Le prix d’une conciergerie Airbnb peut prendre la forme d’une commission sur les revenus locatifs, d’un forfait ou d’une facturation par intervention. Plusieurs prestataires affichent une commission de 20%, mais ce taux ne correspond pas nécessairement à un prix tout compris : le ménage, le linge, la TVA ou certains frais peuvent s’ajouter.
Pour comparer deux conciergeries, examinez toujours quatre éléments : le taux, sa base de calcul, son caractère HT ou TTC et les prestations facturées séparément.
Tarifs de conciergerie : l’essentiel
- Trois modes de facturation à comparer : commission sur les revenus, forfait ou paiement par prestation. Demandez ce que chaque formule comprend.
- Un pourcentage ne suffit pas : vérifiez s’il s’applique uniquement aux nuitées ou également au ménage, avant ou après déduction des frais de plateforme.
- HT et TTC changent la facture : avec une TVA applicable de 20 %, une commission de 20 % HT représente 24 % TTC de la base facturée.
- Un exemple concret : sur 3 000 € de nuitées, une commission de 20 % TTC représente 600 €. Il reste 2 400 € avant les autres dépenses, et non un bénéfice net de 2 400 €.
- Le coût complet fait la différence : ajoutez à la commission les frais effectivement supportés pour les plateformes, le ménage, le linge, la maintenance et les prestations supplémentaires, sans les compter deux fois.
Comment une conciergerie facture-t-elle ses services ?
Avant de comparer les pourcentages, identifiez le modèle économique proposé. Demandez ensuite un exemple de facture correspondant à votre logement et à votre activité.
La commission sur les revenus locatifs
Dans cette formule, la rémunération dépend d’une base de revenus définie au contrat.
Exemple de calcul : pour une commission de 20% TTC appliquée à 3 000 € de revenus de nuitées, les honoraires sont de 600 € TTC.
Il reste alors 2 400 € avant les autres dépenses : frais de plateforme, ménage non compensé, linge, entretien, assurance, financement et fiscalité.
Vérifiez également si le contrat prévoit des frais fixes ou une facturation minimale, y compris pendant les périodes sans réservation.
Le forfait mensuel
Le forfait consiste à payer un montant défini pour un périmètre de services donné.
Pour évaluer une proposition, demandez :
- Le nombre de logements et d’annonces couverts.
- Les missions réellement comprises.
- Le nombre éventuel d’interventions incluses.
- La facturation en période de fermeture.
- Les suppléments liés aux arrivées ou aux urgences.
- Les conditions de modification du forfait.
Un forfait ne signifie pas automatiquement « gestion complète ». Faites préciser chaque prestation avant de le comparer à une commission.
La facturation à la carte
Cette organisation permet de demander un prix pour chaque mission :
- Ménage entre deux séjours.
- Lavage et préparation du linge.
- Accueil physique.
- Contrôle après le départ.
- Réassort des consommables.
- Intervention ponctuelle.
Pour comparer cette formule à une gestion complète, multipliez les tarifs unitaires par votre nombre prévisionnel de séjours et d’interventions.
| Modèle | Calcul du coût | Vérification prioritaire |
|---|---|---|
| Commission | Base contractuelle × taux | Assiette, TVA et frais supplémentaires |
| Forfait mensuel | Forfait × nombre de mois facturés | Missions et limites incluses |
| Prestations à la carte | Prix unitaire × nombre d’interventions | Fréquence réelle des besoins |
| Formule mixte | Commission + forfaits + interventions | Absence de double facturation |
Romain M., lecteur assidu de Eldorado Immobilier et hôte à Bordeaux, partage : « J’ai longtemps hésité entre un modèle à commission et un forfait fixe. J’ai finalement opté pour un tarif mensuel de 120 €, et je ne regrette rien. Pendant l’été, mon appartement est réservé en continu et je conserve tous mes bénéfices au-delà de cette somme. En hiver, c’est plus calme, mais au final, je m’y retrouve largement. »
Quels prix affichent les prestataires ?
Voici quelques exemples d’offres publiques, à utiliser comme points de comparaison et non comme une moyenne nationale.
| Prestataire et offre consultée | Tarif annoncé | Particularité à examiner |
|---|---|---|
| HostnFly, Paris 18 | À partir de 20% des revenus | Tarif variable selon le logement, sa localisation et sa difficulté de gestion. |
| YourHostHelper, Paris | Commission annoncée de 20% | Frais de ménage et de linge présentés séparément, à la charge des voyageurs. |
| Coolok, Île-de-France | Commission annoncée de 20% HT | Ménage refacturé au voyageur ; demander la base exacte de commission et le total TTC. |
Méthode : ces exemples proviennent de pages publiques de prestataires consultées pour cette mise à jour. Ils ne constituent ni un classement, ni une enquête représentative, ni des devis personnalisés.
Les offres peuvent évoluer. Avant de signer, demandez une proposition écrite précisant les taxes, les prestations, les exclusions et les conditions applicables à votre bien.
Comment calculer la commission ?
Deux conciergeries affichant le même pourcentage peuvent produire des factures différentes. Pour comprendre l’écart, examinez d’abord l’assiette, puis la TVA.
Vérifier la base de calcul
Demandez une réponse écrite à cette question :
« Sur quel montant exact appliquez-vous votre commission ? »
Faites préciser le traitement des éléments suivants :
| Élément | Question à poser |
|---|---|
| Revenus des nuitées | Sont-ils retenus avant ou après remises ? |
| Frais de plateforme | Sont-ils déduits avant le calcul ? |
| Ménage payé par les voyageurs | Entre-t-il dans l’assiette ? |
| Linge et options | Sont-ils commissionnés ? |
| Taxe de séjour | Est-elle explicitement exclue ? |
| Annulations et remboursements | Comment la commission est-elle ajustée ? |
| Réservations en direct | Le même taux s’applique-t-il ? |
Exemple pédagogique : une réservation comprend 500 € de nuitées et 60 € de ménage.
Avec un taux de 20%, la commission représente :
- 100 € si elle porte uniquement sur les nuitées.
- 112 € si elle porte sur les nuitées et le ménage.
Le pourcentage reste identique, mais la facture change.
Distinguer HT et TTC
Demandez si le pourcentage annoncé comprend la TVA.
Avec une TVA de 20%, une commission de 20% HT correspond à 24% TTC de l’assiette. Cette distinction est notamment explicitée dans l’offre publique de Coolok.
Sur une base de 3 000 € :
| Commission retenue | Honoraires HT | TVA | Total à payer |
|---|---|---|---|
| 20% HT avec TVA à 20% | 600 € | 120 € | 720 € TTC |
| 20% TTC avec TVA à 20% | 500 € | 100 € | 600 € TTC |
Ces calculs supposent que la TVA à 20% est applicable à la prestation.
Pour votre budget, raisonnez sur la somme effectivement supportée. Si vous envisagez une récupération de TVA, faites confirmer votre situation par votre expert-comptable.
Quels frais peuvent s’ajouter ?
Le périmètre commercial d’une offre et sa facturation doivent être distingués. Une conciergerie peut organiser une prestation sans en absorber le coût dans sa commission.
Ménage, linge et consommables
Pour chaque poste, demandez qui commande, qui facture et qui paie.
| Poste | Points à faire préciser |
|---|---|
| Ménage entre les séjours | Prix par passage, durée, contrôle et éventuel supplément |
| Linge | Location, lavage, livraison, remplacement et pertes |
| Consommables | Produits fournis, quantité, fréquence et marge éventuelle |
| Grand ménage | Périodicité et facturation distincte |
| Arrivée tardive | Créneau couvert et supplément |
| Accueil physique | Inclus systématiquement ou sur demande |
Si le ménage est payé par le voyageur, ne le comptez pas deux fois dans vos calculs. Faites apparaître séparément la somme encaissée et la facture correspondante.
Vérifiez aussi si les frais de plateforme ou la commission de conciergerie s’appliquent à ce montant.
Maintenance et interventions
Faites distinguer :
- Le signalement du problème.
- La recherche d’un artisan.
- La coordination de son intervention.
- Le déplacement.
- La main-d’œuvre.
- Les pièces et équipements.
Demandez un plafond de dépenses autorisées sans votre accord, ainsi que les justificatifs transmis après chaque intervention.
Une formule indiquant « maintenance comprise » doit préciser exactement ce qui est couvert.
Mise en service et sortie
Vérifiez les éventuels coûts de démarrage : visite, photographies, création d’annonce, inventaire ou installation des accès.
À titre d’exemple, GuestReady mentionne des frais de mise en service de 250 € TTC sur sa page consacrée à la gestion moyenne durée ; ce montant ne doit pas être extrapolé à toutes ses offres.
Examinez également les conditions de sortie :
- Préavis.
- Indemnité éventuelle.
- Réservations déjà confirmées.
- Restitution des clés.
- Transmission des accès et documents.
- Propriété des photographies et de l’annonce.
Pour approfondir ces points, consultez notre guide sur le contrat de conciergerie et ses clauses.
Combien reste-t-il au propriétaire ?
Pour comparer les offres, partez des mêmes recettes et retranchez chaque dépense une seule fois.
Calcul sur 2 000 € et 3 000 €
Les exemples ci-dessous sont purement pédagogiques. Ils supposent une commission de 20% TTC, calculée uniquement sur les nuitées, sans frais fixes.
| Poste | Exemple à 2 000 € | Exemple à 3 000 € |
|---|---|---|
| Revenus des nuitées | 2 000 € | 3 000 € |
| Commission de 20% TTC | − 400 € | − 600 € |
| Reste après commission uniquement | 1 600 € | 2 400 € |
Ces montants ne sont pas des bénéfices nets. Il faut encore tenir compte des autres dépenses effectivement supportées.
Si le taux est de 20% HT, avec une TVA applicable de 20%, les commissions deviennent respectivement 480 € et 720 € TTC.
Construire un calcul complet
Utilisez cette grille avec vos propres chiffres :
| Poste | Montant à renseigner |
|---|---|
| Revenus des nuitées encaissés | Ajouter les recettes |
| Ménage et options encaissés | Ajouter séparément |
| Frais de plateforme et de paiement | Retrancher |
| Commission TTC de conciergerie | Retrancher selon l’assiette contractuelle |
| Ménage et linge facturés | Retrancher |
| Consommables et interventions | Retrancher |
| Frais fixes et démarrage | Retrancher sur la période étudiée |
| Solde après ces dépenses | Calculer la différence |
Ce solde reste à distinguer de votre résultat final : assurance, énergie, charges de copropriété, financement et fiscalité doivent être étudiés séparément.
La conciergerie est-elle rentable ?
Pour prendre une décision, comparez les deux organisations sur une même période et avec des hypothèses explicites.
Comparer les revenus conservés
Une hausse du chiffre d’affaires ne garantit pas une hausse du montant restant au propriétaire.
Exemple pédagogique simplifié :
- En gestion directe, les nuitées rapportent 2 000 €.
- Avec une conciergerie, elles rapportent 2 400 €.
- Une commission de 20% TTC sur 2 400 € représente 480 €.
- Il reste 1 920 € après cette seule commission.
Dans cet exemple, une hausse de recettes de 20% ne compense pas entièrement la commission.
Pour conserver 2 000 € après une commission de 20% TTC, il faudrait atteindre 2 500 € de recettes, soit une hausse de 25%, toutes les autres dépenses étant supposées identiques.
Ce calcul ne constitue pas une prévision de performance.
Évaluer le temps économisé
La délégation peut aussi répondre à un besoin de disponibilité ou de confort.
Pour l’évaluer, notez pendant une période représentative :
- Le temps consacré aux voyageurs.
- Les déplacements.
- La coordination du ménage.
- Les urgences.
- Les tâches qui restent à votre charge après délégation.
Comparez ensuite le surcoût réel de la solution au temps effectivement économisé.
Pour examiner les avantages et les limites de chaque organisation, consultez notre guide sur le fonctionnement d’une conciergerie Airbnb.
Camille T., membre de l’Accélérateur à réservations de Eldorado Immobilier et propriétaire à Paris : « Au début, payer 25 % de commission me semblait excessif. Mais après plusieurs mois, j’ai compris que la conciergerie gérait absolument tout : ménage, réservations, communication avec les locataires… Résultat, mes revenus ont augmenté car mon appartement est optimisé à 100 %. Je n’ai plus rien à gérer et mes avis clients sont excellents ! »
Comment comparer et négocier ?
Préparez une description identique de votre logement pour chaque prestataire : localisation, capacité, équipements, historique, nombre de séjours et missions souhaitées.
Demander des devis comparables
Faites compléter cette grille :
| Critère | Offre A | Offre B | Offre C |
|---|---|---|---|
| Taux HT et TTC | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Base de commission | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Ménage par séjour | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Linge par séjour | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Frais fixes et démarrage | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Urgences et maintenance | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Engagement et sortie | À renseigner | À renseigner | À renseigner |
| Coût sur vos recettes annuelles | À calculer | À calculer | À calculer |
Demandez ensuite une simulation écrite correspondant à une réservation réelle de votre logement. Vous pourrez vérifier le passage du montant payé par le voyageur au montant conservé.
Négocier les bonnes conditions
Ne négociez pas seulement le taux. Vous pouvez aussi discuter :
- D’un périmètre réduit de prestations.
- D’une tarification pour plusieurs logements.
- Des conditions applicables aux séjours longs.
- Des frais de démarrage.
- Du plafond de dépenses sans autorisation.
- Du préavis et des frais de sortie.
Demandez une proposition révisée par écrit. Une remise n’est intéressante que si elle ne s’accompagne pas d’exclusions ou de frais supplémentaires.
Brunelle D., membre de l’Accélérateurs à Réservations de Eldorado Immobilier et propriétaire de plusieurs gîtes en Provence, raconte : « Après avoir collaboré avec diverses conciergeries, j’ai constaté que la transparence des tarifs est cruciale. Assurez-vous que tous les coûts, y compris les frais de ménage et de maintenance, sont clairement détaillés dès le départ. Cela évite les surprises et renforce la confiance entre le propriétaire et le gestionnaire.
Peut-on réduire la commission ?
Commencez par distinguer les tâches que vous souhaitez conserver de celles qui nécessitent une intervention locale.
| Organisation envisagée | Tâches conservées | Tâches déléguées |
|---|---|---|
| Gestion autonome | Pilotage et organisation | Interventions ponctuelles |
| Gestion à la carte | Annonce, prix, calendrier et messages | Ménage, linge ou accueil |
| Gestion hybride | Stratégie et contrôle | Missions quotidiennes définies |
| Gestion complète | Suivi général et décisions réservées | Ensemble contractuel de prestations |
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L’objectif n’est pas uniquement de supprimer une commission : il est de choisir une organisation soutenable, avec un coût maîtrisé et un relais en cas d’urgence.
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Conclusion: Choisir selon le coût réel
Pour comparer les tarifs d’une conciergerie Airbnb, ne vous arrêtez pas au pourcentage annoncé. Demandez un devis détaillé précisant la base de commission, la TVA, les prestations incluses et les frais supplémentaires. Évaluez ensuite le montant réellement conservé, mais aussi le temps gagné et les tâches qui resteront à votre charge.
Privilégiez une offre adaptée à vos besoins plutôt que le taux le plus bas. Gestion complète, formule hybride ou prestations à la carte : comparez plusieurs propositions sur les mêmes hypothèses de revenus et de séjours, en intégrant les périodes creuses.
Avant de vous engager, vérifiez également les clauses de votre contrat de conciergerie, notamment les responsabilités, les dépenses autorisées et les conditions de résiliation. Votre prochaine étape : demander trois devis comparables et calculer leur coût annuel complet.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article
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FAQ
Combien coûte une conciergerie Airbnb ?
Il n’existe pas de prix unique. Comparez le modèle de facturation, le taux HT ou TTC, la base de commission et les prestations séparées. Les offres publiques citées dans ce guide affichent notamment des commissions de 20% ou à partir de 20%, sans constituer une moyenne nationale.
Une commission de 20% comprend-elle le ménage ?
Pas nécessairement. YourHostHelper présente, par exemple, des frais de ménage et de linge distincts de sa commission sur son offre parisienne. Vérifiez votre devis plutôt que de déduire les inclusions du seul pourcentage.
Quelle différence entre 20% HT et TTC ?
Avec une TVA applicable de 20%, une commission de 20% HT représente 24% TTC de sa base de calcul. Sur 3 000 €, cela correspond à 720 € TTC, contre 600 € pour une commission annoncée à 20% TTC.
Les frais Airbnb remplacent-ils la commission ?
Pour votre comparaison, traitez les frais de plateforme et les honoraires de conciergerie comme deux postes distincts. Demandez au prestataire comment chacun apparaît dans son décompte et si les frais de plateforme sont déduits avant le calcul de sa commission.
Peut-on payer uniquement certaines prestations ?
Demandez une offre à la carte correspondant aux tâches que vous souhaitez déléguer. Comparez ensuite son coût annuel à celui d’une gestion complète, en intégrant le nombre de séjours, les interventions et le temps que vous conserverez à votre charge.
Comment choisir une bonne conciergerie pour location saisonnière ?
Choisissez une conciergerie en fonction de son expérience, de ses avis clients, et de la transparence de ses tarifs. Assurez-vous qu’elle offre les services dont vous avez besoin et qu’elle a une bonne connaissance du marché local.
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Excellent article. Très instructif. Merci
Merci beaucoup !
Bonjour, ma conciergerie me prend 24%, et s’est bien gardée de signaler à la signature du contrat que son C.A l’exposerait à l’application de la TVA cette année. TVA qu’elle veut (et peut selon le contrat) reporter entièrement sur moi. Pour moi c’est inadmissible, et financièrement inacceptable. Le pire, c’est qu’ils ont prévu des frais de sortie du contrat très élevés !!! Donc soyez prudents….
Bonjour
Merci pour votre témoignage.
Je compatis.
C’est une pratique qui frôle l’arnaque, je pense que vous pouvez hausser le ton sans grande crainte …
Quelle est cette conciergerie ?
A très vite
C’est dommage d’indiquer dans votre article que les conciergeries peuvent gérer les annonces et les réservations !!! Alors qu’ils doivent être en possession de la carte T…Et dans les faits ces rares qu’ils possèdes cette carte.
Bonjour Marie,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
A priori vous voulez plutôt parler de la carte G ? mais dans tous les cas il s’agit d’une zone grise juridique
nous en parlons d’ailleurs ici
Conciergerie : faut-il une carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer et diffuser des annonces ?
A très vite