Les diagnostics immobiliers permettent-ils de se faire une idée réelle de la qualité d’un bien ?

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Magnifique exemple de l’inflation législative dont la France est capable, les diagnostics immobiliers ont le vent en poupe et génèrent de véritables rentes pour les entreprises spécialisées qui pullulent un peu partout. Mais quelle utilité réelle ont donc ces diagnostics immobilier pour vous aider dans votre projet d’acquisition ?

la réglementation de la location enfle sans cesse et se modifie
Toujours plus de diagnostics réglementaires obligatoires

Déjà, il y a parfois plus de diagnostiqueurs dans une ville, que d’agence immobilières… cela laisse songeur et invite au questionnement

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Un marché (porteur) artificiellement créé par l’Etat

Le marché du diagnostic immobilier a été complètement et artificiellement créé par l’Etat en 1996 suite au scandale de l’amiante. Il est rendu obligatoire pour une vente via l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que ce marché a de beaux jours devant lui, malgré le fait que certaines conclusions des experts ne veulent pas dire grand chose.

Nous allons revoir ensemble ce qu’est un diagnostic immobilier et nous vous delivrerons les quelques conseils que nous jugeons indispensables et les quelques pièges à éviter.

la location de vacances et la mise aux normes des installations
Compteur visiblement pas aux normes actuelles…

Une rente pour certains, sans utilité pour l’investisseur immobilier ?

En fait il semble bien que le but de la batterie de diagnostics immobiliers soit surtout de créer une rente à des entreprises spécialisées, une aide indirecte à l’emploi en quelque sorte.

Pour preuve, une inflation réglementaire remarquable est à la manœuvre, qui vient sans cesse ré-alimenter ce secteur d’activité, avec une régularité étonnante.

Après le risque amiante (1996),

il y a eu la loi Carrez (1997),

le saturnisme (1998),

les termites (1999),

le diagnostic technique de mise en copropriété (2000),

le plomb (2001), autrement appelé CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb),

l’état des risques naturels et technologiques  (2003),

avalanche de nouveaux diagnostics en 2006 et modification des anciens pour obliger les propriétaires à les refaire,

le gaz (2007),

l’électricité en 2008 avec une belle nouveauté, un délai de validité limité de 3 ans pour les installations de plus de 15 ans.

Sans oublier que le diagnostic gaz et l’électricité initialement obligatoire seulement dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, le sont aussi désormais dans le cadre de la location. … vous voyez ce que je veux dire…

le fameux DPE en 2010 avec la loi Grenelle de l’environnement, complexifié en 2013

l’assainissement non collectif en 2011, et j’en passe et des meilleures…

dès 2017 le diagnostic technique global, créé par la loi ALUR

à quand le radon, les champs électromagnétiques, l’accessibilité aux services d’incendie et de secours, l’exposition aux phénomènes paranormaux ???

la location de vacances et les diagnostics de performance énergétique pour acheter un bien immobilier
Bientôt un diagnostic pour l’exposition aux ondes électromagnétiques et au wifi ?

L’exemple parlant du diagnostic électrique et du DPE

Vous allez nous dire que tout cela part d’un bon sentiment car les français ont tendance à acheter un logement comme une baguette de pain, sans se poser de questions. Les diagnostics seraient donc un moyen de les prémunir contre eux même. Comme c’est gentil ;=D

Mais bon, comme la responsabilité du diagnostiqueur n’est pas engagée en cas d’oubli ou de manquement et que de toutes façons il est possible de ne pas tout contrôler réellement,…  es-ce que tout ce ramdam est vraiment utile ??

 

Que penser en particulier de la partie “électricité” des diagnostics ?

diagnostic énergétique pour location de vacances
le diagnostic électrique est parfois à côté de la plaque…

Bien souvent l’expert passe après que le dernier locataire de l’appartement ai demandé à son fournisseur d’énergie de résilier son contrat. Du coup, il n’y a pas d’électricité dans l’appartement lors de la visite. Qu’indique l’expert ? “non testé car pas d’alimentation électrique”… vraiment super utile.

Et le diagnostic de performance énergétique ?

Un grand moment ! Ce diagnostic se base désormais : soit sur un calcul théorique (pour les maisons individuelles construites après 1948 ou les appartements bénéficiant d’un système de chauffage individuel), soit sur les factures du précédent occupant (tous les autres cas). Si ces factures sont exprimées en € et non en kWh, alors le DPE doit rester vierge ! Si les factures sont en kWh, et si vous avez inclus le chauffage dans vos charges et que vos chers locataires avaient l’habitude de se chauffer la fenêtre ouverte, vous allez en payer les frais avec une note E ou pire… Par contre, si vous avez hébergé un écolo ou un moine, qui préférait mettre une couverture et un pull plutôt que de trimballer nu dans votre appartement, alors à vous allez être classé en C ou D… pour le même appartement. Super génial, non ?

La note attribuée dépend aussi de la Région de France dans laquelle se situe le bien. Un C en Provence peut valoir un E en Normandie, pour exactement la même construction… Avis aux investisseurs qui veulent se diversifier géographiquement.

Ensuite, il faut parler des sources d’énergie dont la classification et l’impact sur la note finale est parfois aberrant.

Petite illustration avec un spécialiste en la matière

 Parole d’expert – Jean Bergougnoux, Président de l’association Eden (Equilibre des Energies)

A cause d’un mode de calcul particulier basé sur le coût de l’énergie primaire et non sur le coût réel de la facture, le DPE déclasse mécaniquement d’une lettre un logement chauffé à l’électricité par rapport à un logement chauffé au gaz

Dans le calcul du classement, un coefficient 2,58 est appliqué aux solutions électriques alors que le gaz bénéficie d’un coefficient 1 et le bois d’un coefficient 0,6. Ce mode de calcul, se basant sur les pertes d’électricité subies pendant l’acheminement entre le lieu de production et le compteur du particulier.

Le diagnostic de performance énergétique tel qu’il est défini aujourd’hui est incohérent avec l’objectif initial de mesurer la qualité de l’énergie d’un bâtiment à vendre ou à louer. Nous réclamons une révision du DPE afin que ce dernier prenne en compte des factures normatives portant sur l’énergie finale, exprimées en euros, ce qui correspond aux réelles préoccupations des occupants d’un logement.

En effet, d’après des données publiées par l’Ademe en 2011, utiliser le chauffage électrique dans une maison individuelle reviendrait en moyenne 11% moins cher que l’utilisation du chauffage au gaz.”

Alors, comment faire pour connaître réellement et facilement l’état d’un bien ?

Tout comme pour un véhicule, le contrôle technique en automobile ou les diagnostics en immobilier ne sont qu’une base. Une base utile certes, indispensable même au vu des obligations légales d’IAL (Information Acquéreur Locataire), mais jamais exhaustive. C’est à partir de cette base mais uniquement après sa consultation qu’il devient judicieux de faire appel à un expert afin de pousser plus avant les investigations.

A savoir : Il en est de même en automobile où il est possible de se faire assister d’un expert pour évaluer l’état (et la cote d’une automobile). Mais la première chose que réclamera alors cet expert risque fort d’être le bilan du CT (Contrôle Technique).

Ensuite, il existe également des propositions d’analyse d’huile pour cerner plus précisément l’état du moteur qui sont également des expertises complémentaires.

Alors puisque les diagnostics immobiliers sont un passage obligé et tout de même rassurant, il faut savoir lire (et se faire détailler) ses bilans de diagnostics et trouver son diagnostiqueur.

Vous l’aurez compris, même si je comprends l’utilité des diagnostics, je ne porte pas le diagnostic immobilier ni le métier de diagnostiqueur en haute estime. Il est vrai que la presse a jadis fait état de nombreuses dérives au sein de la profession d’ODI (Opérateur du Diagnostic Immobilier). Selon les fédérations et chambres de diagnostiqueurs, la profession se serait assainie d’abord parce que plus encadrée (obligations de formation, de certification , d’assurance…) et ensuite le plus souvent regroupée en cabinets plutôt qu’en autoentrepreneur.

Néanmoins, comme l’établissement de ces diagnostics est obligatoire il s’agit donc de s’en accommoder et choisir au mieux son diagnostiqueur. Pour le vendeur comme pour l’acheteur c’est une sécurité de savoir qu’il a été fait appel à un véritable professionnel plutôt qu’à un ‘diagnostic à 1 €’ (qui n’existe pas mais les isolations à ce prix ne le valent pas forcément ou finissent par coûter beaucoup plus cher).

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Sélectionner son diagnostiqueur

– Trouver un diagnostiqueur compétent, et honnête qui passera le temps nécessaire et ne bâclera pas son rapport. Il est certain que la prochaine opposabilité du DPE (2021) en plus de la jurisprudence constituée sont de bonnes raisons pour inciter tout diagnostiqueur à ne pas négliger ses diagnostics.

– Obtenir le bon prix ! L’état n’ayant pas imposé de grille tarifaire à la réalisation des diagnostics, la profession fait jouer à plein la concurrence. Il n’est pas rare que certains professionnel abusent de cette liberté pour pratiquer des pris exorbitants. Attention d’ailleurs à ceux qui proposent un tarif très attractif mais qui facturent en sus des frais de déplacement non inclus dans le projet.

Il est donc aujourd’hui indispensable de comparer les prix des différents diagnostics immobiliers en fonction du type de bien (maison avec ou sans dépendances, appartement, nombre de niveaux…) et de sa surface de plancher (ex SHON – Surface Hors Œuvres Nette).
Comptez par exemple entre 80 et 140 euros pour un diagnostic amiante selon la surface et le type de bien ou entre 65 et 145 pour un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) (source des prix : viadiagnostic)

– vérifier ses certifications et assurance. Tout diagnostiqueur immobilier digne de ce nom doit fournir à ses clients préalablement à toute intervention copie de son/ses attestation(s) de certification pour le(s) diagnostic(s) à effectuer. C’est à dire qu’un diagnostiqueur certifié pour l’état des installations électriques n’est peut être pas certifié pour un diagnostic plomb. Et puis, lorsqu’il s’agit d’effectuer des diagnostics dans des locaux tertiaires ou des immeubles de grande hauteur par exemple, le diagnostiqueur immobilier devra détenir une mention complémentaire sur sa certification. Sans certification adéquate, un bilan de diagnostic pourra être sans valeur juridique ni opposable.

2/ Voyez autrement les visites

Et surtout visitez et revisitez avec les bilans des diagnostics immobiliers une fois en main !

A cet égard penchez-vous surtout sur les ‘états apparents’ (qui n’ont pas requis d’investigation poussée) et sur les parties de locaux réputés ‘inaccessibles’ qui n’ont pas permis d’investigation du diagnostiqueur. Cela peut concerner des bas de placards dont le sol n’a pas été carrelé en même temps que la pièce et qui découvrent encore un revêtement amianté, des conduits de cheminée (souvent en fibrociment amianté) traversant des combles perdus, des éléments de charpente de ces combles perdus manifestement infestés par des parasites (mérule, termites, capricornes, vrillettes), des infiltrations d’eau de pluie ou des taches de condensation favorisant l’apparition de ces parasites, etc.

Pensez alors lors d’une visite aux éventuels changements, extensions et aménagements que vous souhaiteriez apporter au logement afin d’identifier les parties de la construction qui seront touchées et qui nécessiteront le plus souvent un nouveau diagnostic (amiante et/ou plomb) avant travaux pour peu que le bâtiment y soit soumis, avec à la clé des coûts dispendieux de retrait du plomb ou de désamiantage.

Un expert immobilier vous en dira toujours plus

3/ Se poser les bonnes questions et pousser un peu la réflexion

Comment déterminer la qualité de l’isolation du logement ?

Par ailleurs, il faut avoir en tête que l’indicateur qui apparaît sur le DPE est un indicateur ECOLOGIQUE et en aucun cas un indicateur ECONOMIQUE.

l'isolation est importante pour une location de vacances
Un petit problème d’isolation ?

Il représente la quantité d’énergie primaire nécessaire au chauffage de la maison. L’énergie primaire n’est pas toujours identique à l’énergie finale qui sert à se chauffer.

Par exemple, avec un chauffage par pompe à chaleur : l’énergie primaire, c’est la quantité d’électricité qui sert à faire tourner la pompe à chaleur pour qu’elle puise l’énergie nécessaire à procurer du chauffage (ou de la réfrigération). Comme la pompe à chaleur est censée consommer moins qu’elle ne produit (sinon on ne comprend pas trop l’intérêt du truc…), dans ce cas on a une énergie primaire inférieure à l’énergie finale.

Par conséquent, le DPE est à interpréter à la lumière de l’équipement de chauffage: plus cet équipement est performant (sont performants: d’abord chaudière gaz, puis chauffage bois, puis panneaux radiants, puis convecteurs), plus le DPE est censé être bon. Un logement chauffé à la chaudière gaz, qui est en classe D, a une beaucoup moins bonne isolation qu’un logement chauffé électrique, qui est en classe E.

En conclusion, utilisez les diagnostics comme une simple base de travail

Comme vous avez pu le voir, l’utilité des diagnostics immobiliers réglementaires reste à prouver.

Ayez recours à un spécialiste pour vos investissements car vous ne voyez pas tout dans votre boule de cristal...
Ayez recours à un spécialiste pour vos investissements car vous ne voyez pas tout dans votre boule de cristal…

Mais bon comme l’intitulé le dit, ils sont réglementaires donc il faut bien les faire.

En conclusion, les diagnostics immobiliers obligatoires avant-vente ne sont qu’une base d’estimation de la sécurité que présente un bien immobilier mais pas un état exhaustif de son degré de conservation. Pour obtenir cet état exhaustif, il vous faudra faire confiance à vos connaissances en matière de construction ou faire appel à un expert (si possible, lui aussi, de confiance)….

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

2 commentaires

  1. J’aime beaucoup cet article!
    Quand vous parlez d’expert immobilier, vous parler d’un service d’inspection? Je sais que cela est très courant aux Etats Unis (et pays Anglo Saxon en général). Mais peu en France.
    En fait je n’ai trouvé que ce service http://www.home-inspection.fr/
    Qui d’autre propose ce genre de prestation?

    • Bonjour Bruno,
      Merci pour votre commentaire, et pour votre question !
      En fait, par expert immobilier… nous entendons … expert immobilier ;=D
      Il s’agit d’un corps de métier qui fait des expertises pour les assurances, les tribunaux ou leur propre compte.
      Ils sont issus des métiers du bâtiment et savent de quoi ils parlent sur ce sujet.
      Vous pouvez simplement taper “expert immobilier” dans les pages jaunes, vous en aurez certainement plusieurs qui officient dans votre secteur géographique.
      Vous êtes un investisseur locatif ? Vous faites ou envisagez de faire du saisonnier ?
      Bien à vous

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