Comment et Où investir pour une location courte durée ultra rentable?

Bonus Gratuit : Top 101 des villes les plus rentables pour la location courte durée

Depuis quelques années, c’est une véritable ruée vers l’or pour les locations courte durée car les propriétaires peuvent prétendre à une rentabilité record.

Les chiffres parlent d’eux même : entre 2014 et 2017, on est passé à Paris de 20 000 locations courte durée, à plus de 200 000 !!

Avec la croissance incroyable de l’industrie de la location saisonnière, facilitée par les plateformes internet comme Airbnb, et la demandes toujours croissantes des touristes et voyageurs pour des logements privés loués entre particuliers, vous pensez probablement qu’il n’y a pas de meilleur moment pour investir dans une nouvelle (ou une première) location courte durée… et auriez raison.

Si vous voulez acheter un bien immobilier pour en faire une location courte durée qui cartonne, d’un strict point de vue rentabilité de votre investissement, ou si vous recherchez une maison secondaire dont vous voulez amortir les charges, le moment est vraiment bien choisi pour dégainer et vous constituer un petit empire dans le monde de la location saisonnière.

Ainsi, dans une optique d’investissement immobilier, voici les principaux éléments que vous devez avoir en tête pour dégager un maximum de rentabilité locative pour chacune de vos acquisitions, et surtout pour atteindre les objectifs que vous vous êtes fixé au préalable.

Il n’est pas nécessaire de cocher toutes les cases pour dégager un cash flow important, mais vous devez les avoir en tête pour savoir comment compenser tel ou tel point négatif, par un aspect qui sera encore plus positif.
Par exemple, si la maison que vous achetez nécessite de lourds travaux, vous compenserez par une vue époustouflante…

Nous vous résumons donc les 6 éléments clefs qui sont à la base d’un investissement locatif réussi dans la location courte durée

Aussi pertinente qu’elle soit, cette approche est superficielle

Pour en savoir plus et monter facilement une étude de marché béton, le simulateur de rentabilité Airbnb est à votre disposition.

#1 – Trouvez le bon emplacement

Une petite maxime d’agent immobilier revient à peu près à ceci. Connais tu les 3 critères pour bien choisir un bien immobilier ?

1/ l’emplacement

2/ l’emplacement

3/l’emplacement 🙂

Ce n’est pas vraiment exact car je vous garantis qu’avec un bon positionnement de niche et un marketing, vous pouvez louer à peu près n’importe quoi, n’importe où (il n’y a qu’à penser à ces hôtels situés dans des endroits improbables, loin de tout, mais qui tournent quand même)

Mais c’est quand même plus simple si l’emplacement est un atout et  pas un handicap !

Si vous voulez vraiment dégager une rentabilité maximum et préserver vos chances de revendre au meilleur prix, vous devez vous pencher sérieusement sur l’emplacement, à la fois au sens large (ville, région, voire pays), mais aussi au sens proximité (emplacement dans telle ou telle rue d’une ville)

Vous devriez vous construire un tableau à double entrée qui met en lien les destinations qui sont à la fois populaires pour les touristes et rentables pour les propriétaires.

L’exemple que l’on cite souvent est Saint Etienne

Le prix du foncier est un des moins chers de France pour une grande ville, et pourtant on est à proximité immédiate de la métropole de Lyon, 2ème ville de France (OUI je suis lyonnais et un chauvin, les marseillais ne manqueront pas de me titiller sur l’ordre du podium:))

Pour prendre un peu de hauteur, l’erreur souvent faite par les propriétaires est l’investissement coup de cœur sur leur lieu de vacances.

Vous avez probablement déjà vu ces nombreux couples qui regardent les petites annonces immobilières pendant qu’ils se baladent en vacances.

Mais regardez les choses en face de manière objective: l’endroit est il aussi agréable et attractif l’hiver? N’es-ce pas plus simple de louer dans une grande ville, au niveau des efforts de promotion à fournir pour être complet toute l’année?

Les grands types de lieux où investir au plus juste sont:

• Les zones côtières qui sont des points chauds avec du soleil et la mer toute l’année
• Les villes de montagne qui sont populaires pour le ski en hiver et la randonnée  en été
• Les grandes villes qui sont des destinations de choix toute l’année, pour tous les types de touristes, et pas seulement (ouvriers, etc…)
• Les grandes maisons avec de grands extérieurs, propices aux grandes familles et aux réunions
• Les villes avec des parcs d’attractions qui sont ouverts presque toute l’année (Disneyland, etc…)

Les destinations comme celles-ci reçoivent un flux constant de touristes chaque année. Et plus le tourisme est important, plus la demande en hébergements est importante. Lorsque la demande est déjà là, vous n’avez pas à vous soucier de savoir si vous obtiendrez des réservations.

Vous pouvez vous concentrer sur les moyens d’augmenter vos tarifs et vos marges à la nuitée. Un souci de moins.

De plus, dans les zones très touristiques, tout le monde a l’habitude des locations courte durée (copropriétés, offices de tourisme, élus locaux, commerçants, voisins…). Dans des régions comme celles-ci, vous n’aurez pas à livrer bataille pour justifier que vous louez votre propriété en courte durée. Alors que dans ma petite ville, les gens me regardent encore avec des yeux ronds et les préjugés vont bon train sur les locataires…

Malheureusement, il y a un inconvénient à acheter dans une destination de vacances populaire: vous ferez face à une concurrence plus forte. Si la zone est saturée de locations de vacances, vous devrez travailler plus intensément pour que la vôtre se démarque.

Si vous voulez obtenir une location courte durée en tête de peloton dans un marché de plus en plus embouteillé, vous pourriez vouloir regarder le programme du club VIP qui ferme ses portes dimanche et vous donne de pistes intéressantes.

Il y a aussi les cas particuliers :

Si vous achetez une propriété près de chez vous:

Investir dans une location courte durée dans votre ville est une bonne idée pour mettre le pied à l’étrier et vous rassurer.

Cette proximité vous permet de rester impliqué dans le quotidien de votre location, de maintenir cette touche personnelle et d’avoir plus votre mot à dire sur le service fourni par vos prestataires (nous conseillons de déléguer un maximum pour vous concentrer sur le stratégie, et nous vous expliquons ici comment automatiser la gestion de votre location saisonnière).

En local, vous êtes également plus familier avec le dynamisme local et les clients potentiels pour vous pourrez attirer dans votre location. Vous connaissez également les meilleurs endroits en ville. Ce type d’informations peut vous donner un avantage stratégique décisif pour votre marketing, et vous permettre de rédiger un livret d’accueil très pertinent, que vos locataires apprécieront fortement.

Vivre à proximité de votre location vous permet également de faire des efforts supplémentaires pour l’Expérience de vos invités. Si vous le pouvez, nous vous recommandons de donner un peu de vous à vos invités. Cela ne signifie pas que vous devez faire quelque chose d’extravagant, mais même une note manuscrite pour dire «merci de séjourner chez moi» est suffisante pour que vos invités se sentent à l’aise et vous laissent probablement un commentaire élogieux!

Vous pouvez voir notre approche pour obtenir des commentaires toujours positifs en cliquant ici.

Si vous achetez une propriété dans un endroit que vous aimez:

Une autre option est d’acheter une location de vacances dans un endroit que vous aimez déjà visiter. Vous obtiendrez une qualité de vie meilleure parce que vous pouvez à la fois avoir une villégiature pour vos avances, que vous pouvez aussi louer aux voyageurs le reste du temps.

Avec une propriété dans un endroit que vous aimez, vous avez une vision unique de ce que les clients veulent quand ils voyagent dans la région et ce qu’ils peuvent s’attendre à obtenir, tout simplement parce que vous êtes régulièrement à leur place!

Avoir ce genre d’information vous donnera certainement une longueur d’avance sur vos concurrents…

Le point négatif est fiscal car vous devenez intégrer un loyer fictif à vos revenus lorsque vous utilisez votre location de vacances pour vous même (c’est beau non ? :))

#2 – Trouver un investissement en courte durée près des attractions touristiques?

Avant de tomber amoureux d’une maison en rase campagne, vous devriez considérer les propriétés qui sont dans l’endroit parfait: à proximité des attractions locales, des restaurants, des hôpitaux, campus universitaires, ou quoi que ce soit qui fait la renommé de la région où vous envisagez d’exploiter une location en courte durée.

Toutefois, la différence entre «distance de marche» et «distance de conduite» est énorme quand il s’agit d’où les voyageurs décident de réserver, alors gardez cela à l’esprit lorsque vous choisissez votre propriété.

Plus votre location sera loin de l’attraction touristique en question, moins vous serez en mesure de facturer chez à la nuitée.

Cela étant dit, les propriétés qui sont plus éloignés des endroits populaires sont souvent moins chères à l’achat et peuvent donc se révéler plus rentables.

Et un certain nombre de voyageurs apprécient vraiment d’être un peu à l’écart de l’agitation du monde :  ceux qui recherchent une vraie évasion ou une expérience hors réseau peuvent être plus attirés par une maison un peu isolée, qui est loin de l’agitation du centre-ville.

Par ailleurs, dépendre d’une seule “source” de locataires est toujours risqué.
Pour reprendre l’exemple de Disneyland, je ne le souhaites évidement jamais au grand jamais, mais imaginez un attentat…

Que deviendraient les propriétaires à proximité immédiate si le parc fermait subitement pendant des mois pour renforcer sa sécurité et que les visiteurs viennent ensuite moins nombreux qu’avant?

Où je veux en venir?

Au fait qu’il n’y a pas de moyen et d’endroit parfaitement idéal pour investir dans une location en courte durée :

• il s’agit surtout de savoir à qui vous voulez louer,
• et comment vous mettre en valeur votre hébergement auprès d’eux pour avoir un maximum de réservations

Et réussir cette alchimie s’apprend, ce n’est pas iné

Réalisez facilement une étude de marché fine, positionnez vous sur une niche pour échapper à la concurrence, adaptez vos annonces pour les rendre irrésistibles, et vous cartonnerez avec votre investissement. Nous vous expliquons tout cela pas à pas dans le club VIP (programme complet, ici)

#3 – Décidez si vous voulez voir grand ou être plus raisonnable

Une fois que vous avez décidé où vous voulez investir pour votre location en courte durée, vous entrez dans le dur, le concret.

Lorsque vous imaginez votre future location de vacances, voyez-vous un humble studio en centre ville de Niort, un énorme manoir près de la plage de Deauville, ou quelque chose entre les deux?

Les copropriétés représentent un excellent investissement pour les propriétaires de locations en courte durée : il y a beaucoup moins de charges lourdes d’entretien que pour une maison seule.

De plus, certaines copropriétés offrent des équipements “hôteliers” qui attirent les clients potentiels, tels que des piscines, un gardien ou des services de conciergerie.

Les résidences étudiantes, sont également intéressantes avec parfois des buanderies complètes ou des salles de musculation

Attention toutefois, pour les copropriétés, ne sautez pas tout de suite de joie et examinez attentivement le règlement de copro avant d’acheter, pour vérifier qu’il ne s’oppose pas à la locations saisonnière. Si les garnis sont interdits, c’est ok, mais s’il y a une clause d’habitation bourgeoise, passez votre chemin

Au sein du club VIP, nous vous aidons à démêler vos situations juridiques et fiscales pour vous éviter de faire des erreurs qui coûtent ensuite très cher!

Le nombre de personnes que vous pouvez héberger est également déterminant.

Une étude réalisée par TripAdvisor a révélé que lorsque les propriétaires limitent à 2 personnes par logement, ils réduisent de 40% leurs profits et leur visibilité.

Si vous investissez, ayez cela en tête et prévoyez même dans les petites surfaces un clic clac qui vous permettra d’accueillir 4 personnes au total. Et 8 visiteurs avec deux chambres.

Avez cet investissement simple et peu onéreux, vous augmentez vos chances d’obtenir des réservations, tout en augmentant vos revenus.

Vous pouvez en savoir plus sur la façon de maximiser le potentiel de profit de vos biens immobilier en consultant le programme du club VIP, qui ferme ses portes très prochainement

#4 – Evitez les maisons à retaper

Si votre objectif est de gagner autant d’argent que possible avec la location courte durée, vous devriez chercher des propriétés et appartements qui ne nécessitent pas beaucoup de travaux.

Alors que les projets de restauration d’une grande maison et le fait de mettre les mains dans le cambouis peuvent être amusants et gratifiants, il y a beaucoup de raisons pour lesquelles ce n’est pas bon du tout pour vos finances.

Rénover une propriété signifie que vous:

• Dépensez plus d’argent que prévu initialement
• Passez plus de temps sur votre projet et pas à votre stratégie (ou d’autres investissements)
• ne pouvez pas louer votre propriété aux voyageurs jusqu’à ce qu’elle soit terminée (et donc vous ne gagnez pas d’argent)
• ne pouvez pas créer des annonces définitives de votre location saisonnière avec des images mises à jour et pertinentes

Ainsi, au lieu d’acheter une propriété qui a besoin d’une nouvelle cuisine, de nouveaux revêtements de sols et d’un nouveau toit, il est judicieux d’essayer de trouver une propriété qui a peu ou pas besoin de travaux. De cette façon, vous pouvez commencer à faire rentrer de l’argent immédiatement sans avoir à investir dans des équipements qui ne seront probablement pas rentables pendant des semaines, voire des mois.

En fait, nous attribuons une grande partie de notre succès au fait que nous investissons dans des appartements où il n’y a que de la décoration et de l’ameublement pour être prêts à être loués! D’ailleurs, nous louons généralement le jour même de la signature chez le notaire

Bien que cela coûte plus cher d’acheter un appartement en bon état, si vous négociez bien le prix d’acquisition à la baisse, vous retombez largement sur vos pieds.

Un module complet du Club VIP vous explique comment transformer complètement votre location avec un minium de travaux, tout en attirant un maximum de locataires, le programme est ici

Cela peut être aussi simple par exemple, que de mettre un grand tableau dans une petite pièce pour donner une impression d’espace, ou de peindre un mur dans une couleur différente pour attirer le regard et susciter l’intérêt

#5 – Recherchez des améliorations importantes

Après une recherche par emplacement, puis par la taille de propriété, les voyageurs choisiront où réserver en fonction de .. . vous l’avez deviné: du niveau d’équipements à leur disposition

Les maisons en bord de plage avec piscines ont une grande valeur ajoutée, tandis que les jacuzzis dans chalets de montagne un peu haut de gamme sont presque nécessaires. Les salles de jeu, les saunas, les barbecues et les terrasses sont tous d’excellents équipements qui vous donnent une longueur d’avance sur vos concurrents directs.

Si vous pouvez trouver une propriété pour investir qui a tous les équipements cités ci dessus, ce serait génial. Si vous ne pouvez pas, ne transpirez pas! Les travaux de mises à niveau constituent la prochaine étape de votre investissement une fois que vous commencez à réaliser des bénéfices.

Mais c’est mieux dans cet ordre : commencer à louer, être rentable et utiliser une partie du cash flow pour réaliser des travaux qui vont attirer encore plus de voyageurs

Autre point très important qui plaide en faveur de travaux après coup : vous ne devriez pas apporter d’améliorations à votre propriété avant d’avoir fait des sondages sur ce que vos invités potentiels désirent le plus, et avant d’être sûr que cela correspond à votre budget et que vous pourrez l’amortir rapidement.

Avant d’investir dans des équipements supplémentaires, vérifiez d’abord votre concurrence. Qu’ont-ils que votre location n’a pas?

Utilisez les plateformes de réservations en ligne à votre avantage pour surveiller vos concurrents afin de toujours avoir un coup d’avance et surtout de ne pas vous laisser dépasser.

Nous vous expliquons comment faire pas à pas dans le club VIP 

#6 – Créez une stratégie marketing à la hauteur de vos ambitions

Maintenant, une fois que vous avez trouvé un emplacement parfait, avec les équipements parfaits, comment prévoyez-vous de rentabiliser votre investissement et obtenir un succès locatif durable?

Au final, une location courte durée est réussie si la la stratégie de marketing derrière elle est efficace.

Si vous voulez maximiser votre rentabilité n’envisagez pas de tout faire vous même.
Apprenez à automatiser et déléguer ce qui est répétitif et sans valeur ajoutée.
Concentrez vous sur la stratégie, et donc au final le marketing au sens large autour de votre location saisonnière.

Alors, vous êtes paré pour investir et dégager 25% de rentabilité?

Nous pouvons vous accompagner dans votre projet, et l’endroit idéal est le club VIP des propriétaires de location saisonnière

Cela tombe bien, les inscriptions sont ouvertes aujourd’hui, mais uniquement jusqu’à dimanche

Après ce ne sera plus possible avant longtemps ! (la dernière ouverture du club VIP avait eu lieu en avril 2017…)

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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