Bonus Gratuit : Les 60 astuces qui fonctionnement pour louer plus(guide facile et rapide)
Le régime fiscal LMP détermine exactement comment vous serez imposé en tant que Loueur Meublé Professionnel: cotisations, déficit, plus-value, IFI.
La fiscalité LMP soumet vos revenus locatifs meublés au régime BIC réel, obligatoirement. Deux conditions déclenchent ce statut : recettes meublées annuelles > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (art. 155 IV CGI). En contrepartie de cotisations SSI d’environ 30% effectifs du bénéfice, le LMP ouvre droit à l’imputation du déficit sur le revenu global et à une exonération conditionnelle d’IFI.
Les données loi de finances 2026 apportent certains changements, notamment la hausse des prélèvements sociaux sur la plus-value long terme LMP à 18,6% (contre 17,2% avant 2026).
📋 Ce que vous allez maîtriser
- Le seuil LMP 2026 et son calcul exact selon votre foyer fiscal
- Les cotisations SSI : mécanisme itératif et taux effectif réel ~30 %
- Comment le déficit LMP s’impute sur le revenu global (et sa limite amortissements)
- Le tableau comparatif LMP vs LMNP sur 8 critères fiscaux clés
- La fiscalité de la plus-value LMP 2026 : PVCT barème + SSI, PVLT PFU 31,4 %
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LMP ou LMNP : quelle différence fiscale ?
| Critère | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Conditions d’accès | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus d’activité | Ne remplit pas les 2 conditions cumulatives |
| Régime fiscal | BIC réel uniquement | Micro-BIC (50%) ou BIC réel |
| Cotisations sociales | SSI ~30% effectifs du bénéfice | Prélèvements sociaux 17,2% |
| Déficit | Imputable sur revenu global sans plafond | Reportable sur BIC meublés 10 ans |
| IFI | Exonération possible sous conditions | Soumis à l’IFI si patrimoine > 1,3 M€ |
| Plus-value | Régime professionnel PVCT/PVLT | Régime particuliers : exo totale 22/30 ans |
| Inscription au RCS | Plus obligatoire depuis 2020 | Non requise |
| Déclaration | Liasse 2031 + 2042-C-PRO | 2042-C-PRO uniquement |
Le LMP et le LMNP relèvent tous deux du régime BIC, mais leurs conséquences fiscales et sociales divergent radicalement. Le statut LMP impose au régime réel obligatoire avec des cotisations SSI (~30% effectifs du bénéfice), tandis que le LMNP peut opter pour le micro-BIC et ne supporte que 17,2% de prélèvements sociaux. La contrepartie du surcoût social en LMP : un déficit imputable sur le revenu global sans plafond, un mécanisme totalement absent en LMNP.
Par conséquent, la question n’est pas « quel statut coûte moins cher » mais « quel statut rapporte le plus, compte tenu de votre TMI et de votre situation patrimoniale ».
Vous souhaitez choisir entre les deux statuts ? Consultez notre guide comparatif LMNP ou LMP pour identifier lequel s’applique à votre situation.
À partir d’une TMI de 30%, le LMP devient fiscalement plus avantageux dans les dossiers qui génèrent un déficit imputable. En dessous, le LMNP reste souvent plus léger grâce à ses 17,2% de prélèvements sociaux. Le simulateur fiscal ci-dessous vous permettra de chiffrer l’écart pour votre profil.
Comment calculer le seuil LMP 2026 ?
Le seuil de 23 000 € correspond aux recettes brutes annuelles TTC : loyers encaissés, charges locatives refacturées et indemnités d’assurance loyers impayés, entre le 1er janvier et le 31 décembre. Ce n’est pas le bénéfice fiscal, ni le montant net après déduction des charges.
La seconde condition compare ces recettes aux autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, BIC (hors location meublée), BNC, bénéfices agricoles et revenus de gérant (art. 62 CGI). Ce qui n’entre pas dans la comparaison : dividendes, revenus fonciers, pensions de retraite et rentes viagères.
Exemple concret de calcul
Marc perçoit 48 000 € de salaires et 30 000 € de recettes meublées.
Résultat : condition 1 remplie (30 000 > 23 000 €) mais condition 2 non remplie (30 000 < 48 000 €). Marc reste LMNP.
Sophie perçoit 22 000 € de salaires et 28 000 € de recettes meublées.
Résultat : condition 1 remplie (28 000 > 23 000 €) ET condition 2 remplie (28 000 > 22 000 €). Sophie bascule automatiquement en LMP.
Le seuil est-il proratisé en cours d’année ?
Oui, en cas de démarrage d’activité en cours d’année, le seuil de 23 000 € est proratisé au nombre de jours réels d’activité. Un début d’exploitation au 1er juillet 2026 ramène le seuil effectif à 11 500 € (184 jours sur 365). Ce mécanisme évite de pénaliser les nouveaux entrants en milieu d’année.
La loi de finances 2026 modifie le calcul de la condition de prépondérance pour les non-résidents. Les revenus d’activité professionnelle perçus à l’étranger entrent désormais dans la comparaison, ce qui peut faire basculer certains expatriés de LMNP en LMP sans qu’ils l’anticipent. Consultez notre guide LMP non-résident 2026 pour les détails.
Le seuil de 23 000 € s’apprécie en recettes brutes TTC, pas en bénéfice net. Dividendes, revenus fonciers et pensions sont exclus de la comparaison. En cours d’année, le seuil est proratisé. Le basculement en LMP est automatique et obligatoire : il n’est pas possible de le refuser une fois les deux conditions remplies.
Clarisse L., propriétaire de 3 meublés courte durée et membre de l’Accélerateur à Réservations d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Quand j’ai réalisé que je basculais en LMP, personne ne m’avait prévenue que les cotisations SSI allaient s’appliquer dès le 1er euro de bénéfice, avec une cotisation minimale même en cas de déficit. 1 300 € à sortir sans y être préparée, ça fait mal. Aujourd’hui, j’anticipe le seuil dès octobre pour ajuster mes recettes si besoin. »
Quelle imposition sur les revenus LMP ?
Les revenus LMP sont intégralement imposés au régime BIC réel : aucune option pour le micro-BIC n’est possible en LMP, contrairement au LMNP. Le résultat BIC, soit recettes moins charges moins amortissements, s’ajoute aux autres revenus du foyer si positif, ou vient en déduction du revenu global si négatif (déficit).
Le régime réel présente un avantage décisif sur le micro-BIC : là où l’abattement forfaitaire de 50% plafonne la déduction, le régime réel permet de déduire 100% des charges réelles et d’amortir la valeur du bien sur sa durée de vie.
Concrètement, un appartement de 300 000 € génère un amortissement annuel déductible de l’ordre de 7 500 à 10 000 € selon la décomposition par composants.
Quelles charges sont déductibles en BIC réel ?
Les charges déductibles en LMP au régime réel incluent toutes les dépenses directement liées à l’activité de location meublée, y compris les cotisations SSI, qui sont intégralement déductibles du BIC, ce que le micro-BIC ne permet pas.
- Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur
- Taxe foncière (hors TEOM récupérable sur le locataire)
- Frais de comptabilité, honoraires d’expert-comptable
- Primes d’assurance (PNO, loyers impayés)
- Travaux d’entretien et de réparation
- Cotisations SSI intégralement déductibles du BIC
- Amortissement du bien immobilier (gros œuvre 40-50 ans, façade 25-30 ans, toiture 20-25 ans)
- Amortissement du mobilier (5 à 7 ans) et des travaux d’amélioration (10-15 ans)
Le régime réel en LMP permet de ramener le bénéfice imposable à zéro, voire en dessous, grâce aux amortissements et aux cotisations SSI déductibles. C’est précisément pour cela que le micro-BIC est contre-productif en LMP : il supprime ces deux leviers en échange d’un abattement forfaitaire de 50%.
Quelles cotisations sociales pour un LMP ?
Les LMP sont affiliés à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants), l’organisme issu de la réforme du RSI en 2018. Les cotisations portent sur le bénéfice BIC net, et non sur les recettes brutes. Le taux apparent annoncé entre 35 et 45% se ramène en réalité à environ 30% effectifs, grâce à un mécanisme itératif : les cotisations SSI étant déductibles du BIC, elles réduisent leur propre assiette de calcul jusqu’à convergence.
Le mécanisme itératif SSI : exemple chiffré
Exemple chiffré du bénéfice BIC avant cotisations : 30 000 €
| Étape | Montant |
|---|---|
| Bénéfice BIC avant cotisations | 30 000 € |
| Cotisations SSI versées (~40%) | − 9 524 € |
| Bénéfice imposable après cotisations | 20 476 € |
| IR au barème progressif (TMI 30%) | − 6 143 € |
| Revenu net disponible | 14 333 € |
En LMNP sur le même bénéfice de 30 000 € (prélèvements sociaux 17,2% + TMI 30%) : revenu net 17 388 €. L’écart est de 3 055 € en faveur du LMNP sur ce profil sans déficit. En cas de déficit LMP imputable, le calcul s’inverse complètement, voir la section suivante.
Pour aller plus loin : Top 50 : Sites Où Publier Votre Annonce de Location Saisonnière (2021)
SSI vs prélèvements sociaux : le vrai comparatif 2026
| Critère | LMNP — Prélèvements sociaux | LMP — Cotisations SSI |
|---|---|---|
| Taux apparent | 17,2% | 35-45% du bénéfice |
| Taux effectif réel | 17,2% | ~30% après déductibilité BIC |
| Déductibilité du BIC | CSG 6,8% uniquement (case 6DE N+1) | Intégralement déductibles |
| Cotisation minimale 2026 | Aucune | ~1 300 €/an (base PASS 48 060 €) |
| Droits retraite et maladie | Aucun | SSI : retraite, maladie, formation |
Selon les données URSSAF 2026, la cotisation minimale SSI s’applique même en l’absence de bénéfice ou en cas de déficit, un point à anticiper impérativement dans votre trésorerie.
Calculez votre situation précise avec le simulateur fiscal LMNP/LMP 2026 d’Eldorado Immobilier.
Le taux effectif SSI en LMP est d’environ 30% du bénéfice net, pas 40-45%. Les cotisations SSI sont intégralement déductibles du BIC, ce qui crée une économie d’IR indirecte. La cotisation minimale (~1 300 €/an) s’applique même sans bénéfice : prévoyez cette trésorerie dès la première année.
Le déficit LMP : un avantage unique en France ?
Le déficit LMP est imputable sur le revenu global du foyer fiscal sans plafond, ce qui signifie qu’une perte locative de 20 000 € réduit directement les salaires imposables de 20 000 €. En revanche, en LMNP, ce même déficit reste bloqué dans la « bulle BIC » et ne peut être reporté que sur les revenus de location meublée des dix années suivantes. C’est précisément ce mécanisme qui rend le LMP structurellement avantageux à partir de 30% de TMI.
Un LMP à TMI 41% avec un déficit de 20 000 € économise 8 200 € d’IR dès la première année. Cette économie est légale, stable depuis 2020, et constitue l’un des derniers avantages fiscaux non plafonnés disponibles pour un investisseur immobilier privé en France.
La limite que personne ne vous explique : l’art. 39 C CGI
Le déficit imputable sur le revenu global ne couvre pas la totalité du déficit BIC : la part liée aux amortissements est exclue de l’imputation immédiate. Seule la part « charges courantes + intérêts + cotisations SSI » est immédiatement déductible du revenu global, c’est la règle de l’article 39 C du CGI.
Exemple : déficit total 20 000 € dont 15 000 € d’amortissements → seulement 5 000 € sont imputables sur le revenu global. Les 15 000 € restants sont reportés sur les BIC meublés futurs (amortissements réputés différés — ARD).
Ce mécanisme est ignoré par de nombreux hôtes et peut créer une surprise fiscale importante.
LMP et IFI : êtes-vous vraiment exonéré ?
L’exonération d’IFI en LMP n’est pas automatique. Elle s’applique uniquement si la location meublée constitue l’activité professionnelle principale du redevable au 1er janvier de l’année d’imposition (art. 975 CGI). Trois conditions sont cumulatives : participation personnelle et directe à l’activité, recettes LMP supérieures à 23 000 €, et recettes LMP supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Le déficit imputable concerne uniquement la part hors amortissements (art. 39 C CGI). L’exonération IFI exige que la location meublée soit votre activité professionnelle principale. C’est la combinaison déficit imputable + TMI élevée + IFI qui crée la puissance réelle du statut LMP.
Maxime B., investisseur en résidences meublées et lecteur assidu d’Eldorado Immobilier, témoigne : « Mon patrimoine immobilier dépassait 1,5 M€, l’IFI me coûtait 4 200 € par an. En passant en LMP avec la location meublée comme activité principale, j’ai obtenu l’exonération IFI ET j’impute chaque année 18 000 € de déficit sur mes revenus salariaux. Le gain net dépasse 9 000 € par an. C’est le meilleur arbitrage fiscal que j’aie fait. »
Quelle fiscalité sur la plus-value LMP ?
En LMP, la plus-value relève du régime professionnel et non du régime des particuliers applicable aux LMNP. Cette distinction est fondamentale car les règles de calcul, les taux d’imposition et les conditions d’exonération sont entièrement différents.
La plus-value professionnelle se décompose en deux parties :
- Plus-value à court terme (PVCT) : concerne les amortissements déduits pendant la période de détention. Imposée à l’IR au barème progressif + cotisations SSI
- Plus-value à long terme (PVLT) : correspond à la valorisation réelle du bien (prix de vente − valeur nette comptable). Imposée au PFU
PVCT, PVLT, PFU : le tableau 2026
| Critère | PV court terme (PVCT) | PV long terme (PVLT) |
|---|---|---|
| Ce qu’elle représente | Amortissements récupérés | Gain réel sur le capital |
| Taux IR | Barème progressif (TMI) | 12,8% (PFU) |
| Prélèvements / Cotisations | Cotisations SSI 35-45% du bénéfice | 18,6% (hausse LFSS 2026) |
| Taux total 2026 | TMI + SSI | 31,4% (PFU) |
| Abattement progressif | Aucun | 10% par an au-delà de 5 ans → IR exonéré à 15 ans |
| Exonération totale | Art. 151 septies : recettes < 90 000 € + 5 ans d’activité | Même condition |
| Exonération partielle | Recettes entre 90 000 € et 126 000 € | Même condition |
En 2026, le taux des prélèvements sociaux sur la PVLT LMP est passé de 17,2% à 18,6% (LFSS 2026), portant le PFU à 31,4% au lieu de 30%. Cette hausse ne concerne pas les LMNP qui restent à 17,2% sur leurs plus-values.
La plus-value en LMP est plus lourde qu’en LMNP sur le court terme (cotisations SSI sur la part amortie). En revanche, l’exonération totale après 5 ans sous le plafond de 90 000 € de recettes annuelles représente un avantage considérable pour les petits patrimoines LMP. Vérifiez vos seuils 2 ans avant toute cession.
Comment déclarer ses revenus LMP ?
Comprendre le régime fiscal LMP passe aussi par sa déclaration : un LMP au régime réel dépose chaque année une liasse fiscale BIC (formulaire 2031) et reporte le résultat sur la déclaration complémentaire des revenus (formulaire 2042-C-PRO). Les cotisations SSI sont gérées séparément auprès de l’URSSAF via le guichet unique des formalités d’entreprises.
Les 4 étapes de la déclaration LMP
Étape 1 — Liasse fiscale 2031
Déposer la liasse BIC avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (ou mi-mai selon régime). Bilan, compte de résultat, tableau d’amortissement obligatoires.
Étape 2 — Déclaration 2042-C-PRO
Reporter le résultat BIC en case 5KC (bénéfice) ou 5KF (déficit imputable sur revenu global). Le déficit case 5KF vient directement en déduction de vos revenus totaux avant calcul de l’IR.
Étape 3 — Cotisations SSI à l’URSSAF
Les cotisations provisionnelles sont appelées sur la base N-1, régularisées l’année suivante. Une première affiliation doit être effectuée dès le dépassement des seuils LMP via le guichet-entreprises.fr.
Étape 4 — CSG déductible N+1
La CSG déductible (6,8% du montant de CSG versée) est pré-remplie case 6DE sur votre déclaration de l’année suivante. Vérifiez ce montant, il réduit encore votre base imposable.
La déclaration LMP est plus complexe qu’en LMNP : liasse 2031 + 2042-C-PRO, gestion séparée des cotisations SSI, et tableau d’amortissement à maintenir chaque année. Un expert-comptable spécialisé location meublée est fortement recommandé. La réduction d’impôt de 915 € pour frais de comptabilité (si adhésion à un CGA) couvre une partie de ses honoraires.
Simulation : quel gain réel en LMP ?
Le gain fiscal du LMP dépend de trois variables :
- la TMI,
- le niveau de déficit BIC,
- et la durée de détention avant revente.
Pour visualiser l’impact réel, voici trois profils représentatifs basés sur des dossiers réels.
| Profil | Recettes | Charges totales | Bénéfice/Déficit | Impact IR (TMI 30%) | Cotisations SSI | Gain net vs LMNP |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Débutant LMP | 28 000 € | 20 000 € | +8 000 € | − 2 400 € | − 3 200 € (40%) | Neutre à légèrement négatif |
| LMP avec déficit | 40 000 € | 55 000 € | −15 000 €* | +4 500 € d’économie IR | 0 € (déficit) | +4 500 € |
| Gros LMP TMI 41% | 80 000 € | 60 000 € | +20 000 € | − 8 200 € | − 8 000 € | Favorable vs LMNP si IFI > 3 000 €/an |
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Conclusion
Le régime fiscal LMP est l’un des dispositifs les plus puissants pour un investisseur immobilier à TMI de 30% ou plus, à condition de maîtriser trois leviers : le déficit BIC imputable sur le revenu global, la déductibilité intégrale des cotisations SSI, et l’exonération de plus-value après 5 ans sous le seuil de 90 000 € de recettes.
En revanche, le LMP n’est pas fait pour tout le monde. Sans déficit à imputer et sans TMI élevée, les cotisations SSI pèsent davantage que les prélèvements sociaux LMNP, le calcul doit être fait dossier par dossier.
🔑 Les 5 points à retenir absolument
- Deux conditions cumulatives déclenchent le LMP : recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (art. 155 IV CGI) — dividendes et revenus fonciers exclus
- Les cotisations SSI sont intégralement déductibles du BIC : le taux effectif réel est d’environ 30 % — pas 40-45 %
- Le déficit LMP est imputable sur le revenu global sans plafond, mais uniquement hors amortissements (art. 39 C CGI) — les ARD sont reportés sur les BIC meublés futurs
- L’exonération IFI est conditionnelle : la location meublée doit être l’activité professionnelle principale du foyer au 1er janvier (art. 975 CGI)
- La PVLT LMP est taxée au PFU 31,4 % depuis 2026 (hausse LFSS 2026) ; exonération totale d’IR possible après 5 ans si recettes moyennes < 90 000 € HT
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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Les cotisations SSI LMP sont-elles déductibles du BIC ?
Oui, intégralement. En LMP, toutes les cotisations SSI versées à l’URSSAF sont déductibles du bénéfice BIC imposable. Ce mécanisme ramène le taux effectif réel à environ 30% du bénéfice et non 40-45% comme le laisse croire le taux brut.
L'inscription au RCS est-elle encore obligatoire pour être LMP ?
Non depuis 2020. Cette condition a été déclarée inconstitutionnelle par le Conseil Constitutionnel le 8 février 2018 (décision n° 2017-689 QPC) et officiellement supprimée par la loi de finances 2020. Seules deux conditions subsistent : recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer (art. 155 IV CGI).
Peut-on être LMP et LMNP en même temps sur deux biens différents ?
Non. Le statut LMP s’applique à l’ensemble de l’activité de location meublée du foyer fiscal dès que les deux conditions sont simultanément remplies. Il est impossible de cloisonner certains biens en LMP et d’autres en LMNP au sein d’un même foyer fiscal.
Quand bascule-t-on automatiquement en LMP ?
Au 31 décembre de l’année fiscale, si les deux conditions cumulatives sont simultanément remplies à cette date. Aucune demande n’est nécessaire, le statut est automatique. En revanche, l’affiliation à la SSI via l’URSSAF doit être déclarée dès le dépassement des seuils.
LMP : à partir de quelle TMI est-ce vraiment avantageux ?
À partir d’une TMI de 30%, dans les dossiers où le LMP génère un déficit imputable sur le revenu global. Le gain sur l’IR (économie = déficit × TMI) compense alors le surcoût des cotisations SSI vs prélèvements sociaux LMNP. Au-dessus de 41% de TMI avec un déficit significatif, l’avantage est net et mesurable dès la première année.
Et vous, que pensez vous du statut LMP ?
Le recherchez vous ou voulez vous l’éviter absolument ?
Vous êtes libre de nous faire part de votre situation dans les commentaires ci-dessous
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Bonjour à tous, pour le régime LMP, pour vérifier si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 50% des autres revenus :
– dans ces autres revenus, (salaires, autres BIC etc), on prend en compte aussi les revenus fonciers pour les locations nues ?
– et pour le montant exact de ces revenus que l’on doit comparer aux revenus de location meublées, on prend les montants imposables (salaires nets imposables) ou après abattement de 10%, frais réels pour les salaires ??? Car cela change drôlement la donne 😉
Merci pour votre réponse ! Liliane
Bonjour Liliane,
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Je pense que vous avez meilleur compte de raisonner à l’inverse : vous prenez TOUS vos revenus, vous divisez par 2 et vous voyez si vos revenus meublés dépassent 50%
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Pierre
Bonjour,
Il faut prendre juste les révenus des salaires versés.
Les autres revenus fonciers, dividendes etc. ne sont pas à prendre en compte.
Cordialement
Julien
Bonjour, Merci beaucoup pour cet article intéressant.
Je loue en meublé de tourisme ma résidence principale (moins de 90 jours par an). Les recettes dépassent 23 000 euros/an, et j’essaie de rester en dessous de mes revenus de salarié jusqu’a maintenant , pour rester LMNP. J’aimerai augmenter les recettes des locations, mais je deviendrais LMP. Je suis au régime réel et amortis mes travaux et l’entretien. Je compte encore louer pendant 5 a 6 ans, et passer en micro BIC pour meublé de tourisme, car les travaux sont finis, j’ai moins de frais. J’ai peur que de passer en LMP, me pénaliserai en cas de vente de la maison. Est ce justifié?
merci
Bonjour Axelle,
merci pour votre message, je vous conseille de faire un point sur votre situation précise avec votre expert comptable
s’agissant de votre résidence principale, vous pouvez arriver à passer complètement à travers la plus value
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très intéressant, j’aimerais svp avoir plus de précisions dans mon cas précis:
J’ai un meublé de tourisme classé qui m’a rapporté 3000 euros de revenus locatifs et que je souhaiterais vendre dans quelques années (avec une forte plus-value) et un meublé de tourisme non classé qui m’a rapporté de manière exceptionnelle 19000 euros de revenus cette année.
Si je continue à le louer, je vais probablement avoir un total de 22000 euros de revenus pour ce second bien et donc dépasser le seuil des 23000 euros au total, sachant que ce sont quasiment mes seuls revenus.
Je vais donc de ce fait passer en LMP.
Est il plus intéressant dans mon cas de clôturer le calendrier des locations saisonnières pour rester en LMNP ou bien de dépasser de peu le seuil des 23000 euros en passant en LMP sans pour autant payer énormément de cotisations sociales lors de ma déclaration de revenus?
Un grand merci par avance pour votre réponse,
Bien à vous,
Gwen
Bonjour, faisant de la courte durée en LMNP je viens de franchir les 23000 € de chiffre d’affaire et actuellement LMP depuis 1 mois je souhaiterais savoir à quel moment je dois ouvrir une micro- entreprise ? S des le passage des 23000 € où dois-je attendre que l’année se termine? Nous sommes en meublé de tourisme classée je compte ouvrir une micro-entreprise afin de bénéficier de la les juments des cotisations sociales ne sont de 6% en meublé de tourisme classée. Merci pour toutes les informations. Bien cordialement
Bonjour Brice,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Vous n’avez pas à créer d’entreprise, le statut de LMP se suffit à lui même
A très vite
Bonjour, c’est surement l’article le plus complet concernant le statut LMNP/LMP, alors merci énormément.
Concernant, la plus value en LMP admettant que je suis exonérée de la plus value court et long terme. Cependant, je dois payer les cotisations sociales correct ? si oui, pouvez vous me donnez les détails du calcul svp ? voila un exemple prix d’achat 80.000 euro amortie sur 6 ans. prix de vente 90.000 euro. bénéfice – 90.000 euro.
Au tant que fonctionnaire, dois je quand même cotiser au SSI ? si oui, ai-je le même droit notamment de retraite que les non fonctionnaires ?
je vous remercie infiniment
Bonjour
Vous devez en effet cotiser au SSI, quelle que soit votre situation.
Si vous avez déjà 4 trimestres de cotisations, cela ne vous apportera rien pour la retraite
Vive la france 😉
Bonjour Pierre,
avez-vous le nom et tel d’un expert comptable spécialisé sur les locations meublées sur Toulon/La Valette du var (83)?
Encore merci pour vos articles de qualités.
De plus, j’ai une question svp:
J’ai acheté 5 appartements qui étaient en nus et je souhaite tous les passer en meublés au fur et à mesure que les locataires partent.
J’ai déjà loué en 2020, 1 appart en meublé mais je n’ai pas fait la déclaration au tribunal de commerce or là, je suis en train de remplir la fiche POi, pensez-vous que je puisse mettre la date de début en 2020 ou suis-je obligé de mettre au 1er janvier 2021?
Bonjour Dimitri
merci pour votre message et pour votre intérêt !
Je vous envoie un contact
la date à remplir est la date de première mise en location meublée, mais vous avez 15j pour le faire… donc à vous de voir l’option que vous prenez maintenant ;);)
A très vite
Bonjour,
merci pour cet article riche en informations.
2 questions complémentaires :
1) suite à la bascule en LMP, et option pour le régime réel, comment comptabiliser l’immeuble ? Cette valeur servira ultérieurement au calcul de la plus value. Que faire des travaux effectué sur le bien depuis son acquisition (possiblement intervenu des années avant) ?
2) après bascule en LMP, assujettissement à la SSI, que se passe-t-il si les conditions pour être professionnelles deviennent de nouveau non respectées (par exemple recette inférieures à 23k€ suite à la vente d’un studio) ?
Merci
Bonjour Sébastien
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
pour votre question sur le LMP, les années LMNP restent comptées comme telles y compris pour les travaux
si vous ne respectez plus les conditions du LMP, vous basculez à nouveau en LMNP, simplement
Est-ce plus claire ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Tu me diras si je me trompe, mais lorsqu’on choisi le SSI avec abattement de 50% ou 71% (meublé classé), celui-ci est calculé sur les recettes et non pas le bénéfice comme indiqué dans ton tableau. Le seul moment ou la base de cotisation est calculée sur le bénéfice net, c’est lorsque l’on choisi d’être affilié au SSI au réel.
Au plaisir d’échanger sur le sujet.
Bonjour Cédric,
Le réel est très souvent avantageux
Bien à vous
Bonsoir Pierre,
Merci pour toutes ces informations toujours très utiles,
J’ai deux questions svp;
1 -Quelle est la date de référence du basculement LMNP en LMP pour le calcul de la durée minimal d’exonération des PV en cas de cession, : fev2018, janvier 2019, janvier 2020 ?
2- les amortissements comptabilisés en LMNP seront-ils intégrés dans le calcule de la PV court terme ? ou est-ce la VNC au jour du basculement en LMP qui est prise en compte ?
3- Lors d’une cession, les cotisations sociales en SSI auront-elles également l’abattement de 50% et celui de 23KE ?
Merci;
Bonsoir Rui,
Merci pour votre message et votre intérêt dans Eldorado Immobilier !
Pour la date, ce sera la date anniversaire de votre mise en location et/ou la date de cloture annuelle de vos comptes
Les amortissements sont pris en compte, et c’est d’ailleurs le seul souci avec le LMP. La pus value est alors calculée sur toute la valeur amortie du bien
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article enrichissant et détaillé.
Concernant le SSI, si après abatement des 60%, et application de la formule des 43%, le montant de la cotisation est inférieure à la cotisation minimale prévue par le SSI, celle-ci bascule automatiquement au minimum prévu ?
En vous remerciant.
Oui tout à fait Alexis !
Bonne journée et à très vite
Bonjour Fred,
Questions techniques mais très actuelle je crois:
cette année 2020 le passage automatique et obligatoire de LMNP vers LMP si les 2 conditions sont remplies(résultat>23ke et revenu <50% au résultat ):
les amortissements excédentaires cumulés dans les années précédentes en LMNP sont elles reportés et utilisables suite au passage en LMP ???
Si on est pas enregistré au SSI car précédemment en LMNP et que suite à la bascule obligatoire en LMP (bilan bénéfice fiscal nul)
Doit on payer obligatoirement au SSI ?? un forfait ?? si oui comment ??
Merci pour vos réponses
Bonjour Manu
Ici Pierre pas Fred 🙂 🙂
lmp = lmnp dans les deux situations que vous évoquez, il n’y a pas de différence
Nous sommes une association qui conseille et défend
les propriétaires immobiliers depuis plus de 120 ans. Nous sommes présent dans plus de 100 villes en France
!
Vous êtes libre de faire part de remarques constructives, mais de la pub pour de la pub, bof, bof, quel intérêt ?
Bonsoir Pierre et merci pour ce site tres clair car diffcile d’avoir une vision claire sur ce sujet LMP et LMNP. Je me permets d’exposer mon cas relativement complexe (tout du moins pour le neophite que je suis) pour avoir vos conseils :
Actuellement je loue un petit appertement meuble sous le regime LMNP au reel.
Je pars prochainement pour une aventure professionnelle a l’etranger et je voudrais mettre en location meublee ma maison. Les revenus globaux des loyers annuels seraient de 30 000 euros et etant ensuite a l’etranger sans impots sur mes revenus (salaires) en France, je suis clairement dans le cas pour passer de LMNP en LMP.
Mes questions :
– Dois-je ouvrir un nouveau SIRET pour la location meublee de ma maison ? ou puis-je le mettre en commun avec celui qui existe deja pour l’appartement.
– Je crois comprendre qu’il y aura un passage automatique de LMNP en LMP mais la location de la maison demarrant certainement en aout, pour 2020 je pourrai touojurs etre en LMNP pour les 2 logements puis seulement en LMP en 2021. Vous confirmez et sans action paticuliere de ma part ?
– A l’heure actuelle j’amortis l’appartement et je comprends que le passage en LMP ne devrait pas changer cela. Vous confirmez ?
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
– Ensuite, la maison est finie d’etre payee depuis 2 ans mais achetee il y a 13 ans. Puis-je encore amortir les murs ?
– Pas sur d’avoir tout bien compris sur les plus values mais par exemple si nous rentrons au bout de 4 ans et vendons la maison ce ne serait pas souhaitable de vendre tout de suite, il vaudrait mieux attendre la fin de la 5eme annee pour vendre, c’est ca ?
Merci d’avance pour vos reponses.
Bien cordialement.
Bonjour Michael,
Vous êtes dans le cas particulier des expatriés, il y a des règles bien spécifiques et avantageuses
Je vous invite à vous rapprocher de votre expert comptable ou notaire car cela va aussi dépendre du pays où vous partez
OK merci Pierre mais sans parler d’expatriation quelles seraient les reponses que vous pourriez nous apporter pour tous les points sauf le dernier ? ou est-ce que meme le sujet du SIRET et etc doit etre traite differemment ?
Le pays est pour information le Qatar.
Merci d’avance pour votre aide.
Cdlt
Bonjour
Oui vous pouvez conserver le même siret et amortir les murs c’est le principe.
Le passage lmp ne change pas la forme juridique que vous devez adopter.
C’est principalement sur la pris value que cela se joue
Bonjour Pierre,
merci pour cet excellent dossier qui a le mérite d’être chiffré. Quelques interrogations pour compléter le contenu de votre article sur le LMP :
1. Peut-on passer du réel au micro si l’amortissement devient moins intéressant que abattement ?
2. A-t-on quand même des cotisations (SSI) et contributions sociales (CSG) à payer sur une PV lorsqu’on est exonéré d’impôt pour durée de détention ?
3. Sans exonération, d’après vous les plus-value court terme et long terme seraient cumulatives. Ce n’est pas l’une ou l’autre ?
4. Si on cotise au SSI, doit-on quand même payer les 17,2% de CSG sur le bénéfice ?
5. A priori, sans inscription volontaire au RCS on n’est pas concerné par le SSI (en tout cas pour le moment). Ce qui semble être correcte car l’URSAFF ne fait référence qu’à la courte durée sur son site. C’est aussi votre point de vue, sans RCS = LMP fiscal mais pas social ?
6. Sauf erreur de ma part, un calcul SSI ou régime général se fait à partir du bénéfice. Or, dans votre exemple vous partez des revenus (loyers) et appliquez un abattement. Je suis perdu.
En tous les cas, merci pour votre contribution à ce nœud fiscal. J’imagine le temps que vous avez du passer à écrire un tel article.
Cordialement,
Bonjour Fab
Merci pour votre message, c’est bien vous poussez la réflexion !
Pour répondre à vos interrogations
1/ oui, attention il y a des durées minimales
2/ cela dépend de la durée de détention, mais généralement il en reste toujours un peu, faut pas déconner quand même 🙂
3/ il faudrait préciser votre question?
4/ C’est inclus
5/ si, c’est un seuil de loyers qui déclenche seul l’affiliation
6/ non, c’est à partir du chiffre d’affaire que le seuil se déclenche, vous devez payer un forfait si vous n’avez pas de bénéfices fiscaux
Un peu de temps en effet, avec plaisir !
A très vite
OK merci Pierre.
Pour le SIRET, je donne la precision suivante : un logement dans le 78 et un autre dans le 95 => je peux garder quand meme le meme ? des sites internet disent que non, c’est pour ca que je me permets d’insister.
L’autre question a laquelle vous ne m’avez pas repondu et serai interesse de l’avoir si vous l’avez :
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
Ensuite autres questions :
– a l’heure actuelle j’amortis l’appartement donc si j’ai un 2eme bien, je dois aussi le mettre au reel ? et si oui, pour l’amortissement, avez vous la distribution de la valeur du terrain/murs/toiture/electricite d’une maison individuelle sur son terrain ? sur internet nous trouvons plutot des exemples d’immeubles sans terrain, je ne sais donc pas quoi considerer dans mon cas.
Si il y a amortissement de la maison et que nous la possedons depuis 13 ans, je considere l’amortissement a partir de cette 13eme annee et ne prend donc pas en compte tout ce qui ne s’amortit plus par rapport a la date d’achet, c’est bien ca
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
J’aimerais que vous me donniez les références des sites qui vous disent qu’il faut un enregistrement différent par Departement 🙂
Concernant le lmp je vous confirme que c’est comme le Lmnp dans les deux cas vous choisissez votre régime de cotisation sociale .
L’amortissement se fait à partir de la mise en location Meublee et pour le tableau d’amortissement vous pouvez vous référer à un comptable
Bien à vous
Bonjour je suis loueur en meublé professionnel (tourisme classé) je n’arrive pas à savoir ce qui est le plus favorable entre cotisations au régime général ( serais à priori éligible) ou à la SSI? avez-vous un avis sur la question, je n’arrive pas à trouver d’estimateur comparatif
merci beaucoup par avance
Bonjour
Dans la grande majorité le SSI est plus favorable
Voici un lien qui vous permettra de faire des comparaisons
Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?
A très vite
Bonjour
concernant l’ifi; pour y échapper il faudrait finalement se débrouiller pour obtenir un résultat fiscal légèrement positif et donc exclure certaines charges comme des travaux ou du mobilier…. un calcul qui mérite d’être fait et qui peut rapporter gros.. non ?
merci pour vos articles
Effectivement !
Les fameux effets de seuils des impôts !
Merci à vous et à très vite
Bonjour Pierre,
L’abattement de 70% d’impôt en étant classé meublé de tourisme serait intéressant si on n’a plus charge ?
Merci
Bonjour Adrien
Oui c’est tout à fait le principe
Vous êtes dans cette situation ?
A très vite
Pierre je suis désolé mais je crains une erreur dans votre article par ailleurs intéressant. Le montant des revenus doit être de plus 23000 € et supérieur à l’ensemble des revenus du foyer fiscal https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
Oui Jean-Claude, c’est exactement ce que j’ai dit 😉
Les loyers doivent être supérieurs à la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal
Ce qui équivaut à ce que les loyers représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal !
Merci en tous cas de prendre le temps de vérifier les informations, je ne suis pas infaillible
Etes vous LMP pour l’instant ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Je rebondis sur ce point. La remarque de Jean-Claude a du sens pour moi car tout dépend de ce qui est inclus dans les revenus du foyer fiscal. Je suis aussi d’accord avec vous : si j’ai des loyers meublés de 26000 et que mon salaire est de 50000 alors (26000+50000)*50% = 38 000; vu que mes loyers sont de 26000, je devrais rester LMNP. Vous confirmez ?
Par contre quand vous écrivez :
1/ Supérieur à 23 000€ /An Et
2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal
c’est là que pour moi ca prête à confusion : car les autres revenus du foyer fiscal n’incluent pas pour moi les loyers meublés. Ce qui donne dans l’exemple précédent : 50000*50% = 25000 -> je passe en LMP.
Bonjour David
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
En effet, les revenus locatifs meublés ne rentrent pas en compte dans le calcul
Est-ce plus clair ?
A très vite
Pour le IFI, le bénéfice ne peut pas être nul mais au moins égal à 1€.
Bonjour
Je ne comprends pas exactement ce que vous voulez dire ?
Pouvez vous préciser ou reformuler ?
Portez vous bien
Merci pour cet article très intéressant.
En LMP, il y a exonération des plus values de cession si on possède le bien depuis au moins. 5ans?
L’exonération est possible si le montant des loyers est inférieur a 90.000€ => s’agit il d’un seuil de loyer annuel ou sur 2 ans?
Pierre, dans tous les articles que je lis il est écrit que la deuxième condition n’est pas la moitié des revenus mais la totalité des revenus !
Il y a eu un changement de dernière minute ?
Bonjour Céline
Mais où lisez vous vos infos ? lol 😉
Il n’y a pas eu de changement, cela a toujours été la condition d’être le revenu principal du foyer fiscal.
Soit plus de 50% des revenus totaux
A très vite
Bonjour Pierre,
Il ya quelque chose que je ne comprends pas dans le tableau des cotisations sociales. Il n’y a pas d’abatement pour les micro entreprises? et en dessous de 23000 euros, le taux est de 17.2% ou bien un forfait de 1000 euros? Est-ce seulement pour le regime general ou aussi pour la micro entreprise?
Bonjour Franck
La micro entreprise a un régime fiscal très intéressant, qui est pris en compte
A très vite
Bonjour,
Comment est calculé la CFE ?
En fait lisez dans mes pensées 🙂
C’est un article que je prépare pour la semaine prochaine
la CFE est un impôt particulièrement opaque
la base de calcul est la même que pour la taxe d’habitation
A très vite
Merci Pierre pour tous ces éclaircissements, capital pour optimiser la fiscalité dans ce dédale de réglementation
Merci pour votre intérêt !
A très vite
Bonjour Pierre, un grand merci pour cet article mais excuse moi il y a qqchose qui m’échappe : en LMP, tu écris au début de l’article que cotis sociales à payer forfait env 1000 € si benef fiscal nul, et ensuite dans ton exemple des 80 K€ de loyer que cotis sociale 9800 € à payer quel que soit le bénéfice fiscal. J’ai du mal à m’y retrouver. Bon courage à toi en cette période
Bonjour
Il y a peut être un souci de formulation
En effet, si bénéfice fiscal nul, on reste sur le forfait de base
Pour l’exemple, j’estime que le propriétaire a un bénéfice non nul
A très vite