Fixer le prix de votre location de vacances : guide des stratégies (pour et contre)

Imaginez si vos tarifs avaient un impact significatif sur vos profits et le nombre de réservations que vous recevez.

Dans cette perspective, vos concurrents pourraient ne pas être votre principal obstacle, mais plutôt votre propre politique tarifaire.

Les décisions que vous prenez en matière de tarification ont un pouvoir considérable sur la rentabilité de votre location de vacances meublée.

C’est précisément ce que cet article s’efforcera de vous expliquer en détail.

De nombreux propriétaires de locations de vacances adoptent des stratégies de tarification obsolètes et inefficaces, sans se rendre compte des pertes financières et de la rentabilité qu’ils sacrifient par conséquent.

Certains choisissent de fixer des tarifs inférieurs à la moyenne du marché, ravis de voir leur calendrier se remplir de réservations.

D’autres, au contraire, optent pour des tarifs excessivement élevés, croyant que cela augmentera leurs bénéfices, mais finissent par perdre des réservations précieuses dès le début de leur activité de location meublée.

Fort de nos échanges avec des milliers de propriétaires sur Eldorado Immobilier, nous avons pu observer une grande variété de pratiques.

Dans cet article, nous vous présenterons différentes catégories de stratégies tarifaires, en exposant leurs avantages et leurs inconvénients, afin de vous aider à faire des choix éclairés pour votre activité de location de vacances.

Lorsque vous fixez le prix de votre location de vacances, il est essentiel de considérer une stratégie basée sur les variations saisonnières du marché. Une approche recommandée est d’appliquer un abattement de 50% sur les recettes annuelles si elles restent en dessous de 32 600 €, tout en garantissant que cet abattement ne soit pas inférieur à 305 €. Cet abattement couvre toutes les charges, y compris les amortissements. En outre, vous pouvez ajuster le loyer en fonction des saisons. 

Vue d’ensemble des différentes stratégies de tarification, leurs avantages et inconvénients

Stratégie de Tarification	Avantages	Inconvénients	Recommandations
Tarif Unique	– Facilité de mise en place – Pas de gestion continue nécessaire	– Manque de flexibilité – Risque de tarification inadéquate en haute/basse saison – Perte de revenus potentiels	– Utiliser uniquement si vous n’avez pas le temps pour une gestion tarifaire active – Compléter avec des équipements de haute qualité
Deux Tarifs Annuels (Haute et Basse Saison)	– Plus de flexibilité que le tarif unique – Augmente les chances de réservations en différentes saisons	– Encore assez rigide – Peut ne pas tenir compte des variations saisonnières ou des événements spéciaux	– Utiliser comme une étape intermédiaire vers une tarification plus dynamique – Maintenir un taux d’occupation supérieur à 80%
Tarification Basée sur les Variations Saisonnières	– Maximise les revenus en haute saison – Permet des réductions en basse saison	– Nécessite une analyse de marché détaillée – Doit être ajusté régulièrement	– Appliquer un abattement de 50% sur les recettes annuelles si elles restent en dessous de 32 600 €
Tarification Dynamique	– Ajustements en temps réel – Répond aux changements du marché	– Nécessite un logiciel spécialisé – Peut être complexe à configurer	– Idéal pour les propriétaires avec plusieurs propriétés ou ceux qui veulent maximiser les revenus
Offres Spéciales et Réductions	– Attire de nouveaux clients – Remplit le calendrier pendant les périodes creuses	– Peut réduire la rentabilité – Doit être utilisé judicieusement	– Offrir pour les réservations à long terme ou en basse saison

Stratégie 1 : Le tarif unique pour votre location meublée louée en courte durée

Cette stratégie est exactement conforme à ce que vous imaginez : Un tarif unique pour toute l’année. Le prix est constant tout au long de la haute saison, la basse saison, et toute période entre les deux.

C’est l’approche la plus élémentaire en matière de prix de location de vacances et il ne faut que quelques minutes pour la mettre en place.

C’est formidable si vous n’avez pas beaucoup de temps pour retrousser vos manches et vous lancer dans des stratégies de prix dynamiques et plus souples et raisonnées… mais l’inconvénient est que vous passez à côté de beaucoup d’argent.

Généralement, ce qu’il se passe avec un tarif forfaitaire, c’est vous n’obtenez des réservations généralement que pendant la haute saison. Vos prix sont trop élevés le reste de l’année.

Les voyageurs ne paieront pas votre tarif standard pendant la saison intermédiaire. Ils ne réserveront pas non plus votre propriété pour des séjours plus longs.

Pourquoi le feraient-ils alors que les locations saisonnières à proximité, qui sont comparables à la vôtre, ont des tarifs plus bas ?

En plus, même lorsque vous obtenez des réservations pendant la haute saison , comme les vacances d’été, vous perdez généralement des revenus. Votre tarif forfaitaire est bien en deçà de ce que les clients sont prêts à payer et de ce que d’autres propriétés dans votre région exigent, de sorte que vous ne gagnez pas autant que vous le pourriez.

La seule façon de limiter les dégâts est de chercher à louer un peu plus cher que la moyenne grâce à des équipements très recherchés et que les autres annonces n’ont pas.

Nous vous avons créé une check list de ces équipements que vous pouvez télécharger gratuitement dès maintenant :

Stratégie 2 : Avoir deux tarifs annuels, haute et basse saison

La stratégie à tarifs doubles est un peu plus sophistiquée parce qu’au lieu d’un prix fixe, elle en utilise deux :

• Un prix pour les nuitée en haute saison
• et un prix pour la saison creuse.

Par rapport à un tarif forfaitaire, l’établissement de deux tarifs différents augmente vos chances d’obtenir des réservations en haute saison ainsi qu’en saison intermédiaire et en période de faible demande.

Avec un calendrier complet à plus de 80%, les propriétaires ont tendance à se sentir plutôt satisfaits de cette stratégie. Mais l’approche à deux prix en fonction des saisons n’est pas toujours satisfaisante. Vous pourriez gagner plus avec le même nombre de réservations si votre stratégie de tarification ne prévoyait que quelques tarifs supplémentaires pour savoir saisir les fluctuations de la demande.

C’est pendant les vacances que cette stratégie vous fait vraiment mal.

Dans la plupart des cas, votre prix en haute saison est inférieur à ce que les gens sont prêts à payer pour les périodes de très haute saison, comme le 14 juillet, le 14 août, Noël ou l’ascension. En facturant des tarifs standard haute et basse saison sur ces périodes bien précises, vous perdez de l’argent que vous pourriez gagner en rentabilisant ces jours de forte demande.

Stratégie 3, dite Gratte Ciel : les tarifs maximums pour votre location courte durée

La stratégie du Gratte Ciel propose une tarification agressive qui propose  un tarif qui va au-delà de ce que les autres propriétaires demandent.

Lorsque les propriétaires adoptent cette approche, leurs propriétés sont rarement réservées et ils sont parfaitement d’accord avec cette approche.

Pour eux, il ne vaut pas la peine d’accepter une réservation pour moins que leur prix, aussi élevé soit il. Les propriétaires qui utilisent cette stratégie établissent généralement leurs tarifs en fonction de la valeur émotionnelle qu’ils accordent à leur bien immobilier loué en courte durée, plutôt que de sa valeur marchande.

Ils adorent leur maison et pour eux, elle vaut 450 € la nuit. L’idée de diviser ce prix par deux pour obtenir des réservations est vécue comme insultante plutôt que constructive et rentable.

L’ennui avec des prix au sommet de votre marché, c’est que vous n’obtenez que quelques réservations par an. Vous parviendrez à réserver pendant des week-ends de vacances, à Noël, le jour de l’An, le 14 juillet… lorsque la demande est assez forte pour que les voyageurs sont prêts payer votre tarif élevé.

Même si vous gagnez plus qu’une annonce concurrente par réservation, vous gagnez moins sur l’ensemble de l’année. Une propriété avec des tarifs très élevés génère beaucoup moins de réservations et, en fin de compte, gagne moins que d’autres, qui utilisent une stratégie basée sur une tarification calée sur la valeur de leur meublé de tourisme sur le marché.

Stratégie 4 dite de la Taupe : les tarifs les plus bas

La stratégie de la Taupe est à l’opposé de la stratégie du Gratte Ciel. Il utilise la tarification au bas de l’échelle pour sous-coter le reste du marché et réserver autant de nuits que possible.

Grâce à cette stratégie, les propriétaires maintiennent des taux très concurrentiels dès le départ et ajoutent des rabais supplémentaires pour combler les trous de leur calendrier tout au long de l’année.

Avec cette politique tarifaire pour votre location courte durée, vous obtenez presque toujours un taux d’occupation élevé et cela donne l’impression que vous avez une meilleure annonce et plus globalement une meilleure petite entreprise de location de vacances que la moyenne du marché. Mais lorsque vous regardez le total des revenus que vous générez, vous perdez en fait de l’argent avec ces tarifs très bas parce que vous demandez moins que ce que les voyageurs sont prêts à payer pour louer votre appartement ou votre maison.

Encore une fois, c’est pendant les vacances que cette stratégie n’est pas à la hauteur. Les prix bas vous assurent que votre propriété est réservée en premier, mais vous manquez des revenus que vous pourriez gagner en facturant un tarif à la nuitée plus élevé. Même si vous augmentez les tarifs pendant les périodes de forte demande, cela n’a que peu d’effet sur vos revenus locatifs dans l’ensemble.

Stratégie 5, des tarifs en veille et évolution constante

La stratégie d’adaptation constant de vos tarifs pour l’appartement ou la maison que vous louez est l’approche la plus sophistiquée que nous avons pu observer chez les propriétaires qui se bougent, impliquant de créer entre 5 et 15 tarifs différents tout au long de l’année.

Les prix sont basés sur une analyse minutieuse de la concurrence en tenant compte des taux d’occupation sur le marché.

Contrairement à d’autres stratégies statiques, les taux sont mis à jour sur une base continue afin de refléter les changements les plus récents de la demande.

Si vous utilisez cette stratégie d’adaptation perpétuelle, vous obtiendrez un taux d’occupation élevé pendant les périodes de pointe et vous aurez des réservations à des tarifs plus élevés que ceux des annonces concurrentes. Comme cette approche comprend plusieurs tarifs variables, vous sécurisez également les réservations pendant la saison intermédiaire ainsi que lorsque la demande augmente ou diminue autour des périodes d’occupation de pointe.

Le plus grand inconvénient est que vos tarifs en saison creuse sont parfois trop bas et vous perdez de l’argent sur ces réservations à prix réduit. Avec quelques ajustements cependant, cette stratégie serait l’approche gagnante pour maximiser vos revenus locatifs.

Stratégie 6 : Tarification dynamique avec un channel manager

Pas avec Airbnb, hein!

Leurs tarifs automatiques proposés sont artificiellement bas

Certains propriétaires utilisent un channel manager pour fixer leurs tarifs.

L’idée est séduisante car les tarifs sont toujours les plus adaptés en fonction de la concurrence, au jour le jour.

Cependant, je n’y ai pas recours car j’y vois une limite majeure : le manque des données ressources des Channel Managers.

Si les données de base sont trop faibles ou partielles, votre tarif sera t il vraiment le plus adapté ?
Si vous avez un retour sur expérience sur ce type de produit, n’hésitez pas à nous en faire part dans les commentaires ci-dessous, que ce soit positif ou moins… 🙂

“La stratégie de tarification ne concerne pas seulement le prix par nuit; elle englobe également des offres spéciales, des réductions saisonnières et des avantages concurrentiels. Cet article fait un excellent travail en abordant tous ces aspects. Il est essentiel pour quiconque souhaite réussir dans le secteur de la location de vacances.”-Mark, M., Expert en marketing digital pour l’industrie du tourisme

Calcul du Prix de Location Saisonnière : Une Approche Complète et Stratégique

La détermination du prix de location saisonnière est une tâche complexe qui requiert une analyse approfondie de divers facteurs.

Elle ne se limite pas à une simple estimation du coût par nuit, mais nécessite une optimisation minutieuse pour maximiser le rendement de chaque propriété.

Cette optimisation est cruciale pour les propriétaires, car elle a un impact significatif sur les revenus locatifs à court, moyen et long terme. 

1. Caractérisation du Bien Immobilier

Évaluez la région et le potentiel touristique, car cela influencera grandement le tarif.

Prenez en compte le type de logement (maison, appartement, villa, etc.) et sa capacité d’accueil.

“Il est crucial de prendre en compte tous les coûts, y compris les frais cachés comme l’entretien, pour déterminer un prix de location réaliste et rentable.”-John S., Expert en immobilier

2. Avantages Concurrentiels

Identifiez les atouts uniques de votre propriété, tels que la présence d’une cour, d’un jardin arboré, d’une piscine, ou d’équipements électroménagers de qualité.

3. Inventaire des Dépenses et Frais Annuels

Calculez toutes vos dépenses, y compris les coûts cachés comme l’entretien et les réparations d’urgence.

4. Détermination du Prix Plancher

Divisez le total de vos dépenses annuelles par 365 pour obtenir le tarif minimum en dessous duquel la location ne serait pas rentable.

5. Analyse Concurrentielle

Utilisez des plateformes comme Airbnb pour comparer les tarifs et les caractéristiques de propriétés similaires dans la même région.

6. Simulation de Réservation Concurrentielle

Examinez les calendriers de disponibilité, les tarifs en haute et basse saison, et les avantages concurrentiels offerts par vos concurrents.

7. Ajustement des Prix

Modifiez vos tarifs en fonction de la saison, des événements locaux, et des jours fériés. Considérez également les grandes tendances du marché de la location saisonnière.

8. Stratégie de Tarification Dynamique

Envisagez l’utilisation d’un logiciel de tarification dynamique pour ajuster les prix en temps réel.

9. Politique de Réduction et Offres Spéciales

Élaborez des promotions pour les réservations à long terme ou en basse saison, et des offres spéciales pour attirer de nouveaux clients.

10. Revue et Ajustement Continu

La tarification est un exercice continu. Revoyez régulièrement vos tarifs en fonction des retours clients, des taux d’occupation et des tendances du marché.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Conclusion : Combien d’argent perdez-vous faute d’optimisation des tarifs

Les mauvaises stratégies de tarification sont des erreurs coûteuses. La perte de réservations et de revenus est un problème courant chez les propriétaires. Ce qui est effrayant, c’est que la plupart d’entre eux ne savent pas qu’ils ratent quelque chose parce qu’ils ne savent pas qu’il y a une meilleure façon de se positionner au niveau des tarifs, et ils peuvent passer des années à gagner moins qu’ils pourraient facilement optimiser leur rentabilité.

Heureusement, ce n’est pas difficile à réparer et ça ne prend pas longtemps pour rebondir.

Vous avez juste besoin de mettre une stratégie plus intelligente qui va travailler.

Si vous avez quelques heures par semaine à consacrer à lister les sites qui analysent les tarifs des concurrents, vous pourriez développer une approche très fine. Si cela vous semble trop de travail et de temps à consacrer, pensez aux avantages d’un channel manager.

Sources

• Rapport sur les Tendances du Marché de la Location de Vacances 2023
  • Source: Statista
  • URL: Statista Vacation Rental Market Trends
  • Utilité: Pour fournir des données statistiques sur l’évolution du marché de la location de vacances.
• Étude sur l’Impact de la Tarification Dynamique dans l’Industrie du Tourisme
  • Source: Journal of Revenue and Pricing Management
  • URL: Journal Article
  • Utilité: Pour soutenir l’importance de la tarification dynamique.
• Guide sur la Tarification des Locations de Vacances
  • Source: Airbnb
  • URL: Airbnb Pricing Guide
  • Utilité: Pour des conseils pratiques sur la tarification.
• Analyse Concurrentielle dans le Secteur du Tourisme
  • Source: Harvard Business Review
  • URL: HBR Article
  • Utilité: Pour comprendre comment évaluer les concurrents.
• Rapport sur les Facteurs Affectant la Tarification des Locations
  • Source: PwC
  • URL: PwC Report
  • Utilité: Pour une analyse en profondeur des facteurs qui influencent la tarification.
• Article sur les Saisons Touristiques et la Tarification
  • Source: Forbes
  • URL: Forbes Article
  • Utilité: Pour des conseils sur la tarification saisonnière.
• Livre sur la Gestion des Revenus dans l’Hôtellerie
  • Source: “Revenue Management for the Hospitality Industry” par David K. Hayes
  • URL: Amazon Book
  • Utilité: Pour des concepts avancés en gestion des revenus.
• Blog sur les Meilleures Pratiques de Tarification
  • Source: VRBO
  • URL: VRBO Blog
  • Utilité: Pour des astuces pratiques et des études de cas.
• Article sur les Erreurs de Tarification à Éviter
  • Source: Skift
  • URL: Skift Article
  • Utilité: Pour informer les lecteurs sur ce qu’il ne faut pas faire.
• Rapport sur le Comportement des Consommateurs en Matière de Réservation de Locations de Vacances
  • Source: Deloitte
  • URL: Deloitte Consumer Behavior Report
  • Utilité: Pour comprendre les motivations des consommateurs lors de la réservation.

Qu’en pensez vous ?

Les prix des locations de vacances sont-ils en hausse ?

Pendant l’été 2021, le tarif des locations de vacances a augmenté de 12%.

Comment fixez-vous le prix d'une location sur Vrbo ?

Les façons de fixer efficacement le prix de votre annonce Vrbo :

1. Fixez-vous des objectifs d’occupation raisonnables. 
2. Déterminez votre tarif moyen par nuit. 
3. Analysez les tendances de saisonnalité de votre marché. 
4. Déterminez les tendances de la demande pour les week-ends.
5. Recherchez les événements et les jours fériés qui font grimper la demande de locations de vacances.

Qui a de meilleurs prix Airbnb ou Vrbo ?

Vrbo est souvent moins cher qu’Airbnb car ses frais de service sont généralement inférieurs.