Qu’est-ce qu’un Investissement Immobilier Locatif ? (def simple)

Un investissement locatif immobilier est un bien immobilier acheté dans l’intention d’obtenir un retour sur investissement, soit par des revenus locatifs, soit par la revente future du bien via une plus value, soit par les deux.

Le bien immobilier retenu pour cet investissement locatif peut être détenu par un investisseur individuel, un groupe d’investisseurs par exemple en indivision ou une société, ce qui est souvent le cas en SCI (société civile immobilière).

Un investissement locatif peut être un projet qui s’inscrit à long terme, ou un projet de très courte durée.

Dans ce dernier cas, les investisseurs se livrent souvent à des opérations d’achat/revente (flipping), c’est-à-dire qu’ils achètent un bien immobilier, le remettent au goût du jour ou le rénovent, puis le revendent à profit avec plus value dans un court laps de temps. Ils sont appelés marchands de biens.

Le terme “investissement de placement” peut également être utilisé pour décrire d’autres actifs qu’un investisseur achète en vue d’une appréciation future, tels que :

  • des œuvres d’art,
  • des actions,
  • des terrains
  • ou d’autres objets de collection.

Investissement immobilier : c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’un Investissement Immobilier Locatif
L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien non pas dans le but de l’​habiter, mais en guise de placement d’épargne pour en tirer un revenu

Les biens immobiliers qui servent d’investissement locatif  sont ceux qui ne sont pas utilisés comme résidence principale.

Ils génèrent une certaine forme de :

  • revenus
  • dividendes,
  • intérêts,
  • loyers ou même redevances –

Qui ne relèvent pas de l’activité habituelle du propriétaire.

La façon dont un bien immobilier locatif est utilisé a un impact important sur sa valeur.

Les investisseurs immobiliers avisés réalisent des études de marché. Cette étape longue et fastueuse est rendue facile par l’outil d’étude de marché parfaite basée sur le Big data, que Eldorado immobilier a développé pour vous, pour déterminer la meilleure utilisation, et la plus rentable, d’un bien.

C’est ce qu’on appelle souvent l’utilisation optimale du bien.

Par exemple, si un bien immobilier locatif est destiné à un usage à la fois commercial et résidentiel, l’investisseur pèse le pour et le contre des deux usages jusqu’à ce qu’il détermine lequel présente le taux de rendement potentiel le plus élevé.

Il utilise ensuite le bien de cette manière.

Un bien immobilier locatif est souvent considéré comme une résidence secondaire.

Mais ces deux termes ne signifient pas nécessairement la même chose.

Par exemple, une famille peut acheter un chalet pour son usage personnel, ou une personne ayant une résidence principale en ville peut acheter une seconde propriété à la campagne pour s’y retirer le week-end.

Dans ces cas, la deuxième propriété est destinée à un usage personnel et non à un revenu.

Les différents types d’investissements immobiliers locatifs

Un investisseur qui achète une surface à usage d’habitation et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels

Il peut s’agir de :

  • Maisons
  • Appartements 
  • Immeubles
  • Maisons de ville
  • Commercial : Les biens immobiliers génératrices de revenus ne sont pas toujours résidentielles.

Certains investisseurs, en particulier les sociétés, achètent des biens immobiliers commerciales qui sont utilisées spécifiquement à des fins professionnelles.

L’entretien et les améliorations de ces biens immobiliers peuvent être plus élevés, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus importants.

En effet, les baux de ces biens immobiliers exigent souvent des loyers plus élevés.

Il peut s’agir d’immeubles d’appartements ou de magasins de détail appartenant à des entreprises.

  • Usage mixte : Une propriété à usage mixte peut être utilisée simultanément à des fins commerciales et résidentielles.

Par exemple, un immeuble peut avoir une façade commerciale au rez-de-chaussée, comme

  • un dépanneur,
  • un bar
  • ou un restaurant,

Tandis que la partie supérieure de l’immeuble abrite des locaux à usage d’habitation.

15 conseils pour l’achat de votre première bien immobilier

Qu’est-ce qu’un Investissement Immobilier Locatif
Être propriétaire nécessite un large éventail de compétences, qui peuvent être aussi diverses que la compréhension du droit des locataires

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ?

L’immobilier a produit bon nombre des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser qu’il s’agit d’un bon investissement.

Les experts s’accordent toutefois à dire que, comme pour tout investissement, il est préférable d’être bien informé avant de plonger avec des centaines de milliers d’euros.

Voici les éléments que vous devez prendre en compte et étudier.

Êtes-vous fait pour être propriétaire ?

Connaissez-vous une boîte à outils ? Comment réparez-vous les cloisons ou débouchez-vous des toilettes? 

Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu’un pour le faire pour vous ou vous pouvez engager une conciergerie, mais cela réduira vos bénéfices. 

Les propriétaires qui ont une ou deux maisons ou appartement font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent .

Bien sûr, cela change à mesure que vous ajoutez plus de biens immobiliers à votre portefeuille. 

Ce n’est pas conseillé pour les nouveaux investisseurs, mais lorsque vous vous familiarisez avec l’investissement immobilier, vous n’avez pas besoin d’investir à proximité de chez vous.

Avez vous des crédits à la consommation ?

Les investisseurs avisés peuvent avoir des dettes dans le cadre de leur stratégie d’investissement, mais le commun des mortels devrait les éviter.

Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui iront bientôt à l’université, l’achat d’un bien locatif n’est peut-être pas la bonne solution.

Obtenir une mise de fonds

Les biens immobiliers à usage d’investissement nécessitent généralement une mise de fonds plus importante que les biens occupés par leur propriétaire ; les conditions d’approbation sont plus strictes.

Les 3 % que vous avez peut-être versés pour la maison ou appartement où vous vivez actuellement ne conviendront pas pour un bien immobilier.

Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 % pour les biens locatifs.

Trouvez le bon emplacement

Qu’est-ce qu’un Investissement Immobilier Locatif
Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale est de choisir de façon stratégique l’emplacement du bien

La dernière chose que vous voulez est d’être coincé avec un bien locatif dans une zone qui est en déclin plutôt que stable ou qui reprend de la vigueur.

Une ville ou une localité où la population augmente et où un plan de travaux de ré qualification est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.

Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez un endroit où les taxes foncières sont faibles, où il y a beaucoup d’equipements, comme :

  • des parcs,
  • des centres commerciaux,
  • des restaurants
  • et des cinémas.

En outre, un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès aux transports en commun et un marché du travail en pleine expansion peut représenter un plus grand nombre de locataires potentiels.

Devriez-vous payer cash ou emprunter ?

Cela dépend de vos objectifs d’investissement.

Payer comptant peut aider à générer un flux de trésorerie mensuel positif.

Prenons l’exemple d’un bien locatif qui coûte 100 000 € à l’achat.

Avec les revenus locatifs, les taxes, l’amortissement et l’impôt sur le revenu, l’acheteur au comptant pourrait obtenir 9 500 € de revenus annuels, soit un rendement annuel de 9,5 % sur l’investissement de 100 000 €.

D’autre part, le financement peut vous permettre d’obtenir un rendement supérieur.

Pour un investisseur qui verse un acompte de 20 % sur une maison ou appartement, avec un taux d’intérêt composé de 4 % sur le prêt hypothécaire, après déduction des frais d’exploitation et des intérêts supplémentaires, les gains s’élèvent à environ 5 580 € par an.

Le flux de trésorerie est plus faible pour l’investisseur, mais un rendement annuel de 27,9 % sur l’investissement de 20 000 € est beaucoup plus élevé que les 9,5 % obtenus par l’acheteur au comptant.

Méfiez-vous des taux d’intérêt élevés

Le coût de l’emprunt peut être relativement faible en 2021, mais les taux d’intérêts peuvent fortement varier d’une banque à une autre.

Si vous décidez de financer votre achat, vous avez besoin d’un paiement hypothécaire faible qui ne gruge pas trop vos bénéfices mensuels.

Calculez vos couts d’entretien 

Estimez les frais d’entretien à 1 % de la valeur du bien par an.

Les autres coûts comprennent :

Tenir compte des coûts imprévus

Il n’y a pas que les coûts de maintenance et d’entretien qui grugent vos revenus locatifs.

Il y a toujours la possibilité qu’une urgence survienne – des dommages au toit causés par une tempête, par exemple, ou des tuyaux qui éclatent et détruisent le plancher de la cuisine.

Prévoyez de mettre de côté 20 à 30 % de votre revenu locatif pour ces types de coûts afin de disposer d’un fonds pour payer les réparations en temps voulu

Évitez les travaux de rénovation

Il est tentant de chercher la maison ou appartement que vous pouvez acheter à bas prix et transformer en bien locatif.

Cependant, s’il s’agit de votre premier bien, c’est probablement une mauvaise idée.

À moins que vous n’ayez un entrepreneur qui fait du travail de qualité à peu de frais ou que vous ayez des compétences en matière de rénovation à grande échelle, vous payeriez probablement trop cher pour rénover.

Cherchez plutôt une maison dont le prix est inférieur à celui du marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Calculer les frais d’exploitation

Les frais d’exploitation de votre nouveau bien se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation.

Si vous demandez 1 500 € de loyer et que vos dépenses s’élèvent à 600 € par mois, vos frais d’exploitation s’élèvent à 40 %.

Pour un calcul encore plus simple, utilisez la règle des 50 %.

Si le loyer que vous demandez est de 2 000 € par mois, attendez-vous à payer 1 000 € en dépenses totales.

Trouvez ici : Location meublée et TVA. 9 infos à connaître absolument

Déterminez votre rendement

Qu’est-ce qu’un Investissement Immobilier Locatif
Elle s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100

Les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 %, tandis que les obligations peuvent rapporter 4,5 %.

Un rendement de 6 % au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme sain, surtout parce que ce chiffre devrait augmenter avec le temps.

Connaître ses obligations légales

Les propriétaires de investissements locatifs doivent connaître les lois régissant les relations entre propriétaires et locataires.

Il est important de comprendre, par exemple :

  • les droits de vos locataires
  • et vos obligations en ce qui concerne les dépôts de garantie,
  • les exigences du bail,
  • les règles d’expulsion,
  • le logement équitable,
  • et plus encore,

Afin d’éviter les tracas juridiques.

Pesée le pour et le contre 

Dans toute décision financière, vous devez déterminer si le gain vaut les risques potentiels encourus.

Avantages  Des risques
– Parce que vos revenus sont passifs, malgré l’investissement initial et les coûts d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la plupart de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel.

– Si les valeurs immobilières augmentent, votre investissement augmentera également en valeur.

– Les revenus locatifs ne sont pas inclus dans vos revenus soumis à l’impôt sur la sécurité sociale.

– Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d’investissement sont déductibles d’impôt.
À moins d’une autre crise, les valeurs immobilières sont généralement plus stables que le marché boursier.

– Contrairement à l’investissement dans des actions ou d’autres produits financiers que vous ne pouvez ni voir ni toucher, l’immobilier est un actif physique tangible.
– Bien que les revenus locatifs soient 
passifs , les locataires peuvent être difficiles à gérer à moins que vous ne fassiez appel à une société de gestion immobilière.
– Si votre revenu brut ajusté est supérieur à 200 000 € (célibataire) ou 250 000 € (marié déclarant conjointement), vous pourriez être soumis à une surtaxe de 3,8 % sur les revenus de placement nets, y compris les revenus de location.

– Les revenus de location peuvent ne pas couvrir la totalité de vos versements hypothécaires.

– Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément un bien immobilier si les marchés tournent mal ou si vous avez besoin de liquidités.

– Les frais d’entrée et de sortie peuvent être élevés.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez quand même payer toutes les dépenses.

Trouvez ici : Comment Estimer Les Charges de Votre Investissement Locatif (vite)



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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