Remplir une déclaration de revenus peut vite se transformer en une corvée administrative pour la majorité des personnes exerçant une activité de location.

Nous vous donnons ci-dessous une grille de lecture visant à faciliter cette tâche, et quelques conseils pour mieux l’optimiser.

Quels formulaires remplir ?

Il existe de nombreux formulaires complémentaires à la déclaration de revenus.

Pour mieux s’y retrouver, vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des formulaires à renseigner selon le type de location :

Location non meublée	Location meublée
Formulaire 2042 / 2044 (revenus fonciers) Formulaire 2044-SPE (logements neufs) Formulaire 2042-C (plus-values)	Formulaire 2042-C-Pro Formulaire 2031 (Liasse fiscale pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu en BIC) Formulaire 2042-C (plus-values)

Revenus fonciers de locations non meublées

Les revenus de vos locations non meublées sont à intégrer dans votre déclaration de revenus annuelle, au sein du formulaire 2042.

Ainsi la section 4 de ce présent formulaire dispose des éléments nécessaires au calcul de votre résultat de revenus fonciers.

Selon votre situation, cette section devra être complétée d’autres formulaires :

Régime / Situation	Conditions	Éléments à renseigner
Régime microfoncier	– Revenus issus de locations non meublées et inférieurs à 15 000 € sur une année pour l’ensemble du foyer fiscal ; – Locations d’immeubles ne bénéficiant pas de régimes spéciaux (cf. dernier régime)	Formulaire 2042 – Case 4BE
Régime réel	– Revenus issus de locations non meublées et supérieurs à 15 000 € sur une année pour l’ensemble du foyer fiscal ; OU si vous optez pour le régime réel : ce choix est fait pour une durée de 3 ans, tacitement reconduit ; – Locations d’immeubles ne bénéficiant pas de régimes spéciaux (cf. dernier régime).	Formulaire 2044 Formulaire 2042 – Cases 4BA à 4BD
Location d’immeubles neufs ou classés	– Revenus issus de logements neufs ou assimilés avec dispositifs d’amortissement ; – Revenus provenant d’immeubles classés monuments historiques.	Formulaire 2044-SPE Formulaire 2042 – Case 4BZ

Régime microfoncier :

Si vous êtes éligible au régime microfoncier et souhaitez bénéficier de cette facilité de traitement, il vous suffit d’inscrire la somme des revenus perçus au titre de l’année écoulée dans la case 4BE. 

Le montant des revenus à reporter est brut, charges comprises. L’administration fiscale procèdera par la suite à un abattement forfaitaire de 30% sur ce montant.

Régime réel / locations immeubles neufs :

Dans ces deux régimes, il vous incombe de reporter sur les formulaires adéquats les informations relatives aux revenus générés par votre :

• activité de location,
• les dépenses déductibles,
• les intérêts d’emprunt…

Et ce afin de calculer si votre résultat foncier est bénéficiaire ou déficitaire.

Le résultat final sera à reporter en case 4BA du formulaire 2042 en cas de bénéfice, et en case 4BB dudit formulaire en cas de déficit (part de déficit imputable à l’année écoulée).

Recettes

Il vous incombe d’identifier ici la somme des recettes brutes générées par vos locations non meublées.

Ces recettes sont à déclarer hors taxes si vous êtes assujetti à la TVA, et doivent également intégrer toutes recettes exceptionnelles.

Le dépôt de garantie n’est toutefois pas à inclure, sauf s’il a servi à financer des charges normalement payées par le locataire, à compenser des loyers impayés ou encore à remettre en état le bien loué suite à un départ.

Charges

Le régime réel permet de déduire certaines dépenses des revenus fonciers, il vous incombe donc de reporter leurs montants annuels dans les cases correspondantes des formulaires :

• Frais administratif et de gestion : ces dépenses couvrent l’intégralité des rémunérations et salaires des gardiens, concierges, la rémunération de personnes tiers (gérants, comptables, administration, agence de location…), les frais engagés pour des procédures de règlement de différend ;
• Autres dépenses : afin de couvrir des dépenses de fonctionnement telles que la correspondance, le téléphone, un montant forfaitaire de 20€ peut être appliqué ;
• Primes d’assurance ;
• Dépenses d’entretien, de réparation : ces dépenses ne couvrent pas les dépenses engagées pour un projet de construction ou d’agrandissement.
• Charges du locataire non récupérées au 31/12 de l’année considérée et non couvertes par le dépôt de garantie ;
• Impôts locaux exception faite de la taxe des ordures ménagères qui incombe de par les règlements en vigueur au locataire ; 
• Provisions pour charges de copropriétés ;
• Intérêts d’emprunts bancaires.

Doivent également être déduits les réductions et crédits d’impôts ouverts par les dispositifs d’exemption en vigueur.

Ces déductions viennent en complément des dépenses listées ci-dessus.

Dispositifs d’exemption :  Robien classique ZRR / Robien recentré ZRR / Scellier ZRR Besson ancien Borloo neuf / Scellier Borloo ancien / Cosse Chaque dispositif dispose de ses propres conditions d’éligibilité et taux déduction. Il vous est donc conseillé de vous référer aux règles applicables au dispositif qui vous concerne.

Revenus fonciers de locations meublées

Que vous ayez le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous serez tenu de renseigner le formulaire 2042-C-Pro en complément du formulaire 2042 si vous avez fait le choix d’un assujettissement de votre activité à l’impôt sur le revenu (IR).

Ce formulaire permet de calculer votre résultat pour vos activités de locations de meublés.

Les champs à renseigner diffèrent selon votre situation :

Le Versement Libératoire de l’IR en Micro-Entreprise :

En faisant le choix du versement libératoire de l’IR, un prélèvement est effectué chaque mois ou chaque trimestre sur vos revenus déclarés. Ainsi il vous incombe sur le formulaire 2042-C-PRO d’indiquer en case 5TB ou 5UB le montant total brut (charges comprises) des loyers et revenus générés par votre activité de location.

Un abattement forfaitaire de 50% sera automatiquement calculé sur ces revenus afin d’obtenir le résultat fiscal de votre activité de location.

En n’ayant pas opté pour le versement libératoire de l’IR, vous êtes soumis au régime micro-BIC sans versement libératoire. A ce titre il vous incombe de déclarer le montant total des loyers et revenus générés par votre activité de location :

• En cas d’activité exercée à titre professionnelle (LMP) : aux cases 5 KP / 5MP / 5LP du formulaire 2042-C-PRO ;
• En cas d’activité exercée à titre non professionnelle mais dont les prélèvements sociaux sont couverts par des organismes de sécurité sociale : aux cases 5NW / 5OW / 5PW et suivants si vos meublés appartiennent aux meublés de tourisme ou classés ;
• En cas d’activité exercée à titre non professionnelle et dont les prélèvements sociaux ne sont pas couverts par des organismes de sécurité sociale : aux cases 5ND / 5OD / 5PD et suivants si vos meublés appartiennent aux meublés de tourisme ou classés.

Régime LMNP (au réel) :

Si vous dépassez les seuils réglementaires du régime de la micro-entreprise ou si vous avez fait le choix d’être imposé au régime réel, les revenus générés par votre activité de location meublée non professionnelle sont à déclarer :

• En cas d’activité soumise aux prélèvement sociaux des organismes de sécurité sociale : aux cases 5NM / 5OM / 5PM si visa d’un organisme agréé ou aux cases 5KM / 5LM / 5MM en l’absence de visa (revenus majorés de 20% après calcul) ;
• En cas d’activité non soumise aux cotisations sociales des organismes de sécurité sociale : aux cases 5NA / 5OA / 5PA si visa d’un organisme agréé ou aux cases 5NK / 5OK / 5PK en l’absence de visa (revenus majorés de 20%).

Les déficits seront quant à eux à renseigner aux cases 5NY à 5YF selon le cas de figure (soumis aux cotisations sociales avec visa ou non), tandis que les déficits des années antérieures et non encore déduits sont à renseigner en cases 5GA à 5GJ.

Enfin, si vous avez opté pour le régime professionnel de la location meublée (LMP), les revenus générés par votre activité sont à déclarer aux cases 5KC / 5LC / 5MC si les cotisations sociales sont versées via un organisme agréé ou aux cases 5KI / 5LI / 5MI en l’absence de visa (revenus majorés de 20% après calcul).

Les déficits seront quant à eux à renseigner aux cases 5KF à 5ML selon le cas de figure (soumis aux cotisations sociales avec visa ou non).

Plus-values immobilières : En cas de plus-values réalisées au cours de l’année, il vous incombe d’indiquer le montant net de la plus-value dans les cases correspondantes à votre situation :  Cases 5KX – 5KR / 5LX – 5LR en cas d’activité professionnelle au régime micro BIC et selon la plus-value réalisée ; Cases 5DK / 5DL et suivantes en cas d’activité professionnelle au régime réel pour les plus-values à court terme, et cases 5KE et suivantes pour les plus-values à long terme ; Formulaire 2042-C en cas d’activité non professionnelle ou professionnelle hors régime micro BIC.

Découvrez dans cet article : Location meublée en indivision : 17 infos essentielles (LMNP et LMP)

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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