PATRIM immobilier : simulateur indispensable pour investir ?

Patrim : une base de données indispensable pour connaître le vrai prix de l’immobilier ? Et pour rendre crédible votre demande de prêt immobilier avec une étude de marché qui tient la route ?

Si vous êtes un investisseur locatif ou que vous souhaitez le devenir, cette question doit venir dans votre esprit assez vite si vous estimez la valeur d’un logement que vous convoitez.

En effet :

Patrim un simulateur en ligne de prix des biens immobiliers qui repose sur une énorme base de donnée abondée par les notaires. Il vous permet de réaliser vous même des estimations immobilières gratuites et de rechercher des transactions immobilières passées.

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Si vous avez déjà investi dans l’immobilier avec Patrim, dites nous maintenant dans les commentaires comment vous l’utilisez, nous verrons à la fin de l’article si vous avez appris d’autres usages.

Si vous ne connaissez pas la base de données, dites nous ce que vous pensez en tirer, nous compareront à la fin de votre lecture si vous êtes dans le vrai ou pas 🙂

Plein de questions se posent : Quelle définition de Patrim ? Comment accéder à Patrim ? l’immobilier avec Patrim, est il plus fiable, avec un outil professionnel de simulation de valeur immobilière pour calculer son IFI, impôt sur la fortune immobilière ? Quel est l’avis des usagers sur Patrim ? Et qui peut consulter Patrim?

Sondage :

Avez vous déjà utilisé des données issues du Big Data ?

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Nous allons explorer toutes les facettes de Patrim immobilier et vous livrer des fiches pratiques pour ne plus jamais vous faire avoir sur le prix de vente dans un investissement locatif.

Patrim immobilier
De même que la rentabilité, le calcul de le prix des biens immobiliers est soumise à multiples interprétations et méthodes de calculs plus ou moins fiables…

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PATRIM permet l’estimation précise de la valeur d’un bien immobilier

Qu’es-ce que Patrim ?

PATRIM est une base de donnée fournie par le site officiel impot gouv de la direction générale des finances, et donc un service en ligne gratuit pour les particuliers (rubrique vie pratique).

Les usagers peuvent utiliser Patrim pour trouver des informations sur les transactions immobilières destinées à les aider à estimer la valeur d’un bien immobilier à travers sa valeur vénale, dans le cadre d’une vente ou d’un projet de vente. Avec Patrim, vous estimez la valeur d’un logement en quelques secondes.

Le prix de l’immobilier indiqué sur patrim est net vendeur et est issu de la base de données immobilières des notaires.

Une estimation qui trouve tout son sens et son utilité dans le cadre d’une procédure fiscale ou administrative.

A la base, la base de données immobilières PATRIM a été créée pour “la facilitation” d’une déclaration l’ IFI, ex déclarations d’isf, qui est la part résiduelle de l’ancien impôt de solidarité sur la fortune, et qui est désormais recentré sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière selon les termes de direction générale des finances publiques.

Le service PATRIM fut établi à la base dans le but de faciliter les obligations déclaratives des particuliers. Ce qui favorise le dialogue entre propriétaires et l’administration (ou leur compréhension réciproque, si tant est que c’est possible).

Mais en fait, ce qui nous intéresse surtout, en tant qu’investisseurs immobiliers, c’est le fait que PATRIM permet aux particuliers d’accéder aux données immobilières et aux données foncières détenues par les notaires. Avec patrim usagers, tous les investisseurs ou simples particuliers ont donc désormais le même niveau d’information sur la valeur d’un bien à un temps t. Cela change beaucoup de choses la transparence !

Devenir un expert avec Patrim est désormais à portée de clic, plus d’arnaque au prix possible désormais.

Qu’elle est l’utilité du service PATRIM pour un propriétaire ?

Comment consulter Patrim ?

Les propriétaires d’un logement, d’appartements ou maisons peuvent estimer la valeur d’un bien immobilier dans des circonstances bien particulières.

De ce fait, ledit service vous sera utile dans le cadre d’une des situations suivantes :

  • D’un acte de donation ;
  • D’une déclaration d’IFI impôt sur la fortune immobilière, ou d’une déclaration de succession pour éviter un contrôle fiscal ;
  • Du calcul des aides personnelles au logement (APL) ;
  • De la vente ou l’achat d’un logement ;
  • D’une procédure administrative liée aux relations avec l’administration fiscale pour votre maison individuelle ou une résidence secondaire

Patrim : comment ça marche ?

Le simulateur en ligne Patrim est une base de données issue de la révolution du Big Data et de l’Open Data, et qui reprend toutes les données des notaires.

Tout est fait pour que la base de données PATRIM donne à la disposition des propriétaires (et donc des investisseurs en recherche de biens immobiliers et d’infos pour crédibiliser leur demande de prêt immobilier), l’accès aux mêmes données que l’administration fiscale pour évaluer la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrôle fiscal.

Cela remplace en quelque sorte l’estimation des domaines, pour ceux qui connaissent ce principe.
Lorsqu’une collectivité ou un EPCI vent un bien, ou reçoit un acte de donation, le service des domaines est sollicité pour fixer le prix de vente officiel, et à partir duquel il ne peut être dérogé qu’à la marge par le conseil municipal ou l’organe exécutif de la collectivité.

Pour faire ses estimations immobilières, le service des domaines va rechercher des transactions immobilières similaires dans le secteur géographique concerné. Ainsi, vous l’avez compris, pour estimer la valeur d’un bien, ce service officiel utilise… la base Patrim !

Et ce qui est top est que la base patrim n’est pas que pour les professionnels!

C’est un peu le big data de l’investisseur immobilier. Combiné à notre outil d’étude de marché lui aussi basé sur le big data, vous disposez du panel complet pour investir rentable ! Et décrocher avec mention votre prêt immobilier 😉

Notez également que les offices de tourisme mettent aussi à disposition des données exploitables du big data :

La révolution de l’Open Data pour les offices de tourisme : une opportunité à ne pas manquer

patrim big data immobilier
Patrim est une base de données, une espèce de big data de l’immobilier, utilisé par l’administration fiscale pour évaluer la valeur d’un bien… autant être raccord avec elle… en cas de contrôle fiscal…

 

Tout le monde peut consulter la base patrim et ses données si utiles ?

Hélas non !

Notez que tous les Français ne jouissent pas du même droit d’accès à toutes les informations que répertorie la base de données PATRIM, et ce, malgré l’importance et l’utilité de ces données lors des opérations de vente et d’achat d’un bien immobilier

Comment accéder à Patrim usagers gratuitement ?

Pour accéder à la base PATRIM Usagers, vous devez d’abord connecter votre compte fiscal au site des impôts, ici sur le site de la direction générale des finances publiques, rubrique vie pratique.

Pourquoi appliquer une telle démarche ?

Pour mieux gérer l’usage le service et assurer une bonne expérience d’utilisation.

À ce propos, il vous suffit de suivre les instructions ci-dessous afin que vous puissiez rechercher les éléments de repère pouvant vous aider à déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier.

Ce n’est pas tout !

Cela vous permettra également de trouver les transactions immobilières susceptibles de vous intéresser.

patrim utiliser
Apprendre à utiliser Patrim est relativement simple et peut générer de grosses économies d’impôts mais aussi lors de vos négociations immobilières

Patrim, comment ça marche concrètement ?

La procédure pour qu’un usager puisse accéder à patrim se résume en 4 étapes que voici :

Étape n° 1 : La connexion à l’interface de l’administration fiscale

Commencez donc par vous rendre sur impots.gouv.fr pour accéder à votre espace personnel, et ce, en utilisant la même procédure vous permettant la déclaration de vos impôts en ligne.

Pour y accéder, deux options s’offrent à vous :

  • Soit, vous utilisez votre numéro fiscal et votre mot de passe ;
  • soit votre numéro fiscal suivi de votre numéro de télédéclarant ainsi que le dernier revenu fiscal de référence vous concernant

Rendez vous dans la rubrique données publiques et sélectionnées “rechercher des transactions immobilières”

Accès au simulateur Patrim pour obtenir les données précédentes transactions immobilières
Accès au simulateur Patrim pour obtenir les données précédentes transactions immobilières

Étape n° 2 : Accès à la recherche dans la base de données PATRIM

Acceptez ensuite les conditions générales d’utilisation du service ainsi que la mémorisation des consultations.

Indiquez le motif de la consultation pour ainsi accéder à la page de recherches. C’est obligatoire…

Ensuite, les mentions légales du service patrim sont exposées et vous devez cocher des cases qui permettent au passage à la direction générale des finances publiques d’en savoir plus sur vos projets…
Là on rigole pas 😉 et si on faisait un test , vous cochez “contrôle fiscal” et “IFI” et vous me dites si ça s’est bien passé ensuite (blague bien sûr)

Étape n° 3 : Définition des critères de recherche pour votre bien immobilier

Saisissez les caractéristiques de bien immobilier, renseignez l’adresse, modifiez si besoin les paramètres de recherche puis sélectionnez la période de recherche.

Interface des critères de recherche dans Patrim

Notez qu’il existe un moyen vous permettant d’affiner la recherche en cliquant simplement sur « Plus de critères ».

C’est facultatif, mais vous pouvez ajouter des critères complémentaires permettant de cibler plus précisément les résultats souhaités, à savoir :

  • L’année de construction ;
  • Le nombre de pièces principales ;
  • L’étage et nombre d’étages ;
  • La présence d’ascenseur ;
  • La situation locative, la superficie d’un terrain…etc.

Étape n° 4 : Les résultats issus de PATRIM

Cliquez sur « Rechercher » pour obtenir les résultats souhaités.
Notez que le détail de chaque bien est disponible en cliquant sur la loupe et téléchargeable en format PDF.

Exemple de résultat de recherche de données dans Patrim
Obtenir une estimation, un chiffre, mais comprendre d’où il vient et quels sont les biais dans le calcul, c’set encore mieux… et permet de faire un arbitrage entre différents placements, par exemple entre immobilier et assurance vie

Important : L’accès au service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois. Et comme c’est addictif comme service (comme tous les simulateurs), la limite est vite atteinte !

Exemple de résultat, extrêmement précis et pertinent pour se faire une idée du prix d’un logement

Comment fonctionne patrim : la méthode par comparaison c’est quoi?

Vous êtes nombreux à vouloir et/ou essayez de comprendre le fonctionnement de la comparaison qui se fait lors de l’estimation de la valeur des logements. Voici le topo

L’évaluation de la valeur vénale immobilière repose sur différentes méthodes d’évaluation ; la plus courante d’entre elles est la méthode par comparaison. 

Notez que cette méthode est celle retenue par l’administration fiscale pour estimer la valeur d’un bien immobilier.

En gros, ladite méthode permet d’établir la valeur réelle d’un immeuble sur la base des prix constatés lors de transactions d’immeubles faites dans des conditions similaires.

Étant donné que la méthode par comparaison est relativement liée au marché immobilier, autrement dit : l’offre et la demande, elle permet l’obtention des résultats fiables quant à la valeur estimée.

En théorie, la méthode par comparaison retient le prix global constaté sur le marché pour un bien équivalent ; toutefois la pratique veut que les logements situés dans le même secteur géographique ne soient pas forcément comparables.

Illustration du fonctionnement de la méthode d’estimations immobilières de Patrim (source https://cfspart.impots.gouv.fr/patrimelweb/application/pdf/ESTIMAvecAPL.pdf )

De ce fait, l’évaluation doit tenir compte :

  • Des facteurs financiers ;
  • Des facteurs juridiques (division, individualisation, servitude, occupation…etc.) ;
  • Des facteurs physiques (emplacement qualité architectural et de construction, état d’entretien, niveau d’équipement et de confort, standing…etc.).

La méthode compte également des éléments subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’arriver à une estimation «raisonnable ».

C’est la même méthode qui est utilisée pour estimer la valeur d’un bien immobilier vendu ou acheté par l’Etat ou les collectivités territoriales, et qui est appelée estimation des domaines.

A noter : l’immobilier selon nous doit avoir un rendement net après imposition de l’ordre de 10% minimum, soit très supérieur à celui d’une assurance vie, le dispositif sans risques par excellence.

PATRIM : Des données publiques de plus en plus accessibles

Depuis l’application de la loi pour une République numérique en 2016, une ouverture progressive aux différentes bases de données constituées par l’État est prévue au public.

Dans le cas où vous l’ignoriez, sachez que la plateforme PATRIM est opérationnelle depuis 2013, mais l’accès y était limité pour ne pas dire nul dans l’attente de vérifier sa situation vis-à-vis :

  • de l’IFI, impôt sur la fortune immobilière, (ex déclarations d’ISF),
  • d’une déclaration de succession
  • ou lors d’une procédure de contrôle fiscal, comme expliqué plus haut.

La mise à disposition gratuite des informations sur les transactions immobilières est donc un grand changement pour le marché immobilier français.

À noter que les notaires, qui alimentent en partie PATRIM, ont également ouvert au public leurs bases de données en 2017. L’accès est cependant payant à l’exception du prix médian par commune.

Bien qu’utiles, les données récoltées ne dispensent pas d’une visite physique ni des conseils d’un professionnel immobilier si vous êtes prêts à vous lancer dans l’achat d’un logement : d’un appartement ou une maison individuelle.

Je vous renvoie sur ces excellentes articles sur Eldorado Immobilier pour vous aider :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

Comment fonctionne Patrim ? D’où viennent les données ?

Les données répertoriées proviennent en partie des notaires, mais aussi d’une base de données de la DGFiP qui est elle-même alimentée par deux sources d’information, à savoir :

La Publicité foncière, par le biais de(s) :

La nature et la date de la mutation ainsi que la valeur de l’immeuble déclarée à cette occasion, les références de publication, la surface en mètre carré « loi Carrez », la situation locative ;

Informations issues de la publication des actes authentiques par les services de publicité foncière (anciennement conservations des hypothèques) de la DGFiP.

La carte est l'outil le plus pratique pour naviguer dans les résultats de recherche de la base de données. Des options utiles sont à votre disposition.
La carte est l’outil le plus pratique pour naviguer dans les résultats de recherche de la base de données. Des options utiles sont à votre disposition.

La documentation cadastrale, par le biais de(s) :

La localisation ainsi que la désignation du bien ;

Informations provenant de la documentation cadastrale dépendamment des éléments déclarés par les propriétaires.
Le cadastre est consultable gratuitement ici.

Site du cadastre, lié au simulateur Patrim
Site du cadastre, lié au simulateur Patrim

Quelle est la nature de ces données ?

Grâce au service gratuit qu’est le PATRIM, vous allez obtenir des informations sur chaque transaction recensée, rechercher des transactions immobilières et faire des estimations immobilières est du coup un jeu d’enfant et est statistiquement fiable.

La nature des données disponibles pour estimer la valeur d’un bien se définit comme suit :

  • Le numéro de référence permettant de localiser ce logement sur la carte IGN ;
  • Le département, la commune, l’adresse (rue, avenue, etc., mais sans le numéro) ;
  • La date de la vente ;
  • L’année de construction d’un logement : de l’immeuble ou de la maison individuelle ;
  • Le nombre de pièces, la surface d’un terrain en mètre carré, la surface utile du logement en m² ;
  • Le prix de vente en euros, le prix du m² de surface utile.
  • les aides financières dont le propriétaire a bénéficié ne sont par contre par intégrées dans les estimations immobilières
Détail de tous les critères de recherche utilisables dans le simulateur Patrim
Détail de tous les critères de recherche utilisables dans le simulateur Patrim

Notez qu’il vous est possible d’obtenir par la suite davantage d’informations sur toutes les transactions immobilières de ventes réalisées en cliquant seulement sur le bouton “détails”.

  • Le numéro sous lequel a été enregistrée de la vente ;
  • Le service d’enregistrement ;
  • La nature de la mutation ;
  • Les références cadastrales ;
  • Les caractéristiques techniques du logement.

Ces données vous permettront d’approfondir votre évaluation pour estimer la valeur d’un bien immobilier que vous convoitez.

Exemple de fichier pdf obtenu en cliquant sur l’onglet détails de Patrim

Ceci dit, gardez en tête que les résultats obtenus après “analyse” ne vous assurent pas une valeur vénale mercantile exacte de votre bien immobilier, mais plutôt un ordre de grandeur formel, ce qui est déjà non négligeable.

Important : ces informations vous serviront dans l’estimation de la plus-value immobilière dont vous devez vous acquitter en cas d’achat d’une résidence secondaire ou tout autre

À ce propos, saviez qu’il existe pas moins de 7 idées d’investissement locatif qui vous permettront de devenir rentier.

Quelle différence avec le comptoir immobilier patrim ?

Bah oui j’ai eu la question alors j’y réponds ici 🙂

Le comptoir immobilier patrim est le nom d’une agence immobilière. C’est même une marque déposée je pense. Donc absolument rien à voir avec la base de données qui porte le même nom, a part que les deux entités sont bien présentes dans le domaine de l’immobilier.

Comment utiliser patrim concrètement ?

PATRIM vous permet de constater les écarts existants entre les prix réels et ceux proposés par les vendeurs

Dépendamment des zones géographiques, il arrive que des biens immobiliers de la même valeur, leur soient attribués des prix extrêmement différents.

En effet, l’écart des prix fixés entre les biens est tellement important que l’on peut réellement parler d’une surévaluation de 20 à 30 % des tarifs pratiqués pour des biens similaires qui se situent dans un secteur géographique “mois prisé”.

Vous l’aurez sans doute compris, ce type d’informations est essentiel pour les futurs acquéreurs. Cela fait de la base de données PATRIM une mine d’or qui permet aux investisseurs de connaitre les prix réels des biens et non pas celui fantasmé par les vendeurs.

J'aimais bien le nom de Patrim, mais l'appellation officielle sur le site des impots semble est "recherche de transactions immobilières", dont acte...
J’aimais bien le nom de Patrim, mais l’appellation officielle sur le site des impots semble est “recherche de transactions immobilières”, dont acte…

Il est ainsi plus simple pour les futurs propriétaires d’estimer la marge de négociation par rapport au prix affiché.

Petite limite à avoir en tête toutefois : lorsque vous allez rechercher des transactions immobilières passées pour estimer la valeur d’un bien que vous convoitez, n’en tirez pas une conclusion immédiate que le prix des biens immobiliers du secteur, car les aides financières ne sont pas intégrées. Cela peut être un biais important dans les centre anciens par exemple où les dispositifs Malraux, coeur de ville et de normandie peuvent intervenir.

Conclusion : PATRIM l’outil parfait pour l’estimation dans l’immobilier?

Pour conclure, PATRIM est une banque de données immobilière qui va vite se révéler indispensable pour vous… un moyen pour les futurs propriétaires de connaitre le prix des biens convoités et d’estimer la marge de négociation par rapport aux prix affichés par les vendeurs.
Un bon complément aux outils en ligne d’estimation automatique comme Meilleurs Agents, et complémentaire de votre connaissance du terrain.

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Et vous, connaissiez vous PATRIM ?

L’avez-vous déjà utilisé ? Avec quel succès (ou pas) ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous y répondrons très rapidement et avec grand plaisir

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

9 commentaires

  1. Bonjour Pierre, savez vous s’il vous plait si le prix affiché est frais de notaire compris ou bien hors frais de notaire (ce que je pense le plus probable), merci, bien cordialement

    • C’est un complément en effet
      j’aime mieux la nouvelle présentation de PATRIM, mais chacun ses goûts 🙂 🙂
      Bien à vous

  2. Bonjour
    Merci pour cet article.
    Savez vous s’il s’agit du prix net vendeur ou du prix frais d’agence inclus ?
    D’avance merci

  3. Merci Pierre pour ce nouvel article particulièrement utile. J’utilise actuellement Meilleur Agents je vais désormais faire un rapprochement avec cet outil et mettre à jour mes propres données.

  4. Bonjour.
    Votre article peut être intéressant mais il est basé sur un fondement erroné : Patrim n’est pas du tout accessible librement, puisqu’on ne peut y faire que 50 consultations tous les six mois. C’est suffisant pour évaluer la valeur d’un ou de plusieurs biens immobiliers, mais pas de manière répétée.

    • En effet !
      C’est déjà un bon début qui permet d’affiner des estimations plus approximatives comme avec le site meilleurs agents
      Bien à vous

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