Parmi les entrepreneurs, nombreux sont ceux qui se demandent s’ils doivent acquérir des actifs, en particulier des biens immobiliers, au nom de leur entreprise.

En espérant pouvoir soustraire de leurs revenus des charges supplémentaires, telles que les amortissements annuels qui viennent gommer les bénéfices comme c’est le cas pour la location meublée classique (et donc réduire ou supprimer l’imposition)..

Cette initiative, comme nous allons le voir, n’est pas forcément appropriée.

Voici un tableau de synthèse sur avantages et inconvénients de l’achat d’un bien immobilier :

Avantages	Inconvénients
Les frais d’acquisition et toutes les dépenses liées au bien peuvent être déduits	La détention de l’immeuble par la société d’exploitation sera exposée aux risques économiques de la société.
Un amortissement peut ainsi être comptabilisé	En tant qu’actif, la valeur de l’entreprise sera artificiellement augmentée, une situation qui rendra sa transmission plus délicate.
L’entreprise peu déduire la TVA sur l’acquisition du bien	Le régime prévoit en effet que les amortissements déjà déduits devront être réintégrés, alors qu’aucun abattement pour durée de détention ne sera appliqué.
	Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, le régime plus-values immobilières est particulièrement rigoureux.

Achat d’un bien immobilier au nom de la société

Le choix d’acheter par l’intermédiaire de sa société (SARL, SAS, EURL, SASU, SCI) un bien immobilier de rendement pour le mettre en location ou simplement pour le mettre à disposition de son entreprise pour en faire des locaux peut être tentant.

Les avantages de l’achat au nom de la société sont nombreux, mais les inconvénients sont également nombreux.

Avantages de l’achat au nom de votre société

Le bien immobilier étant inscrit à l’actif de la société, les frais d’acquisition et toutes les dépenses liées au bien peuvent être déduits, ce qui réduit le revenu imposable.

Un amortissement peut ainsi être comptabilisé.

L’entreprise peut en outre déduire la TVA sur l’acquisition du bien

L’acquisition du bien par l’entreprise lui permettra enfin, si le bien est utilisé à des fins professionnelles, d’éviter de payer un loyer.

Inconvénients potentiels de cet achat

Le nombre d’inconvénients est assez important.

Premièrement, dans le cas de l’achat de la résidence principale du partenaire par la société et de sa mise à disposition, les avantages en nature seront imposables au niveau de l’associé.

De plus, la détention de bien immobilier par la société d’exploitation sera exposée aux risques économiques de la société.

Effectivement, il fera partie, en tant qu’actif, des gages des créanciers professionnels en cas d’échec de l’activité.

De plus, grâce à cet actif, la valeur de l’entreprise sera artificiellement augmentée, une situation qui rendra sa transmission plus délicate.

Le cessionnaire peut en effet vouloir acquérir uniquement l’entreprise et pas le bâtiment qui est inscrit à l’actif.

Enfin, pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values immobilières est particulièrement rigoureux.

Ce régime prévoit en effet que les amortissements déjà déduits devront être réintégrés, alors qu’aucun abattement pour durée de détention ne sera appliqué.

Exemple :

Dans le cas où un bien, enregistré 10 000 euros à l’actif et ayant fait l’objet de 5 000 euros d’amortissements est revendu 20 000 euros, dans ce cas, le montant de la valeur de la plus-value imposable sera de :

20 000 – (10 000 – 5 000) = 15 000 euros.

Les solutions alternatives

La solution la plus intéressante est d’acheter de bien immobilier commercial par l’intermédiaire d’une SCI qui louera le bien à l’entreprise.

Le montant du loyer sera imposable au niveau de la SCI et sera déductible au niveau de l’entreprise.

On peut appliquer le régime d’imposition des plus-values des particuliers en cas de vente du bien (l’abattement pour durée de détention du bien permet de réduire l’imposition).

La location de locaux équipés est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, qui peut être une bonne option car elle permet de déduire les amortissements.

Une telle activité ne doit néanmoins pas être réalisée par le biais d’une SCI, celle-ci étant de facto soumise à l’IS (avec le problème des plus-values évoqué plus haut).

Comment investir à partir d’une SCI, filiale à 100% de votre SAS ?

Il est possible d’investir à partir d’une SCI dont le capital est détenu à 100% par votre SAS, cette démarche permet de séparer les deux activités.

Vous pouvez conserver la totalité de la capacité d’emprunt de votre SAS.

Ce dispositif d’investissement se fait en 4 étapes :

• Une SCI est créée par votre entreprise dont elle est actionnaire à 99,99% ( au minimum, une SCI doit toujours avoir au moins 2 associés, vous serez le deuxième associé).

• Le bien immobilier est acheté par la SCI.

• Pour financer une partie de l’achat du bien, la SCI peut emprunter auprès d’une banque (en général, elle peut emprunter jusqu’à 70% de la valeur de l’investissement).

• Elle prend ensuite le bien en location (à la SAS par exemple) et perçoit les loyers.

Le choix d’être soumis à l’impôt sur les sociétés est dans votre intérêt d’un point de vue fiscal.

Il est possible d’opter pour le régime de l’intégration fiscale dès la création de la SCI dans le cadre où l’activité de location immobilière est structurellement déficitaire.

Vous pourrez ainsi répercuter les déficits fiscaux sur l’associé principal (la SAS).

Vous avez intérêt à ne pas opter pour l’intégration fiscale si l’activité de location est bénéficiaire.

La SCI sera imposée à 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfice. Puis à 28%.

Dans le cas où vous utilisez l’appartement comme bureau, le bail étant pris par la société, vous n’avez pas de contraintes particulières à respecter.

Le paiement de la totalité du loyer peut être enregistré dans la comptabilité et payé par votre société.

Vous devrez déclarer la partie du loyer, correspondant à votre usage personnel, comme avantage en nature si vous utilisez une partie du bien immobilier pour y habiter.

Avantages :

Ce mécanisme d investissement ne diminue pas la capacité d emprunt de la SAS.

Il est possible de céder facilement une partie des parts de la SCI à des partenaires nouveaux.

Possibilité de  » remonter  » les pertes réalisées par la SCI (travaux de rénovation, etc.) pour que la SAS les compense par ses bénéfices.

Inconvénients :

La SCI doit établir un bilan chaque année pour la charge administrative.

Notre recommandation

Ce régime est facilement accepté par les banques et aussi simple à mettre en place, 80% des entrepreneurs le choisissent aujourd’hui.

A l’égard des associés de la SAS, il permet de garder l’opération d’investissement confidentielle.

Puisque les comptes de votre SAS ne font pas apparaître le bien immobilier.

Ce qu’il faut retenir

Ne faites dans tous les cas un investissement dans l’immobilier de votre entreprise :

• si vous disposez d’une bonne visibilité sur vos revenus futurs (si vous empruntez)
• ou encore si votre entreprise a déjà gagné les sommes que vous souhaitez investir.

Il ne faut pas séparer la SCI de la SAS complètement.

Les entrepreneurs ont intérêt à choisir à 80% d’investir à partir d’une SCI détenue à 99,99% par leur SAS.

Ce dispositif présente 3 avantages :

1. Grâce au régime de l’intégration fiscale, il est possible de compenser les bénéfices et les pertes de la SCI et de la SAS.

2. Le maintien de la confidentialité en matière de communication financière, dans la mesure où le lecteur des comptes de la SAS ne verra pas les comptes de la SCI.

3. Le fait de pouvoir maintenir la capacité d’emprunt de la SAS, si elle ne s’endette pas pour financer la SCI.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Pour quelle raison une SAS plutôt qu'une SCI ?

Contrairement à une SCI, une SAS peut avoir une activité commerciale . Et en plus, la SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale car c’est une société civile, alors que la SAS peut avoir tous types d’activités. Il est clair qu’une SCI ne peut pas gérer des commerces (magasin, restaurant, hôtel…).

Quelle société pour acheter de l'immobilier ?

Pour un investissement locatif, la SCI (société civile immobilière) est certainement le meilleur choix. Elle est simplement une société civile dont l’objet social est la détention et la gestion de biens immobiliers.

En quoi consiste la différence entre une SCI et une SARL ?

La SCI a en effet pour objet exclusif une activité immobilière. Tandis que dans une SARL, on peut exercer plusieurs activités à part les activités libérales. Ensuite, une SCI peut être créée par n’importe quelle personne en tant qu’associé.