Investissement Locatif : Toutes les Charges à Prévoir (et 8 coûts cachés)

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Même si les prix de l’immobilier ont grimpé en même temps que les impôts et les exigences des locataires (oui je sais, ça commence à faire un peu beaucoup…), les investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter des biens à louer peuvent toujours faire des affaires, et même d’excellentes affaires.

Et selon l’INSEE, les investissements locatifs ne représentaient que 19 % de toutes les ventes immobilières l’année dernière.

Toutefois, alors que les investissements locatifs sont vraiment attrayants pour devenir rentier ou se créer un complément de retraite avec la promesse d’un cash-flow mensuel en plus d’une plus value à long terme, les investissements locatifs ont un certain nombre de coûts qui sont à la fois visibles et cachés.

Même les dépenses les plus évidentes, comme le crédit immobilier, peuvent réserver quelques surprises.

Avant de commencer à chercher des biens à louer, faites des calculs pour savoir si l’investissement locatif que vous visez sera une aubaine ou un gouffre financier.

Quelles sont les charges pour un investissement locatif ? Les principaux frais à supporter par le propriétaire sont : le crédit, les intérêts, l’apport éventuel, la taxe foncière / CFE, l’assurance PNO, les frais d’entretien courant, charges de copropriété, les fluides, les frais d’agence et les vacances locatives.

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8 frais à prendre en compte pour la rentabilité de votre investissement

cout d'un invetissement locatif
Les frais peuvent mettre en péril votre investismment locatif si vous ne les avez pas provisionnés.

1. Apport, crédit et les intérêts d’emprunt

Cela va et cela vient au gré de la courbe de Friggit, de l’humeur des gouvernements et autres facteurs conjoncturels, les taux d’emprunt pour un investissement locatif demeurent bas.

Les conditions d’emprunt varient également et il n’est pas rare que les banques demandent un minimum de 20 % d’apport et un taux d’intérêt supérieur de 0,75 % à ce qui est classiquement pratiqué en ce moment.

2. Taxe foncière

Selon l’endroit où vous achetez, les taxes foncières peuvent augmenter considérablement le coût de la propriété.

N’oubliez pas de contacter directement les services fiscaux dont votre commune dépend et consultez le registre des délibérations, pour vous assurer que les taxes annoncées sur l’annonce immobilière que vous avez repérée, sont exactes.

Il est également conseillé de vérifier ce qui est compris dans le montant de la taxe foncière fournie par votre agent immobiler.

Par exemple, et typiquement, le montant de la taxe foncière qui vous a été fourni inclut-il l’enlèvement des ordures ménagères ?

3. Assurance habitation

L’assurance PNO (propriétaire non occupant)peut également varier considérablement selon votre région, surtout si votre maison ou votre appartement est situé dans une zone sujette :

  • aux inondations,
  • aux incendies
  • ou à d’autres aléas ou dégradations fréquentes.

Veillez à discuter des tarifs avec un représentant de l’assurance avant de conclure un contrat d’assurance PNO.

Notez qu’une assurance dédiée à la location meublée n’est pas toujours le meilleur ratio qualité/tranquilité/prix.

4. Maintenance – frais d’entretien courant

frais d'un investissement locatif

Nous avons constaté que c’est une bonne règle empirique que de réserver 1 à 2 mois de loyer par appartement ou maison pour couvrir l’entretien et les périodes de vacance locative, en particulier pour les propriétaires qui possèdent peu de propriétés.

Il est bon de prévoir 10 à 15 % du loyer annuel pour l’entretien et la maintenance d’un bien immobilier, en plus de tout dommage causé par le locataire qui devrait être couvert par la caution / dépôt de garantie.

Pour obtenir la valeur maximale de votre propriété lorsque vous voulez la vendre, vous allez devoir la garder en bon état.

5. Charges de copropriété

Certaines copropriétés gérées par des syndics bien installés ont des frais mensuels qui ont tendance à être élevés et à continuer à fortement progresser d’année en année.

Ces charges de copropriété doivent également être inclus dans votre budget.

De plus, si appartement fait partie d’une copropriété, assurez vous que le règlement n’interdit par la location saisonnière via une clause dite d’habitation bourgeoise.

6. Les fluides

Si les charges comme le gaz, l’eau, l’assainissement et l’électricité sont souvent à la charge du locataire, ils viennent amputer le loyer potentiel que vous pouvez obtenir dans l’absolu.

En location meublée, vous pouvez aussi prévoir un forfait.

Si vous prévoyez d’inclure les frais de consommation des fluides dans votre loyer, demandez aux sociétés de services publics une estimation de la consommation mensuelle moyenne.

7. Recherche des locataires

Trouver de bons locataires a également un coût.

Cela passe souvent par une agence immobilière pour s’occuper de votre recherche et cela entraînera un coût supplémentaire qui varie considérablement selon votre ville, en général 1 mois de loyer.

8. La vacance locative

Votre propriété ne sera pas loué 12 mois par an. Vous devez prévoir 2 mois de vacances si possible lors de la fixation des loyers.

Conservez 1 à 2 % de la valeur de la propriété pour que vous parveniez à payer des choses comme les vacances et les réparations

Mais le montant que vous devez conserver dépend en réalité de votre marché.

Il est indéniable qu’il est essentiel de comprendre votre marché pour savoir combien de temps les biens locatifs restent généralement sur la ligne.

Si vous avez calculé ces dépenses et que vous êtes toujours dans le rouge, une propriété à louer peut être un bon investissement.

Établissez un budget précis et surveillez la perception des loyers pour vous assurer que votre bien immobilier est rentable.

6 autres coûts cachés d’un investissement locatif à surveiller de près

investissement locatif
Posséder un bien immobilier à louer vous permet d’obtenir un cash-flow régulier chaque mois, si vous êtes attentif…

Le travail d’un propriétaire n’est pas aussi facile que vous le pensez et vous ne pouvez pas vous attendre à recevoir de l’argent sans maintenir un certain niveau d’entretien.

Cet entretien du bien immobilier concerne :

  • l’état de votre propriété,
  • vos relations avec vos locataires
  • et les lois et décisions de votre ville en matière d’immobilier
  • l’évolution des règlements de copropriété

En outre, la possession d’un bien immobilier à louer entraîne des coûts cachés – mais importants – que tout investisseur immobilier devrait connaître.

Au fil du temps, les coûts cachés d’un investissement locatif sont inévitables, et vous devez être proactif pour les affronter afin de maintenir un cash-flow positif tout au long de la vie de votre investissement locatif.

1. Taxes et assurances

Ces coûts ne baisseront jamais.

Au contraire, il ne feront qu’augmenter avec le temps, parfois avec des variations fortes d’une année sur l’autre.

Vous ne pouvez pas vous soustraire au paiement de ces factures, même si vous êtes confronté à de la vacance locative.

Vos revenus locatifs de votre locataire devraient suffire à couvrir l’augmentation des dépenses, mais ne vous mettez pas trop à l’aise avec cette idée car vos locataires pourraient éventuellement partir avant la fin de leur bail.

2. Frais de conseil juridique et avocats

Vous aurez besoin de bons conseils juridiques au moins une fois dans la vie de votre investissement locatif.

Assurez-vous d’avoir un budget spécialement réservé à cette éventualité.

3. Exigences sans fin des locataires

Posséder un bien immobilier que vous louez, que ce soit en courte ou longue durée, en meublé ou vide, ne se limite pas à la perception d’un loyer.

En tant que propriétaire, vous devez répondre à la demande constante du locataire, de réparer et de maintenir l’état de la propriété.

Cela peut impliquer, entre autres,

  • des problèmes de fuites au niveau du toit,
  • de l’eau chaude,
  • du chauffage,
  • de la plomberie
  • et de l’installation électrique.

Pour atténuer ces problèmes dès le départ, il est judicieux d’investir dans la rénovation de votre logement mis en location afin qu’il soit d’un niveau suffisant dès le départ.

Vous devrez peut-être dépenser davantage pour réparer votre appartement, mais cela vous évitera d’avoir à supporter des frais d’entretien supplémentaires et les recours des locataires sur le long terme.

4. Mauvais locataires

Dans le monde des bisounours (et de certains ministres), les mauvais locataires n’existent pas et vous êtes forcément un propriétaire heureux qui se la coule douce au bord d’une piscine chauffée.

Malheureusement, la réalité n’est pas aussi géniale et vous rencontrerez de mauvaises expériences avec des locataires qui louent votre bien immobilier, que cela vous plaise ou non.

L’astuce pour devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif consiste à apprendre à atténuer les effets de ces mauvaises expériences et à choisir avec discernement les personnes qui loueront votre bien immobilier.

Il va sans dire que les mauvais locataires peuvent jouer un rôle dans l’augmentation de vos dépenses inattendues. Ne soyer pas naïf non plus, si c’est mauvais locataires sont malins, ils peuvent même vous dégommer avec un gros procès.

Pas cool !

Alors pour éviter que cela ne se produise, essayez de maintenir vos locataires heureux et faites de votre mieux pour répondre à toutes leurs exigences.

Soyez également très sélectif au moment de louer et choisir vos locataires. N’oubliez pas :

  • de faire des vérifications d’antécédents (quittances)
  • d’appeler leur employeur
  • d’appeler le précédent propriétaire

5. Travailler avec les mauvaises personnes

Pour réussir dans l’investissement locatif rentable, vous devez vous constituer un solide réseau de personnes (artisans, femmes de ménage, comptable…) qui vous aideront à développer votre activité sur le long terme.

Trouvez des personnes en qui vous pouvez avoir confiance et ne travaillez pas avec ceux qui s’en fichent de votre réussir.

Votre réseau peut faire ou défaire votre rentabilité, surtout si vous louez en saisonnier, alors choisissez-les membres judicieusement.

Construisez un réseau solide avec les bonnes personnes :

Traitez ces personnes comme vos partenaires commerciaux, car l’embauche des mauvaises personnes est le pire coût caché de tous.

6. Une vacance locatif plus importante

L’investissement locatif comporte le risque de vacance locative.

Cela signifie que vous finissez par payer de votre poche votre mensualité de crédit ainsi que tous les autres frais.

Il est important d’avoir un plan de secours lorsque ce cas se présente pour compenser les répercussions négatives de l’absence de locataires.

Il est recommandé de disposer d’un fonds d’urgence pour pouvoir survivre aux vacances sans trop de problèmes.

Personne ne peux plus rigoler en entendant cela… depuis la crise du coronavirus.

Conseils pour réduire les coûts cachés liés à l’investissement locatif

Sous-estimation des revenus et surestimation des dépenses

Vous vous préparerez à une réussite financière à long terme en utilisant des estimations prudentes pour vos revenus locatifs et des estimations haute pour vos dépenses.

Si vous vivez sans salaire à côté, préparez-vous au pire, ayez un fonds d’urgence, et mettez de l’argent de côté pour les coups durs.

Tenez-vous au courant de l’évolution de la réglementation

Suivez l’actualité. Par exemple, la revue de presse Eldorado Immobilier peut vous aider à économiser des milliers d’euros.

Recourir à un Expert Immobilier

Pour éviter des dépenses imprévues, faites inspecter la propriété par un professionnel de l’immobilier (expert immobilier, à ne pas confondre avec un agent immobilier) avant de décider de devenir propriétaire d’un bien locatif.

Références et vérification de la solvabilité d’un locataire

Ne vous précipitez pas pour remplir votre logement juste pour éviter qu’il ne devienne vacant ; effectuez des vérifications d’antécédents et de références.

N’oubliez pas qu’il est moins coûteux de payer les charges d’un logement vacant que de le louer à un mauvais locataire.

Réfléchir au bon type d’assurance.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous devez souscrire une assurance PNO, mais meublée ou vide ? Faites vos calculs…

Fonds de secours.

Disposez d’un fonds d’urgence pour payer les dépenses imprévues qui ne sont pas couvertes par votre assurance.

Adhérez à une association de propriétaires actifs

L’adhésion au Cercle Privé permet de développer vos capacités à louer plus, tout en réduisant vos coûts de gestion, avec le plus souvent un doublement de la rentabilité à la clé.




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A très vite

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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