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Le statut de loueur en meublé comporte deux « crans », le LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel et le LMP pour Loueur en Meublé professionnel.
Lequel devez-vous choisir pour améliorer votre fiscalité et préparer l’avenir ?
On est là pour tout optimiser, sur Eldorado Immobilier, alors…
D’après la définition du LMP :
Passer de LMNP à LMP est automatique si vous cumulez :
- Plus de 23 000 € / an de loyers en meublé
- Que ces revenus BIC représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal
La fiscalité du statut LMP de loueur en meublé professionnel est plus intéressante grâce à :
- une exonération d’Impôt sur le Fortune Immobilière ou IFI,
- la possibilité d’imputer vos déficits sur votre revenu global.
L’inconvénient du statut LMP réside dans :
- l’imposition des plus-values professionnelles
- les cotisations sociales
En bref :
Le régime fiscal LMP permet de déduire intégralement les déficits de la location meublée, réduisant le revenu imposable. Cette déduction ne s’applique pas aux déficits liés aux amortissements, maximisant ainsi les avantages fiscaux pour les loueurs professionnels.
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Tableau Comparatif du statut LMP et LMNP
| LMP | LMNP | |
| Seuil LMNP / LMP | LMP si revenus locatif (loyers) 1/ Supérieur à 23 000€ /An Et 2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal impositif BIC | LMNP si ne remplis pas les 02 conditions cumulatives du LMP |
| Deficit Fiscal | Imputable sur tous les revenus du foyers Fiscal (revenu global) | Reportable 10 ans uniquement dans les revenus BIC |
| Avantage Fiscal Comptabilite | Réduction directe de l’impôt sur le revenu dans la limite de 915€ (Expert comptable+ CGA) | Réduction directe de l’impôt sur le revenu dans la limite de 915€ (Expert comptable+ CGA) |
| Imposition Plus Values | Plus Values des Professionnels. Exonération jusqu’à 90 000€ > 5 ans de détention Les amortissement sont soumis à la plus Value | Plus value des particuliers Exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les cotisations sociales |
| IFI Impot sur la fortune immobiliere | Exonération (biens professionnels) | Soumis à l’iFi (patrimoine >1,3 m€) |
| Charges sociales | Bénéfices soumis aux SSI et au cotisations sociales Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (env 900€) | Pas de SSI Bénéfices soumis aux cotisations sociales Si bénéfice fiscal nul, forfait SSI (env 900€) |
| TVA | Pas de TVA | Pas de TVA |
Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères
En résumé, les principales différentes entre les deux statuts de la location meublée sont :
- Seuil LMNP/LMP,
- déficit imputable sur le revenu global,
- IFI et
- plus values
« Le passage automatique de LMNP à LMP m’a surpris, mais grâce aux conseils trouvés en ligne, j’ai rapidement pris les mesures nécessaires pour gérer les nouvelles obligations fiscales. Cette transition a finalement été bénéfique pour optimiser mes impôts. » – Laurent M., loueur en meublé.
Les pièges à éviter :
1/ Pour devenir LMP, vous pouvez trouver la trace d’un critère cumulatif supplémentaire, via l’inscription au Registre de Commerce, mais c’est fini depuis février 2018 avec la suppression de l’inscription obligatoire pour les loueurs en meublé professionnel (LMP).
Peut-être avez-vous donc basculé du LMNP en LMP sans même vous en rendre compte…
2/ Le Bofip (Bulletin Des Impôts) a bien confirmé que la bascule LMNP en LMP se fait automatiquement
« J’ai commis l’erreur de ne pas vérifier les critères de revenus avant de basculer automatiquement en LMP. Cela m’a valu une surprise fiscale avec des cotisations sociales élevées non anticipées. Mieux vaut bien se renseigner et anticiper ! » – Clarisse L., propriétaire de meublés.
Environ 30 % des loueurs en meublé basculent automatiquement en statut LMP chaque année sans en être conscients.
Cotisations sociales et LMP : quel impact réél ?
Seuils des cotisations sociales pour LMP et LMNP
Voici une synthèse pour savoir dans quelle case vous êtes pour les cotisations sociales.
| Micro entrepreneur | Régime Général | SSI | |
| SEUIL DECLENCHEMENT COTISATIONS SOCIALES | 23000 € (en dessous, forfait env 1000€) | 23000 € (en dessous, forfait env 1000€) | 23000 € (en dessous, forfait env 1000€) |
| SEUIL MAXIMUM | 70 000 € (ensuite SSI) | 82 800 € (ensuite SSI) | |
| ABATTEMENT | Non | 1e année : 23 000€ ensuite abattement 60% ou 87% (meublé de tourisme classé) | abattement de 50% ou 71% (meublé classé) |
| TAUX DE COTISATION | 22% ou 6% (meublé de tourisme classé) ou 12,8% (chambre d’hôtes) | 43% (17,20% si en dessous de 23 000 €) | Variable… de 24% à 30% en moyenne |
| ORGANISME / SITE WEB DE REFERENCE | autoentrepreneur.urssaf.fr | secu-independants.fr | Urssaf.fr |
| ASSIETTE DE CALCUL DES COTISATIONS | Recettes (loyers) | Bénéfice fiscal | Bénéfice fiscal |
| EXEMPLE | COTISATIONS A REGLER micro entreprise | COTISATIONS A REGLER Régime général | COTISATIONS A REGLER SSI |
| Appartement classé en courte durée Loyers : 55 000€, bénéfice fiscal 20 000€ meublé tourisme | 3 300 € | 1 118 € | 1 740 € |
Tableau comparatif LMP – LMNP, les principaux critères (cliquez pour agrandir)
L’objectif principal d’un propriétaire de location meublée (d’un point de vue fiscal) est de tendre vers des bénéfices imposables à zéro.
Dans cette situation, il n’est redevable que du forfait de base du SSI, la Sécurité Sociale des Indépendants.
Cette cotisation minimale est de l’ordre de 1000 €.
Mais ce n’est pas toujours le cas !
Vous devez donc connaître les règles qui s’appliquent à votre statut de Loueur en Meublé Professionnel pour éviter le piège de sur évaluer vos bénéfices et votre cash-flow.
La base réglementaire est l’article L611-1 du code de la sécurité sociale
Un abattement de 60% à 87% pour le calcul des cotisations
Le coût des contributions sociales est de 43%, appliqué sur les bénéfices imposables, mais il y a un abattement forfaitaire de 60%.
L’abattement est même porté à 87% pour les locations saisonnières classées meublé de tourisme.
Pour calculer vos cotisations sociales, vous pouvez donc utiliser la formule suivante pour calculer l’assiette d’imposition, c’est-à-dire la somme qui va être soumise aux cotisations sociales :
Assiette d’imposition = (Loyers – 23 000 €) – [60 * (Loyers – 23 000 €) / 100]
Ainsi, pour prendre un exemple de calcul de cotisations RSi en LMP pour votre meublé de tourisme, (le RSI est devenu SSI) si vous avez 85 000 € de loyers cette année, l’assiette d’imposition sera :
(80 000 – 23 000) – [ 60 * (80 000 – 23 000) / 100 ] = 22 800 €
Soit des cotisations sociales de 22 800 * 43 /100 = 9 800 €
Attention aux pièges :
1/ Si vous gérez une chambre d’hôte, le seuil est plus bas, vous devez remplacer 23 000 € par 5 165 €
2/ Si vos loyers (recettes) sont inférieurs à 82 000 €, vous pouvez choisir de vus affilier au régime général de la sécurité sociale, mais contrairement aux idées reçues, il est moins intéressant que le SSI.
Sauf si vous avez un bénéfice très faible, car les cotisations sociales du régime général ne sont pas calculées sur le chiffre d’affaire.
Pour aller plus loin : Top 50 : Sites Où Publier Votre Annonce de Location Saisonnière (2021)
Cotisations sociales de 6% pour les auto-entrepreneurs
En dessous de 70 000 € de loyers, il est possible de choisir le régime des micro-entrepreneurs.
Dans ces conditions, le taux de cotisation se calculer sur le chiffre d’affaire, à un montant de 6%.
Le LMP permet de ne pas payer l’IFI ? et quid des plus-values ?
Les propriétaires de meublés classés sous le statut LMP économisent en moyenne 7 500 € par an sur l’IFI.
LMP et IFI : la martingale ?
Oui, le statut de loueur en meublé professionnel LMP permet de faire considérer à l’administration fiscale que les biens loués en meublé sont des biens professionnels,
ce qui exonére de payer l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière, du dès lors que votre patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1,3 m€.
Concrètement, cette disposition est issue d’une réponse ministérielle dite VATIN (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906) :
En application de l’article 975 du code général des impôts (CGI), une exonération s’applique toutefois aux biens affectés à l’activité professionnelle principale du redevable qui est susceptible de couvrir, sous certaines conditions, la location de locaux d’habitation meublés ainsi que de locaux commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation
« Depuis que j’ai basculé du LMNP au LMP, mes charges sont mieux optimisées, notamment grâce à l’exonération de l’IFI et la possibilité d’imputer les déficits sur mes revenus globaux. Cela a grandement amélioré ma rentabilité nette. » – Maxime B., investisseur locatif professionnel.
LMP et plus-value : c’est moins marrant
Le statut LMP vous offre la possibilité de bénéficier d’une exonération des plus-values si vos recettes locatives sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 dernières années civiles et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans.
Sinon, vous êtes imposé sur la plus value à la revente, ainsi que la plus value sur la part amortie du bien immobilier : c’est ce que l’on appelle la plus value des professionnels.
Fiche d’identité du statut LMP
Comment obtenir le Statut LMP : critères et procédure
Le régime fiscal de Loueur en Meublé Professionnel est considéré par l’administration comme parmi les plus favorables.
Le LMP, statut de Loueur en Meublé Professionnel, n’est pas une niche fiscale, mais bien un régime fiscal, il n’y a donc aucun plafonnement sur les revenus générés par la location meublée en mode professionnel.
Pour bénéficier du statut de LMP (notamment à partir du statut LMNP), vous devez cumuler deux conditions :
- Des loyers TTC charges comprises supérieurs à 23 000 € / an
- Les loyers doivent représenter plus de 50% de tous les revenus du foyer fiscal
Les revenus sont à déclarer en BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Quelles charges peut en déduire en LMP ?
Pour le LMP, il est soumis au régime réel d’imposition et les charges suivantes peuvent être déduites du chiffre d’affaire (les loyers) :
- frais de création (frais de notaire, d’agence immobilière…)
- frais d’exploitation (entretien et réparations),
- impôts locaux,
- frais financiers (intérêts d’emprunt) et d’assurances,
- amortissement du mobilier ainsi que des travaux et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).
- Amortissement des murs (hors foncier) (sur une durée de 30 à 50 ans, pour un taux compris entre 2 et 5%)
Les déficits générés par la location meublée peuvent être déduis des revenus totaux du foyer fiscal, sans aucun plafond.
Le régime des plus values LMP
Les plus-values de cession sont professionnelles et s’appliquent également sur la valeur du bien amorti. Une exonération de plus-value est prévue après une possession du bien immobilier depuis 5 ans seulement :
- A 100% si les loyers sont inférieurs à 90 000 € (au cours des 2 années précédentes)
- Partielle jusqu’à 126 000 €
Les impôts locaux en LMP
Comme tout location meublée, un propriétaire au statut LMP doit s’acquitter de :
- La taxe foncière
- La CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises (sauf si vous louez une partie de votre habitation principale)
- La CVAE ou Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises si les loyers sont supérieurs à 500 000 €
Ce qui N’EST PAS en lien avec le statut LMP
Il n’y a pas besoin d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
La location meublée n’est pas assujettie à la TVA (mais les chambres d’hôtes et l’activité de parahôtellerie, oui)
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Conclusion
Le choix entre le LMNP et le LMP dépend de vos objectifs fiscaux et de votre situation financière.
Le LMP offre des avantages comme l’exonération de l’IFI et l’imputation des déficits sur le revenu global, mais implique aussi des obligations fiscales spécifiques.
Assurez-vous de bien comprendre les critères et les implications de chaque statut pour optimiser votre stratégie.
Consultez un expert fiscal pour faire le meilleur choix et maximiser les bénéfices de votre investissement locatif.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Quelles sont les taxes à payer en LMP ?
En tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous êtes soumis à plusieurs taxes, notamment les cotisations sociales sur les bénéfices. Les plus-values à court terme sont assujetties aux cotisations sociales SSI et imposées au barème progressif de l’IR, tandis que les plus-values à long terme sont taxées au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
Comment fonctionnent les cotisations sociales pour le statut LMP ?
Les cotisations sociales LMP dépendent des revenus locatifs perçus. Si vos revenus dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer, vous êtes affilié au régime des cotisations sociales des indépendants (SSI). En cas de bénéfice, vous payez les cotisations sur les revenus, sinon, un forfait minimum est appliqué.
Quelles sont les charges déductibles en LMP ?
Les charges déductibles en LMP incluent les frais d’étude et de conseil, les charges locatives, les frais d’entretien, les impôts locaux, les intérêts d’emprunt, et les amortissements du mobilier et des travaux. Contrairement à d’autres statuts, ces charges peuvent être déduites sans plafond du revenu global, ce qui peut significativement réduire votre imposition.
Comment déclarer les revenus du LMP ?
Les revenus tirés de la location meublée sous le statut LMP doivent être déclarés via la déclaration n° 2042-C-PRO, qui est complémentaire à votre déclaration de revenus personnelle (n° 2042). Cette déclaration permet d’intégrer les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) liés à votre activité.
Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMP ?
Pour obtenir le statut LMP, vos recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 €, et elles doivent constituer plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Le passage de LMNP à LMP est automatique si ces conditions sont remplies.
Quels types de sociétés sont adaptés pour le LMP ?
Pour gérer une activité de location meublée professionnelle, vous pouvez choisir différentes structures juridiques comme la SARL, la SCI, ou la SNC. La SNC est particulièrement populaire car elle permet de bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur le revenu tout en évitant l’impôt sur les sociétés.
Quand bascule-t-on en LMP ?
Vous basculez automatiquement en LMP dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et qu’ils représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Cela peut se produire même si vous êtes initialement en LMNP, sans nécessiter d’inscription supplémentaire au registre du commerce.
Quels sont les avantages fiscaux du LMP par rapport au LMNP ?
Le statut LMP offre plusieurs avantages fiscaux, notamment l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les biens professionnels, l’imputation des déficits sur le revenu global sans plafond, et une exonération partielle des plus-values professionnelles sous certaines conditions.
Comment savoir si je suis éligible au statut LMP ?
Vous êtes éligible au statut LMP si vos revenus locatifs dépassent 23 000 € annuellement et qu’ils excèdent les autres revenus de votre foyer. Par exemple, si vous avez 24 000 € de revenus locatifs et seulement 10 000 € de salaire, vous êtes considéré comme LMP.
Et vous, que pensez vous du statut LMP ?
Le recherchez vous ou voulez vous l’éviter absolument ?
Vous êtes libre de nous faire part de votre situation dans les commentaires ci-dessous
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Bonjour à tous, pour le régime LMP, pour vérifier si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 50% des autres revenus :
– dans ces autres revenus, (salaires, autres BIC etc), on prend en compte aussi les revenus fonciers pour les locations nues ?
– et pour le montant exact de ces revenus que l’on doit comparer aux revenus de location meublées, on prend les montants imposables (salaires nets imposables) ou après abattement de 10%, frais réels pour les salaires ??? Car cela change drôlement la donne 😉
Merci pour votre réponse ! Liliane
Bonjour Liliane,
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Je pense que vous avez meilleur compte de raisonner à l’inverse : vous prenez TOUS vos revenus, vous divisez par 2 et vous voyez si vos revenus meublés dépassent 50%
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Pierre
Bonjour,
Il faut prendre juste les révenus des salaires versés.
Les autres revenus fonciers, dividendes etc. ne sont pas à prendre en compte.
Cordialement
Julien
Bonjour, Merci beaucoup pour cet article intéressant.
Je loue en meublé de tourisme ma résidence principale (moins de 90 jours par an). Les recettes dépassent 23 000 euros/an, et j’essaie de rester en dessous de mes revenus de salarié jusqu’a maintenant , pour rester LMNP. J’aimerai augmenter les recettes des locations, mais je deviendrais LMP. Je suis au régime réel et amortis mes travaux et l’entretien. Je compte encore louer pendant 5 a 6 ans, et passer en micro BIC pour meublé de tourisme, car les travaux sont finis, j’ai moins de frais. J’ai peur que de passer en LMP, me pénaliserai en cas de vente de la maison. Est ce justifié?
merci
Bonjour Axelle,
merci pour votre message, je vous conseille de faire un point sur votre situation précise avec votre expert comptable
s’agissant de votre résidence principale, vous pouvez arriver à passer complètement à travers la plus value
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très intéressant, j’aimerais svp avoir plus de précisions dans mon cas précis:
J’ai un meublé de tourisme classé qui m’a rapporté 3000 euros de revenus locatifs et que je souhaiterais vendre dans quelques années (avec une forte plus-value) et un meublé de tourisme non classé qui m’a rapporté de manière exceptionnelle 19000 euros de revenus cette année.
Si je continue à le louer, je vais probablement avoir un total de 22000 euros de revenus pour ce second bien et donc dépasser le seuil des 23000 euros au total, sachant que ce sont quasiment mes seuls revenus.
Je vais donc de ce fait passer en LMP.
Est il plus intéressant dans mon cas de clôturer le calendrier des locations saisonnières pour rester en LMNP ou bien de dépasser de peu le seuil des 23000 euros en passant en LMP sans pour autant payer énormément de cotisations sociales lors de ma déclaration de revenus?
Un grand merci par avance pour votre réponse,
Bien à vous,
Gwen
Bonjour, faisant de la courte durée en LMNP je viens de franchir les 23000 € de chiffre d’affaire et actuellement LMP depuis 1 mois je souhaiterais savoir à quel moment je dois ouvrir une micro- entreprise ? S des le passage des 23000 € où dois-je attendre que l’année se termine? Nous sommes en meublé de tourisme classée je compte ouvrir une micro-entreprise afin de bénéficier de la les juments des cotisations sociales ne sont de 6% en meublé de tourisme classée. Merci pour toutes les informations. Bien cordialement
Bonjour Brice,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Vous n’avez pas à créer d’entreprise, le statut de LMP se suffit à lui même
A très vite
Bonjour, c’est surement l’article le plus complet concernant le statut LMNP/LMP, alors merci énormément.
Concernant, la plus value en LMP admettant que je suis exonérée de la plus value court et long terme. Cependant, je dois payer les cotisations sociales correct ? si oui, pouvez vous me donnez les détails du calcul svp ? voila un exemple prix d’achat 80.000 euro amortie sur 6 ans. prix de vente 90.000 euro. bénéfice – 90.000 euro.
Au tant que fonctionnaire, dois je quand même cotiser au SSI ? si oui, ai-je le même droit notamment de retraite que les non fonctionnaires ?
je vous remercie infiniment
Bonjour
Vous devez en effet cotiser au SSI, quelle que soit votre situation.
Si vous avez déjà 4 trimestres de cotisations, cela ne vous apportera rien pour la retraite
Vive la france 😉
Bonjour Pierre,
avez-vous le nom et tel d’un expert comptable spécialisé sur les locations meublées sur Toulon/La Valette du var (83)?
Encore merci pour vos articles de qualités.
De plus, j’ai une question svp:
J’ai acheté 5 appartements qui étaient en nus et je souhaite tous les passer en meublés au fur et à mesure que les locataires partent.
J’ai déjà loué en 2020, 1 appart en meublé mais je n’ai pas fait la déclaration au tribunal de commerce or là, je suis en train de remplir la fiche POi, pensez-vous que je puisse mettre la date de début en 2020 ou suis-je obligé de mettre au 1er janvier 2021?
Bonjour Dimitri
merci pour votre message et pour votre intérêt !
Je vous envoie un contact
la date à remplir est la date de première mise en location meublée, mais vous avez 15j pour le faire… donc à vous de voir l’option que vous prenez maintenant ;);)
A très vite
Bonjour,
merci pour cet article riche en informations.
2 questions complémentaires :
1) suite à la bascule en LMP, et option pour le régime réel, comment comptabiliser l’immeuble ? Cette valeur servira ultérieurement au calcul de la plus value. Que faire des travaux effectué sur le bien depuis son acquisition (possiblement intervenu des années avant) ?
2) après bascule en LMP, assujettissement à la SSI, que se passe-t-il si les conditions pour être professionnelles deviennent de nouveau non respectées (par exemple recette inférieures à 23k€ suite à la vente d’un studio) ?
Merci
Bonjour Sébastien
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
pour votre question sur le LMP, les années LMNP restent comptées comme telles y compris pour les travaux
si vous ne respectez plus les conditions du LMP, vous basculez à nouveau en LMNP, simplement
Est-ce plus claire ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Tu me diras si je me trompe, mais lorsqu’on choisi le SSI avec abattement de 50% ou 71% (meublé classé), celui-ci est calculé sur les recettes et non pas le bénéfice comme indiqué dans ton tableau. Le seul moment ou la base de cotisation est calculée sur le bénéfice net, c’est lorsque l’on choisi d’être affilié au SSI au réel.
Au plaisir d’échanger sur le sujet.
Bonjour Cédric,
Le réel est très souvent avantageux
Bien à vous
Bonsoir Pierre,
Merci pour toutes ces informations toujours très utiles,
J’ai deux questions svp;
1 -Quelle est la date de référence du basculement LMNP en LMP pour le calcul de la durée minimal d’exonération des PV en cas de cession, : fev2018, janvier 2019, janvier 2020 ?
2- les amortissements comptabilisés en LMNP seront-ils intégrés dans le calcule de la PV court terme ? ou est-ce la VNC au jour du basculement en LMP qui est prise en compte ?
3- Lors d’une cession, les cotisations sociales en SSI auront-elles également l’abattement de 50% et celui de 23KE ?
Merci;
Bonsoir Rui,
Merci pour votre message et votre intérêt dans Eldorado Immobilier !
Pour la date, ce sera la date anniversaire de votre mise en location et/ou la date de cloture annuelle de vos comptes
Les amortissements sont pris en compte, et c’est d’ailleurs le seul souci avec le LMP. La pus value est alors calculée sur toute la valeur amortie du bien
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article enrichissant et détaillé.
Concernant le SSI, si après abatement des 60%, et application de la formule des 43%, le montant de la cotisation est inférieure à la cotisation minimale prévue par le SSI, celle-ci bascule automatiquement au minimum prévu ?
En vous remerciant.
Oui tout à fait Alexis !
Bonne journée et à très vite
Bonjour Fred,
Questions techniques mais très actuelle je crois:
cette année 2020 le passage automatique et obligatoire de LMNP vers LMP si les 2 conditions sont remplies(résultat>23ke et revenu <50% au résultat ):
les amortissements excédentaires cumulés dans les années précédentes en LMNP sont elles reportés et utilisables suite au passage en LMP ???
Si on est pas enregistré au SSI car précédemment en LMNP et que suite à la bascule obligatoire en LMP (bilan bénéfice fiscal nul)
Doit on payer obligatoirement au SSI ?? un forfait ?? si oui comment ??
Merci pour vos réponses
Bonjour Manu
Ici Pierre pas Fred 🙂 🙂
lmp = lmnp dans les deux situations que vous évoquez, il n’y a pas de différence
Nous sommes une association qui conseille et défend
les propriétaires immobiliers depuis plus de 120 ans. Nous sommes présent dans plus de 100 villes en France
!
Vous êtes libre de faire part de remarques constructives, mais de la pub pour de la pub, bof, bof, quel intérêt ?
Bonsoir Pierre et merci pour ce site tres clair car diffcile d’avoir une vision claire sur ce sujet LMP et LMNP. Je me permets d’exposer mon cas relativement complexe (tout du moins pour le neophite que je suis) pour avoir vos conseils :
Actuellement je loue un petit appertement meuble sous le regime LMNP au reel.
Je pars prochainement pour une aventure professionnelle a l’etranger et je voudrais mettre en location meublee ma maison. Les revenus globaux des loyers annuels seraient de 30 000 euros et etant ensuite a l’etranger sans impots sur mes revenus (salaires) en France, je suis clairement dans le cas pour passer de LMNP en LMP.
Mes questions :
– Dois-je ouvrir un nouveau SIRET pour la location meublee de ma maison ? ou puis-je le mettre en commun avec celui qui existe deja pour l’appartement.
– Je crois comprendre qu’il y aura un passage automatique de LMNP en LMP mais la location de la maison demarrant certainement en aout, pour 2020 je pourrai touojurs etre en LMNP pour les 2 logements puis seulement en LMP en 2021. Vous confirmez et sans action paticuliere de ma part ?
– A l’heure actuelle j’amortis l’appartement et je comprends que le passage en LMP ne devrait pas changer cela. Vous confirmez ?
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
– Ensuite, la maison est finie d’etre payee depuis 2 ans mais achetee il y a 13 ans. Puis-je encore amortir les murs ?
– Pas sur d’avoir tout bien compris sur les plus values mais par exemple si nous rentrons au bout de 4 ans et vendons la maison ce ne serait pas souhaitable de vendre tout de suite, il vaudrait mieux attendre la fin de la 5eme annee pour vendre, c’est ca ?
Merci d’avance pour vos reponses.
Bien cordialement.
Bonjour Michael,
Vous êtes dans le cas particulier des expatriés, il y a des règles bien spécifiques et avantageuses
Je vous invite à vous rapprocher de votre expert comptable ou notaire car cela va aussi dépendre du pays où vous partez
OK merci Pierre mais sans parler d’expatriation quelles seraient les reponses que vous pourriez nous apporter pour tous les points sauf le dernier ? ou est-ce que meme le sujet du SIRET et etc doit etre traite differemment ?
Le pays est pour information le Qatar.
Merci d’avance pour votre aide.
Cdlt
Bonjour
Oui vous pouvez conserver le même siret et amortir les murs c’est le principe.
Le passage lmp ne change pas la forme juridique que vous devez adopter.
C’est principalement sur la pris value que cela se joue
Bonjour Pierre,
merci pour cet excellent dossier qui a le mérite d’être chiffré. Quelques interrogations pour compléter le contenu de votre article sur le LMP :
1. Peut-on passer du réel au micro si l’amortissement devient moins intéressant que abattement ?
2. A-t-on quand même des cotisations (SSI) et contributions sociales (CSG) à payer sur une PV lorsqu’on est exonéré d’impôt pour durée de détention ?
3. Sans exonération, d’après vous les plus-value court terme et long terme seraient cumulatives. Ce n’est pas l’une ou l’autre ?
4. Si on cotise au SSI, doit-on quand même payer les 17,2% de CSG sur le bénéfice ?
5. A priori, sans inscription volontaire au RCS on n’est pas concerné par le SSI (en tout cas pour le moment). Ce qui semble être correcte car l’URSAFF ne fait référence qu’à la courte durée sur son site. C’est aussi votre point de vue, sans RCS = LMP fiscal mais pas social ?
6. Sauf erreur de ma part, un calcul SSI ou régime général se fait à partir du bénéfice. Or, dans votre exemple vous partez des revenus (loyers) et appliquez un abattement. Je suis perdu.
En tous les cas, merci pour votre contribution à ce nœud fiscal. J’imagine le temps que vous avez du passer à écrire un tel article.
Cordialement,
Bonjour Fab
Merci pour votre message, c’est bien vous poussez la réflexion !
Pour répondre à vos interrogations
1/ oui, attention il y a des durées minimales
2/ cela dépend de la durée de détention, mais généralement il en reste toujours un peu, faut pas déconner quand même 🙂
3/ il faudrait préciser votre question?
4/ C’est inclus
5/ si, c’est un seuil de loyers qui déclenche seul l’affiliation
6/ non, c’est à partir du chiffre d’affaire que le seuil se déclenche, vous devez payer un forfait si vous n’avez pas de bénéfices fiscaux
Un peu de temps en effet, avec plaisir !
A très vite
OK merci Pierre.
Pour le SIRET, je donne la precision suivante : un logement dans le 78 et un autre dans le 95 => je peux garder quand meme le meme ? des sites internet disent que non, c’est pour ca que je me permets d’insister.
L’autre question a laquelle vous ne m’avez pas repondu et serai interesse de l’avoir si vous l’avez :
– En LMP a-t-on le libre choix du micro entrepreneur/regime general/SSI ? si oui, quand le fait-on si le passage LMNP vers LMP se fait automatiquement ?
Ensuite autres questions :
– a l’heure actuelle j’amortis l’appartement donc si j’ai un 2eme bien, je dois aussi le mettre au reel ? et si oui, pour l’amortissement, avez vous la distribution de la valeur du terrain/murs/toiture/electricite d’une maison individuelle sur son terrain ? sur internet nous trouvons plutot des exemples d’immeubles sans terrain, je ne sais donc pas quoi considerer dans mon cas.
Si il y a amortissement de la maison et que nous la possedons depuis 13 ans, je considere l’amortissement a partir de cette 13eme annee et ne prend donc pas en compte tout ce qui ne s’amortit plus par rapport a la date d’achet, c’est bien ca
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
J’aimerais que vous me donniez les références des sites qui vous disent qu’il faut un enregistrement différent par Departement 🙂
Concernant le lmp je vous confirme que c’est comme le Lmnp dans les deux cas vous choisissez votre régime de cotisation sociale .
L’amortissement se fait à partir de la mise en location Meublee et pour le tableau d’amortissement vous pouvez vous référer à un comptable
Bien à vous
Bonjour je suis loueur en meublé professionnel (tourisme classé) je n’arrive pas à savoir ce qui est le plus favorable entre cotisations au régime général ( serais à priori éligible) ou à la SSI? avez-vous un avis sur la question, je n’arrive pas à trouver d’estimateur comparatif
merci beaucoup par avance
Bonjour
Dans la grande majorité le SSI est plus favorable
Voici un lien qui vous permettra de faire des comparaisons
Location meublée saisonnière : RSI ou régime général pour les cotisations sociales de votre meublé de tourisme?
A très vite
Bonjour
concernant l’ifi; pour y échapper il faudrait finalement se débrouiller pour obtenir un résultat fiscal légèrement positif et donc exclure certaines charges comme des travaux ou du mobilier…. un calcul qui mérite d’être fait et qui peut rapporter gros.. non ?
merci pour vos articles
Effectivement !
Les fameux effets de seuils des impôts !
Merci à vous et à très vite
Bonjour Pierre,
L’abattement de 70% d’impôt en étant classé meublé de tourisme serait intéressant si on n’a plus charge ?
Merci
Bonjour Adrien
Oui c’est tout à fait le principe
Vous êtes dans cette situation ?
A très vite
Pierre je suis désolé mais je crains une erreur dans votre article par ailleurs intéressant. Le montant des revenus doit être de plus 23000 € et supérieur à l’ensemble des revenus du foyer fiscal https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
Oui Jean-Claude, c’est exactement ce que j’ai dit 😉
Les loyers doivent être supérieurs à la somme de tous les autres revenus du foyer fiscal
Ce qui équivaut à ce que les loyers représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal !
Merci en tous cas de prendre le temps de vérifier les informations, je ne suis pas infaillible
Etes vous LMP pour l’instant ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Je rebondis sur ce point. La remarque de Jean-Claude a du sens pour moi car tout dépend de ce qui est inclus dans les revenus du foyer fiscal. Je suis aussi d’accord avec vous : si j’ai des loyers meublés de 26000 et que mon salaire est de 50000 alors (26000+50000)*50% = 38 000; vu que mes loyers sont de 26000, je devrais rester LMNP. Vous confirmez ?
Par contre quand vous écrivez :
1/ Supérieur à 23 000€ /An Et
2/ Supérieur à 50% des autres revenus du foyers fiscal
c’est là que pour moi ca prête à confusion : car les autres revenus du foyer fiscal n’incluent pas pour moi les loyers meublés. Ce qui donne dans l’exemple précédent : 50000*50% = 25000 -> je passe en LMP.
Bonjour David
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
En effet, les revenus locatifs meublés ne rentrent pas en compte dans le calcul
Est-ce plus clair ?
A très vite
Pour le IFI, le bénéfice ne peut pas être nul mais au moins égal à 1€.
Bonjour
Je ne comprends pas exactement ce que vous voulez dire ?
Pouvez vous préciser ou reformuler ?
Portez vous bien
Merci pour cet article très intéressant.
En LMP, il y a exonération des plus values de cession si on possède le bien depuis au moins. 5ans?
L’exonération est possible si le montant des loyers est inférieur a 90.000€ => s’agit il d’un seuil de loyer annuel ou sur 2 ans?
Pierre, dans tous les articles que je lis il est écrit que la deuxième condition n’est pas la moitié des revenus mais la totalité des revenus !
Il y a eu un changement de dernière minute ?
Bonjour Céline
Mais où lisez vous vos infos ? lol 😉
Il n’y a pas eu de changement, cela a toujours été la condition d’être le revenu principal du foyer fiscal.
Soit plus de 50% des revenus totaux
A très vite
Bonjour Pierre,
Il ya quelque chose que je ne comprends pas dans le tableau des cotisations sociales. Il n’y a pas d’abatement pour les micro entreprises? et en dessous de 23000 euros, le taux est de 17.2% ou bien un forfait de 1000 euros? Est-ce seulement pour le regime general ou aussi pour la micro entreprise?
Bonjour Franck
La micro entreprise a un régime fiscal très intéressant, qui est pris en compte
A très vite
Bonjour,
Comment est calculé la CFE ?
En fait lisez dans mes pensées 🙂
C’est un article que je prépare pour la semaine prochaine
la CFE est un impôt particulièrement opaque
la base de calcul est la même que pour la taxe d’habitation
A très vite
Merci Pierre pour tous ces éclaircissements, capital pour optimiser la fiscalité dans ce dédale de réglementation
Merci pour votre intérêt !
A très vite
Bonjour Pierre, un grand merci pour cet article mais excuse moi il y a qqchose qui m’échappe : en LMP, tu écris au début de l’article que cotis sociales à payer forfait env 1000 € si benef fiscal nul, et ensuite dans ton exemple des 80 K€ de loyer que cotis sociale 9800 € à payer quel que soit le bénéfice fiscal. J’ai du mal à m’y retrouver. Bon courage à toi en cette période
Bonjour
Il y a peut être un souci de formulation
En effet, si bénéfice fiscal nul, on reste sur le forfait de base
Pour l’exemple, j’estime que le propriétaire a un bénéfice non nul
A très vite