : par ignorance

    • Comme souvent !

      Le plus important est d’avoir découvert le principe désormais !

      Vous faites votre comptabilité sans passer par un expert comptable ?

  3. bonjour
    le gros point fort est en effet la fiscalité au régime réel.
    avant, en nu, je payais environ 50% d’impôts sur mes revenus locatifs et désormais en meublé au régime réel … 0% tout en touchant toujours les mêmes loyers.
    quant à la comptabilité c’est hyper simple avec les sites en ligne qui existent.
    ma seule question est : pourquoi ne l’ai je pas fait plus tôt !
    la réponse : par ignorance

  4. tout est affaire de circonstance à un moment donné. Travaux, fiscalité personnelle. Il peut être aussi possible de louer l’appartement meublé mais déclaré non meublé quelque temps. Evidemment le contraire n’est pas vrai. cas de gros travaux, déficit foncier avec d’autres biens etc d’autant qu’il est aisé de passer de l’un à l’autre.

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