PATRIM : tout savoir sur la base de données indispensable dans l’immobilier

Patrim : une base de données indispensable dans l’immobilier ? Quelle définition de Patrim ? Comment accéder à Patrim ? Patrim, est il un outil professionnel fiable d’audit de valeur immobilière pour calculer son IFI ? Quel est l’avis des usagers sur Patrim ? Et qui peut consulter Patrim?

Ce sont là quelques-unes des interrogations qui tournent à propos de cette base de données dédiée au secteur de l’immobilier, bien utile.

Vous connaissez PATRIM ?

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Avez vous déjà utilisé des données issues du Big Data ?

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Si vous souhaitez en savoir davantage, il vous suffit de lire ci-dessous !

 

Patrim immobilier

De même que la rentabilité, le calcul de la valeur d’un bien immobilier est soumise à multiples interprétations et méthodes de calculs plus ou moins fiables…

 

 

PATRIM ou l’estimation de la valeur d’un bien immobilier

 

 

PATRIM, une petite présentation de l’outil s’impose

 

PATRIM est une base de donnée, et donc un service en ligne gratuit pour les particuliers qui mettent à disposition des propriétaires des informations sur les transactions immobilières destinées à les aider dans l’estimation de la valeur vénale de leurs biens immobiliers.

Une estimation qui trouve tout son sens et son utilité dans le cadre de procédures fiscales ou administratives.

 

A la base, la base de données PATRIM a été créée pour la déclaration de l’ISF, IFI.

 

Le service PATRIM fut établi dans le but de faciliter les obligations déclaratives des particuliers. Ce qui favorise le dialogue entre propriétaires et l’administration (ou leur compréhension réciproque, si tant est que c’est possible).
Sans oublier le fait que PATRIM permet aux particuliers d’accéder aux données foncières et immobilières détenues par les autorités compétentes afin que ces derniers disposent, en toute transparence, du même quota d’informations

 

 

 

Qu’elle est l’utilité du PATRIM pour un propriétaire ?

 

Dans quel cadre le PATRIM peut être consulté ?

Les propriétaires d’appartements ou maisons peuvent procéder à l’estimation de la valeur de leurs biens immobiliers dans des circonstances bien particulières.

 

De ce fait, ledit service vous sera utile dans le cadre exclusif :

  • D’un acte de donation ;
  • D’une déclaration d’ISF / IFI ou de succession ;
  • Du calcul des aides personnelles au logement (APL) ;
  • De la vente ou l’achat d’un logement ;
  • D’une procédure administrative liée aux relations avec l’administration fiscale.

 

 

PATRIM une base de données issue de la révolution du Big Data et de l’Open Data

 

Tout est fait pour que la base de données PATRIM donne à la disposition des propriétaires (et donc des investisseurs en recherche de biens immobiliers), l’accès aux mêmes données que l’administration fiscale pour évaluer la valeur d’un bien immobilier.

Cela remplace en quelque sorte l’estimation des domaines, pour ceux qui connaissent ce principe.
Lorsqu’une collectivité ou un EPCI vent un bien, le service des domaines est sollicité pour fixer le prix de vente officiel, et à partir duquel il ne peut être dérogé qu’à la marge.

 

C’est un peu le big data de l’investisseur immobilier. Combiné à notre outil d’étude de marché lui aussi basé sur le big data, vous disposez du panel complet pour investir rentable !

Notez également que les offices de tourisme mettent aussi à disposition des données exploitables du big data :

La révolution de l’Open Data pour les offices de tourisme : une opportunité à ne pas manquer

 

 

patrim big data immobilier

Patrim est une base de données, une espèce de big data de l’immobilier, utilisé par l’administration fiscale pour évaluer la valeur d’un bien… autant être raccord avec elle…

 

 

Tout le monde peut accéder aux données du PATRIM ?

Hélas non !

Notez que tous les Français ne jouissent pas du même droit d’accès à toutes les informations que répertorie la base de données PATRIM, et ce, malgré l’importance et l’utilité de ces données lors des opérations de vente et d’achat d’un bien immobilier

 

 

Comment accéder à ce service gratuit qu’est le PATRIM ?

 

Pour accéder à la base PATRIM Usagers, vous devez d’abord connecter votre compte fiscal au site des impôts, ici.

Pourquoi appliquer une telle démarche ?

Pour mieux gérer l’usage le service et assurer une bonne expérience d’utilisation.

À ce propos, il vous suffit de suivre les instructions ci-dessous afin que vous puissiez rechercher les éléments de repère pouvant vous aider à déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier.

Ce n’est pas tout !

Cela vous permettra également de trouver les transactions immobilières susceptibles de vous intéresser.

 

 

 

patrim utiliser

Apprendre à utiliser Patrim est relativement simple et peut générer de grosses économies d’impôts mais aussi lors de vos négociations immobilières

 

 

Cette procédure se résume en 4 étapes que voici :

 

Étape n° 1 : La connexion à l’interface de l’administration fiscale

Commencez donc par vous rendre sur impots.gouv.fr pour accéder à votre espace personnel, et ce, en utilisant la même procédure vous permettant la déclaration de vos impôts en ligne.

Pour y accéder, deux options s’offrent à vous :

  • Soit, vous utilisez votre numéro fiscal et votre mot de passe ;
  • soit votre numéro fiscal suivi de votre numéro de télédéclarant ainsi que le dernier revenu fiscal de référence vous concernant

 

 

Étape n° 2 : Accès à la recherche dans la base de données PATRIM

Acceptez ensuite les conditions générales d’utilisation du service ainsi que la mémorisation des consultations. Indiquez le motif de la consultation pour ainsi accéder à la page de recherches.

 

 

Étape n° 3 : Définition des critères de recherche pour votre bien immobilier

 

Saisissez les caractéristiques de bien immobilier, renseignez l’adresse, modifiez si besoin les paramètres de recherche puis sélectionnez la période de recherche.

Notez qu’il existe un moyen vous permettant d’affiner la recherche en cliquant simplement sur « Plus de critères ».

C’est facultatif, mais vous pouvez ajouter des critères complémentaires permettant de cibler plus précisément les résultats souhaités, à savoir :

  • L’année de construction ;
  • Le nombre de pièces principales ;
  • L’étage et nombre d’étages ;
  • La présence d’ascenseur ;
  • La situation locative, la superficie du terrain…etc.

 

Étape n° 4 : Les résultats issus de PATRIM

Cliquez sur « Rechercher » pour obtenir les résultats souhaités.
Notez que le détail de chaque bien est disponible en cliquant sur la loupe et téléchargeable en format PDF.

Important : L’accès au service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois.

 

 

patrim méthode calcul

Obtenir une estimation, un chiffre, mais comprendre d’où il vient et quels sont les biais dans le calcul, c’set encore mieux…

 

 

 

PATRIM : Comprendre la méthode par comparaison utilisée

 

Vous êtes nombreux à vouloir et/ou essayez de comprendre le fonctionnement de la comparaison qui se fait lors de l’estimation de la valeur des logements. Voici le topo

 

L’évaluation de la valeur vénale immobilière repose sur différentes méthodes d’évaluation ; la plus courante d’entre elles est la méthode par comparaison. 

 

Notez que cette méthode est celle retenue par l’administration fiscale dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier.

En gros, ladite méthode permet d’établir la valeur réelle d’un immeuble sur la base des prix constatés lors de transactions d’immeubles faites dans des conditions similaires.

Étant donné que la méthode par comparaison est relativement liée au marché immobilier, autrement dit : l’offre et la demande, elle permet l’obtention des résultats fiables quant à la valeur estimée.

En théorie, la méthode par comparaison retient le prix global constaté sur le marché pour un bien équivalent ; toutefois la pratique veut que les logements situés dans la même zone ne soient pas forcément comparables

 

De ce fait, l’évaluation doit tenir compte :

  • Des facteurs financiers ;
  • Des facteurs juridiques (division, individualisation, servitude, occupation…etc.) ;
  • Des facteurs physiques (emplacement qualité architectural et de construction, état d’entretien, niveau d’équipement et de confort, standing…etc.).

 

La méthode compte également des éléments subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’arriver à une estimation «raisonnable ».

 

C’est la même méthode qui est utilisée pour estimer les biens immobiliers vendus ou achetés par l’Etat ou les collectivités territoriales, et qui est appelée estimation des domaines.

 

 

 

PATRIM : Des données publiques de plus en plus accessibles

 

Depuis l’application de la loi pour une République numérique en 2016, une ouverture progressive aux différentes bases de données constituées par l’État est prévue au public.

Dans le cas où vous l’ignoriez, sachez que la plateforme PATRIM est opérationnelle depuis 2013, mais l’accès y était limité pour ne pas dire nul dans l’attente de vérifier sa situation vis-à-vis de l’ISF, des droits de succession ou lors d’une procédure de contrôle fiscal, comme expliqué plus haut.

 

La mise à disposition gratuite des informations sur les transactions immobilières est donc un grand changement pour le marché immobilier français.

À noter que les notaires, qui alimentent en partie PATRIM, ont également ouvert au public leurs bases de données en 2017. L’accès est cependant payant à l’exception du prix médian par commune.

 

Bien qu’utiles, les données récoltées ne dispensent pas d’une visite physique ni des conseils d’un professionnel immobilier si vous êtes prêts à vous lancer dans l’achat d’un appartement ou une maison.

 

Je vous renvoie sur ces excellentes articles sur Eldorado Immobilier pour vous aider :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

 

Quelle est la provenance des données de PATRIM ?

 

Les données répertoriées proviennent en partie des notaires, mais aussi d’une base de données de la DGFiP qui est elle-même alimentée par deux sources d’information, à savoir :

 

La Publicité foncière, par le biais de(s) :

La nature et la date de la mutation ainsi que la valeur de l’immeuble déclarée à cette occasion, les références de publication, la surface « loi Carrez », la situation locative ;

Informations issues de la publication des actes authentiques par les services de publicité foncière (anciennement conservations des hypothèques) de la DGFiP.

 

La documentation cadastrale, par le biais de(s) :

La localisation ainsi que la désignation du bien ;

Informations provenant de la documentation cadastrale dépendamment des éléments déclarés par les propriétaires

 

Quelle est la nature de ces données ?

 

Grâce au service gratuit qu’est le PATRIM, vous allez obtenir des informations sur chaque transaction recensée. La nature des données se définit comme suit :

  • Le numéro de référence permettant de localiser ce logement sur la carte IGN ;
  • Le département, la commune, l’adresse (rue, avenue, etc., mais sans le numéro) ;
  • La date de la vente ;
  • L’année de construction de l’immeuble ou de la maison ;
  • Le nombre de pièces, la surface du terrain en m², la surface utile du logement en m² ;
  • Le prix de vente en euros, le prix du m² de surface utile.

 

Notez qu’il vous est possible d’obtenir par la suite davantage d’informations sur toutes les transactions de ventes réalisées en cliquant seulement sur le bouton “détails”.

  • Le numéro sous lequel a été enregistrée de la vente ;
  • Le service d’enregistrement ;
  • La nature de la mutation ;
  • Les références cadastrales ;
  • Les caractéristiques techniques du logement.

 

Ces données vous permettront d’approfondir votre évaluation du bien immobilier dont vous désirez estimer la valeur.
Ceci dit, gardez en tête que les résultats obtenus après “analyse” ne vous assurent pas une valeur vénale mercantile exacte de votre bien immobilier, mais plutôt un ordre de grandeur formel, ce qui est déjà non négligeable.

Important : ces informations vous serviront dans l’estimation de la plus-value immobilière dont vous devez vous acquitter en cas d’achat d’une résidence secondaire ou tout autre

 

À ce propos, saviez qu’il existe pas moins de 7 idées d’investissement locatif qui vous permettront de devenir rentier.

 

 

 

PATRIM vous permet de constater les écarts existants entre les prix réels et ceux exercés par les vendeurs

 

Dépendamment des zones géographiques, il arrive que des biens immobiliers de la même valeur, leur soient attribués des prix extrêmement différents.

 

En effet, l’écart des prix fixés entre les biens est tellement important que l’on peut réellement parler d’une surévaluation de 20 à 30 % des tarifs pratiqués pour des biens similaires qui se situent dans des zones “mois prisées”.

Vous l’aurez sans doute compris, ce type d’informations est essentiel pour les futurs acquéreurs. Cela fait de la base de données PATRIM une mine d’or qui permet aux investisseurs de connaitre les prix réels des biens et non pas celui fantasmé par les vendeurs.

 

Il est ainsi plus simple pour les futurs propriétaires d’estimer la marge de négociation par rapport au prix affiché.

 

 

 

Conclusion sur PATRIM et son utilité pour un investisseur immobilier

 

Pour conclure, le PATRIM est un moyen pour les futurs propriétaires de connaitre la valeur réelle des biens immobiliers convoités et d’estimer la marge de négociation par rapport aux prix affichés par les vendeurs.
Un bon complément aux outils en ligne d’estimation automatique comme Meilleurs Agents, et complémentaire de votre connaissance de terrain.

 

Et vous, connaissiez vous PATRIM ?

L’avez-vous déjà utilisé ? Avec quel succès (ou pas) ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous y répondrons très rapidement et avec grand plaisir

Pierre

7 commentaires

    • C’est un complément en effet
      j’aime mieux la nouvelle présentation de PATRIM, mais chacun ses goûts 🙂 🙂
      Bien à vous

  1. Bonjour
    Merci pour cet article.
    Savez vous s’il s’agit du prix net vendeur ou du prix frais d’agence inclus ?
    D’avance merci

  2. Merci Pierre pour ce nouvel article particulièrement utile. J’utilise actuellement Meilleur Agents je vais désormais faire un rapprochement avec cet outil et mettre à jour mes propres données.

  3. Bonjour.
    Votre article peut être intéressant mais il est basé sur un fondement erroné : Patrim n’est pas du tout accessible librement, puisqu’on ne peut y faire que 50 consultations tous les six mois. C’est suffisant pour évaluer la valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers, mais pas de manière répétée.

    • En effet !
      C’est déjà un bon début qui permet d’affiner des estimations plus approximatives comme avec le site meilleurs agents
      Bien à vous

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