Location de vacances au Portugal : fiscalité, réglementation et où investir?

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La location de vacances de particulier à particulier est elle différente au Portugal ? Quel régime fiscal et quelle réglementation doivent appliquer les hôtes portugais et que devez vous avoir en tête avant de vous lancer et investir dans la location saisonnière au Portugal en tant qu’expatrié non résident ?

Au Portugal, un logement peut il est loué avec un statut de meublé de tourisme ? La définition de location saisonnière est elle la même ?

Dès maintenant, avant de commencer, si vous connaissez les subtilités de la réglementation et de la fiscalité de la location de vacances au Portugal, dites “OUI” dans les commentaires ci-dessous.
Si vous ne les maîtrisez pas, dites “NON” dans les commentaires ci-dessous, je pourrai vous aider à y voir plus clair.

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Location saisonnière au Portugal : Fiscalité avantageuse ou non ?

Imposition sur l’activité de location d’un meublé en courte durée exploité par une personne physique non résidente

La location de vacances entre particuliers au Portugal est une activité assujettie à la TVA (6%) si le Chiffre d’Affaire (CA) est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

  • Base d’imposition : 35% du CA (les loyers)
  • Taux d’imposition pour un non-résident : 25% ( taux effectif de 8,75% sur Chiffre d’Affaire)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé courte durée (avant de démarrer l’activité). L’équivalent du P0i en France.

À noter qu’il appartient à l’hôte de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l’impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.

Imposition de l’activité de location d’un meublé courte durée exploitée par une personne physique résidente

Activité assujettie à la TVA (6%) si le CA est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

  • Base d’imposition : 35% du CA
  • Taux d’imposition pour un résident : de 14,5% à 48%, auxquels peut s’ajouter de surtaux.
  • Notez bien que le contribuable a toujours l’option de se faire imposer sur le résultat effectif, option à choisir en début d’année.

Formalités :

  • déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement meublé, en location saisonnière (avant de démarrer l’activité),
  • déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.
location saisonnière au Portugal
La location saisonnière au Portugal engendre plusieurs particularités fiscales. Rassurez-vous Eldorado vous aide à y voir plus clair.

Imposition du revenu d’un meublé appartenant à une personne morale non résidente sans établissement stable au Portugal

Bien loué sous contrat de location

  • Taux d’imposition : 35%
  • Base d’imposition : les loyers perçus, nets d’impôt foncier et frais d’entretien copropriété documentés (intérêts et amortissement non déductibles).

Formalités : déclaration du revenu en mai de l’année suivante.

Imposition de l’activité d’exploitation d’un meublé courte durée par une personne morale non résidente avec établissement stable au Portugal

Pour l’exercice de cette activité par une société non résidente la création d’établissement stable ou succursale est obligatoire.

Activité assujettie à TVA au taux de 6%.

  • Taux d’imposition : 21%
  • Base d’imposition : le résultat net comptable (intérêts et amortissement déductibles)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement meublé courte durée (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Imposition du revenu d’un meublé appartenant à une personne morale résidente

Bien loué sous contrat de location (meublé ou non)

  • Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5% maximum)
  • Base d’imposition : le résultat net comptable (intérêts de financement et amortissements déductibles)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité d’exploitation d’immeubles (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Imposition de l’activité de location meublée courte durée par une personne morale résidente

Activité assujettie à TVA à taux de 6% avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an et un total d’actif maximum de 500 000€.

  • Base d’imposition du régime simplifié : 4% du CA, pour activité hôtelière
  • Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5%)

Notez bien que le contribuable peut choisir de se faire imposer sur le résultat effectif, option à faire en début d’année.

  • Un expert-comptable agrée (TOC) doit être désigné, dès qu’il s’agit d’une exploitation par une société de droit portugais ou un établissement stable de société non résidente.

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé en location courte durée (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Location de vacances de particulier à particulier au Portugal : la réglementation

alojamento local
La location saisonnière au Portugal porte le nom de «Alojamento Local»

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière “Alojamento Local” en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception…etc, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non-respect de ces règles.

Plusieurs options s’offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière :

  1. Vous pouvez soit faire, vous-même, la demande d’Alojamento local et tout gérer
  2. Ou faire le demande d’Alojamento local par vous-même et confier le booking à une agence.

C’est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d’une éventuelle plus-value en cas de cession d’activité et pour vous décharger de la facturation, la déclaration SEF…etc.

Suivant votre choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière, vous devrez déclarer ses revenus à l’IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non-résidents :

Le fait d’enregistrer votre bien en Alojamento Local fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable.

L’activité d’Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié.

Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

obtenir un N° d’Alojamento local
Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez obtenir un N° d’Alojamento local , voici les démarches à suivre

 

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d’Alojamento local

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez:

1. Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (Autoridade Tributaria) soit sur place au centre des impôts.

2. Enregistrer votre bien auprès de la Mairie où le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d’Alojamento Local.

Fiscalité

 Les revenus :

  • Si les revenus que vous percevez de ce type d’activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée.

=> Vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus bruts obtenus au taux d’imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l’IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

  • Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d’Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l’agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

 TVA :

Les contribuables qui optent pour l’exercice d’une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l’IRS) pourront opter pour le régime d’exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an.

Important :

  • Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu’au 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
  • Depuis 2015, les factures d’eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l’AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.
  • La TVA sur certaines dépenses est déductible.
location saisonnière au Portugal
Les locations saisonnières de moins de 10 personnes au Portugal doivent répondre à un certain nombre d’obligations de sécurité. Eldorado vous en dévoilent quelques-unes.

 

Les obligations minimums de sécurité pour les “Alojamento local” de moins de 10 personnes

Voici une liste non exhaustive des obligations minimum de sécurité pour la location saisonnière de moins de 10 personnes au Portugal.

  • Avoir procédé à l’enregistrement pour une exploitation en Alojamento Local auprès de la mairie où le bien est loué.
  • Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
  • Le bien doit être relié au réseau d’eau de la ville ou disposer d’un système propre contrôlé.
  • Être relié au réseau public d’égout ou disposer d’une fosse septique dimensionnée pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
  • Le bien doit disposer de ce qu’il faut pour une bonne ventilation
  • Le bien doit être équipé du mobilier, d’équipement et ustensiles adaptés
  • Disposer d’un système qui permette de cacher l’entrée de la lumière extérieure et de portes équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants
  • Les installations sanitaires doivent être équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants
  • Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
  • Disposer d’un extincteur et d’une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.
  • Disposer d’équipement de premier secours.
  • Indiquer le numéro national d’Urgence : 112.
  • Mettre à disposition d’un livre de réclamations officiel.

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Communication de l’identité des locataires étrangers auprès du SEF

La loi oblige à communiquer au service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentes dans votre établissement n’étant pas de nationalité portugaise.

Cette communication se fait à l’aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s’il n’y a pas de bureau là ou vous louez.

Obligations concernant la publicité, la documentation commerciale et le merchandising

• Indiquer le nom ou logotype + le Numéro d’AL

• Indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros).

Sanctions du non-respect des règles concernant le régime de l’Alojamento Local

Les amendes peuvent aller:

  • de 2500 € à 3740,98 € pour les personnes physiques
  • et de 25000 € à 35000 € pour les personnes morales.

Peuvent s’ajouter d’autres sanctions non financières comme l’interdiction d’exercer pour une période pouvant aller jusqu’à 2 ans ou l’impossibilité d’exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu’à deux ans.

Informations Bonus :

  • La location de vacances au Portugal est désignée par les termes ‘Alojamento local” apparus en 2008.
  • La dernière loi qui s’applique à ceux qui souhaitent louer leurs biens de manière saisonnière date du 23/04/2015.
  • Une Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.
  • Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissements enregistrés en Alojamento local.

Vous l’aurez remarqué, les particularités de la location saisonnière au Portugal ne diffèrent pas énormément de celles que l’on trouve en France.

Certes, il existe quelques divergences, mais rien de trop dépaysant.

Quelles sont les secteurs où les locations de vacances sont les plus prisées au Portugal ?

Si l’on se base sur les données de Airbnb, Booking et Abritel à partir desquelles nous avons bâti le simulateur de rentabilité et d’étude de marché Eldorado Immobilier, les secteurs les plus prisés pour la location saisonnière au Portugal sont :

L’algarve et le sud : pour locations de vacances sauvages

L’algarve est située au sud du Portugal dans des zones agricoles encore préservées où les oliviers et les pâturages de moutons ont forgé des paysages uniques et apaisants. Destination de plus en plus à la mode.

La base généralement utilisée par les voyageurs pour rayonner dans le sud du Portugal est la ville de Faro, où le terminal low cost esayjet se situe. Olhao est également une station cotée qui prend de l’ampleur. Lagos, quand à elle, est une ville à l’ouest, au cœur même de l’Alagarve, base idéale pour découvrir les paysages ancestraux et la côté atlantique battue par les vents.

Les locations de vacances en bord de mer, sur les côtés portugaises

Bien sur, grand classique pour un pays tout en long avec des linéaires de côtés à n’en plus finir et un soleil insolent, les places et le bord de mer sont des valeurs sûres.

Mention spéciales aux falaises magnifiques du sud et à la côté sauvage du sud ouest

Les locations de vacances au Nord du pays

Destination plus confidentielle, le nord est plutôt adapté aux touristes qui cherchent une location de vacances pas cher au Portugal, tout en gardant une destination ensoleillée. Beaucoup de location se font via Le Bon Coin.

Location de vacances à Lisbonne et Porto : les spécialistes de la dernière minute

Ce sont des destinations très faciles d’accès au départ des aéroports low cost de Marseille ou Lyon. Par conséquent, les locations sont plutôt réservées pour de longs week ends, et pour beaucoup, avec des réservations de dernière minute. Ce sont des destinations “coup de tête”

Les autres villes moins prisées mais qui permettent de louer beaucoup

Sans entrer dans le détail, citons quelque unes de ces villes où la location saisonnière pour un investissement locatif est rentable, alors même qu’elles sont situées dans des zones du Portugal moins courues :

  • Evora (centre),
  • Oeiras (Sud),
  • Cascais (Sud Ouest),
  • sao martinho do porto (Sud Ouest),
  • Coimbra (ouest),
  • Guarda (est, aux portes du parc national da Serra del Estrela),
  • Troia (proche de Setubal, pour le luxe),
  • aveiro encore Nazare (centre)…

Quels équipements font la différence pour une location saisonnière au Portugal ?

Le niveau de service des appartements ou maisons loués en courte durée est relativement élevé dans le pays.
Ainsi, il reste peu d’équipements classiques pour faire la différence entre meublés de tourisme.
Citons toutefois Neflix, qui commence à se développer à grande vitesse et devient un standard.
Bien entendu, il vous reste ensuite l’arme de destruction massif pour avoir un maximum de réservations : la piscine, qui reste un élément essentiel d’une location de vacances l’été au Portugal.

Le top du top étant la maison avec piscine… proche de la plage… qui prend les chèques ANCV (chèques vacances)… mais cela fait peut être un peu beaucoup de conditions, non ? 🙂

Sur quels sites trouver une location de vacances au Portugal ?

Et donc sur quel site mettre votre annonce en tant que propriétaire ?

Bien sûr, il y a Airbnb, incontournable et très implanté dans le pays.

Il en va de même pour Booking, peut être dans une légère moindre mesure, mais sa force de frappe financière sur Internet en fait quoi qu’il arrive un site sur lequel il faut être.

Comme la communauté francophone est très importante (à la fois les retraités français expatriés et les retraités portugais qui reviennent au pays après avoir passé leur carrière en France), le Bon Coin Vacances est également une plateforme intéressante.

Tous les sites spécialisés dans les mobil homes à louer, ainsi que le camping sont également bien développés au Portugal et ne sont jamais passés de mode.
Citons également Homelidays qui bénéficie d’une bonne implantation.

Pour finir, il faut aussi citer les résidences Odalys, qui ont une antenne au Portugal, connue par les retraités français.

Pour aller plus loin, cet article sur le Top 50 des sites où publier votre annonce de location meublée entre particuliers va énormément vous aider à louer plus.

Et également :

Avez-vous songé à pratiquer la location saisonnière au Portugal ?

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Pierre

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