Conciergerie Airbnb : Comparatif, Tarifs, Alternatives (et Utilité en 2020)

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Vous avez meublé votre location saisonnière, créé une annonce irrésistible et téléchargé les photos parfaites. Maintenant, la partie la plus cruciale commence : accueillir les voyageurs avec succès, encore et encore.

Ce que vous allez faire maintenant déterminera votre ration rentabilité / efforts. Il va sans dire que c’est le moment où la plupart des gens échouent.

Il vous faut automatiser le processus. Il y a deux moyens d’y parvenir :

  • Une des possibilités est de passer par une Conciergerie Airbnb.
  • L’autre est de créer votre propre système, plus économique et souple (et pourquoi pas ensuite d’ouvrir votre propre conciergerie)

Dans cet article, vous allez trouver une illustration concrète et simple des deux stratégies.

Qu’est-ce qu’une Conciergerie Airbnb ?

La gestion déléguée d’un Airbnb comprend le nettoyage, le réapprovisionnement des consommables ménagers, le check in des voyageurs, et la gestion des nouvelles réservations. Lorsque vous débutez, le fait de gérer tous les aspects de la location saisonnière vous permet d’apprendre ce qui fonctionne et ce qui prend trop de temps. Pour mieux le déléguer ensuite.

Néanmoins, la liste des tâches réalisées par une conciergerie Airbnb n’est pas limitée, voici les activités les plus étonnantes que certaines assurent, et pourquoi il est difficile de leur choisir un code APE.

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Comparatif des Conciergeries Airbnb (prestations et tarifs)

Voici un tableau comparatif des conciergeries Airbnb pour vous y retrouver, et plus de détails dans la suite de l’article :

Conciergerie
Airbnb
Commission sur les réservationsImplantation
Nb de biens gérés
AirSortedRevenu garanti fixe (sous location), ou 18% de commission (hors ménage)Monde
> 2 000
BnbLord20% de commission (hors frais ménage)France et Europe
> 1 000
GuestReady 20% à 30% de commission (hors frais ménage) Monde
> 1 000
HomeRez 15% de commission (hors ménage) – peu de sites concurrents de AirbnbFrance
> 6 000
HostMaker 25% de commission Monde
> 2000
HostnFly15% en revenu garanti, ou de 18 à 25% de commissionFrance
> 1 000
Luckey 20% de commission (hors frais ménage)
Loue uniquement sur Airbnb
Monde
> 2 000
SmartRenting Revenu garanti fixe (sous location) France
> 500
Welkeys 20% de commission (hors frais ménage) France
> 1 000
WeHost 20% de commission (hors frais ménage) France
> 500

Les conciergeries airbnb citées dans le tableau sont d’envergure nationale minimum et sont classées par ordre alphabétique pour éviter les dizaines de mails de protestations 🙂

PS : certaines de ces structures gèrent aussi de la moyenne durée, comme Airbnb s’y est d’ailleurs mis avec le confinement et la chute de ses réservations.

Quels critères pour bien choisir votre conciergerie Airbnb ?

Comme vous pouvez le voir dans le tableau récapitulatif ci-dessus, il peut être difficile de s’y retrouver rien qu’au niveau des tarifs et de ce qu’ils comprennent, alors quand on passe aux prestations !

Vous êtes libre de consulter cet article complet pour bien choisir une conciergerie bnb, mais voici les principaux critères que vous devez avoir en tête.

Revenu garanti ou à la commission ?

Il existe deux modèles économiques sur lesquelles s’appuient les conciergeries Airbnb :

la rémunération à la commission : ils prennent une commission (en moyenne 20%) sur chaque réservation que vous obtenez

le revenu garanti : dans ce cas, la conciergerie sous loue votre bien. Elle se comporte comme un locataire à l’année, qui vous verse un loyer mensuel. Les bénéfices réalisés grâce à la location saisonnière reviennent intégralement à la conciergerie.
Certains acteurs du secteur se vantent de réaliser en moyenne 30% de revenus en plus que l’hôte Airbnb moyen dans leur secteur (ce qui est bien possible, la moyenne étant basse et les membres du club VIP réalisent souvent 50% de plus que la moyenne)

les frais de ménage : la gestion du ménage dans une location saisonnière est le point le plus délicat et encore plus depuis la crise du coronavirus.

C’est aussi un point critique car le personnel employé peut voir son contrat de travail requalifié. Toutes ces raisons poussent la plupart des conciergeries airbnb à établir une grille tarifaire hors frais de ménage, qui restent à la charge et sous la responsabilité du propriétaire.

Prestations globales ou la carte ?

Au delà de la question du ménage, certaines conciergeries airbnb proposent des prestations à la carte (bien regarder les conditions générales et les mentions légales sur leur site web…).

Ainsi, les différentes prestations classiques d’une conciergerie peuvent être détachées et réglées séparément.

Voici ce que réalise une Conciergerie Airbnb :

  • publication des annonces (mise en location sur Airbnb)
  • gestion des réservations (gestion locative classique)
  • communication avec les voyageurs
  • check in et check out
  • coordination du personnel de ménage
  • comptabilité

Vous pouvez donc tout à fait demander à ne pas créer votre compte airbnb ou ne gérer que la remise de clés.

Toutefois, notez que c’est comme les restaurants, en terme de tarifs il vaut mieux le menu que de commander à la carte…

Pour aller plus loin : Qu’est-ce qu’une conciergerie, quel numéro APE / NAF pour cette activité ?

Comment trouver une conciergerie Aibnb dans ma ville ?

Très souvent, vous rechercher une certaine proximité avec votre conciergerie bnb à qui vous déléguez la gestion de votre location saisonnière.
Ou alors, plus pragmatiquement, les grandes conciergeries nationales ne sont pas présentes dans votre ville !

Pour vous aider, nous avons réalisé un inventaire des services de gestion airbnb dans les villes suivantes, n’hésitez pas à indiquer vos suggestions dans les commentaires.

Elles sont accessibles depuis la carte interactive :

Voici la liste des villes pour lesquelles nous avons fait des recherches à ce jour :

Comment fait une Conciergerie Airbnb pour gérer votre location?

(et comment je peux créer facilement ma propre conciergerie airbnb personnelle)

Voici la recette secrète qu’utilisent les conciergeries pour gérer les locations saisonnières à la place du propriétaire.
Une fois que vous aurez compris comment elles font, vous penserez probablement soit à créer votre propre système, ou bien ouvrir votre propre conciergerie 🙂

Automatisation de votre location saisonnière

Lorsque les réservations commencent à affluer, votre objectif principal est de séparer votre temps des revenus que vous générez, c’est un des secrets de base pour devenir rentier : ne pas échanger votre temps contre de l’argent.

Je passe seulement quelques minutes par semaine à gérer chaque propriété.

L’essentiel est d’automatiser autant de tâches que possible.

C’est exactement ce que fait une conciergerie pour location de courte durée.

Et c’est ce que vous pouvez faire aussi.

La gestion d’une location Airbnb comprend le nettoyage, le réapprovisionnement en biens ménagers, la gestion des arrivées et départs des locataires, et la gestion des demandes de réservations.

Au début, le fait de maîtriser (et donc de réaliser vous même) tous les aspects de la gestion au quotidien de votre meublé de tourisme vous permet d’apprendre ce qui fonctionne et ce qui prend trop de temps.

Vous découvrez rapidement ce que vous êtes prêt à faire par rapport à ce que vous préférez externaliser à une conciergerie.

Voulez-vous passer votre temps à récurer les toilettes ou préférez-vous payer quelqu’un d’autre pour le faire ?

Voici ce que vous devez apprendre à faire lorsque vous débutez dans la location saisonnière et que vous souhaitez commencer à externaliser des responsabilités, tout en conservant d’excellents commentaires.

Synchronisez votre calendrier Airbnb

La synchronisation de votre calendrier améliore considérablement votre efficacité (et diminue votre niveau de stress en supprimant les possibilités de double-réservation)

Autant vous avez besoin de l’aide de diverses personnes pour le ménage de votre Airbnb, ou les réparations courantes, autant vous pouvez automatiser le transfert d’informations et la programmation des actions de vos prestataires votre agenda Airbnb avec un agenda Google.

Pourquoi faire cela ?

Votre Google Calendar va vous servir d’agenda maître :

que vos prestataires peuvent consulter pour vérifier quand ils doivent intervenir

qui vous permet de synchroniser tous vos autres calendriers : Booking, Abritel

Aspect visuel d’un google agenda

Après avoir synchronisé votre agenda Airbnb avec Google, vous pouvez donc partager tous les détails de vos réservations avec votre équipe ou votre conciergerie Airbnb (ou votre city manager, expression qui commence à se développer dans le milieu).

Cela peut comprendre de nombreuses informations, comme les coordonnées et les heures d’arrivée et de départ des invités. Les étapes pour synchroniser vos calendriers sont expliquées par à pas ici.

Un channel manager ou des outils informatiques pour tout simplifier

Bien que je pense qu’il soit très facile de s’en passer avec un peu de bon sens, lorsque vous avez un patrimoine de plus de 4/5 appartements, le coût de ces outils devient négligeable, alors pourquoi s’en passer.

Certaines de ces startups de l’immobilier en proposent des inédits.

Mais parmi les plus connus :

le Channel Manager / PMS

C’est un outil informatique qui synchronise tarifs et calendriers de votre annonce sur Airbnb et sur toute les autres plateformes de location en ligne.

Voici le Top 50 des meilleurs channel managers

L’outil de tarification dynamique ou Yield Management

permet d’assurer une veille tarifaire 24/7 comme le font la SNCF ou les compagnie aériennes afin d’ajuster leurs tarifs en temps réel en fonction de l’offre de la demande. Citons PriceLabs par exemple.

La réponse rapide aux voyageurs et demandes de réservations

Un outil comme Guesty vous permet d’externaliser les communications avec vos clients 24 heures sur 24. Vous ne manquerez jamais une réservation parce que quelqu’un d’autre a répondu 30 minutes plus vite que vous… Pendant que vous dormez ou que vous êtes en vacances, Guesty approuve vos invités sur la base d’un profil préétabli.

Bon si vous avez choisi la réservation instantanée, ce n’est pas la peine..

Tenue à jour de votre inventaire de fournitures

Le coût du réapprovisionnement en savon, en lessive, en kleenex, en produits de nettoyage, etc. peut s’accumuler.

De plus, si elles ne sont pas gérées correctement, ces fournitures s’épuiseront, vous laissant avec des clients malheureux. Cela peut entraîner des commentaires négatifs. J’ai même eu un invité qui m’a reproché de ne pas avoir mis de mot de bienvenue manuscrit et de corbeille de fruits.

Il vous faut créer une check list pour suivre la consommation de ces consommables.

Ensuite, commandez des fournitures en gros. Cela vous permet de rester efficace et d’économiser sur les frais d’expédition. Je vous recommande de vérifier l’inventaire une fois par mois. Cela vous permet non seulement d’économiser de l’argent, mais aussi de mieux suivre vos dépenses.

Petite astuces : faites faire ce suivi par votre femme de ménage

L’arrivé des locataires et la remise des clés

Je crois en l’automatisation complète des processus de check in et de check out.

Mon objectif est de ne jamais avoir de questions. Cela signifie que mes clients sont heureux et que j’ai réussi à anticiper leurs besoins, tout en accueillant les voyageurs à distance et sans être en contact avec eux au moment de leur entrée dans l’appartement ou la maison qu’ils ont loué.

Un processus automatisé permet également de séparer votre temps de vos revenus. Si vous devez être sur place à chaque fois qu’un invité arrive, ou si vous en confiez la responsabilité à un tiers (une conciergerie), vous réduisez à la fois votre temps et vos bénéfices.

Voici comment faire avec une serrure connectée ou un boitier à code :

Afin de réaliser une remise des clés à distance parfaite, posez-vous la question : “quelqu’un peut-il arriver un jour donné, prendre les clés, trouver un stationnement et profiter de tous les équipements de la location courte durée sans me contacter ?

Veillez à envoyer à vos invités les instructions de check in bien avant leur arrivée. Documentez également les indications pour se rendre dans votre hébergement et répondez aux questions fréquemment posées.

Un livret d’accueil vraiment utile

Un guide complet de votre hébergement est la meilleure défense contre les questions qui prennent du temps.

Tout doit être minutieusement détaillé dans votre guide :

  • Comment faire fonctionner la télévision et le thermostat,
  • où se trouvent les bacs de tri sélectif,
  • comment manipuler les produits ménagers,
  • et des instructions détaillées pour la fin du séjour.
  • Mettez également en évidence votre mot de passe wifi sur la première page de votre guide.

Votre livret d’accueil / guide de l’hébergement est un travail en constante évolution.

Prenez note de chaque question que vous recevez.

Ensuite, mettez périodiquement à jour votre livret d’accueil pour répondre à chaque question.

Vous pouvez trouver un exemple de livret d’accueil gratuit à télécharger et personnaliser ici.

Un ménage professionnel

A l’image des conciergeries, les prestataires de ménage et linge de maison se sont multipliés. Vous pouvez donc donc soit recruter une personne directement, soit passer par un de ces services où vous êtes sûr d’être dans de bonnes mains.
De toutes façons, les conciergeries incluent trop peu souvent le ménage dans leurs prestations, ce sera donc dans tous les cas un problème que chaque hôte Airbnb devra gérer directement.

Pour aller plus loin : 3 check lists gratuites pour un ménage airbnb parfait.

Est-ce vraiment rentable de déléguer à une conciergerie Airbnb?

L’efficacité avec laquelle vous gérez (ou externalisez la gestion) de votre location saisonnière est cruciale pour votre rentabilité et votre santé mentale.

Une option consiste à externaliser tous les aspects de la gestion de votre propriété à une ou plusieurs sociétés tierces, une conciergerie Airbnb. Le coût typique d’une gestion de bout en bout est de 20 % du total des réservations.

Vous pouvez suivre ce guide et Eldorado Immobilier pour gérer votre propriété plus efficacement qu’un gestionnaire immobilier traditionnel…

Louez votre logement comme un pro et conservez le cash flox…

Parce que finalement, qu’est-ce qu’une conciergerie bnb à part un système d’automatisation simple de location courte durée poussé à grande échelle ?

A vous de peser les avantages et inconvénients… et voir si passer par une conciergerie bnb est un bon plan pour vous ou pas.

Pour vous aider, nous avons créé un simulateur d’étude de marché parfait, basé sur le Big Data : “Estimez mes revenus de la location que je loue ou que je vais mettre en location airbnb”.
Vous verrez si les revenus générés par votre activité sont à la hauteur de ce qu’ils pourraient être, et combien vous pourriez gagner réellement en revenus locatifs si vous vous lanciez.

Vous saurez également à quel taux d’occupation vous pouvez prétendre.

Questions souvent posées sur les conciergeries Airbnb ?

✨Pourquoi une conciergerie Airbnb ?

Pour se faciliter le quotidien. Mais vous avez d’autres options moins onéreuses à votre disposition.
Découvrez ce qu’est une conciergerie airbnb, ses avantages et inconvénients dans cet article complet et intéressant.
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✨Comment ouvrir une conciergerie Airbnb ?

Tout propriétaire se pose la question à un moment ou un autre…
Voici un article complet avec ce que vous devez savoir en 5 étapes pour créer une conciergerie.

✨Combien puis je gagner en louant ma résidence secondaire?

Essayez le simulateur de rentabilité basé sur le Big Data pour savoir vraiment combien vous allez pouvoir gagner.
ce que vous devez savoir à la fin de l’article.
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✨Pour qui une conciergerie Airbnb ?

Principalement pour les propriétaires qui n’ont pas l’envie ou le temps de mettre en place leur propre système d’automatisation.
Découvrez comment faire simplement dans cet article.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 commentaires

  1. Bonjour
    Avec la crise actuelle et la diminution des biens en location courte durée (propriétaires préférant basculer sur de la longue durée), pensez vous que la création d’une conciergerie est toujours une opportunité de générer un revenu complémentaire en 2020 ?
    Bonne fin de journée

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