Comptabilité en Location Meublée : Ce que vous Devez Savoir (en 2020)

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La gestion comptable et fiscale de votre location meublée prend du temps et est compliquée. Voici ce que vous devez faire pour vous simplifier la vie…

Le régime réel est impératif pour optimiser la fiscalité de votre location meublée et implique de tenir une comptabilité : bilan, compte de résultat, registre des immobilisations et amortissements. Ne prenez pas peur, voici comment faire pour vous acquitter de vos obligations comptables et remplir votre liasse fiscale.

Vous avez trois possibilités résumées ici, poursuivez la lecture pour avoir tous les détails de la fiscalité de la location meublée et de sa comptabilité :

  • Gérer la comptabilité de votre location meublée vous même. C’est une perte de temps et d’argent que vous pourriez investir ailleurs… et vous prenez des risques fiscaux si vous faites une erreur
  • Déléguer la gestion à un expert comptable spécialisé. Les 2/3 des frais sont déductibles directement de votre impôt sur le revenu.
  • Utiliser un logiciel de comptabilité de location meublée gratuit ou non, pour vous faciliter le travail. Une solution intermédiaire…

Comment faites vous votre comptabilité meublée ?

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Fiscalité de la location meublée (savoirs indispensables)

3 modes de déclaration fiscale et comptable

En tant que propriétaire d’une location meublée, vous pouvez opter pour l’une de ces 3 possibilités de déclaration fiscale, toutes 3 dans le cadre des régimes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

  • Micro Bic : qui est proposée par défaut par l’administration fiscale, et donc qui est quasiment toujours peu intéressante malgré un abattement de 50% sur vos loyers
  • Réel simplifié : très souvent le plus intéressant pour un investissement locatif en location courte durée car l’amortissement des murs est inclus et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits (régime LMNP ou meublé professionnel LMP), ainsi que les frais de notaire et d’agence immobilière.
  • Abattement de 71% : réservé aux meublés de tourisme. Ce classement est également très intéressant pour minorer la taxe de séjour

Voici pourquoi les propriétaires en meublé se font fiscalement avoir

Ce qui rebute les propriétaires pour passer au régime réel lmnp simplifié est sa “complexité” (toute relative).

Leur réflexion est de se dire “j’ai achetée cette maison”, puis “j’ai mise en location cette maison”, maintenant ça doit filer… pas tout à fait.

Pourtant, les gains via le statut de loueur en meublé représentent souvent plusieurs milliers d’euros par an et la fiscalité des locations meublées n’est pas si compliquée.

Et tellement avantageuse par rapport à la gestion locative des locations nues (simulateur comparatif ici)

C’est pour cela que vous avez intérêt à vous y pencher !

Pour vous aider, vous pouvez lire la suite dans guide complet sur la fiscalité magique des meublés

LMNP et LMP quelle différence ? (rapide)

La fiscalité des locations meublées est quelque peu retors parfois…

Lorsqu’un propriétaire débute une série d’investissements immobiliers avec la mise en location d’un bien loué en meublé, il commence à engranger des revenus fonciers et à user du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP.
Puis, lorsqu’il dépasse 23 000 € de revenus fonciers (lorsqu’il loue en courte durée par exemple) ET que les revenus fonciers en BIC dépassent les autres revenus du foyer fiscal, il devient loueur en meublé professionnel LMP.

Pour tout comprendre des différences entre les deux statuts, cet article vous sera extrêmement utile. Vous y verrez les différences de cotisations sociales, d’IFI et les conséquences sur l’impôt sur le revenu.

Pourquoi un expert comptable ne vous coûte quasi rien

La solution de facilité est de passer par un expert comptable. Là encore, la plupart des propriétaires au statut LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (loueur meublé professionnel) sont bloqués inutilement à propos du coût de la prestation.

Et pourtant, le risque d’erreur est vraiment grand quand vous faites vous même votre comptabilité location meublée au réel (déjà que moi j’oublie parfois de compter la taxe foncière…)

Soulignons que de manière assez logique, un propriétaire d’une location meublée qui passe par un expert comptable et un CGA (Centre de Gestion Agréé), a une gestion de comptabilité et des comptes qui sont validés par des professionnels, et sera donc moins sujet à un contrôle fiscal.

Heureusement, la bonne nouvelle, c’est que cela ne vous coûte rien ou presque rien de passer par un expert comptable spécialisé dans la location meublée.

En effet, les 2/3 des frais de comptabilité sont déduits de votre impôt sur le revenu – directement.

Les démarches qui peuvent être faites par un expert comptable (à votre place)

Les prestations prise en charge par un expert comptable spécialisé dans la location meublée peuvent comprendre (chaque lien dans le texte vous mène à un article complet sur le sujet) :

  • la déclaration location meublée (dans le cadre d’une activité de location de logement meublé), et/ou de vos nouveaux biens via le formulaire P0i
  • la tenue de votre comptabilité : grand livre, bilan comptable lmnp ou lmp, tableau d’amortissements…
  • édition, transmission à l’administration fiscale de la liasse fiscale du bilan annuel de votre activité de loueur en meublé (notamment déclarations 2031, 2033 et annexes via le TDFC (Transfert de Données Fiscales et Comptables)
  • son aide pour remplir votre déclaration des revenus locatifs (pour les cases relatives à la location meublée)
  • la calcul des cotisations sociales (et leur optimisation fiscale)
  • l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé ou CGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour frais comptable et minore de 25% les bénéfices imposables (l’expert comptable et le CGA sont souvent liés par un contrat d’exclusivité)
  • la création d’une société pour gérer vos locations meublées (si cette option est intéressante pour vous, la location en meublée pouvant très bien se faire en nom propre)
  • la gestion de la TVA (si vous avez une activité de chambre d’hôtes ou de para-hôtellerie). Certains loueurs meublés peuvent être concernés.

Comment choisir un bon expert comptable ?

Ce n’est pas vraiment qu’il y a de bons et mauvais experts comptables, mais c’est surtout que certains sont spécialisés dans la location meublée… et d’autres ne le sont pas mais essaient quand même de vous le faire croire.

Alors outre le prix, qui devrait être le tout dernier critère de sélection (d’autant plus que vous avez vu plus haut que les honoraires étaient déductibles en partie de votre impôt sur le revenu – et avant la loi ALUR c’était même en totalité).

Précisons aussi qu’ils peuvent gérer indifféremment tous revenus fonciers de tout bien loué en meublé et tout régime fiscal, de la location meublée à l’année en régime micro BIC aux locations saisonnières déclarées au régime du réel simplifié (ou réel tout court), déclarations au statut LMNP ou LMP.

Voici quelques questions que vous pouvez poser pour vous faire une idée de la compétence de tel ou tel cabinet comptable qui a une expertise comptable en location meublée :

J’ai un bien immobilier en copropriété, quel est le pourcentage de foncier qui ne peut pas être amorti dans ma situation ?

réponse : dans le cas général c’est 20% mais pour un immeuble la part du foncier dans chaque lot est moindre

J’ai entendu parler du label meublé de tourisme, vous pensez que cela a un intérêt fiscal pour mon activité de loueur en meublé ?

réponse : un abattement de 71% et une minoration de la taxe de séjour

Si j’opte pour la déclaration au réel, en combien de temps le bien sera amorti ?

réponse : il faut que la réponse parle de pic d’amortissement, le moment où il faut se poser la question de revendre ou non le bien. Ce pic se situe entre 15 et 17 ans généralement

Combien avez vous de locations meublées touristiques dans votre clientèle et dans quelles régions ?

réponse : pas de bonne ou mauvaise réponse, mais si la question entraîne un moment de flottement, ce n’est pas bon signe !

Ce n’est qu’après avoir eu l’impression que votre interlocuteur maîtrise son sujet que vous pouvez lui demander un devis !

Et ce n’est pas fini, dans le devis, regardez les liens vers les mentions légales pour vérifier qu’il n’y a pas d’exclusion ne de coûts additionnels.

Par exemple :

  • si vous passez du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP à celui de loueur en meublé professionnel (régime LMP),
  • ou les conditions financières de gestion des biens supplémentaires dans le cadre des investissements immobiliers locatifs que vous allez réaliser pour augmenter vos patrimoines immobiliers)

Enfin, je privilégie le fait d’utiliser l’aide fiscale d’un cabinet d’expertise comptable en ligne, qui sera plus réactif et joignable facilement. Il aura aussi probablement de plus gros moyens, par mutualisation.

Si vous souhaitez avoir les coordonnées des cabinets comptables de la location meublée saisonnière ou non que je recommande, laissez simplement un commentaire ci-dessous, je vous l’envoie rapidement.

Logiciel de comptabilité gratuit (ou non) à utiliser vous même

Vous pouvez décider de vous passer d’un expert comptable et de passer par un logiciel pour faire votre comptabilité de location meublée vous même.

Il en existe plusieurs sur le marché, qui peuvent être mis à profit si vous retenez cette solution.

A priori aucun bon logiciel de gestion de comptabilité de location meublée n’est gratuit, mais certains experts comptables vous donnent accès dans votre espace client à un logiciel de gestion “gratuitement”, dans le sens où cela est compris dans leurs honoraires.

Voici un tableau qui reprend les principaux logiciels à votre disposition :

Spécialisé dans la location meublée ?Tarification
Comptabilité FamilialeNonGratuit
Rescue Time Lite NonGratuit pour 1 compte
Compta.comOuiInclus dans un forfait comptable
Option RéelOui Inclus dans un forfait comptable
ContalimOui Inclus dans un forfait comptable
CognitysOuiAbonnement
RentiliaNonGratuit
JelouebienNonAbonnement
Je Déclare Mon MeubléOui Inclus dans un forfait comptable

Dans tous les cas, il vous faudra vous plonger dans la doctrine fiscale et dans l’utilisation du logiciel pour être performant.

La comptabilité était un élément incontournable pour réussir sa création d’entreprise (il vous faut gérer votre location saisonnière comme un pro, comme dans le cas d’une profession libérale), cela peut être une bonne chose, au moins au début.

Comment choisir un logiciel de comptabilité ?

Encore une fois, pourquoi vous embêter et ne pas choisir l’abattement de 71% pour meublé de tourisme ou de bénéficier des réductions d’impôts en passant par le régime réel simplifié et un expert comptable ?

Pour choisir un bon logiciel :

  • regardez les commentaires des utilisateurs
  • vérifiez que le logiciel est régulièrement mis à jour
  • vérifiez qu’il existe un service support avec un mail ou un téléphone pour les contacter facilement
  • regardez attentivement les mentions légales pour vérifier si il n’y a pas de coûts cachés ou frais supplémentaires

Questions les plus souvent posées sur la comptabilité meublée

Combien coûte un expert comptable en meublé ?

La question du tarif n’est pas essentielle car les 2/3 des honoraires peuvent être directement déduits de votre impôt sur le revenu.
Découvrez tous les détails dans cet article, et comment choisir le meilleur cabinet.

Impôt location meublée : comment le réduire ?

Vous avez le choix entre :
– le régime micro BIC (abattement de 50%)
– le meublé de tourisme (abattement de 71%)
– le régime réel simplifié (potentiellement pas d’impôt)
Découvrez lequel sera le plus bénéfique pour vous dans cet article.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Les deux statuts liés à la location meublé ont leurs avantages et inconvénients.
Voici comment choisir celui qui vous fera payer le moins d’impôts.

Qu’en pensez vous ?
Quel type de régime fiscal avez vous choisi pour une comptabilité de location meublée ?
Faites vous vos déclarations comptables et fiscales vous même ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

59 commentaires

  1. Bonjour Pierre,
    je suis Lmnp et parfois Lmp et mon comptable est nul, quasi absent, repond quand ca le chante et fait beaucoup d’erreur.
    Auriez vous s’il vous plait les coordonnées d’expert comptables s’il vous plait que vous recommndez? Car j’en ai eu deux et à chaque fois c’est pareil ils ne repondent quasiment pas voir jamais et sont nuls en LMNP OU LMP alors qu’ils se disent specialistes.
    Merci
    Cordialement

  2. Bonjour Pierre,

    Merci pour votre site internet très enrichissant . J’ai démarre mon activité de Lmnp à Paris et je compte passer en lmp cette année , je suis très intéressé par votre liste de cabinets comptables que vous recommandez ou bien en ligne . Merci.

  3. J’ai une SCI depuis longtemps ,ses revenus de loyers étaient jusqu’à maintenant déclaré à l’IR puis en 2018 j’ai ouvert 2 gîtes ,donc IR+BIC pour la déclaration 2018 en 2019 ,mais en 2019 mon CA gîtes a explosé donc ma SCI doit maintenant déclarer en IS avec effet rétroactif au 01/01/2019, donc je recherche un logiciel comptable et un expert, j’ai contacté le site macompta,fr qui est facile d’utilisation et il me conseille un Expert comptable qui n’est pas dans mon coin, quand pensez vous , merci

    • Bonjour je recherche un expert comptable pour deux future F3 dans le 77 Val d’Europe en meublé cordialement monsieur Fettar

    • Bonjour
      Je vous envoie des coordonnées, c’est une situation de transition qui demande de l’attention !
      A très vite

  4. Bonjour,
    Merci pour tous vos articles. Comme Ralph C, je serai intéressé d’obtenir des coordonnées d’un expert comptable sur La Ciotat ou ses environs ou un site de comptabilité en ligne pour deux studios en meublés.
    Je vous remercie.
    Cordialement.

  5. Bonjour, je débute dans la location saisonnière et je cherche un expert comptable en ligne. Pouvez vous me faire parvenir les coordonnées d experts comptables en ligne. Svp

  6. Bonjour,
    L’expert comptable que nous avons choisi ne nous répond plus… alors que nous avons 2 bien en LMNP et c’est notre première déclarations. Avez vous un cabinet dans le 06 à nous conseiller ? Plus précisément Antibes ou Nice ?
    Merci!

      • COMMENTAIRE
        Bonjour. Je cherche un expert comptable dans le 76 sur Le Havre ou en ligne pour m’aider à faire une déclaration LMNP au réel. Auriez vous quelqu’un À me conseiller?

        • Bonjour
          merci pour votre passage sur eldorado immobilier !
          je viens de vous envoyer des coordonnées
          A très vite

  7. Bonjour Pierre et merci pour tous vos articles !
    Pour ma part, 2 biens LMNP gérer en compta par Option Réel : réactif, 100 euros de plus pour la gestion d’1 bien supplémentaire… pour le moment satisfait !

  8. Bonjour et merci pour ce contenu,
    Nous finalisons en noms propres l’achat de notre maison, qui comprend également une autre maison avec anciennement 3 chambres d’hôtes (dont 1 studio et 1 appart) que nous allons convertir en gîtes).
    Serait-t-il malgré tout possible de déduire quelque chose pour l’achat de la partie gîte si on était au réel ?
    Si ce n’est pas possible, pensez-vous qu’il vaille la peine d’être au réel ou cela fait-il plus sens d’être en BIC ? Niveau dépenses, ormis les achats renouvelables de linge etc, les travaux ne devraient pas être honéreux (ajout plaque de cuisson, hotte, matelas).
    Merci pour votre aide. Cordialement,

    • Bonjour Marie-Claude,

      Le micro BIC n’est quasiement jamais la meilleure option à retenir
      En effet, au réel, bien ficelé, vous pouvez en tenir compte

      Avez vous un expert comptable pour vous accompagner ?

      A très vite

      • Merci Pierre, Pas encore d’expert comptable. Il nous faudra voir une fois là-bas (changement de département) et adhéré au CGA avec lequel il travaille, si j’ai bien compris ?
        Je peux éventuellement voir une fois là-bas qui d’autres proprietaires utilisent ?
        Cdt,

        • Bien sûr !
          Je peux aussi vous envoyer des coordonnées
          vous me direz
          Bien à vous

  9. Bonjour Pierre, je lis avec beaucoup d’attention tous vos articles car je suis en phase de travaux et je vais démarrer la location meublée pour la rentrée de septembre (1 immeuble de 8 appartements). Je comptais passer par Contalim mais je suis preneur de vos recommandations éclairées. Merci et très bonne journée

    • Merci pour votre message Christophe et bonne chance pour votre projet !

      Qu’est-ce qui vous avait guidé à privilégier Contalim ?

      Je vous envoie des coordonnées en parallèle

      A très vite

  10. bonjour
    article interessant merci. j’ai un comptable pour 2 hebergements dont un en activite para hotellerie avec TVA. je passe avec le CER de villefranche de Lauragais(31). Le directeur est tres cale en location touristique mais injoignable. Ma comptable attitree manque d experience dan ce secteur. je cherche a changer.merci de m adrresser des adresses de comptables capables de gerer ces 2 cas Lmnp et para hotellerie.

    • Bonjour Cécile,
      C’est souvent le souci, votre cas est loin d’être isolé !
      Je vous envoie des coordonnées
      A très vite

    • De Marie claire 84, j’aimerais des coordonnées de comptables spécialisés pour les LMNP.
      Je pense le mien pas suffisamment spécialiste.
      Merci

  11. Merci pour ce comparatif des différents sites et cet article toujours très complet.Je viens de prendre jedeclaremonmeublé.com. Je verrais à l’usage.Pas toujours facile d’avoir une réponse pour avoir des précisions pour le début d’activité au 15 juillet, avant location nue.

    • D’accord, tenez nous au courant de la suite !
      la période est un peu chargée comptablement, ceci explique peut etre cela

  12. Bonjour

    Première année en LMNP je suis très satisfait de mon expert comptable. Il s’agit d’Expertim Fiduciaire à Vertou (44) près de Nantes. Ils travaillent à distance sur toute la France mais j’ai sollicité un RDV pour discuter de mon cas particulier et on a pu échanger très facilement.
    Je recommande !

    • Super Guillaume, je ne connaissais pas !

      Pouvez vous nous donner quelques détails sur les tarifs ?

      A très vite

  13. Bonjour Pierre,
    Merci pour ces articles toujours aussi intéressants. Pouvez vous m’indiquer un cabinet d’expert comptable sur Orleans , ou afin de me permettre de comparer , un site fiable.
    D’avance merci
    Régine

  14. Bonjour,
    Passée il y a 3 ans en meublé, je confie ma compta meublée ( 4 lots) à Amarris immo, avec CGA
    Tout par mail et en ligne, à distance , ils sont près de Nantes.
    Des infos sur leur site tous les mois, et pendant le confinement webinaires de formation qui vont être mis en ligne.
    Des réponses rapides à nos questions… J’apprécie,
    bien sûr il faut enregistrer tous les éléments.
    Merci Pierre pour vos articles

    • Merci Danièle pour votre commentaire et retour d’expérience !

      Pouvez vous nous donner un ordre d’idée des tarifs ?
      A très vite

  15. Bonjour,
    Merci pour tous ces articles intéressants. Je suis intéressé pour les contacts d’experts comptables sur La Ciotat ou ses environs.
    Merci.

  16. Bonjour Pierre, merci pour cet article intéressant.
    Je suis de mon côté intéressé par des contacts d’experts comptable sur la région de LYON pour un investissement en LMNP en cours sur la région. Merci

  17. bonjour
    j’utilise jedeclaremonmeuble.com et j’en suis très content avec le forfait de base pour gérer plusieurs appartements.
    Jedeclaremonmeuble offre une interface internet qui permet de tout gérer en ligne (que du déclaratif loyer, charges, factures) et de n’envoyer que les factures de +600 €
    chez contalim, ils n’ont pas d’interface internet et donc il faut tout scanner (loyer, charges, factures) et leur envoyer par mail….

    il y a également http://www.amarris-immo.fr avec lesquels j’ai échangé et qui m’ont l’air très bien et offre des solutions complètes

    • J’utilise jedeclaremonmeuble.com depuis 3 ans pour plusieurs appartements et j’envisage de changer car le site n’est pas pratique.
      Voici quelques exemples.
      Je dois saisir 2 fois (local et site) car il n’y a pas d’import ou d’export.
      Aucun historique pour les années précédentes : il faut vraiment saisir 2 fois pour avoir une trace en cas de controle !
      Très difficile de corriger une saisie. par ex : passer une ligne d’un appartement à l’autre => supprimer + ressaisir !
      Il faut absolument affecter les frais à un appartement : Comment affecter les frais transverses ?
      Certains frais ou petits achats (produits d’entretiens, PQ, Bougies, draps)
      Time out agaçant ! Déconnexion et perte de la saisie ! Grrr !
      Donc je vais changer – avec la peur de ne pas bien récupérer l’historique.
      Si vous utiliser un site qui n’a pas ces inconvénient, je suis à l’écoute.
      Merci.

      • Merci pour votre retour très intéressant, c’est toujours super utile d’avoir une expérience concrète
        aucun site n’est parfait mais je vous envoie des coordonnées par mail
        Bien à vous

  18. Bonjour Pierre, merci pour vos articles que je lis avec beaucoup d’intérêt , j’aimerais à l’avenir passer par un expert comptable spécialisé en location meublé mais aussi en non meublé, ça devient trop lourd pour moi. Je serai donc intéressée par un expert dans ma région bordelaise ou un expert comptable en ligne. je vous en remercie par avance. bien cordialement Dominique

    • Bonjour, moi j’ai contalim ,service en ligne et je suis pour l’instant satisfait de la prestation et du tarif. Après c’est mon vécu je n’ai pas d’action chez eux. 280€ le premier bien et ensuite 80€ par appart en supplément.
      Bonne gestion

      • Bonjour
        Merci pour tous vos articles , ils sont toujours pertinent.
        Je ne suis pas satisfait par mon expert comptable.
        Pourriez vous me proposez les meilleurs option sur Paris ?

  19. Bonjour
    Merci pour cet article et pour tous les autres. Je suis intéressée par votre liste de cabinets comptables que vous recommandez et aussi crux qu’il faut éviter.
    Pouvez-vous me l’envoyer svp.
    Merci d’avance et bonne journée

  20. Bonjour Pierre, bon article ! Ça m’intéresse d’avoir les coordonnées d’un bureau d’experts comptables. Merci beaucoup

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