Comment Consulter le Cadastre ? (et l’utiliser au mieux)

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A quoi sert le cadastre et comment pouvez vous l’utiliser pout votre projet immobilier. Il est gratuit ou payant ? Comment le consulter ?

Et est-ce que le cadastre est un document fiable ?

Le cadastre a été créé par Napoléon. Il permet de retracer fidèlement l’histoire d’une parcelle de terrain. Essentiellement à but fiscal, le cadastre et sert de calcul pour les taxes dont l’assiette est basée sur le foncier. Il n’est pas le reflet exact des limites de propriétés sur le terrain, ni un titre de propriété.

Pour une acquisition immobilière, les sites suivants liés au cadastre sont indispensables :

  • cadastre.gouv.fr : pour le cadastre
  • géoportail : pour superposer la photo aérienne
  • géorisques.gouv.fr : pour l’état des riques naturels et technologiques
  • patrim : pour le prix réel des ventes des environs

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Avez vous déjà utilisé le cadastre pour un investissement locatif ?

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Cet article va vous donner les réponses à ces questions et vous montrer comment le cadastre et le site cadastre.gouv.fr et ses satellites sont des outils précieux pour votre collecte d’informations et pour une étude de marché performante en vue d’un investissement immobilier locatif.

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Le cadastre : c’est quoi exactement et comment le consulter ?

Qu’est-ce que le cadastre ?

Le cadastre est un service mis en place et géré par l’État et plus précisément de l’Administration Fiscale.

Cette dernière relève du ministère des Finances et des Comptes Publics.

Les services sont basés à Paris.

Le Cadastre est un terme qui est à la fois utilisé pour se référer à l’ensemble des documents relatifs au découpage en propriétés d’une commune française, que celles-ci soient bâties ou non.

Comme il est principalement destiné à donner l’assiette du calcul à la taxe foncière TF et de la cotisation foncière des entreprises CFE, il n’est pas forcément exact d’un point de vue strictement géographique, loin de là.

Le Cadastre également, via le service des hypothèques, gère la conservation de l’histoire de la propriété foncière, et à ses mises à jour successives.

Notez que le cadastre est très utilisé par les professionnels de l’immobilier.

Extrait du cadastre (cadastre.gouv.fr)

Ce service permet l’obtention de plans de masse gratuits, surtout après que l’administration du cadastre ait mis en place le site géoportail.

Faites attention, les notaires font souvent payer ces services gratuits…

Je vous donne aussi une astuce pour ne plus jamais avoir à payer l’état des risques technologiques (et connaître les risques sur vos biens immo) :

Cliquez ici pour aller sur le site Géorisques qui fait l’état des risques naturels pour vous, et gratuitement…

Page d’accueil du site Géoportail où vous pouvez consulter la photo aérienne associée au cadastre

Le cadastre pour la petite histoire

La création du cadastre français, encore connu sous l’appellation de cadastre napoléonien ou encore d’ancien cadastre, date du début du XIXe siècle… et a été mise en place par Napoléon justement.

Si aujourd’hui le cadastre sert de base de données pour les investisseurs en immobilier, il était à l’origine destiné à réduire les injustices en matière de fiscalité, qui étaient alors nombreuses

(tiens tiens, certaines choses ne changent pas…)

Quelle est l’utilité du cadastre ?

Quelle est l’utilité du cadastre de nos jours ?

Le cadastre tel que nous le connaissons est une base de données regroupant diverses données sur la totalité des propriétés foncières situées sur l’ensemble du territoire français, et permet le calcul de l’impôt foncier pour les particuliers et les entreprises.

Une espèce de Big Data avant l’heure.

Important : Notez qu’une majeure partie des renseignements disponibles sur la plateforme sont publics et gratuits.

Toutefois, quelques informations « sensibles » comme les noms des propriétaires et certaines données fiscales ne sont accessibles qu’au propriétaire de la parcelle et à l’Administration.

Cadastre et immobilier : comment l’exploiter pour investir ?

Le cadastre, l’outil favori des investisseurs immobilier locatif !

Dans le cadre d’un projet d’achat immobilier, le futur propriétaire est en droit de consulter le plan cadastral de la commune dans laquelle se situe le bien dont il souhaite faire l’acquisition.

Cette consultation lui permet de connaître les limites de sa parcelle ou encore le nombre de bâtiments au sens fiscal et les servitudes qui s’y trouvent.

Sur le plan cadastral, chaque bâtiment est représenté par son emprise au sol à l’intérieur de laquelle des hachures ou des croisillons sont dessinés. Pour les bâtis légers, il n’y a pas ces hachurages.

Attention : le plan cadastral n’est pas un titre de propriété. Il peut néanmoins constituer une supposition de propriété dans le cadre d’un litige quant à la propriété.

En effet, il n’est peut-être pas à jour des derniers changements, l’inscription aux hypothèques étant assez longue et les erreurs toujours possibles.

Seul un notaire peut vous fournir un acte de propriété opposable aux tiers.

En effet, il n’est peut-être pas à jour des derniers changements, l’inscription aux hypothèques étant assez longue et les erreurs toujours possibles.

Info bonus : dans la même réflexion liée aux propriétaires investisseurs, il existe un autre moyen permettant aux futurs investisseurs de mieux investir leur argent. Il s’agit de PATRIM, une plateforme qui vous permet une estimation de la réelle valeur du bien convoité.

Quelle est la nature des données à consulter sur le Cadastre ?

Comme expliqué ci-avant, la valeur du plan cadastral est strictement et purement fiscale et ne constitue en aucun cas un acte de propriété, ni une référence pour des mesures de linéaires ou de surfaces.

La cadastre est découpé en sections puis en feuilles parcellaires afin de permettre une recherche plus facile.

Une parcelle cadastrale est définie comme une portion de terrain d’un seul tenant avec la même affectation et appartenant à un seul propriétaire. En cas de division d’une parcelle, la feuille cadastrale du lot est remplacée par deux nouvelles feuilles cadastrales.

Même si le cadastre ne garantit pas les limites exactes d’une propriété, ce dernier en livre une représentation graphique très claire.

Vous trouverez donc sur un extrait du cadastre :

  • La référence cadastrale de la parcelle en question ;
  • L’adresse du bien convoité ;
  • La valeur locative fiscale du bien immobilier ;
  • Une cartographie avec l’empreinte au sol des bâtiments ;
  • L’identité et l’adresse du propriétaire actuel.

Important : la partie descriptive du cadastre contenant les données personnelles du propriétaire n’est pas accessible en ligne.

La mise en ligne de ces données fiscales soulève la question de la gestion des données personnelles et de leur mise à disposition.

Le cadastre est-il compatible avec la loi RGPD et ses mesures visant à la protection des données ? je vous invite vivement à lire notre article à ce sujet sur Eldorado Immobilier.

Pour connaître l’identité des propriétaires successifs du bien qu’il envisage s’approprier, l’investisseur immobilier pourra contacter les services municipaux de la commune où se situe le bien ou bien le centre des impôts.

Il pourra également consulter le registre des DIA pour Déclaration d’Intention d’Aliéner, qui est un registre des ventes réalisées sur la commune.

Vous pouvez ainsi connaître précisément le montant des ventes récentes dans le secteur géographique sur lequel vous prospectez pour votre investissement locatif meublé avec Patrim et faire une simulation précise de la rentabilité locative que vous allez obtenir avec le simulateur parfait d’étude de marché.

Maintenant cette parenthèse fermée, vous devez savoir que la matrice cadastrale est l’unique document qui ne peut être consulté que par le propriétaire, et pour cause, ce document récapitule l’ensemble des biens possédés par un même propriétaire dans la commune.

Les services du cadastre mettent à jour les informations fiscales (à savoir : changement de propriétaire, surface après bornage, nouvelles constructions…etc.) sans pour autant modifier la cartographie.

Il est donc normal de remarquer des différences entre la représentation graphique et le bornage réel, ce dernier étant le seul crédible et retenu aux yeux de la loi.

Il existe aussi des décalages entre la photo aérienne, dite orthophoto dans ce cas, et les limites du cadastre ; C’est tout à fait normal et résulte de l’absence de compatibilité parfaite entre les deux supports.

Info bonus : les délais de l’actualisation d’une feuille de cadastre sont estimés entre 2 et 4 mois (délais minimums…)

Qui peut consulter le cadastre et dans quels cas ?

Cela va sans dire, les professionnels de l’immobilier sont les premiers concernés par le cadastre.

Ils peuvent donc consulter la partie publique du cadastre, mais dans quel cas ?

Consulter le cadastre avant un achat immobilier

Il est toujours nécessaire de consulter le cadastre avant de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier ou d’une parcelle de terrain.

Cette démarche vous permet de réaliser visuellement et réellement les limites du terrain ou du bien convoité, au delà ce que votre agent immobilier préféré aura bien voulu vous dire…

La consultation (auprès des autorités compétentes et donc de votre service urbanisme communal ou intercommunal, et non pas en ligne) vous permet également de connaitre le nom du propriétaire actuel.

Consulter le cadastre avant d’entreprendre des travaux

Certes, le plan de masse du cadastre est moins détaillé que celui réalisé par un architecte, il vous permettra néanmoins de réaliser un plan global de construction ou d’agrandissement d’une maison.

Important : les données du cadastre vous seront utiles si vous souhaitez compléter votre demande de permis de construire.

En parlant de travaux, vous vous posez probablement cette question : est-ce une bonne idée de faire réaliser les travaux par le vendeur avant l’achat ?

Consulter le cadastre pour vérifier une information fiscale

Si vous constatez une erreur ou une incohérence quelconque dans votre avis d’imposition, il vous est possible de consulter le cadastre avant d’entamer une éventuelle démarche de réclamation.

Pouvez-vous vous appuyer sur le cadastre pour régler un conflit entre voisins ?

Sachez qu’en cas de conflit de voisinage lié aux limites du terrain, à un droit de passage ou une servitude, le cadastre ne vous sera malheureusement d’aucune utilité factuelle car le cadastre n’a aucune valeur juridique et ne précise pas les servitudes de passage ou de vue.

Il vous faudra passer par les services d’un géomètre expert et éventuellement d’un huissier pour constater la réalité de ce relevé cadastrale et cela passera par le croisement entre un relevé topographique et les données de votre acte de propriété déposé chez le notaire au moment de votre acquisition de la parcelle.

Le cadastre : une finalité d’ordre fiscale simplement

En consignant les surfaces, les valeurs et les propriétaires des différentes parcelles du territoire français, le cadastre a une finalité principalement fiscale.

La valeur cadastrale est en effet à la base de tous les calculs des impôts et taxes liés à l’immobilier :

Le nom du propriétaire renseigné sur la feuille cadastrale est celui qui est redevable des impôts de cette parcelle.

Comment consulter le cadastre et rechercher une parcelle ?

Maintenant que vous en savez plus sur ce qu’est le cadastre, son utilité et ses limites, il est temps pour vous de savoir comment obtenir des renseignements cadastraux sur un immeuble, une maison, un appartement en copropriété ou un terrain et trouver par la même occasion des données sur le propriétaire d’une parcelle.

La recherche peut être effectuée par département, par commune, par adresse ou par références cadastrales.

En ligne 24/7

Très simplement, la consultation en ligne est tout à fait possible sur cadastre.gouv.fr.

Pour obtenir un extrait cadastral ou consulter le cadastre en ligne. Aller sur le site du cadastre, puis remplissez les champs de localisation de la parcelle, puis cliquer sur rechercher.

Pour obtenir des informations cadastrales version papier

Vous devez suivre quelques étapes que voici :

Inscription

Pour accéder au service du cadastre, l’utilisateur doit créer un compte en renseignant un formulaire sur le site cadastre.gouv.fr, le processus est gratuit.

Ce dernier reçoit par la suite ses codes d’accès par email.

La demande d’extrait cadastral

Une fois l’inscription terminée, les investisseurs peuvent formuler leur demande pour des données cadastrales.

Pour répondre à cette demande, des modalités de délivrance au public de certaines informations cadastrales ont été précisées par le décret n° 2012-59 du 18 janvier 2012.

Ces demandes peuvent se faire en ligne, directement sur le site.

Ou alors par courrier.

La demande doit alors être adressée à l’administration fiscale ou une commune (mairie et centre des impôts).

La demande d’extrait cadastral par courrier doit être formulée par écrit et doit comporter :

  • Nom, prénom et la raison sociale du demandeur ;
  • La personne ou les immeubles concernés ;
  • La commune de situation des immeubles ou l’arrondissement pour les communes de Paris, Lyon et Marseille.
  • Si l’usager souhaite obtenir les renseignements sous forme électronique, il doit fournir une adresse e-mail unique et valide dans sa lettre.

Les limites aux demandes sur le Cadastre

Les demandes d’accès à l’information cadastrale font l’objet de certaines limites.

Ainsi, elles ne peuvent qu’être ponctuelles et pas systématisées (pas scapées par des robots par exemple !)

Cela signifie que une même demande d’accès au cadastre ne peut en aucun cas concerner plus d’une commune ni plus d’une personne ou de 5 immeubles à la fois

De plus, un même usager ne peut pas formuler plus de 5 demandes par semaine ni plus de 10 par mois civil auprès du service cadastral.

Attention : Ces limitations ne s’appliquent pas à un usager dont la demande porte sur ses propres biens immobiliers.

L’envoi des informations du cadastre

À la réception de la lettre de demande, les services de l’administration fiscale et des communes transmettent les renseignements demandés sous la forme d’un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale.

Ces données sont alors transmises sous format papier ou sous forme électronique lorsque l’usager en a fait la demande dans sa lettre.

Pour conclure, le cadastre est un service qui permet aux futurs propriétaires de se renseigner sur les propriétés et les parcelles de terre qui les intéressent avant d’y investir.




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Qu’est-ce que le cadastre ?

Le cadastre est un terme technique qui désigne un ensemble de documents indiquant l’étendue, la valeur et la propriété (ou toute autre base d’utilisation ou d’occupation) d’un terrain. À proprement parler, un cadastre est un registre des superficies et des valeurs des terres et des propriétaires fonciers qui a été établi à l’origine à des fins fiscales.
Pour aller plus loin cliquez ici maintenant

Quelles sont les utilisations des cartes cadastrales ?

Fournit un enregistrement cartographique des levés officiels et parfois privés et des lotissements.
Facilite l’administration et le transfert de la propriété foncière.
Enregistre la propriété foncière.
Aide à l’évaluation et à la taxation des terres.
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Pourquoi avons-nous besoin de la topographie cadastrale ?

Un levé cadastral est nécessaire lorsque vous souhaitez établir une nouvelle propriété, définir les limites d’une propriété ou modifier les droits liés à une propriété.
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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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