Les diagnostics immobiliers sont obligatoires et génèrent un marché lucratif.

Mais sont-ils vraiment utiles pour votre projet d’acquisition ?

Les diagnostics immobiliers sont essentiels pour garantir la sécurité des occupants, évaluer l’état d’un bien et assurer la transparence lors des transactions. Obligatoires avant vente ou location, ils préviennent des risques liés aux installations et matériaux.

Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ?

Depuis 1996, avec l’introduction du diagnostic amiante, ce secteur n’a cessé de croître, devenant une étape incontournable lors de toute vente ou location de biens en France.

En 2022, on estime que plus de 6 millions de diagnostics immobiliers ont été réalisés, représentant un marché de près de 1 milliard d’euros par an.

Les diagnostics immobiliers sont là pour garantir la sécurité des occupants et assurer la transparence lors de chaque transaction.

Que ce soit pour une vente ou une location, ces contrôles permettent de connaître l’état du bien et de prévenir des risques pour la santé ou la sécurité.

« Lorsque j’ai vendu ma maison, les diagnostics étaient déjà faits et bien mis en valeur dans l’annonce. Cela a vraiment rassuré les acheteurs potentiels, et la vente a été beaucoup plus rapide. » – Antoine B., vendeur à Paris

Voici pourquoi chaque diagnostic est obligatoire :

1. Le Diagnostic Amiante : Prévention santé

L’amiante, autrefois utilisé pour ses qualités isolantes, est aujourd’hui reconnu pour ses effets très dangereux sur la santé.

En 1996, le diagnostic amiante est devenu obligatoire pour tous les biens construits avant 1997.

Cette mesure vise à protéger les occupants des maladies respiratoires graves, comme l’asbestose ou le cancer du poumon.

Imaginez emménager dans un logement sans savoir qu’il renferme un danger caché…

Le diagnostic amiante est là pour que personne ne prenne ce risque à la légère.

« Lorsque j’ai acheté mon appartement, le diagnostic amiante a révélé la présence de matériaux dangereux que je n’aurais jamais soupçonnés. Cela m’a permis de mieux négocier le prix et de prévoir des travaux de désamiantage. » – Laurent M., acheteur à Lyon

2. Diagnostic Plomb : Obligatoire pour protéger les enfants

Le plomb a longtemps été utilisé dans les peintures, mais il représente un danger important, notamment pour les jeunes enfants.

En 2001, le diagnostic plomb, également appelé CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb), a été rendu obligatoire pour les immeubles construits avant 1949.

Ce diagnostic vise à limiter les risques de saturnisme, une intoxication qui peut entraîner des retards de développement chez les enfants.

Cette réglementation a donc un rôle essentiel pour garantir un environnement sain, surtout si vous avez une famille.

3. Diagnostic Termites : Prévenir les risques de dégradation

Les termites peuvent causer des dommages considérables à la structure d’un bien, parfois sans que le propriétaire ne s’en aperçoive.

En 1999, il est devenu obligatoire de réaliser un diagnostic termites avant de vendre un bien situé dans une zone à risque.

Ce diagnostic permet d’éviter de vendre ou d’acheter un logement qui pourrait se dégrader très rapidement sans traitement.

Imaginez acheter la maison de vos rêves, pour découvrir ensuite que sa charpente est infestée…

Le diagnostic termites est conçu pour éviter ce type de mauvaise surprise.

4. Le DPE : Réduire sa consommation énergétique

Le Diagnostic de Performance Énergétique, instauré par la loi Grenelle en 2010, est essentiel pour connaître la consommation énergétique d’un logement.

Avec la prise de conscience écologique croissante, il est devenu crucial de savoir combien va coûter le chauffage ou la climatisation d’un bien.

Cela aide les acheteurs à évaluer l’impact financier de leur futur logement, mais aussi à contribuer à réduire l’empreinte écologique globale.

Le DPE est un véritable guide pour faire des choix plus respectueux de l’environnement.

Petite illustration avec un spécialiste en la matière

 Parole d’expert – Jean Bergougnoux, Président de l’association Eden (Equilibre des Energies)

 » A cause d’un mode de calcul particulier basé sur le coût de l’énergie primaire et non sur le coût réel de la facture, le DPE déclasse mécaniquement d’une lettre un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz

Dans le calcul du classement, un coefficient 2,58 est appliqué aux solutions électriques alors que le gaz bénéficie d’un coefficient 1 et le bois d’un coefficient 0,6. Ce mode de calcul, se basant sur les pertes d’électricité subies pendant l’acheminement entre le lieu de production et le compteur du particulier.

Le diagnostic de performance énergétique tel qu’il est défini aujourd’hui est incohérent avec l’objectif initial de mesurer la qualité de l’énergie d’un bâtiment à vendre ou à louer. Nous réclamons une révision du DPE afin que ce dernier prenne en compte des factures normatives portant sur l’énergie finale, exprimées en euros, ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d’un logement.

En effet, d’après des données publiées par l’Ademe en 2011, utiliser le chauffage électrique dans une maison individuelle reviendrait en moyenne 11% moins cher que l’utilisation du chauffage au gaz.

5. Diagnostics Gaz et Électricité : Sécuriser votre logement

Les diagnostics gaz et électricité ont été introduits respectivement en 2007 et 2008 pour des installations de plus de 15 ans.

Leur objectif est de vérifier que les installations ne présentent pas de danger pour les occupants.

Imaginez un locataire qui emménage et se retrouve avec une installation défectueuse qui cause un incendie.

Ces diagnostics permettent d’éviter de tels accidents et d’assurer que tout est conforme aux normes de sécurité actuelles.

« Après avoir découvert que l’installation électrique de ma maison était vétuste grâce au diagnostic, j’ai pu éviter un incendie potentiel. Ces diagnostics sont vraiment indispensables, surtout pour des maisons anciennes. » – Margarette D., propriétaire à Bordeaux

6. DTG : Prévoir les travaux en copropriété

La loi ALUR de 2017 a introduit le Diagnostic Technique Global (DTG) pour les copropriétés.

L’idée est d’avoir une vision claire de l’état de l’immeuble et des travaux à prévoir pour les dix prochaines années.

Ce diagnostic est une sorte de check-up général, garantissant que les copropriétaires peuvent planifier les rénovations et maintenir la valeur de leur bien.

Ces diagnostics peuvent sembler contraignants, mais chacun d’eux répond à une nécessité précise : protéger les occupants, prévenir les risques, et assurer une transaction transparente.

Sans eux, la vente ou la location d’un bien serait comme un saut dans l’inconnu, avec tous les dangers que cela comporte.

Quand réaliser ou renouveler vos diagnostics immobiliers ?

Réaliser ou renouveler un diagnostic immobilier peut dépendre de plusieurs situations : la vente, la location ou encore des travaux de rénovation.

Chaque cas a ses propres exigences spécifiques, et il est essentiel de savoir quand ces diagnostics doivent être effectués pour rester en conformité avec la loi.

Voyons ensemble, de manière simple et claire, les différents moments où les diagnostics immobiliers sont nécessaires :

1. Diagnostics immobiliers pour la vente : obligations et délais

Avant de vendre votre bien, plusieurs diagnostics doivent être réalisés et fournis à l’acheteur.

C’est un peu comme préparer un contrôle technique pour votre voiture avant de la mettre en vente : cela rassure le futur propriétaire et garantit qu’il n’y aura pas de mauvaises surprises.

Ces diagnostics doivent être réalisés avant la signature de la promesse de vente ou du compromis, afin de permettre à l’acheteur de prendre une décision éclairée.

Ils ont une durée de validité variable, par exemple le DPE est valable 10 ans, tandis que le diagnostic électricité ne l’est que 3 ans.

2. Diagnostics obligatoires pour une location : ce qu’il faut savoir

Si vous mettez votre bien en location, certains diagnostics sont également obligatoires.

Imaginez-vous locataire, emménager dans un nouvel appartement et découvrir ensuite des problèmes de sécurité ou d’énergie…

Ces diagnostics garantissent que tout est en ordre, avant même que le locataire ne prenne possession des lieux.

Ces diagnostics doivent être remis au locataire lors de la signature du bail.

Le DPE, par exemple, est particulièrement important car il permet au locataire d’estimer les coûts énergétiques du logement.

3. Diagnostic immobilier pour rénovation : quand le renouveler ?

Lorsque des travaux de rénovation sont envisagés, certains diagnostics doivent être renouvelés, notamment pour garantir la sécurité des ouvriers et la conformité aux normes.

Vous ne voudriez pas découvrir, après avoir abattu un mur, qu’il contenait de l’amiante, n’est-ce pas ?

Ces diagnostics garantissent que les travaux peuvent être effectués sans danger pour la santé des ouvriers et des futurs occupants. En effet, la sécurité avant tout !

Durée de validité des diagnostics immobiliers

Pour éviter de réaliser plusieurs fois les mêmes diagnostics, il est essentiel de connaître leur durée de validité.

En résumé, réaliser ou renouveler un diagnostic immobilier dépend du moment où vous êtes dans le processus de vente, de location, ou de travaux.

En étant bien informé et préparé, vous éviterez des retards coûteux et garantirez la sécurité et la transparence de votre transaction.

Quel est le coût des diagnostics immobiliers obligatoires ?

Le coût des diagnostics immobiliers dépend de plusieurs facteurs : la superficie du logement, son âge, et la nature des diagnostics à effectuer.

Il est important de noter que chaque diagnostic a son propre tarif, et ces prix peuvent varier en fonction de la région et du diagnostiqueur choisi.

Voici un tableau récapitulatif des coûts moyens des principaux diagnostics :

Ces tarifs sont indicatifs et peuvent varier selon le diagnostiqueur et la région.

Par exemple, un diagnostic plomb dans une grande maison à Paris pourrait coûter sensiblement plus cher que dans une zone rurale.

Il est donc toujours conseillé de demander plusieurs devis pour comparer.

Petit conseil d’ami :

attention aux offres trop alléchantes. Un diagnostic à prix cassé pourrait cacher des frais supplémentaires ou des services de moindre qualité. Optez pour un diagnostiqueur certifié et assurez-vous que le prix inclut tout ce qui est nécessaire, y compris le rapport détaillé.

Pourquoi ces Diagnostics Peuvent-ils Parfois Paraître Coûteux ?

Imaginez que vous achetiez une voiture sans avoir fait de contrôle technique.

Les diagnostics, c’est un peu la même chose : ils garantissent que le logement que vous vendez ou achetez est en bon état et qu’il n’y a pas de mauvaises surprises.

Les coûts peuvent sembler élevés, mais ils sont souvent bien inférieurs aux frais que vous pourriez engager si des problèmes cachés se révélaient après la vente.

Ces diagnostics sont là pour sécuriser les transactions, et c’est une sécurité qui a un prix. En fin de compte, mieux vaut être prévoyant que de regretter une mauvaise décision plus tard.

Maintenant que vous connaissez les coûts moyens, vous êtes mieux préparé pour planifier vos diagnostics et éviter les mauvaises surprises.

Comment évaluer l’état réel d’un bien immobilier ?

Tout comme pour un véhicule, le contrôle technique en automobile ou les diagnostics en immobilier ne sont qu’une base.

Une base utile certes, indispensable même au vu des obligations légales d’IAL (Information Acquéreur Locataire), mais jamais exhaustive.

C’est à partir de cette base mais uniquement après sa consultation qu’il devient judicieux de faire appel à un expert afin de pousser plus avant les investigations.

A savoir :

Il en est de même en automobile où il est possible de se faire assister d’un expert pour évaluer l’état (et la cote d’une automobile).

Mais la première chose que réclamera alors cet expert risque fort d’être le bilan du CT (Contrôle Technique).

Ensuite, il existe également des propositions d’analyse d’huile pour cerner plus précisément l’état du moteur qui sont également des expertises complémentaires.

Alors puisque les diagnostics immobiliers sont un passage obligé et tout de même rassurant, il faut savoir lire (et se faire détailler) ses bilans de diagnostics et trouver son diagnostiqueur.

Vous l’aurez compris, même si je comprends l’utilité des diagnostics, je ne porte pas le diagnostic immobilier ni le métier de diagnostiqueur en haute estime.

Il est vrai que la presse a jadis fait état de nombreuses dérives au sein de la profession d’ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier).

Selon les fédérations et chambres de diagnostiqueurs, la profession se serait assainie d’abord parce que plus encadrée (obligations de formation, de certification , d’assurance…) et ensuite le plus souvent regroupée en cabinets plutôt qu’en autoentrepreneur.

Néanmoins, comme l’établissement de ces diagnostics est obligatoire il s’agit donc de s’en accommoder et choisir au mieux son diagnostiqueur.

Pour le vendeur comme pour l’acheteur c’est une sécurité de savoir qu’il a été fait appel à un véritable professionnel plutôt qu’à un ‘diagnostic à 1 €’ (qui n’existe pas mais les isolations à ce prix ne le valent pas forcément ou finissent par coûter beaucoup plus cher).

1/ Choisir un diagnostiqueur immobilier certifié

– Trouver un diagnostiqueur compétent, et honnête qui passera le temps nécessaire et ne bâclera pas son rapport.

Il est certain que la prochaine opposabilité du DPE (2021) en plus de la jurisprudence constituée sont de bonnes raisons pour inciter tout diagnostiqueur à ne pas négliger ses diagnostics.

– Obtenir le bon prix !

L’état n’ayant pas imposé de grille tarifaire à la réalisation des diagnostics, la profession fait jouer à plein la concurrence.

Il n’est pas rare que certains professionnel abusent de cette liberté pour pratiquer des pris exorbitants.

Attention d’ailleurs à ceux qui proposent un tarif très attractif mais qui facturent en sus des frais de déplacement non inclus dans le projet.

Il est donc aujourd’hui indispensable de comparer les prix des différents diagnostics immobiliers en fonction du type de bien (maison avec ou sans dépendances, appartement, nombre de niveaux…) et de sa surface de plancher (ex SHON – Surface Hors Œuvres Nette).
Comptez par exemple entre 80 et 140 euros pour un diagnostic amiante selon la surface et le type de bien ou entre 65 et 145 pour un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) (source des prix : viadiagnostic)

– vérifier ses certifications et assurance.

Tout diagnostiqueur immobilier digne de ce nom doit fournir à ses clients préalablement à toute intervention copie de son/ses attestation(s) de certification pour le(s) diagnostic(s) à effectuer.

C’est à dire qu’un diagnostiqueur certifié pour l’état des installations électriques n’est peut être pas certifié pour un diagnostic plomb.

Et puis, lorsqu’il s’agit d’effectuer des diagnostics dans des locaux tertiaires ou des immeubles de grande hauteur par exemple, le diagnostiqueur immobilier devra détenir une mention complémentaire sur sa certification.

Sans certification adéquate, un bilan de diagnostic pourra être sans valeur juridique ni opposable.

2/ Optimiser vos visites avec des diagnostics précis

Et surtout visitez et revisitez avec les bilans des diagnostics immobiliers une fois en main !

A cet égard penchez-vous surtout sur les ‘états apparents’ (qui n’ont pas requis d’investigation poussée) et sur les parties de locaux réputés ‘inaccessibles’ qui n’ont pas permis d’investigation du diagnostiqueur.

Cela peut concerner des bas de placards dont le sol n’a pas été carrelé en même temps que la pièce et qui découvrent encore un revêtement amianté, des conduits de cheminée (souvent en fibrociment amianté) traversant des combles perdus, des éléments de charpente de ces combles perdus manifestement infestés par des parasites (mérule, termites, capricornes, vrillettes), des infiltrations d’eau de pluie ou des taches de condensation favorisant l’apparition de ces parasites, etc.

Pensez alors lors d’une visite aux éventuels changements, extensions et aménagements que vous souhaiteriez apporter au logement afin d’identifier les parties de la construction qui seront touchées et qui nécessiteront le plus souvent un nouveau diagnostic (amiante et/ou plomb) avant travaux pour peu que le bâtiment y soit soumis, avec à la clé des coûts dispendieux de retrait du plomb ou de désamiantage.

3/ Les questions à poser sur les diagnostics immobiliers avant achat

Comment déterminer la qualité de l’isolation du logement ?

Par ailleurs, il faut avoir en tête que l’indicateur qui apparaît sur le DPE est un indicateur ECOLOGIQUE et en aucun cas un indicateur ECONOMIQUE.

Il représente la quantité d’énergie primaire nécessaire au chauffage de la maison.

L’énergie primaire n’est pas toujours identique à l’énergie finale qui sert à se chauffer.

Par conséquent, le DPE est à interpréter à la lumière de l’équipement de chauffage : plus cet équipement est performant (sont performants : d’abord chaudière gaz, puis chauffage bois, puis panneaux radiants, puis convecteurs), plus le DPE est censé être bon.

Un logement chauffé à la chaudière gaz, qui est en classe D, a une beaucoup moins bonne isolation qu’un logement chauffé électrique, qui est en classe E.

Conclusion

En conclusion, utilisez les diagnostics comme une simple base de travail

Comme vous avez pu le voir, l’utilité des diagnostics immobiliers réglementaires reste à prouver.

Mais bon comme l’intitulé le dit, ils sont réglementaires donc il faut bien les faire.

Les diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente ne sont qu’une base d’estimation de la sécurité que présente un bien immobilier mais pas un état exhaustif de son degré de conservation.

Pour obtenir cet état exhaustif, il vous faudra faire confiance à vos connaissances en matière de construction ou faire appel à un expert (si possible, lui aussi, de confiance)….

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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