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Le cadastre en France est un outil indispensable pour tout projet immobilier.

Que vous souhaitiez consulter le cadastre en ligne ou utiliser les informations cadastrales pour un investissement, il est crucial de comprendre comment accéder aux données cadastrales et les interpréter correctement.

Le cadastre a été créé par Napoléon. Il permet de retracer fidèlement l’histoire d’une parcelle de terrain. Essentiellement à but fiscal, le cadastre et sert de calcul pour les taxes dont l’assiette est basée sur le foncier. Il n’est pas le reflet exact des limites de propriétés sur le terrain, ni un titre de propriété.

Le cadastre : c’est quoi exactement ?

En 2023, le site cadastre.gouv.fr a reçu plus de 2 millions de visites mensuelles, confirmant son importance pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier cherchant à consulter des informations foncières.

Définition du cadastre et son importance pour l’immobilier

Le cadastre est un service mis en place et géré par l’État et plus précisément de l’Administration Fiscale.

Cette dernière relève du ministère des Finances et des Comptes Publics.

Les services sont basés à Paris.

Le Cadastre également, via le service des hypothèques, gère la conservation de l’histoire de la propriété foncière, et à ses mises à jour successives.

Notez que le cadastre est très utilisé par les professionnels de l’immobilier.

Ce service permet l’obtention de plans de masse gratuits, surtout après que l’administration du cadastre ait mis en place le site géoportail.

Faites attention, les notaires font souvent payer ces services gratuits…

Je vous donne aussi une astuce pour ne plus jamais avoir à payer l’état des risques technologiques (et connaître les risques sur vos biens immo) :

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Le cadastre pour la petite histoire

La création du cadastre français, encore connu sous l’appellation de cadastre napoléonien ou encore d’ancien cadastre, date du début du XIXe siècle… et a été mise en place par Napoléon justement.

Quelle est l’utilité du cadastre ?

Quelle est l’utilité du cadastre de nos jours ?

Le cadastre tel que nous le connaissons est une base de données regroupant diverses données sur la totalité des propriétés foncières situées sur l’ensemble du territoire français, et permet le calcul de l’impôt foncier pour les particuliers et les entreprises.

Une espèce de Big Data avant l’heure.

Important : Notez qu’une majeure partie des renseignements disponibles sur la plateforme sont publics et gratuits.

Toutefois, quelques informations « sensibles » comme les noms des propriétaires et certaines données fiscales ne sont accessibles qu’au propriétaire de la parcelle et à l’Administration.

Cadastre et immobilier : Comment l’exploiter pour investir ?

Le cadastre, l’outil favori des investisseurs immobilier locatif !

Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, le futur propriétaire est en droit de consulter le plan cadastral de la commune dans laquelle se situe le bien dont il souhaite faire l’acquisition.

Cette consultation lui permet de connaître les limites de sa parcelle ou encore le nombre de bâtiments au sens fiscal et les servitudes qui s’y trouvent.

Sur le plan cadastral, chaque bâtiment est représenté par son emprise au sol à l’intérieur de laquelle des hachures ou des croisillons sont dessinés. Pour les bâtis légers, il n’y a pas ces hachurages.

Attention : le plan cadastral n’est pas un titre de propriété. Il peut néanmoins constituer une supposition de propriété dans le cadre d’un litige quant à la propriété.

En effet, il n’est peut-être pas à jour des derniers changements, l’inscription aux hypothèques étant assez longue et les erreurs toujours possibles.

John K., un investisseur immobilier nous partage son avis :

« Le cadastre m’a permis de vérifier les limites exactes d’une propriété avant l’achat. Grâce à ces informations, j’ai pu éviter un litige potentiel avec les voisins sur les limites de la parcelle. Un outil indispensable pour tout investisseur immobilier sérieux. »

Lisez aussi :

• Comment calculer la surface d’un terrain ? (méthode simple)
• Pourquoi Acheter et Rénover une Propriété est une Idée Brillante
• Audit Énergétique des Biens Immobiliers Sans Chauffage à Partir de 2024

Seul un notaire peut vous fournir un acte de propriété opposable aux tiers.

En effet, il n’est peut-être pas à jour des derniers changements, l’inscription aux hypothèques étant assez longue et les erreurs toujours possibles.

Info bonus : dans la même réflexion liée aux propriétaires investisseurs, il existe un autre moyen permettant aux futurs investisseurs de mieux investir leur argent. Il s’agit de PATRIM, une plateforme qui vous permet une estimation de la réelle valeur du bien convoité.

Quelle est la nature des données à consulter sur le Cadastre ?

Comme expliqué ci-avant, la valeur du plan cadastral est strictement et purement fiscale et ne constitue en aucun cas un acte de propriété, ni une référence pour des mesures de linéaires ou de surfaces.

La cadastre est découpé en sections puis en feuilles parcellaires afin de permettre une recherche plus facile.

Une parcelle cadastrale est définie comme une portion de terrain d’un seul tenant avec la même affectation et appartenant à un seul propriétaire. En cas de division d’une parcelle, la feuille cadastrale du lot est remplacée par deux nouvelles feuilles cadastrales.

Même si le cadastre ne garantit pas les limites exactes d’une propriété, ce dernier en livre une représentation graphique très claire.

La mise en ligne de ces données fiscales soulève la question de la gestion des données personnelles et de leur mise à disposition.

Le cadastre est-il compatible avec la loi RGPD et ses mesures visant à la protection des données ? je vous invite vivement à lire notre article à ce sujet sur Eldorado Immobilier.

Pour connaître l’identité des propriétaires successifs du bien qu’il envisage s’approprier, l’investisseur immobilier pourra contacter les services municipaux de la commune où se situe le bien ou bien le centre des impôts.

Il pourra également consulter le registre des DIA pour Déclaration d’Intention d’Aliéner, qui est un registre des ventes réalisées sur la commune.

Vous pouvez ainsi connaître précisément le montant des ventes récentes dans le secteur géographique sur lequel vous prospectez pour votre investissement locatif meublé avec Patrim et faire une simulation précise de la rentabilité locative que vous allez obtenir avec le simulateur parfait d’étude de marché.

Maintenant cette parenthèse fermée, vous devez savoir que la matrice cadastrale est l’unique document qui ne peut être consulté que par le propriétaire, et pour cause, ce document récapitule l’ensemble des biens possédés par un même propriétaire dans la commune.

Les services du cadastre mettent à jour les informations fiscales (à savoir : changement de propriétaire, surface après bornage, nouvelles constructions…etc.) sans pour autant modifier la cartographie.

Il est donc normal de remarquer des différences entre la représentation graphique et le bornage réel, ce dernier étant le seul crédible et retenu aux yeux de la loi.

Il existe aussi des décalages entre la photo aérienne, dite orthophoto dans ce cas, et les limites du cadastre ; C’est tout à fait normal et résulte de l’absence de compatibilité parfaite entre les deux supports.

Info bonus : les délais de l’actualisation d’une feuille de cadastre sont estimés entre 2 et 4 mois (délais minimums…)

Qui peut consulter le cadastre et dans quels cas ?

Cela va sans dire, les professionnels de l’immobilier sont les premiers concernés par le cadastre.

Ils peuvent donc consulter la partie publique du cadastre, mais dans quel cas ?

Consulter le cadastre avant un achat immobilier

Il est toujours nécessaire de consulter le cadastre avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier ou d’une parcelle de terrain.

Cette démarche vous permet de réaliser visuellement et réellement les limites du terrain ou du bien convoité, au delà ce que votre agent immobilier préféré aura bien voulu vous dire…

La consultation (auprès des autorités compétentes et donc de votre service urbanisme communal ou intercommunal, et non pas en ligne) vous permet également de connaitre le nom du propriétaire actuel.

Consulter le cadastre avant d’entreprendre des travaux

Certes, le plan de masse du cadastre est moins détaillé que celui réalisé par un architecte, il vous permettra néanmoins de réaliser un plan global de construction ou d’agrandissement d’une maison.

Important : les données du cadastre vous seront utiles si vous souhaitez compléter votre demande de permis de construire.

En parlant de travaux, vous vous posez probablement cette question : est-ce une bonne idée de faire réaliser les travaux par le vendeur avant l’achat ?

Consulter le cadastre pour vérifier une information fiscale

Si vous constatez une erreur ou une incohérence quelconque dans votre avis d’imposition, il vous est possible de consulter le cadastre avant d’entamer une éventuelle démarche de réclamation.

Pouvez-vous vous appuyer sur le cadastre pour régler un conflit entre voisins ?

Sachez qu’en cas de conflit de voisinage lié aux limites du terrain, à un droit de passage ou une servitude, le cadastre ne vous sera malheureusement d’aucune utilité factuelle car le cadastre n’a aucune valeur juridique et ne précise pas les servitudes de passage ou de vue.

Il vous faudra passer par les services d’un géomètre expert et éventuellement d’un huissier pour constater la réalité de ce relevé cadastrale et cela passera par le croisement entre un relevé topographique et les données de votre acte de propriété déposé chez le notaire au moment de votre acquisition de la parcelle.

Thierry U., un notaire explique :

« Nous utilisons régulièrement les plans cadastraux pour préparer les actes de vente. Ils fournissent une base solide pour vérifier l’exactitude des descriptions foncières et s’assurer que toutes les parties sont sur la même longueur d’onde concernant les limites de la propriété. »

Lire aussi :

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Le cadastre : une finalité d’ordre fiscale simplement

En consignant les surfaces, les valeurs et les propriétaires des différentes parcelles du territoire français, le cadastre a une finalité principalement fiscale.

Le nom du propriétaire renseigné sur la feuille cadastrale est celui qui est redevable des impôts de cette parcelle.

Comment consulter le cadastre et rechercher une parcelle ?

Maintenant que vous en savez plus sur ce qu’est le cadastre, son utilité et ses limites, il est temps pour vous de savoir comment obtenir des renseignements cadastraux sur un immeuble, une maison, un appartement en copropriété ou un terrain et trouver par la même occasion des données sur le propriétaire d’une parcelle.

La recherche peut être effectuée par département, par commune, par adresse ou par références cadastrales.

Sophie R., un Géomètre-Expert partage :

« Le cadastre est un point de départ essentiel pour toute opération de bornage. Bien qu’il ne soit pas juridiquement contraignant, il aide à identifier les parcelles et à préparer le terrain pour une mesure précise sur le terrain. »

En ligne 24/7

Très simplement, la consultation en ligne est tout à fait possible sur cadastre.gouv.fr.

Pour obtenir un extrait cadastral ou consulter le cadastre en ligne. Aller sur le site du cadastre, puis remplissez les champs de localisation de la parcelle, puis cliquer sur rechercher.

Pour obtenir des informations cadastrales version papier

Vous devez suivre quelques étapes que voici :

Inscription

Pour accéder au service du cadastre, l’utilisateur doit créer un compte en renseignant un formulaire sur le site cadastre.gouv.fr, le processus est gratuit.

Ce dernier reçoit par la suite ses codes d’accès par email.

La demande d’extrait cadastral

Une fois l’inscription terminée, les investisseurs peuvent formuler leur demande pour des données cadastrales.

Pour répondre à cette demande, des modalités de délivrance au public de certaines informations cadastrales ont été précisées par le décret n° 2012-59 du 18 janvier 2012.

Ces demandes peuvent se faire en ligne, directement sur le site.

Ou alors par courrier.

La demande doit alors être adressée à l’administration fiscale ou une commune (mairie et centre des impôts).

Les limites aux demandes sur le Cadastre

Les demandes d’accès à l’information cadastrale font l’objet de certaines limites.

Ainsi, elles ne peuvent qu’être ponctuelles et pas systématisées (pas scapées par des robots par exemple !)

Cela signifie que une même demande d’accès au cadastre ne peut en aucun cas concerner plus d’une commune ni plus d’une personne ou de 5 immeubles à la fois

De plus, un même usager ne peut pas formuler plus de 5 demandes par semaine ni plus de 10 par mois civil auprès du service cadastral.

Attention : Ces limitations ne s’appliquent pas à un usager dont la demande porte sur ses propres biens immobiliers.

Trouvez ici : Pourquoi vous devez acheter votre résidence principale

L’envoi des informations du cadastre

À la réception de la lettre de demande, les services de l’administration fiscale et des communes transmettent les renseignements demandés sous la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale.

Ces données sont alors transmises sous format papier ou sous forme électronique lorsque l’usager en a fait la demande dans sa lettre.

Pour conclure, le cadastre est un service qui permet aux futurs propriétaires de se renseigner sur les propriétés et les parcelles de terre qui les intéressent avant d’y investir.

Trouvez ici : Expropriation : Ce Que Vous Devez VRAIMENT Savoir (en 2021)

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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Qu’en pensez vous ?
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Qu'est-ce que le cadastre et pourquoi est-il important ?

Le cadastre est un registre public qui recense les propriétés foncières d’une commune, permettant de les identifier géographiquement et juridiquement. Il est crucial pour établir des bases d’imposition, identifier les limites des parcelles et fournir des informations essentielles lors de transactions immobilières.

Comment utiliser le cadastre pour votre projet immobilier ?

Vous pouvez utiliser le cadastre pour vérifier les limites d’une parcelle, consulter l’historique de propriété et obtenir des informations fiscales. Ces données sont essentielles pour évaluer la faisabilité d’un projet immobilier, sécuriser un achat, ou planifier des travaux de construction.

Comment consulter le cadastre en ligne ?

Le cadastre est accessible en ligne via le site officiel cadastre.gouv.fr. Vous pouvez y consulter gratuitement les plans cadastraux et commander des extraits si nécessaire. Le site propose aussi des outils pour superposer des données géographiques avec les images aériennes disponibles.

Le cadastre est-il fiable pour déterminer les limites de propriété ?

Bien que le cadastre fournisse des informations précieuses sur les propriétés, il n’a pas de valeur légale pour fixer les limites exactes d’une propriété. Seuls les documents de bornage réalisés par un géomètre-expert ont une valeur juridique pour délimiter les propriétés.

Quelles informations peut-on trouver sur le cadastre ?

Le cadastre fournit des informations sur la surface des parcelles, les propriétaires enregistrés, les évaluations fiscales, et les divisions administratives. Ces informations sont utilisées pour le calcul des taxes foncières et pour toute consultation relative à l’urbanisme.

Comment corriger une erreur dans le cadastre ?

Si vous constatez une erreur dans les données cadastrales, vous pouvez demander une rectification auprès du service du cadastre ou via le centre des impôts fonciers. Une demande de modification nécessite souvent des justificatifs, tels que des actes de propriété ou des plans de bornage.

Qui peut accéder aux informations cadastrales ?

Les informations cadastrales sont publiques et accessibles à tous. Cependant, certaines données, comme le nom des propriétaires, peuvent nécessiter des démarches administratives spécifiques, notamment par le biais d’un notaire ou d’un géomètre-expert.

Comment le cadastre est-il utilisé pour le calcul des impôts locaux ?

Le cadastre sert de base au calcul des impôts locaux, tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation. Les valeurs cadastrales, qui reflètent l’évaluation de la propriété, sont utilisées pour déterminer le montant des impôts dus.

Quelle est la valeur juridique du cadastre ?

Le cadastre n’a pas de valeur juridique contraignante pour déterminer la propriété ou les limites exactes d’une parcelle. Pour des questions de propriété, un bornage par un géomètre-expert est nécessaire, tandis que le cadastre reste un outil administratif à vocation fiscale.

Peut-on utiliser le cadastre pour connaître le prix de vente des terrains voisins ?

Bien que le cadastre ne fournisse pas directement les prix de vente, il est possible de croiser les données cadastrales avec celles du service Patrim, qui propose des informations sur les transactions immobilières récentes dans une zone donnée.