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Vous songez à créer une SCI familiale ? Vous hésitez ?
Voici des tableaux comparatifs clairs et utiles avec la SARL de famille, l’indivision et la gestion en nom propre afin de vous permettre de faire un choix éclairé en ayant conscience des avantages et inconvénients de chaque statut juridique à votre disposition.
La SCI ou Société Civile Immobilière est bien connue pour gérer un patrimoine immobilier, souvent en famille ou entre amis, y compris pour la location meublée.
Mais la SCI pour un investissement locatif immobilier en famille n’est pas toujours la meilleur option, loin s’en faut. D’ailleurs, ceux qui affirment le contraire sont étrangement aussi des vendeurs de formations ou de services liés aux SCI…
Alors soyons objectifs : la location en SCI familiale est elle fiscalement idéale pour votre location meublée ?
La SCI familiale est adaptée pour gérer et transmettre un bien immobilier, mais la SARL de famille permet de bénéficier du statut de loueur en meublés LMNP ou LMP et de réaliser des achats, revente et opérations de promotion immobilière.
La SCI familiale est adaptée à une gestion passive de biens immobiliers, tandis que la SARL de famille est plus dynamique et orientée vers la location meublée.
Par ailleurs, d’un point de vue purement fiscal, vous devez savoir que certes la SCI a un régime fiscal transparent, les loyers perçus ne sont pas soumis à l’impôt sur les revenus locatifs des associés.
Mais dès qu’une rémunération est sortie de la SCI, tous les avantages fiscaux tombent… et c’est même bien pire qu’avant car vous êtes imposé à l’IS impôt sur les sociétés, PUIS à l’IR impôt sur le revenu.
Si vous utilisez la société comme une réserve d’argent, c’est très bien, mais si vous souhaitez générer du cash flow avec ce n’est pas forcément la meilleure forme juridique à votre disposition.
Vous devez donc tenir compte de votre situation juridique et familiale, ainsi que de vos projets pour savoir si la constitution d’une SCI est adaptée ou pas à une activité de location meublée courte durée (ou longue durée).
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La SCI familiale peut être avantageuse pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, mais elle présente des contraintes fiscales, notamment en matière de location meublée. Le choix entre SCI et SARL dépend de vos objectifs fiscaux et de gestion. Analyser vos besoins est essentiel pour faire le meilleur choix cette année.
Impôt et fiscalité des SCI : Niche fiscale ou enfer ? (Pour et Contre)
Il est faux de penser que la fiscalité de la SCI est plus avantageuse fiscalement que le statut de loueur en meublé avec un achat en nom propre. la SCI répond plutôt à des situations particulières : achat en famille, entre amis, transmission…
Parmi les questions les plus posées sur les forums :
» Location meublée en SCI : comment éviter l’IS ? (Impôt sur les Sociétés) «
En fait, cette question revient à dire plutôt :
» Je sais que le statut de loueur en meublé me permettra de ne pas payer d’impôt sur mes loyers, mais tout le monde dit que je doit faire de l’immobilier en SCI, alors comment est-ce que je peux créer une SCI mais avoir les avantages du loueur meublé non professionnel »
Bah… ça va être compliqué, ce sont deux statuts très différents, on ne peut pas faire de la location meublée en SCI comme si on louait en nom propre.
D’autant plus que SCI et location meublée sont incompatibles dans le cas d’une SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). L’administration fiscale ne tolère que 10% logement meublé dans une Société Civile Immobilière SCI (notion de caractère habituel de la mise en location meublée).
Bref; l’activité de location meublée n’est pas permise en SCI, et encore moins les locations saisonnières / locations de courte durée.
La création d’une SCI doit doit être une démarche mûrement réfléchie, avec des conséquences fiscales irréversibles.
Jean-Pierre nous partage son expérience avec la SCI familiale et le choix de l’impôt sur les sociétés pour la gestion de ses locations meublées.
« La SCI familiale a été une solution idéale pour notre famille afin de gérer ensemble notre patrimoine immobilier. Bien que nous ayons opté pour l’impôt sur les sociétés pour louer en meublé, nous avons apprécié la flexibilité que cela nous a offerte, notamment pour l’amortissement des biens. »
— Jean-Pierre
L’ avantage d’une SCI est indéniable dans certains situations précises, mais ce n’est pas non plus la panacée pour tout le monde.
Il est vrai d’un côté qu’une SCI donne accès à l’impôt sur les sociétés, soit 28% pour faire simple (au maximum, la flat tax). C’est très intéressant pour les propriétaires immobilier contribuables qui ont une haute tranche marginale d’imposition (TMI).
Mais pour un investisseur immobilier qui a le statut de loueur en meublé, que soit Loueur en meublé professionnel LMP ou location Meublée Non Professionnelle LMNP, le principe de l’amortissement permet le plus souvent de gommer la quasi totalité des revenus fonciers locatifs (loyers ou chiffre d’affaire) et donc d’être très peu imposable.
Pour aller plus loin : cet article du code général des impôts.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Le plus souvent, le choix de créer une Société Civile Immobilière de famille se fait au moment de l’héritage d’un bien immobilier afin d’éviter le statut de l’indivision, qui est très contraignant.
La SCI familiale est codifiée à l’article 13 de la loi de 1989 . Pour être associé d’une SCI familiale, il faut avoir un lien de parenté jusqu’au 4ème degré.
La SCI familiale se compose de deux membres fondateurs, d’un gérant, et n’a pas de limite dans le nombre d’associés. Elle dispose de statuts et est immatriculée auprès du Greffe du Tribunal de commerce.
Par exemple, peuvent créer une SCI familiale :
- des cousins
- des enfants avec des beaux-parents
Par contre, le PACS ne permet pas de créer un lien de parenté, et exclut donc la possibilité de monter une SCI familiale (Question écrite n°25671 au Sénat)
Une SCI fonctionne comme toute entreprise, et a la statut d’une personne morale, avec le droit fiscal et social associé. Une assemblée générale (AG) doit avoir lieu tous les ans et un siège social doit être choisi et inscrit au Tribunal de Commerce.
Environ 85% des SCI optant pour la location meublée choisissent le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), permettant ainsi d’amortir les biens et de réduire leur base imposable.
SCI familiale VS SCI classique : quelles différences ?
Lorsqu’un des associés n’a pas ou n’a plus le statut de membre d’une famille (divorce par exemple), la SCI familiale perd son statut.
Est-ce un drame ?
Bah non… en tous cas pour la location de meublés.
La philosophie du législateur à travers la création du statut de SCI familiale est de rapprocher le statut de cette « société » à celui d’un particulier, car il considère que les associés de ce type de SCI ne sont pas des professionnels de l’immobilier.
Certains dérogations au droit commun des SCI sont donc possibles pour les SCI de famille.
C’est ainsi qu’une SCI classique est destinée à un usager professionnel, tandis que la vocation d’une SCI familiale est plutôt destinée à des particuliers qui tombent occasionnellement dans l’immobilier.
Voici un tableau synthétique des différences, qui se situent toutes au niveau du bail de location :
| SCI familiale | SCI « droit commun » | Article de référence | |
| Bail vide | 3 ans (locations nues) | 6 ans (locations nues) | Art 10 |
| Garant | Possible d’en demander | Interdit | Art 22-1 |
| Impayé/ expulsion | Pas de disposition spécifique | Obligation de saisine de la CCAPEL, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative, 2 mois de délai | Art 22-1 |
| Congé | Possibilité de congé pour convenance personnelle d’un associé | Le bail doit aller à son terme | Art 13 |
A noter qu’il est également possible qu’une SCI loue via un bail commercial, avec des conditions générales et mentions légales spécifiques et souvent avantageuses pour le bailleur. Vous pouvez en apprendre beaucoup plus ici.
Les revenus provenant de la location meublée doivent rester inférieurs à 10% du chiffre d’affaires total de la SCI pour maintenir l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR)
Lucie explique comment sa famille a optimisé la fiscalité tout en maintenant une gestion familiale.
« Lorsque nous avons décidé de louer notre appartement en meublé via une SCI familiale, nous étions un peu inquiets des implications fiscales. Finalement, en restant sous le régime de l’impôt sur le revenu et en respectant la limite des 10% de recettes, nous avons pu optimiser notre fiscalité tout en gardant un contrôle familial sur le bien. »
— Lucie
SCI familiale et SARL de famille : quel est le mieux ?
Contrairement à la SCI, la SARL de famille permet au propriétaire de bénéficier du statut de loueur en meublé, ainsi que l’imposition des particuliers pour la plus value. la SARL de famille permet de gérer facilement les achats et reventes en tant que société commerciale.
Tableau comparatif entre SARL de famille et SCI familiale :
| SARL de famille | SCI familiale | |
| Type de société | société commerciale | Civile |
| PACS = famille | Oui | Non |
| Type d’imposition | IR ou IS | IR ou IS |
| Utilité pour les patrimoines immobiliers | Développement, avec acquisitions et ventes Adapté à l’achat / revente Achat immobilier en série | Gestion d’un bien immo « en bon père de famille » |
| Location meublée | Permet de bénéficier du statut LMNP ou LMP | statut à l’IS classique |
| Plus value | Des particuliers | Des professionnels |
La SCI, Société Civile Immobilière, et la SARL, Société A Responsabilité Limitée, ont toutes deux le statut d’une entreprise et bénéficient ainsi de ce que l’on appelle la transparence fiscale.
Ainsi, les deux statuts permettent d’être imposé à l’IS (Impôt sur les Sociétés), plutôt qu’à l’IR (Impôt sur le Revenu).
la SCI et la SARL de famille permettent de créer une bulle fiscale imposée à la flat Tax, et donc ne pas être redevable de l’impôt sur le revenu… tant que les loyers restent dans la société…
Toutefois, contrairement à la SCI, la SARL de famille permet de bénéficier du statut de loueur en meublé avec ses avantages considérables et est adaptée à un propriétaire qui veut développer son patrimoine grâce à son statut d’activité commerciale.
On reste dans la logique des Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC, du point de vue de l’administration fiscale (comptabilité commerciale).
Remarque : si vous souhaitez diversifier vos activités pour devenir rentier, au delà de l’immobilier classique, il est tout à fait possible d’envisager la transformation d’une SARL en SAS.
Pour aller plus loin, vous pouvez lire l’article sur ce que vous devez savoir sur la fiscalité de la location meublée
Une SCI familiale qui génère un chiffre d’affaires inférieur à 38 120 € bénéficie d’un taux d’imposition réduit de 15% sous le régime de l’IS.
SCI familiale et indivision : que choisir ?
L’indivision en meublé est quasi toujours le pire choix pour la gestion de votre patrimoine. Mais toujours mieux que de tomber dans les piège de la location nue…
Notons simplement ici que les deux différences majeures se situent dans la prise de décision entre associés ou indivis et au niveau de la transmission.
Pour aller plus loin, voici un article complet sur toutes les conséquences juridiques et financières de ce statut (et une fiche pratique)
Hugo met en avant les avantages fiscaux obtenus grâce à la SCI familiale et la déduction des charges.
« Passer par une SCI familiale pour gérer nos locations meublées a été une excellente décision, surtout avec la possibilité de déduire certaines charges. Cela a rendu l’investissement plus rentable à long terme. »
— Hugo
Voici un tableau de comparaison entre SCI de famille et indivision :
| SCI familiale | Indivision | |
| Gestion du bien immo | Possibilité de définir des règles dans les statuts Pouvoirs décisionnaires du gérant | Tous les indivis ont les mêmes pouvoirs, pris de décision difficile |
| Transmission | Transmission de parts sociales, équité Possibilité de démembrement entre nue propriété et usufruit | Transmission de biens immobiliers indivis |
| Responsabilité | Limitée aux apports | Illimitée des indivis |
SCI familiale ou nom propre avec le statut de loueur en meublé ?
Lors d’un investissement immobilier ou de la gestion d’un bien à plusieurs, la gestion en nom propre revient à celle de l’indivision. Rigidité du fonctionnement mais accès au statut de loueur en meublé.
Pour aller plus loin : Est-ce que je dois créer une société pour exploiter ma location meublée ?
| SCI de famille | Nom propre statut de loueur meublé | |
| Qui possède le bien? | la société | en personne |
| Quelle situation des propriétaires? | Associés avec des parts définies équitablement, pour héritage d’une résidence secondaire par exemple | Indivision loueur en meublé si pas marié ou pacsé |
| Imposition | IS (puis IR si prise de bénéfice) | IR |
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Conclusion :
En conclusion, la création d’une SCI familiale pour la location meublée peut offrir des avantages notables, notamment en matière de gestion et de transmission du patrimoine.
Cependant, il est crucial de bien évaluer les implications fiscales et les objectifs de votre projet immobilier pour choisir la structure juridique la plus adaptée à vos besoins.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Questions les plus souvent posées
Est-il possible d’effectuer de la location meublée avec une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ?
Oui, mais sous certaines conditions strictes. La location meublée est généralement considérée comme une activité commerciale, incompatible avec le régime de l’IR. Cependant, une tolérance existe si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 10 % des revenus totaux de la SCI
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour la location meublée ?
Une SCI soumise à l’IS peut bénéficier de l’amortissement des biens immobiliers et de la déduction des charges, ce qui peut réduire considérablement l’assiette imposable. Toutefois, cela entraîne une double imposition en cas de distribution des bénéfices aux associés
Pourquoi choisir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec une SCI ?
Le statut de LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux tels qu’un abattement forfaitaire ou la possibilité de déduire les charges au réel, ce qui est particulièrement avantageux pour une SCI à l’IR, à condition que les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € par an
Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale pour la location meublée ?
Les principaux inconvénients incluent la perte de la transparence fiscale et l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. De plus, la SCI ne peut plus bénéficier des abattements sur les plus-values immobilières accordées aux particuliers, ce qui peut représenter un désavantage important pour les investisseurs
Peut-on faire de la location meublée saisonnière avec une SCI familiale ?
Oui, mais cela entraîne souvent un passage à l’IS. La location saisonnière est permise à condition que la location soit occasionnelle et que les revenus générés représentent moins de 10 % des recettes totales de la SCI
Qu’en pensez vous ?
Quel statut semble le plus adapté à votre situation personnelle et fiscale?
Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous
Bonjour je viens de faire l acquisition d une villa via une sarl de famille, mais je ne sais pas comment sortir les revenus pour en faire mon activité principale pro sachant que je ne suis pas gérante.
fiscalement et socialement
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Pouvez vous être salariée de la SARL ?
A très vite
Bonjour,
comment garder dans la famille des biens immobiliers . notamment un bien actuellement dont je suis nue propriétaire ,notre residence principale et dont mon fils (19 ans ) n aura pas les moyen de garder suite au taxe d heritage ( = vol du gouv.si vous me demandez) si je décède maintenant ou après l usufruitier ( ma mère 90 ans ) .comment lui permettre de continuer dans la maison qui l a vu naitre.
Bonjour,
La LMNP (En Activité de chambres d’hôtes) est elle possible dans le cadre d’une SCI FAMILIALE, complètement transparente d’un point de vue fiscale puisque son objet et uniquement la répartition du bien entre des personnes physiques d’une même famille. Il n’y a pas de crédit sur cette SCI et il s’agit d’une résidence principale familiale.
Merci de votre éclairage
Bien cordialement,
Bonjour, la location meublée n’est pas permise dans une SCI, sauf de manière marginale. En général moins de 10 % de l’activité totale
par conséquent, il serait peut-être plus logique de s’orienter vers un autre véhicule pour votre activité, vu ou alors de ne pas passer par de la location meublée, mais par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, qui peut être intéressant aussi.
Je vous conseille de vous rapprocher d’un conseiller fiscal qui pourra faire les calculs pour vous, et déterminer la meilleure situation possible en fonction de votre configuration.
À très vite
Bonjour,
Bravo pour votre article.
Nous venons mes 2 sœurs et moi d’acheter un bien en indivision pour de location événementielle (gîtes + salle). Nous hésitons sur le choix à faire sachant que l’achat est réalisé avec emprunt. Que nous conseilleriez vous svp ? Merci.
Cordialement
Bonjour Julia,
Cela va dépendre de vos objectifs au final, mais en effet une SCI de famille peut être très intéressant
Quelle capacité avez vous ?
A très vite
Bonjour Pierre,’j’hesite entre la SCI familiale et Sarl de famille ou sas ?
Je loue sur Airbnb 1 bien et je vais investir dans 2 autres biens mais je voudrais y associer mes deux enfants majeurs pour ensuite léguer ces biens petit à petit car j’ai bientôt 60 ans mais je souhaite garder l’usufruit car ce sont mes seuls revenus
Je souhaiterais avoir votre avis .
En vous remerciant
Chantal
Bonjour Chantal
Je viens d’échanger avec le responsable du gros cabinet comptable, dans votre situation justement il privilégie la SCI
Bien à vous
Bonjour, vous avez développé la partie de la création d’une SCI familiale en location meublée Ce que je voudrais savoir est- il possible de créer une SCI familiale en location non meublée ?
Oui Hedvige, c’est tout à fait possible… mais moins d’intéret
Bravo pour vos travaux. Mon époux et moi même avons opté pour une SCI familiale Pour acheter notre maison (au début avec l’un de nos fils sorti de la SCI aujourd’hui et plus non plus résident) Donc nous sommes deux à part égale avec une SCI familiale et aimerions louer une partie de notre bien en saison que pouvons nous faire sans trop impacter nos revenus de retraité?
Merci bien à vous
Merci !
Pourquoi cela impacterait vos revenus de retraite ?
Bien à vous
merci beaucoup, voilà enfin le résumé clair et accessible sur le sujet. Bravo pour votre travail !
Je suis ravi de voir votre commentaire !
A très vite