Location meublée : 5 astuces pour passer facilement d’une location à nue à une location meublée

Comment faire pour passer de la location à nue à la location meublée ?

Les démarches administratives sont-elles longues ?

Je suis propriétaire, quels sont les meubles que je dois fournir ?

Location meublée à courte durée, quelles sont les démarches à faire ?

Le bail de votre locataire est arrivé à terme et vous vous demandez comment passer à la location meublée ?

 

 

Des questions que se posent de nombreux propriétaires séduits par la location meublée et les nombreux avantages qu’elle présente.

 

Si vous n’êtes pas encore convaincu, voici les articles d’Eldorado Immobilier que vous devez absolument lire:

Il y a un simulateur location nue VS location meublée dans le premier article

Tout savoir sur la fiscalité du meublé : c’est magique 

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

 

Depuis quelques années, la demande de la location meublée ne cesse de croître dans les grandes agglomérations et les villes touristiques. Que ce soit pour de la longue durée ou de la courte durée (location meublée saisonnière type Airbnb)

 

Les locataires, notamment les étudiants et les professionnels en situation de déplacement, trouvent que les meublés sont plus pratiques, quant aux vacanciers, ils préfèrent le confort et le côté chaleureux du meublé au coût et au côté impersonnel des chambres d’hôtel.

 

Vous êtes propriétaire et vous envisagez de passer à la location meublée ?

 

Découvrez sans plus attendre pourquoi vous devriez le faire et comment le faire.

 

 

 

Pourquoi passer d’une location à nue à une location meublée ?

 

La question ne se pose meme plus.

 

Pour les avantages financier et fiscaux bien évidemment (cf les articles cités ci-dessus)

Mais aussi pour le confort des locataires, à qui vous procurerez une expérience bien meilleure de votre appartement

Votre arme fatale pour cartonner avec votre location courte durée : l’expérience voyageurs

 

Certes, pour passer en meublé vous allez devoir dépenser un peu d’argent mais c’est pour la bonne cause 🙂

Vous retrouverez vos billes très très rapidement par la suite

 

 

Un régime fiscal plus avantageux

 

Les revenus de la location meublée appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?

 

Concrètement, cela veut dire que vous profitez d’un régime fiscal nettement plus avantageux.

 

En effet, dans le cas où vos revenus sont inférieurs à 33.200 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%, voire de 71% si vous faites classer votre bien meublé de tourisme, tandis que cet abattement est limité à 30% sur les revenus de la location à nue, qui constitue des revenus fonciers.

Et je ne vous parle pas ici des amortissements… qui vous permettent en fait d’obtenir un abattement de 100% dans la plupart des cas

 

Généralement, les loyers engendrés de votre activité de location meublée ne seront pas imposables, et ce, dès lors que vous choisissez de les déclarer au régime réel vous permettant d’amortir le bien et de réduire l’ensemble de vos charges.

 

Grâce à ce régime fiscal avantageux, la rentabilité nette d’un bien en location meublée est décuplée(il faut savoir que la rentabilité moyenne de l’immobilier est de 2%, ce qui semble hallucinant pour un placement qui est quand même plus chronophage et risqué qu’une simple assurance vie)

 

Apprenez à faire les bons choix pour votre rentabilité en approfondissant vos connaissances :

Rentabilité locative? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Comment doubler vos réservations pour votre location courte duree ou investir à haut rendement à coup sur

 

 

 

 

Une meilleure rentabilité en location meublée

 

Passer à la location meublée vous permet donc de louer votre bien immobilier au moins 20 % plus cher en moyenne qu’en location à nue.

Et en location meublée saisonnière, on est en moyenne à un loyer mensuel 3 fois plus élevé

 

location meublee plus rentable location nue

La location meublée est nettement plus rentable que la location nue classique

 

La rentabilité brute de votre bien sera également supérieure s’il est loué meublé plutôt qu’à nue, de par des loyers perçus plus importants.

La rentabilité nette nette, prenant en compte l’imposition sur vos revenus et les charges, sera également bien supérieure en meublé.

 

Grâce aux mesures fiscales très avantageuses liées à l’activité de loueur en meublé, vos impôts seront fortement réduits et la rentabilité de votre bien maximisée.

 

 

Une liberté contractuelle

 

Passer d’une location à nue à une location meublée vous accorde une bonne marge de liberté contractuelle, je m’explique :

Si vous comparez la location à nue à la location meublée sur la durée du bail initial, vous remarquerez que la première (location à nue) est fixée à 3 ans tandis que la deuxième (location meublée) est arrêtée à 1 an sauf pour le cas des étudiants avec un bail de 9 mois correspondant à l’année académique.

Quant au préavis donné par le locataire, hors zone tendue où les deux régimes se rapprochent, il est de 3 mois pour la location à nue contre 1 mois pour la location meublée.

 

locaton meublee contrat location nue

La relation contractuelle (via le bail) avec la location meublée reste plus souple qu’avec une location nue classique

 

Par ailleurs, si vous souhaitez récupérer votre bien immobilier, pour le vendre par exemple, le locataire n’a aucune priorité d’achat dans le cas d’une location meublée

 

 

Tout cela, c’est bien beau, mais comment vous y prendre concrètement, et à quoi devez vous faire attention?

 

 

 

Les points à prendre en compte avant la transition entre location nue et location meublée

 

Certes, le passage de la location à nue à la location meublée n’est pas compliqué en soi, mais vous allez devoir faire attention sur certains points.

 

 

Attendre le départ volontaire du locataire ou le renouvellement de bail

Avant de vous dévoiler mes 5 astuces, il convient de préciser que le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail.

En effet, la transition en cours de bail peut paraître suspecte à la fois à l’administration fiscale, mais aussi devant un juge en cas de recours de la part de votre locataire (certains n’hésitent pas…)

 

 

Le déficit foncier

Seul impératif pour pouvoir effectuer ce changement de régime fiscal est de vérifier que vous n’avez pas réalisé de déficit foncier en cours des 3 dernières années auquel cas vous serez contraint de rembourser l’économie d’impôt réalisée. Et ce serait ballot…

 

 

 

5 astuces pour faciliter le passage de location à nue à une location meublée

 Effectuez les demandes d’autorisation nécessaires

 

Cette astuce ne concerne que les propriétaires souhaitant migrer vers la location meublée à courte durée.

Vous êtes propriétaire d’un appartement et souhaitez le meubler pour le consacrer à la location saisonnière ?

Assurez-vous que le règlement de copropriété l’autorise (pas de clause bourgeoise, et idéalement, présence d’une activité libérale dans l’immeuble)

 

location meublee reglement copropriete clause bourgeoise

Attention à la clause d’habitation bourgeoise dans les copropriétés

 

Si la réponse est favorable et que vous comptez proposer votre logement à la location saisonnière, vous devrez au préalable effectuer une déclaration en mairie au moyen d’un imprimé Cerfa n°14004*02.

 

 

En outre, si votre logement est situé dans une agglomération de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, vous devrez effectuer une demande pour une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de la commune où se situe le bien immobilier.

Voici des infos complémentaires qui vous aideront :

Guide complet: la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme

Votre commune peut elle vous empêcher de louer votre investissement locatif?

 

Enfin, si votre bien se situe dans la capitale, vous devrez également le télédéclarer auprès de la commune pour vous voir attribuer un numéro d’enregistrement qui devra apparaitre sur les annonces en ligne.

La procédure est expliquée dans le détail ici:

Location meublée touristique à Paris : télédéclaration + tuto + astuces

 

Bon en clair, sur Paris, à moins d’avoir acheté un local commercial, c’est quasi impossible de faire de la location saisonnière dans les règles

Notre avis ici : Location courte durée : Interdiction justifiée à Paris ?

 

 

 

Meublez votre location

 

Oui, c’est un peu logique, mais finalement pas tant que ça pour certains propriétaires, d’autant plus que la loi Alur est passée par là

 

Le passage de la location à nue à la location meublée se concrétise par l’ameublement du bien immobilier.

Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 détaille la liste des éléments de mobilier obligatoire d’un logement meublé.

 

 

meubles location meublee

Une location meublée doit être …. meublée 🙂

 

Chacune des pièces du logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conforme à sa destination.

Ainsi vous devez fournir dans les chambres à coucher une literie complète ainsi qu’un dispositif d’occultation des fenêtres.

 

Vous devez équiper la cuisine de tous les éléments nécessaires à la préparation ainsi que les prises de repas, à savoir :

  • plaques de cuissons,
  • four ou micro-ondes,
  • réfrigérateur,
  • vaisselle
  • et ustensiles de cuisine
  • sans oublier la table et les chaises.

 

Vous devez également fournir des espaces de rangement comme les étagères ou les armoires et pourvoir des luminaires dans le meublé.

 

Un matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement doit être mis à disposition des locataires.

 

Il est recommandé toutefois de ne pas se contenter de cette liste élémentaire et d’ajouter les équipements les plus attendus et demandés par les locataires, à savoir :

  • une télévision,
  • une machine à laver,
  • un lave-vaisselle,
  • du linge de maison et un réseau internet (pour le saisonnier)

 

Voyez-le comme un investissement qui vous permettra de louer au meilleur prix.

 

 

Ciblez vos locataires

 

Les logements loués nu et les meublés ne s’adressent pas au même type de locataires.

Il vous faudra donc cibler vos locataires à l’aide d’un bon indicateur qui n’est autre que la superficie du logement.

 

Si vous êtes propriétaire d’un appartement spacieux ou d’une maison et que vous souhaitez passer, de la location à nue à la location meublée sachez que vous aurez des difficultés à trouver des locataires.

Généralement, pour les grands espaces les gens préfèrent meubler l’intérieur par eux même.

 

location meublee petite surface

Les petites surfaces sont plus adaptées à la location meublée, et les grandes surfaces à la location nue à moins que vous n’envisagiez une colocation ou la location courte durée

 

 

Sauf si vous consacrez votre meublé, aussi vaste qu’il puisse être, à la location saisonnière.

Vous louerez donc à des personnes ne souhaitant pas s’installer sur le long terme, mais plutôt bénéficier d’un logement fonctionnel pour une courte durée.  

 

 

Négociez avec le locataire

 

Comme expliqué en amont, vous devez attendre la fin du bail, le départ volontaire du locataire.

Ceci dit, tenez-vous bien, Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais.

 

location meublee location nue negociation

Si négociation, un document d’acceptation clair est conseillé

 

 

Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire.

Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours.

 

Vous ne pouvez pas l’obliger, certes, mais vous pouvez négocier avec lui et essayer de le convaincre.

La location meublée présente de nombreux avantages pour les locataires également.

 

Ça peut être un deal “gagnant-gagnant”.

 

Dans ce cas, prévoyez un écrit qui vous permettra de vous justifier en cas de contestation, et dans lequel vous indiquez que le changement se fait à la demande du locataire…

 

 

 

Valorisez le potentiel de votre logement

 

Tous les logements ne détiennent pas les qualités requises pour faire de la location meublée, c’est pourquoi vous devriez vous poser la question de la qualité intrinsèque de votre bien immobilier avant de passer de la location à nue à la location meublée.

Habituellement, la location meublée vise les petites et moyennes surfaces.

Un travail d’optimisation de la surface est souvent réalisé par les propriétaires visant à migrer vers la location meublée.

 

Les travaux d’aménagement pourront justifier, auprès des locataires, les loyers qui sont significativement plus élevés que ceux de la location à nue.

 

Dans ce cas vous pouvez faire appel à un spécialiste de la mise en valeur de logement qui saura dévoiler le potentiel, parfois insoupçonné, de votre bien immobilier, ou suivre les conseils du club VIP et des formations de Eldorado Immobilier

 

 

Conclusion : pour passer de la location nue à la location meublée

 

Malgré quelques démarches administratives à réaliser, le passage de la location à nue à la location meublée s’avère être un choix très judicieux.

Cette transition vous permet non seulement de toucher une clientèle plus variée (locataires à courte durée et d’autres à long terme), mais aussi d’enregistrer une meilleure rentabilité grâce une fiscalité des plus avantageuses.

 

Attention toutefois à vérifier avant de se lancer que votre logement réponde aux exigences de la clientèle visée en termes d’équipements.

 

 

Et vous, êtes-vous passé d’une location nue à une location meublée ?

Ou avez vous loué en meublé directement?

Avez-vous rencontré des complications durant la période de transition ?

 

 

N’hésitez pas à partager votre expérience avec nous, dans les commentaires ci-dessous

Cet article est il intéressant ?

Pierre

24 commentaires

  1. Bonjour,
    Je loue un appartement en vide et souhaiterai le louer meublé suite au départ de ma locataire. Puis je dans ce cas augmenter le loyer hors charges ?
    D’avance merci pour votre retour.
    Bien Cordialement.

    • Bonjour
      Il est logique que le loyer en meublé soit plus élevé qu’en location nue
      Vous devrez toutefois mettre à connaissance du niveau locataire le montant du loyer précedent.
      On ne peut pas écarter une certaine insécurité juridique
      Cordialement

  2. Bonjour,
    Je loue depuis 2 ans un bien vide à un membre de ma famille pour un loyer très en dessous du prix du marché ; je génère un déficit foncier qui est compensé par d’autres revenus fonciers. Au cours de ces 2 années, de nombreux travaux ont été effectués qui ont significativement amélioré les prestations (climatisation, abri de jardin, terrasse…). Le locataire s’en va et je souhaite désormais louer en meublé et augmenter le loyer de 50 %. Est-ce possible svp ? Merci d’avance

  3. Bonjour, j’ai acheté un appartement de 40 m2 en 2000 que j’ai fini de payer en 2015, je souhaite le passer en meublé le mois prochain avec le départ de ma locataire, je compte adopter le régime du micro bic
    Est-ce que je dois faire une déclaration spécifique et Est-ce que je vais devoir payer la CFE ? merci

    • Bonjour Amélie

      Merci pour votre intérêt dans le blog 🙂

      Le micro BIC n’est quasiment jamais la meilleure option ! Avez vous pensez au classement en meublé de tourisme (abattement de 71%) ou à la déclaration au réel (amortissement des murs).

      Vous aurez une déclaration spécifique, formulaire Poi à remplir et vous serez en effet redevable de la CFE

      Qu’en pensez vous ?

      A très vite

  4. Bonjour, je suis en cours d’acquisition de mon habitation principal auquel s’ajoute 2 petites dépendances que je souhaiterais aménager en 2 appartements de type T2 pour louer en meublé a mes parents. Que puis-je déclarer aux impôts? loyer , charge, meuble et Electroménager, prorata de la nouvelle surface habitable, … ?
    Merci de votre aide et conseil car je veux juste pouvoir héberger mes parents sans que ça leur coûte plus cher qu’a l’heure actuel et ne pas y être de ma poche car sans revenu actuellement

    • Bonjour

      Oui vous avez bien cerné les possibilités “de base”, en utilisant la déclaration au réel.
      Vous devrez leur faire payer un loyer aussi. ou du moins déclarer un loyer.
      Vous pouvez également amortir ces biens

      cela répond à vos interrogations ?

      Bien à vous

    • Bonjour ,
      Merci pour votre site que est très instructif.
      Je compte acheter un bien occupé et convaincre le locataire de changer de bail.
      Est ce qu’une déclaration du locataire
      Indiquant qu’il veut effectuer un changement pour des raisons personnels peut suffir à me justifier en cas de contestation ?
      Cordialement
      Mamé

  5. Bonjour,
    Mon locataire précédent étant parti fin janvier 2019, je souhaite passer mon appartement de la location nue à la location meublée. Ce passage aura lieu début juillet 2019, temps nécessaire à la transformation du logement. En 2019, ce logement aura donc généré des revenus fonciers et des revenus BIC. En 2016, 2017 et 2018 cet appartement n’a pas engendré de déficit foncier. Par contre en 2019 du fait de l’absence de loyers pendant 5 mois (février à juin 2019 inclus) et de la persistance de charges de copropriété, cet appartement va engendrer un déficit foncier sur 2019. Le passage de la location nue à la location meublée peut il se faire malgré tout en 2019?
    Cordialement

    • Bonjour,

      Oui tout à fait
      Je vous conseille du coup vivement de passer à la déclaration au réel
      par ailleurs, pensez à demander un dégrèvement de taxe foncière pour les mois non loués

      Vous allez louer en meublé à l’année ou en saisonnier ?

      Excellente journée

      • Merci pour votre réponse. Je vais louer en meublé à l’année. Pour ma déclaration de revenus fonciers 2019 , les charges de copropriété du 1 er janvier 2019 à la date de mise en location en meublé peuvent d’elles être déduites du seul loyer en vide (janvier 2019)? Quel est l’intérêt de passer au réel dans la mesure ou je suis propriétaire de l’appartememt depuis 8 ans.
        Cordialement

        • Bonjour

          Vous pouvez déduire les charges au prorata temporis de la durée de la location vide par rapport à la location meublée.
          C’est sûr que la déclaration au réel est encore plus intéressante sur vous avez encore un emprunt
          Toutefois, cela vous permet d’amortir les murs, ce qui fera une sacrée différence par rapport à la location nue !

          Vous essayez de faire le calcul ?

          Bien à vous

      • bonjour
        Je souhaite passer 2 studios en location vide en meublé (fin de bail). J’ai généré du déficit foncier sur ces studios mais vite absorbés par une autre location qui ne générait pas de déficit
        Comment calculer la reprise qui sera faite par l’administration sur les 3 dernières années? 2018 est -il concerné?

        • Bonjour

          Je ne suis pas sur de bien comprendre?
          Pour la reprise vous visez le déficit foncier ?

          cdt

  6. Bonjour.
    Merci pour cette article.
    J’aurais besoin de passer plusieurs logement en meublé pour des baux en cours. Est-il possible de le faire pour tous les biens d’un immeuble ?
    Aussi, s’agissant d’appartement déjà habites par les locataires et qu’ils ont eux même meublés, comment négocier pour qu’ils acceptent la location meublé ? la législation prévoyant déjà un ensemble de mobilier que je ne peux pas leur apporter puisque mes locataires les possèdent déjà.

    • Bonjour

      Merci pour votre message

      Vous avancez sur des œufs
      Ils vous faut un avenant au contrat ou un nouveau bail en bonne et due forme et vous n’êtes pas en position de force.

      À vous de voir ce que vous êtes prêt à négocier avec les locataires actuels ou alors si vous attendez qu’ils partent 🙂

      • Admettons que tous mes locataires acceptent de passer en meublé avec nouveau bail et l’ensemble des meubles qu’il faut. Est ce que je risque d’être embêté par l’administration fiscale ?

  7. Bonjour,

    Peut on au depart du locataire d une location nue passer en location meuble pour le suivant et augmenter le loyer du fait des nouvelles prestations offertes ?

      • Bonjour,
        passer a la location mueblè pour augmenter le loyer est aussi mon intention, mais apres avoir discutè avec l’Anil, il me confirme que il faut repsecter l’encadrement du loyer pour le zone tendues. Donc pas d’augmentation de loyer possible.
        Cordialement

        • Bonjour

          En effet, il est par contre possible de jouer sur les charges 🙂
          Ou de jouer sur un élément de rénovation qui permet d’augmenter le loyer ….

          Ou alors pourquoi pas passer en location courte durée ?

  8. Merci pour ces rappels.
    Comment arriver à savoir s’il faut partir sur de la courte durée ou de la moyenne durée en meublé ?

    • Merci pour votre commentaire

      C’est surtout fonction de la rentabilité que vous attendez et de l’implication que vous allez y mettte surtout au debut

      Quel serait votre objectif et combien de biens avez vous ?

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