Lisez Ceci pour Éviter de Choisir un Mauvais Locataires (5 astuces)

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L’actualité fait souvent la part belle aux mauvais bailleurs et autres marchands de sommeil.

Mais, bénéficiant d’un environnement juridique plutôt protecteur, certains locataires savent aussi, bien abuser de la patience de leur propriétaire.

En témoigne, le chiffre hallucinant de plus de 20% de loyers impayés dans certaines villes françaises !

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.

Le succès a été au rendez-vous pour mes annonces.

Je partage tous mes secrets sur Airbnb dans mon livre Best Seller :

Identifier un locataire potentiellement indélicat ?

Issues de notre expérience et des retours d’autres bailleurs, voici les techniques et signes que tout investisseur locatif doit avoir à l’esprit pour identifier un locataire indélicat.

Dans cet article, nous vous présenterons des cas concrets, vécus par des Propriétaires qui nous ont contactés. Seuls, les noms et lieux ont été modifiés.

Maintenant, rentrons dans le vif du sujet.

Ça y est ! Vous avez acheté cet appartement que vous avez visité trois fois et qui donne un taux de rentabilité exceptionnel.

L’ameublement et l’équipement est achevé, la décoration, les petits ou grands travaux. Fier de votre travail, vous avez pris de nombreuses photos pour vous auto-congratuler (ça ne fait pas de mal !).

Il ne vous reste plus qu’à publier votre annonce sur Leboncoin ou autre, afin de trouver votre locataire longue durée.

Sachez que certains propriétaires auront suffisamment anticipé, et auront trouvé leur locataire avant la fin des travaux.

Mais voilà : Comment allez-vous choisir ce fameux locataire ?

• Prendrez-vous le meilleur dossier financier 
• Le candidat qui veut rester longtemps 
• Celui qui veut rester peu de temps, et acceptera un loyer plus élevé 
• La personne qui appelle en premier 

En tout état de cause, la logique rationnelle voudrait que, vous reteniez le premier locataire potentiel, ayant un dossier financier acceptable. Est-ce la solution ?

Oui, non, et pourquoi ? le locataire est un humain, vous aussi, et les mathématiques ne permettent pas à elles seules de choisir le bon locataire.

Vérifiez l’adéquation du locataire avec le logement

Et non, on ne place pas en premier le critère financier. Cela peut paraître surprenant et pourtant…

En imaginant que vous possédez un T2, avec deux pièces annexes de moins de 7 m². Une famille avec deux enfants veut le louer. Vous devez refuser. De même s’ils insistent sur les chèques vacances alors que vous ne les acceptez pas.

En effet, qu’arrivera-t-il si votre locataire est mal intentionné. Et qu’il saisisse les services sociaux.

Dans ce cas-là, vous risquez d’être désignés du doigt et d’être obligé de réduire le montant du loyer.

Testez la conductivité avec votre futur locataire

Qu’entendons-nous par conductivité ?

Bon ou mauvais jeu de mots, pour désigner le courant, qui passe ou pas entre vous et votre candidat locataire. La conductivité est un élément essentiel à la réussite de votre location.

Pour cela, prenez le temps de discuter avec votre candidat. Découvrez les raisons de son déménagement, intéressez-vous à son emploi, ses passe-temps.

Si le courant passe, vous auriez alors, engagé un rapport sympathique avec lui. Plaçant ainsi votre nouvelle location sous les meilleurs auspices.

A contrario, si le courant ne passe pas, vous avez toutes les chances de mal vous comprendre en cas de problème. Alors, passez au candidat suivant.

Le dossier financier du candidat à la location

Nul besoin de s’étendre sur le sujet, vous connaissez les pièces justificatives à demander et si besoin, ayez recours à une caution solidaire.

En cas de doute sur la véracité des documents, pensez à vérifier les informations fournies auprès de l’employeur déclaré.

Un simple coup de fil peut vous faire gagner un an et demi de loyers. Le temps nécessaire pour expulser un mauvais payeur.

La durée de location

Le loueur meublé sait que ses locataires changent souvent. L’idéal est donc de trouver le candidat qui restera une, voire deux années. Cela évite de voir arriver trop vite le tracas de la recherche d’un nouveau locataire, de multiplier les états des lieux, mais encore, de ne jamais pouvoir appliquer de révision de loyer.

Le locataire qui veut rester longtemps aura tendance à vouloir négocier le montant du loyer. En revanche celui qui loue pour avoir un pied-à-terre, et entreprend de sérieuses recherches de logement ne tentera pas de négocier.

Faites votre choix selon vos priorités et votre goût :

• Avoir beaucoup de rotation ne vous effraie pas, au contraire vous évitez ainsi qu’un « mauvais » locataire ne reste trop longtemps. Alors optez pour celui qui reste peu.
• Vous êtes débordé en ce moment, beaucoup de boulot, des soucis qui s’accumulent. Dans ce cas-là, n’hésitez pas, choisissez celui qui reste plus longtemps. Même si cela vous coûte un petit geste sur le montant du loyer.

Les pièges à éviter avec les mauvais locataires

Ne pas louer s’il n’a pas visité le bien

Les raisons ne permettant pas une visite d’un logement meublé sont diverses. Le candidat venant d’outre-mer, la personne mutée depuis l’autre bout de la France, ne pouvant se permettre un aller-retour pour une ou deux visites. Ce cas se présente aussi pour les étudiants à la recherche d’un logement plusieurs mois avant leur rentrée universitaire.

Vous-mêmes, avez peut-être connu ce genre de situation lorsque vous étiez locataire, aussi vous pourriez être plus compréhensif.

Il faut savoir que les étudiants, en général, n’ont pas beaucoup d’exigences et sont concentrés sur leurs amis et leurs études. Nul besoin pour eux de s’énerver inutilement contre un propriétaire pour évacuer les tensions du boulot.

De plus, ils louent des petites surfaces, avec de faibles loyers, et restent en principe une seule année, voire 9 mois si vous avez opté pour le bail étudiant. Le propriétaire avisé transgressera donc la règle pour ce type de locataire et acceptera de louer sans visite préalable.

Pour vous prémunir toutefois des mauvaises surprises, rien de tel qu’un état des lieux photographique détaillé, et une petite vidéo de votre logement. Ensuite, un entretien téléphonique et des pièces justificatives suffiront pour conclure le contrat, ou non.

Par contre, cette méthode est à proscrire pour des adultes professionnellement établis. D’une part l’entretien téléphonique ne suffira pas à vous faire une opinion sur le candidat. Nous parlons là de la conductivité ! D’autre part, vous avez toutes les chances que le locataire soit déçu, frustré, peut-être estimera-t-il payer trop chère sa location, et ce sera pour vous le début des ennuis.

Ne pas louer à un locataire qui met la pression

Le cas de l’enjôleur qui cherche à vous faire pitié

” Je suis en Nouvelle-Calédonie. Je viens en métropole pour deux années d’études payées par mon travail. Le logement sera payé par ma formation. Je dois trouver un logement pour avoir un bail et faire venir ma compagne avec moi, si je n’ai pas de contrat de location, ils ne prendront pas en charge son billet d’avion. Je resterai au moins les premiers mois. S’il vous plaît s’il vous plaît, votre maison est formidable… “

Propriétaire ouvert et empathique que vous êtes, vous recevez un dossier complet, super ! Et vous pensez, “avec la tête et le nom qu’il a, jamais personne ne voudra lui louer. Son dossier est parfait, ça fait un peu peur, mais à vrai dire quelle raison ai-je de lui refuser ?”

Voilà les raisons :

• Le locataire signe le bail par Internet, puis ne verse pas le montant convenu pour réserver le logement. Vous ne pouvez rien faire !
• Il vous pose un lapin le jour prévu, pour l’état des lieux. Vous devez y retourner le lendemain.
• Il arrive le jour de l’état des lieux sans argent. Sachant pourtant vous régler deux mois de caution et le solde du premier mois de loyer. Mais cela lui paraît naturel. Résultat, vous repartez sans lui donner les clés. En fin de journée, il vous ramène tout l’argent dû, en liquide ! El là, vous n’osez pas le déposer à la banque sans savoir d’où il vient. Vous voilà obligé de trouver une cachette, chez vous, et de l’écouler au fur et à mesure.
• Vous avez tout prévu pour faciliter son arrivée. Fiche récapitulative de tous les numéros pour mettre le compteur d’électricité et d’eau à son nom. Les jours de ramassage des poubelles, les contacts utiles, etc., mais le lendemain il vous appelle déjà. “Il y a trop de moustiques (en plein été…), c’est à cause des arbustes.”
• Le surlendemain il vous rappelle encore : “La personne de Véolia ne veut pas mettre le contrat à mon nom, il faut appeler pour moi s’il vous plaît.”
• Trois jours plus tard il y a eu un orage, les canalisations ont débordé, 3^ème appel : “Le terrain est tout mouillé il y a de la boue partout “
• 4^ème appel : “Il faut refaire l’électricité, il n’y a plus d’électricité dans la cuisine”, alors qu’en réalité il avait appuyé sur un interrupteur va et vient !
• Quelques jours plus tard : “La douche est bouchée, il faut que vous la débouchiez”.
• Les loyers sont toujours payés avec retard. Chaque mois vous stressez. Car comme vous vous en doutez, la banque, elle, n’a jamais de retard.
• Deux semaines plus tard, vous constatez que le loyer n’est pas payé. Vous interrogez votre locataire. Celui-ci vous répond, ” cela fait un mois qu’on n’a plus de douche, pas de travaux, pas de loyer !”. Vous ne comprenez pas. Dans la foulée vous recevez un courrier recommandé du service d’hygiène de la ville. Ils vous exposent la situation de la douche, “l’eau s’évacue sous le bac au lieu de partir par l’évacuation”, et vous met en demeure de faire les travaux. C’est alors que vous vous rendez sur place. Et là, vous constatez que le locataire a détruit la douche. Contraint, vous payez les travaux et vous débattez ensuite plusieurs semaines avec les services de la ville pour vous justifier, et mettre fin à cette procédure abusive. Le locataire ne remboursera jamais la douche, et le loyer restera toujours impayé.
• 2 mois plus tard, vous recevez un message téléphonique. “Cela fait deux mois qu’on se lave avec un seau, car le chauffe-eau ne marche plus. On doit faire chauffer l’eau à la bouilloire. ”

Résultat de l’opération : vous n’êtes plus propriétaire, mais assistante sociale gratuite (et c’est même vous qui payez !).

Le cas de l’éclaireur bon chic bon genre, ambassadeur d’activités louches

• Samira veut quitter Aix et s’installer à Orange. Enceinte, elle est pressée de loger sa petite famille. La maison est formidable. Ses seuls revenus sont 800€ de loyer, car elle est propriétaire d’un logement, qu’elle met en location sur Marseille. Elle a suffisamment d’allocations, mais veut que le bail soit rédigé au nom de sa mère. Samira vous précise qu’elle a déjà donné son préavis ! Elle se présente pour la visite, accompagnée de sa sœur, toutes deux habillées BCBG.
• Vous lui demandez pourquoi elle veut s’installer à Orange. Elle vous répond qu’elle a une promesse d’embauche à la BNP, et vous remet un dossier.
• Vous scrutez le dossier. Il y a plusieurs cartes d’identité, des morceaux d’avis d’imposition, plusieurs fiches de paye. La mère de Samira, a deux emplois, et votre œil avisé remarque deux fiches de paye identiques en contenu mais avec une mise en page différente. Aucun document remis n’est signé. Cerise sur le gâteau, Samira dit habiter à Aix mais vous fournit des quittances de loyer dans l’Hérault ! Quelques jours plus tard vous recevez un mail de sa part, avec une lettre d’embauche de la BNP. En-tête douteux, qui comporte plein de fautes d’orthographe. Par acquit de conscience vous appelez la banque, et là, celle-ci vous confirme qu’il s’agit bien d’un faux !

L’intuition était bonne, mais vous avez presque failli vous faire avoir par la présentation très bon chic, bon genre, des deux sœurs le jour de la visite. Heureusement vous avez épluché le dossier avec une idée en tête. Trouver la faille. Et vous avez bien fait ! Vous venez d’échapper aux risques d’une occupation illégale de votre logement. Soit par de la sous-location, comme activité de marchands de sommeil, soit par des activités illégales, de type drogue ou prostitution.

Ne pas céder à la pression 

Les pros du marketing vous le diront tous, mettre la pression et donner des délais courts de réponse est une excellente technique de vente.

Les locataires indélicats ont également recours à ces techniques.

Méfiez-vous des gens qui vous envoient 3 mails par jour en vous disant que leur famille est en difficulté. Qu’ils ont besoin d’un logement rapidement. Non seulement c’est louche, mais en plus, projetez-vous sur la suite. Rendez-vous bien compte qu’à chaque petit souci du quotidien ce locataire risque de vous harceler.

Ou encore, il y a ceux qui vous diront que votre maison est un vrai coup de cœur. Ils veulent absolument avoir l’exclusivité de l’annonce, qu’ils réservent l’appartement sans l’avoir visité, tout en vous assurant qu’ils ont un dossier béton. Tout cela se dégonfle quasiment toujours, et très rapidement.

• Scrutez les documents du locataire pour identifier les faux.
• Supprimez les demandes qui vous semblent étranges.
• Ne perdez pas confiance en votre bien locatif, et ne le bradez pas.

Si jamais vous êtes tombé sur un mauvais locataire, il y a toujours une solution pour s’en débarrasser. 

Quand vous devez expulser

Lorsque vous êtes tombé sur un mauvais locataire et que vous ne savez plus comment le gérer, il est facile de laisser les semaines se transformer en mois pendant que vous essayez de trouver des moyens de les convaincre de partir.

En fin de compte, vous ne devriez pas laisser de mauvais locataires rester dans votre propriété s’ils causent des dommages permanents, ne paient pas le  loyer ou ne respectent pas les autres conditions du bail.

Si convaincre le locataire de partir avec vos mots ne fonctionne pas, vous devrez vous tourner vers l’expulsion. 

Après tout, vaut mieux quelques semaines en expulsion ou passer quelques mois à faire face à de mauvais locataires. 

Mais, le choix vous appartient!

Et notez bien que vous ne pouvez pas faire partir un locataire qui ne veut pas partir sans une décision légale d’expulsion, vous devez donc vous en remettre au système judiciaire.

La procédure d’expulsion peut sembler longue, mais vous serez en mesure de reprendre le contrôle de votre propriété si vous pouvez prouver les actes commis par le locataire.

Pour aller plus loin, rejoignez le Cercle privé, crème de la crème des propriètaires.

Qu’en pensez vous ?
Avez vous déjà rencontré de mauvais locataires ? Comment avez vous réagi?

Vous êtes libre de faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous :

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Vous êtes libre de découvrir mon nouveau programme : Mon Annonce en Or

Que peuvent faire les propriétaires face à des locataires bruyants ?

Approchez le locataire concernant la plainte sur le bruit et demandez-lui quelles activités ont causé la perturbation. … Si cela n’a pas fait de différence, envoyez-lui une copie du contrat de location en soulignant la clause relative au bruit (si elle est incluse) et les répercussions en cas de violation de cette clause (expulsion éventuelle).
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Pouvez-vous expulser un locataire parce qu'il est trop bruyant ?

Les propriétaires devraient inclure dans leurs baux une clause concernant les violations des règles en matière de bruit et les heures de calme. Les locataires qui font l’objet de plaintes peuvent avoir besoin qu’on leur rappelle que les violations répétées des règles en matière de bruit constituent une violation de leur contrat de bail. … Si le bruit ne cesse toujours pas, les propriétaires peuvent être contraints d’expulser le locataire.
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À quelle heure les locataires doivent-ils se taire ?

La plupart des arrêtés locaux sur le bruit désignent des “heures de calme” – par exemple, de 22 heures à 7 heures en semaine et jusqu’à 8 ou 9 heures le week-end. Ainsi, l’utilisation d’une tondeuse à moteur peut être autorisée à 10 heures le samedi, mais pas à 7 heures.
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