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Que signifie acte en mains ou acte en main ? L’acte en mains pour ne pas financer les frais de notaire, fake news ou réalité ?

Comment calculer les frais de notaire réduits grâce à un acte en main ? Dans quelle mesure est-il possible de réduire les frais de notaire ?

Comment un acte en mains permet-il de financer un investissement locatif immobilier à 110% ?

Quel rapport entre un acte en main et la plus value immobilière ? Comment m’y prendre?

Comment mettre en place une vente avec acte en mains dans le cadre d’une vente immobilière entre particuliers ? Y a-t-il des inconvénients à passer par ce procédé ?

L’acte en mains est un eldorado immobilier, une solution miracle dont tout le monde parle dans le micro cosme des investisseurs immobiliers locatifs. Mais personne (ou presque) ne sait vraiment de quoi il parle lorsqu’il prononce les mots : « acte en main »

Si vous envisagez d’acheter via le mécanisme de l’acte en mains, voici tout ce que vous devez savoir.

Acte en mains : c’est quoi ce document miracle ?

 L’acte en main, qu’est-ce que c’est au juste ?

Si vous en êtes à votre deuxième investissement immobilier, ou plus, vous savez pertinemment que lors de l’achat du bien, vous devez non seulement vous acquitter du prix de la vente, mais également de ce qu’on appelle un peu abusivement les « frais de notaire », avec les stratégies de financement associées.

Pour aller plus loin avec Eldorado Immobilier et la communauté des propriétaires qui se bougent :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Vous n’êtes pas sans savoir aussi qu’il revient à l’acheteur, vous en l’occurrence, de supporter ces frais, et ce, conformément à l’article 1593 du Code Civil.

En effet, la loi stipule explicitement qu’en cas de vente immobilière entre particuliers :

les « frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».

Ceci étant dit, dans les faits, la prise en charge de ces dépenses par l’acheteur n’est pas une obligation, même si la loi est claire à ce sujet. Les deux parties peuvent donc déroger à la règle.

Comment est-ce possible ?

Eh bien, si le vendeur accepte de payer ces frais de notaire, le prix est dit « acte en mains » ou « contrat en mains».

Quel intérêt à opter pour un acte en mains si la banque finance votre achat ?

Cette question revient souvent lorsqu’il est question de se décharger des frais de notaire, en tant qu’acheteur, grâce à l’acte en mains.

Certains investisseurs iront même à dire que l’intérêt principal de l’acte en mains consiste en l’obtention du financement intégral de l’opération par la banque sans qu’ils aient à contribuer pour couvrir les frais de notaire.

De cette façon, un acte en mains vous évitera d’aller demander à votre banquier des frais de notaire, car ils sont déjà inclus dans le prix.

Dans ce cas vous devez vous mettre à la place du banquier et voir la chose selon sa perceptive.

Certaines banques, pour ne pas dire toutes les banques, estiment qu’il est tout à fait normal que vous participiez, vous investisseur et futur propriétaire, au risque en apportant une contribution personnelle dans le financement des frais de notaire, c’est le fameux apport personnel.

En contrepartie, la banque accepte de prendre le risque sur le prix du bien, étant donné que si les choses tournent mal ils pourront saisir ce bien et le revendre à un prix légèrement inférieur, équivalent ou supérieur au prix d’achat.

Ainsi, la banque en sortira sans trop de dommages. (enfin c’est théorie car dans la pratique la banque n’a que dans de très rares cas la possibilité de vente un bien immobilier qu’elle a financé…)

En revanche, sur les frais de notaire, la banque ne pourra jamais rien récupérer.

C’est pourquoi les banquiers vous demandent de les financer.
Et c’est pourquoi vous devriez penser à l’acte en mains pour ne pas financer à votre tour les frais de notaire lors d’une vente immobilière entre particuliers.

Alors, est-ce que l’argument de la banque tient la route ? À mon avis non !

Que ce soit pour couvrir les frais de notaire, les travaux ou je ne sais quoi d’autre, le banquier vous demandera toujours un apport personnel. À moins que vous soyez un investisseur à succès et que la banque vous fait confiance ou plutôt à votre compte bancaire.
On ne prête qu’aux riches…

L’acte en mains est donc à considérer par deux fois avant d’être utilisé pour cette perspective.

Quel est l’intérêt du vendeur à couvrir les frais de notaire avec un acte en main?

Allons droit au but…aucun !

En effet, il n’aura aucun intérêt à couvrir quelques milliers d’euros de frais de notaire. Vous n’en auriez pas non plus si vous proposez votre bien immobilier à la vente. C’est vrai, pourquoi le feriez-vous ?

Ainsi, l’acte en mains est une procédure qui existe, qui a dû fonctionner, mais qui atteint rapidement ses limites faut d’enclencher une relation gagnant – gagnant entre acheteur et vendeur d’un appartement ou d’une maison.

En effet : qu’allez-vous faire lors d’un achat immobilier locatif entre particuliers ?
Demander au vendeur de baisser le prix de vente net du montant des frais du notaire pour rester dans votre budget ?
Ce n’est pas certain qu’il va accepter 🙂

Par ailleurs, la négociation pour faire baisser le prix de vente peut également porter sur :

• Le prix de vente lui-même ;
• La commission de l’agent immobilier (si c’est possible) ;
• le taux d’emprunt auprès de la banque (par exemple avec ce prestataire au top, Pretto.)  ;
• L’absence totale ou partielle de frais de dossier (toujours auprès de la banque) ;
• L’indemnité de remboursement anticipé
• ou encore l’assurance de prêt (grosses économies possibles en fonction de la couverture d’assurance choisie et de la compagnie retenue)

Peut-on donc acheter un bien immobilier via un acte en mains?

Nous avons commencé par aborder les aspects négatifs de l’acte en mains afin de tordre le coup à certaines idées reçues qui ne sont pas pertinentes.

Que faire alors ? Éliminer cette idée de nos têtes et essayer de trouver une autre solution, plus efficace ? Où trouver une brèche à ce procédé, une marge nous permettant de nous en servir afin d’alléger nos dépenses ?

En vérité, il est possible d’acheter de l’immobilier sans apport personnel, grâce à l’acte en mains, mais cela dit, ça reste délicat.

Lorsque vous empruntez la totalité de votre projet d’investissement locatif auprès de la banque, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier, plus les travaux, plus les frais de notaire, il s’agit alors d’un emprunt à 110 %.

Notez que le 110 % est un abus de langage, car en réalité, les frais de notaire ne correspondent que à 8 % de la valeur du bien immobilier que vous achetez.

Revenons-en au financement des frais de notaire.

Il existe deux techniques nous permettant de réaliser le fameux emprunt à 110 %.

La première de ces techniques est de jouer la carte de la transparence.
Quant à la deuxième, elle consiste à réaliser ce fameux achat acte en mains.

 Emprunt à 110% : restez franc et transparent avec votre banquier

Qu’est-ce que j’entends par « jouer la carte de la transparence » ?

C’est-à-dire, vous devez montrer clairement à la banque que vous souhaitez faire financer le bien immobilier, mais également les frais de notaire.

Il est important, voire déterminant, de défendre à fond votre projet d’investissement lors de votre rendez-vous en banque.
C’est l’intérêt d’une étude de marché, qui nous a amené à créer le simulateur de rentabilité et étude de marché innovant.

Ayez un dossier solide et propre et gardez en tête qu’avec un emprunt bancaire, vous générez un risque. Par conséquent, votre mission consistera à rassurer la banque et lui prouver qu’elle ne court aucun risque à vous financer.

Lorsque vous allez aborder le point du financement des frais de notaire, il va falloir les convaincre un peu plus.

Pour se faire, vous devez expliquer à votre banquier, lui démontrer que vous êtes en train de boucler une bonne affaire… « l’affaire du siècle » !

Vous avez beau être une personne honnête et sincère, le banquier ne vous croira pas sur parole.

Dans ce cas, vous allez non seulement devoir vanter les atouts incroyables du bien convoité ainsi que les avantages de votre investissement, mais aussi, appuyer vos propos par une documentation complète et sérieuse.

Ainsi les deux raisons entendables pour faire financer votre projet à 110 % est :
1/ parce que vous pouvez vous le permettre,
2 / parce que vous allez réaliser une excellente affaire immobilière.
(ou les deux ensemble, encore mieux…)

Vous devez démontrer à votre banquier par A + B que le loyer que vous allez tirer de votre investissement locatif va largement dépasser la mensualité de votre crédit immobilier, sachant que ladite mensualité comportera les frais de notaire. C’est ce que l’on appelle le cash flow.

Et bien entendu, si votre banquier refuse, encore une fois, parce que l’immobilier est loin d’être une science exacte, n’hésitez pas à aller consulter d’autres banques.

Mettez toutes les chances de votre côté si vous souhaitez réaliser un emprunt à 110 %. Cela va sans dire, mais je souhaite tout de même le préciser : ne vous arrêtez pas à un refus.

Et montez un dossier solide grâce à notre base de données issue du Big Data.

À ce propos ces articles de référence vous aideront beaucoup :
Comment devenir rentier avec l’immobilier en 10 étapes simples, faciles et efficaces ?

Quel Investissement locatif immobilier est le plus rentable ? 7 idées d’investissement locatif pour devenir riche
Comment louer votre résidence principale en location courte durée pour un week end ?

Devez vous Investir Avant d’Acheter Votre Résidence Principale ?(en 2021)

 Acheter de l’immobilier grâce à l’acte en mains avec un emprunt à 110%

Quant à la seconde méthode qui vous permettra d’obtenir un financement à 110% incluant les frais de notaire ; il s’agit donc de réaliser une vente acte en mains. (enfin on voit l’intérêt du procédé !)

Cette démarche est délicate et peut s’avérer compliquée. Évitez donc de vous lancer à l’aveuglette dans un achat acte en mains lors d’une vente immobilière entre particuliers.

Maintenant que les précautions sont prises, attaquons-nous au vif du sujet.

Pour ceux qui n’auraient pas suivi :

Un achat acte en mains consiste, dans ce cas de figure, à réaliser une transaction immobilière entre particuliers, dans laquelle la banque va croire qu’elle finance un projet à 100 % alors qu’en réalité, elle le financera à 110 %.

On peut dire que la banque financera « malgré elle » les frais de notaire.

Est-ce éthique ? Je vous laisse en décider. Est-ce légal ? Tout à fait !

Alors, voici comment ça se passe concrètement :

Admettons que vous souhaitez acheter un bien immobilier qui coûte 100000 euros et donc un projet immobilier qui coûtera au global 110000 euros si on compte les frais de notaire (à la louche hein, sinon c’est plutôt 8 700 €, j’utilise l’application Meilleur Taux pour l’obtenir facilement)

Dans le premier cas « la transparence avant tout », vous allez défendre votre dossier d’investissement locatif à la banque en expliquant que vous aurez besoin de 100000 euros pour votre bien immobilier et de 10000 euros pour vos frais de notaire.

Vous allez donc demander à votre banquier un financement de 110% et donc de 110000 euros.
Dans le cas d’un projet acte en mains, ce sera un peu plus différent.

Vous allez tout simplement présenter à votre banque, un projet immobilier d’un montant global de 110000 euros au lieu de 100000 euros.

Dans ce cas, le banquier va potentiellement croire que vous allez financer les frais de notaire alors que les frais de notaire sont compris dans les 110000 €.

Un petit tour de passe-passe qui vous vaudra le financement à 110%.

J’insiste encore sur le fait que le projet acte en mains, lors d’une vente immobilière entre particuliers, est une procédure dont vous devez parler à votre notaire.

En effet, c’est votre notaire qui sera le plus en mesure de présenter votre dossier comme tel au compromis de vente.

Conclusion sur l’acte en main et mon avis

Pour conclure, l’acte en mains est un procédé parfois méconnu même des professionnels de l’immobilier. Et ce pour diverses raisons :

• Il est de l’ordre de l’impossible lorsqu’il s’agira de déléguer les frais de notaire au vendeur
• Il est possible, mais très compliqué à mettre en place lorsqu’il s’agit de demander le financement des frais de notaire par la banque.

Quoi qu’il en soit, vous voilà désormais informé sur la nature de l’acte en mains et la possibilité d’actionner cette technique afin de ne pas payer les frais de notaire.

Quoi qu’il en soit également, il est obligatoire de monter un dossier de financement basé sur une étude de marché et de rentabilité sérieuse pour convaincre votre banquier.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Alors, pensez vous avoir recours à l’acte en mains lors de vos prochains investissements immobiliers ?
Y avez-vous déjà eu recours ?

Avez-vous d’autres astuces pour financement à 110% un investissement locatif ?

Vous êtes libre d’échanger dans les commentaires ci-dessous.

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