Location saisonnière et impôt : Comment déclarer vos revenus ? BIC forfait ou réel ?

Les revenus d’une location saisonnière sont soumis à l’impôt catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Devez vous choisir le forfait ou le réel ? Voici ce que vous devez savoir

Vous avez une location saisonnière ou un projet d’investissement locatif et vous vous demandez comment se passe la déclaration de revenus auprès du centre des impôts des entreprises.

La fiscalité de la location saisonnière en 2020 est toujours très avantageuse à condition de savoir exploiter son potentiel. Et cela est valable tout autant pour la location meublée non professionnelle que pour la location meublée professionnelle.

Sachez que toutes les locations saisonnières sont soumises à un régime fiscal unique : la location meublée.

Que vous mettiez en location votre résidence principale ou votre résidence secondaire, en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou encore en Loueur Meublé Non Professionnel. (LMNP).

Que vous possédiez un gîte rural, une chambre d’hôte, un city break, un appartement, une villa ou une patate… c’est la même chose pour votre imposition.

Dans cet article, nous allons vous donner toutes les informations dont vous  aurez besoin sur la déclaration des revenus en rapport avec votre location saisonnière.

Lorsque vous vous lancez sérieusement dans la location meublée, prenez  tous les renseignements dont vous pensez avoir besoin et posez-vous les bonnes questions :

  • Sachez-vous entourer et faire les bons choix fiscaux pour votre location meublée :
  • Envisagez une déclaration au réel
  • Pensez à un classement en meublé de tourisme
  • Prenez un expert comptable
  • Adhérez à un CGA pour obtenir les réductions d’impôts

La déclaration des revenus locatifs auprès du centre des impôts

Tous les revenus de location saisonnière type Airbnb doivent-ils être déclarés ?

Dès lors que vous mettez votre bien immobilier en location saisonnière, vous devez impérativement déclarer les revenus générés au fisc même si la location n’a duré que quelques jours. 

Ainsi les revenus sous forme de loyers que vous percevez de votre location meublée en tant que loueur en meublé LMNP ou LMP sous à déclarer dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sous soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

D’une manière générale, le code des impôts est limpide à ce sujet : tout revenu doit être déclaré.

Tout comme pour les locations de longues durées, votre déclaration de revenus pour votre gîte, appartement, maison ou patate, se fera dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la section des revenus fonciers.

C’est peut-être contre intuitif, mais c’est ainsi.

déclaration de revenus
Tous revenus locatifs doivent être déclarés en tant que loueur

C’est d’ailleurs sur cette base que les municipalités anti Airbnb fondent la réglementation demandant un changement de destination pour des biens immobiliers à vocation de logement qui ne peuvent plus, selon elles, être loués en courte durée car cette activité relève du commerce.

Si vous cherchez les bases réglementaires complètes je vous mets le lien vers la rubrique dédiée du site impot.gouv.fr location saisonnière, ici, et vers le site service public, ici.

De quel taux d’imposition et abattement votre location saisonnière peut bénéficier ?

Vous pouvez effectuer cette déclaration de revenus locatifs de trois façons. 

En effet, on distingue trois types de régimes de déclaration de revenus issus de votre location type Airbnb, auxquels vous pouvez vous affilier si vous remplissez les conditions.

  • Le régime forfaitaire (50%)
  • Le régime réel (y compris avec les amortissements))
  • L’abattement forfaitaire pour meublé de tourisme (71%) (anciennement pour un gîte rural)

Selon le montant du chiffre d’affaires que vous réalisez à l’année et comment vous souhaitez gérer votre activité, vous pourrez opter entre ces deux options.

Mais vous pouvez choisir le régime de déclaration au réel, même si vous bénéficiez de la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire.

Dans quels cas un propriétaire n’est pas tenu de déclarer ses revenus locatifs issus de la location courte durée ?

À savoir qu’il existe toutefois une exception : la fiscalité d’une location saisonnière dans votre résidence principale.

Vous ne serez pas soumis à imposition, ni même déclaration si :

  • C’est votre résidence principale que vous mettez en location saisonnière et que les revenus de location que vous générez par an n’excède pas un plafond défini par mètre carré (Pour Paris par exemple il est de 180 euros par mètre carré)
  • Vous êtes dans la location de chambres d’hôtes et que votre revenu annuel est inférieur ou égal à 760 euros

Pour aller plus loin découvrez ce que vous devez savoir sur la réglementation de la location meublée saisonnière, avec ce guide complet.

Comment se passe la déclaration à partir d’un régime forfaitaire ?

Ce que vous devez savoir sur le régime micro BIC et l’abattement pour meublé de tourisme

Le régime forfaitaire, appelé également régime « micro BIC» est le régime par défaut pour la fiscalité des locations saisonnières type airbnb, et est accessible aux locations saisonnières qui perçoivent un loyer total annuel inférieur ou égal à un montant de 32 900 euros.

Notez que même si vous relevez de cette catégorie, elle n’est pas obligatoire mais optionnelle.

déclaration des revenus locatifs
Pour le régime micro BIC, il est possible de faire en ligne la déclaration de revenus

Ce régime micro BIC était initialement destiné aux particuliers réalisant de petites activités de location meublée à l’année, puis s’est appliqué de fait aux locations saisonnières. 

Pour la déclaration de ces revenus en micro BIC, qui ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50% il n’est pas nécessaire de faire appel à un cabinet d’expertise comptable. Vous pouvez vous même remplir la déclaration de revenus via le formulaire 2042 C PRO.

Il lui suffira de retirer le formulaire 2042 C PRO auprès de son centre fiscal et d’effectuer sa déclaration.

Vous pouvez également télécharger le formulaire ici :

S’il s’agit d’une location saisonnière dite « classique » :

  • Vous devrez vous référer à la case 5ND
  • tandis que pour un meublé de tourisme dit « classé », la déclaration se fera dans la case 5NG.

Bien entendu, vous vous doutez que si c’est facile et attrayant, mais proposé par l’administration fiscale elle-même, ce n’est pas forcément intéressant pour le contribuable propriétaire bailleur que vous êtes.

Regardons cela un peu plus dans le détail.

Quelle est la fiscalité appliquée pour le régime forfaitaire ?

Lorsque vous allez vous acquitter de vos impôts, le régime forfaitaire vous permet d’avoir un abattement de 50% sur les recettes totales que vous avez réalisé durant l’année.

Pour faire plus simple, cela signifie que  les 50% des loyers et des charges que vous avez perçus durant cette année fiscale seront incorporés à la somme totale de vos revenus non soumis à une imposition.

Le montant de ce que vous devrez payer aux impôts sera calculé à partir du reste de vos revenus.

N’oubliez pas non plus qu’au-delà de 23 000 € de revenus locatifs en meublé, vous êtes redevables aux cotisations sociales du système SSI ou Système Social des Indépendants, à un taux de 27%.

Vous pouvez donc vous retrouver dans une situation d’imposition extrêmement lourde.

D’où l’intérêt majeur d’avoir le moins de loyers imposables possibles.

Comment pouvez-vous bénéficier de l’abattement de 71% pour meublé de tourisme ?

En faisant classer votre location saisonnière type Airbnb en meublé de tourisme par un organisme certifié par Atout France, vous bénéficiez à la fois d’un abattement forfaitaire de 71% sur vos revenus, mais aussi une minoration de la taxe de séjour (régimes déclaratoires).

Si vos recettes sont inférieures à 82 200€ annuels.

En acquérant ce classement en meublé de tourisme, même avec une petite et unique étoile, et que vos recettes annuelles n’excèdent pas 82 200 euros, le régime forfaitaire pourrait être intéressant pour vous, car il pourra vous faire jouir d’un abattement de 71%.

Régime micro BIC
Le régime micro BIC est le régime fiscal appliqué par défaut

C’est toujours mieux que l’abattement de 50% qu’un hôte peut obtenir via le régime micro BIC qui est le régime fiscal de base appliqué par défaut.

Notez que cela est valable que vous soyez en location meublée non professionnelle LMNP ou en LMP loueur en meublé professionnel.

Autre remarque, vous échappez ainsi à la taxe de séjour « flottante » pour les meublés non classés, qui va de 1 à 5% du montant de la réservation.

Dans le d’une location saisonnière classée « meublé de tourisme », le montant de la taxe de séjour est fixe et encadré, ce qui est beaucoup plus intéressant.

Qu’avez-vous à gagner en impôt en déclarant vos revenus locatifs au régime réel ?

Une fois que vous dépassez les plafonds exigés pour être éligibles à un régime forfaitaire, vous serez automatiquement soumis au régime réel.

Toutefois, même étant en dessous du seuil, vous pouvez également faire la demande d’être régi au régime réel.

Il faut savoir que ce régime est bien plus complexe qu’un régime forfaitaire, mais il permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux majeurs.

À savoir que vous devez impérativement tenir une comptabilité et probablement faire appel au service d’un expert-comptable pour la tenue de votre liasse fiscale. 

Mais vous allez voir que c’est presque gratuit…

Quelle est la fiscalité appliquée pour le régime réel ?

Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes annuelles, la totalité des frais et des charges déductibles relatives à votre activité que vous avez supportés tout au long de l’année. Vous pouvez également déduire l’amortissement de votre location meublée, ce qui est extrêmement intéressant.

En l’occurrence, cela inclut :

  • Les charges en rapport avec votre résidence et son entretien (électricité, chauffage, etc.)
  • Les charges de  propriété et de gestion (amortissement, taxes locales, frais financiers, réparations de grande envergure, etc.)

Mais aussi l’amortissement des murs et autres équipements (en fait tout sauf le foncier).

Ainsi, les deux intérêts majeurs de la déclaration d’impôts au réel en location meublée est :

  • La prise en compte des charges déductibles en location meublée non professionnelle ou professionnelle 
  • L’intégration des amortissements

Pour aller plus loin, découvrez le guide complet de tout ce que vous devez savoir sur l’amortissement LMNP et LMP (mais que vous ne maîtrisez pas)

Comment passer du régime forfaitaire au régime réel pour votre déclaration de revenus ?

Si vous souhaitez être affilié au régime réel, mais que vous êtes éligible au régime forfaitaire, vous devez adresser une demande par courrier au centre des impôts, ou SIE, duquel vous dépendez. 

Cette demande doit être effectuée avant le 1er février de l’année fiscale et est valable pour une durée de deux ans.

À savoir que vous serez également reconduit tacitement à ce régime de déclaration au réel de vos revenus des locations saisonnières sauf si vous faites une nouvelle demande de changement pour revenir à un système forfaitaire :  micro BIC ou abattement de 71%.

Dans quels cas dois-je des cotisations sociales pour ma location meublée louée en courte durée ?

Les loueurs en meublé  non professionnels et les loueurs en meublé professionnels sont redevables de cotisations sociales lorsque les recettes locatives dépassent 23 000€ /an.

Il s’agit d’un forfait de base autour de 900€ si le bénéfice fiscal est nul et sinon un taux de 6 à 27% est appliqué.

Nos conseils pour faciliter vos déclarations de revenus locatifs en meublé

La déclaration des revenus auprès du service des impôts peut être une épreuve, surtout si vous optez pour le régime réel, ce que nous vous conseillons pourtant vivement.

Pour vous faciliter la tâche, nous avons réuni quelques conseils pour vous. 

Ayez un temps de réflexion avant de choisir un régime

Les avantages du régime de déclaration au réel peuvent être tentants. 

En effet, vous allez retirer plusieurs bénéfices en étant sur ce régime. Il est toutefois complexe et comme nous l’avons évoqué nécessite souvent les conseils d’un expert-comptable. 

Faites des calculs prévisionnels sur au moins deux ans pour voir si ce régime vous sera réellement bénéfique sur le long terme ou non.

déclaration de revenus auprès d'un régime réel
Pour le régime réel, il est necessaire de faire une déclaration spéciale de revenus

Dans le cas contraire, si vous ne dépassez pas les plafonds autorisés, privilégiez un régime forfaitaire, de préférence bien sûr en faisant classer votre meublé de tourisme qu’il bénéficie de l’abattement de 71%.

Dans la très grande majorité des cas d’un investissement locatif, ce sera le régime au réel qui sera plus avantageux.

Mais lorsque vous ne renouvelez pas les investissements et n’avez plus de crédits ou travaux à  rembourser, l’abattement pour meublé de tourisme peut être la meilleur option fiscale.

Vous pouvez tester différentes hypothèses avec le simulateur Eldorado Immobilier.

Vous avez choisir le réel : adhérez à un CGA

Un Centre de Gestion Agréé est une association de loi 1901 composée de personnes physiques et d’expert-comptable et qui apporte un soutien dans la gestion de la comptabilité des PME et les problèmes financiers auxquels elles font face.

Avec votre qualité de loueur en meublé non professionnel, ou de loueur en meublé professionnel, vous pouvez également faire appel à leur service. 

Non seulement votre comptabilité sera tenue par des professionnels, ce qui diminue notoirement le risque de contrôle fiscal (par ce que votre comptabilité est certifiée) mais vous bénéficierez d’autres avantages fiscaux aux premiers rangs desquels :

  • Une réduction d’impôts des 2/3 du montant des honoraires de votre expert-comptable avec un plafond de 915€
  • Vous échappez à la majoration de 25% de l’imposition de vos bénéfices locatifs (si vous avez tout de même des bénéfices fiscaux après prise en compte des amortissements et de toutes les charges)

Vous allez maintenant ouvrir votre location saisonnière, voici cinq astuces peu chères, mais efficaces pour un bel accueil.

Conclusion et question aux lecteurs

Comme vous vous en doutez ☺, la location saisonnière tout comme toutes autres activités nécessite une déclaration des revenus auprès des impôts. 

Depuis qu’elle connaît un boom exponentiel sur le territoire français, l’Etat ne cesse d’ailleurs de renforcer les législations qui l’encadrent tant sur le plan administratif que sur le plan fiscal.

Lorsque vous vous lancez sérieusement dans la location meublée, prenez  tous les renseignements dont vous pensez avoir besoin et posez-vous les bonnes questions :

  • Sachez-vous entourer et faire les bons choix fiscaux pour votre location meublée :
  • Envisagez une déclaration au réel
  • Pensez à un classement en meublé de tourisme
  • Prenez un expert comptable
  • Adhérez à un CGA pour obtenir les réductions d’impôts

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 commentaires

  1. Merci Dugoujon pour cette précision ! Ça m’a bien rendu service pour ma déclaration.

  2. Bonjour Pierre,
    Vous dîtes “Les loueurs en meublé non professionnels et les loueurs en meublé professionnels sont redevables de cotisations sociales lorsque les recettes locatives dépassent 23 000€ /an.” mais malheureusement CSG et RDS (souvent nommées cotisations sociales) sont redevables dès le premier euro de bénéfice. Pourriez-vous expliciter le taux de 6 à 27% svp?
    Cdlt.

  3. Bonjour, mon mari et moi sommes retraités. Nous avons deux chambres d’hôtes, Nous déclarons en microbic non professionnel dans les cases “chambres d’hôtes-meublés de tourisme”. C’est possible de ne pas cotiser aux charges sociales uniquement si c’est une activité complémentaire et de ne pas dépasser en gain cette activité principale. Sinon si c’est l’activité principale, au 1er centime, il faut cotiser comme auto-entrepreneur. Si on ne dépasse pas les revenus retraite ou activité complémentaire où on est déjà couverts par la sécu, on déclare directement sur la 2042 à condition de ne pas dépasser dans les 5200 euros (je n’ai pas le chiffre exact en tête à contrôler) après l’abattement de 71 %. Sinon il faut cotiser au RSI ou à l’Urssaf, c’est obligatoire au premier centime d’être couvert par la sécu si c’est activité principale. Les meubles de tourisme je ne sais pas. C’est peut-être pas considéré comme activité complémentaire ni activité principale??? Vous ne devez pas avoir beaucoup de petits retraités ou de petites activités complémentaires de location saisonnière chez vos abonnés pour n’avoir jamais aborder cette particularité.
    Bonne journée

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.