Taxe d’habitation d’un meublé : qui doit payer, propriétaire ou locataire?

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La taxe d’habitation d’un meublé, peut être sujet à polémiques :

  • qui paye la taxe d’habitation en location meublée ? Le propriétaire ou locataire?
  • Peut-on payer 2 taxes d’habitation ?
  • cfe et taxe d’habitation : faut-il payer les deux ?
  • Pour une location meublée louer en courte durée, l’administration fiscale demande-t-elle systématiquement au propriétaire de payer la taxe d’habitation, à tort?

 

Dans cet article sur la taxe d’habitation d’un meublé, qu’il soit loué à l’année, ou loué en en courte durée:

nous reprenons les différents aspects de la taxe d’habitation :

  • les confusions,
  • les vérités,
  • les idées reçues,
  • afin de permettre aux propriétaires d’y voir plus clair,
  • et de payer au plus juste pour une rentabilité optimisée de son investissement locatif

 

 

qui paie taxe habitation

Qui paie la taxe d’habitation d’un logement meublé?

 

 

 

La taxe d’habitation d’une location meublée est payée par le locataire au 1er janvier

 

Pour le coup, le principe de base est simple.

La taxe d’habitation doit être payée par la personne qui occupe le logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition.

Le propriétaire d’une location meublée est redevable de la CFE,  cotisation foncière des entreprises

Or, la CFE et la taxe d’habitation  étant exclusives l’une de l’autre

 

En effet, un propriétaire d’une location meublée n’occupe pas à titre personnel les locaux donnés en location.

La CFE, une des composantes de la CET, contribution économique territoriale, correspond à l’exploitation commerciale d’un investissement locatif loué en meublé, alors que la taxe d’habitation et dûe par le locataire qui occupe l’appartement à titre de résidence principale ou secondaire.

 

Mais, comme toujours en matière d’impôts, tout n’est pas si simple…

Le locataire ne doit pas payer la taxe d’habitation lorsqu’il occupe le logement de manière saisonnière (pour une durée limitée dans le temps)

A contrario, le propriétaire peut être soumis au paiement de la taxe d’habitation lorsqu’il utilise, même temporairement, le bien loué en meublé pour son usage personnel

 

Pour approfondir vos connaissances sur la location meublée:

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

Regardons ces cas particuliers dans le détail

 

 

Le propriétaire peut payer la taxe d’habitation d’un logement meublé si…

 

taxe habitation meublé

Un propriétaire de location meublée doit il prévoir la taxe d’habitation dans son calcul de rentabilité?

 

 

Si le propriétaire est une personne morale qui n’a pas suffisamment informé l’administration fiscale

 

Le propriétaire d’une location meublée doit déclarer en temps et en heure à l’administration fiscale les changements de ses locataires, ainsi que l’identité de ces derniers.

En l’absence, l’administration fiscale peut demander à payer la taxe d’habitation aux propriétaires, qui pourra en demander le remboursement au nouveau locataire du logement.

 

 

Si le propriétaire impose des restrictions au libre usage du logement meublé par les locataires

 

Par conséquent, les propriétaires, et même les bailleurs de résidence de services, que ce soient :

  • des résidences de tourisme,
  • des résidences pour les étudiants,
  • ou pour les personnes âgées dépendantes,

 

Un inventaire des restrictions d’usage envers les locataires qui louent en meublé :

  • interdiction d’accès à des personnes étrangères la résidence
  • limitation du nombre d’occupants par logement
  • interdiction de la présence d’animaux au sein de la résidence
  • possibilité d’appliquer des sanctions en cas de non-respect du règlement intérieur

C’est ainsi que concernant par exemple les maisons de retraite, une réponse ministérielle du 18 juin 1987 indique :

“si le règlement intérieur de l’établissement comporte des restrictions au libre usage des locaux, il a été admis que les personnes logées […], ne soient pas personnellement imposables à la taxe d’habitation.
L’imposition des chambres est alors établie au nom du gestionnaire de l’établissement »

Le conseil d’État, en date du 24 mars 1982, a tout de même précisé que lorsque ces restrictions ont pour but d’assurer la tranquillité des locataires eux-mêmes, ou des autres locataires de la résidence, ces dispositions ne sont pas applicables… ouf 🙂

 

 

 

Le propriétaire occupe en courte durée un logement loué en meublé? la taxe d’habitation

Il faut bien avoir en tête que le statut même de la location meublée, n’exclut pas le paiement de la taxe d’habitation par le propriétaire.

Dans ce cas, un propriétaire peut payer 2 taxes d’habitation, voir même davantage

En effet, lorsqu’un logement meublé est loué en location saisonnière, le propriétaire doit payer la taxe d’habitation lorsqu’il entend s’assurer la jouissance de son bien immobilier pour une partie de l’année, même courte.

Pour les juristes, cf décision du conseil d’État du 2 juillet 2014 numéro 369073

 

Pour aller plus loin dans votre rentabilité locative :

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

 

 

 

Exonération de taxe d’habitation d’une location meublée : ZRR et décision de l’EPCI

 

Il est possible qu’un propriétaire et un locataire, soient tous deux exonérés de payer la taxe d’habitation pour un logement meublé.

Ainsi, une exonération partielle de la taxe d’habitation peut être votée dans les zones de revitalisation rurale ou ZRR, sur décision des agglomérations, c’est-à-dire les équipements publics de coopération intercommunale EPCI.

 

 

 

 

Taxe d’habitation et location meublée courte durée: une jurisprudence constante

taxe habitation location meublée

Les impôts réclament quasi systématiquement le paiement de la taxe d’habitation aux propriétaires de logement meublé loué en courte durée (le plus souvent à tord)

 

La taxe d’habitation d’un logement meublé loué en courte durée, aux dires de certains juristes, ne devrait en aucun cas s’appliquer au propriétaire, étant donné que la majeure partie du temps de location ne peut pas lui être imputable.

Pourtant, la jurisprudence des impôts est plus modérée et considère que la taxe d’habitation doit être établie au nom de la personne qui peut disposer du logement meublé lorsque celui-ci est inoccupé.

C’est pour cela que les impôts envoient régulièrement la taxe d’habitation aux propriétaires d’une location meublée louer en courte durée, et qu’ils ne considèrent pas la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises comme exclusives.

 

Il est donc particulièrement important, si un propriétaire de location meublée ne veut pas la taxe d’habitation deux fois, de ne pas occuper pas le logement qu’il loue en saisonnier, ou au moins qu’il conserve des preuves de sa mise en location.

Le conseil d’État rejoint cette analyse en considérant qu’un contribuable qui a la disposition d’un logement meublé est imposable à la taxe d’habitation, quelque soit la durée du séjour effectué au cours de l’année, alors même qu’il l’aurait proposé à la location sans trouver de preneurs sur cette période : conseil d’État du 16 octobre 1970

 

C’est d’ailleurs dans cette même logique qu’un propriétaire peut être imposé sur des loyers impayés :

Imposé sur les loyers impayés ? La double peine du bailleur locatif

 

 

 

 

Que faire si les impôts réclament la taxe d’habitation d’un logement meublé ?

 

La diversité des situations possibles, et parfois la méconnaissance de la location meublée par l’administration fiscale, l’amène à envoyer un peu facilement des avis d’imposition à la taxe d’habitation au propriétaire d’un logement meublé.

C’est même le cas pour des personnes morales, c’est-à-dire les sociétés, qui possèdent le patrimoine immobilier, en lieu et place d’un propriétaire physique.
Pourtant, pour un juriste il paraît délicat pour une personne morale de jouir d’un bien immobilier à usage d’habitation 🙂

Plusieurs contentieux ont été engagés sur cet aspect précis de la taxe d’habitation, et sont toujours en cours

 

Si un propriétaire de logement meublé estime ne pas être redevable de la taxe d’habitation au vu des éléments exposés ci-dessus, il est toujours possible de passer un coup de téléphone au service des impôts des entreprises, ou SIE, afin de regarder cela dans le détail.

Ensuite, n’hésitez pas à faire un écrit pour fixer les échanges

 

 

 

En résumé, qui paie la taxe d’habitation d’un logement meublé?

  • le locataire au 1e janvier pour un logement meublé loué à l’année
  • le propriétaire pour une location meublée en courte durée qu’il occupe une partie de l’année : dans ce cas le propriétaire paye deux taxes d’habitation
  • le propriétaire ou le bailleur si ils imposent des restrictions à l’usage du logement meublé
  • des exonérations possibles de taxe d’habitation meublé en ZRR
  • personne dans les autres cas, où l’administration fiscale toque souvent à la porte du propriétaire pour voir si il ne veut pas se dévouer…

 

 

 

Avez vous déjà payé la taxe d’habitation pour votre location meublée?

Etes vous parvenu à contester le paiement d’une taxe d’habitation pour votre maison louée en courte durée?

Vous êtes libre de nous faire part de votre témoignage dans les commentaires ci-dessous :

  • ce sera utile pour les autres propriétaires
  • vous pourrez nous poser vos questions
  • nous serons super contents 🙂

 

 

Bonus Gratuit : Le Guide Complet de la réglementation pour la location saisonnière

Pierre

20 commentaires

  1. Bonjour Pierre, Je me lance à peine sur airbnb, j’habite en métropole mais j’ai une maison que je loue a la reunion. J’ai fais la déclaration en mairie.
    Je me pose la question de cette CFE et de la taxe d’habitation. Je n’occuperai pas le logement de l’année mais ma mairie n’impose pas de taxe de séjour si j’ai bien compris. Je vais donc l’an prochain déclarer les sommes percues sur le formulaire des impots mais je n’ai rien d’autre a faire si? Dois je me faire immatriculer quelque part? Cordialement et Merci pour tous vos conseils

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et bravo d’avoir concrétisé votre projet !

      Vous devez encore remplir le formulaire POi de début d’activité

      Vous êtes sûr pour la taxe de sejour ? D’où teniez vous les infos ?

      A tres vite

  2. Bonsoir Pierre,
    Est-il vrai qu’en cas de plusieurs locations meublées en longue durée (bail 1an), la cfe à payer et le minimum du forfait, et n’est due que pour le 1er logement car on considère que les locataires payant chaque année la TH, il n’y a pas lieu de payer plusieurs fois la cfe ?

    • Bonsoir,
      Les voies du seigneur sont impénétrables, et comme l’état est Dieu…
      Au delà de la plaisanterie, on observe tout en fonction du SIE dont on dépend.
      Classiquement une seule CFE est due par agglomération.
      Si vous avez 2 biens sur une même agglo : vous avez 1 CFE
      Si vous avez 2 biens sur deux agglo si cela donne 2 CFE
      Dans tous les cas vous n’avez pas à payer la taxe d’habitation
      C’est CFE ou taxe d’habitation 🙂
      Cordialement

      • Merci Seigneur ! Quel plaisir de converser avec vous.
        Est ce que la notion d’Agglo représente le fait que les 3 différents biens ne dépendent pas du même SIE ? Si oui, mes 3 biens dépendant de 3 SIE différents, donc 3 cfe à payer…3 fois 200€…
        Sinon, le fait que la taxe d’habitation soit payée chaque année par le locataire en bail meublé 1 an, j’ai entendu dire que cela m’exonerait de la cfe (non cumul des taxes). Qu’en pensez vous Pierre ?

  3. Bonjour
    Les impôts m’ont fait payer une taxe d’habitation et une Cfe pour un meublé que je n’occupe pas et et qui se situe dans la même ville que mon domicile principal. Il est en location saisonnière via agence et j’ai une attestation de non occupation. J’ai saisi le médiateur et celui ci a confirmer la décision de double imposition des impôts. Je précise également que d’autres propriétaires dans le même cas que moi ont été exonéré de TH par le même centre des impôts mais traité par un agent différent… bref que faire contre cette injustice ? Vos conseils et expériences sont les bienvenus, je ne souhaite pas m’arrêter la, c’est une question de principe !

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt

      Cela prêterait à sourire si on ne parlait pas argent…
      Simplement approchez votre SIE en leur disant que la CFE et la TH sont exclusifs .
      Si vous aviez un locataire (et un contrat de location !) au 1 janvier c’est encore mieux comme pièce à fournir.
      Si toujours refus, demandez la référence juridique sur laquelle la personne se base…

      Restez toujours excrément courtois 🙂

  4. les impots me réclame une taxe d’habitation pour une location saisonnière meublé de courte durée que je n’occupe pas. Je ne suis pas déclarée en professionnelle donc je ne paye pas de CFE. Dois je payer la taxe d’habitation ??

    • Bonjour

      Merci pour votre intérêt et votre commentaire

      Dans tous les cas, en tant que propriétaire d’une location meublee, vous êtes redevable de la CFE

      Concernant la taxe d’habitation vous n’êtes pas redevable. Il faut m’en rappeler gentiment aux services fiscaux 🙂

      Vous me tenez au courant ?

      Bien à vous

  5. Bonjour Pierre,
    Après discussion, j’ai effectivement déjà obtenu un courrier des impôts qui valide le fait que je ne paie pas la taxe d’habitation d’un logement que je loue en meublé de tourisme? La CFE remplace la taxe d’habitation, dans le cas où vous n’utilisez jamais votre location meublée de tourisme pour vous même. C’est particulièrement facile de le prouver si vous confiez la gestion à une agence.

    • C’est effectivement la situation idéale
      Sinon une déclaration sur l’honneur ou la proximité entre votre habitation. RT vos gîtes suffira largement

    • Bonjour Pierre,
      J’habite un village au dessus d’Aix les bains pour lequel je paie une taxe d’habitation en tant que résidence principale. j’ai un studio meublé que je loue par l’intermédiaire de “Aix meublés” il est classé en meublé de tourisme, je ne l’occupe jamais , il n’est pas loué toute l’année, c’est une location saisonnière,
      J’ai déjà réclamé, il considère ce studio qui est à peine à 2 kms de chez moi comme une résidence secondaire.
      que faire? Pouvez vous me conseiller? je vous remercie ,
      bien cordialement.
      au fait que veut dire RT?

      • Bonjour Annie

        Expliquez aux impôts gentiment que c’est une location saisonnière et qu’ils doivent avoir l’amabilité de vous rembourser la taxe d’habitation (en en prendre note pour les prochaines années)

        Pour RT, vous l’avez vu où ? Généralement, c’est Résidence de Tourisme

        Bien à vous

      • Bonsoir Pierre,
        Je vous remercie de m”avoir répondu, je vais me déranger aux impôts pour leur expliquer ; je l’avais déjà fait mais par courrier sur le site impôts gouv et il m’avait répondu que non.
        merci et bien cordialement.
        Annie

  6. Bonjour Pierre
    Lors du sommet de la location courte durée de Yann le mois dernier, l’intervenant “avocat” a expliqué que le propriétaire était redevable, sauf s’il l’avait mis en agence (preuve de mise en location à l’année = moins de rentabilité) Avez-vous un conseil supplémentaire à ce propos? De plus avec la suppression totale pour 2020, quel va être le sort de cet impot pour les LCD?
    Mon projet est prévu pour une mise en location cet été, et je ne voudrait pas avoir à payer cette taxe…qui gréverai la renta surtout chez nous où c’est très cher 🙂

    • Dans la grande majorité des cas vous n’avez pas à payer cette taxe

      Certains spécialistes ne connaissent pas forcément la réalité du terrain 🙂

      La taxe d’habitation n’est pour instant pas supprimée pour tout le monde et le sera peut être jamais … à suivre

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