Investir avant d’acheter sa résidence principale : une idée de génie ?

Vous pensez à investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter votre résidence principale ? Découvrez ce que vous avez besoin de savoir pour décider

Ma belle sœur et mon beau frère, qui entrent tout juste dans la vie active, m’ont ouvert les yeux : les Millenials pensent à leur avenir, à leur patrimoine et sont moins dans une logique de posséder leur résidence principale que les générations précédentes.

Ils investissent dans une résidence secondaire, souvent pour combiner le plaisir des vacances et celui d’un bien immobilier locatif courte durée avant de penser à investir dans une résidence principale. D’ailleurs l’idée leur paraît presque saugrenue tellement l’immobilier est devenu onéreux dans les quartiers côtés des grandes villes dans lesquels ils vivent au quotidien pour être proches de leur travail !

C’est un peu aussi comme ces couples qui passent des heures devant les annonces des agences immobilières sur leur lieu de vacances et se disent qu’ils vont prolonger le plaisir du séjour en achetant un bien qu’ils mettront à louer quand ils n’y séjourneront pas pour leurs propres vacances.

Ont ils raison ? Quelles sont les éléments à considérer avant de commencer à investir dans un meublé de tourisme qui est aussi une résidence secondaire sans être passé par la case résidence principale ?

Sondage :

Pensez vous qu'il vaut mieux commencer par investir dans la LCD plutôt que dans une résidence principale ?

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Comme toujours, il n’y a pas de vérité absolue, ce serait trop simple 🙂

Toutefois, il y a 3 raisons fondamentales qui amènent à vouloir acheter une résidence secondaire… et les encore plus de questions à se poser avant de se lancer pour savoir si le projet est avantageux ou non.

Pourquoi investir dans une résidence secondaire ?

Il y a trois raisons principales pour lesquelles les gens envisagent d’acheter une maison de vacances :

  • ils sont tombés amoureux d’une certaine région
  • ils prévoient prendre leur retraite dans la ville en question
  • ou ils veulent un revenu complémentaire issu de location courte durée

Mais posséder une résidence secondaire, ce sont des enjeux différents des ceux liés à une résidence principale, que vous devriez apprendre à connaître et maîtriser avant d’acheter.

Certains millénnials riches et urbains optent pour une stratégie inédite mais finalement complètement dans l’air du temps : ils louent dans les villes et achètent des maisons de campagne parce qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter aux tarifs au m² coûteux de leur ville.

immobilier trop cher villes
L’immobilier est devenu tellement hors de prix dans le cœur des grandes villes, que les gens reportent leur besoin de propriété et de possession sur des résidences secondaires dans une région où ils séjournent volontiers

Voici les aspects essentiels à considérer avant de franchir le pas et faire le grand saut et acheter une résidence secondaire.

1. A quelle fréquence y séjournerez vous vraiment ?

Des amis ont une résidence secondaire au pied du Mont Blanc, comme un de ces logements ici, où ils vont presque tous les week ends de avril à septembre (ils travaillent à Lyon, ce n’est pas si loin).

Mais même si vous passez pas mal de votre temps libre dans votre maison de vacances, comme ils le font, une maison reste une maison.

residence secondaire
Nos amis ont réalisé leur rêve d’avoir une résidence secondaire à Chamonix et une vue sur le mont blanc : mais es-ce un rêve ou un piège au final ?

Les factures, y compris les crédits, l’abonnement internet, la taxe foncière et de collecte des ordures ménagères, les éventuelles frais de copropriété… sont autant de charges qui sont dues par le propriétaire… et donc vous !

Cela fait toujours des responsabilités qui pèsent sur votre esprit et sur votre budget à longueur d’année. Si vous habitez loin de votre résidence secondaire, vous devrez aussi payer quelqu’un pour jeter un œil de temps en temps à votre maison ou votre appartement.

Certains propriétaires de maison de vacances se sentent également coupables s’ils décident de partir ailleurs en vacances ailleurs : il peut être difficile de justifier de payer cher pour un voyage lorsque vous avez déjà un pied à terre quelque part.

Je conseille donc la prudence et la sécurité plutôt que le coup de cœur et l’impulsivité.

Qu’es-ce que cela veut dire exactement ?

Je conseille d’essayer le principe d’une résidence secondaire. Vous êtes libre de louer une même maison pendant plusieurs vacances de suite, à différentes périodes de l’année, pour valider définitivement l’opportunité de l’achat d’une maison de vacances.

Pour vous aider à aller plus loin, cet article de référence sur Eldorado Immobilier est fait pour vous :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

2. Sera-t-elle adaptée à vos besoins à la retraite ?

residence secondaire vacances retraite
La retraite… ce n’est pas comme les grandes vacances… des besoins spécifiques sont à cibler avant de craquer pour un endroit où acheter une résidence secondaire

Il est certainement sage de se renseigner sur le marché immobilier dans les villes les plus ensoleillées et paisibles avant de prendre sa retraite.

Une tendance de fond est d’ailleurs de prospecter à plusieurs, avec des amis avec qui on se verrait bien passer sa retraite en toute convivialité.

D’ailleurs l’anticipation de l’achat d’une résidence secondaire dans l’objectif d’y passer sa retraite présente des avantages indéniables :

  • il est plus facile d’obtenir un prêt immobilier lorsqu’on a un emploi et que l’on est actif,
  • et vous aurez déjà bien commencé à le rembourser au moment de la retraite,
  • vous avez également le temps de prendre vos marques et de prévoir les rénovations nécessaires à votre confort
  • vous serez en mesure de déterminer le coût de la vie dans la région ciblée.

Vous pourrez également tester la vie dans cette nouvelle maison suffisamment de temps pour vous projeter.
Ainsi, si cela ressemble encore à des vacances, c’est que vous n’y avez pas encore séjourné assez longtemps 🙂

Au cours de vos « séjours à l’essai », vous veillerez bien à tenir compte d’éléments fondamentaux pour les retraités :

  • de la facilité d’accès aux soins médicaux,
  • aux services de proximité,
  • de l’offre en culture et divertissements,
  • du transport en commun,
  • et de la taille et du terrain (et donc de leur entretien nécessaire)

3. Êtes vous prêt à vous lancer sérieusement ?

Les avantages de la location meublée courte durée ne sont plus à démontrer ici.
Ne serais-ce que la capacité à non seulement pouvoir payer les charges de votre résidences secondaire, mais aussi de vous permettre de dégager un cash flow non négligeable issu des revenus locatifs (de l’argent disponible tout de suite).

C’est ce que l’on appelle l’autofinancement … et même plus que cela encore !

C’est tout l’intérêt de la location saisonnière : se créer un patrimoine, qui rapporte lorsque vous n’y séjournez pas.

En effet, avec la montée en puissance de sites comme Airbnb, Abritel, Booking et des stratégies pour louer en direct grâce au Cercle Privé ou au Club VIP, il n’a jamais été aussi facile de gagner de l’argent en louant votre résidence secondaire.

Vous pouvez d’ailleurs commencer par progresser avec ce cours gratuit pour cartonner sur Airbnb :

Mais cela ne veut pas dire que c’est facile et que ça tombe tout cuit dans le portefeuille !

D’abord, il y a la réglementation :

certains villes restreignent la location courte durée,

lors de vos séjours, vous serez imposé sur le loyer fictif que vous êtes censé vous payer à vous même 🙂

et certains immeubles ont un règlement de copropriété avec une clause bourgeoise qui vous donnera des sueurs froides…

Pour aller plus loin sur ces sujets vraiment importants :

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

Location saisonnière et location meublée : quelle réglementation ? quelles principales lois ?

Il y a aussi une étude de marché minutieuse à réaliser pour connaître :

  • les périodes de haute et basse saison
  • les tarifs que vous pouvez pratiquer
  • les canaux avec lesquels vous louerez le plus
  • le nombre de nuitées minimum à prévoir
  • la rentabilité globale de votre investissement immobilier locatif courte durée

C’est pour cela que nous mettons à votre disposition un simulateur d’étude de marché ultra précis, basé sur le Big Data des grandes plateformes de réservation en ligne :

Simulateur de rentabilité pour votre investissement locatif en courte durée : une étude de marché parfaite !

En effet, avoir un taux d’occupation élevé, et donc beaucoup de réservations et de loyers, vous devez être capable d’analyser le marché qui peut être très concurrentiel.
Vous devez être également en capacité de mettre en place un système qui automatise le check in, le check out, et le ménage entre chaque locataire.

Concrètement, soit dégagez du temps pour le faire, soit vous engagez quelqu’un ou une conciergerie pour le faire à votre place.


Mais même si investir dans une résidence principale est avantageux, il faut aussi savoir que l’acquisition d’une résidence principale peut être un investissement à éviter. 

Et voici pourquoi : 

Le coût d’une résidence principale est excessivement élevé

En plus du prix du bien immobilier, vous devez ajouter à cela les frais des charges qui lui sont relatifs.

Si vous optez pour l’option d’achat de votre résidence principale, vous allez devoir payer!

Dans un premier temps :

  •  votre crédit immobilier,
  • mais aussi la taxe foncière,
  • la taxe d’habitation (le cas échéant),
  • les charges de copropriété (si vous habitez dans une copropriété bien évidemment)
  • sans parler des frais hypothétiques liés à l’aménagement de votre jardin si vous en avez un,
  • des éventuels travaux de rénovation de votre cuisine ou
  • votre salle de bain ou encore
  • les frais pour refaire la toiture.
Investir avant d’acheter sa résidence principale
Ne faites pas l’erreur de la plupart des investisseurs immobiliers pour l’achat de votre résidence principale : prenez en compte TOUS les frais, et ne vous voilez pas la face car sinon vous serez désagréablement surpris

Ce n’est pas fini, le ticket d’entrée pour accéder au statut de propriétaire pour votre logement en résidence principale est bien plus important à l’achat qu’à la location.

Je fais allusion:

À l’inverse, si vous optez pour la location, toutes les charges que je viens de mentionner existent naturellement, mais sont bien plus inférieures.

Et il est tellement plus simple de grogner sur son propriétaire pour que des travaux onéreux soient faites… à sa charge!

Quelles sont les charges que vous allez donc devoir supporter en tant que locataire?

En plus du loyer -que l’on peut positionner au même niveau que le crédit immobilier, vous allez devoir couvrir la taxe d’habitation et les charges de copropriété, mais uniquement la partie qui concerne le locataire.

C’est tout !

Quant au ticket d’entrée pour accéder au logement en tant que locataire,

vous allez devoir vous acquitter des éventuels frais d’agence si vous êtes passé par une agence pour trouver l’appartement ou la maison,

ainsi que les mois de caution en fonction du propriétaire (deux mois pour la location meublée),

rien de plus !

Au sujet de la location meublée, vous pouvez en apprendre énormément avec cet article passionnant:

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

S’endetter pour devenir propriétaire, est-ce une sage décision ?

Devenir propriétaire, pourquoi pas, mais à quel prix ?

Pour la majorité des gens, l’acquisition d’une résidence principale constitue un projet de vie

et pour le réaliser ils sont prêts à se couvrir de dettes pour un bon nombre d’années.

Et donc à se couper de toute capacité d’emprunt ultérieur pour un actif qui rapporte du cash flow, comme indiqué dans ces exemples :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

Vous risquez donc de passer à côté de votre projet de liberté financière, qui nécessite presque toujours du (bon) endettement :

Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

Investir avant d’acheter sa résidence principale
L’achat de votre résidence principale pourrait bien freiner ou stopper le développement de votre patrimoine

Quelle que soit la durée du crédit que vous avez contracté 5, 10, 15, 20 ou 25 ans, le coût final restera le même.

Admettons que vous avez obtenu un crédit de courte durée (5 ou 10 ans), les mensualités que vous allez devoir payer seront conséquentes

Si vous décrochez un crédit sur 25 ans, les mensualités seront certainement plus légères, mais ça sera pesant sur la durée.

Même si vous vous êtes préparé financièrement et psychologiquement pour rembourser vos dettes pendant un quart de siècle, l’investissement dans une résidence principale vous laissera peu de marge pour acheter un bien immobilier locatif.

Alors que si vous avez fait un premier investissement locatif qui est rentable, vous allez avoir plus de latitude et plus de facilité de contracter un deuxième crédit immobilier à injecter dans la location saisonnière, l’actif le plus rentable que je connaisse

Cf cet article qui vous donne une bonne partie de la raison pour laquelle la location en courte durée est ultra rentable :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

La résidence principale, de l’immobilier qui ne rapporte rien

Contrairement à l’immobilier locatif qui vous rapporte de l’argent tous les mois (enfin si vous ne vous faites pas arnaquer pas la défiscalisation et les sirènes du logement neuf…  Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

la résidence principale quant à elle,

  • est une charge,
  • un centre de dépense,
  • un investissement pour lequel vous mobilisez chaque centime que vous possédez sans rien générer en retour d’un point de vue financier

Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que les classements internationaux excluent la résidence principale dans les comparaisons de patrimoine des gens.

Ainsi quand on dit en France qu’une personne est millionnaire, cela prend en compte sa maison, mais à l’étranger la plupart du temps, un milionnaire est quelqu’un qui possède un patrimoine de 1 m€ en plus de sa résidence principale.

Investir avant d’acheter sa résidence principale
En pensant bien faire, de nombreux propriétaires se coupent de la possibilité de vraiment investir dans un actif qui rapporte

Devenir propriétaire pour être libre, ou perdre sa liberté en devenant propriétaire

Il est en effet ironique de constater que les personnes souhaitant devenir propriétaires pour jouir d’une autonomie et d’une certaine liberté se retrouvent parfois emprisonnées par toutes les charges mentionnées plus haut.

Il ont quelques soucis :

  • des dettes conséquentes,
  • devoir vendre en cas de changement social (mariage, naissance ou divorce)
  • sans parler du fait de ne pas pouvoir changer de ville ou de région à moins de vendre encore une fois ou finir par louer ailleurs.

En revanche, les locataires peuvent bénéficier du même confort, localisation, surface pour ne citer que ça, sans devoir support la lourdeur des responsabilités qui accompagnent le titre de propriétaire.

Pour illustrer mes propos, voici un simple exemple :

En cas de panne d’électricité, le locataire n’aura qu’à adresser un coup de fil au propriétaire pour le signaler.

Pas besoin d’aller chercher un artisan et payer la facture.

Une autre liberté qu’offre la location est la souplesse et la possibilité du changement.

Vous souhaitez emménager dans une autre résidence ?

Dans une autre ville ?

Un préavis de 1 mois suffit généralement pour vous libérer de votre contrat.

Les propriétaires ne sont pas à l’abri d’une crise immobilière

Aucun bien n’est à l’abri des crises.

L’immobilier est soumis à des cycles de hausse et de baisse des prix et il vaut mieux ne pas être obligé de vendre pendant une période de baisse.

Un investisseur immobilier pourra retarder une vente, pas un propriétaire de résidence principale qui doit déménager urgemment pour changer de travail ou pour raison de santé

Les prix des actifs immobiliers ne font pas exception et ils ne peuvent pas durablement augmenter plus vite que la capacité d’investissement des gens qui les achètent.

Investir avant d’acheter sa résidence principale
Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, la réglementation évolue, le voisinage aussi… ce n’est pas parce que vous investissez dans la pierre via une résidence principale que vous êtes à l’abri des crises

Cela n’est pas contradictoire avec une hausse supérieure à l’inflation en raison, par exemple, de la baisse des taux qui a booster la capacité d’investissement ou de l’arrivée d’acheteurs au pouvoir d’achat accru.

Une résidence principale présente peu de gains à la vente

Avant tout, je tiens à préciser qu’il vous faudra occuper votre résidence an moins 10 ans pour pouvoir la rentabiliser et éventuellement songer à la vendre.

C’est une statistique générale des notaires de france, qui exclut bien entendu la stratégie gagnant des pseudo marchands de biens qui construisent une maison, y habitent 2 ans, la revendent, etc

Cela peut très bien fonctionner

Toutefois, d’une manière générale, en dehors des périodes hausse frénétique des prix de l’immobilier (et cela a quand même peu de chances de revenir tout de suite), peu de gains sont générés lors de la vente d’une résidence principale.

Investir avant d’acheter sa résidence principale
Nous ne sommes plus en période de hausse constante de l’immobilier. Une plus value n’est pas du tout assurée, ce serait plutôt l’inverse malheureusement

Comment sont estimés ces gains ?

Vous n’aurez qu’à additionner la somme nette de la pierre que vous avez payée à l’achat de votre bien immobilier  à toutes les charges annexes que vous avez pu couvrir puis les soustraire au prix de vente.

Vous remarquerez que votre marge de profit est très maigre comparée à ce que vous avez dépensé en investissant dans votre résidence principale surtout si vous avez décidé d’acheter votre bien immobilier dans une ville calme et retirée où les prix augmentent plus lentement que les villes “à potentiel”.

Et que vous avez réalisé des travaux

C’est pour cela que je répète régulièrement qu’il ne faut pas se voiler la face avec des chiffres incomplets, comme dans cet article qui a beaucoup fait réagir :

Rentabilité locative d’une location meublée? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

Calculez le taux de retour sur vos investissements alternatifs

Cet argument finira de convaincre les plus septiques d’entre vous 🙂

Le taux de retour obtenu sur vos investissements alternatifs est l’une des variables les plus importantes afin de déterminer si la location est plus rentable que l’achat et le rendement que vous pourriez obtenir si vous investissiez vos économies différemment.

Posez-vous donc cette question, qu’est ce que vous auriez pu faire d’autres de profitable et de lucratif avec votre argent si vous n’avez pas acheté votre résidence principale?

La plupart des gens ne se posent pas la question, tout comme celle de l’inflation…

C’est pour cela aussi qu’acheter à crédit est intéressant si vous avez déjà de l’argent en banque : car vous pouvez placer deux sommes en même temps : une sur une assurance vie par exemple, et l’autre dans un investissement immobilier : double profit !

Pouvez-vous vous permettre d’acquérir et rentabiliser la résidence secondaire de vos rêves ?

Découvrez-le avec le simulateur de revenus issus de votre projet de location courte durée :

Le simulateur de rentabilité : un outil innovant pour ne jamais vous tromper !



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :



Qu’en pensez vous ?

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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