Investissement Immobilier Locatif : 5 Conseils de Pros

Réussir son investissement immobilier locatif est à la portée de tous.

Mais afin d’éviter toute désillusion ou déconvenue, il est préférable au préalable de tenir compte de différentes astuces.

Ci-dessous, quelques conseils issus d’expériences professionnelles qui pourront vous guider dans vos démarches et réflexions.

Conseil n°1 : Réfléchir et mûrir son projet

Investissement immobilier locatif : 5 conseils de pros
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires

Elise Franck, entrepreneure confirmée d’Elise Franck Conseil, place ce conseil en tête de liste.

Selon elle, il est primordial de « définir le type d’investissement locatif qui vous convient le mieux ».

Cela suppose donc de s’interroger sur plusieurs points avant d’investir.

  • Définir votre objectif d’investissement

Votre logique ne sera pas la même selon l’objectif que vous poursuivez.

Deux situations peuvent ainsi se présenter :

Un investissement patrimonial : vous poursuivez ici l’objectif d’investir dans la pierre pour augmenter votre patrimoine, sans idée de revente à court ou moyen terme.

La plus-value générée pour vous ou vos héritiers à long terme sera ainsi plus importante ;

Un investissement de revenus : vous souhaitez que votre investissement génère des revenus réguliers, une fois les charges déduites.

  • Définir votre budget

Une fois l’objectif arrêté, il vous faut ensuite construire votre budget en tenant compte des différents postes courants que vous aurez à supporter.

Ainsi n’oubliez pas que les loyers que vous percevrez ne permettront pas de prendre en charge tous les frais : d’entretien,les charges fixes,les impôts locaux…

Il vous faut donc prévoir une épargne résiduelle suffisante pour palier à ces dépenses.

  • Définir votre type de bien

Selon le budget arrêté, vous pourrez alors commencer à réfléchir au type de bien dans lequel vous souhaitez investir.

Encore une fois, la logique sera différente selon que vous investissez dans des studios et petites surfaces ou dans des maisons et grandes surfaces.

Du type de bien va ensuite découler le ciblage des locataires : sur des petites surfaces il est probable que vous orientez votre recherche vers des étudiants ou jeunes salariés, à la différence des grandes surfaces souvent plus orientées vers des couples ou familles.

Astuce :

Ne vous lancez pas dans un investissement par « coup de cœur ».

A la différence d’un achat de résidence principale, votre premier objectif est ici financier.

Cela suppose donc de prendre le temps de réfléchir aux différentes options.

Conseil n°2 : Choisir entre le neuf ou l’ancien

Une fois le projet arrêté dans ses grandes lignes, va se poser la question nécessaire du choix entre le neuf ou l’ancien.

Aucune règle ne s’applique quant au choix devant être effectué, simplement quelques conseils…

  • Le choix de l’ancien

Choisir d’investir dans un bien immobilier « ancien » permet de disposer de dispositifs d’exemption fiscale tels que le dispositif Denormandie.

Ce dispositif permet d’octroyer une réduction d’impôt au bailleur qui réalise des travaux d’entretien dans un bien ancien, au sein d’une des 222 communes éligibles.

Pour autant, faire le choix de l’ancien suppose de se renseigner avec beaucoup de vigilance sur l’état d’entretien du bien sélectionné et de ses parties communes, les travaux envisagés…

Astuce :

En privilégiant un immeuble occupé majoritairement par des propriétaires, vous vous assurez d’un plus grand soin dans l’entretien des parties communes.

En effet, en étant ceux qui paient les travaux d’entretien, les propriétaires devraient être plus consciencieux dans l’usage qu’ils font de leurs parties communes.

  • Le choix du neuf

A l’inverse, le choix du neuf repose avant tout sur une relation de confiance avec le promoteur.

Il est primordial à cet effet de retenir un promoteur disposant de sérieuses recommandations, respectant les normes en vigueur et n’ayant pas de litige en cours.

Conseil n°3 : Sélectionner le secteur géographique souhaité

Investissement immobilier locatif : 5 conseils de pros
Le contrat de travail doit s’effectuer dans un secteur géographique déterminé

Tous les professionnels vous le diront, le choix de l’emplacement est crucial dans un investissement locatif.

« Pour moi, le choix de l’emplacement est déterminant » confirme Pascal Beuvelet de The Door Man.

  • Choisir un secteur avec un taux de rendement intéressant

La clé d’un investissement locatif réside en grande partie dans le taux de rendement, à savoir les revenus que vous êtes susceptible de retirer de votre investissement.

Ce taux de rendement varie selon les villes, les secteurs des villes, la demande locative, les types de biens…

Avant de réaliser tout investissement, renseignez-vous sur le taux de rendement des villes que vous privilégiez pour mieux cerner le secteur

Astuce :

En privilégiant une petite surface comme premier investissement, vous améliorez votre taux de rendement car celles-ci sont généralement louées plus cher au m² que les grandes surfaces.

  • Choisir un secteur en adéquation avec la demande locative

Afin que votre bien puisse facilement être mis en location et ne souffre pas de « carence locative », vous devrez sélectionner un secteur géographique qui réponde aux besoins des locataires.

Ainsi selon la typologie de bien dans laquelle vous envisagez d’investir et le public à qui vous le destinez (étudiants, familles, salariés…) pensez à tenir compte des critères suivants :

Présence d’infrastructures de transport, de commerces, d’écoles… ;

Quartier agréable, où la demande locative est importante.

Astuce :

N’hésitez pas à effectuer une petite enquête de voisinage pour identifier la demande locative, et également l’état d’esprit du quartier.

Un simple appel à la gendarmerie peut ainsi vous aiguiller sur les éventuels problèmes rencontrés comme le tapage nocturne, la dégradation de biens…

Conseil n°4 : Bâtir son dossier de crédit bancaire

  • Identifiez clairement les critères d’emprunt

Avec la baisse des taux de crédit immobilier et la crise sanitaire actuelle, les banques ont durci les critères d’accès au crédit. Soyez donc vigilants aux conditions pour monter au mieux votre dossier de prêt bancaire. A ce jour quelques critères généraux des banques :

– Un apport d’au moins 10% (pouvant varier selon les banques) ;Une durée de prêt de 20 ans maximum ;

Une épargne résiduelle suffisante pour supporter les charges et imprévus ;

– Seulement 70% du montant des loyers sera intégré dans votre estimation bancaire.

  • Payez à crédit

Contracter un crédit est intéressant car cela vous permettra de déduire les intérêts de vos revenus locatifs dans votre déclaration d’impôts, que vous soyez sur une location vide ou meublée.

Conseil n°5 : Chouchouter ses locataires

Investissement immobilier locatif : 5 conseils de pros
Le logement doit évidemment être en bon état, sans équipements défectueux ni travaux à prévoir

Comme le souligne Laurent CRIADO, entrepreneur dans l’immobilier, « l’immobilier n’est pas un placement comme un autre, c’est avant tout une histoire humaine ».

En effet, réussir son investissement locatif nécessite de prendre en compte la dimension humaine des relations avec les locataires et suppose de s’interroger au préalable sur la gestion de ces relations.

  • Identifier les règles applicables en matière de location

Il n’est pas obligatoire d’être professionnel de l’immobilier pour exercer une activité de location.

Néanmoins se lancer dans une telle activité suppose d’être au fait des règles et lois en vigueur pour mieux appréhender les situations pouvant se présenter.

A cet effet, nous vous invitons à vous rendre sur le site https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N349 qui synthétise de manière accessible les règles applicables et renvoie vers les lois et règlements en vigueur en matière de location.

Divers sites vous proposent également des modèles clés en main de baux, d’état des lieux, contrats de location… qui vous permettront de mieux appréhender les démarches administratives et réglementaires qui incombent à tout bailleur exerçant une activité de location.

  • Bien sélectionner ses locataires…

Choisir le locataire qui va occuper votre bien demande une vigilance accrue, car au-delà de l’affect et des relations humaines, il vous faut vous assurer que le locataire sélectionné sera bien solvable et en mesure de s’acquitter des loyers.

Astuce :

En faisant l’acquisition d’un logement déjà loué, vous échappez aux démarches de recherches et de sélection d’un locataire tout en vous assurant de la solvabilité des locataires actuels.

  • …Ou déléguer la gestion ?

Un investissement locatif ne s’arrête pas à la simple sélection des locataires, mais suppose également d’entretenir cette relation contractuelle.

Des démarches administratives (bail de location, état des lieux, avis d’échéance, quittance de loyers…) à la réalisation et au suivi de travaux d’entretien, un bailleur peut vite se trouver submergé par des missions préalablement sous-estimées.

Faire appel à une agence ou un professionnel spécialisé en gestion locative peut alors être une solution afin de s’économiser du temps et de l’énergie.

Attention cependant à tenir compte des frais de gestion dans le budget estimatif de départ (entre 5% et 10% des loyers).

  • Ne pas hésiter à entreprendre des travaux de rénovation

Lors de l’achat d’un investissement locatif, n’hésitez pas à vous mettre à la place des futurs locataires, et envisager et les travaux de rénovation nécessaires pour rendre le bien agréable à vivre.

Car en réalisant parfois de petits travaux vous êtes susceptibles d’attirer plus de locataires et de demandes, tout en maximisant la plus-value réalisée lors de la revente.

Astuce :

Dans l’ancien, certains travaux de rénovation et d’entretien peuvent même être déduits de vos impôts annuels (dispositif Denormandie).

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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