Une location courte durée est à la fois un lieu de séjour agréable et une opportunité d’investissement très rentable.
Et nous sommes là pour vous donner les conseils et les outils innovants pour veiller à ce que vous exploitiez votre location saisonnière sans problèmes et avec succès.
En tant que propriétaire d’un gîte , vous voulez disposer d’un cash-flow confortable en plus d’un d’autofinancement classique.
Vous voulez également éviter une fiscalité confiscatoire qui est de mise dans le reste du monde de l’immobilier et de l’IFI. Vous voulez également automatiser un maximum tout en offrant une expérience voyageuse de qualité pour minimiser les risques de voir vos clients insatisfaits attribuer de mauvais commentaires à votre meublé de tourisme.
Cet article est une synthèse de bonnes pratiques. J’ai compilé 9 conseils essentiels pour bien gérer votre gîte comme une entreprise, de manière professionnelle.
1) LMNP ou LMP en nom propre, société SARL de famille ou SAS ?
C’est la vraie question quand vous vous lancez sérieusement dans la location de vacances.
C’est une décision personnelle et légale forte, qui vous engage sur le long terme.
Au début, avec une seule location courte durée, monter une SARL ou SAS n’est pas forcément d’actualité.
Avec une seule maison ou un seul appartement à louer, il est peu probable que vous ayez suffisamment de liquidités pour prendre sans sourciller en charge les frais liés à la création et à la gestion d’une SARL (comptable, frais bancaires de compte pro, frais de création et de publicité légale tout au long de la vie de l’entreprise).
Pour aller plus loin :
Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?
12 qualités indispensables pour vous lancer comme propriétaire de chambres d’hôtes ou de gîtes
Dans tous les cas, il vous faut également une assurance responsabilité qui tienne vraiment la route.
Et un contrat qui permettre de bien identifier les limites de vos responsabilités.
Pour vous aider :
Assurez-vous que votre propriété est pensée pour que vos locataires soient pleinement en sécurité et que tous les équipements, même les aménagements extérieurs soient propres pour éviter les blessures, les allergies et les sur infections.
Ensuite, une fois que vous avez plusieurs gîtes, la question de créer une société devient plus prégnante.
Une fois votre réflexion mûrie, rapprochez-vous d’un expert-comptable qualifié qui étudiera précisément votre situation personnelle, chiffres à l’appui.
Cela vous permettra de finaliser votre choix en étant le plus éclairé possible.
Pour obtenir les coordonnées d’un comptable en ligne qui s’y connaît en location meublée, envoyez moi simplement un email
2) Créez un compte bancaire dédié à votre location courte durée
Séparez bien la gestion comptable de votre entreprise ou LMNP / LMP géré en nom propre de votre gestion personnelle.
Outre que vous pourriez tomber sous le coup d’un abus de bien social, créer un compte séparé vous aidera à suivre beaucoup plus facilement vos revenus et dépenses. Ce sera exigé par votre comptable de toute façon, si du moins il tient la route !
Vous pouvez également faire appel à une banque différente de celle que vous utilisez pour vos dépenses personnelles, histoire de bien cloisonner les deux activités. C’est ce que j’ai fait pour éviter tout mélange de fonds personnels et professionnels.
À moins de créer une société SARL ou SAS, voire une auto entreprise, vous ne pourrez pas (et devrez pas surtout) ouvrir un compte professionnel dans votre banque préférée. De toutes façons, bous n’en avez pas besoin. Vous devez juste vous assurer d’avoir des comptes séparés.
Au moment de la déclaration de vos revenus auprès du service des impôts des entreprises ou SIE, et de payer votre impôt (si il vous reste quelque chose à payer après prise en compte de l’amortissement meublé LIEN), vous pouvez faciliter la comptabilité en autorisant votre expert comptable à avoir accès aux donnée de votre compte, en ligne.
3) Utilisez une bonne application pour votre comptabilité
Certes votre expert comptable est là pour faire le travail, mais vous avez tout intérêt à suivre l’évolution de votre cash flow vous-même.
Pour cela il y a le bon vieux tableau excel, sa version en ligne collaborative que l’on utilise dans le Cercle Privé, Google Sheets .
Il y a aussi de nombreuses applications et services dédiés qui peuvent vous faciliter la vie. Nous en citons quelques-uns dans notre rapport sur les 41 startups qui vont révolutionner la location saisonnière
ainsi que dans cet article qui vous aidera beaucoup :
10 applications Airbnb que j’utilise en tant qu’hôte avec un revenu > 100 000 €
Pour bien choisir votre application de comptabilité LMNP / LMP, pensez à prendre en compte les critères suivants :
- Une connexion directe possible avec votre compte bancaire (dédié à votre meublé de tourisme LIEN comme vu précédemment)
- Une classification automatique des recettes et dépenses dans des catégories que vous avez définies préalablement
- Etre accessible depuis votre appareil téléphone mobile et votre tablette
- Etre capable de prendre en photo et ou scanner vos reçus et factures
- L’application peut est gratuite, c’est la cerise sur le gâteau!
La plupart des applications de comptabilité récentes incluent une fonction « intelligence artificielle ».
Ainsi, lorsque vous saisissez des données, l’application apprend d’elle-même à déterminer quelles transactions associer à telle ou telle catégorie.
4) Photographies professionnelles requises pour être un loueur pro
Si vous voulez avoir une annonce efficace qui vous permette d’engranger un maximum de réservations pour remplir votre location de vacances, vous DEVEZ utiliser des photos professionnelles.
Lorsque vous recherchez un hôtel ou une maison à vendre, voulez-vous voir des photos prises à la volée ? Etes-vous attiré par les photos aux couleurs fades et sans aucune mise en scène ? Non ! Vous devez avoir des photos professionnelles pour votre annonce. Faites-le, c’est tout ! 😉
Si vous êtes dans une région où la saisonnalité est marquée, en zone de montagne par exemple, je vous suggère d’avoir 2 séries de photos prêts à l’usage.
Une pour montrer votre hébergement l’été, et l’autre, l’hiver, afin que les voyageurs puissent se projeter facilement dans les activités qu’ils vont pouvoir faire sur place et dans les paysages qu’ils vont admirer.
Pour aller plus loin :
Top 50 Techniques Pour Louer Plus en Basse Saison (la 7ème est super)
Louer plus : comment transformer la basse saison en haute saison
15 techniques pour remplir votre gîte pendant la basse saison
5) Mettez à jour chaque mois l’annonce de votre gîte
Chaque fois que vous passez par un plateforme de réservation en ligne comme Abritel, Airbnb, Booking, gites.fr, etc…, jetez un œil à vos annonces une fois par mois.
Les interfaces des ces OTA’s (Online Tourism Agencies) évoluent souvent et les algorithmes de classement des annonces apprécient que vous vous adaptiez en conséquence.
Consultez donc régulièrement vos annonces et solutionnez immédiatement tout problème, tout en vous adaptant aux changements de la plateforme de location entre particuliers sur laquelle vous êtes présent.
Pour vous aider encore plus, testez ce cours gratuit spécialement conçu pour booster vos réservations :
6) Soyez à jour de vos factures
Ce n’est pas la partie la plus agréable, mais c’est tellement plus simple de payer ses factures au fur et à mesure plutôt que de vivre sous les relances des uns et des autres… et des pénalités qui vont avec.
Il faut qu’être à jour du paiement de vos charges soit une de vos priorités, pour que cela devienne un réflexe.
Votre esprit ne sera ainsi plus pollué par ces tracas « administratifs » qui somme tous sont annexes dans votre activité de propriétaire bailleur.
7) Souscrire et assurer la continuité de votre assurance PNO
L’assurance PNO, avec option villégiature , est un autre essentiel pour tout propriétaire bailleur. Lorsque vous exploitez un investissement locatif en courte durée, vous devez souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant ou assurance PNO.
Vérifiez que l’option location courte durée, appelée bien souvent villégiature soit incluse dans le forfait de base de votre assurance PNO, ou alors souscrivez le complément.
C’est absolument nécessaire pour votre location de vacances. L’assurance vous protège, vous, vos biens et vos invités en cas d’accident.
Si vous n’êtes pas correctement assuré, vous pouvez être tenu personnellement responsable de toute réclamation faite par les locataires contre votre appartement ou votre maison (même si vous exploitez via une société car tout le monde aura vite fait de vous retrouver !).
Pour aller plus loin sur ces aspects juridiques :
21 questions sur les cautions et dépôts de garantie pour votre location saisonnière
TPE et carte bancaire virtuelle : Comment les utiliser pour vos locations de vacances ?
8) Utiliser systématiquement un contrat de location
Votre contrat de location est essentiel pour clarifier contractuellement les relations entre vous et vos invités !
Il fournit un sentiment de sécurité pour toutes les parties et définit clairement les règles et les politiques relatives à votre hébergement avant même le début du séjour.
Pour vous aider, voici un contrat tout prêt pour vous:
La partie du contrat relative aux les règles à respecter dans votre logement est essentielle.
C’est cette partie du contrat où vous devez mettre tout ce que vous ne voulez pas voir : les clients peuvent ou pas fumer, et l’amende qui va avec en cas de non respect ; les règles et des politiques sur les animaux de compagnie, l’occupation et le type d’utilisation (pas de fêtes sauvages ou de prostitution !).
Ces articles de référence vous intéresseront également :
Règlement Airbnb : exemple et conseils pour la sécurité dans votre gîte
Centre de résolution Airbnb : comment avoir gain de cause ? Et obtenir un remboursement ?
9) La satisfaction des clients est la clef
Peu importe le mal que vous vous donnez à exploiter votre meublé de tourisme, de temps en temps, les clients auront un problème pendant qu’ils séjournent dans votre location de vacances.
Chaque fois que vous avez un problème, vous devriez avoir un plan prédéterminé pour agir en conséquence pour rester professionnel, ne pas céder à la panique et continuer à assurer une expérience voyageur appropriée à vos locataires.
La première bonne attitude est de vous excuser ou de reconnaître que vous êtes défaillant. Le client veut que vous l’écoutiez et que vous compreniez ses préoccupations. Ne discutez pas âprement avec eux. C’est le moment d’écouter.
Si ils sont contrariés, prenez le temps d’écouter leurs demandes même si vous les trouvez stupides, hors de propos ou délirantes. L’écoute et l’empathie peuvent faire énormément pour apaiser un voyageur mécontent.
C’est une partie du secret pour de bons commentaires, avec ces astuces également :
Avantages et inconvénients de Airbnb (mon avis objectif) – Edorado Immo
L’étape suivante consiste à corriger le problème, car l’écoute c’est bien beau, mais l’action doit arriver au final. Faites ce qu’il faut pour répondre aux préoccupations des locataires.
Dans certains cas, il s’agit d’une réparation, dans d’autres, d’une livraison, et dans d’autres cas, vous devrez peut-être fournir une certaine compensation financière, comme nous l’expliquons ici : Devez vous rembourser les clients mécontents de votre location courte durée?.
Pour les clients dont l’expérience de voyage a été altérée par leur(s) plainte(s) lors de leur séjour, je préconise de leur envoyer un mail d’excuses et de leur offrir une réduction pour leur prochain séjour, ce qui vous fait une réservation en direct, de plus, sans même avoir à travailler sur le site internet de votre gîte .
Ainsi, les locataires autrefois mécontents peuvent vous donner sans gros risques l’occasion de vous rattraper et de faire cette fois ci les choses correctement pour qu’ils passent un séjour à la hauteur de leurs attentes.
La dernière étape consiste à remercier les voyageurs qui ont été déçus. Remerciez-les de vous avoir fait remonté leur problème, ce qui vous permettra de vous améliorer pour faire de votre location de vacances la meilleure expérience de séjour dans votre ville possible pour tous vos futurs invités.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.
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