Investir dans l’immobilier locatif : 10 erreurs à éviter avant d’investir dans la location meublée

Comment investir dans l’immobilier locatif?

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif?

Quel investissement immobilier locatif choisir?

Investissement dans l’immobilier locatif : comment ça marche?

 

 

Toutes ces questions et bien d’autres vous aideront nous sont souvent posées… à juste titre!

 

La réponse vous aidera, non seulement, à améliorer  votre démarche d’acquisition, mais aussi, à bien choisir le profil du bien immobilier que vous convoitez, en fonction de votre objectif :

  • location meublée à l’année?
  • location meublée en courte durée?

 

Oui, je pars uniquement sur la location meublée, avec d’excellentes raisons 🙂

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

 

 

Investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas de la blague

Il est donc tout à fait normal de faire sa petite enquête avant le saut final… et aussi de tordre le coup aux idées reçues, comme celle-ci :

Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

ou encore celle là :

Faut il investir en locatif dans les centres anciens? Go ou no Go ?

 

En effet, car une fois que vous aurez entamé la procédure d’acquisition il vous sera difficile de faire marche arrière indemne, c’est-à-dire sans verser de dédommagement.

 

Et la rentabilité d’un investissement immobilier locatif se fait principalement à l’acquisition, et pas après :

 

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

 

 

 

 

Êtes-vous concerné ?

 

Cet article qui s’inscrit en amont de votre investissement locatif s’adresse principalement aux futurs investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour la première fois afin de le consacrer à la location meublée.

 

Ceci dit, il pourrait se révéler tout aussi utile pour un lecteur de Eldorado Immobilier qui est déjà propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers, car malgré toute l’expérience acquise suite à de nombreuses acquisitions, une erreur est vite faite…

… il suffit parfois d’un oubli ou d’un moment d’inattention

 

Cet article a pour but est de vous préparer et vous ouvrir les yeux sur certains détails dont vous sous-estimez peut être l’importance ou encore dont vous ignorez l’existence.

 

Il vient compléter cet article exceptionnel qui vous passionnera :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

 

 

10 points essentiels à vérifier avant d’investir dans l’immobilier locatif, et autant d’erreurs à éviter 

 

Découvrez donc notre liste, non exhaustive, des points essentiels à examiner avant de signer le compromis de vente afin de garantir votre ” retour sur investissement”.

 

investir dans l'immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif, en particulier avec la location meublée, est un des meilleurs moyens d’enrichir votre patrimoine sans être assommé par les impôts.
Mais il s’agit de biens physiques, il ne faut donc pas vous tromper au risque de perdre autant que ce vous pensiez gagner…

 

 

  1. L’environnement et l’emplacement du bien immobilier 

 

Un critère des plus importants pour investir dans l’immobilier locatif, aussi important que la superficie de la propriété et le nombre de chambres.

Pourquoi ?

 

Car il va tout simplement définir vos possibilités de l’exploiter, puis de le renvendre

 

Voici les facteurs susceptibles d’influencer votre choix sur l’emplacement et sur l’environnement de votre future acquisition immobilière :

 

Investir dans l'immobilier locatif emplacement

Un dicton d’agent immobilier dit que pour bien choisir un investissement locatif il y a 3 critères à respecter :
1/ l’emplacement
2/ l’emplacement
3/ l’emplacement
!!!

 

 

L’environnement : fondamental pour investir dans l’immobilier locatif

 

La sécurité, la qualité de vie ainsi que l’éducation des enfants -si vos locataires en ont- dépendent majoritairement du milieu environnant dans lequel ils évoluent.

Le choix des locataires prendra donc logiquement en compte cette donnée

 

Autre point à ne pas négliger : l’état des immeubles environnants.

Les constructions délabrées et/ou abandonnées pourraient entraîner de graves nuisances à l’avenir, et rebuter les locataires, tout en compromettant vos possibilités de revente à un bon prix

Il en va de même à proximité d’immeubles typés logement social de qualité classique

 

 

La situation géographique

 

L’appartement qui constitue votre investissement locatif potentiel est-il proche de gros centres de vie? (hôpital, gros employeurs…)

  •  Des transports en commun à proximité ?
  • Des commerces à proximité ?
  • Existe-t-il une pharmacie dans votre quartier ?
  • Existe-t-il des écoles à proximité ?
  • Tous ces équipements et commerces sont-ils accessibles via les transports en commun ? etc.

 

Comme vous l’aurez remarqué, le choix de l’emplacement ne dépend pas uniquement de la beauté du quartier.

 

Je préfère le préciser, pour investir dans l’immobilier locatif avec succès, le coup de cœur est plutôt un ennemi du rendement…

 

Sans grande surprise, les bons plans coûtent souvent plus cher, vous devez donc adapter vos exigences à votre budget ou apprendre à négocier fermement et à accepter les refus.

En fait, négocier est une qualité indispensable pour un investisseur immobilier rentable…

 

 

  1. Le profil du bien immobilier locatif

 

En plus de l’architecture de la propriété, l’étage, le nombre de chambres et leur disposition, prenez en compte l’état du bien immobilier dans lequel vous voulez investir.

À ce stade, il est recommandé de visiter le logement à maintes reprises et surtout à différentes heures de la journée pour ainsi évaluer l’exposition du logement au soleil, au vis-à-vis ou encore l’état de l’isolation phonique.

 

Faites en sorte d’être toujours accompagné d’un proche ou d’un professionnel (généralement un expert immobilier) pour détecter les défauts et les potentiels vices cachés de la propriété.

 

N’hésitez pas à vous informer précisément sur la superficie du bien qui à ce propos doit être mentionnée avec exactitude dans l’avant-contrat ainsi que l’acte authentique, et ce, conformément à la loi Carrez de 1997.

Cette loi n’est pas applicable aux maisons individuelles, faites attention.

 

investir dans l'immobilier locatif parking

Une place de parking est un investissement locatif immobilier et part entière et est donc très appréciable si vous pouvez l’obtenir en même temps que l’appartement dans lequel vous investissez

 

Dans ce cas, assurez-vous aussi de l’existence d’une assurance dommage-ouvrage pour les éventuels travaux effectués récemment. Cette assurance vous garantira une indemnisation en cas de malfaçons.

 

Demandez à visiter la place de parking ou la cave et assurez-vous qu’elle soit vacante et utilisable

Une place de parking peut permettre de dégager un rendement locatif supplémentaire, en étant louée séparément

 

 

  1. Le voisinage immédiat

 

Vous auriez tort de négliger ce point, car

un voisin peut vous rendre la vie agréable comme il est capable de transformer votre quotidien en un enfer.

Encore plus si vous investissez dans la location courte durée…

Investir dans l'immobilier locatif voisinage

Certains voisins peuvent être infernaux, d’autres peuvent vous donner des indications précieuses avant d’investir…
ne négligez pas cette piste

 

Je ne vous incite pas non plus à frapper sur toutes les portes de l’immeuble,

mais uniquement à celle de votre/ vos voisin(s) de palier pour recueillir leurs appréciations sur l’endroit et ses habitants.

 

 

 

  1. Les éventuels travaux à faire dans votre investissement locatif

 

Qui prend en charge les  travaux ?

 

À vrai dire, la réponse dépend de la nature des travaux que nous résumons comme suit :

 

Travaux d’entretien de l’immeuble : demandez au syndicat de copropriété

 

Généralement (normalement), les appartements situés dans une copropriété adhèrent à syndic qui vote lorsque des travaux d’entretien doivent être effectués.

Dans ce cas, vous devez vous renseigner auprès de ce syndic pour savoir si des travaux ont déjà lieu ou auront lieu ultérieurement.

Reprendre les précédents PV d’assemblée générale de copropriété peut vous permettre de ne pas faire un investissement locatif désastreux.

Par exemple, si vous n’avez pas vu dans les PV que la façade de l’immeuble dans lequel vous voulez investir va être refaite, et que ces travaux non encore votés seront couplés à de la rénovation énergétique par l’extérieur…

et bien, votre plan de financement risque de vite se retrouver à plat!!

 

Investir dans l'immobilier locatif

Le syndic de copropriété est un partenaire incontournable pour bien maîtriser votre investissement locatif

 

Ainsi, si des travaux ont déjà été votés, il revient à l’ancien propriétaire de couvrir leurs frais, en revanche s’ils sont en cours de réflexion et que le vote aura lieu lorsque vous serez propriétaire, ce sera donc à vous de payer le montant requis.

 

N’hésitez pas à contacter le syndic de copropriété pour en savoir plus, car certains travaux peuvent s’avérer très onéreux et nécessitent que vous avanciez une somme relativement importante.

En plus, les syndic ont l’habitude de répondre aux questions et le font généralement sans aucune langue de bois

 

Dernière petite astuce, récupérez le règlement de copropriété le plus tôt possible

S’il comprend une clause d’habitation bourgeoise, passez votre chemin si vous voulez faire de la location meublée saisonnière !

 

 

Travaux de rénovation du bien immobilier

 

Faire le choix d’investir dans l’immobilier locatif ancien pour le  remettre au gout du jour est certes plus risqué, mais aussi plus rentable au final que du neuf.

Il vous revient de faire les calculs au plus juste ou de passer par un entrepreneur, car les frais relatifs aux travaux de rénovation seront bien spur exclusivement à votre charge.

 

 

 

  1. Renseignez-vous sur les règles de l’urbanisme 

 

C’est fondamental, mais encore trop peu d’investisseurs se renseignent avant d’investir dans l’immobilier locatif… et on de très mauvaises suprises APRES l’acqusition

Toutes les communes n’exercent pas les mêmes règles en matière de travaux, car cela dépend également du quartier dans lequel se trouve votre futur investissement locatif.

Exposez votre projet au service de l’urbanisme dont vous dépendez, et tentez de savoir s’il vous est possible d’obtenir une autorisation de la part de ladite mairie ou agglomération.

 

En outre, une petite visite au service d’urbanisme de la zone sur laquelle vous voulez investir dans l’immobilier locatif vous permettra de prendre connaissance des nouveaux projets (un parc, un centre commercial, un centre de loisirs…etc.) du quartier ou ses alentours. Cela peut être extrêmement positif… ou pas!

 

 

 

  1. L’aspect fiscal de la transaction

 

Lorsque vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif , qu’il soit neuf ou ancien, vous devez, en plus de calculer le prix d’achat, tenir compte des frais annexes qui lui sont liés, à savoir :

 

  • Les taxes locales : taxes d’habitation, taxes d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que la taxe foncière ;
  • Les frais d’enregistrement : taxes reversées à l’État qui représentent 80% des frais de notaires.

Concernant la location meublée en courte durée, bien sûr les frais sont plus importants :

Quels coûts supplémentaires pour louer en courte durée? 10 frais spécifiques à la location saisonnière

 

 

 

  1. L’aspect juridique de la transaction

 

Vous n’êtes pas sans savoir que le passage chez le notaire est obligatoire pour sceller la transaction et que la présence de votre avocat est, dans certains cas, nécessaire.

 

Il est primordial de lire le contrat et de comprendre exactement ce qu’il stipule au risque de signer un compromis de vente qui n’est pas en votre faveur. À titre d’exemple, vous pouvez par inadvertance ou ignorance agréer à couvrir les charges de copropriété pour des travaux entamés avant votre acquisition du bien alors que c’est à l’ancien propriétaire de les payer.

 

Pour en savoir plus sur la réglementation de la location meublée :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

 

  1. L’aspect administratif de la transaction et l’assurance emprunteur

 

Tachez à ce que tous vos documents administratifs soient en règle et en cours de validité.

Dans le cas où vous devez faire un emprunt, ce qui est très fortement recommandé pour déduire les intérêts d’emprunts et placer vos liquidités qui vous rapporteront par ailleurs, n’hésitez pas à faire le tour des banques pour trouver le taux le plus avantageux.

 

Ne soyez pas étonné si la banque vous demande de renseigner un questionnaire de santé dont les réponses détermineront le montant de votre assurance emprunteur.

 

investir dans l'immobilier locatif assurance

Une astuce, ne mangez pas au mac do et ne faites pas la fête trop fort pendant les quelques jours qui précèdent les examens médicaux pour votre assurance emprunteur!

 

 

Certaines banques iront même à vous demander des examens médicaux complets dont les résultats vont déterminer leur réponse.

Voyez le bon côté des choses : tous les 6 mois, notre assurance emprunteur nous paie un check up complet, nous avons une santé de fer et toute défaillance sera détectée très tôt 🙂

 

 

 

  1. Demandez le dossier de diagnostic technique et énergétique

 

Cette précaution est principalement réservée aux investissements dans l’ancien évidemment.

Faites attention à l’obsolescence énergétique, qui diminue jusqu’à 35% la valeur d’un bien immobilier

 

Malheureusement les appartements que vous pourriez acheter ne sont pas toujours conformes aux normes actuelles de sécurité.
Bon, on comprends…

Par conséquent, les performances énergétiques dans l’ancien sont plus modérées.

N’hésitez donc pas à demander le dossier de diagnostic technique et énergétique pour que vous ayez une idée de l’ampleur des travaux à effectuer.

 

 

 

  1. Évaluez le montant total du bien immobilier que vous souhaitez louer

 

L’évaluation du montant totale de la propriété se fait en additionnant le prix de l’achat aux dépenses complémentaires (frais de notaires, de travaux, taxes…etc.)

Une fois que vous aurez fait le calcul, vous avez toutes les clefs en main pour calculer un rendement locatif réaliste et ne pas vous voiler la face!

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

 

 

En résumé, les 10 erreurs à éviter pour investir dans l’immobilier locatif avec succès

 

Voici nos conseils pour ne pas vous lancer à l’aveuglette :

  1. Choisissez un bon emplacement
  2. Étudiez précisément les caractéristiques du bien immobilier
  3. Faites une enquête de voisinage
  4. Utilisez les informations du syndic de copropriété
  5. Renseignez vous sur les règles d’urbanisme applicables à votre projet
  6. Veillez à la fiscalité de votre investissement
  7. Faites attention à la réglementation
  8. Soyez en règle d’un point de vue administratif
  9. Attention à l’obsolescence énergétique
  10. Calculer le rendement consolidé et ne vous voilez pas la face

 

 

 

Avez vous déjà eu des surprises lors d’un investissement immobilier locatif?

  En avez-vous fait l’expérience ?

Vous êtes libre de poster un commentaire ci-dessous pour partager votre expérience

2 Commentaires

  1. Bonjour Pierre, article très complet vraiment sympa !
    J’ajouterai peut être la lecture du règlement de copropriété pour voir ce qui est autorisé ou non au niveau du type de location, on trouve parfois des surprises !

    Concernant l’assurance emprunteur, petit conseil : si vous êtes jeunes et en bonne santé, prenez une délégation d’assurance. Si vous fumez, que vous avez plus de 40 ans, ou que vous avez des problèmes de santé l’assurance groupe sera peut être plus intéressante car ici le risque est mutualisé contrairement à la délégation d’assurance.

    • Bonjour Quentin

      Merci 🙂

      C’est un article plutôt généraliste

      Effectivement le règlement de copropriété est fondamental notamment pour vérifier qu’une clause bourgeoise n’est pas prévue
      Par ailleurs, les PV des AG de la copropriété permettent de connaître les travaux à prévoir et donc à programmer dans votre plan de financement

      Pour l’assurance emprunteur en effet. Sinon il faut assumer qu’une assurance déléguée ne coûte presque rien mais vous fasse des exlclusions en pagaille 🙂

      Vous avez combien de biens immo pour l’instant ? Certains en LCD?

      Cordialement

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