5 techniques infaillibles pour éviter le pire locataire

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Ça y est ! Votre logement est prêt à mettre à la location. Méfiez-vous des mauvais candidats à la location… les mauvais locataires, cela existe aussi!

L’actualité fait souvent la part belle aux mauvais bailleurs et autres marchands de sommeil.

Mais, bénéficiant d’un environnement juridique plutôt protecteur, certains locataires savent aussi, bien abuser de la patience de leur propriétaire.

En témoigne, le chiffre hallucinant de plus de 20% de loyers impayés dans certaines villes françaises !

Identifier un locataire potentiellement indélicat ?

Issues de notre expérience et des retours d’autres bailleurs, voici les techniques et signes que tout investisseur locatif doit avoir à l’esprit pour identifier un locataire indélicat.

Dans cet article, nous vous présenterons des cas concrets, vécus par des Propriétaires qui nous ont contactés. Seuls, les noms et lieux ont été modifiés.

Maintenant, rentrons dans le vif du sujet.

Ça y est ! Vous avez acheté cet appartement que vous avez visité trois fois et qui donne un taux de rentabilité exceptionnel.

L’ameublement et l’équipement est achevé, la décoration, les petits ou grands travaux. Fier de votre travail, vous avez pris de nombreuses photos pour vous auto-congratuler (ça ne fait pas de mal !).

Il ne vous reste plus qu’à publier votre annonce sur Leboncoin ou autre, afin de trouver votre locataire longue durée.

Sachez que certains propriétaires auront suffisamment anticipé, et auront trouvé leur locataire avant la fin des travaux.

Mais voilà : Comment allez-vous choisir ce fameux locataire ?

  • Prendrez-vous le meilleur dossier financier 
  • Le candidat qui veut rester longtemps 
  • Celui qui veut rester peu de temps, et acceptera un loyer plus élevé 
  • La personne qui appelle en premier 

En tout état de cause, la logique rationnelle voudrait que, vous reteniez le premier locataire potentiel, ayant un dossier financier acceptable. Est-ce la solution ?

Oui, non, et pourquoi ? le locataire est un humain, vous aussi, et les mathématiques ne permettent pas à elles seules de choisir le bon locataire.

Vérifiez l’adéquation du locataire avec le logement

Et non, on ne place pas en premier le critère financier. Cela peut paraître surprenant et pourtant…

En imaginant que vous possédez un T2, avec deux pièces annexes de moins de 7 m². Une famille avec deux enfants veut le louer. Vous devez refuser. .

En effet, qu’arrivera-t-il si votre locataire est mal intentionné. Et qu’il saisisse les services sociaux.

Dans ce cas-là, vous risquez d’être désignés du doigt et d’être obligé de réduire le montant du loyer.

Testez la conductivité avec votre futur locataire

Qu’entendons-nous par conductivité ?

Bon ou mauvais jeu de mots, pour désigner le courant, qui passe ou pas entre vous et votre candidat locataire. La conductivité est un élément essentiel à la réussite de votre location.

Pour cela, prenez le temps de discuter avec votre candidat. Découvrez les raisons de son déménagement, intéressez-vous à son emploi, ses passe-temps.

Si le courant passe, vous auriez alors, engagé un rapport sympathique avec lui. Plaçant ainsi votre nouvelle location sous les meilleurs auspices.

A contrario, si le courant ne passe pas, vous avez toutes les chances de mal vous comprendre en cas de problème. Alors, passez au candidat suivant.

Le dossier financier du candidat à la location

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Prenez soin de bien contrôler le dossier financier du candidat à la location. N’hésitez pas à vérifier les informations auprès de l’employeur.

Nul besoin de s’étendre sur le sujet, vous connaissez les pièces justificatives à demander et si besoin, ayez recours à une caution solidaire.

En cas de doute sur la véracité des documents, pensez à vérifier les informations fournies auprès de l’employeur déclaré.

Un simple coup de fil peut vous faire gagner un an et demi de loyers. Le temps nécessaire pour expulser un mauvais payeur.

La durée de location

Le loueur meublé sait que ses locataires changent souvent. L’idéal est donc de trouver le candidat qui restera une, voire deux années. Cela évite de voir arriver trop vite le tracas de la recherche d’un nouveau locataire, de multiplier les états des lieux, mais encore, de ne jamais pouvoir appliquer de révision de loyer.

Le locataire qui veut rester longtemps aura tendance à vouloir négocier le montant du loyer. En revanche celui qui loue pour avoir un pied-à-terre, et entreprend de sérieuses recherches de logement ne tentera pas de négocier.

Faites votre choix selon vos priorités et votre goût :

  • Avoir beaucoup de rotation ne vous effraie pas, au contraire vous évitez ainsi qu’un « mauvais » locataire ne reste trop longtemps. Alors optez pour celui qui reste peu.
  • Vous êtes débordé en ce moment, beaucoup de boulot, des soucis qui s’accumulent. Dans ce cas-là, n’hésitez pas, choisissez celui qui reste plus longtemps. Même si cela vous coûte un petit geste sur le montant du loyer.

Les pièges à éviter avec les mauvais locataires

Ne louez jamais à quelqu’un qui n’a pas visité le bien, et que vous n’avez pas rencontré

Les raisons ne permettant pas une visite d’un logement meublé sont diverses. Le candidat venant d’outre-mer, la personne mutée depuis l’autre bout de la France, ne pouvant se permettre un aller-retour pour une ou deux visites. Ce cas se présente aussi pour les étudiants à la recherche d’un logement plusieurs mois avant leur rentrée universitaire.

Vous-mêmes, avez peut-être connu ce genre de situation lorsque vous étiez locataire, aussi vous pourriez être plus compréhensif.

Il faut savoir que les étudiants, en général, n’ont pas beaucoup d’exigences et sont concentrés sur leurs amis et leurs études. Nul besoin pour eux de s’énerver inutilement contre un propriétaire pour évacuer les tensions du boulot.

De plus, ils louent des petites surfaces, avec de faibles loyers, et restent en principe une seule année, voire 9 mois si vous avez opté pour le bail étudiant. Le propriétaire avisé transgressera donc la règle pour ce type de locataire et acceptera de louer sans visite préalable.

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Dans le cas d’une location étudiante. Le bail peut être convenu pour une période de 9 mois.

Pour vous prémunir toutefois des mauvaises surprises, rien de tel qu’un état des lieux photographique détaillé, et une petite vidéo de votre logement. Ensuite, un entretien téléphonique et des pièces justificatives suffiront pour conclure le contrat, ou non.

Par contre, cette méthode est à proscrire pour des adultes professionnellement établis. D’une part l’entretien téléphonique ne suffira pas à vous faire une opinion sur le candidat. Nous parlons là de la conductivité ! D’autre part, vous avez toutes les chances que le locataire soit déçu, frustré, peut-être estimera-t-il payer trop chère sa location, et ce sera pour vous le début des ennuis.

Ne louez jamais à un locataire qui vous met la pression, et qui est trop pressé

Le cas de l’enjôleur qui cherche à vous faire pitié

” Je suis en Nouvelle-Calédonie. Je viens en métropole pour deux années d’études payées par mon travail. Le logement sera payé par ma formation. Je dois trouver un logement pour avoir un bail et faire venir ma compagne avec moi, si je n’ai pas de contrat de location, ils ne prendront pas en charge son billet d’avion. Je resterai au moins les premiers mois. S’il vous plaît s’il vous plaît, votre maison est formidable… “

Propriétaire ouvert et empathique que vous êtes, vous recevez un dossier complet, super ! Et vous pensez, “avec la tête et le nom qu’il a, jamais personne ne voudra lui louer. Son dossier est parfait, ça fait un peu peur, mais à vrai dire quelle raison ai-je de lui refuser ?”

Voilà les raisons :

  • Le locataire signe le bail par Internet, puis ne verse pas le montant convenu pour réserver le logement. Vous ne pouvez rien faire !
  • Il vous pose un lapin le jour prévu, pour l’état des lieux. Vous devez y retourner le lendemain.
  • Il arrive le jour de l’état des lieux sans argent. Sachant pourtant vous régler deux mois de caution et le solde du premier mois de loyer. Mais cela lui paraît naturel. Résultat, vous repartez sans lui donner les clés. En fin de journée, il vous ramène tout l’argent dû, en liquide ! El là, vous n’osez pas le déposer à la banque sans savoir d’où il vient. Vous voilà obligé de trouver une cachette, chez vous, et de l’écouler au fur et à mesure.
  • Vous avez tout prévu pour faciliter son arrivée. Fiche récapitulative de tous les numéros pour mettre le compteur d’électricité et d’eau à son nom. Les jours de ramassage des poubelles, les contacts utiles, etc., mais le lendemain il vous appelle déjà. “Il y a trop de moustiques (en plein été…), c’est à cause des arbustes.”
  • Le surlendemain il vous rappelle encore : “La personne de Véolia ne veut pas mettre le contrat à mon nom, il faut appeler pour moi s’il vous plaît.”
  • Trois jours plus tard il y a eu un orage, les canalisations ont débordé, 3ème appel : “Le terrain est tout mouillé il y a de la boue partout “
  • 4ème appel : “Il faut refaire l’électricité, il n’y a plus d’électricité dans la cuisine”, alors qu’en réalité il avait appuyé sur un interrupteur va et vient !
  • Quelques jours plus tard : “La douche est bouchée, il faut que vous la débouchiez”.
  • Les loyers sont toujours payés avec retard. Chaque mois vous stressez. Car comme vous vous en doutez, la banque, elle, n’a jamais de retard.
  • Deux semaines plus tard, vous constatez que le loyer n’est pas payé. Vous interrogez votre locataire. Celui-ci vous répond, ” cela fait un mois qu’on n’a plus de douche, pas de travaux, pas de loyer !”. Vous ne comprenez pas. Dans la foulée vous recevez un courrier recommandé du service d’hygiène de la ville. Ils vous exposent la situation de la douche, “l’eau s’évacue sous le bac au lieu de partir par l’évacuation”, et vous met en demeure de faire les travaux. C’est alors que vous vous rendez sur place. Et là, vous constatez que le locataire a détruit la douche. Contraint, vous payez les travaux et vous débattez ensuite plusieurs semaines avec les services de la ville pour vous justifier, et mettre fin à cette procédure abusive. Le locataire ne remboursera jamais la douche, et le loyer restera toujours impayé.
  • 2 mois plus tard, vous recevez un message téléphonique. “Cela fait deux mois qu’on se lave avec un seau, car le chauffe-eau ne marche plus. On doit faire chauffer l’eau à la bouilloire. ”

Résultat de l’opération : vous n’êtes plus propriétaire, mais assistante sociale gratuite (et c’est même vous qui payez !).

Le cas de l’éclaireur bon chic bon genre, ambassadeur d’activités louches

  • Samira veut quitter Aix et s’installer à Orange. Enceinte, elle est pressée de loger sa petite famille. La maison est formidable. Ses seuls revenus sont 800€ de loyer, car elle est propriétaire d’un logement, qu’elle met en location sur Marseille. Elle a suffisamment d’allocations, mais veut que le bail soit rédigé au nom de sa mère. Samira vous précise qu’elle a déjà donné son préavis ! Elle se présente pour la visite, accompagnée de sa sœur, toutes deux habillées BCBG.
  • Vous lui demandez pourquoi elle veut s’installer à Orange. Elle vous répond qu’elle a une promesse d’embauche à la BNP, et vous remet un dossier.
  • Vous scrutez le dossier. Il y a plusieurs cartes d’identité, des morceaux d’avis d’imposition, plusieurs fiches de paye. La mère de Samira, a deux emplois, et votre œil avisé remarque deux fiches de paye identiques en contenu mais avec une mise en page différente. Aucun document remis n’est signé. Cerise sur le gâteau, Samira dit habiter à Aix mais vous fournit des quittances de loyer dans l’Hérault ! Quelques jours plus tard vous recevez un mail de sa part, avec une lettre d’embauche de la BNP. En-tête douteux, qui comporte plein de fautes d’orthographe. Par acquit de conscience vous appelez la banque, et là, celle-ci vous confirme qu’il s’agit bien d’un faux !

L’intuition était bonne, mais vous avez presque failli vous faire avoir par la présentation très bon chic, bon genre, des deux sœurs le jour de la visite. Heureusement vous avez épluché le dossier avec une idée en tête. Trouver la faille. Et vous avez bien fait ! Vous venez d’échapper aux risques d’une occupation illégale de votre logement. Soit par de la sous-location, comme activité de marchands de sommeil, soit par des activités illégales, de type drogue ou prostitution.

Ne pas céder à la pression de demandes trop insistantes ou trop belles pour être vraies

Les pros du marketing vous le diront tous, mettre la pression et donner des délais courts de réponse est une excellente technique de vente.

Les locataires indélicats ont également recours à ces techniques.

Méfiez-vous des gens qui vous envoient 3 mails par jour en vous disant que leur famille est en difficulté. Qu’ils ont besoin d’un logement rapidement. Non seulement c’est louche, mais en plus, projetez-vous sur la suite. Rendez-vous bien compte qu’à chaque petit souci du quotidien ce locataire risque de vous harceler.

Ou encore, il y a ceux qui vous diront que votre maison est un vrai coup de cœur. Ils veulent absolument avoir l’exclusivité de l’annonce, qu’ils réservent l’appartement sans l’avoir visité, tout en vous assurant qu’ils ont un dossier béton. Tout cela se dégonfle quasiment toujours, et très rapidement.

  • Scrutez les documents du locataire pour identifier les faux.
  • Supprimez les demandes qui vous semblent étranges.
  • Ne perdez pas confiance en votre bien locatif, et ne le bradez pas.

Qu’en pensez vous ?
Avez vous déjà rencontré de mauvais locataires ? Comment avez vous réagi?

Vous êtes libre de faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous :

Pierre

8 commentaires

  1. Bonjour
    Je loue des appartements depuis 20 ans. Pour moi les meilleurs locataires sont :
    1) ceux qui payent
    2) ceux qui restent longtemps. Car à chaque départ il faut, 1 fois sur 2 faire des travaux , supporter la vacance locative et supporter les frais de relocation

    Ma recette pour éviter les pires locataires :
    1) prendre systématiquement une assurance garantie loyer impayé (GLI) car :
    – aucun risque de loyer impayé
    – cela ne coûte que 2 à 3% du montant des loyers , déductibles de surcroît.
    – aucun stress !!
    Pourquoi s en priver ??

    2) le paramètre suivant a gérer est donc d avoir des locataires qui restent le plus longtemps possible. Ma recette très personnelle est la suivante :
    – privilégier les personnes âgées, les fonctionnaires et les célibataires endurcis…
    – éviter systématiquement :
    * pour un 2P : les couples avec déjà 2 enfants ; ils iront très vite chercher plus grand .
    * pour un studio : les couples avec 1 enfant ( ou en âge d en avoir 1), les jolies filles car elles ne resteront pas seules 😉

    Jusqu’à présent cette recette a très bien fonctionné pour moi .

  2. Bonjour Pierre, tout cela me fait penser à notre mésaventure, qui aura duré 10 ans : mes beaux parents décèdent et nous voilà avec une demi maison de famille sur les bras (la propriété très ancienne située dans les Landes avait été fictivement coupée en 2 pour répartir l’héritage entre un frère et une soeur) La maison est jolie, style maison de maître de 240m2 en pierre terrain de 11000m2, notre surface habitable est de 120m2 mais comme il y a cette sorte de servitude – 2 propriétaires : nous et les cousins de mon mari, qui viennent y passer les vacances d’été- et que nous habitons à 1000kms, bref nous décidons de la mettre en location et proposons un loyer de 550€. Nous avons trouvé des locataires qui sont restés un an, arrivant du midi, et recherchant une maison à acheter. Puis d’autres, très agréables, qui sont restés deux ans. Enfin, en 2008, nous rencontrons quelques difficultés pour en trouver, et au bout de quelques mois sans retour positif, nous avons une personne intéressée, femme seule avec un enfant, caution prise en charge par le conseil général, situation personnelle un peu compliquée et là, mon bon coeur se fait avoir, elle avait su faire vibrer la corde sensible, je m’en mords les doigts encore aujourd’hui. Loyers épisodiques au bout de 6 mois, puis quasiment rien un compagnon qui vient la rejoindre immédiatement sans que nous le sachions avec bracelet électronique – donc en fait ils cherchaient une planque- détériorations de la maison alors que tout était nickel, recommandé au bout des 3 ans de bail afin de ne pas renouveler ce dernier, maintien abusif dans les lieux, plaintes, et audiences devant tous les tribunaux (TI, TGI, CA etc etc) tous les procés gagnés, expulsion décidée par le TG en 2014, confirmée en 2015 par la CA, refusée par le préfet, dépot de plainte contre l’Etat en 2015, procès gagné en 2016, expulsion effective fin 2016, récupération des clés de la maison en mai 2017, commencement des travaux de restauration, effraction par les anciens locataires en juillet 2017, procédure d’expulsion recommencée de A à Z jusqu’à la seconde expulsion en août 2018, vols par effraction en 2018 et 2019, avec nouveau dépôt de plainte mais sécurisation de la maison en juin 2019. Nous en sommes là, avec environ 6 000€ de frais d’huissiers depuis 2009, sans compter les frais annexes, le passage d’un ferrailleur pour enlever 7 épaves de voitures dans la propriété (pas d’épaviste possible car pas de document d’identification des voitures…) et environ 30 000€ de loyers impayés. Dieu merci, mon assurance habitation a pris les frais d’avocat en charge. Donc maintenant, nous déménageons le mois prochain pour habiter à 30mn de cette maison, que nous allons vendre après l’avoir réhabilitée au mieux de nos possibilités (elle a perdu près de 40% de sa valeur) et nous allons ouvrir une chambre d”hôte dans notre maison, en attendant de réhabiliter la grange dans laquelle nous ferons un gîte pour la location saisonnière et plus si affinités ! La location de ce type c’est fini pour nous.

    • Je comprends !
      Surtout que le loyer de départ me semblait très peu élevé
      Si vous souhaitez écrire un article témoignage vous êtes libre de le faire sur eldorado immobilier, je vous ouvre les portes
      Bien à vous

  3. Bonjour
    Pour un studio que nous possédons depuis 9 ans sur Salon de Provence (location nue) nous avons eu sur 5 locataires différents une locataire indélicate.
    Dossier complet vérifié CDI salaire +de3x le loyer.
    1er retard de paiement 1er mois., puis paiements chaotiques pendant 6 mois, puis plus de paiements pendant 1an et demi.. Studio pendant une periode occupé par 4 ou 5 personnes….
    Heureusement nous prenons systematiquement la GLI assurance loyer impayés.
    Procédure d’expulsion comme dit dans votre article environ 1an et demi.
    Partie sans préavis mais en nous prévenant quand même Probable cause du départ : électricité coupée pour factures impayées. Quelle chance pour nous !
    Surprise agréable le studio n’avait pas trop souffert pas vandalisé !
    Peintures à refaire, meubles de cuisine à repeindre, plans de travail à décaper et revernir, sols à récurer, lave vaisselle four et réfrigérateur à astiquer, siphons évier et douche à deboucher mais rien d’irémediable.
    1 semaine de travail en continue pour faire les travaux nous même.
    Depuis 1 an location en meublé à un étudiant qui devrait rester encore un an.
    Morale de l’histoire : toujours louer avec une assurance loyer impayé.
    Nous avons mis le studio en location meublée Soit disant exupulsion plus simple en cas de loyers impayés. Veridique ou pas ?

    • Merci pour votre témoignage !

      Oui bien sûr si le loyer est payé c’est quasi impossible d’expulser les gens…

      Bien à vous

  4. Bonjour Mr Pierre
    je reviens vers vous chaque fois que je le peux ; j’ai fini mon séjour à l’hôpital de jour et malgré cela j’essaie de bien louer , le studio est au complet pour le mois d’Aout bien contente, j’avais eu un ouvrier qui au début me disait qu’il resterais 1
    mois, donc pas d’état des lieux, pour le linge etc.. en réalité il y est resté 4 mois
    la désolation du studio ; et c’était ce genre de personne qui me disait que sa mère reprendrait le studio en septembre, mais il a oublié de dire qu’elle habitait déjà depuis juillet chez moi avec ses 3 petits enfants (studio de 25 m2)
    cela ressemble aux articles que je viens de lire , beau parleur, travail BTP
    donc argent qu’il fallait courir pour le loyer non plus jamais je n’agirais ainsi
    pour septembre j’attends , je crains avec les étudiants , quelque fois peu respectueux de l’endroit , copains , fête , etc..mais dans le fond cela ne ferait qu’une location de 9 mois, ce qui me donnerait la possibilité de louer à partir de
    fin juin /début septembre
    j’espère que vous me comprenez et que j’aurai une réponse de votre part
    je lis toujours vos articles et je prends souvent les conseils
    bonne journée

    • Bonjour Daniel,
      Prenez une caution très importante pour éviter ces mésaventures et vous rassurer
      faites attention aussi car au delà de 3mois le bail est requalifié en bail classique à l’anée
      Bien à vous

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