Régime fiscal LMP : Tout comprendre facilement (+ synthèse)

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Passer de LMNP à LMP : Quels Avantages et Inconvénients ? Le tableau de synthèse et l’article ci-dessous vous donnent toutes les clefs.

Le statut de loueur en meublé comporte deux « crans », le LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel et le LMP pour Loueur en Meublé professionnel.

Lequel devez-vous choisir pour améliorer votre fiscalité et préparer l’avenir ?

On est là pour tout optimiser, sur Eldorado Immobilier, alors…

Nous avons navigué de l’un à l’autre et observés les impacts concrets que nous vous livrons ici.

Dans cet article sur Eldorado Immobilier vous trouverez :

  • Une comparaison claire entre LMP et LMNP
  • Les astuces à connaître pour ne pas vous faire piéger (lisez jusqu’au bout)

D’après la définition du LMP :

Passer de LMNP à LMP est automatique si vous cumulez :

  • Plus de 23 000 € / an de loyers en meublé
  • Que ces revenus BIC représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal

La fiscalité du statut LMP de loueur en meublé professionnel est plus intéressante grâce à :

  • une exonération d’Impôt sur le Fortune Immobilière ou IFI, 
  • la possibilité d’imputer vos déficits sur votre revenu global.

L’inconvénient du statut LMP réside dans :

  • l’imposition des plus-values professionnelles
  • les cotisations sociales

Voici en synthèse un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des deux statuts LMNP et LMP.

Cela se joue bien sûr au niveau de la fiscalité. (les principaux avantages de chaque statut sont mis en gras)

Ensuite, je rentrerai dans les détails pour que vous puissiez mettre à votre profit les possibilités de chaque situation.

Sondage :

Quel statut vous semble le plus favorable pour vous ?

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Tableau Comparatif LMP LMNP

LMP LMNP
Seuil LMNP / LMPLMP si revenus locatif (loyers)
1/ Supérieur à 23 000€ /An Et
2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal impositif BIC
LMNP si ne remplis pas les 02 conditions cumulatives du LMP
Deficit Fiscal Imputable sur tous les revenus du foyers Fiscal (revenu global) Reportable 10 ans uniquement dans les revenus BIC
Avantage Fiscal Comptabilite Réduction directe de l’impôt sur le revenu dans la limite de 915€ (Expert comptable+ CGA) Réduction directe de l’impôt sur le revenu dans la limite de 915€ (Expert comptable+ CGA)
Imposition Plus ValuesPlus Values des Professionnels. Exonération jusqu’à 90 000€ > 5 ans de détention
Les amortissement sont soumis à la plus Value

Plus value des particuliers Exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les cotisations
sociales


IFI Impot sur la fortune immobiliere Exonération (biens professionnels) Soumis à l’iFi (patrimoine >1,3 m€)
Charges sociales

Bénéfices soumis aux SSI et au cotisations sociales
Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (env 900€)

Pas de SSI Bénéfices soumis aux cotisations sociales Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (env 900€)
TVAPas de TVA Pas de TVA

Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères

Tableau comparatif LMP – LMNP
Cliquez pour agrandir le tableau

En résumé, les principales différentes entre les deux statuts de la location meublée sont :

  • Seuil LMNP/LMP,
  • déficit imputable sur le revenu global,
  • IFI et
  • plus values

Les pièges à éviter : 

1/ Pour devenir LMP, vous pouvez trouver la trace d’un critère cumulatif supplémentaire, via l’inscription au Registre de Commerce, mais c’est fini depuis février 2018 avec la suppression de l’inscription obligatoire pour les loueurs en meublé professionnel (LMP).

Peut-être avez-vous donc basculé du LMNP en LMP sans même vous en rendre compte…

2/ Le Bofip (Bulletin Des Impôts) a bien confirmé que la bascule LMNP en LMP se fait automatiquement

Cotisations sociales et LMP : quel impact réél ?

Tableau synthétique des seuils de cotisations sociales pour la location meublée

Voici une synthèse pour savoir dans quelle case vous êtes pour les cotisations sociales.

Micro entrepreneurRégime GénéralSSI
SEUIL DECLENCHEMENT COTISATIONS
SOCIALES




23000 € (en dessous, forfait
env 1000€)




23000 € (en dessous, forfait env
1000€)

23000 € (en dessous, forfait env 1000€)
SEUIL MAXIMUM 70 000 € (ensuite SSI) 82 800 € (ensuite SSI)
ABATTEMENT Non 1e année : 23 000€ ensuite abattement 60% ou 87% (meublé de tourisme
classé)

abattement de 50% ou 71%
(meublé classé)

TAUX DE COTISATION



22% ou 6% (meublé de tourisme classé) ou
12,8% (chambre d’hôtes)

43% (17,20% si en dessous
de 23 000 €)


Variable… de 24% à 30% en
moyenne

ORGANISME / SITE WEB DE
REFERENCE

autoentrepreneur.urssaf.fr
secu-independants.fr
Urssaf.fr
ASSIETTE DE CALCUL DES COTISATIONS Recettes (loyers) Bénéfice fiscal Bénéfice fiscal
EXEMPLE COTISATIONS A REGLER
micro entreprise
COTISATIONS A REGLER
Régime général
COTISATIONS A REGLER
SSI
Appartement classé en courte durée
Loyers : 55 000€, bénéfice fiscal 20 000€
meublé tourisme

3 300 € 1 118 € 1 740 €

Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères (cliquez pour agrandir)

L’objectif principal d’un propriétaire de location meublée (d’un point de vue fiscal) est de tendre vers des bénéfices imposables à zéro. 

Dans cette situation, il n’est redevable que du forfait de base du SSI, la Sécurité Sociale des Indépendants.

Cette cotisation minimale est de l’ordre de 1000 €.

Mais ce n’est pas toujours le cas !

Vous devez donc connaître les règles qui s’appliquent à votre statut de Loueur en Meublé Professionnel pour éviter le piège de sur évaluer vos bénéfices et votre cash-flow.

La base réglementaire est l’article L611-1 du code de la sécurité sociale

Un abattement de 60% à 87% pour le calcul des cotisations

Le coût des contributions sociales est de 43%, appliqué sur les bénéfices imposables, mais il y a un abattement forfaitaire de 60%.


L’abattement est même porté à 87% pour les locations saisonnières classées meublé de tourisme.

Pour calculer vos cotisations sociales, vous pouvez donc utiliser la formule suivante pour calculer l’assiette d’imposition, c’est-à-dire la somme qui va être soumise aux cotisations sociales :

Assiette d’imposition = (Loyers – 23 000 €) – [60 * (Loyers – 23 000 €) / 100]

Ainsi, pour prendre un exemple de calcul de cotisations RSi en LMP pour votre meublé de tourisme, (le RSI est devenu SSI) si vous avez 85 000 € de loyers cette année, l’assiette d’imposition sera :

(80 000 – 23 000) – [ 60 * (80 000 – 23 000) / 100 ] = 22 800 €

Soit des cotisations sociales de 22 800 * 43 /100 = 9 800 €

Attention aux pièges :

1/ Si vous gérez une chambre d’hôte, le seuil est plus bas, vous devez remplacer 23 000  € par 5 165 €

2/ Si vos loyers (recettes) sont inférieurs à 82 000 €, vous pouvez choisir de vus affilier au régime général de la sécurité sociale, mais contrairement aux idées reçues, il est moins intéressant que le SSI.

Sauf si vous avez un bénéfice très faible, car les cotisations sociales du régime général ne sont pas calculées sur le chiffre d’affaire.

Pour aller plus loin : Devez-vous choisir de créer une entreprise pour exploiter votre location courte durée ?

Cotisations sociales de 6% pour les auto-entrepreneurs

En dessous de 70 000 € de loyers, il est possible de choisir le régime des micro-entrepreneurs.

Dans ces conditions, le taux de cotisation se calculer sur le chiffre d’affaire, à un montant de 6%.

Le LMP permet de ne pas payer l’IFI ? et quid des plus-values ?

LMP et IFI : la martingale ?

Oui, le statut de loueur en meublé professionnel LMP permet de faire considérer à l’administration fiscale que les biens loués en meublé sont des biens professionnels,

ce qui exonére de payer l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, du dès lors que votre patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1,3 m€.

Concrètement, cette disposition est issue d’une réponse ministérielle dite VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) :

En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation

LMP et plus-value : c’est moins marrant

Le statut LMP vous offre la possibilité de bénéficier d’une exonération des plus-values si vos recettes locatives sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.

Sinon, vous êtes imposé sur la plus value à la revente, ainsi que la plus value sur la part amortie du bien immobilier : c’est ce que l’on appelle la plus value des professionnels.

Fiche d’identité et synthèse du statut LMP de Loueur en Meublé Professionnel

Ce qu’est le statut LMP et comment l’obtenir

Le régime fiscal de Loueur en Meublé Professionnel est considéré par l’administration comme parmi les plus favorables.

Le LMP, statut de Loueur en Meublé Professionnel, n’est pas une niche fiscale, mais bien un régime fiscal, il n’y a donc aucun plafonnement sur les revenus générés par la location meublée en mode professionnel.

Pour bénéficier du statut de LMP (notamment à partir du statut LMNP), vous devez cumuler deux conditions :

  • Des loyers TTC charges comprises supérieurs à 23 000 € / an
  • Les loyers doivent représenter plus de 50% de tous les revenus du foyer fiscal

Les revenus sont à déclarer en BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Quelles charges peut en déduire en LMP ?

Pour le LMP, il est soumis au régime réel d’imposition et les charges suivantes peuvent être déduites du chiffre d’affaire (les loyers) :

  • frais de création (frais de notaire, d’agence immobilière…)
  • frais d’exploitation (entretien et réparations),
  • impôts locaux,
  • frais financiers (intérêts d’emprunt) et d’assurances,
  • amortissement du mobilier ainsi que des travaux et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).
  • Amortissement des murs (hors foncier) (sur une durée de 30 à 50 ans, pour un taux compris entre 2 et 5%)

Les déficits générés par la location meublée peuvent être déduis des revenus totaux du foyer fiscal, sans aucun plafond.

Le régime des plus values LMP

Les plus-values de cession sont professionnelles et s’appliquent également sur la valeur du bien amorti. Une exonération de plus-value est prévue après une possession du bien immobilier depuis 5 ans seulement :

  • A 100% si les loyers sont inférieurs à 90 000 € (au cours des 2 années précédentes)
  • Partielle jusqu’à 126 000 €

Les impôts locaux en LMP

Comme tout location meublée, un propriétaire au statut LMP doit s’acquitter de :

  • La taxe foncière
  • La CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises (sauf si vous louez une partie de votre habitation principale)
  • La CVAE ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises si les loyers sont supérieurs à 500 000 €

Les textes réglementaires qui encadrent le statut LMP

Voici les bases réglementaires qui ont permis la rédaction de cet article sur Eldorado Immobilier :

Ce qui N’EST PAS en lien avec le statut LMP

Il n’y a pas besoin d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

La location meublée n’est pas assujettie à la TVA (mais les chambres d’hôtes et l’activité de parahôtellerie, oui)

Questions les plus fréquentes sur le statut LMP

Est-ce que je paierai moins d’impôts en LMNP qu’en LMP ?

Cela dépend de votre situation, mais c’est bien possible. Le guide complet pas à pas vous aidera à faire le bon choix et à vous situer, cliquez ici.

Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

Pas d’assujettissement à l’IFI, un abattement sur les cotisations sociales, une exonération partielle de la plus value, l’imputation des déficits sur les revenus globaux. Le tableau dans l’article détaille ces éléments de manière simple et compréhensible.

Quelles cotisations sociales en LMP ?

Il s’agit d’une des questions les plus complexes du droit fiscal. Le tableau synthétique et pas à pas vous simplifie la vie et vous permet de vos situer avec un exemple concret pour faire le bon choix.

Comment déclarer une location meublée professionnelle LMP ?

Si il s’agit d’une nouvelle activité, via le formulaire P0i comme pour toute location meublée.
Si vous êtes déjà sous statut LMNP, la bascule LMNP vers LMP se fait automatiquement si vous cumulez les conditions détaillées dans cet article.

Quelles charges déductibles en location meublée LMP ?

Pour le LMP, il est soumis au régime réel d’imposition et les charges suivantes peuvent être déduites du chiffre d’affaire (les loyers) :
– frais de création (frais de notaire, d’agence immobilière…)
– frais d’exploitation (entretien et réparations),
impôts locaux,
– frais financiers (intérêts d’emprunt) et d’assurances,
– amortissement du mobilier, des travaux et des murs (hors foncier) 

Et vous, que pensez vous du statut LMP ?

Le recherchez vous ou voulez vous l’éviter absolument ?

Vous êtes libre de nous faire part de votre situation dans les commentaires ci-dessous

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

29 commentaires

  1. Bonsoir Pierre et merci pour ce site tres clair car diffcile d’avoir une vision claire sur ce sujet LMP et LMNP. Je me permets d’exposer mon cas relativement complexe (tout du moins pour le neophite que je suis) pour avoir vos conseils :
    Actuellement je loue un petit appertement meuble sous le regime LMNP au reel.
    Je pars prochainement pour une aventure professionnelle a l’etranger et je voudrais mettre en location meublee ma maison. Les revenus globaux des loyers annuels seraient de 30 000 euros et etant ensuite a l’etranger sans impots sur mes revenus (salaires) en France, je suis clairement dans le cas pour passer de LMNP en LMP.
    Mes questions :
    – Dois-je ouvrir un nouveau SIRET pour la location meublee de ma maison ? ou puis-je le mettre en commun avec celui qui existe deja pour l’appartement.
    – Je crois comprendre qu’il y aura un passage automatique de LMNP en LMP mais la location de la maison demarrant certainement en aout, pour 2020 je pourrai touojurs etre en LMNP pour les 2 logements puis seulement en LMP en 2021. Vous confirmez et sans action paticuliere de ma part ?
    – A l’heure actuelle j’amortis l’appartement et je comprends que le passage en LMP ne devrait pas changer cela. Vous confirmez ?
    – En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
    – Ensuite, la maison est finie d’etre payee depuis 2 ans mais achetee il y a 13 ans. Puis-je encore amortir les murs ?
    – Pas sur d’avoir tout bien compris sur les plus values mais par exemple si nous rentrons au bout de 4 ans et vendons la maison ce ne serait pas souhaitable de vendre tout de suite, il vaudrait mieux attendre la fin de la 5eme annee pour vendre, c’est ca ?
    Merci d’avance pour vos reponses.
    Bien cordialement.

    • Bonjour Michael,
      Vous êtes dans le cas particulier des expatriés, il y a des règles bien spécifiques et avantageuses
      Je vous invite à vous rapprocher de votre expert comptable ou notaire car cela va aussi dépendre du pays où vous partez

      • OK merci Pierre mais sans parler d’expatriation quelles seraient les reponses que vous pourriez nous apporter pour tous les points sauf le dernier ? ou est-ce que meme le sujet du SIRET et etc doit etre traite differemment ?
        Le pays est pour information le Qatar.
        Merci d’avance pour votre aide.
        Cdlt

        • Bonjour
          Oui vous pouvez conserver le même siret et amortir les murs c’est le principe.
          Le passage lmp ne change pas la forme juridique que vous devez adopter.
          C’est principalement sur la pris value que cela se joue

  2. Bonjour Pierre,
    merci pour cet excellent dossier qui a le mérite d’être chiffré. Quelques interrogations pour compléter le contenu de votre article sur le LMP :

    1. Peut-on passer du réel au micro si l’amortissement devient moins intéressant que abattement ?

    2. A-t-on quand même des cotisations (SSI) et contributions sociales (CSG) à payer sur une PV lorsqu’on est exonéré d’impôt pour durée de détention ?

    3. Sans exonération, d’après vous les plus-value court terme et long terme seraient cumulatives. Ce n’est pas l’une ou l’autre ?

    4. Si on cotise au SSI, doit-on quand même payer les 17,2% de CSG sur le bénéfice ?

    5. A priori, sans inscription volontaire au RCS on n’est pas concerné par le SSI (en tout cas pour le moment). Ce qui semble être correcte car l’URSAFF ne fait référence qu’à la courte durée sur son site. C’est aussi votre point de vue, sans RCS = LMP fiscal mais pas social ?

    6. Sauf erreur de ma part, un calcul SSI ou régime général se fait à partir du bénéfice. Or, dans votre exemple vous partez des revenus (loyers) et appliquez un abattement. Je suis perdu.

    En tous les cas, merci pour votre contribution à ce nœud fiscal. J’imagine le temps que vous avez du passer à écrire un tel article.
    Cordialement,

    • Bonjour Fab

      Merci pour votre message, c’est bien vous poussez la réflexion !

      Pour répondre à vos interrogations

      1/ oui, attention il y a des durées minimales
      2/ cela dépend de la durée de détention, mais généralement il en reste toujours un peu, faut pas déconner quand même 🙂
      3/ il faudrait préciser votre question?
      4/ C’est inclus
      5/ si, c’est un seuil de loyers qui déclenche seul l’affiliation
      6/ non, c’est à partir du chiffre d’affaire que le seuil se déclenche, vous devez payer un forfait si vous n’avez pas de bénéfices fiscaux

      Un peu de temps en effet, avec plaisir !

      A très vite

    • OK merci Pierre.
      Pour le SIRET, je donne la precision suivante : un logement dans le 78 et un autre dans le 95 => je peux garder quand meme le meme ? des sites internet disent que non, c’est pour ca que je me permets d’insister.
      L’autre question a laquelle vous ne m’avez pas repondu et serai interesse de l’avoir si vous l’avez :
      – En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
      Ensuite autres questions :
      – a l’heure actuelle j’amortis l’appartement donc si j’ai un 2eme bien, je dois aussi le mettre au reel ? et si oui, pour l’amortissement, avez vous la distribution de la valeur du terrain/murs/toiture/electricite d’une maison individuelle sur son terrain ? sur internet nous trouvons plutot des exemples d’immeubles sans terrain, je ne sais donc pas quoi considerer dans mon cas.
      Si il y a amortissement de la maison et que nous la possedons depuis 13 ans, je considere l’amortissement a partir de cette 13eme annee et ne prend donc pas en compte tout ce qui ne s’amortit plus par rapport a la date d’achet, c’est bien ca
      Merci d’avance pour votre aide.

      • Bonjour
        J’aimerais que vous me donniez les références des sites qui vous disent qu’il faut un enregistrement différent par Departement 🙂
        Concernant le lmp je vous confirme que c’est comme le Lmnp dans les deux cas vous choisissez votre régime de cotisation sociale .
        L’amortissement se fait à partir de la mise en location Meublee et pour le tableau d’amortissement vous pouvez vous référer à un comptable
        Bien à vous

  3. Bonjour je suis loueur en meublé professionnel (tourisme classé) je n’arrive pas à savoir ce qui est le plus favorable entre cotisations au régime général ( serais à priori éligible) ou à la SSI? avez-vous un avis sur la question, je n’arrive pas à trouver d’estimateur comparatif
    merci beaucoup par avance

  4. Bonjour
    concernant l’ifi; pour y échapper il faudrait finalement se débrouiller pour obtenir un résultat fiscal légèrement positif et donc exclure certaines charges comme des travaux ou du mobilier…. un calcul qui mérite d’être fait et qui peut rapporter gros.. non ?
    merci pour vos articles

  5. Bonjour Pierre,
    L’abattement de 70% d’impôt en étant classé meublé de tourisme serait intéressant si on n’a plus charge ?
    Merci

    • Oui Jean-Claude, c’est exactement ce que j’ai dit 😉

      Les loyers doivent être supérieurs à la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal
      Ce qui équivaut à ce que les loyers représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal !

      Merci en tous cas de prendre le temps de vérifier les informations, je ne suis pas infaillible

      Etes vous LMP pour l’instant ?

      A très vite

    • Bonjour

      Je ne comprends pas exactement ce que vous voulez dire ?
      Pouvez vous préciser ou reformuler ?

      Portez vous bien

  6. Merci pour cet article très intéressant.
    En LMP, il y a exonération des plus values de cession si on possède le bien depuis au moins. 5ans?
    L’exonération est possible si le montant des loyers est inférieur a 90.000€ => s’agit il d’un seuil de loyer annuel ou sur 2 ans?

  7. Pierre, dans tous les articles que je lis il est écrit que la deuxième condition n’est pas la moitié des revenus mais la totalité des revenus !
    Il y a eu un changement de dernière minute ?

    • Bonjour Céline
      Mais où lisez vous vos infos ? lol 😉
      Il n’y a pas eu de changement, cela a toujours été la condition d’être le revenu principal du foyer fiscal.
      Soit plus de 50% des revenus totaux
      A très vite

  8. Bonjour Pierre,

    Il ya quelque chose que je ne comprends pas dans le tableau des cotisations sociales. Il n’y a pas d’abatement pour les micro entreprises? et en dessous de 23000 euros, le taux est de 17.2% ou bien un forfait de 1000 euros? Est-ce seulement pour le regime general ou aussi pour la micro entreprise?

    • En fait lisez dans mes pensées 🙂
      C’est un article que je prépare pour la semaine prochaine
      la CFE est un impôt particulièrement opaque
      la base de calcul est la même que pour la taxe d’habitation
      A très vite

  9. Bonjour Pierre, un grand merci pour cet article mais excuse moi il y a qqchose qui m’échappe : en LMP, tu écris au début de l’article que cotis sociales à payer forfait env 1000 € si benef fiscal nul, et ensuite dans ton exemple des 80 K€ de loyer que cotis sociale 9800 € à payer quel que soit le bénéfice fiscal. J’ai du mal à m’y retrouver. Bon courage à toi en cette période

    • Bonjour

      Il y a peut être un souci de formulation
      En effet, si bénéfice fiscal nul, on reste sur le forfait de base
      Pour l’exemple, j’estime que le propriétaire a un bénéfice non nul

      A très vite

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