Cotisations Sociales et Fiscalité En Chambre d’Hôtes : Astuces et Lois

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Exploiter des chambres d’hôtes, à l’année ou de manière saisonnière, relève d’une activité commerciale ou agricole.

Cela veut dire que vous devez vous affilier à un régime social (micro entreprise ou travailleur indépendant) et vous devrez donc payer des cotisations SSI (ex RSI).

En tant que propriétaire de chambres d’hôtes, vous êtes dans l’obligation de déclarer votre activité, mais également vos revenus, aucun doute là dessus.

Voici donc les conditions liées à la fiscalité de ces locations meublées un peu particulières.

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Qu’est-ce que la location de chambre d’hôtes ? (exactement)

La location de chambre d’hôtes

Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées qui se situent au sein de l’habitation principale du propriétaire.

La location d’une chambre d’hôtes permet de recevoir des touristes pour une ou plusieurs nuitées avec petit déjeuner, contre un tarif à la nuitée défini à l’avance. 

Les statuts possible pour une chambre d’hôtes 

Lorsque vous devenez loueur de chambres d’hôtes, vous vous définissez fiscalement dans l’une des situations suivantes, régies par le code du tourisme 

Si vos revenus perçus dans l’année ne dépassent pas 5 348 €

Dans ce cas, les revenus liés à votre activité de chambre d’hôtes relève de la gestion d’un patrimoine privé et, vous n’avez donc pas à payer de cotisions sociale.

Vous devez cependant (et bien évidemment déclarer vos recettes (loyers) à l’administration fiscale au moment de votre déclaration de revenus

Si vos revenus sont supérieurs à 5 348 €

Ces revenus prennent alors un caractère professionnel et vous avez l’obligation d’enregistrer votre activité sur le site guichet-entreprises.fr.

Dans ce cas, vous dépendez alors du régime général des travailleurs indépendants.

Cela veut dire que vous devez déclarer vos bénéfices chaque année sur lesquels seront calculées toutes vos cotisations sociales.

Si votre chiffre d’affaire annuel est inférieur à 176 200 €

Tout comme précédemment, ces revenus relèvent d’un caractère professionnel et exige d’enregistrer votre activité.

Vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro-entrepreneur 
  • Le statut de travailleur indépendant / chef d’entreprise

Attention : les cautions encaissés entrent dans le calcul du chiffre d’affaire, qui peut ainsi être gonflé artificiellement.

Quelles conditions pour ouvrir des chambres d’hôtes ?

Il est important de savoir qu’en tant que loueur de chambres d’hôtes, vous serez soumis à des limites de capacités.

Cela veut dire que vous ne pourrez pas :

  • louer plus de cinq chambres par habitation
  • et que vous ne pourrez accueillir pas plus de 15 personnes en même temps. 

C’est un effet collatéral de la réglementation relative aux ERP (Etablissements Recevant du Public), qui ont une réglementation bien spécifique concernant l’accueil du public (et très stricte).

Par ailleurs pour être officiellement étiqueté chambre d’hôte, vous vous devez d’accueillir personnellement vos locataires, au sein de votre résidence principale.

De plus, vous avez l’obligation de leur proposer toutes les fournitures pour une nuitée (y compris donc le linge de maison et le nécessaire de toilette) ainsi que le petit déjeuner. 

Aussi, chaque chambre doit avoir un accès à une salle d’eau et à des toilettes. 

Une chambre d’hôte peut être louée pour une seule nuit et vous ne pouvez pas imposer une durée de séjour minimale.

Quelles sont les formalités pour louer une chambre d’hôtes ?

Pour pouvoir louer une chambre d’hôtes, vous devrez effectuer une déclaration auprès de votre mairie :

  • soit directement sur place,
  • soit par voie électronique ou encore par
  • envoi d’une lettre recommandée avec AR.

Si cette activité est exercée à titre habituel, vous devrez obligatoirement vous enregistrer au registre du commerce et des sociétés (RCS) et obtenir l’immatriculation auprès du Centre de formalités des entreprises compétent (chambre de commerce ou d’agriculture).

Si le revenu imposable de votre activité est supérieur à 13% du plafond annuel de la Sécurité Sociale, vous devrez obligatoirement vous affilier au régime social des travailleurs non-salariés. 

Important à savoir : Si les chambres d’hôtes ne sont pas situées dans votre résidence principale, cette qualification ne pourra pas être retenue.

En effet, ces chambres seront alors considérées comme un établissement hôtelier ou encore comme une location meublée saisonnière.

La fiscalité des chambres d’hôtes

Fiscalités Chambres D'Hotes
La fiscalité des chambres d’hôtes répond à celle des locations meubles, même si quelques spécificités sont à connaître

La fiscalité des chambres d’hôtes exige de déclarer vos revenus dans l’une de ces deux catégories :

  • Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
  • Bénéfices Agricoles (BA) pour les agriculteurs

Si votre revenu annuel est inférieur à 760 euros, vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu au titre de l’exonération pour location de votre résidence principale.

Vous serez également assujetti à la TVA à hauteur d’un taux à 10% sur les différentes prestations d’hébergement.

Sauf si, vous bénéficiez de la franchise de TVA (il est question de seuil ici)

Depuis 2011, tous les loueurs de chambres d’hôtes sont tenus d’être affiliés au Régime Social des Indépendants SSI (ex RSI).

Cela veut donc dire que vous êtes redevables de cotisations sociales auprès de ce régime.

Sans avoir la possibilité de relever du régime général (qui est de toutes façons souvent moins intéressant, contrairement à ce que l’on peut penser)… sauf si… cf plus bas

Cependant, comme dit précédemment, vous pouvez en être exonéré si le revenu imposable de votre activité est supérieur au plafond annuel de la Sécurité Sociale, qui est de 13%, soit pour un revenu ne dépassant pas 5 165€.

Dans ce cas, aucune affiliation ne sera obligatoire et les revenus générés par vos chambres d’hôtes seront soumis aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine, à hauteur de 17,2 %.

D’autres taxes doivent également être prises en compte, comme pour une location courte durée classique :

  • la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
  • la contribution à l’audiovisuel public
  • la taxe de séjour sur les hébergements touristiques.

Exonération de TVA

En tant que loueur de chambres d’hôtes, vous êtes soumis à la TVA, au taux de 10%.

Cependant, dans le cas suivant, vous pourrez en être exonéré :

  • Si votre chiffre d’affaires de votre activité soumise à la TVA de l’année civile précédente est limité. Ainsi, si celui-ci ne dépasse pas 82 800 euros, vous ne serez pas soumis à la TVA

C’est pourquoi, sur vos factures, vous devrez bien faire figurer la mention « TVA non applicable – article 293 B du CGI ». Dans le cas contraire, vous pourrez en être redevable.

Comment échapper au SSI (ex RSI) pour une chambre d’hôtes ?

Même vous êtes obligé de vous affilier au Régime Social des Indépendants, il vous est possible d’y échapper.

En effet, ce régime possède une très mauvaise réputation auprès des exploitants de chambres d’hôtes, à cause de nombreux dysfonctionnements depuis sa création, en 2018.

S’affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés

La première option pour pouvoir échapper au RSI est de vous affilier au régime général de la sécurité sociale des salariés.

Ce cas de figure sera possible si vous êtes dirigeant d’une société ayant comme statut d’assimilé-salarié.

Cela peut concerner une Société par actions simplifiée (SAS) ou encore une Société à responsabilité limitée (SARL).

Mais cela est aussi possible si vous êtes salarié d’une société ou encore d’un entrepreneur individuel.

S’affilier au régime de protection sociale des non-salariés agricoles

Il vous est également possible en tant que loueur de chambres d’hôtes, de vous affilier au régime de protection sociale des non-salariés agricoles, la Mutualité sociale agricole.

Cela sera possible si cette activité agricole est votre activité principale et que ces hébergements sont implantés sur votre exploitation. 

Bien choisir votre régime social pour ne pas vous affilier au SSI / RSI

Pour choisir au mieux votre statut, il sera important de dresser une liste des avantages et des inconvénients des différents régimes possibles, pour votre situation personnelle.

La situation personnelle de chaque loueur de chambre d’hôtes est spécifique.

Cela devra comprendre le montant des cotisions sociales, la couverture sociale, ou encore vos droits à la retraite etc…

Pour aller plus loin, découvrez les 200 secrets des nouveaux millionaires de la location courte durée dans le Livre Airbnb Master.



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Est-ce que je paierai moins d’impôts en LMNP qu’en LMP ?

Cela dépend de votre situation, mais c’est bien possible. Le guide complet pas à pas vous aidera à faire le bon choix et à vous situer, cliquez ici.

Quels sont les avantages fiscaux du LMP ?

Pas d’assujettissement à l’IFI, un abattement sur les cotisations sociales, une exonération partielle de la plus value, l’imputation des déficits sur les revenus globaux. Le tableau dans l’article détaille ces éléments de manière simple et compréhensible.

Quelles cotisations sociales en LMP ?

Il s’agit d’une des questions les plus complexes du droit fiscal. Le tableau synthétique et pas à pas vous simplifie la vie et vous permet de vos situer avec un exemple concret pour faire le bon choix.

Comment déclarer une location meublée professionnelle LMP ?

Si il s’agit d’une nouvelle activité, via le formulaire P0i comme pour toute location meublée.
Si vous êtes déjà sous statut LMNP, la bascule LMNP vers LMP se fait automatiquement si vous cumulez les conditions détaillées dans cet article.

Quelles charges déductibles en location meublée LMP ?

Pour le LMP, il est soumis au régime réel d’imposition et les charges suivantes peuvent être déduites du chiffre d’affaire (les loyers) :
– frais de création (frais de notaire, d’agence immobilière…)
– frais d’exploitation (entretien et réparations),
impôts locaux,
– frais financiers (intérêts d’emprunt) et d’assurances,
– amortissement du mobilier, des travaux et des murs (hors foncier) 

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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