La propriété est elle morte avec AirBnB ? 6 changements majeurs dans la location saisonnière

Chronique de l’économie du partage et de l’expérience voyageurs

 

Banalisation de la location saisonnière

 

La différenciation disparaît,

Les marges tombent jusqu’à disparaitre,

et les clients achètent uniquement sur la base du prix, du prix, du prix.

 

location saisonniere banale

L’usage d’une location en courte durée entre particuliers est passée d’un bon plan à la norme
Les exigences des voyageurs ont augmenté en même temps que la demande pour des prix toujours plus faibles
Votre location saisonnière est elle en train de devenir banale?

 

 

C’est un fait indéniable qu’au cours des cinq dernières années, l’ensemble de l’industrie de la location saisonnière a connu le changement révolutionnaire le plus radical depuis son lancement.

 

Pour la première fois dans l’histoire, l’industrie de la location saisonnière occupe le devant de la scène et est au cœur de toutes les préoccupations touristiques pour les voyageurs du monde entier.

 

Et ce, en grande partie grâce aux efforts héroïques d’entreprises comme AirBnB, Abritel, Homelidays, Booking, Tripadvisor

 

Cf ces articles inspirants sur Eldorado Immobilier :

booking.com : comment ne pas payer de commissions sur les réservations? Une astuce de propriétaire

Location Airbnb : le guide complet pour débuter sur Airbnb

C’est quoi Abritel ? Quelle différence entre Abritel et Homelidays ?

Google: le géant endormi de la location de vacances?

 

 

 

Désormais, la majorité des propriétés peuvent être réservées en ligne, très simplement

 

le voyageur est un intermédiaire incontournable, via le système de commentaire, basé sur le système de l’e-commerce,

 

et la plupart des voyageurs considèrent la location saisonnière comme une« première option »

 

cf ce sondage instructif :

Sondage Explosif ! Que font les gens quand ils ont gouté à la location saisonnière entre particuliers type Airbnb ?

 

 

airbnb disruptif location saisonniere

Airbnb a irrémédiablement disrupté la location de vacances classique, il faut maintenant que chaque propriétaire en tire les conséquences

 

 

Il n’y a que les jeunes qui ne s’extasient pas devant l’évolution incroyable de cette nouvelle  version de la location saisonnière.

 

Mais malgré tous ces incroyables étapes évolutionnaires et disruptives dans l’industrie de la location saisonnière, l’offre de base n’a pas changée : la propriété.

 

 

 

 

 

Cependant, pour les plateformes de réservation en ligne, l’offre de base n’est pas la propriété.

Leur offre de base est le service pour aider les voyageurs à trouver, réserver et séjourner dans la propriété qui convient le mieux à leurs besoins.

 

Cet article va révolutionner votre manière de voir les voyageurs:

Votre arme fatale pour cartonner avec votre location courte durée : l’expérience voyageurs

 

 

 

Historiquement, l’offre de base qui faisait la compétitivité d’une plateforme de réservation en ligne  (ou OTA) était son succès relatif (ou son échec) à fournir ces services par rapport à d’autres plateformes de réservation en ligne  dans le même marché.

 

La fidélité des clients était en grande partie gagnée par la perception du client à trouver utiliser les services d’une « grande société fiable» pour les accueillir dans leur séjour, plutôt qu’une société qui pourrait leur offrir le meilleur prix.

 

 

Il n’y a pas longtemps dans notre petit monde de la location saisonnière, cela fonctionnait ainsi :

  • si un voyageur avait eu une bonne expérience avec une plateforme de réservation en ligne,
  • il avait de grandes chances de penser qu’il ne s’était pas fait rouler pour son séjour et 
  • donc allait probablement réserver à nouveau via la même compagnie année après année 

 

Comme c’était facile 😉

 

 

 

Changement 1 : Les plateformes de location en ligne de référence génèrent des profits

 

Toutefois, les nouveaux arrivés sur le marché de la location saisonnière ont rapidement marché sur les platebandes des opérateurs historiques, bien que ceux-ci aient une histoire riche et qu’ils étaient bien établis.

Les récents progrès, la démocratisation des smartphones et d’internet ont fait que les nouveaux arrivants sur le marché ont également apporté une nouvelle réalité : la vulgarisation des locations saisonnières.

 

Les nouveaux sites de référence, rapidement suivis par les anciens, constatent une abondance des annonces en ligne, ce qui les conduisent à  exercer une pression à la baisse sur les prix.

D’autant plus que le nombre d’annonces croît sans cesse, avec de nouvelles annonces tous les jours, immédiatement réservables.

 

Cf ces articles qui vous apprendront beaucoup sur les prix d’une location en courte durée:

Airbnb, Booking : Avez vous intérêt à passer en tarification dynamique ?

Comment fixer le prix de sa location courte durée pour éviter les mauvais locataires ?

Comment ajuster au mieux le tarif de votre location saisonnière?

 

 

baisse prix location saisonniere courte duree

Avec l’amoncellement des offres de location saisonnières, elles se banalisent et l’ajustement ou la sélection se fait par le prix

 

 

La conséquence inéluctable :

  • Comme les sites de référence continuent d’imposer leur domination,
  • et de regrouper un nombre impressionnant d’offres de location dans un seul endroit,
  • les voyageurs sont de moins en moins susceptibles de percevoir la différence entre une propriété et une autre.

 

En ce qui concernent les voyageurs, ils n’achètent pas un service, mais un produit.

Comme la disponibilité du nombre d’annonces continue de croître, la perception de la différence va continuer à diminuer à un rythme incroyable.

 

Cela signifie une et une chose seulement : les propriétaires de location courte durée ne sont plus en concurrence sur le service, ils sont en concurrence sur le « Prix, prix, prix ».

 

Ceci est littéralement le pire scénario pour TOUTE entreprise.

 

Les marchés à bas prix sont toujours ceux où il  est le plus difficile de faire de la marge.
Mais ce n’est pas tout.

Les entreprises prises dans la spirale des prix sont également les entreprises les moins susceptibles de survivre aux changements de marché entraînés par la demande des voyageurs (et dieu sait que cela évolue vite dans la location courte durée.

 

guerre des prix location courte durée

La guerre sur les prix est le pire scénario pour un propriétaire de location en courte durée car il trouvera toujours une annonce qui acceptera de louer moins cher que lui

 

 

Comme HomeAway, AirBnB et d’autres sites majeurs de référence continuent communément de dépenser des milliards sur le développement et l’expansion du marché de la location courte durée, de nouvelles annonces continuent d’arriver en ligne, et les voyageurs réservent de plus en plus des locations saisonnières comme leur premier choix.

Ainsi la quantité de location saisonnières est en train d’augmenter de façon exponentielle.

 

 

 

Changement 2 : la propriété est morte comme nous l’annonçons

 

Catastrophique  est le jour ou  des gestionnaire de propriété ont commencé à rivaliser principalement sur leur offre de base, le service.

 

Pour les annonces :

  • une habitation indépendante,
  • des piles dans les télécommandes,
  • des écrans plats en parfait état de marche,
  • internet opérationnel en haut début,
  • un jacuzzi,
  • une cuisine bien garnie,
  • des touches d’attention,
  • et les divers équipements dont nous parlons ici : 14 équipements,
  • ne sont plus un avantage concurrentiel ;

 

ce sont maintenant les attentes minimales des voyageurs

 

equipement luxe hotel

Ce qui était considéré comme un luxe il y a seulement quelques années est devenu incontournable et n’est même plus remarqué par les voyageurs…

 

Ce qui était autrefois considéré comme un service formidable et réservé à quelques voyageurs privilégiés qui étaient au courant de l’offre extraordinaire connue comme une « location saisonnière » est maintenant une exigence minimum pour une viabilité commerciale d’un appartement basique

 

C’est ce que nous détaillons ici dans un exercice de « location saisonnière fiction »:

Et si le voyage de luxe était l’avenir de la location saisonnière?

Qu’est-ce que le vrai luxe pour une location courte durée du point du vue du voyageur?

 

Simplement, désormais, être excellent au niveau des tâches classiques qui font marcher l’industrie de la location saisonnière

ne suffit plus pour gagner des voyageurs fidèles année après année.

 

Une conscience aigüe du choix apporté par l’importance énorme prise par l’e-commerce génèrent des réservations avec une sensibilité aux prix qui a atteint un niveau historique.

 

Nous voyons cela et nous nous demandons, ce qu’un propriétaire doit faire pour réagir

 

 

 

Changement 3 : Considérez l’exemple d’un simple grain de café rapporté à votre location courte durée

 

 

Un grain de café est l’une des marchandises qui a le moins de valeur dans le monde.

Commercialisé récemment à 0,005 € par kilo, la marchandise est échangée, achetée et vendue purement sur la base du prix.

Pourtant, l’offre économique d’un grain de café est un archétype qui permet de montrer comment un produit commun peut atteindre l’échelon supérieur de la demande des consommateurs.

 

location courte duree cafe

Mais quel peut bien être le lien entre un grain de café et la location saisonnière?

 

Un grain de café, est une marchandise presque sans valeur.

Ce café est au diner ou dans un restaurant comme un service,  est uniquement en concurrence sur le prix, et récolté pour les moins bien nantis.

Ah, mais pour acheter une tasse de café  froid chez  Starbucks par exemple, cela a maintenant un coût, et pas n’importe lequel.

 

Personne ne prétend que Starbucks est en concurrence sur le prix. En fait, c’est l’exact opposé .

 

Avec une expérience perfectionnée du marketing, Starbucks applique un prix dément exclusivement avec l’état d’esprit de

 

« A quel niveau de prix pouvons- nous vendre ? « 

Au lieu de,

 « quel prix bon marché devons- nous appliquer ? ».

 

 

Le prix par tasse est radicalement différent entre le prix d’un café lors d’un dîner et celui dans un Starbucks.

 

Comment Starbucks parvient il à vendre une tasse de café de 3.5 à 6 €, contre seulement 1 € dans un restaurant?

En créant une expérience utilisateur.

 

experience voyageurs location saisonniere

Starbuck’s ou Nespresso ont su transformer un grain de café banal et insignifiant en un produit qui s’arrache et se valorise fortement
reste à décliner cet exemple pour la location saisonnière

 

 

 

 

Changement 4 : L’avenir de la location saisonnière est l’expérience des voyageurs

 

 

Les plus efficaces et pérennes propriétaires de location courte durée dans l’avenir vont être contraints de renoncer à leur titre actuel

 

A la place, ils doivent devenir des Gestionnaires d’expérience.

 

Ils doivent exceller principalement à créer l’opposé de la marchandise :   les seules expériences personnalisées qui élèvent « le séjour » à un niveau supérieur perdureront

 

experience voyage personnalisé airbnb

La personnalisation de chaque séjour de manière à créer une expérience et des souvenirs pour les locataires est la clef pour différencier une location en courte durée qui serait anonyme au milieu d’un flot d’annonces dans un environnement très concurrentiel

 

 

Finis les jours où vous deviez simplement fournir une maison propre et bien entretenue et où vous réglez les problèmes qui peuvent survenir pendant le séjour.

Comme la différenciation continue à disparaître, ceci est l’exigence minimum pour entrer dans la compétition de la location saisonnière.

 

 

Selon nous, l’avenir de l’industrie de la location saisonnière a seulement deux types de propriétaires possibles :

  • Ceux qui rivalisent sur le prix,

  •  et ceux qui rivalisent sur l’expérience.

 

 

Ceux qui rivalisent sur les prix (et leur service par extension) sont des gestionnaires de marchandises

 

Mais les propriétaires de location courte durée qui concourent sur l’expérience sont des gestionnaires de propriétés en quantité limitée qui prennent plaisir à offrir des prestations plus élevées,

des prix plus élevés et vivent avec soulagement les changements de la tendance de l’industrie du tourisme.

 

 

Les gestionnaires qui ne réussissent pas à franchir le cap pour passer de leur état actuel à celui d’expert,  fournisseurs d’expérience sur mesure sont destinés à rivaliser sur les prix.

 

Cela signifie qu’ils seront continuellement battus par le marché, et condamnés à regarder les prix, leurs les marges et leurs les bénéfices qui baissent sans cesse.

 

location saisonniere subir dominer

A quel niveau de la « chaîne alimentaire » de la location saisonnière souhaitez vous vous situer?
Vous voulez subir ou dominer les concurrents?

 

 

Bref, ces propriétaires seront impuissants, et soumis au bon vouloir des plateformes de réservation en ligne et des demandes des voyageurs / consommateurs.

Les propriétaires de location courte durée feront toutefois  le grand saut avec succès,

comprendront à juste titre les besoins de tous les clients à être réceptifs à la même base de référence de la marchandise (la maison propre et bien entretenue),

et le maintien d’une expérience au long de la durée du séjour, qui soit incroyable, unique,

 

Une expérience sur mesure qui ira bien au-delà de fournir un service : cela reviendra pour les propriétaires à créer de précieux souvenirs. 

Ces gestionnaires, ont la possibilité de reprendre le contrôle de leur destin, en n’étant pas constamment ballotés et entraînés les changements de tendance impulsées par les grandes marques dans l’industrie du tourisme

 

 

 

 

Changement 5 : Les évolutions de la location saisonnière sont déjà visibles

 

 

Comme je voyage et parle avec des propriétaires de location courte durée un peu de partout via le blog Eldorado Immobilier, je me trouve inévitablement à tenir régulièrement cette même conversation au sujet des changements de comportements des voyageurs.

 

Les échanges que je peux avoir ressemblent généralement à cela :

 

« Je travaille très dur pour m’assurer que la propriété soit propre, que tout soit opérationnelle et prêt avant l’arrivée des voyageurs  »

 » Pourtant, de plus en plus, nos invités n’ont aucune considération pour l’effort qu’on a fait pour accomplir tout cela ! Tout ce dont ils se soucient c’est de savoir combien ils payent ! « 

 

Telle est la réalité de la location saisonnière : elle est un bien en cours de banalisation (et de nivellement par le bas)

 

Ceci est également la preuve que l’exigence de base  est devenue une attente commune, plutôt qu’un avantage concurrentiel.

Comme les sites en ligne et l’e-commerce renforcent leur pression à la baisse sur le marché, les voyageurs continueront à voir le prix comme le plus grand différentiateur dans leur choix d’une propriété si les gestionnaires continuent seulement à rivaliser sur le service (comme ils l’ ont fait historiquement ).

 

abritel proprietaire ancien

Les propriétaires anciens, classiques sont dans le brouillard et essaient d’en sortir… mais les loups nouveaux arrivants sont là pour prendre la place avec leurs annonces…

 

Ainsi, ils ne tiendront pas compte de la différence de valeur entre une maison de 150 m2 à louée pour 200 € / nuit par rapport à une location de chambre d’hôtel de 50 m2 pour le même prix

 

Il n’est donc pas surprenant, que les propriétaires immobiliers soient ébranlés par les récents changement

 

 

Et voici pourquoi : ces propriétaires sont dans un engouement absolu envers leur plateforme préférées et ne voient, n’envisagent aucune alternative

 

 

Si leur colère est légitime ou non, face aux évolutions qu’imposent ces plateformes, c’est sans importance !

 

La question fondamentale est toujours la même :

  • s’ils continuent à être en compétition au niveau de la marchandise,
  • ils continueront à ne pas avoir de marge de manœuvre face aux les évolutions du marché .

Cela va être une bataille longue et douloureuse vue qu’ils continuent à abandonner leurs bénéfices et leurs marges alors que les sites d’annonces en ligne augmentent la leur et leur font au final perdre leur clientèle.

 

 

 

Changement 6. L’avenir du propriétaire de location saisonnière exige de l’auto-réinvention

 

J’ai déjà abordé longuement la façon réaliste dont les propriétaires de location courte durée peuvent apporter les changements nécessaires et ne pas seulement rivaliser, mais prospérer dans leurs marchés locaux de niche …

 

Comme par exemple ici :

Location de vacances et animaux de compagnie : comment accepter les animaux pour louer plus

Marketing de location saisonnière : ce qu’un propriétaire doit savoir

 

Les marchés qui ont radicalement changé, continueront de changer, et ne reviendront jamais en arrière : le voyageur ne le permettra pas.

 

Cet article vous donnera des perspectives :

légende

La gestion classique de la location saisonnière, est morte et c’est définitif

 

Pour le gestionnaire immobilier actuel, cela peut signifier une complète, absolue, impitoyable remise en question :

 

Quelle offre de base proposer et

comment revoir les les services que nous offrons ?

 

Afin de revenir vers une forte demande et un prix élevé,

le propriétaire de location courte durée doit considérablement augmenter sa compétitivité par des offres économiques sur la variété,

le confort,

la facilité de réservation d’une location avec des sites de référence majeurs.

 

La solution la plus simple est de changer leur façon de se vendre une nuitée aux éventuels voyageurs.

La manière de penser  leur annonce  doit changer.

 

Leur façon de décrire et de commercialiser leur propriété et le séjour qui va avec doit changer.

 

Les titres qu’ils donnent aux membres du personnel doivent changer (pour les grosses structures) :

 

par exemple :

  • adieu «agents de réservation »,
  • bonjour « Directeursd’expérience » !

 

 

C’est couru d’avance que les clients feront des réservations sur mesure, et apprécieront l’expériences de leur hôte.

Nous devons changer le récit du premier contact sur la propriété, lui inventer une légende, et axer l’offre plus sur l’expérience que nous sommes en mesure de créer pour le séjour des invités que ce que peuvent créer les autres.

Ceci, et seulement ceci, sera le nouveau facteur de différenciation pour le futur propriétaire de location courte durée à succès

 

Il y a aura une différence majeure :

  • ceux qui continuent à essayer de rivalisersur leur offre de service,
  • etceux qui rivalisent sur l’expérience qu’ils aident à créer.

 

Dans quelle catégorie de propriétaire serez vous ?

C’est pour aller dans cette voie de l’expérience voyageurs, que nous avons créé le club VIP et le groupe facebook secret des propriétaires qui se bougent

 

Guettez les prochaines inscriptions, ce n’est pas souvent et c’est primordial pour votre activité

Club VIP location courte duree: le programme

 

 

 

 

 

2 Commentaires

  1. Un article de fond très intéressant dans la réflexion qu’il amène sur la façon dont on « vend » son bien en LS.
    L’imagination et la créativité vont faire la différence….avec quelques séances de brainstorming au programme pour sortir du lot !

    • Exact !
      Merci pour votre réflexion intéressante

      Pour vous aider vous pouvez aller voir l’article « 3 manières de creer une legende personnelle pour votre location saisonniere »

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