Top 5 Critères Pour Connaître le Potentiel Locatif d’une Ville (en 2021)

La critère le plus important dans l’immobilier est l’emplacement. 

Ok, vous le savez, mais vous vous demandez quand même ce qu’est un bon emplacement pour investir dans l’immobilier, et surtout, comment trouver un bon emplacement ?

Voici donc, compilés par Eldorado Immobilier, les facteurs clés pour trouver le quartier idéal pour un bien immobilier mis à la location.

Voici un bref résumé, lisez la suite de l’article jusqu’au bout pour avoir tous les détails :

Comment savoir si un quartier est favorable pour l’investissement locatif ?
Les investisseurs immobiliers recherchent les loyers moyens du marché et les comparent aux coûts moyens des biens locatifs qu’ils gèrent. Si le ratio est positif (ce qui signifie que les loyers moyens sont supérieurs aux coûts moyens), alors un investissement immobilier locatif devrait générer un flux de trésorerie positif appelé cash flow.


Comment réaliser une analyse du marché locatif en 5 étapes ?

  • Evaluer le quartier
  • Identifier les propriétés comparables.
  • Calculer le prix au mètre carré des immeubles
  • Ajuster le prix de location des équipements.
  • Déterminer le coût des propriétés à vendre

Comment trouver le loyer moyen dans ma région ?
Afin de déterminer le prix moyen des loyers dans votre région, vous devez connaître le loyer d’au moins trois propriétés comparables à la vôtre. Le nombre de chambres et la superficie en mètres carrés doivent être identiques et, si possible, vous devez essayer de trouver le prix de locations ayant des équipements similaires.

Pour aller plus loi, vous êtes libre d’utiliser le simulateur de rentabilité Eldorado Immobilier.

Cash Flow ou Plus Value?

Lorsque vous déterminez un domaine dans lequel investir, vous devez tenir compte de vos objectifs.

Êtes-vous plus intéressé par générer une entre ou par de l’achat-revente pour une plus-value une fois pour toutes ?

Le cash flow positif signifie que vous gagnez de l’argent tout de suite; le loyer est supérieur à vos dépenses, y compris l’emprunt immobilier.

La plus value signifie que le bien immobilier doit gagner beaucoup de valeur sur une période plus ou moins longue, vous permettant de revendre avec un bénéfice.

Si vous recherchez du cash flow, une maison ou un appartement moins cher que le prix du marché moyen est ce que vous devriez rechercher. Le rapport prix / loyer sera meilleur pour dans les secteurs géographiques moins dynamiques.

Si vous voulez une plus value, votre investissement immobilier sera à plus long terme .

Vous ne gagnerez pas d’argent tout de suite, mais la propriété sera généralement plus récente, plus facile à gérer car elle n’aura pas besoin de beaucoup de réparations.

Les prix pour un tel investissement immobilier ne correspond souvent pas aux loyers, vous devez donc compter sur la plus value pour gagner de l’argent à moins que vous n’achetiez une ruine pour la retaper et lui faire gagner beaucoup de valeur. Dans ce cas, c’est le travail à fournir qui est important mais c’est une option disponible.

Où devriez-vous acheter – près ou loin de chez vous ?

Top 5 Critères Pour Connaître le Potentiel Locatif d’une Ville
Loin est une bonne idée quand il s’agit d’un quartier de location

La majorité des propriétaires d’immeubles locatifs achètent à moins de 30 minutes en voiture de leur propre maison.

Il y a des avantages à cela; vous connaissez bien la région, vous pouvez visiter le bien immobilier, si vous ne voulez pas engager un gestionnaire immobilier ou une conciergerie, vous êtes assez proche pour vous en occuper vous-même.

Il y a aussi des risques et des inconvénients . Si vous vivez dans une région chère, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre d’investir dans autant d’immeubles que vous le souhaiteriez.

Vous êtes également plus vulnérable aux événements économiques et météorologiques. En cas de ralentissement important de l’économie locale ou de catastrophe naturelle, vos investissements sont vulnérables car vous avez tous vos œufs dans le même panier.

Génial, vous êtes convaincu que loin est une bonne idée quand il s’agit d’investir dans le locatif. Mais comment pouvez vous connaître la rentabilité réelle de telle ou telle ville, quartier ou rue ?

Quand vous commencez à investir dans l’immobilier, vous pouvez évaluer la situation locative en fonction de ces cinq facteurs:

  • Valeur moyenne d’un bien immobilier : En ce qui concerne le prix de vente, la moitié des biens sont proposés au-dessus de ce prix et l’autre moitié au-dessous.
  • Revenu médian: Le revenu médian est le montant qui divise la répartition des revenus en deux groupes égaux, la moitié avec des revenus supérieurs à ce montant et la moitié inférieurs.
  • Pourcentage d’employés: il s’agit du taux d’emploi dans une région. Un nombre supérieur à 70% est considéré comme élevé, inférieur à 50%, faible.
  • Pourcentage de logements occupés par leur propriétaire: Il s’agit du nombre de personnes dans la région qui possèdent plutôt que de louer.
  • Évaluation moyenne et implantation des établissements scolaires : le fait qu’une région ait ou non de bonnes écoles est l’un des facteurs importants pour le potentiel locatif.

Pas de vacance locative

Un autre facteur à considérer est la vacance : combien de temps les appartements dans une zone restent-elles généralement vides entre chaque locataire ? Vous devriez mettre de côté 5 à 7% du loyer mensuel pour combler les périodes de vacance. Cela revient à environ un mois sans revenus locatifs tous les deux ans. C’est plus économique que de prendre une Garantie Loyers Impayés (GLI).

Les agents immobiliers locaux peuvent vous donner ces chiffres. 

Où sont les quartiers branchés

Il y a certains quartiers qui sont branchés et qui attirent les jeunes gens instruits à fort pouvoir d’achat et les entreprises qui les emploient. Comment savez-vous quels sont ces quartier huppés ou branchés ?

Les fkux démographiques issus du recensement de la population INSEE peuvent vous donner une indication.

Depuis le confinement, les gens quittent les grandes métropoles.

Ils sont attirés par des villes moyennes dynamiques .

Non seulement ces villes ont de bons marchés du travail, mais elles ont ce qui attire les jeunes et les éduqués:

  • de nombreuses activités
  • une bonne cuisine et des bars
  • des centres-villes accessibles à pied parce que moins de gens possèdent une voiture et préfèrent marcher, faire du vélo ou Uber. .

Ce sont tout de même de grandes villes; vous pouvez restreindre le quartier dans lequel vous souhaitez investir en discutant avec les agents immobiliers locaux.

Où existe-t-il une forte demande, où les appartements sont-ils loués avant même qu’une annonce soit mise en ligne, où les loyers augmentent-ils? Des sites comme Meilleurs Taux publient ces chiffres..

La délinquance

Personne ne veut investir dans une zone à forte délinquance parce que personne ne veut y vivre . Comment savoir où se trouve les zones sensibles alors que vous ne vivez pas sur place et que vous visitez les biens immobilier en plein coeur de journée où seules les mères de famille tranquilles sont dehors, ou pire que vous êtes trop loin pour visiter et ressentir un quartier ?

Vous pouvez parcourir un quartier sur Google Street View

Voici les questions à se poser avant d’investir :

  • Est-ce que les façades des maisons sont décrépies,
  • y a-t-il beaucoup de vieilles voitures garées dans la rue,
  • les entreprises environnantes sont-elles des magasins communautaires, des épiceries de nuit ou des taxiphones ou autres lieux avec le logo transfert d’argent western union ?

Ce ne sont probablement pas les meilleurs indicateurs de sécurité possible pour un quartier.

Vérifiez également si vous pouvez trouver les statistiques de criminalité dans le secteur auprès du commissariat ou des services de police municipale.

Les cinq étapes de l’analyse du marché locatif

Chaque investisseur ou propriétaire immobilier doit faire des recherches avant d’acheter un bien immobilier, que ce soit pour un investissement locatif ou sa résidence principale.

Il s’agit donc de réaliser une étude de marché, la plus documentée et la plus précise possible, pour que vous soyez certain de ne pas vous tromper.

Avec Eldorado Immobilier, nous vous livrons la méthode pas à pas pour réaliser vous même une étude de marché solide.

Si vous n’avez pas assez de temps ou d’envie pour cela, le simulateur de rentabilité parfait, basé sur le Big Data, vous sera très utile.

Étape 1: Évaluer le quartier

Top 5 Critères Pour Connaître le Potentiel Locatif d’une Ville
Les locataires veulent également vivre dans des zones sûres et propres.

L’emplacement d’un immeuble de rendement est l’un des facteurs les plus importants qui déterminent sa rentabilité et son potentiel de cash flow pour vous permettre de devenir rentier immobilier.

Lorsque nous parlons d’emplacement, nous ne parlons pas de la ville, mais du quartier spécifique, et même de la rue dans laquelle vous investissez.

Oui, il est bon de connaître les performances de l’immobilier dans la ville que vous ciblez pour un investissement locatif, mais cela ne vous donnera pas les données les plus précises. 

Chaque ville se compose de plusieurs marchés locaux du logement, certains sont meilleurs que d’autres pour l’investissement immobilier .

Par conséquent, la première étape d’une analyse du marché locatif est d’évaluer le quartier.

Les investisseurs immobiliers doivent toujours vérifier que le quartier où ils souhaitent acheter une maison ou un appartement est non seulement bon aujourd’hui, mais également dans son évolution future.

Vous investissez sur 10, 20 ou 25 ans, c’est un temps long.

Il y a des choses spécifiques qui attirent de bons locataires.

Garder un œil attentif sur ces facteurs vous donnera une idée globale de la question de savoir si l’ achat d’une propriété locative dans ce quartier a un potentiel de bon retour sur investissement.

Les facteurs importants à rechercher pour un bon investissement locatif rentable comprennent:

  • Accès aux transports publics
  • Accessibilité
  • Bonnes réputation des écoles privées et publiques locales
  • Equipements et attractions à proximité (parcs, bibliothèques, lieux culturels, etc.)
  • Accès facile aux restaurants et aux magasins
  • Entreprises ouvertes et dynamiques

Investir dans de des quartiers calmes et propres garantira la demande pour votre bien locatif .

N’oubliez pas que vous pouvez modifier l’attrait extérieur de votre propriété, mais vous ne pouvez pas changer l’attrait extérieur de tout un quartier.

Ainsi, vous devez éviter d’acheter un bien locatif dans un quartier où:

  • Plusieurs propriétés sur une rue sont dégradées ou vacantes
  • Plusieurs entreprises sont définitivement fermées
  • Les rues ne sont pas entretenues
  • Il y a des zones bruyantes comme être à côté d’une usine ou d’un poste de police

Une analyse du marché locatif vous montrera que votre potentiel de retour sur investissement dans ces quartiers n’est en fait pas très bon.

Ceci est principalement dû au fait que même si les propriétés sont moins chères, les frais de location seront supérieurs au loyer moyen.

Cela ne vous laissera que des flux de trésorerie négatifs et un immeuble de placement sous-performant – aucun investisseur immobilier ne le souhaite!

Étape 2: Trouver des biens mis en location

Une fois que vous savez à quoi ressemble le quartier et que vous avez déterminé que c’est un bon endroit pour commencer à investir dans l’immobilier locatif, la prochaine étape de l’analyse du marché locatif consiste à rechercher des propriétés comparables.

Les sites d’évaluation en immobiliers aident les investisseurs immobiliers à calculer le loyer moyen de la région, comme meilleurs agents par exemple, ou la base de données Patrim alimentée par les notaires.

Cependant, aucune propriété ne peut être considérée comme une propriété comparable à une autre.

Els devraient également être similaires en termes de:

  • mètres carrés
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bain
  • La taille du lot
  • État (remis à neuf, en bon état, dégradé, etc.)
  • Equipements

Comment trouver des propriétés immobilières comparables ?

Les investisseurs immobiliers devraient essayer de trouver au moins trois offres de location pour une analyse précise du marché de la location.

Pour trouver des propriétés comparables, vous pouvez appeler un agent immobilier ou un gestionnaire immobilier et vous renseigner sur les offres de location.

Une autre façon est d’appeler les numéros indiqués sur les panneaux «À louer» dans votre région et de vous renseigner sur le prix de location, les caractéristiques de la propriété, la taille, etc.

Les investisseurs immobiliers peuvent également facilement trouver des propriétés comparables en ligne.

Étape 3: Calcul du loyer par mètre carré

Comme mentionné, un facteur à considérer lors de la comparaison des propriétés locatives est la superficie en mètres carrés.

Il s’agit de l’espace habitable qu’il y a à l’intérieur du bien immobilier à louer

Après avoir trouvé la superficie en mètres carrés des trois locations que vous avez identifiées à l’étape précédent, et le montant de location de chacune, vous pouvez facilement trouver le loyer par mètre carré en faisant la moyenne des trois loyers.

Il n’y a pas de règle empirique sur le loyer par mètre carré, car il varie considérablement d’une région à l’autre, et même d’une rue à l’autre.

De plus, le loyer au mètre carré dépend également des équipements de l’immeuble de placement et de son état.

Par exemple, une propriété locative qui a été rénovée avec une piscine aura un loyer plus élevé au mètre carré qu’une propriété de la même taille mais sans piscine.

Il est important de garder ces choses à l’esprit pour une analyse précise du marché de la location et pour pouvoir vous positionner.

Après avoir trouvé le prix de location moyen au mètre carré pour le quartier, multipliez ce chiffre par la superficie en mètres carrés des propriétés disponibles à la vente pour voir si elles ont un bon potentiel locatif.

Étape 4: Ajuster le prix de location

La prochaine étape d’une analyse du marché locatif consiste à ajuster le prix de location moyen par mètre carré.

Cela revient à ajuster le prix d’achat pour déterminer sa juste valeur d’acquisition.

La principale différence est que nous voulons déterminer un prix de location précis qui doit être ajusté en fonction de deux facteurs principaux :

#1 Equipements et services

Bien que les équipements n’aient pas de corrélation direct avec un prix spécifique, ils ont un impact sur le prix de location global qu’un propriétaire peut proposer au locataire.

Cela varie largement selon la ville, mais aussi selon les quartiers.

À  Paris, par exemple, le fait d’être un appartement acceptant les animaux domestiques peut justifier d’augmenter le prix du loyer.

De même, le manque d’équipements pourrait faire baisser le prix de location. Par exemple, un appartement dans un immeuble sans entrée sécurisée sera loué pour moins cher qu’un appartement qui dispose d’une sécurité 24/7.

C’est pourquoi les investisseurs immobiliers devraient ajuster le prix de location au mètre carré pour une analyse précise du marché locatif . 

Par exemple, vous trouvez une villa comparable mais qui a une piscine, et que les propriétés disponibles à la vente n’en ont pas, vous devrez ajuster le prix de location à la baisse, et vice versa.

# 2 Taux d’occupation et de vacance

Le taux d’occupation est le pourcentage de jours dans une année où un bien immobilier locatif est occupé.

Le taux de vacance est le contraire: le pourcentage de l’année où le même bien est vacant. 

En général, un taux de vacance supérieur à 11% est considéré comme élevé. 

De plus, la somme des taux d’occupation et de vacance doit être égale à 100%. 

Donc, si le taux de vacance dans le quartier où vous souhaitez investir est de 10%, alors vous savez que le taux d’occupation est de 90%.

Les investisseurs immobiliers doivent connaître ces taux sur leur marché du logement, car ils peuvent être des signaux d’alarme pour une zone à éviter ou des indicateurs de la bonne possibilité de location de la zone.

Par exemple, si le taux d’inoccupation est supérieur à 11%, les propriétaires pourraient vouloir réduire le prix de location pour attirer les locataires. Ce qui aura un impact sur votre potentiel locatif, ainsi que sur sa dynamique, qui est baissière.

Au contraire, si vous investissez dans un marché chaud bouillant avec presque pas d’appartements vacants, vous pourriez vous en tirer en proposant un loyer au-dessus de la moyenne, si tant est que vous proposiez une location meublée avec goût.

Étape 5: Détermination du montant de l’acquisition

Ainsi, vous savez que vous investissez dans un quartier attrayant et le montant du loyer raisonnablement attendu.

Désormais, en tant qu’investisseur immobilier, vous devez savoir quel doit être votre offre d’achat pour cet investissement immobilier.

Il y a quelques éléments à considérer ici, dont le premier est l’offre de logements en vente sur le marché. Découvrez s’il y a suffisamment de propriétés à vendre à un prix bas qui vous permettent de générer un cash flow positif, compte tenu des prix de location calculés.

Trop de biens immobiliers en vente peut être un signal d’alarme pour les investisseurs immobiliers! S’il y a 10 locations similaires disponibles dans le même quartier, les locataires peuvent choisir celle qu’ils souhaitent, et cela augmente la concurrence, ce qui a pour corollaire de faire baisser les montants des loyers.

Cela signifie aussi que votre appartement peut rester vide et générer des flux de trésorerie négatifs car vous devrez payer les emprunts et les charges de copropriété alors que vous manquez de revenus locatifs.

Le meilleur outil pour une analyse rapide du marché de la location

À présent, vous devez penser que la réalisation d’une étude de marché solide représente beaucoup de travail. Et soyons honnêtes, c’est vrai.

En fait, on estime qu’il faudra en moyenne 3 mois à un investisseur immobilier pour terminer cette analyse.

Cependant, que se passerait-il si nous vous disions qu’il existe un outil en ligne qui rend l’analyse du marché de la location plus facile et beaucoup plus rapide? Cet outil est le simulateur d’étude de marché mis en place par Eldorado Immobilier.



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Comment savoir si un quartier est favorable pour l’investissement locatif ?

Les investisseurs immobiliers recherchent les loyers moyens du marché et les comparent aux coûts moyens des biens locatifs qu’ils gèrent. Si le ratio est positif (ce qui signifie que les loyers moyens sont supérieurs aux coûts moyens), alors un investissement immobilier locatif devrait générer un flux de trésorerie positif appelé cash flow.

Comment réaliser une analyse du marché locatif en 5 étapes ?

Evaluer le quartier
Identifier les propriétés comparables.
Calculer le prix au mètre carré des immeubles
Ajuster le prix de location des équipements.
Déterminer le coût des propriétés à vendre

Comment trouver le loyer moyen dans ma région ?

Afin de déterminer le prix moyen des loyers dans votre région, vous devez connaître le loyer d’au moins trois propriétés comparables à la vôtre. Le nombre de chambres et la superficie en mètres carrés doivent être identiques et, si possible, vous devez essayer de trouver le prix de locations ayant des équipements similaires.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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