Optimisez la fiscalité de votre location meublée grâce à une comptabilité précise et efficace.

En 2023, 68% des propriétaires de locations meublées en France ont opté pour le régime réel simplifié en raison de ses avantages fiscaux considérables.

Découvrez comment la tenue d’un bilan, la gestion des amortissements et le choix du régime fiscal peuvent vous permettre de maximiser vos revenus locatifs en toute simplicité.

La comptabilité en location meublée inclut la gestion du bilan, du compte de résultat, et des amortissements. Sous le régime réel, elle est essentielle pour optimiser la fiscalité, offrant des déductions fiscales significatives pour les propriétaires.

N’ayez pas peur, voici comment faire pour vous acquitter de vos obligations comptables et remplir votre liasse fiscale.

Fiscalité de la Location Meublée:

Fiscalité de la location meublée (savoirs indispensables)

3 modes de déclaration fiscale et comptable

En tant que propriétaire d’une location meublée, vous pouvez opter pour l’une de ces 3 possibilités de déclaration fiscale, toutes 3 dans le cadre des régimes BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) :

• Micro Bic : qui est proposée par défaut par l’administration fiscale, et donc qui est quasiment toujours peu intéressante malgré un abattement de 50% sur vos loyers
• Réel simplifié : très souvent le plus intéressant pour un investissement locatif en location courte durée car l’amortissement des murs est inclus et les intérêts d’emprunt peuvent être déduits (régime LMNP ou meublé professionnel LMP), ainsi que les frais de notaire et d’agence immobilière.
• Abattement de 71% : réservé aux meublés de tourisme. Ce classement est également très intéressant pour minorer la taxe de séjour.

« Grâce au régime réel, j’ai pu amortir mon bien immobilier sur 20 ans, ce qui a réduit considérablement mon revenu imposable. J’estime que cette stratégie m’a permis d’économiser plus de 30 000 euros en impôts sur une période de 5 ans. » – Témoignage d’un investisseur – Olivier D.

Voici pourquoi les propriétaires en meublé se font fiscalement avoir

Ce qui rebute les propriétaires pour passer au régime réel lmnp simplifié est sa « complexité » (toute relative).

Leur réflexion est de se dire « j’ai achetée cette maison », puis « j’ai mise en location cette maison », maintenant ça doit filer… pas tout à fait.

Pourtant, les gains via le statut de loueur en meublé représentent souvent plusieurs milliers d’euros par an et la fiscalité des locations meublées n’est pas si compliquée.

Et tellement avantageuse par rapport à la gestion locative des locations nues (simulateur comparatif ici)

C’est pour cela que vous avez intérêt à vous y pencher !

Pour vous aider, vous pouvez lire la suite dans guide complet sur la fiscalité magique des meublés

LMNP et LMP quelle différence ? (rapide)

La fiscalité des locations meublées est quelque peu retors parfois…

Lorsqu’un propriétaire débute une série d’investissements immobiliers avec la mise en location d’un bien loué en meublé, il commence à engranger des revenus fonciers et à user du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP.

Puis, lorsqu’il dépasse 23 000 € de revenus fonciers (lorsqu’il loue en courte durée par exemple) ET que les revenus fonciers en BIC dépassent les autres revenus du foyer fiscal, il devient loueur en meublé professionnel LMP.

Pour tout comprendre des différences entre les deux statuts, cet article vous sera extrêmement utile.

Vous y verrez les différences de cotisations sociales, d’IFI et les conséquences sur l’impôt sur le revenu.

Les bénéfices de la gestion comptable pour la location meublée

Les revenus provenant de la location meublée sont soumis à l’imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), que cela soit:

• sous le régime de micro-BIC
• ou sous le régime réel.

Cette imposition s’applique indépendamment du type de location meublée (résidentielle ou touristique).

Les propriétaires bailleurs ont le choix entre ces deux régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs.

Cependant, la nécessité de tenir une comptabilité se présente uniquement s’ils optent pour le régime réel, lequel offre des avantages fiscaux significatifs pour la location meublée (pour plus d’informations sur l’imposition au BIC, cliquez ici).

La tenue d’une comptabilité n’est pas systématique, mais elle devient essentielle et obligatoire si le propriétaire choisit le régime réel pour ses revenus locatifs issus de la location meublée.

Bien que la gestion comptable puisse paraître fastidieuse, elle ouvre la voie à des avantages fiscaux importants.

Il est donc conseillé de bien comprendre tous les bénéfices et enjeux liés à la tenue d’une comptabilité avant de décider de ne pas entreprendre cette démarche.

Voici le témoignage éclairant de Thierry, propriétaire avisée de plusieurs unités de location meublée, sur les bénéfices concrets qu’il a retirés de la gestion comptable pour ses investissements immobiliers.

«Après avoir hésité longtemps entre les régimes de micro-BIC et le BIC réel pour la déclaration des revenus de mes locations meublées, j’ai finalement opté pour le régime réel. Initialement, la perspective de tenir une comptabilité complète me semblait décourageante. Cependant, j’ai vite réalisé que les avantages fiscaux compensaient largement l’effort supplémentaire. Grâce à cette gestion comptable, j’ai pu déduire une multitude de dépenses et réduire considérablement mes impôts.» Thierry L.

Optimiser la fiscalité de la location meublée par une comptabilité précise

Nombreux sont les propriétaires-bailleurs qui méconnaissent ou sous-estiment l’option fiscale du régime d’imposition en BIC au réel.

Ce régime, accessible sans restriction de revenus annuels, offre des opportunités fiscales souvent ignorées.

Opter pour le BIC au réel permet non seulement de déduire intégralement les charges liées à la location meublée, mais également d‘amortir le bien durant toute sa période d’exploitation.

Cependant, cette option exige la tenue d’une comptabilité approfondie, incluant un bilan et un compte de résultat pour déterminer le résultat à déclarer.

Par le biais de cette comptabilité, tout propriétaire-bailleur peut déduire une gamme étendue de dépenses, qu’il s’agisse:

• des frais d’acquisition
• de gestion et d’assurance
• des dépenses d’entretien
• ou encore des diverses taxes foncières.

En outre, l’amortissement, tant immobilier que mobilier, offre une opportunité supplémentaire d’économies d’impôts.

Cette pratique permet de déduire fiscalement la dépréciation normale de la valeur du logement, constituant ainsi une charge déductible qui contribue à réduire le résultat imposable de l’activité de location meublée.

Pourquoi un expert comptable ne vous coûte quasi rien

La solution de facilité est de passer par un expert comptable. Là encore, la plupart des propriétaires au statut LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (loueur meublé professionnel) sont bloqués inutilement à propos du coût de la prestation.

Et pourtant, le risque d’erreur est vraiment grand quand vous faites vous même votre comptabilité location meublée au réel (déjà que moi j’oublie parfois de compter la taxe foncière…)

Soulignons que de manière assez logique, un propriétaire d’une location meublée qui passe par un expert comptable et un CGA (Centre de Gestion Agréé), a une gestion de comptabilité et des comptes qui sont validés par des professionnels, et sera donc moins sujet à un contrôle fiscal.

Les démarches qui peuvent être faites par un expert comptable (à votre place)

Les prestations prise en charge par un expert comptable spécialisé dans la location meublée peuvent comprendre (chaque lien dans le texte vous mène à un article complet sur le sujet) :

• la déclaration location meublée (dans le cadre d’une activité de location de logement meublé), et/ou de vos nouveaux biens via le formulaire P0i
• la tenue de votre comptabilité : grand livre, bilan comptable lmnp ou lmp, tableau d’amortissements…
• édition, transmission à l’administration fiscale de la liasse fiscale du bilan annuel de votre activité de loueur en meublé (notamment déclarations 2031, 2033 et annexes via le TDFC (Transfert de Données Fiscales et Comptables)
• son aide pour remplir votre déclaration des revenus locatifs (pour les cases relatives à la location meublée)
• la calcul des cotisations sociales (et leur optimisation fiscale)
• l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé ou CGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour frais comptable et minore de 25% les bénéfices imposables (l’expert comptable et le CGA sont souvent liés par un contrat d’exclusivité)
• la création d’une société pour gérer vos locations meublées (si cette option est intéressante pour vous, la location en meublée pouvant très bien se faire en nom propre)
• la gestion de la TVA (si vous avez une activité de chambre d’hôtes ou de para-hôtellerie). Certains loueurs meublés peuvent être concernés.

Comment choisir un bon expert comptable ?

Ce n’est pas vraiment qu’il y a de bons et mauvais experts comptables, mais c’est surtout que certains sont spécialisés dans la location meublée… et d’autres ne le sont pas mais essaient quand même de vous le faire croire.

75% des propriétaires ayant recours à un expert-comptable pour leur LMNP ont vu leurs impôts baisser de 15% en moyenne.

Alors outre le prix, qui devrait être le tout dernier critère de sélection (d’autant plus que vous avez vu plus haut que les honoraires étaient déductibles en partie de votre impôt sur le revenu – et avant la loi ALUR c’était même en totalité).

Précisons aussi qu’ils peuvent gérer indifféremment tous revenus fonciers de tout bien loué en meublé et tout régime fiscal, de la location meublée à l’année en régime micro BIC aux locations saisonnières déclarées au régime du réel simplifié (ou réel tout court), déclarations au statut LMNP ou LMP.

Voici quelques questions que vous pouvez poser pour vous faire une idée de la compétence de tel ou tel cabinet comptable qui a une expertise comptable en location meublée :

J’ai un bien immobilier en copropriété, quel est le pourcentage de foncier qui ne peut pas être amorti dans ma situation ?

réponse : dans le cas général c’est 20% mais pour un immeuble la part du foncier dans chaque lot est moindre

J’ai entendu parler du label meublé de tourisme, vous pensez que cela a un intérêt fiscal pour mon activité de loueur en meublé ?

réponse : un abattement de 71% et une minoration de la taxe de séjour

Si j’opte pour la déclaration au réel, en combien de temps le bien sera amorti ?

réponse : il faut que la réponse parle de pic d’amortissement, le moment où il faut se poser la question de revendre ou non le bien. Ce pic se situe entre 15 et 17 ans généralement

Combien avez vous de locations meublées touristiques dans votre clientèle et dans quelles régions ?

réponse : pas de bonne ou mauvaise réponse, mais si la question entraîne un moment de flottement, ce n’est pas bon signe !

Ce n’est qu’après avoir eu l’impression que votre interlocuteur maîtrise son sujet que vous pouvez lui demander un devis !

Et ce n’est pas fini, dans le devis, regardez les liens vers les mentions légales pour vérifier qu’il n’y a pas d’exclusion ne de coûts additionnels.

Par exemple :

• si vous passez du statut de loueur en meublé non professionnel LMNP à celui de loueur en meublé professionnel (régime LMP),
• ou les conditions financières de gestion des biens supplémentaires dans le cadre des investissements immobiliers locatifs que vous allez réaliser pour augmenter vos patrimoines immobiliers)

Enfin, je privilégie le fait d’utiliser l’aide fiscale d’un cabinet d’expertise comptable en ligne, qui sera plus réactif et joignable facilement. Il aura aussi probablement de plus gros moyens, par mutualisation.

Si vous souhaitez avoir les coordonnées des cabinets comptables de la location meublée saisonnière ou non que je recommande, laissez simplement un commentaire ci-dessous, je vous l’envoie rapidement.

Logiciel de comptabilité gratuit (ou non) à utiliser vous même

Vous pouvez décider de vous passer d’un expert comptable et de passer par un logiciel pour faire votre comptabilité de location meublée vous même.

« Après avoir essayé de gérer la comptabilité de mes locations meublées moi-même, j’ai rapidement réalisé que le temps investi et les risques fiscaux ne valaient pas les économies réalisées. J’ai finalement opté pour un expert-comptable, ce qui m’a permis d’optimiser mes déclarations et de réduire mon stress. » – Benoit D.

Il en existe plusieurs sur le marché, qui peuvent être mis à profit si vous retenez cette solution.

A priori aucun bon logiciel de gestion de comptabilité de location meublée n’est gratuit, mais certains experts comptables vous donnent accès dans votre espace client à un logiciel de gestion « gratuitement », dans le sens où cela est compris dans leurs honoraires.

Voici un tableau qui reprend les principaux logiciels à votre disposition :

Dans tous les cas, il vous faudra vous plonger dans la doctrine fiscale et dans l’utilisation du logiciel pour être performant.

La comptabilité était un élément incontournable pour réussir sa création d’entreprise (il vous faut gérer votre location saisonnière comme un pro, comme dans le cas d’une profession libérale), cela peut être une bonne chose, au moins au début.

Comment choisir un logiciel de comptabilité ?

Encore une fois, pourquoi vous embêter et ne pas choisir l’abattement de 71% pour meublé de tourisme ou de bénéficier des réductions d’impôts en passant par le régime réel simplifié et un expert comptable ?

Pour choisir un bon logiciel :

• regardez les commentaires des utilisateurs
• vérifiez que le logiciel est régulièrement mis à jour
• vérifiez qu’il existe un service support avec un mail ou un téléphone pour les contacter facilement
• regardez attentivement les mentions légales pour vérifier si il n’y a pas de coûts cachés ou frais supplémentaires

Pour aller plus loin, ce simulateur basé sur le big data peur vous aider dans vos démarches, pour une étude de marche parfaite.

Conclusion

La comptabilité en location meublée, bien que perçue comme complexe, est un levier puissant pour optimiser votre fiscalité et maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

En choisissant le régime fiscal adapté, tel que le régime réel simplifié ou le statut LMNP, vous pouvez tirer parti des nombreux avantages fiscaux, notamment la déduction des charges et l’amortissement du bien.

Que vous décidiez de gérer cette comptabilité vous-même, d’utiliser un logiciel dédié ou de faire appel à un expert-comptable spécialisé, l’essentiel est de comprendre les enjeux et de suivre une stratégie rigoureuse.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Questions les plus souvent posées :

Qu’en pensez vous ?
Quel type de régime fiscal avez vous choisi pour une comptabilité de location meublée ?
Faites vous vos déclarations comptables et fiscales vous même ?