SCI Familiale en location meublée : le meilleur choix? (en 2020)

Vous songez à créer une SCI familiale ? Vous hésitez ?

Voici des tableaux comparatifs clairs et utiles avec la SARL de famille, l’indivision et la gestion en nom propre afin de vous permettre de faire un choix éclairé en ayant conscience des avantages et inconvénients de chaque statut juridique à votre disposition.

La SCI ou Société Civile Immobilière est bien connue pour gérer un patrimoine immobilier, souvent en famille ou entre amis, y compris pour la location meublée.

Mais la SCI pour un investissement locatif immobilier en famille n’est pas toujours la meilleur option, loin s’en faut. D’ailleurs, ceux qui affirment le contraire sont étrangement aussi des vendeurs de formations ou de services liés aux SCI…

Alors soyons objectifs : la location en SCI familiale est elle fiscalement idéale pour votre location meublée ?

La SCI familiale est adaptée pour gérer et transmettre un bien immobilier, mais la SARL de famille permet de bénéficier du statut de loueur en meublés LMNP ou LMP et de réaliser des achats, revente et opérations de promotion immobilière.

La SCI familiale est adaptée à une gestion passive de biens immobiliers, tandis que la SARL de famille est plus dynamique et orientée vers la location meublée.

Par ailleurs, d’un point de vue purement fiscal, vous devez savoir que certes la SCI a un régime fiscal transparent, les loyers perçus ne sont pas soumis à l’impôt sur les revenus locatifs des associés.

Mais dès qu’une rémunération est sortie de la SCI, tous les avantages fiscaux tombent… et c’est même bien pire qu’avant car vous êtes imposé à l’IS impôt sur les sociétés, PUIS à l’IR impôt sur le revenu.

Si vous utilisez la société comme une réserve d’argent, c’est très bien, mais si vous souhaitez générer du cash flow avec ce n’est pas forcément la meilleure forme juridique à votre disposition.

Vous devez donc tenir compte de votre situation juridique et familiale, ainsi que de vos projets pour savoir si la constitution d’une SCI est adaptée ou pas à une activité de location meublée courte durée (ou longue durée).

abonnez vous à la chaîne Youtube de eldorado immobilier

Impôt et fiscalité des SCI : Niche fiscale ou enfer ? (avantages et inconvénients)

Il est faux de penser que la fiscalité de la SCI est plus avantageuse fiscalement que le statut de loueur en meublé avec un achat en nom propre. la SCI répond plutôt à des situations particulières : achat en famille, entre amis, transmission…

Parmi les questions les plus posées sur les forums :

” Location meublée en SCI : comment éviter l’IS ? (Impôt sur les Sociétés) “

En fait, cette question revient à dire plutôt :

” Je sais que le statut de loueur en meublé me permettra de ne pas payer d’impôt sur mes loyers, mais tout le monde dit que je doit faire de l’immobilier en SCI, alors comment est-ce que je peux créer une SCI mais avoir les avantages du loueur meublé non professionnel”

Bah… ça va être compliqué, ce sont deux statuts très différents, on ne peut pas faire de la location meublée en SCI comme si on louait en nom propre.

D’autant plus que SCI et location meublée sont incompatibles dans le cas d’une SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). L’administration fiscale ne tolère que 10% logement meublé dans une Société Civile Immobilière SCI (notion de caractère habituel de la mise en location meublée).
Bref; l’activité de location meublée n’est pas permise en SCI, et encore moins les locations saisonnières / locations de courte durée.

La création d’une SCI doit doit être une démarche mûrement réfléchie, avec des conséquences fiscales irréversibles.

L’ avantage d’une SCI est indéniable dans certains situations précises, mais ce n’est pas non plus la panacée pour tout le monde.

Il est vrai d’un côté qu’une SCI donne accès à l’impôt sur les sociétés, soit 28% pour faire simple (au maximum, la flat tax). C’est très intéressant pour les propriétaires immobilier contribuables qui ont une haute tranche marginale d’imposition (TMI).

Mais pour un investisseur immobilier qui a le statut de loueur en meublé, que soit Loueur en meublé professionnel LMP ou location Meublée Non Professionnelle LMNP, le principe de l’amortissement permet le plus souvent de gommer la quasi totalité des revenus fonciers locatifs (loyers ou chiffre d’affaire) et donc d’être très peu imposable.

Pour aller plus loin : cet article du code général des impôts.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Définition et raisons courantes du choix du statut de la SCI familiale

Le plus souvent, le choix de créer une Société Civile Immobilière de famille se fait au moment de l’héritage d’un bien immobilier afin d’éviter le statut de l’indivision, qui est très contraignant.

La SCI familiale est codifiée à l’article 13 de la loi de 1989 . Pour être associé d’une SCI familiale, il faut avoir un lien de parenté jusqu’au 4ème degré.

La SCI familiale se compose de deux membres fondateurs, d’un gérant, et n’a pas de limite dans le nombre d’associés. Elle dispose de statuts et est immatriculée auprès du Greffe du Tribunal de commerce.

Par exemple, peuvent créer une SCI familiale :

  • des cousins
  • des enfants avec des beaux-parents

Par contre, le PACS ne permet pas de créer un lien de parenté, et exclut donc la possibilité de monter une SCI familiale (Question écrite n°25671 au Sénat)

Une SCI fonctionne comme toute entreprise, et a la statut d’une personne morale, avec le droit fiscal et social associé. Une assemblée générale (AG) doit avoir lieu tous les ans et un siège social doit être choisi et inscrit au Tribunal de Commerce.

SCI familiale VS SCI classique : quelles différences ?

Lorsqu’un des associés n’a pas ou n’a plus le statut de membre d’une famille (divorce par exemple), la SCI familiale perd son statut.

Est-ce un drame ?

Bah non… en tous cas pour la location de meublés.

La philosophie du législateur à travers la création du statut de SCI familiale est de rapprocher le statut de cette “société” à celui d’un particulier, car il considère que les associés de ce type de SCI ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Certains dérogations au droit commun des SCI sont donc possibles pour les SCI de famille.

C’est ainsi qu’une SCI classique est destinée à un usager professionnel, tandis que la vocation d’une SCI familiale est plutôt destinée à des particuliers qui tombent occasionnellement dans l’immobilier.


Voici un tableau synthétique des différences, qui se situent toutes au niveau du bail de location :

SCI familialeSCI “droit commun”Article de référence
Bail vide3 ans (locations nues)6 ans (locations nues)Art 10
GarantPossible d’en demanderInterdit Art 22-1
Impayé/ expulsionPas de disposition spécifiqueObligation de saisine de la CCAPEL, la commission de
coordination des actions
de prévention
des expulsions locative,
2 mois de délai
Art 22-1
CongéPossibilité de congé
pour convenance personnelle d’un associé
Le bail doit aller à son termeArt 13

A noter qu’il est également possible qu’une SCI loue via un bail commercial, avec des conditions générales et mentions légales spécifiques et souvent avantageuses pour le bailleur. Vous pouvez en apprendre beaucoup plus ici.

SCI familiale et SARL de famille : quel est le mieux ?

Contrairement à la SCI, la SARL de famille permet au propriétaire de bénéficier du statut de loueur en meublé, ainsi que l’imposition des particuliers pour la plus value. la SARL de famille permet de gérer facilement les achats et reventes en tant que société commerciale.

Tableau comparatif entre SARL de famille et SCI familiale :

SARL de familleSCI familiale
Type de sociétésociété commercialeCivile
PACS = familleOuiNon
Type d’impositionIR ou ISIR ou IS
Utilité pour les patrimoines immobiliersDéveloppement, avec acquisitions et ventes
Adapté à l’achat / revente
Achat immobilier en série
Gestion d’un bien immo
“en bon père de famille”
Location meubléePermet de bénéficier du statut LMNP ou LMPstatut à l’IS classique
Plus valueDes particuliersDes professionnels

La SCI, Société Civile Immobilière, et la SARL, Société A Responsabilité Limitée, ont toutes deux le statut d’une entreprise et bénéficient ainsi de ce que l’on appelle la transparence fiscale.

Ainsi, les deux statuts permettent d’être imposé à l’IS (Impôt sur les Sociétés), plutôt qu’à l’IR (Impôt sur le Revenu).

la SCI et la SARL de famille permettent de créer une bulle fiscale imposée à la flat Tax, et donc ne pas être redevable de l’impôt sur le revenu… tant que les loyers restent dans la société…

Toutefois, contrairement à la SCI, la SARL de famille permet de bénéficier du statut de loueur en meublé avec ses avantages considérables et est adaptée à un propriétaire qui veut développer son patrimoine grâce à son statut d’activité commerciale.

On reste dans la logique des Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC, du point de vue de l’administration fiscale (comptabilité commerciale).

Remarque : si vous souhaitez diversifier vos activités pour devenir rentier, au delà de l’immobilier classique, il est tout à fait possible d’envisager la transformation d’une SARL en SAS.

Pour aller plus loin, vous pouvez lire l’article sur ce que vous devez savoir sur la fiscalité de la location meublée (guide pratique)

SCI familiale et indivision : que choisir ?

L’indivision en meublé est quasi toujours le pire choix pour la gestion de votre patrimoine. Mais toujours mieux que de tomber dans les piège de la location nue…

Notons simplement ici que les deux différences majeures se situent dans la prise de décision entre associés ou indivis et au niveau de la transmission.

Pour aller plus loin, voici un article complet sur toutes les conséquences juridiques et financières de ce statut (et une fiche pratique)

Voici un tableau de comparaison entre SCI de famille et indivision :

SCI familialeIndivision
Gestion du bien immoPossibilité de définir des règles dans les statuts
Pouvoirs décisionnaires du gérant
Tous les indivis ont les mêmes pouvoirs,
pris de décision difficile
TransmissionTransmission de parts sociales, équité
Possibilité de démembrement entre nue propriété et usufruit
Transmission de biens immobiliers indivis
ResponsabilitéLimitée aux apportsIllimitée des indivis

SCI familiale ou nom propre avec le statut de loueur en meublé ?

Lors d’un investissement immobilier ou de la gestion d’un bien à plusieurs, la gestion en nom propre revient à celle de l’indivision. Rigidité du fonctionnement mais accès au statut de loueur en meublé.

Pour aller plus loin : Est-ce que je dois créer une société pour exploiter ma location meublée ?

SCI de familleNom propre statut de loueur meublé
Qui possède le bien?la sociétéen personne
Quelle situation des propriétaires?Associés avec des parts définies équitablement,
pour héritage d’une résidence secondaire par exemple
Indivision loueur en meublé si pas marié ou pacsé
ImpositionIS (puis IR si prise de bénéfice)IR

Questions les plus souvent posées

SCI familiale, SARL de famille, lequel choisir ?

La SCI est plus orientée gestion “en bon père de famille” de vos biens immobiliers, la SARL de famille plus orientée location meublée et développement de votre patrimoine.
Voici ce que vous devez savoir dans cet article.

Monter une SCI, est-ce une création d’entreprise ?

Oui, une SCI est une entreprise à part entière, avec tous les statuts et obligations juridiques associées.
Voici ce que vous devez savoir dans cet article pour ne pas vous tromper.

Quelles formalités pour la création d’une SCI familiale ?

Les mêmes formalités que pour la création d’une société classique. C’est pour cela que le choix de la forme juridique que vous choisissez a de lourdes conséquences fiscales et sociales.

Dois-je payer de la TVA avec une SCI ?

Une SCI étant à destination de gestion d’immobilier, sont activité bénéficie d’une exonération de TVA

Qu’en pensez vous ?

Quel statut semble le plus adapté à votre situation personnelle et fiscale?

Quelle solution juridique est la plus pertinente pour vous ?

View Results

Loading ... Loading ...

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

6 commentaires

  1. Bonjour, vous avez développé la partie de la création d’une SCI familiale en location meublée Ce que je voudrais savoir est- il possible de créer une SCI familiale en location non meublée ?

  2. Bravo pour vos travaux. Mon époux et moi même avons opté pour une SCI familiale Pour acheter notre maison (au début avec l’un de nos fils sorti de la SCI aujourd’hui et plus non plus résident) Donc nous sommes deux à part égale avec une SCI familiale et aimerions louer une partie de notre bien en saison que pouvons nous faire sans trop impacter nos revenus de retraité?
    Merci bien à vous

  3. merci beaucoup, voilà enfin le résumé clair et accessible sur le sujet. Bravo pour votre travail !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.