PATRIM : 12 questions sur une base de données indispensable dans l’immobilier

Patrim : une base de données indispensable dans l’immobilier ? Quelle définition de Patrim ? Comment accéder à Patrim ? Patrim, est il un outil professionnel fiable d’audit de valeur immobilière pour calculer son IFI ? Quel est l’avis des usagers sur Patrim ? Et qui peut consulter Patrim?

 

Ce sont là quelques-unes des interrogations qui tournent à propos de cette base de données dédiée au secteur de l’immobilier, bien utile.

Vous connaissez PATRIM ?

 

Si vous souhaitez en savoir davantage, il vous suffit de lire ci-dessous !

 

Patrim immobilier

De même que la rentabilité, le calcul de la valeur d’un bien immobilier est soumise à multiples interprétations et méthodes de calculs plus ou moins fiables…

 

 

PATRIM ou l’estimation de la valeur d’un bien immobilier

 

 

PATRIM, une petite présentation de l’outil s’impose

 

PATRIM est une base de donnée, et donc un service en ligne gratuit pour les particuliers qui mettent à disposition des propriétaires des informations sur les transactions immobilières destinées à les aider dans l’estimation de la valeur vénale de leurs biens immobiliers.

Une estimation qui trouve tout son sens et son utilité dans le cadre de procédures fiscales ou administratives.

 

A la base, la base de données PATRIM a été créée pour la déclaration de l’ISF, IFI.

 

Notez que ledit service est ouvert depuis janvier 2014 à quelques usagers éligibles et que la liste s’est élargie ensuite depuis l’année 2017.

 

 

 

Qu’elle est l’utilité du PATRIM pour un propriétaire ?

 

Le service PATRIM a été mis en place afin de faciliter les obligations déclaratives des particuliers et de favoriser un dialogue pondéré avec l’administration.

PATRIM permet également aux particuliers d’accéder aux données foncières et immobilières détenues par l’administration afin qu’ils disposent, dans un souci de transparence, du même niveau d’informations que l’administration fiscale.

 

 

patrim big data immobilier

Patrim est une base de données, une espèce de big data de l’immobilier, utilisé par l’administration fiscale pour évaluer la valeur d’un bien… autant être raccord avec elle…

 

 

Dans quel cadre le PATRIM peut être consulté ?

 

Les propriétaires peuvent procéder à l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier dans différentes situations.

Ainsi, ce service peut être uniquement utilisé dans le cadre exclusif :

  • D’un acte de donation ;
  • D’une déclaration d’ISF (IFI) ou de succession ;
  • Du calcul des aides personnelles au logement ;
  • De la vente ou l‘acquisition potentielle d’un bien immobilier ;
  • D’une procédure administrative (contrôle fiscal, expropriation).

Notez bien que les Français résidents à l’étranger déclarant des revenus en France peuvent également utiliser le service PATRIM.

 

 

Tout le monde peut accéder aux données du PATRIM ?

Hélas non !

Il est tout à fait regrettable de vous annoncer que les citoyens français n’ont pas tous le même droit d’accès à ces informations qui peuvent se révéler important, voire, déterminantes dans le cadre d’une vente ou d’un achat immobilier.

 

 

Comment accéder à ce service gratuit qu’est le PATRIM ?

 

Afin de mieux contrôler l’usage qui est fait de ce service, le fisc n’autorise l’accès à la base PATRIM Usagers qu’après connexion à votre compte fiscal sur le site des impôts.

Je vous explique la procédure à suivre pour vous connecter pour rechercher des éléments de repère pouvant vous aider à déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier et interroger cette base de données sur les transactions immobilières susceptibles de vous intéresser.

 

 

patrim utiliser

Apprendre à utiliser Patrim est relativement simple et peut générer de grosses économies d’impôts mais aussi lors de vos négociations immobilières

 

 

Cette procédure se résume en 4 étapes que voici :

 

Étape n° 1 : La connexion à l’interface de l’administration fiscale

Rendez-vous sur impots.gouv.fr pour accéder à votre espace personnel, et ce, en utilisant la même procédure vous permettant la déclaration de vos impôts en ligne.

Pour y accéder, vous devez soit utiliser votre numéro fiscal et votre mot de passe si vous en avez déjà défini un, soit votre numéro fiscal, votre numéro de télédéclarant et votre dernier revenu fiscal de référence.

 

 

Étape n° 2 : Accès à la recherche dans la base de données PATRIM

Acceptez ensuite les conditions générales d’utilisation du service ainsi que la mémorisation des consultations. Indiquez le motif de la consultation pour ainsi accéder à la page de recherches.

 

 

Étape n° 3 : Définition des critères de recherche pour votre bien immobilier

 

Saisissez les caractéristiques de bien immobilier, renseignez l’adresse, modifiez si besoin les paramètres de recherche puis sélectionnez la période de recherche.

Notez qu’il existe un moyen vous permettant d’affiner la recherche en cliquant simplement sur « Plus de critères ».

C’est facultatif, mais vous pouvez ajouter des critères complémentaires permettant de cibler plus précisément les résultats souhaités, à savoir :

  • L’année de construction ;
  • Le nombre de pièces principales ;
  • L’étage et nombre d’étages ;
  • La présence d’ascenseur ;
  • La situation locative, la superficie du terrain…etc.

 

Étape n° 4 : Les résultats issus de PATRIM

Cliquez sur « Rechercher » pour obtenir les résultats souhaités.
Notez que le détail de chaque bien est disponible en cliquant sur la loupe et téléchargeable en format PDF.

Important : L’accès au service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois.

 

 

patrim méthode calcul

Obtenir une estimation, un chiffre, mais comprendre d’où il vient et quels sont les biais dans le calcul, c’set encore mieux…

 

 

 

PATRIM : Comprendre la méthode par comparaison utilisée

 

Avez-vous déjà essayé de comprendre le fonctionnement d’une méthode fiable pour l’estimation de la valeur des biens immobiliers ?

 

L’évaluation de la valeur vénale immobilière repose sur différentes méthodes d’évaluation ; la plus courante d’entre elles est la méthode par comparaison. 

 

La méthode de la comparaison est celle retenue par l’administration fiscale pour évaluer un bien immobilier. Il est donc important de connaître son fonctionnement dans l’objectif d’une éventuelle contestation (heu, discussion…).

 

Cette méthode permet d’établir la valeur vénale d’un immeuble sur la base des prix constatés lors de transactions d’immeubles identiques.

Ces immeubles constituent des termes de comparaison ou références. Étant donné que la méthode par comparaison se réfère directement au marché immobilier (l’offre et la demande), elle permet d’obtenir des résultats fiables quant à la valeur estimée.

 

Dans sa forme la plus simple, la méthode par comparaison retient le prix global constaté sur le marché pour un bien équivalent.

Mais en pratique, peu de biens sont comparables dans un voisinage proche.

 

De ce fait, l’évaluation doit tenir compte :

  • Des facteurs financiers ;
  • Des facteurs juridiques (division, individualisation, servitude, occupation…etc.) ;
  • Des facteurs physiques (emplacement qualité architectural et de construction, état d’entretien, niveau d’équipement et de confort, standing…etc.).

 

La méthode compte également des éléments subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’arriver à une estimation «raisonnable ».

 

C’est la même méthode qui est utilisée pour estimer les biens immobiliers vendus ou achetés par l’Etat ou les collectivités territoriales, et qui est appelée estimation des domaines.

 

 

 

PATRIM : Des données publiques de plus en plus accessibles

 

Depuis l’application de la loi pour une République numérique en 2016, une ouverture progressive aux différentes bases de données constituées par l’État est prévue au public.

La plateforme PATRIM est en réalité déjà opérationnelle depuis 2013, mais l’accès ne se faisait que pour vérifier sa situation vis-à-vis de l’ISF, des droits de succession ou lors d’une procédure de contrôle fiscal, comme expliqué supra.

 

La mise à disposition gratuite des informations sur les transactions immobilières est donc un grand changement pour le marché immobilier français.

À noter que les notaires, qui alimentent en partie PATRIM, ont également ouvert au public leurs bases de données en 2017. L’accès est cependant payant à l’exception du prix médian par commune.

 

Bien qu’utiles, les données récoltées ne dispensent pas d’une visite physique ni des conseils d’un professionnel immobilier si vous êtes prêts à vous lancer dans l’achat d’un appartement ou une maison.

Je vous renvoie sur ces excellentes articles sur Eldorado Immobilier pour vous aider :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

 

Quelle est la provenance des données de PATRIM ?

 

Les éléments restitués proviennent en partie des notaires, mais aussi d’une base de données de la DGFiP qui est elle-même alimentée par deux sources d’information, à savoir :

 

La Publicité foncière, par le biais de(s) :

La nature et la date de la mutation ainsi que la valeur de l’immeuble déclarée à cette occasion, les références de publication, la surface « loi Carrez », la situation locative ;

Informations issues de la publication des actes authentiques par les services de publicité foncière (anciennement conservations des hypothèques) de la DGFiP.

 

La documentation cadastrale, par le biais de(s) :

La commune, la rue, la désignation du bien (appartement, maison, villa…etc.) et son descriptif (matériau de construction, étage…etc.) ;

Informations issues de la documentation cadastrale selon les éléments déclarés par les propriétaires.

 

Quelle est la nature de ces données ?

 

Grâce au service gratuit qu’est le PATRIM, vous allez obtenir des informations sur chaque transaction recensée. La nature des données se définit comme suit :

  • Le numéro de référence permettant de localiser ce logement sur la carte IGN ;
  • Le département, la commune, l’adresse (rue, avenue, etc., mais sans le numéro) ;
  • La date de la vente ;
  • L’année de construction de l’immeuble ou de la maison ;
  • Le nombre de pièces, la surface du terrain en m², la surface utile du logement en m² ;
  • Le prix de vente en euros, le prix du m² de surface utile.

 

Vous pouvez ensuite obtenir plus de données sur chaque vente en cliquant sur « détails ». Vous aurez donc accès aux informations suivantes :

  • Le numéro d’enregistrement de la vente ;
  • La nature de la mutation ;
  • Le service d’enregistrement ;
  • Les références cadastrales ;

Des précisions sur les caractéristiques du bien immobilier (dépendances, répartition des pièces, type de matériaux…etc.).

Vous pouvez ainsi comparer les caractéristiques et les prix de vente au bien que vous souhaitez estimer et ainsi affiner votre évaluation.

 

Cela ne vous garantira pas une valeur vénale précise de votre logement, mais un ordre de grandeur déjà suffisamment explicite.

Cela peut notamment servir pour estimer la plus-value immobilière à payer sur votre résidence secondaire ou tout investissement locatif.

À ce propos, saviez qu’il existe pas moins de 7 idées d’investissement locatif qui vous permettront de devenir rentier.

 

 

 

PATRIM vous permet de constater les écarts existants entre les prix réels et ceux exercés par les vendeurs

 

Dépendamment des zones géographiques, il arrive que des biens immobiliers de la même valeur, leur soient attribués des prix extrêmement différents.

 

En effet, l’écart des prix fixés entre les biens est tellement important que l’on peut réellement parler d’une surévaluation de 20 à 30 % des tarifs pratiqués pour des biens similaires qui se situent dans des zones « mois prisées ».

Vous l’aurez sans doute compris, ce type d’informations est essentiel pour les futurs acquéreurs. Cela fait de la base de données PATRIM une mine d’or qui permet aux investisseurs de connaitre les prix réels des biens et non pas celui fantasmé par les vendeurs.

 

Il est ainsi plus simple pour les futurs propriétaires d’estimer la marge de négociation par rapport au prix affiché.

 

 

 

Conclusion sur PATRIM et son utilité pour un investisseur immobilier

 

Pour conclure, le PATRIM est un moyen pour les futurs propriétaires de connaitre la valeur réelle des biens immobiliers convoités et d’estimer la marge de négociation par rapport aux prix affichés par les vendeurs.
Un bon complément aux outils en ligne d’estimation automatique comme Meilleurs Agents, et complémentaire de votre connaissance de terrain.

 

Et vous, connaissiez vous PATRIM ?

L’avez-vous déjà utilisé ? Avec quel succès (ou pas) ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous y répondrons très rapidement et avec grand plaisir

2 Commentaires

  1. Bonjour.
    Votre article peut être intéressant mais il est basé sur un fondement erroné : Patrim n’est pas du tout accessible librement, puisqu’on ne peut y faire que 50 consultations tous les six mois. C’est suffisant pour évaluer la valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers, mais pas de manière répétée.

    • En effet !
      C’est déjà un bon début qui permet d’affiner des estimations plus approximatives comme avec le site meilleurs agents
      Bien à vous

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