Location Saisonnière : Est-ce Vraiment Rentable ? (combien et comment)

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Comme nous le savons tous, le secteur de la location saisonnière ou location courte durée a rapidement évolué ces dernières années, en grande partie grâce aux progrès technologiques.

Ces changements ont affecté la manière de réaliser un investissement locatif dans les maisons individuelles résidentielles, dans les appartements et les immeubles de rapport dans les villes.

Et il est vrai que réellement :

La location saisonnière peut rapporter des rendements locatifs très hauts, avec couramment plus de 500€ net par mois et par appartement.

Un rendement locatif moyen après impôt avec une location à l’année se situe rarement au dessus des 2%, tandis que le rendement locatif d’une location saisonnière est généralement situé entre 14 et 25% net.

Une location saisonnière atteint l’autofinancement généralement au bout de 4 à 10 nuitées louées par mois. Le reste des réservations est du bénéfice net.

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Pourquoi les locations saisonnières génèrent des rendements locatifs importants ?

rendement de location de vacance
La location saisonnière peut rapporter des revenus 2 à 3 fois plus intéressants que la location classique sous deux conditions : louer plus cher dans et à la semaine ou à la nuitée plutôt qu’au mois.

Le marché actuel de la location de vacances

En 2010, il n’y avait que 14 propriétés à louer en courte durée sur Airbnb dans ma ville.

Aujourd’hui, la région compte environ 1 400 annonces sur toutes les plateformes de réservation en ligne possible, et parmi les 12 concurrents principaux de Airbnb, Booking.com est le plus important.

Quelques statistiques des cinq à dix dernières années seulement illustrent les taux de croissance de ce marché.

Source : INSEE

Selon VRMA.org la plus grosse association de propriétaires de locations de vacances au monde, en 2010, seul un voyageur sur dix avait séjourné dans un hébergement loué de particulier à particulier (c’est-à-dire une location courte durée).

Mais en 2015, c’était le cas d’un voyageur sur quatre.

Et en 2019, un voyageur sur deux…

Dans le même laps de temps, les locations courte durée sont passées presque exclusivement de maisons en bord de mer à un mélange à parts égales de propriétés en milieu urbain.

Et cette tendance se poursuit.

Il va sans dire que ce marché est en train de tailler des shorts à l’hôtellerie.

Par ailleurs, les données de ce sondage explosif montrent également que la moitié des personnes qui ont essayé les locations de vacances les préfèrent désormais par rapport aux hôtels.

Question posée : A prix, localisation et qualité équivalente, préférez un hébergement entre particuliers ou un hôtel ? (Source : Goldman Sachs)

Pourtant, une forte croissance reste encore à présager dans l’avenir, estimée à plus de 8.5% par an selon le site Hostfully.com .

Pourquoi les propriétaires de locations traditionnelles gagnent encore plus

Malgré la prédominance des agences de voyage en ligne dites OTA pour Online Tousime Agency, telles que HomeAway, Airbnb et TripAdvisor qui permettent au propriétaire moyen de meublé de tourisme de promouvoir très facilement ses biens immobiliers,…

… ce sont les hôtes expérimentés qui gèrent leur investissement locatif en direct qui ouvrent la voie avec des revenus par nuit importants et un taux d’occupation plus élevés que les autres.

C’est en grande partie grâce à ce qu’ils ont appris avec l’expérience du terrain au contact des artisans, des agents immobiliers et des voyageurs.

A l’autre bout de l’échelle, les propriétaires qui louent à l’année sont irrémédiablement à la traine en terme de rentabilité locative.

Analysons quelques résultats, et examinons comment les rendements locatifs se comparent entre les locations classiques longue durée et les locations en courte durée.

Immo Data a constaté que les rendements locatifs moyens des biens immobiliers (loyers bruts/prix de vente) se situent autour de 6 %.

Comparez cela à ce que vous obtenez avec la location saisonnière, ou faites une simulation dans le secteur géographique qui vous intéresse !

Regardez le résultat, et n’oubliez pas, que les 6% de moyenne c’est du brut et non du net, et on ne parle pas des impôts!

Les rendements des locations nues classiques à l’année sont aujourd’hui très serrés dans la plupart des villes, et dépassent peu souvent les 2% net après impôt.

Bien que les données issues du Big Data des marchés immobiliers montrent que les rendements des locations immobilières varient considérablement d’un endroit à l’autre, de nombreux villes ou villages marchés connaissent en fait des rendements négatifs.

En attendant, les locations saisonnières bien gérées rapportent facilement plus de 20 % après impôts.

En fait il n’y a guère que le Bitcoin en période de hausse qui puisse faire mieux…

En tant qu’investisseur passif, en tant que rentier de l’immobilier, attendez-vous à ce qu’un investissement tranquille géré en bon père de famille dans une location saisonnière rapporte 7 à 14 % net après taxes, y compris les amortissements en déclarant vos revenus locatifs Airbnb au réel, et sans compter le potentiel de plus value à la revente, au fil du temps.

Les rendements réels dans un scénario passif dépendront du fait que:

  • soit vous souhaitez des rendements réguliers et prévisibles que vous contrôlez vous même
  • ou que vous soyez simplement prêt à participer aux bénéfices sur une base trimestrielle (y compris les fluctuations saisonnières), en passant par une conciergerie, un co-hôte, ou en faisant de la sous location professionnelle.

Les Formules mathématiques derrière les rendements locatifs (et exemples)

Voici un exemple pour illustrer comment les locations de vacances peuvent produire de meilleurs rendements locatifs que les autres investissements immobiliers.

  • Une maison résidentielle correcte peut coûter 250 000 euros  à l’achat et fournir des loyers mensuels compris entre 900 et  1 200 euros par mois
  • Une maison louée en saisonnier peut coûter jusqu’à 325 000 euros mais produire des loyers de 250 à 400 euros  par nuit, ou alors un appartement de moins de 100 000 €, rapporter 40 à 50€ par nuit en loyers

Le modèle d’exploitation de nos locations saisonnières prévoit que nos loyers couvrent la totalité des charges avec quatre à six nuits d’occupation par mois. Au delà, c’est du bénéfice complet pour évidemment des profits plus importants.

C’est cette dynamique qui peut produire des rendements beaucoup plus élevés que pour des propriétés similaires louées à l’année.

Bien sûr, il y a un hic. Et c’est quelque chose que vous avez peut-être déjà soupçonné.

Gérer une location courte durée n’est PAS la même chose que gérer des locations à plein temps.

Gérer une location saisonnière de manière à ce que les taux d’occupation et les tarifs à la nuitée soient maintenus à un niveau élevé pour permettre des rendements élevés nécessite de l’expérience et une équipe qui travaille pour vous, dans cet objectif.

Bien que cela ne soit pas différent d’un investissement locatif dans un appartement ou une maison classique, les compétences et les personnes impliquées sont différentes.

Aujourd’hui, vous voyez certains investisseurs tenter une nouvelle approche pour obtenir des hauts rendements même pour des appartements mal situés, qui ne valent pas grand chose à l’achat.

Ils trouvent un bien comme ils l’ont toujours fait, mais ils l’analysent maintenant comme s’il s’agissait d’une location saisonnière, en analysant le rendement locatif en le louant à la nuitée et en calculant le point d’équilibre.

C’est à dire le nombre de nuitées réservées pour générer du cash flow.

Comment calculer les coûts réels d’une location saisonnière ?

calcul revenu location de vacance
La meilleure chose à faire est de calculer vos dépenses / charges, c’est-à-dire de déterminer combien la location courte durée va coûter par mois, objectivement.

Voici une liste des charges et dépenses types que la plupart des locations saisonnières ont chaque mois et/ou chaque année :

dépense propriétaire

La plupart de ces dépenses sont assez faciles à calculer par vous-même, sans grande aide de la part d’autres personnes.

Les frais mensuels de votre crédit immobilier peuvent être facilement calculés à partir du tableau des amortissements fourni par votre banque au moment de la délivrance du prêt immo, et la plupart des compagnies agents d’assurance peuvent vous donner une idée assez précise du montant de votre assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

Votre agent immobilier préféré devrait pouvoir demander aux propriétaires actuels du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir leurs relevés de consommations des 12 derniers mois afin que vous puissiez mieux comprendre le montant des factures et prévoir ce que vous devrez payer à votre tour.

Si ce n’est pas le cas, appelez la compagnie d’électricité, qui pourra vous donner un coût mensuel moyen. Idem pour les autres fournisseurs.

Veuillez noter que les appartements ou maisons loués sur Airbnb ont tendance à avoir une plus grande consommation des charges courantes que les autres propriétés.

Pensez-y : Ce n’est pas le client qui paie, donc si une lumière est laissée allumée, il n’est pas trop inquiet. Idem pour le chauffage.

Et on a beau mettre des messages écolos de partout, rien n’y fait…

Les charges seront également plus élevées pendant les périodes de haute saison touristique, que pendant la basse saison. En effet, le turn over des locataires est beaucoup plus élevé.

Comment calculer les revenus à venir de votre location saisonnière ?

Une fois que vous aurez calculé toutes les dépenses, vous aurez une idée du coût mensuel de votre location courte durée.

Le revenu locatif de votre investissement immobilier peut toutefois être un peu plus difficile à calculer.

Pour obtenir le rendement le plus précis, envoyez un courriel ou appelez d’autres propriétaires de la communauté Eldorado Immobilier ou laissez un message ci-dessous.

Vous pouvez également contacter un agent immobilier ou une conciergerie Airbnb.

Lorsque vous échangez avec l’agent immobilier pour essayer d’y voir plus clair dans votre calcul de rentabilité, posez-lui quelques questions simples :

  • Que pouvez-vous me dire sur l’historique de location de l’appartement ?
  • Quel est le prix moyen à la nuitée dans le quartier ?
  • Quel est le revenu annuel actuel du bien immobilier ?

De nombreuses sociétés de conciergerie s’occupent de toutes les réservations pour les maisons qu’elles gèrent.



Qu’en pensez vous ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

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Comment créer une activité de location saisonnière?

Démarrer une activité de location saisonnière : Guide de l’investisseur
Étape 1 : Créer un business plan . …
Étape 2 : Préparer la propriété à louer pour les invités. …
Étape 3 : Fixer un prix acceptable. …
Étape 4 : Mettez en valeur votre annonce de location saisonnière. …
Étape 5 : Gérer les réservations et les demandes de renseignements. …
Étape 6 : Maintenir en état votre location courte durées.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Est-il rentable de posséder une location courte durée ?

Investir dans une location saisonnière ne garantit certainement pas que vous deviendrez riche rapidement, mais cela peut être une source de revenus lucratifs. … Selon une étude du marché de HomeAway, le propriétaire moyen qui loue une location saisonnière perçoit plus de 31 000 euros par an en revenus locatifs.
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Dois-je créer une SARL pour gérer ma location saisonnière ?

La création d’une SARL pour votre location est un choix judicieux en tant que propriétaire d’un bien immobilier. Elle réduit votre risque de responsabilité, sépare efficacement vos actifs et présente l’avantage fiscal d’être séparé de vos revenus personnels. … Toutefois, l’acquisition et la gestion en nom propre est très pertinent également
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Ai-je besoin d'un contrat de location sur Airbnb ?

Si vous utilisez une plateforme de réservation en ligne comme Airbnb ou Bookin.com, vous serez invité à fournir votre contrat de location lors de votre inscription, et votre avocat peut s’assurer que votre contrat de location lie légalement le locataire aux termes du contrat lorsqu’il effectue la réservation.
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Les propriétaires de Airbnbs gagnent-ils de l'argent ?

Selon HomeAway le site de location de maisons de vacances, les propriétaires gagnaient en moyenne 1 300 € par mois en 2020, de nombreux propriétaires gagnant jusqu’à 3 000 € par mois … Plus de 50 % des propriétaires utilisent leurs revenus locatifs pour couvrir au moins 75 % de leur crédit immobilier.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 réponses

  1. Mayet dit :

    Bonjour Pierre, j’aimerai savoir comment prendre une cautionCB ( empreinte ou blocage somme) je pense que cela peut intéresser bon nombre de propriétaire. Habituellement je prend caution par chèque non encaissé. J’ai du encaisser cette caution en nov 2020 suite à une location en nov et les locataires ont fait opposition au chèque auprès de leur banque motifs: « vol » . C’est sûrement un cas sur…mais un cas quand même et je dois dire que le statut sociale n’est pas ce que l’on pourrait croire dans mon cas.

  2. Yannick V. dit :

    Fabuleuse présentation du business en général.
    Dans les charges et dépenses, j’ajouterai le ménage et remise en ordre de l’appartement ou équivalent, le réapprovisionnement mensuel de l’épicerie de base (café, thé, sucre…), des produits de ménage et d’entretien (PH, essuie-tout, lessive, savons…) et le petit cadeau de bienvenue, l’ensemble pour un T2 et un taux d’occupation moyen, pouvant bien atteindre les 100 €/mois.

  3. Bonjour à tous,

    Merci à Pierre pour cet excellent article qui nous rappelle “l’aventure” d’il y a 12 ans en arrière 😉

    En partant de notre expérience sur notre location, on peut ajouter à question :

    “Comment créer une activité de location saisonnière ?
    Démarrer une activité de location saisonnière : Guide de l’investisseur
    Étape 1 : Créer un business plan . …
    Étape 2 : Préparer la propriété à louer pour les invités. …”
    …le fait de prévoir au moins 18 mois d’avance de trésorerie avant que les premiers invités n’arrivent.

    En effet, le choix pour les vacanciers d’une résidence est en grande partie grâce aux photos qui ne peuvent être réalisées que lorsque tout est “vraiment” prêt…

    Autre remarque : dans les dépenses, ne figurent ni les commissions pour les OTA (environ 17% du prix de vente), ni les frais bancaires pour les paiements en ligne (environ 2,5% du prix de vente), ni les annulations pour cause de COVID…

    Heureusement que ce n’est pas la rentabilité financière qui nous a incité à louer en saisonnier. 😉

    Bonnes réservations,

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