Vente domaniale : Eldorado pour bien investir dans l’immobilier?

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Une vente domaniale : si vous avez envie d’investir dans l’immobilier de manière originale, d’acquérir un château, une demeure historique, une ancienne propriété de l’État ou que vous désirez réhabiliter un ancien fort, une école… c’est un des meilleurs moyens.

Idem si vous souhaitez investir dans un immeuble insolite ou charge d’histoire… En fait, la vente domaniale vous permettra de rester à l’affût de bonnes affaires, les propriétés à vendre par ce biais peuvent constituer une toile de fond dans vos recherches d’investissements locatifs.

En effet, même si cela arrive uniquement ponctuellement, en tant qu’investisseur, vous devez savoir qu’une vente domaniale est une vraie pépite qui vous permettra d’acquérir des biens d’exception à des prix au m² souvent très raisonnables !

Nous vous avons dressé un portrait complet de cette stratégie d’investissement qu’est la vente domaniale.

C’est le moment d’en savoir plus et de vous préparer sereinement à vous lancer !

Pour aller plus loin : Les 101 villes pour investir dans une location courte durée

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Qu’est-ce qu’une vente domaniale ?

On parle de vente domaniale quand l’État ou une collectivité locale se sépare de ses biens.

Sur le sol français, l’État va donc faire des ventes aux enchères de biens mobiliers ou immobiliers. On peut faire référence globalement à :

  • des constructions bâties en général,
  • des maisons, 
  • des châteaux, 
  • des immeubles, 
  • des terrains, 
  • des garages, 
  • des appartements ainsi que 
  • des véhicules comme des camions, des motos, des bateaux, des voitures abandonnées à la fourrière…

Outre cela, les biens concernés peuvent être également :

  • des matériels agricoles ou des machines d’usine, 
  • des objets trouvés non réclamés, 
  • des meubles et des objets d’art, 
  • des métaux précieux et non précieux, 
  • même des appareils high-tech et électroménagers.

Une véritable mine de pépites on vous dit ☺

Les ventes domaniales permettent un investissement locatif avantageux

Avantages vente domaniale
Les avantages de la vente domaniale : sérénité et quasi certitude d’acquérir un bien atypique à prix modéré

La vente domaniale est une belle opportunité pour les investisseurs en quête d’un logement authentique.

Acquérir un bien appartenant à l’Etat et le louer par la suite, vous permettra de profiter d’avantages indéniables. Entre l’acquisition d’un château, d’une forteresse, d’une ancienne école, il y a de multiples choix qui s’offrent à vous.

L’État voulant se séparer de ses biens, fait d’abord une proposition aux collectivités locales, disposant d’un droit de préférence ou de priorité.

Quand le bien ne les intéresse pas, alors la vente s’ouvre aux particuliers et aux entreprises.

Le service chargé d’une vente domaniale est France Domaine. Il représente l’État qui est détenteur des biens mis en vente. C’est le directeur départemental des finances publiques qui prendra en charge chaque département.

C’est ce même service qui fait l’évaluation des biens dont le prix est supérieur à 180 000 € et qu’une entité publique se propose d’acheter ou de vendre.

Petite précision, tout le monde parle de France Domaine, mais en fait l’organisme n’existe plus depuis 2007 et a été remplacé par la DIE ou Direction de l’Immobilier de l’Etat.

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Que trouve t on et comment se passe une vente domaniale ?

Très logiquement, dans une vente domaniale, il y a des biens meubles et des biens immeubles.

En termes de biens mobiliers, l’investisseur aura l’embarras du choix comme du matériel informatique, des objets de valeur, des voitures et aussi insolite que cela soit-il, des animaux.

Au cours d’une vente domaniale, vous pouvez tout dénicher, même des biens provenant d’une confiscation judiciaire ou encore des biens dont les héritiers ne sont pas connus, appelés biens sans maître.

En termes d’immobilier, le responsable de la vente doit effectuer une estimation du prix en se basant sur la surface habitable au mètre carré.

Cette surface sera ensuite multipliée par la valeur en mètre carré du lieu où est sis le bien en question. Pour déterminer cette valeur du m2, ce sont les prix réels de vente des biens immobiliers similaires à proximité qui font foi.

Bien sûr sera pris en compte l’état de la maison. À ce prix, seront ajoutés les frais de notaire qui feront à peu près 10% (à la louche hein).

Le potentiel acheteur doit lui aussi estimer la valeur du bien mis en vente car il ne connaît pas le prix auquel la vente domaniale est prévue. Il doit tout faire pour que son estimation se rapproche le plus possible de celle du professionnel, tout en dépassant le prix des autres acheteurs potentiels.

Pour ce faire, vous pouvez vous focaliser sur le prix moyen au mètre carré sur internet. Ensuite, il sera mise de multiplier ce prix par le nombre de m2 de l’immeuble où vous devrez ajouter 15% et 5 euros.

Pourquoi 5€ ? pour remporter la vente domaniale bien sûr… qui gagne entre 100 000 et 100 005€ à votre avis 🙂

Si vous voulez bien réussi votre investissement, vous devez bien cerner la notion de cash-flow !

Une vente domaniale : comment ça marche ?

En général, toute personne présente peut acquérir n’importe quel bien lors d’une vente domaniale. Personne physique comme morale peut-être un acquéreur. Les biens ne sont pas exposés pendant la vente, ce qui peut s’avérer assez complexe pour les biens immobiliers. Mais pour contrecarrer cela, une visite des lieux sera possible avant le moment de la vente. Il faut par contre se rendre disponible à des horaires contraints…

On retrouve trois modes de vente domaniale… et oui il n’y a pas que les enchères :

La vente domaniale via appel d’offres

Mode de vente domaniale
Comment fonctionne le mode de vente d’un bien par ce système de vente domaniale ?

Dans ce cas, l’appel d’offres est encadré par une procédure précise, suivant des règles vraiment strictes.

Une fois que vous avez bien visité le bien immobilier et qu’il réponde à vos attentes, alors vous pouvez envoyer un courrier contenant une offre pour le service France Domaine. Le pli devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Bien sûr, en contrepartie d’un récépissé, vous pouvez effectuer une remise en main propre.

Il y a des mentions obligatoires auxquelles les participants ne peuvent pas déroger.

Il faut savoir qu’il ne sera pas possible de modifier votre offre une fois qu’elle est transmise.

Vous devez aussi impérativement savoir sous peine de mauvaise surprise qu’à votre offre dans le cadre de la vente domaniale, s’ajoute une taxe forfaitaire à hauteur de 6% de la valeur exacte du bien.

Et pour démontrer votre volonté d’acquérir le bien, vous devez faire un dépôt d’un séquestre qui équivaut à 10% de la valeur de l’offre auprès du notaire. Le notaire recevra donc une notification venant de vous, qu’il doit effectuer un virement à France Domaine.

L’État est libre de donner le bien à la personne la plus méritante et ne doit en aucun cas justifier sa décision.

Mais dans la majorité des cas, c’est la personne avec la plus belle offre qui remporte la mise. Ensuite, vous aurez deux à trois mois pour finaliser la signature de l’acte authentique.

La vente domaniale par intermédiaire

C’est une vente effectuée par sous-traitance, sous la décision de l’État. 

La vente domaniale sera donc à la charge d’une agence immobilière ou un office national.

Dans tous les cas, vous devez suivre à la lettre les dispositions qui ont été mises en place par le cahier des charges que le service des domaines va remettre et qui sera relayé par l’intermédiaire en charge de la vente domaniale.

La vente domaniale aux enchères

types de vente domaniale
Vente domaniale classique : la vente aux enchères

Le grand classique.

Dans ce type de vente, vous devez directement vous rendre à la salle des ventes pour prendre part ou procéder à l’envoi d’un ordre d’achat qui a été écrit avec le règlement d’une valeur assimilée à 20% de la valeur totale de l’offre. Bien évidemment, si vous présentez un écrit ou une pièce d’identité, il sera possible de fournir une procuration. Dans ce cas, la valeur de la taxe domaniale ne sera pas la même, mais de 11% de la valeur de l’adjudication.

Comment payer un bien immobilier acquis lors d’une vente domaniale ?

Dans le cas où la valeur excède les 1500 euros (donc toujours, je ne parle pas des montants inférieurs), vous pouvez faire un paiement par chèque, mais à condition d’avoir un chèque de banque tout de même. Sont aussi admis les cartes bancaires et le virement.

Dans le cas d’une vente aux enchères, la totalité du paiement doit avoir lieu dans les 8 jours après l’adjudication du bien sinon, il y a un risque d’annulation de la vente.

Dans le cadre d’une vente domaniale, le délai de paiement est une contrainte auquel bon nombre d’acheteurs sont confrontés. C’est la raison pour laquelle, elle est surtout destinée aux investisseurs qui disposent de liquidités.

La vente domaniale : possibilité d’une plus-value ?

On constate que de plus en plus d’acquéreurs arrivent à revendre les biens avec une (belle) plus-value intéressante.

On cite par exemple le cas de l’imprimerie nationale acquise par le fonds d’investissement Carlyle pour 85 millions d’euros et qui a été revendue au Ministère des Affaires étrangères (et donc à l’Etat !!!) pour la somme de 376 millions d’euros.

Après cela, l’Etat a mis en place une clause d’intéressement aux plus-values. Elle prévoit que si la revente du bien a lieu dans les deux années après son achat, l’acquéreur doit absolument faire un versement de 50% au maximum de la valeur totale de plus-value réalisée. 

L’Etat se verra donc remettre une partie des bénéfices de l’acquéreur, en plus de l’imposition sur la plus-value classique. Un cash back en quelque sorte ☺

Pourquoi l’Etat vend-il des biens immobiliers ?

Beaucoup de personnes pensent que l’Etat profite de la vente domaniale pour alléger ses dettes. Pourtant, et c’est contradictoire, la conservation du patrimoine est bel et bien au cœur des occupations. 

En moyenne pourtant, il est important de noter que les ventes domaniales peuvent rapporter jusqu’à 500 millions d’euros à l’Etat en une année.

Aussi, se séparer de certains biens immobiliers permet d’éviter le travail d’entretien et de s’alléger de certaines taxes ! Car oui, il faut dire que l’Etat paie des taxes (bon pas toutes, comme la taxe foncière par exemple dont les bâtiments publics sont exonérés)

Egalement, au vu de la modernisation des villes, et de la performance énergétique, l’Etat doit adapter son parc immobilier en conséquence et doit ainsi se séparer de certains biens.

Si vous voulez en savoir plus sur l’investissement locatif, vous devez jeter un œil à cet article !

Conclusion sur les atouts des ventes domaniales pour les investisseurs

Lors d’une vente domaniale, l’acquéreur prend possession d’un bien dont des travaux de rénovation sont quasiment toujours encore à prévoir. De plus, les biens ne disposent d’aucune garantie. Même si la vente domaniale est accessible à tous, il faut tout de même être bien confortable côté financier pour encaisser les risques.

D’un autre côté, les plues values sont intéressantes, et laissent la possibilité de se constituer un patrimoine atypique à forte valeur ajoutée.

Il faut donc prendre en considération les pour et les contre avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier dans une vente domaniale !

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Qu’en pensez vous ?
Avez vous déjà eu recours à ce type d’investissement immobilier ? Y pensez vous ?

Pierre

2 commentaires

  1. Bonjour Pierre.
    C’est un investissement possible mais risqué et pas souvent interessant. J’ai un ami qui l’a fait et qui le regrette. Une autre bonne amie à moi a un petit château tout mignon dans ma région, mais ses charges fixes par mois sont énormes et les budgets de rénovation gigantesques, impossible de le rentabiliser. Elle souhaite vendre alors qu’elle est pourtant inscrite sur les listes des monuments historiques. Je crois qu’il faut être très prudent et un peu initié et en tout cas être un (très) gros investisseur. La plupart le font seulement pour des considérations fiscales il me semble.

    • En effet, il faut avoir un projet bien ficelé et avoir connaissance des charges. Comme pour tout investissment en fait 🙂
      Le fait d’être inscrit sur la liste des MH ouvre certes la voie à des défiscalisations via la fondation patrimoine mais aussi et surtout à fes couts supplémentaires.
      Il faut que les revenus soient en conséquence

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