Nouveau propriétaire : Top 5 des erreurs fatales les plus courantes

Bonus Gratuit : Les 60 astuces qui fonctionnement pour louer plus(guide facile et rapide)

Eldorado Immobilier a aidé et aide des milliers de nouveaux propriétaires à optimiser leur investissement locatif.

Nous avons donc logiquement développé une très bonne vision de là où les nouveaux propriétaires et gestionnaires de locations courte durée se heurtent à des difficultés.

Et lorsque l’on est nouveau propriétaire ou investisseur immobilier débutant, on a l’impression d’être seul au monde, alors que la plupart d’entre eux se posent toujours les mêmes questions, auxquelles nous allons répondre ici.

Par exemple, je sais que la plupart des nouveaux propriétaires sont étonnés de découvrir à quel point un groupe de parfaits étrangers peut être charmant et courtois dans leur location courte durée.

Nouveau propriétaire ? Vous avez probablement un des défauts ci-dessous, découvrez vite comment le corriger pour aller de l'avant
Nouveau propriétaire ? Vous avez probablement un des défauts ci-dessous, découvrez vite comment le corriger pour aller de l’avant

Je sais aussi qu’un nouveau propriétaire commence presque toujours par publier sont annonce sur une plateforme de réservation en ligne comme Airbnb, Booking, Tripadvisor, Abritel…

Après, les propriétaires débutant dans la location courte durée finissent par se frayer un chemin dans l’ensemble des stratégies marketing efficaces à leur disposition, comme le mailing des anciens clients et clients potentiels, leur propre site web, etc, etc…

Sondage :

En tant que nouveau ou futur propriétaire, quelle erreur pensez vous commettre le plus ?

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Mais voici quelques-uns des points communs un peu moins évidents que les nouveaux propriétaires de location saisonnière développent souvent.

Je les ai qualifiées ” d’erreurs ” afin de pouvoir vous présenter les solutions qui vont avec.

Vous êtes débutant dans la location de vacances, cet article peut vous aider pour les sites où vous publiez vos annonces.

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1. Un nouveau propriétaire se plaint

Fautes des nouveaux propriétaires débutants
Se plaindre : principal défaut des débutants dans l’investissement immobilier locatif

Étant donné qu’il s’agit d’une nouvelle activité, en particulier pour la location saisonnière, il y a des complications et des inconvénients pas forcément prévus à gérer.
En tous cas, ils paraissent comme tels au début, et ensuite ils prêtent à sourire, tellement ils semblent anodins aux investisseurs confirmés qui détiennent les clefs pour devenir rentier immobilier.

De quoi se plaignent les investisseurs immobiliers débutants ? Allons y pour la litanie des thèmes les plus fréquents 🙂 :

  • nouveau propriétaire et nouveau bail : comment vais-je m’adapter ou trouver le temps pour la rédaction d’un contrat type ? es-ce un bail commercial ou un bail de location meublée ? comment gérer le dépôt de garantie ? que mettre dans les conditions générales et les mentions légales ?
  • nouveau propriétaire et edf : trop chères les factures (même si vous voulez souscrire un contrat chez direct energie et autres nouveaux fournisseurs d’électricité ) et le prix du kwh et du contrat d’électricité augmente tout le temps
  • nouveau propriétaire et syndic : à quoi il sert le syndic à part à me ponctionner de l’argent pour m’embêter ?
  • nouveau propriétaire et taxe foncière : plutôt CFE d’ailleurs pour la location saisonnière
  • nouveau propriétaire et taxe d’habitation : es-ce que je dois la payer ? Tout le monde me dit que non, mais les impôts me la réclament, que dois-je faire? La réponse est dans cet article de Eldorado Immobilier.
  • nouveau propriétaire et apl : es-ce un piège de les percevoir en cas de loyer impayé ? (cela se pourrait bien, oui)
  • nouveau propriétaire et impot : normalement vous avez réglé le problème grâce aux amortissements de la location meublée ou à l’abattement de 71% pour meublé de tourisme
  • nouveau propriétaire et augmentation du loyer : es-ce que je peux sans voir mes réservations s’effondrer ? (généralement oui si vous avez un bon marketing pour valoriser votre location courte durée)

Et bien qu’il soit très facile de se plaindre à satiété sur les forums, comme celui-ci, au sujet des changements réglementaires, des évolutions de politique de tel ou tel site d’annonces, des locataires inconvenants et d’autres choses ennuyeuses….

Votre temps est beaucoup mieux utilisé à faire des choses positives comme :

En tant que nouveau propriétaire de maison neuve ou d’appartement dans un centre ancien, de villa de plein pied, de maisons de village ou d’un logement patate (si ça existe ici) , ne vous laissez pas emporter par le jeu facile des complaintes : c’est un mauvais mindset ou karma comme vous préférez. Cela vous maintiendra, vous et votre location courte durée, dans une impasse éternelle et vos craintes deviendront réalité.

2. Le nouveau propriétaire vit dans un doux rêve

“Ma villa est magnifique, mon prix est parfait, je suis un mec ou une nan super sympa… je vais gagner beaucoup d’argent !”

Avec un imaginaire aussi positif à propos du monde de la location courte durée depuis l’essor de Airbnb, et cette mentalité ” plug and play “, difficle de penser autrement lorsque l’on est un propriétaire débutant.

Penser qu’ils peuvent simplement baser leur projet immobilier sur l’achat de biens immobiliers locatifs lors d’un séjour coup de cœur dans une destination où il y a “du touriste” et qu’instantanément, des milliers de voyageurs vont affluer à leur porte.

Et pourtant, investir dans l’immobilier en plaçant tous leurs espoirs dans une stratégie de type n’est pas si simple. La concurrence est là, et les clients sont exigeants et ne vont pas hésiter à comparer les offres.

Un propriétaire débutant part toujours sur des suppositions basées sur des idées reçues et des "on dit", il faut se frotter à la réalité pour voir plus loin et enrichir son patrimoine immobilier
Un propriétaire débutant part toujours sur des suppositions basées sur des idées reçues et des “on dit”, il faut se frotter à la réalité pour voir plus loin et enrichir son patrimoine immobilier

Ne vous fiez pas à l’hypothèse que chaque demande se transformera en réservation. Répondez parfaitement pour conclure, et relancez.

Assurez-vous que vos invités sauront comment se rendre sans votre appartement ou votre maison.

Ne supposez même pas que quelqu’un saura comment fonctionne le WiFi. Guidez vos locataires pour chaque étape de leur séjour.

Comme toute entreprise, et la gestion d’une location de vacances en est une, les hypothèses (à moins qu’elles ne reposent sur des statistiques fiables) représentent un risque dangereux.

Il faut toujours supposer le pire. Bien sûr, alors vous pourrez ensuite espérer le meilleur.

3. Traiter la location saisonnière comme un passe-temps (pas comme une entreprise)

C’est très facile pour un nouveau propriétaire d’un bien immobilier de prendre en charge sa location de vacances en tant qu’activité secondaire, et c’est ce que avons fait d’ailleurs :

  • déposez une annonce sur Airbnb ou Booking.com
  • répondez à des questions ici et là,
  • attendez et voyez ce qui se passe….etc.

D’autant plus que la plupart des nouveaux propriétaires ont, comme tout le monde, beaucoup d’autres choses à faire qui occupent largement leurs journées.

Mais l’une des erreurs les plus profondes que font de nombreux nouveaux propriétaires en location courte durée est de ne pas se rendre compte qu’ils entrent dans l’industrie du tourisme et de l’hospitalité et qu’en investissant pour se constituer un patrimoine, le propriétaire débutant devient progressivement un professionnel de l’immobilier.

Vous facturez un tarif à la nuitée et c’est votre responsabilité de traiter vos clients comme de l’or.

Non, cela ne veut pas dire passer un temps fou à vous occuper de votre location de vacances.

Il s’agit d’être professionnel. Et cela n’a rien à voir avec le temps passé. On peut automatiser et déléguer à 100% et être professionnel.

Etre professionnel, cela s'acquiert et il suffit de penser au bien être des locataires pour être au top de l'hospitalité
Etre professionnel, cela s’acquiert et il suffit de penser au bien être des locataires pour être au top de l’hospitalité

Je viens de manger une gaufre dans une station de haute montagne (j’ai du prendre 5 kg en une semaine…) . La gérante nous a changé deux fois de place; nous a demandé trois fois si nous ne prenions pas autre chose, avec l’amabilité d’une porte de prison.

Elle a passé du temps avec nous, mais est-ce que c’était vraiment professionnel ?

Peut être qu’en donnant quelques instructions et ensuite carte blanche à son employé qui rentrait sa tête dans ses épaules juste à côté… peut être qu’elle aurait pu travailler moins, mais gagner en hospitalité et dans le porte monnaie…

Le professionnalisme est :

  • une véritable stratégie,
  • un esprit d’analyse,
  • une organisation,
  • un sens de l’engagement…etc.

Ce sont là des exigences absolues pour la gestion d’une location saisonnière rentable et pérenne.

Vous n’avez pas envie d’être professionnel ?

Déléguez à une conciergerie qui assurera votre gestion locative, et les voyageurs n’auront qu’à contacter l’agence en cas de problème ou de question les jours ouvrés, vous serez libéré de toute contrainte (au détriment fort de la rentabilité de votre investissement locatif évidemment).

4. Vendre à tout prix

Débutant dans la location de vacances
Vendre est un privilège

Il y a un moment et un endroit pour vendre.

La location meublée en général et la location saisonnière en particulier doivent offrir une vision différente de l’immobilier : l’hôte est un interlocuteur privilégie pour le voyageur et doit se positionner comme tel.

Avec l’expérience nous souhaitons apporter une vision un peu plus large du rapport à l’argent que l’on rencontre classiquement dans tous les domaines de l’immobilier, en plaçant la relation hôte/locataire au centre de tout, pour créer ce que nous appelons : une expérience voyageur.

En bref, pensez à donner de l’hospitalité, ne pensez pas à gagner de l’argent.
Car si vos clients voyageurs sont satisfaits ils n’auront aucun mal à vous recommander et à payer le juste prix.

Si vous mettez l’hospitalité au cœur de votre démarche de location meublée, l’argent viendra ensuite naturellement.

Cela va à l’encontre de la stratégie classique de tout nouveau propriétaire de location meublée courte ou longue durée, qui cherche à vendre de manière agressive.

Les gens ne veulent plus de ça. Et vous n’y avez pas intérêt.

Vendre est un privilège et les débutants doivent apprendre à ne pas en abuser.

Si vous êtes assez confiant dans votre location de vacances et l’expérience que vous offrez…soyez l’anti-vendeur et aidez vos clients potentiels au lieu d’essayer de prendre leur argent et courir pour qu’ils ne vous rattrapent pas 😉

Un exemple ? Proposez une visite virtuelle en 3d aux personnes qui vous posent de questions sur votre hébergement, ou utilisez la poignée de main virtuelle.

Et si elles ont encore des questions, pourquoi ne pas leur proposer de caler un rdv et de leur proposer d’être rappelé gratuitement pour conclure la réservation ?

5. Laisser les peurs vous freiner

Bien sûr, laisser vos craintes vous retenir d’avancer n’est pas une dynamique propre à la location saisonnière et à la location meublée.

Mais elle est exacerbée par le fait qu’en tant que nouveau propriétaire vous êtes en quelque sorte livrés à vous-même !

Sauf à passer par une conciergerie, vous n’avez pas d’agence immobilière, ne serais-ce qu’une agence immobilière en ligne sur qui vous reposer…heureusement que nous sommes là pour vous aider à avancer et que vous pouvez contacter l’agence Eldorado Immobilier à l’envie 😉

La plupart des nouveaux propriétaires, je trouve, ont tendance à avoir peur de choses comme :

  • les blogs sur le site web dédié à leur hébergement,
  • les photos professionnelles,
  • l’utilisation de channel managers…etc.

Ce sont toutes des choses qui peuvent être conquises avec la bonne attitude.

Il y a aussi des tonnes de nouvelles entreprises étonnantes qui aident à résoudre chaque obstacle d’une façon peu coûteuse et efficace, nous en avons recensé 41 ici.

Lorsqu’il est pris intelligemment, un risque calculé est à peu près toujours ce qui est nécessaire pour passer à un niveau supérieur.

6. Bonus (et mon erreur personnelle préférée)

Il existe un souci que la plupart des nouveaux propriétaires ont mais qu’ils ne perçoivent pas forcément.

Je le traduirait par :

” Je ne profite pas du voyage. “

La tête dans le guidon, vous pouvez oublier que vous gérez une activité spéciale et pas juste une location meublée que vous mettez à louer dans une agence immobilière.

Non, vous louez du rêve, de l’hospitalité, vous créez des relations humaines. Mais il ne suffit pas de dire aux hôtes de “prendre plaisir à gérer votre location de vacances”.

Je vous recommande donc fortement de lire mon article sur le cercle privé des propriétaires qui se bougent, où j’explique comment un si grand nombre de mes abonnés parviennent vraiment à aimer gérer leur location meublée courte durée.

Rencontrez également d’autres propriétaires et gestionnaires qui sont dans le coup et ouverts.

Vous partagerez ainsi un peu de votre vie (votre sang, vos larmes, votre histoire) avec des gens, et en tant que nouveau venu. Il peut être facile de perdre de vue la vraie plénitude que peut procurer la location saisonnière et l’économie du partage d’une manière générale.

Qu’en pensez vous ?

Avez-vous en tête d’autres erreurs que font les débutants ?

Vous êtes libre de partager dans les commentaires ci-dessous et dites moi si oui ou non vous avez rencontré une de ces erreurs ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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