Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !

Vous souhaitez rentabiliser votre investissement immobilier en pratiquant la location saisonnière au Portugal ?

Le loyer moyen des nouveaux contrats de location au Portugal a atteint 7,21 euros/m² en 2023, selon l’Institut national portugais de la statistique (INE).

La location saisonnière au Portugal concerne la mise à disposition d’un logement meublé pour des séjours de courte durée, principalement pour les vacanciers. Les propriétaires doivent obtenir un numéro de Alojamento Local et se conformer aux réglementations locales en matière de fiscalité et de sécurité.

Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !

Conditions de location au Portugal

Les principaux éléments à prendre en compte si vous envisagez de mettre votre logement en location sont les suivants :

• S’assurer que vous faites tout légalement, y compris l’obtention des licences et certificats de sécurité nécessaires

Les étapes les plus importantes sont d’enregistrer votre bien en tant que logement locatif touristique auprès de la mairie locale ( camara)  et d’obtenir une licence de location connue sous le nom d’  alojamento local. 

L’obtention d’un alojamento local  n’est pas un processus particulièrement complexe, mais il est long et comprend plusieurs étapes. Certains d’entre eux incluent la présence pour les inspections.

• Gérer la logistique : comme les check-ins, la tenue des dossiers et les nettoyages entre les visiteurs

Vous devez enregistré les invités dans et hors de leur logement.

Il existe également désormais une obligation légale de documenter qui sont les invités et de tenir des registres pour les autorités de l’immigration.

Vous devez également penser au nettoyage entre les invités, garder le contrôle de l’entretien et vous assurer que les invités ont quelqu’un à contacter de manière fiable en cas de problème.

• Traitez vos revenus, ce qui inclut de payer les bons impôts.

Comme pour toutes les questions fiscales, la taxation d’un bien locatif au Portugal peut être complexe.

Votre position précise dépendra du fait que vous résidez ou non au Portugal et combien d’argent vous gagnez avec vos locations. 

Il est toujours préférable de demander l’avis d’un comptable de confiance pour vous assurer de ne pas payer trop cher. 

Vous devez également vous garder de vous exposer à une double imposition.

L’impôt sur les revenus locatifs au Portugal est  toujours  payable au Portugal que vous soyez résident ou non.

João, Propriétaire à Lisbonne : « Louer notre appartement en tant qu’Alojamento Local a transformé notre expérience. En respectant les réglementations locales et en fournissant un logement de qualité, nous avons vu un taux d’occupation de 90 % tout au long de l’année. L’Algarve, avec ses plages magnifiques et son climat agréable, attire toujours des visiteurs. »

Location saisonnière au Portugal : Fiscalité avantageuse ou non ?

Imposition pour un non résident

La location de vacances entre particuliers au Portugal est une activité assujettie à la TVA (6%) si le Chiffre d’Affaire (CA) est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

• Base d’imposition : 35% du CA (les loyers)
• Taux d’imposition pour un non-résident : 25% ( taux effectif de 8,75% sur Chiffre d’Affaire)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé courte durée (avant de démarrer l’activité). L’équivalent du P0i en France.

À noter qu’il appartient à l’hôte de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l’impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.

Imposition pour un résident

Activité assujettie à la TVA (6%) si le CA est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

• Base d’imposition : 35% du CA
• Taux d’imposition pour un résident : de 14,5% à 48%, auxquels peut s’ajouter de surtaux.
• Notez bien que le contribuable a toujours l’option de se faire imposer sur le résultat effectif, option à choisir en début d’année.

Formalités :

• déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement meublé, en location saisonnière (avant de démarrer l’activité),
• déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.

Imposition pour une personne morale non résidente (sans établissement stable)

Bien loué sous contrat de location

• Taux d’imposition : 35%
• Base d’imposition : les loyers perçus, nets d’impôt foncier et frais d’entretien copropriété documentés (intérêts et amortissement non déductibles).

Formalités : déclaration du revenu en mai de l’année suivante.

Imposition des revenus de meublé résident

Bien loué sous contrat de location (meublé ou non)

• Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5% maximum)
• Base d’imposition : le résultat net comptable (intérêts de financement et amortissements déductibles)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité d’exploitation d’immeubles (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Imposition pour une société résidente

Activité assujettie à TVA à taux de 6% avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an et un total d’actif maximum de 500 000€.

• Base d’imposition du régime simplifié : 4% du CA, pour activité hôtelière
• Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5%)

Notez bien que le contribuable peut choisir de se faire imposer sur le résultat effectif, option à faire en début d’année.

• Un expert-comptable agrée (TOC) doit être désigné, dès qu’il s’agit d’une exploitation par une société de droit portugais ou un établissement stable de société non résidente.

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé en location courte durée (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Location de vacances au Portugal : La réglementation

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière « Alojamento Local » en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception…etc, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non-respect de ces règles.

Les principales plateformes de location en ligne au Portugal incluent : Sapo, OLX, Remax, Idealista, Airbnb, et Booking.com.

Plusieurs options s’offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière :

1. Vous pouvez soit faire, vous-même, la demande d’Alojamento local et tout gérer
2. Ou faire le demande d’Alojamento local par vous-même et confier le booking à une agence.

C’est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d’une éventuelle plus-value en cas de cession d’activité et pour vous décharger de la facturation, la déclaration SEF…etc.

Suivant votre choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière, vous devrez déclarer ses revenus à l’IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non-résidents :

Le fait d’enregistrer votre bien en Alojamento Local fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable.

L’activité d’Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié.

Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

 

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d’Alojamento local

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez:

1. Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (Autoridade Tributaria) soit sur place au centre des impôts.

2. Enregistrer votre bien auprès de la Mairie où le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d’Alojamento Local.

Pierre, Investisseur en Algarve : « Après avoir acheté une propriété en Algarve, j’ai rapidement réalisé l’importance de l’Alojamento Local. En travaillant avec un expert-comptable local et en respectant toutes les exigences légales, j’ai pu maximiser mes revenus locatifs tout en offrant une expérience mémorable à mes locataires. »

Fiscalité

« Le taux d’occupation des locations saisonnières au Portugal en 2021 a été de 23 %, reflétant un retour progressif du tourisme post-pandémie. »

 Les revenus :

• Si les revenus que vous percevez de ce type d’activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée.

=> Vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus bruts obtenus au taux d’imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l’IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

• Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d’Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l’agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

 TVA :

Les contribuables qui optent pour l’exercice d’une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l’IRS) pourront opter pour le régime d’exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an.

Important :

• Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu’au 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
• Depuis 2015, les factures d’eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l’AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.
• La TVA sur certaines dépenses est déductible.

 

Obligations de sécurité pour les « Alojamento local »

Voici une liste non exhaustive des obligations minimum de sécurité pour la location saisonnière de moins de 10 personnes au Portugal.

• Avoir procédé à l’enregistrement pour une exploitation en Alojamento Local auprès de la mairie où le bien est loué.

• Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
• Le bien doit être relié au réseau d’eau de la ville ou disposer d’un système propre contrôlé.

• Être relié au réseau public d’égout ou disposer d’une fosse septique dimensionnée pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
• Le bien doit disposer de ce qu’il faut pour une bonne ventilation
• Le bien doit être équipé du mobilier, d’équipement et ustensiles adaptés
• Disposer d’un système qui permette de cacher l’entrée de la lumière extérieure et de portes équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants

• Les installations sanitaires doivent être équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants

• Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
• Disposer d’un extincteur et d’une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.

• Disposer d’équipement de premier secours.
• Indiquer le numéro national d’Urgence : 112.

• Mettre à disposition d’un livre de réclamations officiel.

Ces articles Eldorado pourraient vous intéresser:

• Taxe de séjour en location saisonnière: comment ça marche ?
• Quels sont les Frais d’Une Location Saisonnière en 2022 ? (Vraiment)

Communication de l’identité des locataires étrangers auprès du SEF

La loi oblige à communiquer au service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentes dans votre établissement n’étant pas de nationalité portugaise.

Cette communication se fait à l’aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s’il n’y a pas de bureau là ou vous louez.

Obligations concernant la publicité et le marketing

• Indiquer le nom ou logotype + le Numéro d’AL

• Indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros).

Sanctions pour Non-Respect d’Alojamento Local

Les amendes peuvent aller:

• de 2500 € à 3740,98 € pour les personnes physiques
• et de 25000 € à 35000 € pour les personnes morales.

Peuvent s’ajouter d’autres sanctions non financières comme l’interdiction d’exercer pour une période pouvant aller jusqu’à 2 ans ou l’impossibilité d’exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu’à deux ans.

Informations Bonus :

• La location de vacances au Portugal est désignée par les termes ‘Alojamento local » apparus en 2008.
• La dernière loi qui s’applique à ceux qui souhaitent louer leurs biens de manière saisonnière date du 23/04/2015.
• Une Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.
• Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissements enregistrés en Alojamento local.

Vous l’aurez remarqué, les particularités de la location saisonnière au Portugal ne diffèrent pas énormément de celles que l’on trouve en France.

Certes, il existe quelques divergences, mais rien de trop dépaysant.

Comment devenir hôte au Portugal ?

Les documents suivants sont nécessaires pour s’inscrire en Alojamento Local :

• Un formulaire d’inscription dûment rempli (disponible auprès de la mairie locale)
• Preuve de la propriété des locaux à enregistrer
• Les actes (caderneta predial) déposés au Registre Foncier (Caderneta)
• Un permis d’habitation en cours de validité (délivré par la Câmara)
• Déclarations de sécurité délivrées par des techniciens qualifiés qui certifient que les installations électriques, de gaz et de chaudières répondent aux exigences légales de fonctionnement
• Un plan du logement (le plan peut concerner le bâtiment dans son ensemble ou uniquement la zone à soumettre à l’agrément)

Après le dépôt de la demande, une copie estampillée est renvoyée au demandeur et celle-ci doit être suivie rapidement d’une lettre portant le numéro officiel AL qui doit être affiché sur toutes les annonces.

Une fois ce processus terminé, le demandeur peut commencer à prendre des réservations pour la propriété.

Fin de l’activité :

Le propriétaire du logement de l’Alojamento Local est également tenu de communiquer, dans un délai de 10 jours, la cessation du fonctionnement de l’établissement par l’intermédiaire du Balcão Único Eletrónico.

Le même délai doit être respecté pour la notification de la fermeture aux plateformes de réservation numériques telles que Airbnb et Booking.com.

Processus d’enregistrement des invités

Le SEF, le département de la police de l’émigration et des frontières, voudra savoir si des touristes étrangers séjournent au Portugal, ainsi que les hôtels, tous les propriétaires de logements locaux doivent enregistrer leurs clients étrangers auprès du SEF, leur arrivée et leur départ.

Tous les clients non portugais doivent être enregistrés auprès de SEF, en ligne, dans les trois jours suivant leur arrivée et dans les trois jours suivant leur départ.

La première étape consiste à enregistrer la propriété de vacances, qu’il s’agisse d’un grand établissement tel qu’un hôtel ou simplement de chambres chez un particulier qui sont louées occasionnellement.

La façon la plus simple de s’inscrire est d’utiliser le portail en ligne proposé par le SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento).

Environ 48 heures après l’enregistrement, vos informations de connexion vous permettront d’utiliser la section Área Reservada du site web, où les coordonnées d’un invité peuvent être soumises en suivant les étapes suivantes :

1. Entrega de Boletins
2. Registo de Boletins
3. Select New

Où les locations saisonnières sont les plus prisées au Portugal ?

Si l’on se base sur les données de Airbnb, Booking et Abritel à partir desquelles nous avons bâti le simulateur de rentabilité et d’étude de marché Eldorado Immobilier, les secteurs les plus prisés pour la location saisonnière au Portugal sont :

L’algarve et le sud : pour locations de vacances sauvages

L’algarve est située au sud du Portugal dans des zones agricoles encore préservées où les oliviers et les pâturages de moutons ont forgé des paysages uniques et apaisants.

Destination de plus en plus à la mode.

La base généralement utilisée par les voyageurs pour rayonner dans le sud du Portugal est la ville de Faro, où le terminal low cost esayjet se situe.

Olhao est également une station cotée qui prend de l’ampleur.

Lagos, quand à elle, est une ville à l’ouest, au cœur même de l’Alagarve, base idéale pour découvrir les paysages ancestraux et la côté atlantique battue par les vents.

Les locations de vacances en bord de mer, sur les côtés portugaises

Bien sur, grand classique pour un pays tout en long avec des linéaires de côtés à n’en plus finir et un soleil insolent, les places et le bord de mer sont des valeurs sûres.

Mention spéciales aux falaises magnifiques du sud et à la côté sauvage du sud ouest

Les locations de vacances au Nord du pays

Destination plus confidentielle, le nord est plutôt adapté aux touristes qui cherchent une location de vacances pas cher au Portugal, tout en gardant une destination ensoleillée.

Beaucoup de location se font via Le Bon Coin.

Location de vacances à Lisbonne et Porto : les spécialistes de la dernière minute

Ce sont des destinations très faciles d’accès au départ des aéroports low cost de Marseille ou Lyon.

Par conséquent, les locations sont plutôt réservées pour de longs week ends, et pour beaucoup, avec des réservations de dernière minute.

Ce sont des destinations « coup de tête »

Les autres villes moins prisées mais qui permettent de louer beaucoup

Sans entrer dans le détail, citons quelque unes de ces villes où la location saisonnière pour un investissement locatif est rentable, alors même qu’elles sont situées dans des zones du Portugal moins courues :

• Evora (centre),
• Oeiras (Sud),
• Cascais (Sud Ouest),
• sao martinho do porto (Sud Ouest),
• Coimbra (ouest),
• Guarda (est, aux portes du parc national da Serra del Estrela),
• Troia (proche de Setubal, pour le luxe),
• aveiro encore Nazare (centre)…

Quels équipements font la différence?

Le niveau de service des appartements ou maisons loués en courte durée est relativement élevé dans le pays.

Ainsi, il reste peu d’équipements classiques pour faire la différence entre meublés de tourisme.

Citons toutefois Neflix, qui commence à se développer à grande vitesse et devient un standard.

Bien entendu, il vous reste ensuite l’arme de destruction massif pour avoir un maximum de réservations : la piscine, qui reste un élément essentiel d’une location de vacances l’été au Portugal.

Le top du top étant la maison avec piscine… proche de la plage… qui prend les chèques ANCV (chèques vacances)… mais cela fait peut être un peu beaucoup de conditions, non ? 🙂

La Eldorado Box vous permet de naviguer au sein des pièces d’une maison pour mieux appréhender ces notions et découvrir plein de conseils et astuces exclusifs en visite virtuelle 3D :

Pour l’appartement :

Pour la maison :

Voici un vidéos : Pour les équipements qui font la différence en Location saisonniére

Sur quels sites trouver une location de vacances au Portugal ?

Et donc sur quel site mettre votre annonce en tant que propriétaire ?

Maria, Propriétaire à Porto : « En tant que propriétaire d’une maison de vacances à Porto, j’ai trouvé que les plateformes comme Airbnb et Booking.com sont essentielles pour attirer des locataires. Notre maison est toujours réservée grâce à notre gestion rigoureuse des annonces et aux excellents avis laissés par nos visiteurs. »

Bien sûr, il y a Airbnb, incontournable et très implanté dans le pays.

Il en va de même pour Booking, peut être dans une légère moindre mesure, mais sa force de frappe financière sur Internet en fait quoi qu’il arrive un site sur lequel il faut être.

Comme la communauté francophone est très importante (à la fois les retraités français expatriés et les retraités portugais qui reviennent au pays après avoir passé leur carrière en France), le Bon Coin Vacances est également une plateforme intéressante.

Tous les sites spécialisés dans les mobil homes à louer, ainsi que le camping sont également bien développés au Portugal et ne sont jamais passés de mode.

Citons également Homelidays qui bénéficie d’une bonne implantation.

Pour finir, il faut aussi citer les résidences Odalys, qui ont une antenne au Portugal, connue par les retraités français.

Pour aller plus loin, cet article sur le Top 50 des sites où publier votre annonce de location meublée entre particuliers va énormément vous aider à louer plus.

Et également :

• comment investir dans la location saisonnière en Croatie
• le guide pour ouvrir une chambre d’hôtes en Suisse

Conclusion

La location saisonnière au Portugal est une option attrayante et rentable pour les propriétaires et les investisseurs.

Avec des réglementations claires et des démarches administratives bien définies, il est possible de maximiser les revenus locatifs tout en offrant une expérience de qualité aux locataires.

En respectant les obligations fiscales et en utilisant des plateformes de location en ligne, les propriétaires peuvent gérer efficacement leurs biens.

Avec une bonne préparation et en suivant les conseils pratiques, la location saisonnière au Portugal combine plaisir et profit.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Questions :

Où payer les impôts pour votre location saisonnière au Portugal ?

Les revenus locatifs d’un bien immobilier au Portugal sont imposés dans le pays. Même si vous résidez en France, ces revenus doivent être déclarés en France pour le calcul de l’IFI et de l’IR.

Quel est le montant des impôts sur les loyers d'une location courte durée au Portugal ?

Un Alojamento Local en nom propre est imposé à 25% avec un abattement de 35%. Si le bien est exploité via une société, l’imposition est de 21%. Les frais d’entretien et de rénovation sont déductibles uniquement pour les résidents.

Quels sont les frais d'une location saisonnière au Portugal ?

Les frais incluent les frais de notaire (entre 0,5% et 8%), une taxe annuelle IMI (entre 0,3% et 0,45% de la valeur du bien) et la taxe de séjour (1€ par personne pour les 7 premières nuits).

Comment déclarer une location saisonnière au Portugal ?

Déclarez le début d’activité auprès du ministère des Finances avec un code d’activité 55201 ou 55204, et obtenez un numéro d’Alojamento Local auprès de la mairie. Le bien doit être inspecté avant de pouvoir être loué.

Comment obtenir l'agrément d'Alojamento Local au Portugal ?

Le logement doit être en bon état, meublé, équipé d’un kit de sécurité, et enregistré auprès du SEF pour les locataires étrangers. Chaque réservation doit être déclarée aux impôts.

Quels sont les meilleurs sites pour louer au Portugal ?

Les principales plateformes incluent Airbnb, Booking, HomeAway, Misterbnb, Homelidays, et Tripadvisor.

Quelle est la rentabilité locative d'un investissement en location saisonnière au Portugal ?

La rentabilité locative au Portugal est environ 20% supérieure à celle en France. Utilisez des outils de simulation de marché pour valider votre projet.

Quel est le prix des loyers au Portugal ?

Le loyer moyen des nouveaux contrats de location au Portugal est de 7,21 euros/m² en 2023.

Quel site pour louer au Portugal ?

Les plateformes de location en ligne populaires incluent Sapo, OLX, Remax, et Idealista.

Comment louer son bien au Portugal ?

Vous devez signer un contrat de location (contrato de arrendamento) et avoir un numéro fiscal portugais (NIF).

Quel budget mensuel pour vivre au Portugal ?

Pour vivre confortablement, un couple a besoin d’environ 2500 € par mois.

Quels sont les avantages de vivre au Portugal ?

Le Portugal offre une qualité de vie exceptionnelle, un climat doux, des gens accueillants et une cuisine incroyable.

Quel business à faire au Portugal ?

L’huile d’olive et le vin sont parmi les secteurs les plus prospères au Portugal, avec un fort potentiel d’exportation.

Avez-vous songé à pratiquer la location saisonnière au Portugal ?

Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !