LMP : Le Top de la Défiscalisation ? (IFI, Plus-Value, Succession…)

Si vous êtes un particulier générant des revenus importants de vos locations meublées.

Vous pouvez songer à opter pour le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

En effet, vous allez pouvoir bénéficier de nombreux avantages fiscaux pour vous constituer un patrimoine solide et pérenne :

  • Déduction de charges sociales,
  • exonération de l’IFI,
  • récupération de la TVA,
  • facilitation de la succession…

Le statut LMP vous offre des avantages fiscaux réellement considérables que nous allons détailler, y compris pour ses inconvénients…

C’est Quoi Vraiment le statut LMP ?

Statut LMP
Le statut LMP est souvent décrit, souvent à tord !

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est un statut, mais aussi dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permettra de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

En tant que propriétaire bailleur, il vous est possible de louer un bien immobilier meublé, ce qui équivaut au mix entre une activité commerciale et une activité civile.

En effet, les loyers perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC).

Pourquoi opter pour le statut LMP ?

Déduction des charges et de l’amortissement du revenu global

Déduction des charges et de l’amortissement du revenu global
L’amortissement est un élément particulièrement intéressant sur le plan fiscal

Le premier gros avantage du statut LMP au niveau fiscal, c’est que vous pourrez déduire toutes les charges liées à votre investissement (au niveau des intérêts, des amortissements ou encore des taxes de votre revenu global et cela, sans aucun plafond).

En effet, les charges que vous pouvez déduire sont nombreuses :

  • Les charges locatives et qui sont liées à la propriété- copropriété (par exemple la taxe d’habitation)
  • Les frais d’étude, ou encore les frais de conseil et d’ingénierie qui peuvent être liés au montage de l’opération
  • Les frais de gestion
  • Les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance
  • Les charges relevant du statut de LMP (comme les cotisations vieillesse ou encore les allocations familiales)
  • Les dépenses d’entretien et de réparation

Amortissement LMNP et LMP en meublé au réel : 17 Astuces (facile à utiliser)

Le cas particulier et quasi magique de l’amortissement

La défiscalisation du statut LMP vous permet également de pouvoir bénéficier d’une forte réduction d’impôt.

En effet, dans les charges déductibles, il vous sera possible d’inclure les amortissements de la valeur de votre bien en procédant de la manière qui suit :

  • Concernant un amortissement linéaire sur la durée normale de l’utilisation de votre bien
    • 5 à 7 ans pour tout ce qui concerne le mobilier et les équipements
    • 20 à 40 ans pour l’immobilier (sur le HT si la TVA peut être récupérée)

Il est important de savoir que l’amortissement ne peut pas faire augmenter le déficit.

Effectivement, il ne peut être pris en compte que dans le but de faire diminuer votre bénéfice ou afin de le ramener à zéro.

En revanche, l’amortissement excédentaire peut être reporté sur un bénéfice à venir, sans aucune limitation de durée.

Concrètement cela signifie que :

  • Durant les premières années, les charges seront toujours supérieures au loyer (à cause des intérêts) et seront donc suffisantes pour créer un déficit
  • Il ne vous sera pas possible de vous servir de votre amortissement afin d’augmenter votre déficit
  • Or, au bout de quelques années, lorsque vos intérêts seront plus bas, vos charges déductibles vont diminuer ce, qui vous permettra petit à petit de commencer à créer un bénéfice
  • Vous pourrez alors utiliser les amortissements afin de diminuer le bénéfice engendré, voire même, pour pouvoir le ramener à zéro

De plus, vous n’aurez aucun impôt sur des plus-values après 5 ans, si vous respectez les conditions suivantes :

  • Avoir le statut LMP depuis plus de 5 ans
  • Pour un bien vendu qui a été acquis il y a moins de 5 ans ou plus
  • Si les loyers de la dernière année d’imposition n’ont pas excédé 90 000€
  • Et Si la taxation partielle se situe entre 90 000 € et 126 000 €

Puis si vous ne réunissez pas ces conditions, vous devrez donc payer un impôt sur vos plus-values, à savoir :

  • Si le bien a été acquis il y a moins de deux ans (car alors taxable à l’impôt sur le revenu)
  • Et Si le bien a été acquis il y a plus de deux ans et que le bénéfice réalisé est une plus-value à court terme et à hauteur du montant des différents amortissements qui ont été déduits des bénéfices. Ou encore, si l’excédent est une plus-value sur du long terme et qui est taxable à 30% sur tous les prélèvements sociaux 

Location saisonnière et impôt : comment déclarervos revenus?BIC forfait ou réel?

La TVA peut être récupérable (cas très précis)

Avec le statut de Loueur Meublé Professionnel, il vous sera aussi possible de récupérer la TVA, si la situation le permet.

Les conditions sont les suivantes :

  • Si vous avez payé une TVA à l’achat de votre bien
  • Si la location meublée est louée HT, ce qui ne vous permet pas de récupérer la TVA

Car oui, avec la location meublée, dans certains cas, vous louez votre bien immobilier avec une TVA, qu’il vous sera alors possible de récupérer.

Il s’agit de situations où vous avez investi dans de l’immobilier géré, qui comprend non seulement l’hébergement, mais aussi d’autres services en plus, comme :

  • Pour une résidence étudiante
  • Pour une résidence hôtelière ou un village de vacances
  • Pour une résidence pour personnes âgées (EHPAD)

C’est d’ailleurs souvent pour cette raison que les programmes proposés en LMP clé en main sont des programmes de type résidence et incluant différents services.

Cela offre un avantage fiscal réellement conséquent.

Mais lorsque vous faites le calcul intégral, un investissement locatif dans l’ancien, et en direct sera toujours plus rentable que de passer par un intermédiaire, mais avec un avantage au niveau de la TVA.

Pour aller plus loin sur le sujet de la TVA :

TVA sur loyer : Ce que vous devez savoir (expliqué simplement)

Exonération de différentes taxes

Comme pour tout achat immobilier, la taxe foncière sera exonérée si vous avez acheté un bien neuf, et ce durant deux ans (en fonction de la commune où se situe le bien).

Surtout, en tant que propriétaire d’une location meublée, que ce soit en courte durée ou à l’année, vous n’aurez aucune taxe d’habitation à payer, sauf si vous utilisez votre bien à titre personnel.

Par contre, le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et LMP (loueur en meublé professionnel), permet pour l’administration fiscale d’assimiler de facto votre activité à celle d’une société, et à ce titre, vous serez soumis à la cotisation foncière des entreprises, ou CFE (d’ailleurs, vous obtenez un numéro de SIRET lorsque vous déclarez votre activité par le biais du formulaire P0i)

Sauf si la location meublée fait partie intégrante de votre logement principal.

Mais, vous serez également soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises-CVAE, si votre chiffre d’affaires HT est supérieur à 500 000 euros annuels.

Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt Sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Fort heureusement, les biens  professionnels continuent à bénéficier de l’exonération de l’IFI, tout comme cela été le cas avec l’ISF.

Et cela tombe bien pour vous, en tant que propriétaire d’une location meublée, étant donné que le statut LMP équivaut à une activité commerciale et qu’elle représente votre activité principale.

Attention cependant, les recettes annuelles devront être supérieures à 23.000 euros et devront absolument compter pour plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Mais ce sont les conditions pour intégrer le statut LMP de loueur en meublé professionnel, de toutes façons.

Des droits de succession allégés

Avec le statut LMP, vous bénéficierez d’un régime fiscal réellement favorable en matière de succession.

Les droits de succession sont en effet allégés puisqu’ils sont étalés dans le temps.

Mais ce n’est pas tout, ils peuvent également être déduits du revenu imposable de vos héritiers s’ils gardent le statut de Loueur Meublé Professionnel.

De plus, un abattement de 75% peut être obtenu sur les droits de succession, si le logement meublé a été conservé pendant au moins 6 ans et a été exploité pendant au moins 5 ans.

Comparaison entre statut LMNP et statut LMP

Grâce à cette étude complète réalisée par Eldorado Immobilier et partagée par plusieurs grands médias nationaux, vous pourrez voir très rapidement le statut le plus avantageux pour vous.

Voici le lien vers l’article : LMNP ou LMP : lequel vous fera payer le moins d’impôts ?



Qu’en pensez vous ?

Etes vous séduit par le statut LMP ? Avez vous choisi un autre statut ?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous :

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

7 commentaires

    • Dans le cas du LMNP également, mais si et seulement si vous n’avez pas bien fait vos devoirs avec l’amortissement et les déductions de charges 😉

  1. bonjour
    concernant l’exonération IFI, ne faut il pas avoir un résultat positif pour en bénéficier ?
    cdt

  2. Bonjour,
    Merci pour cet article. Le problème du statut LMP me semble être surtout la taxation de la PV court terme (amortissement) à la sortie. Plus la durée de détention sera longue, plus la taxation sera forte avec le jeu des amortissements. Dans certains cas, la récente peut être une vraie punition en anéantissant des années de cashflow obtenu dans la sueur… l’exonération de la PV long terme est intéressante mais encore faut t’il que le prix de l’immobilier ait augmenté de manière significative, ce qui est loin d’être le cas dans tous les secteurs

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