Louer une chambre chez l’habitant : guide complet facile (en 2021)

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Vous envisagez de louer une chambre ? Découvrez ce que vous devriez vraiment savoir pour faire le meilleur choix sans erreur cette année

La location d’une chambre chez l’habitant est une pratique qui est de plus en plus répandue et devient emblématique d’une certaine conception de l’hospitalité.

Techniquement, louer une chambre de votre résidence principale ou secondaire est très simple, il suffit d’utiliser dans un premier temps Airbnb ou les autres plateformes de réservation en direct comme Booking.com, Abritel ou le Bon Coin.

Vous avez également la possibilité de le proposer à l’année.

Ainsi, une formule traditionnelle est d’associer la chambre chez l’habitant et étudiant. Mais cela va bien au-delà désormais et les opportunités sont réelles.

Néanmoins, la location d’une chambre chez l’habitant est un type de location meublée très particulier :

  • tant du point de vue juridique et fiscal,
  • que de l’implication personnelle que vous devez connaître avant de décider de vous lancer.

Dans cet article, je vais vous expliquer toutes les règles et implications d’une location dans votre résidence principale. Cela vous permettra d’y voir plus clair pour vous lancer ou poursuivre votre activité sereinement.


Mais d’abord, dites-moi si oui ou non vous avez déjà envisagé de louer une chambre chez l’habitant. Si c’est le cas, dites « oui » dans les commentaires ci-dessous, sinon, dites « non », cela me permettra de vous aider au mieux.

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Pensez vous que louer des chambres chez l’habitant soit un eldorado immobilier ?

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Quelle différence entre chambre chez l’habitant et chambre d’hôtes ?

Il est important de ne pas confondre la formule chambre d’hôtes et location de chambre chez l’habitant.

Une chambre d’hôtes est une location faite par un professionnel du tourisme.

Louer une chambre d’hôte implique la mise à disposition du petit déjeuner ou de la table d’hôtes, ainsi que la fourniture du linge de lit et de toilette.

Dans le cas de la location d’une chambre chez l’habitant, on parle de location de particulier à particulier pour quelques nuitées seulement. Toutefois, il est possible de faire une location à l’année, comme c’est le cas souvent avec les étudiants.

Dans le 1er comme le 2e cas, le locataire et le propriétaire doivent partager certaines pièces de vie comme la salle à manger ou le salon. 

La salle de bain, ou les w.c. peuvent être séparés, dans les deux cas.

Chambre chez l’habitant : définition

Une chambre chez l’habitant est une pièce louée à des tourismes, mais aussi pour plusieurs mois à des étudiants. La chambre louée est privative et les parties communes sont accessibles à la fois au propriétaire et au locataire.

Sachez aussi que la pièce peut être louée dans votre logement même. 

Sa surface doit être de 9 mètres carrés avec du mobilier présent. 

Le petit déjeuner et les autres repas ne sont pas spécialement à votre charge.

location chambre chez l'habitant
La chambre chez l’habitant est une pièce habitable dans le même appartement que le propriétaire

Louer une chambre chez l’habitant, c’est avoir tout de même une certaine indépendance à la fois du point de vue du locataire, mais aussi de celui du propriétaire. 

Bien évidemment, il n’y a pas toutes les prestations d’une chambre d’hôte, mais le tarif n’a bien sur rien à voir.

Pour aller plus loin : Comment fixer le tarif de votre location pour un maximum de rentabilité ?

Chambres d’hôte : définition et différences

Selon l’article L 324-3 et l’article D 324-13 du code de tourisme, les chambres d’hôtes sont :

 « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». 

La capacité d’hébergement est réduite à 5 chambres avec une capacité d’accueil de 15 personnes tout au plus.

Il est nécessaire de faire une déclaration en mairie dun logement loué en chambre d’hôte. 

Divers services sont inclus comme :

  • le nettoyage,
  • le petit-déjeuner et/ou la table d’hôtes,
  • ainsi que l’accueil en personne

Ce que dit la loi sur la location d’une chambre meublée chez l’habitant

Dans le cas d’une chambre meublée chez l’habitant la réglementation s’appuie sur deux piliers :

À titre de précision, une résidence principale est un bien dans lequel vous vivez pendant au moins 8 mois dans l’année, sauf contrainte personnel, raison de santé ou force majeure.

C’est l’endroit où vous vivez effectivement même pendant une courte période (surtout pour les étudiants encore liés au foyer fiscal de leur parent). 

Savez-vous que vous pouvez poser des panneaux solaires dans votre logement pour faire des économies en plus de la location de la chambre chez l’habitant ?

Quel bail pour une location de chambre chez l’habitant ?

Si vous proposez une chambre à louer, il est impératif de faire signer à votre locataire un contrat de location meublée (un bail) pour louer une chambre chez l’habitant.

Vous pouvez télécharger un exemple pour vous aider, ici.

Au contrat de bail meublé type, vous devez l’adapter aux spécificités de la location d’une chambre chez l’habitant et y annexer :

  • la liste des pièces mises à sa disposition, 
  • avec les équipements utilisables. 

Libre à vous de fixer le tarif à la nuitée (le loyer) et de définir quelles sont les charges qui vont incomber au locataire. 

avantages de la location de chambre chez l'habitant
Le principe de ce type de location chez vous est une bonne affaire pour un complément de revenus

Il vous est aussi possible de mettre en place un règlement intérieur en ce qui concerne les visites ou encore la gestion des déchets dans l’habitation.

Il faut savoir que le bail de location donne droit à une jouissance privative des lieux et des parties exclusives de la chambre chez l’habitant. 

En clair, vous n’avez pas le droit de rentrer dans la chambre que vous lui louez, c’est chez lui pendant toute la durée de la location (idem que pour un appartement entier lorsque vous le mettez en location).

Sur le reste du bien immobilier, vous pouvez donner au locataire un droit d’usage.

Attention, ce droit d’usage doit être formalisé par une convention signée entre les deux parties, d’où l’intérêt encore une fois d’un bail réfléchi et adapté aux spécificités de votre location. 

Je préfère le préciser car c’est loin d’être une évidence pour tous les propriétaires, mais il me semble logique si vous louez une chambre chez l’habitant de remettre au voyageur / locataire un double des clefs du logement entier, sans se limiter à lui donner libre accès uniquement à ses parties privatives.

C’est d’ailleurs d’autant plus prégnant pour un logement étudiant.

Comment bien organiser la cohabitation ?

Je vous conseille fortement de mettre aussi en place un règlement intérieur du logement meublé, comme celui que nous vous proposons pour une annonce Airbnb, ici.

C’est vraiment important car il y la notion de vie en communauté dans les parties communes qui peu être délicate à gérer et qu’il vaut mieux cadrer dès le départ avec des conditions générales d’utilisation claires et précises, plutôt que de devoir y revenir en cours de bail.

Cela vous permettra d’éviter moultes conflits?

Pensez également à faire vivre votre règlement intérieur en l’enrichissant à chaque nouvelle occasion rencontrée avec un locataire, afin qu’une telle situation ne se reproduise pas. Rien ne remplace l’expérience.

Qui paie la taxe d’habitation pour une chambre chez l’habitant ?

La taxe d’habitation doit être payée par le propriétaire, dans la mesure où seule une ou plusieurs chambres sont louées mais que l’hôte reste le gestionnaire principal du bien immobilier appartement ou maison.

Quels critères de décence pour une chambre chez l’habitant ?

En tant que propriétaire, vous devez donner fournir un logement décent à votre locataire, c’est-à-dire : 

“ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”

(définition issue du site servce-public.fr)

Ainsi, même pour une « simple » location de chambre chez l’habitant, cela passe aussi par l’obligation précontractuelle de mettre à disposition de vos locataires les diagnostics techniques obligatoires :

  • l’état des risques naturels, miniers et technologiques, 
  • le DPE ou diagnostic de performance énergétique,
  • le constat de risque d’exposition au plomb ou encore 
  • le diagnostic de gaz et d’électricité. 

Louer chez l’habitant n’est pas synonyme de louer un taudis sale au prétexte que vous traiter le voyageur ou l’étudiant comme vous vous traiteriez vous même.

Il est fort probablement qu’un locataire logé chez l’habitant (vous) ait des besoins de propreté, de rangement et de confort supérieurs à ce que vous avez pour vous même au quotidien.

Les diverses caractéristiques d’une chambre chez l’habitant

Si vous désirez faire louer une chambre chez l’habitant dans votre résidence, sachez que vous devez vous assurer que la pièce en question réponde aux normes établies par la loi. 

Et la loi est très explicite, le texte de référence est celui-ci, voici les éléments principaux que votre chambre chez l’habitant doit respecter, que ce soit à destination de logement étudiant ou pour les touristes de passage :

Il est réglementairement obligatoire que la chambre ait :

  • une superficie minimum de 9 mètres carrés 
  • avec une hauteur sous plafond de 2.20 mètres au minimum
  • une fenêtre et un éclairage 
  • un état qui ne doit pas présenter un éventuel danger pour la sécurité et la santé de l’occupant

Outre cela, le décret de 2015 issu de la loi ALUR et qui traite de l’équipement d’une location meublée dispose que la chambre chez l’habitant doit avoir un minimum de mobilier :

  • un lit avec matelas, 
  • une armoire, 
  • une couverture, 
  • un bureau, 
  • des chaises, 
  • des dispositifs occultant pour les fenêtres 
  • accès à l’eau courante, aux sanitaires et à l’électricité
  • accès à une cuisine équipée avec vaisselle

La logique de la réglementation est de garantir au locataire de la chambre chez l’habitant de pouvoir lui permettre au d’y avoir une vie courante classique.

Chambre chez l’habitant : les autres obligations du propriétaire et du locataire

Il est tout à fait possible de demander un dépôt de garantie. 

Toutefois son montant doit être indiqué dans le contrat de bail. 

Pour la cas d’une location à l’année, si le logement dans lequel vous louez une chambre est situé dans une zone tendue, le loyer peut être réglementé. 

En règle général, il est libre pour la 1re location, mais ne peut excéder celle-ci en cas de 2e location.

contrat de bail
Le contrat qui s’applique pour la location de la chambre chez l’habitant est le même que pour la location classique

Très important pour l’assurance que vous devez contracter et celle du locataire : 

La responsabilité du locataire ne peut être engagée que dans les pièces où il a une jouissance privative. 

Pour les pièces partagées, les parties communes, le bailleur a le droit de gérer les visites, à condition que les dispositions n’entravent pas l’usage normal des lieux. 

Location chez l’habitant : le mode d’emploi

Séduit par cette pratique qui est la location chez l’habitant ?

Voici donc les différentes démarches à entreprendre pour pouvoir bénéficier des nombreux avantages que présente cette activité :

  • Pour commencer, assurez-vous que la chambre (ou l’étage dans certains cas réponde aux critères de qualité et de sécurité, à savoir :
  • Une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond minimum de 2.20 mètres ;
  • Un éclairage naturel ainsi qu’une possibilité de ventiler ou aérer ;
  • L’accès à la cuisine, à la salle de bains ainsi qu’aux toilettes.

Location chez l’habitant : les étapes à suivre en tant que propriétaire

Si vous êtes propriétaire et que vous désirez louer une chambre ou une partie de votre habitation, voici les différentes étapes à suivre :

  1. Vérifiez si le règlement de votre copropriété ne vous l’interdit pas, bien que ce cas soit rare.
  2. Informez ensuite la compagnie qui gère votre assurance habitation et demandez-leur si votre contrat actuel permet également de couvrir votre locataire (sinon changez d’assurance !)
  3. Faites le point sur vos diagnostics immobiliers : vous devez avoir effectué un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de 10 ans et un état des risques naturels et technologiques (ERNT) datant de moins de 6 mois (vous pouvez trouver cela gratuitemenrt sur le site officiel georisque)
  4. Vérifiez que le mobilier et l’équipement fourni puisque il s’agit d’une location meublée sont suffisants pour vivre directement et le plus normalement possible dans les locaux avec ses seuls effets personnels. Ceci est encadré par un décret du 31 juillet 2015.
  5. Préparez un bail de location meublée que vous fournirez au locataire.

Le bail que vous allez faire signer pour votre location d’une chambre dans votre résidence principale est similaire à un bail meublé classique.

Je vous en ai mis un à télécharger gratuitement :

N’oubliez toutefois pas de préciser les points suivants dans votre contrat de location :

  • l’emplacement de la chambre,
  • le mobilier fourni et les charges (librement réparties entre le bailleur et le locataire)
  • ainsi que la jouissance exclusive de la chambre
  • et l’utilisation des parties communes par le locataire.

Sous-louer une chambre de son logement quand on est locataire

Bonne nouvelle !

Même les locataires peuvent sous-louer une chambre dans leur appartement ou leur maison, à partir du moment où la pièce est meublée et respecte les mêmes obligations que celles citées ci-dessus : Que la pièce représente une partie de la résidence principale du sous-locataire, et que le loyer soit raisonnable.

Il s’agit donc d’une sous-location partielle.

Ceci étant dit et avant de sous-louer, même si c’est pour une partie du logement, il faut commencer par l’obtention de l’accord du propriétaire, sans peine de vous exposez à une rupture de bail.

Il est conseillé également d’établir un contrat de sous-location.

Note 1 : le loyer demandé doit être proportionnel à la surface sous-louée et ne peut pas être supérieur au loyer par mètre carré que vous payez au propriétaire.

Pensez également à l’assurance : comme le locataire est bailleur vis-à-vis du sous-locataire, il lui incombe de souscrire une garantie recours du sous-locataire, afin de se prémunir des actions intentées par celui-ci, au cas où le manque d’entretien du logement causerait un sinistre.

Note 2 : en cas de manquement de paiement du loyer au propriétaire, le locataire principal reste le seul responsable. Cependant, le propriétaire peut réclamer au sous-locataire la part qui lui incombe…mais pas plus.

Louer une chambre chez l’habitant
La sous location n’est pas interdite

Elle est soumis à certaines règles, comme beaucoup de choses !

Quelle fiscalité ?

La fiscalité c’est simple, si l’ensemble des obligations listées ci-dessous sont respectées, vous serez exonéré d’impôts.

En résumé :

  • La location doit être contractualisée avec un bail d’habitation. La pièce que vous louez doit être une partie de votre résidence principale ;
  • La chambre doit disposer d’un espace minimum de 20 mètres cubes équivalent à une surface de 9 m² et d’une hauteur de 2,20 mètres ;
  • La pièce doit être louée meublée ;
  • Le locataire doit avoir accès à l’eau, à l’électricité, au chauffage, aux sanitaires ainsi qu’à la cuisine.
Louer une chambre chez l’habitant
Une location complètement exonérée d’impôts : c’est ce que permet la location d’une chambre chez l’habitant… sous réserve que certaines conditions soient remplies et avec un plafond de loyer

Quel abattement et quel plafond ?

Pour pouvoir profiter de cette exonération d’impôt en Ile-de-France, le loyer annuel ne doit pas dépasser 185 euros par m².

Pour les autres régions, le loyer annuel maximal est plafonné à 136 euros par m² (données 2019, plafond légèrement revu chaque année).

Important : À savoir, que les charges (eau, électricité, gaz…etc.) ne sont pas à prendre en compte dans le calcul, à vous de réfléchir votre loyer en conséquence.

Retenez que ces revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme pour toute location meublée.

Pour davantage d’informations, n’hésitez pas à contacter le centre d’impôts de votre région (SIE).

Dans le cas où le bailleur loue au-dessus de ce plafond, les revenus issus du loyer sont à déclarer annuellement dans la partie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de votre feuille d’imposition.

Infos Bonus : Le propriétaire du logement peut profiter d’un abattement automatique de 50% si ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 euros, mais il quasiment toujours plus avantageux de déclarer au réel et de bénéficier du système de l’amortissement.

Les impôts locaux comme la taxe d’habitation doivent être payés par le locataire, car il s’agit d’une location de résidence principale, ceci quel que soit le statut du locataire.

Faire dans sa chambre délaissée de la location de courte durée

La location chez l’habitant est souvent pratiquée à l’année, ceci étant dit, il existe une alternative à cette location meublée plutôt classique.

En effet, vous avez la possibilité de louer votre chambre vacante sur de très courtes durées pour un hébergement secondaire. Concrètement,vous allez pouvoir héberger temporairement des touristes qui viennent visiter votre région.

Ce type de mise en location explose notamment avec l’émergence de sites comme Airbnb.

Vous avez également la possibilité de louer votre résidence principale dans son entièreté pour de courtes durées. C’est typiquement le cas lorsque vous partez en vacances.

Attention : Dans ce cas de figure, le cadre fiscal auquel vous dépendez change.

Vous n’aurez besoin d’aucune autorisation pour louer votre résidence principale ou une partie de celles-ci pour des séjours d’un ou plusieurs jours.

La limite étant de 120 jours par an (loi ELAN)

Louer une chambre chez l’habitant : fiscalité avantageuse pour vous

Il faut savoir que les loyers qui sont perçus par la location de votre chambre en location meublée doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. 

Si les recettes à l’année excèdent les 32 900 euros, vous relevez du micro BIC et vous ne serez imposé que sur 50% de ce que vous percevrez.

Au-delà de cette somme, vous serez soumis au régime d’imposition réel.

Toutefois, vous avez généralement intérêt à demander à relever directement du régime d’imposition sur le revenu au réel, vous en saurez beaucoup plus dans ce guide complet sur la fiscalité magique de la location meublée.

Outre cela, vous pouvez profiter d’une exonération totale d’impôt si vous arrivez à cumuler ces 3 conditions :

  • Une chambre que vous louez appartenant à votre résidence principale ;
  • Une chambre qui constitue la résidence principale du locataire ;
  • Un loyer raisonnable ne dépassant pas ce qu’il est indiqué par le fisc soit : 184 €/m² en Île-de-France et 135 €/m² dans les autres régions.

Autre cas d’exonération totale : si vous louez une chambre chez l’habitant à un travailleur saisonnier. C’est une option qu’encore trop peu de propriétaires exploitent et qui est pourtant à la fois souple et rentable.

Conseils pour louer une chambre chez l’habitant

Préparer votre maison

Bien évidemment, la première chose à faire est de préparer votre maison pour la location. 

Enlevez tout ce qui est en désordre et nettoyez en profondeur. 

Portez une attention particulière à la cuisine, aux salles de bain et au salon.

Soyez transparent

Soyez franc sur ce que vous allez inclure dans la location et sur ce que vous allez interdire. Par exemple, interdiction de fumer. 

Envisagez une vérification des antécédents de vos locataires. Cela vous permettra de savoir quel genre de personne loue chez vous. 

Rappelez-vous des lois sur le logement équitable.

Gardez à l’esprit que vous ne pouvez pas faire de discrimination lorsque vous louez une chambre sur votre propriété. 

Vous ne pouvez pas faire de discrimination fondée sur la race, le sexe, la religion, la situation familiale, les handicaps, l’origine nationale ou l’origine ethnique. 

Demandez une caution

Il est tout à fait possible de demander un dépôt de garantie au cas où des dommages seraient causés à votre propriété.

Faites un contrat

Et enfin, une autre considération intelligente lors de la location d’une chambre est d’avoir un accord écrit détaillant toutes les conditions. 

Soyez précis sur les responsabilités de chacun, comme qui tonte la pelouse, qui nettoie la cuisine, etc. 

Top 7 des sites où louer une chambre chez l’habitant

Les plateformes de location saisonnière entre particulier marchent bien sûr très bien, mais certains sites d’annonces en ligne se spécialisent plus dans la location chez l’habitant.

Dans certaines villes, vous pouvez même trouver une agence immobilière qui propose des chambres à louer chez l’habitant.

Cela vaut donc vraiment le coup de vous y intéresser si vous souhaitez développer ce mode d’hébergement.

Voici la liste des 7 sites les plus mieux référencés pour louer une chambre chez l’habitant :

  • Roomlala, qui met l’accent sur le logement étudiant
  • Cohebergement.com, spécialisé dans les logements partagés comme les colocations
  • Bedycasa, qui propose des offres spécifiques pour louer des chambres 
  • Colocation-adulte, le nom sonne un peu site de rencontre mais pas du tout 😉
  • Bien’ici, le site d’annonces immobilières 
  • Leboncoin, peut être le plus connu
  • LocService, qui propose de petites surfaces à la location

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Que pensez-vous de cette alternative à la location meublée classique , à mi-chemin entre la colocation et la location saisonnière ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous y répondons avec plaisir et rapidement pour toujours vous aider plus.

Dites-moi si oui ou non vous avez déjà envisagé de louer une chambre chez l’habitant. 

Si c’est le cas, dites « oui » dans les commentaires ci-dessous, sinon, dites « non », cela me permettra de vous aider au mieux.

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Que signifie "chambre chez l'habitant" ?

Une chambre chez l’habitant est une chambre dans une propriété que vous louez seule. Il peut s’agir d’une chambre dans une résidence privée ou dans une maison de vacances. Les hôtes dorment dans leur propre chambre mais partagent les espaces de vie, tels que la cuisine et la salle de bain, avec le propriétaire et/ou d’autres hôtes

Airbnb est-il moins cher que la location ?

Contrairement à la croyance populaire, vous pouvez certainement vivre dans des AirBnBs pour des séjours équivalents ou moins chers que les loyers habituels. La clé pour obtenir un meilleur prix est essentiellement de réserver des séjours d’une SEMAINE ou PLUS

Le salon privé d'Airbnb est-il sûr ?

Les chambres privées de la Airbnb sont-elles sûres ? Oui. Et il y a des précautions supplémentaires que vous pouvez prendre pour vous assurer que votre réservation est sûre. Lorsque vous réservez une chambre privée, tenez toujours compte des avis.

Est-il préférable de louer auprès d'un propriétaire privé ?

Oui pour le Coût. Louer en direct auprès d’un propriétaire peut vous faire économiser de l’argent. Un propriétaire privé peut être plus disposé à négocier le loyer et les frais, surtout s’il n’a qu’un seul bien à louer. Il est plus investi dans sa location et sera probablement très réceptif aux réparations et à l’entretien, car c’est son seul bien immobilier locatif.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

8 réponses

  1. Hewee Marie dit :

    J’aimerais louer deux chambres chez moi, mais je m’absente souvent et pour des durées de plusieurs mois, donc j’aimerais confier cette location à une agence. Je suis dans le 18 ème à Paris. Connaissez vous une agence?

  2. michel apiep dit :

    je suis en cours de travaux pour louer une chambre dans ma résidence principale elle disposera de sa kitchenette et de sa salle d’eau car cette chambre fait 20m2 (une petite aile de ma maison) et l’entrée de ma maison étant assez grande je devrait pouvoir m’arranger pour en faire un sas et dans ce cas le locataire aura son entrée individuelle
    location prévue à l’année ou bail étudiant etant 500m université et grand école
    asuivre

  3. Girardot dit :

    Je loue une chambre dans ma résidence principale sur Airbnb à la nuit. Cela est très rentable. Cependant, comme j’ai, par ailleurs, un appartement que je déclare au réel, je suis obligée de faire de même pour ma chambre et comme on ne peut déduire de charges (s’agissant de la résidence principale), cela devient moins intéressant.

    • Pierre dit :

      Merci pour votre retour !

      Quelle rentabilité à peu près?

      Concernant les charges vous pouvez les déduire. En général cela se fait au prorata de la surface

      Avez vous envisagé cette possibilité?

      A tres vite

      • Julien83 dit :

        Bonjour,
        Article intéressant.
        Je voudrais savoir si je peux louer en lmnp réel 3 chambres de mon habitations principale en conservant le privilège de l’exonération de plus value en cas de revente?
        Merci pour vos réponse

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