La règle LMP détermine automatiquement si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Vous êtes LMP si deux conditions cumulatives sont remplies : vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Cette règle n’est pas un choix : c’est un constat automatique basé sur vos chiffres réels. Que vous louiez sur Airbnb, Booking ou en location traditionnelle, tous vos revenus de location meublée sont pris en compte.
Beaucoup de propriétaires découvrent trop tard qu’ils sont passés en LMP, avec des conséquences fiscales et sociales importantes : cotisations SSI à 35-45% (vs 17,2% en LMNP), comptabilité obligatoire, mais aussi des avantages majeurs comme le déficit imputable sur le revenu global.
A travers ce guide, découvrez si vous êtes concerné grâce à notre méthode du feu tricolore fiscal et 3 cas pratiques concrets pour vous situer immédiatement.
Qu’est-ce que la règle LMP ? (La réponse en 1 minute)
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | < 23 000 € OU < 50% | > 23 000 € ET > 50% |
| Activité | Secondaire | Principale |
| Cotisations sociales | 17,2% prélèvements sociaux | 35-45% cotisations SSI + 1 208€ minimum |
| Déficit fiscal | Reportable 10 ans (même nature) | Imputable sur revenu global immédiat |
| Comptabilité | Livre des recettes (micro-BIC) ou bilan simplifié (réel) | Comptabilité commerciale complète obligatoire |
| Expert-comptable | Optionnel (micro-BIC) / Recommandé (réel) | Obligatoire (500-1 500 €/an) |
| Retraite | Pas de validation trimestres | Trimestres validés si cotisations suffisantes |
| Plus-value revente | Abattement progressif 22-30 ans | Exonération totale après 5 ans (si < 90 000 €) |
| Déclaration | 2042 C PRO (micro) ou 2031 (réel) | 2031-SD liasse fiscale complète |
| Inscription | Optionnelle INPI | Obligatoire guichet unique INPI |
La règle LMP est le mécanisme fiscal qui détermine automatiquement si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Vous êtes LMP si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal. Ces deux conditions doivent être remplies simultanément chaque année.
La règle LMP est un peu comme un feu tricolore fiscal.
- 🟢 Tant que vos revenus locatifs restent “secondaires”, vous êtes LMNP
- 🟠 Quand vous vous rapprochez des seuils, la vigilance s’impose
- 🔴 Quand la location devient votre activité principale, vous basculez en LMP
La règle LMP n’est pas un choix.
Ce n’est pas une option à cocher.
C’est un constat automatique, basé sur des chiffres précis.
Définition simple de la règle LMP
La règle LMP est le mécanisme fiscal qui détermine automatiquement si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette règle analyse vos revenus de location meublée pour établir votre statut fiscal sans que vous puissiez choisir.
Concrètement, si vos recettes locatives dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal, vous basculez automatiquement en LMP.
Si l’une de ces deux conditions manque, vous restez LMNP.
Cette distinction est importante, sachant qu’elle impacte directement votre régime social, votre fiscalité, vos obligations comptables et vos droits à la retraite.
Pour tout propriétaire qui loue en meublé, que ce soit sur Airbnb, Booking ou en location saisonnière traditionnelle donc, il devient primordial de comprendre la règle LMP.
LMNP vs LMP : quelle différence concrète ?
La différence entre LMNP et LMP réside dans l’ampleur de votre activité de location courte durée.
En LMNP:
- la location meublée reste une activité secondaire.
- vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou représentent moins de 50% de vos revenus.
- vous payez des prélèvements sociaux de 17,2% sur vos bénéfices
- et pouvez tenir une comptabilité simplifiée au régime micro-BIC.
En LMP:
- la location meublée devient votre activité principale.
- vous dépassez le seuil de 23 000 euros et la barre des 50% de revenus.
- vous cotisez alors à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) entre 35% et 45% de vos bénéfices,
- vous bénéficiez d’avantages fiscaux majeurs dont le déficit imputable sur votre revenu global, l’exonération de plus-value après 5 ans d’activité et possibilité d’exonération IFI.
La règle LMP n’est pas un choix
La règle LMP n’est pas une option que vous cochez lors de votre déclaration. C’est un constat automatique que l’administration fiscale établit chaque année en fonction de vos chiffres réels.
Vous ne pouvez pas « choisir » de rester LMNP si vous remplissez les 2 conditions LMP. À l’inverse, vous ne pouvez pas « opter » pour le statut LMP si vos revenus ne dépassent pas les seuils requis.
Le passage de LMNP au LMP se fait automatiquement dès que les critères sont atteints, sans démarche volontaire de votre part.
Cette règle s’apprécie année civile par année civile. Vous pouvez donc être LMP une année puis redevenir LMNP l’année suivante si vos revenus changent. Il devient alors essentiel de surveiller vos recettes de location meublée et vos autres revenus professionnels tout au long de l’année.
Attention toutefois: la règle LMP ne dit pas encore combien vous allez payer.
Elle dit dans quelle catégorie vous tombez.
Vous voulez tout savoir sur la LMP ? Découvrez dans notre Guide Complet LMP 2026 tout ce qui concerne déclaration INPI, fiscalité détaillée, avantages/inconvénients et cas pratiques.
Les 2 conditions obligatoires de la règle LMP
| Condition | Critère | Seuil | Détails |
|---|---|---|---|
| Condition 1 : Seuil de recettes | Recettes de location meublée annuelles | > 23 000 € TTC | – Tous biens additionnés – Toutes plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, LCD) – Recettes brutes avant charges – Frais de ménage inclus |
| Condition 2 : Prépondérance | Part des recettes locatives dans revenus foyer fiscal | > 50% | – Calcul au niveau du foyer fiscal – Inclut : salaires, BIC, BNC, pensions – Exclut : revenus fonciers, capitaux mobiliers – Évaluation annuelle au 31 décembre |
Condition 1 – Seuil de recettes : 23 000 € par an
La première condition de la règle LMP porte sur vos recettes locatives annuelles : elles doivent dépasser 23 000 euros TTC. Ce seuil s’apprécie au niveau de l’année civile et concerne l’ensemble de vos activités de location meublée.
Que comprennent alors les recettes locatives ?
Les recettes locatives incluent tous les loyers que vous percevez de vos locations meublées, qu’il s’agisse de location saisonnière sur Airbnb, Booking, Abritel ou de location traditionnelle longue durée. On compte les recettes brutes TTC, c’est-à-dire avant déduction des charges.
Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens loués en meublé, toutes les recettes sont additionnées. Un hôte avec 2 appartements Airbnb générant chacun 15 000 € atteint donc 30 000 € de recettes totales et dépasse le seuil de 23 000 euros.
Un point important à retenir pour la règle LMP: on prend en compte les montants bruts que vous encaissez réellement, y compris les frais de ménage facturés aux voyageurs mais hors charges locatives refacturées.
Attention donc aux plateformes comme Airbnb et Booking qui affichent souvent des montants nets (après leurs frais de service).
Condition 2 – Prépondérance : plus de 50% des revenus du foyer
La seconde condition est souvent moins connue mais tout aussi déterminante : vos recettes de location meublée doivent représenter plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Mais quels revenus sont pris en compte dans le calcul ?
On compare vos recettes locatives aux revenus d’activité professionnelle de votre foyer fiscal, qui comprennent :
- Les salaires et traitements
- Les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) autres que la location meublée
- Les revenus BNC (Bénéfices Non Commerciaux)
- Les pensions de retraite
- Les revenus de gérance
En revanche, sont exclus du calcul :
- les revenus fonciers (location nue),
- les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts),
- les plus-values mobilières ou immobilières.
Le calcul se fait au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire en additionnant les revenus des deux conjoints si vous êtes en couple.
Exemple concret :
Un couple perçoit 27 000 € de recettes Airbnb + 28 000 € de salaire conjoint A + 22 000 € de salaire conjoint B = 50 000 € de revenus d’activité totaux.
Calcul : 27 000 € ÷ 50 000 € = 54%.
Les recettes locatives représentent plus de 50%, donc la condition 2 est remplie.
Important : les 2 conditions sont cumulatives
C’est ici que beaucoup de propriétaires se trompent : 23 000 € seul ne suffit pas pour être LMP. Les 2 conditions doivent être remplies simultanément.
Si vous générez 30 000 € de revenus locatifs mais que votre conjoint gagne 80 000 € de salaire, vos recettes ne représentent que 27% des revenus du foyer (30 000 ÷ 110 000).
Vous restez donc LMNP malgré le dépassement du seuil de 23 000 euros.
À l’inverse, si vous percevez 18 000 € de loyers mais n’avez aucun autre revenu d’activité, vous ne remplissez pas la condition 1, même si la prépondérance est de 100%. Vous restez LMNP.
La règle LMP s’évalue chaque année au 31 décembre.
Si une année vous remplissez les 2 conditions, vous êtes LMP pour cette année fiscale. Si l’année suivante vous repassez sous l’un des deux seuils, vous redevenez LMNP automatiquement.
Selon l‘article 155 du Code Général des Impôts, le statut de loueur en meublé professionnel s’applique aux personnes qui remplissent ces deux conditions cumulatives. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) précise que les recettes s’apprécient au niveau du foyer fiscal et incluent l’ensemble des loyers et services annexes perçus.
Marc, propriétaire d’un T2 en location saisonnière et lecteur assidu d’Eldorado Immobilier, raconte : « J’ai dépassé 27 000 € de recettes Airbnb et je paniquais en pensant basculer automatiquement en LMP avec toutes les complications que ça implique. En réalité, grâce aux explications claires sur la règle LMP, j’ai compris que mes salaires cumulés avec ceux de mon conjoint (50 000 €) me maintenaient en LMNP. Le feu tricolore fiscal m’a permis de visualiser immédiatement que j’étais en zone verte, pas rouge ! »
Utilisez notre simulateur gratuit avec tableaux de calcul, exemples chiffrés et checklist de vérification pour savoir précisément si vous êtes LMP.
La métaphore du feu tricolore fiscal (comprendre la règle LMP)
| Feu | Situation | Conditions | Statut | Actions |
|---|---|---|---|---|
| 🟢 FEU VERT | Location meublée reste secondaire | – Recettes < 23 000 € OU – Prépondérance < 50% | LMNP | ✅ Vous restez tranquille – Prélèvements 17,2% – Régime micro-BIC possible – Comptabilité simplifiée |
| 🟠 FEU ORANGE | Zone de vigilance : vous approchez des seuils | – Recettes entre 20-23k€ OU – Prépondérance 45-50% | LMNP (pour l’instant) | ⚠️ Surveillez vos revenus – Calcul trimestriel recommandé – Anticipez le passage ou ajustez – 2 options : préparer LMP ou rester LMNP |
| 🔴 FEU ROUGE | Location devient activité principale | – Recettes > 23 000 € ET – Prépondérance > 50% | LMP (passage automatique) | 🚨 Obligations immédiates – Cotisations SSI 35-45% – Déclaration INPI obligatoire – Expert-comptable indispensable ✨ Mais avantages fiscaux majeurs |
🟢 Feu vert (LMNP) : location meublée secondaire
Vous êtes au feu vert quand votre location meublée reste une activité secondaire.
Il y a deux situations possibles :
- Situation 1 : Vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an. Peu importe la proportion qu’elles représentent dans vos revenus, vous restez automatiquement LMNP. Un salarié qui génère 18 000 € sur Airbnb tout en gagnant 35 000 € de salaire reste en feu vert LMNP.
- Situation 2 : Vos recettes dépassent 23 000 euros mais représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal. C’est le cas typique du couple où l’un loue en location saisonnière (30 000 €) pendant que l’autre a un salaire conséquent (70 000 €). Malgré le dépassement du seuil, la prépondérance de 30% maintient le statut LMNP.
Avantages du feu vert : Vous payez uniquement 17,2% de prélèvements sociaux sur vos bénéfices, sans cotisation minimale. Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire (30% pour meublé non classé, 50% pour meublé classé). Votre comptabilité reste simplifiée.
🟠 Feu orange : vigilance, vous approchez des seuils
Le feu orange signale une zone de vigilance. Vous n’êtes pas encore LMP, mais vous vous approchez dangereusement des seuils et devez surveiller vos revenus.
Vous êtes en feu orange si :
- Vos recettes locatives oscillent entre 20 000 € et 23 000 €,
- ou votre ratio de prépondérance se situe entre 45% et 50%.
Un mois de haute saison exceptionnel sur Airbnb peut suffire à vous faire basculer.
Exemple concret : Vous avez généré 21 500 € de revenus locatifs sur les 10 premiers mois de l’année, avec des revenus professionnels totaux de 48 000 €. Il reste novembre et décembre, période de vacances scolaires. Si vous louez 2 000 € supplémentaires, vous atteindrez 23 500 € et dépasserez le seuil LMP.
Que faire alors en zone orange ?
Surveillez vos recettes mois par mois.
Si vous approchez les seuils, vous avez deux options :
1- anticiper le passage en LMP et préparer la transition (déclaration INPI, recherche d’expert-comptable),
2- ajuster votre activité pour rester en LMNP (limiter les nuitées, réduire les tarifs en fin d’année).
De nombreux gestionnaires de conciergerie se trouvent en permanence dans cette zone orange, jonglant entre plusieurs biens en location courte durée sans basculer en LMP.
🔴 Feu rouge (LMP) : activité principale
Le feu rouge s’allume quand votre location meublée devient votre activité principale.
Dans ce cas, les 2 conditions sont remplies : recettes supérieures à 23 000 € ET prépondérance supérieure à 50%.
À ce moment-là, le passage en LMP est automatique et vous devez vous conformer aux nouvelles obligations :
- Obligations sociales : Vous cotisez à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) entre 35% et 45% de vos bénéfices, avec une cotisation minimale de 1 208 € par an même en cas de déficit. L’affiliation à la SSI se fait automatiquement suite à votre déclaration fiscale.
- Obligations comptables : Vous devez tenir une comptabilité commerciale complète avec bilan, compte de résultat et liasse fiscale 2031. L’accompagnement par un expert-comptable spécialisé location meublée devient indispensable (coût : 500 à 1 500 € par an).
- Avantages fiscaux : Le feu rouge LMP n’est pas que contrainte. Vous bénéficiez du déficit imputable sur votre revenu global (et pas seulement reportable), de l’exonération de plus-value après 5 ans d’activité (si recettes < 90 000 €), et de l’exonération IFI possible si votre patrimoine dépasse 1,3 million d’euros.
Sophie, propriétaire à Bordeaux et membre du Club VIP Eldorado Immobilier, témoigne : « Quand j’ai réalisé que j’allais passer en LMP avec mes 35 000 € de recettes locatives, j’étais perdue. Les ressources d’Eldorado Immobilier m’ont guidée pas à pas : déclaration INPI, choix de l’expert-comptable, optimisation du régime réel. Aujourd’hui, je profite du déficit imputable pour réduire mes impôts globaux et je valide mes trimestres de retraite. La règle LMP n’est plus une contrainte mais un véritable levier fiscal ! »
4 cas pratiques express : règle LMP en action
Ces 3 cas pratiques montrent que dépasser 23 000 € de recettes ne suffit pas pour être LMP : un salarié avec 27 000 € de loyers Airbnb reste LMNP si son foyer gagne 50 000 € de salaires (prépondérance 35%), tandis qu’un couple avec 35 000 € de loyers et 28 000 € de salaires bascule en LMP (prépondérance 55%). Le calcul de la règle LMP s’apprécie au niveau global du foyer fiscal.
Cas pratique n°1 : salarié avec revenus Airbnb
- Situation :
- Salaire net imposable : 42 000 €
- Recettes Airbnb : 27 000 €
- Test du seuil 23 000 € : Dépassé
- Test de prépondérance : 27 000 € < 42 000 €
- Résultat : LMNP
Même au-dessus de 23 000 €, la location reste secondaire. Il n’y a donc aucun passage en LMP.
Cas pratique n°2 : couple avec revenus mixtes
- Situation :
- Salaire conjoint A : 28 000 €
- Salaire conjoint B : 22 000 €
- Recettes Airbnb : 35 000 €
- Revenus d’activité du foyer : 50 000 €
- Test du seuil 23 000 € : oui
- Test de prépondérance : 35 000 € < 50 000 €
- Résultat : LMNP
Le calcul se fait au niveau du foyer fiscal, pas individuellement. Dans ce cas précis le statut LMNP est conservé.
Cas pratique n°3 : plusieurs logements en location saisonnière
- Situation :
- Appartement 1 : 14 000 €
- Appartement 2 : 16 000 €
- Total recettes : 30 000 €
- Autres revenus : 38 000 €
- Test du seuil 23 000 € : oui
- Test de prépondérance : 30 000 € < 38 000 €
- Résultat : LMNP
On additionne tous les logements, mais la comparaison reste globale, donc le statu reste toujours LMNP.
Cas pratique n°4 : gestionnaire de conciergerie ou activité parallèle
- Situation :
- Revenus professionnels (hors location) : 55 000 €
- Recettes de location meublée : 29 000 €
- Test du seuil 23 000 € : oui
- Test de prépondérance : non
- Résultat : LMNP
Même avec une activité locative significative, le LMP ne s’applique pas si elle n’est pas dominante.
Claire, gérante de conciergerie à Nice et fidèle lectrice du blog Eldorado Immobilier, explique : « Je suis en permanence dans la zone orange du feu tricolore fiscal : 29 000 € de recettes locatives mais heureusement 55 000 € d’autres revenus BNC. Grâce aux outils de calcul, je surveille mes seuils chaque trimestre. Je sais exactement combien je peux encore facturer sans basculer en LMP. Cette vigilance me permet de rester sereine et de piloter mon activité en toute connaissance de cause. »
Pourquoi la règle LMP est-elle importante ?
La règle LMP est importante car elle impacte 3 dimensions majeures : vos cotisations sociales (17,2% de prélèvements en LMNP vs 35-45% de cotisations SSI en LMP), votre fiscalité (déficit reportable en LMNP vs déficit imputable sur revenu global en LMP), et vos obligations comptables (livre des recettes en LMNP micro-BIC vs comptabilité commerciale complète obligatoire en LMP avec expert-comptable).
Impact sur votre régime social (SSI vs prélèvements)
Le premier impact de la règle LMP concerne vos cotisations sociales, avec un écart considérable entre les deux statuts.
En LMNP, vous payez des prélèvements sociaux de 17,2% uniquement sur vos bénéfices imposables. Si vous êtes au régime micro-BIC avec abattement de 50% (meublé classé) sur 30 000 € de recettes, vos prélèvements s’appliquent sur 15 000 € de bénéfice forfaitaire, soit 2 580 € par an. Aucune cotisation minimale n’est due si votre activité est déficitaire.
En LMP, vous cotisez à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) entre 35% et 45% de vos bénéfices selon les tranches. Sur le même bénéfice de 15 000 €, vous payerez environ 5 250 € à 6 750 € de cotisations SSI. Même si votre activité génère un déficit, vous devez payer une cotisation minimale de 1 208 € par an (montant 2026).
L’avantage caché du LMP : Ces cotisations SSI valident des trimestres de retraite. Si vous cotisez suffisamment (environ 600 SMIC horaires par an), vous validez 4 trimestres pour votre retraite de base et capitalisez des points pour la retraite complémentaire. Un atout pour les propriétaires qui font de la location courte durée leur activité principale.
Impact sur votre fiscalité (déficit, amortissement)
Le deuxième impact majeur concerne le traitement de vos déficits fiscaux en location meublée.
En LMNP, si vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, expert-comptable, assurances, CFE) dépassent vos recettes au régime réel, vous générez un déficit. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur vos revenus locatifs futurs de même nature. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour réduire vos salaires ou autres revenus.
En LMP, le même déficit est imputable sur votre revenu global l’année même. Si vous générez 8 000 € de déficit en location meublée et que vous avez 40 000 € de salaire, votre revenu imposable tombe à 32 000 €. Cette imputation immédiate peut générer des économies d’impôt de plusieurs milliers d’euros dès la première année.
L’amortissement : Disponible dans les deux statuts si vous optez pour le régime réel, il permet de déduire la dépréciation du bien immobilier et des meubles. En LMP, cet amortissement contribue au déficit imputable, maximisant l’effet fiscal. Les durées d’amortissement sont identiques : 20 à 50 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour les meubles et équipements.
L’exonération de plus-value : En LMP, si vous revendez après 5 ans d’activité et que vos recettes moyennes des 2 dernières années sont inférieures à 90 000 €, la plus-value est totalement exonérée d’impôt. En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (abattement progressif sur 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Impact sur vos obligations (comptabilité, déclaration)
Le troisième impact concerne la complexité administrative de votre activité de location meublée.
En LMNP au régime micro-BIC, vos obligations sont minimales : tenir un livre des recettes chronologique mentionnant les loyers encaissés, et déclarer vos revenus sur le formulaire 2042 C PRO (case 5ND ou 5OD). Aucune comptabilité commerciale n’est requise. Vous pouvez gérer seul sans expert-comptable.
En LMNP au régime réel, la comptabilité se complexifie : bilan simplifié, compte de résultat, déclaration 2031 avec annexes. L’accompagnement par un expert-comptable spécialisé location meublée devient recommandé (coût : 300 à 800 € par an).
En LMP, la comptabilité commerciale complète est obligatoire : bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2031-SD, tableaux d’amortissements, état des immobilisations. L’expert-comptable devient indispensable. Comptez 500 à 1 500 € par an selon le nombre de biens et la complexité.
Vous devez également déclarer votre début d’activité sur le guichet unique INPI (formulaire P0i) dans les 15 jours suivant le démarrage, obtenir un numéro SIRET, et vous affilier à la SSI. L’inscription au Registre du Commerce (RCS) n’est plus obligatoire depuis 2020 suite à une décision du Conseil Constitutionnel.
Conclusion
Vous êtes loueur meublé professionnel (LMP) si vous remplissez 2 conditions simultanées :
Condition 1 : Recettes de location meublée > 23 000 € par an (tous biens additionnés)
Condition 2 : Ces recettes représentent > 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal
Si une seule condition manque : Vous restez LMNP
Quelle est alors votre situation ?
Vous dépassez 23 000 € de recettes locatives ?
Calculez si vous êtes LMP avec notre simulateur gratuit
Vous êtes déjà LMP et voulez optimiser ?
Découvrez les meilleures stratégies d’optimisation fiscale LMP
Vous voulez tout comprendre en détail ?
Consultez le guide complet LMP 2026
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article
Envie de devenir entrepreneur Airbnb ?
Vous ne possédez pas bien ?
Vous n’arrivez pas à convaincre les propriétaires ?
Aucun problème!
Nous avons mis en place des modèles d’emails basés sur des stratégies psychologiques très puissantes.
Nous les avons testé encore et encore, améliorés et vous pouvez les retrouver dans le nouveau programme :
FAQ
Qu'est-ce que la règle LMP ?
La règle LMP détermine automatiquement si vous êtes loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Vous êtes LMP si 2 conditions cumulatives sont remplies : vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal. C’est un constat automatique, pas un choix. Cette règle analyse vos chiffres réels chaque année pour déterminer votre statut fiscal en location meublée.
Quelles sont les 2 conditions de la règle LMP ?
Condition 1 : Vos recettes de location meublée doivent dépasser 23 000 € TTC par an (tous biens confondus, toutes plateformes additionnées).
Condition 2 : Ces recettes doivent représenter plus de 50% des revenus d’activité professionnelle de votre foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, pensions).
Si une seule condition manque, vous restez LMNP. Les deux doivent être remplies simultanément pour basculer en LMP. Le calcul s’effectue au niveau du foyer fiscal et s’apprécie chaque année civile.
Peut-on choisir d'être LMP ou LMNP ?
Non, la règle LMP n’est pas un choix mais un constat automatique. Vous ne pouvez pas opter pour le statut LMP si vous ne remplissez pas les 2 conditions obligatoires. À l’inverse, vous ne pouvez pas refuser le passage en LMP si vos revenus dépassent les deux seuils.
Le statut fiscal (LMP ou LMNP) est déterminé chaque année par l’administration fiscale en fonction de vos revenus réels. C’est lors de votre déclaration fiscale que votre situation est analysée et que votre statut est constaté. Le passage de LMNP au LMP (ou l’inverse) est donc automatique et non volontaire.
Dépasser 23 000 € suffit-il pour être LMP ?
Non, dépasser 23 000 € de recettes locatives ne suffit pas à lui seul pour être LMP. Il faut AUSSI que ces recettes représentent plus de 50% des revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Exemple concret : 27 000 € de loyers Airbnb + 42 000 € de salaire = LMNP conservé car 27 000 € représentent seulement 39% des 69 000 € de revenus totaux (27k < 50% de 69k).
Les 2 conditions de la règle LMP doivent être remplies simultanément. Si l’une des deux manque, vous restez automatiquement LMNP même si vous dépassez largement le seuil de 23 000 euros.
La règle LMP s'applique-t-elle par bien ou globalement ?
La règle LMP s’applique globalement au niveau du foyer fiscal, pas bien par bien. On additionne toutes vos recettes de location meublée quel que soit le nombre de biens ou de plateformes utilisées (Airbnb, Booking, Abritel, location traditionnelle).
Si vous louez 3 appartements générant chacun 10 000 €, vous atteignez 30 000 € de recettes locatives totales et dépassez donc le seuil de 23 000 euros. Le calcul se fait ensuite en comparant ce total aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, BIC, BNC, pensions) pour déterminer si la condition de prépondérance 50% est remplie.
Peut-on redevenir LMNP après avoir été LMP ?
Oui, le statut LMP n’est pas définitif. Il s’apprécie année par année. Si une année vos recettes locatives passent sous 23 000 € OU deviennent inférieures à 50% des revenus de votre foyer fiscal, vous redevenez automatiquement LMNP l’année suivante.
Le passage est réversible dans les deux sens selon l’évolution de vos revenus. Vous pouvez être LMP une année (si vous gagnez peu d’autres revenus), puis redevenir LMNP l’année suivante (si vous retrouvez un emploi salarié qui dilue la part de vos revenus locatifs). La règle LMP se recalcule chaque 31 décembre.
La règle LMP s'applique-t-elle aux locations Airbnb ?
Oui, la règle LMP s’applique à toutes les formes de location meublée, y compris Airbnb, Booking, Abritel et location saisonnière traditionnelle. Les revenus de ces plateformes comptent intégralement dans le calcul des 23 000 € et du ratio de prépondérance 50%.
Un hôte Airbnb performant peut facilement dépasser ces seuils et basculer en LMP, surtout s’il gère plusieurs biens en location courte durée ou s’il n’a pas d’autres revenus professionnels importants. Les recettes Airbnb sont prises en compte brut TTC (montant total que vous encaissez, frais de ménage inclus).
