Louer plus : comment transformer la basse saison en haute saison

 
Le marketing de votre location de vacances est comme la plupart des choses dans la vie, plus l’effort que vous mettez en lui est important plus les résultats sont au rendez-vous.

Cet article se penche sur un petit effort que vous devez mettre en œuvre, en peu de temps et en augmentant vos chances de transformer un peu de basse saison en un peu de haute saison.

Ce topo vient en complément d’une autre synthèse que vous trouverez ici :

15 techniques simples pour remplir votre gîte en basse saison

Ok, tout d’abord, parlons de la définition des saisons – Un aperçu très rapide.

Locations de vacances : quelles saisons et quelles conséquences ?

Louer en haute saison

En haute saison, tout sourit au propriétaire de gîte : les visiteurs affluent, les prix sont hauts et il y a de très nombreuses activités ouvertes à proximité

Soyons francs, n’importe quel propriétaire de base devrait être

en mesure de louer des semaines en haute saison.

Il y a après tout :

• une demande plus élevée,
• des températures plus élevées ou des chances plus élevées de neige (si vous possédez un chalet de ski),

c’est pourquoi cette période est appelé haute saison : elle intéresse tout le monde.

Les écoles sont en vacances, donc c’est la seule fois où les familles peuvent aller en vacances ensemble.
Donc en résumé : Forte demande = Prix élevés =  Haute saison

Définir et vous adapter à la Mi-saison

La mi-saison, ou intersaison est une période durant laquelle il reste assez aisé de louer votre gîte

Avec un bon marketing de location courte durée, une tarification ajustée, etc, vous pouvez remplir tout ou partie de votre calendrier pour la mi-saison.
Les groupes d’adultes sans enfants sont en mesure de profiter de prix inférieurs à la haute saison et attendent toujours le beau temps.

Par exemple, le temps peut être trop chaud pour passer des heures sur un terrain de golf en haute saison, mais est parfait pour jouer au golf en mi saison
La mi-saison est donc la combinaison de : Demande moyenne + Prix moyens = intersaison

Pouvez vous louer en basse saison ?

Durant la basse saison, cela comment à sa compliquer sérieusement pour boucler le planning de réservations

Tout d’abord la basse saison concerne beaucoup de temps dans l’année.
Jusqu’à 26 semaines selon où votre propriété de vacances est située, et il vous est beaucoup plus difficile de louer pendant ces périodes.
Beaucoup de gens n’ont plus envie de vacances en raison de la température plus froide, et peut-être de l’atmosphère plus humide.

Les gens préfèrent simplement passer des vacances aux moments les plus chaudes de l’année.
En synthèse : Faible demande + Bas prix = Basse saison

De nombreux propriétaires se résignent à recevoir peu, voire aucune, réservation dans la basse saison.
La plupart ne font même pas un effort pour essayer de conjurer le sort de l’appartement vide…

Maintenant, comment louer plus en basse saison ?

Vous devez avoir un état d’esprit de propriétaire qui se bouge 🙂

Mettez vous face à un défi : louer plus en basse saison. Prenez votre destin en main

Vous devez voir comme un défi le fait de parvenir à obtenir un maximum de réservations durant la basse saison.
Vous devez voir les semaines vendues en basse saison comme un bonus.

Les revenus de ces semaines peuvent facilement s’ajouter à votre revenu annuel et ce revenu peut couvrir les coûts toute l’année du nettoyage de votre piscine, de l’entretien du jardin et / ou de l’entretien général de votre propriété.
Donc, nous vous conseillons fortement de passer autant de temps que possible à chercher à louer autant de semaines de basse saison que vous le pouvez.

C’est cela que nous appelons transformer la basse saison en haute saison.
Il y a un nombre surprenant de façons de parvenir à vos fins.

En dehors des techniques déjà évoquées dans un précédent article sur comment remplir son calendrier en basse saison.

Première partie : Louez un maximum pendant les périodes favorables du calendrier

Par exemple, pensez à optimiser la période des fêtes de fin d’année

Vous ne devez pas négliger les fêtes de fin d’année pour louer plus votre hébergement de courte durée. Ne prenez pas pour prétexte que vous avez beaucoup de choses à faire pendant ces périodes si vous voulez booster votre rentabilité !

Maintenant, vous pouvez dire que Noël et Nouvel An sont déjà des dates en haute saison :

• et dans une certaine mesure vous auriez raison,
• les écoles ont fermé,
• presque tous les adultes ne travaillent pas
• et c’est plus d’un temps dédié à la famille que toute autre période de l’année.

Mais, Noël et Nouvel An ne vont devenir pour vous des des semaines de haute saison si vous avez réellement des réservations pour ces semaines là –

Voici donc un petit truc que vous pouvez employer pour augmenter vos chances de remplir ces dates à l’avenir.

Voici le principe

L’idée est de produire une ou deux photos de «Noël» de votre propriété.

A un certain moment autour de la mi-octobre (chaque année), vous devez échanger votre photo habituelle en tête de gondole dans les sites web qui présentent des listings de locations entre particuliers.

Vous devez vous adapter et faire par exemple comme ce site web des gites nougat à Montélimar. Qui a mis cette image en avant lors de la dernière saison hivernale.

Photo prise lors d’un marché de Noël proche d’un gîte et mise en avant pour attirer le regard des visiteurs pendant la période des fêtes de fin d’année

Simple. Un peu d’effort égal une chance beaucoup plus élevée d’une réservation.

Voici pourquoi.

Lorsque les voyageurs à la recherche d’une location en fin d’année viennent sur une page d’annonces et scrollent les photos à la recherche d’une propriété pour passer Noël,

ils seront attirés par votre photo de Noël et elle aura plus d’impact que celles montrant des piscines d’été qui ont peu de chances de fonctionner… en hiver 🙂

Mais vous devez aller plus loin et poster une photo réellement personnalisée de votre gîte et ne pas vous contenté d’une photo de marché de noël.

Voici comment réaliser concrètement cette fameuse photo personnalisée

1/ L’option intérieure

Voici ce que les voyageurs ont à l’esprit quand ils recherchent une location de vacances pour les fêtes de fin d’année, faites donc en sorte que votre gîte y ressemble…

Si vous arrivez à anticiper d’une année sur l’autre, ou si vous avez un peu de temps,

vous pouvez simplement prendre l’arbre de Noël de votre propre maison (ou en créer un),

complétez avec des lumières,

et autres décorations et

mettez-le à côté de la cheminée dans votre location de vacances.

Envelopper des boîtes de carton vides avec du papier de Noël et

placez les sous l’arbre, tout comme vous le feriez de vrais cadeaux.

Allumez un vrai feu dans la cheminée (en supposant que vous en avez une).
Tirez les rideaux,

et allumez toutes les lumières de la pièce,

y compris celles sur l’arbre.
Pour plus d’inspiration, allez sur http://images.google.com et recherchez « cheminée » ou « sapin de noël »

2/ L’option extérieure

Voici une autre option qui peut avoir un gros impact, surtout si vous avez de la neige dans votre région.

En résumé, incluez les clichés de l’hiver dans vos photos… pour avoir plus de réservations en hiver…

Attendez qu’il y ait de la neige au sol, ajoutez peut-être une couronne de Noël sur la porte d’entrée…

Ajoutez quelques branches de sapin sur la porte

ou de chaque côté et un élément de premier plan

(peut-être construire un bonhomme de neige avec un chapeau de père Noël sur sa tête).

Prenez beaucoup de photos, puis sélectionnez votre favorite.

Nous sommes tous sensibles à ces images,

et c’est exactement pourquoi elles aident à obtenir plus de réservations.

Vous devez prendre ces photos maintenant, en hiver, pour préparer la prochaine année.

 Maintenant que vous avez optimisé vos photos, vous pouvez passer à l’étape suivante pour susciter l’envie de réserver chez les voyageurs.
Concrètement, vous devez leur livrer sur un plateau les idées d’activités qu’ils peuvent pratiquer dans les environs de votre location de courte durée entre particuliers.

Deuxième partie : optimisez les activités qui existent hors saison

Louer en continu est plutôt facile en haute saison.

Maintenant, en période creuse, c’est plus difficile, vous ne trouvez pas ?

Durant la saison intermédiaire, c’est tout à fait possible pour vous, si tant est que vous avez mis en place une stratégie qui tient la route.

Une bonne manière de louer plus en basse saison est de vous intéresser aux activités.
Prenez rendez-vous avec votre office de tourisme pour identifier précisément tous les musées, ainsi que les sorties possibles durant la basse saison.

Vous pouvez aussi vendre des séjours à thème

Les randonneurs et marcheurs sont-ils intéressés par votre gîte ?

Continuez dans la logique de louer plus en proposant aux voyageurs les activités possibles dans votre région durant l’hiver

La randonnée est une piste intéressante.

Vous pouvez acquérir quelques livres de randonnée, cela fera un bon début.

Ensuite, cherchez sur le web pour trouver des informations supplémentaires et synthétisez les informations que vous avez trouvées.
Vous pouvez alors les publier sur le blog du site web de votre location saisonnière.

(si vous n’avez pas encore de site internet pour votre gîte, nous avons une formation aux petits oignons pour vous : formation site web)

Pour plus de réalisme et d’authenticité,

allez vous-même arpenter les circuits de randonnée.

Vous pourrez donner un avis éclairé,

mais également bien sûr publier des photos les plus belles et attirantes possibles.

Vous pouvez également utiliser Google Maps pour créer vos propres cartes sur lesquelles vous reportez vos itinéraires.

Montrez cartes et photos sur votre site internet.

Les itinéraires de randonnée font partie des connaissances que vous pouvez transmettre aux voyageurs et qui vous positionneront immédiatement comme un expert intéressant de votre région

Écrivez sur ces promenades expliquez ce que vous avez vu en vous baladant.

Tout est intéressant,

• que ce soient les châteaux,
• les moulins à vent,
• les petits villages de caractère,
• des artisans locaux,
• comme de la poterie,
• de la céramique, etc…

Vous pouvez également trouver une source d’inspiration abondante dans la presse locale.

Ainsi que les heures et dates des randonnées.

Grâce à ces informations, vous allez :

• Vous démarquer des autres annonces
• Intéresser les voyageurs
• Attirer des visiteurs sur votre site web (grâce aux mots clefs qui figurent dans vos articles de blog et leurs titres)

Cela vous permettra rapidement de capter les visiteurs de votre région,

et donc d’obtenir plus de réservations.

Pensez à donner des titres accrocheurs à vos articles présentant les randonnées.

Par exemple :

• 10 randonnées pédestres dans les environs de Montpellier
• Une promenade intéressante sur les hauteurs de Nice

Les randonnées ne sont qu’un angle de vue parmi d’autres pour toucher une clientèle spécifique, dite de niche. Peu nombreuse, mais intéressée et fidèle.
Toujours dans le domaine de la nature, les fans d’oiseaux sont légion.

Avez-vous pensé aux amoureux des oiseaux ?

La LPO ou Ligue de Protection des Oiseaux est un excellent contact pour vous lancer à la recherche des passionnés. en plus, vous pouvez avoir un label « oiseaux friendly » qui pourra être mis en valeur auprès de vos hôtes

L’hiver est une période idéale pour observer la faune sauvage.

La végétation est moins dense, les promeneurs moins nombreux.

Les chasseurs le savent bien… et les observateurs aussi

Ainsi, la Ligue de Protection des Oiseaux (LPO) a un réseau très étendu d’observateurs et de passionnés.

Les amoureux des oiseaux sont plus nombreux que ce vous pouvez penser.

Ces passionnés de nature sont prêts à parcourir de longues distances pour voir une espèce peu commune,

ou juste pour ajouter une espèce d’oiseau à leur « tableau de chasse » de l’année.

Mettez-vous « dans leur peau » :

• Regardez des livres naturalistes consacrés à votre secteur,
• prenez des photos,
• cherchez des informations sur les types d’oiseaux qui peuvent être trouvés dans votre région, quand les trouver, où chercher.

Via la LPO il vous sera facile :

• de trouver et rejoindre un groupe local d’observation des oiseaux,
• d’avoir accès à des photos qu’ils ont postées,
• leurs articles,
• etc…

Si vous achetez des livres de référence, contactez et parlez aux auteurs pour avoir de petits conseils supplémentaires.

Vous pourrez mettre ces livres à la disposition de vos locataires.

Ils vous adoreront !

Les fanas d’oiseaux vous adoreront si vous savez être à l’écoute de leur passion

Pour les titres de vos articles sur les oiseaux, vous pouvez partir sur des trames comme :

• « vacances d’observation d’oiseaux dans le sud du Gard »

Ces deux exemples vous font peut être sourire, mais dites-vous qu’il y a plusieurs centaines d’annonces de locations dans votre département (probablement plusieurs milliers)… mais combien de ces annonces s’adressent-elles aux randonneurs et aux observateurs d’oiseaux… ?

Énormément moins. Peut-être même qu’il y a moins d’offre que de demande !

Ainsi, vous pourriez être 100 fois plus susceptibles d’obtenir des réservations en basse saison.

Pas mal n’est-ce pas ?

Quand on vous dit que le ridicule ne tue pas 🙂 au contraire !
En résumé, pensez-en dehors de la norme, allez à contre-courant des annonces classiques.

Marche, observation des oiseaux, pêche, équitation, cours d’art, séances de yoga, vous pouvez dresser une liste impressionnante d’activités et attirés des passionnés dans votre appartement loué en courte durée.

Recherchez une ou plusieurs de ces activités :

• n’oubliez pas qu’il est beaucoup plus facile d’écrire et de promouvoir des activités si vous êtes vous-même intéressé,
• puis publiez sur votre site web à ce sujet,
• twittez,
• postez sur Facebook,
• affichez vos photos sur Pinterest
• et Instagram…

N’oubliez pas que toutes les réservations en basse saison sont un bonus.
Donc, si vous mettez un peu d’effort supplémentaire, vous pouvez vous démarquer de la foule .

Maintenant que vous maitrisez les photos et les marchés de location de niche, parlons prix !

Troisième partie : pour bien louer en basse saison, ajustez votre prix

Cela paraît évident mais finalement pas tant que cela.

Presque tous les propriétaires font l’erreur fondamentale de

penser leur tarification en termes hebdomadaires,

c’est un mauvais angle d’approche.

Les propriétaires professionnels ne pensent pas à leurs loyers hebdomadaires,mais ils pensent en revenu annuel !

Il y a une grande différence.

Petit exemple totalement fictif, juste pour vous  illustrer à gros traits le notre propos :

Supposons que vous avez une propriété à louer à 10 000 € la semaine.

Si ce prix fait que vous ne louez qu’une semaine dans l’année, vous risquez de vous en mordre les doigts.
En effet, maintenant, si vous réduisez le prix à 5 000 euros par semaine et que vous louez votre hébergement pendant seulement 4 semaines, c’est 20 000 euros que vous empochez

–

Vous venez de doubler votre revenu annuel en divisant par deux le prix hebdomadaire !!

Qu’est-ce que cela a à voir avec la basse saison ?

Et bien clairement, le plus important est de louer.
Si vous ne louez pas, vous ne gagnerez pas d’argent.

Donc, si vous voulez plus de réservations, vous devez réduire votre prix à un montant plus réaliste.

Pensez à la démographie de vos locataires en basse saison

Il est très improbable en basse saison que vous obteniez des réservations de groupes sur des semaines complètes.

En fait, cela ne se produira pas, car les enfants sont à l’école et donc logiquement les familles ne peuvent pas partir ensemble.

En général, la réservation type en basse saison se présente sous la forme d’un couple de retraités, ou de personnes voyageant seules.

Parfois, en petit groupe de deux couples ou plus.

En période de basse saison, vous devez vous adapter à recevoir des voyageurs qui n’ont pas d’enfants, ni de travail à temps plein

Alors, si vous avez une location de courte durée de cinq chambres, vous avez deux possibilités :

– soit ajuster vos attentes et être heureux avec 2 à 4 personnes à la fois

– ou rester vide

C’est clair, vous êtes très peu susceptible de pouvoir réserver à des groupes de dix invités en dehors de :

• Noël,
• du jour de l’an
• et des vacances scolaires de février
• et de Pâques.

D’un autre côté, les clients retraités

• restent souvent de 2 semaines à plusieurs mois,
• et reviennent ensuite d’année en année
• c’est plutôt positif !

Faites quelques calculs pour vous convaincre de baisser vos prix

Imaginons que vous laissez chuter votre tarif hivernal à 200€ par semaine.
C’est certain que votre annonce va attirer l’attention !

Sur tout l’hiver, un couple vous apporterait 4000€ à ce tarif.

Vous avez bien entendu la possibilité d’augmenter vos tarifs à noël et au jour de l’an

Vous pouvez aussi demander un supplément pour le moyen de chauffage que vous utilisez : gaz, électricité, voire bois pour la cheminée.

Si, ainsi, dans votre maison de 5 chambres, vous louez tout l’hiver à deux couples de personnes âgées, vous pouvez empocher 8 000 € pendant la basse saison

Mais ils sont fous ?
Si vous êtes assis devant votre ordinateur en criant « 200€ par semaine pour une maison de  5 chambres, mais ils sont fous ! »

Alors vous faites toujours partie des propriétaires qui pensent en locations hebdomadaires ou mensuelles.

Vous devez vraiment commencer à raisonner en revenu annuel pour votre location saisonnière.

Il y a pas mal de semaines difficiles à louer en basse saison, mais elles peuvent vous servir à payer tous vos frais annuels :

• taxe foncière,
• CFE,
• nettoiement,
• jardinier,
• nouvelles taxes que d’aucuns ne tarderons pas à inventer,
• etc…

Et pour ceux qui habitent à la campagne et qui connaissent bien le problème, si vous louez pendant l’hiver vous aurez une maison chauffée toute l’année et vous éviterez les tâches noires de moisi qui se développent au plafond et sur les murs si votre vieille maison de famille n’est pas encore RT 2012…

Bien entendu, les exemples que nous avons pris sont arbitraires, mais ce que vous devez retenir est le message sous-jacent :

soyez capables de réduire vos prix pour augmenter vos profits.

Que pensez-vous de ces quelques conseils ?

Quelles techniques utilisez-vous pour attirer les invités de basse saison?

Nous aimerions entendre vos pensées et vos idées sur ce sujet.

Dites-nous ce que vous pensez en utilisant la section commentaires au bas de la page.

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